La revue de presse de la semaine du 8 au 14 juin 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 8 au 14 juin 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

A Paris, 15 % des studios affichent des loyers

abusifs Le 09/06/2015

Un peu plus de 700 euros par mois pour un « charmant studio de 13 m2, à saisir » ose une petite

annonce… Les loyers prohibitifs des petites surfaces ne sont pas une nouveauté à Paris, mais

l’ampleur du phénomène est surprenante. Selon une étude réalisée pour Le Monde par le site

MeilleursAgents, 15 % des studios proposés à la location dans la capitale depuis le début de l’année

affichent des loyers de plus de 41,61 euros le m2.

Nous n’avons pas choisi ce prix au hasard, c’est le seuil au-delà duquel le loyer est défini comme

abusif pour les biens de moins de 14 m2. En 2012, pour éviter les montants excessifs exigés par

certains bailleurs, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait en effet introduit cette notion de

loyer abusif. Au-delà de 41,61 euros par m2, le propriétaire doit, en théorie, s’acquitter d’une taxe.

Les chiffres que nous publions aujourd’hui montrent que cela n’a pas empêché les dérives de

perdurer. Sur les 50 000 annonces de locations à Paris étudiées par MeilleursAgents entre janvier et


mai 2015, un peu plus de 14 000 concernent des T1, dont 14 % ont une surface inférieure à 14 m2.

Parmi ces derniers, près de la moitié (47 %) dépasse le seuil de 41,61 euros le m2.

En prenant en compte l’ensemble des studios (donc même ceux au-delà de 14 m2), 15 % des biens

entrent dans cette catégorie. Dans certains quartiers du 6e arrondissement de Paris, comme à Saint-

Germain-des-Prés ou Odéon, 40 % des annonces sont concernées. C’est plus d’un studio sur quatre

dans 27 autres zones de la capitale : Madeleine, Palais-Royal, Arts-et-métier, Bonne nouvelle…

En bleu foncé : quartiers où plus de 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros le m².

En bleu clair : quartiers où entre 10 et 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros le m².

« Nous avons analysé tous les sites d’annonces, supprimé les doublons qui existent souvent d’un site

à l’autre, et exclu les valeurs aberrantes avant de tout géolocaliser selon les 80 quartiers de Paris

définis par l’Insee », explique Thomas Lefebvre, responsable de la R&D chez Meilleursagents.

« Pas de volonté politique »

Ces annonces ne sont pas seulement publiées sur des sites de location entre particuliers. On les

observe aussi sur les grands portails spécialisés et même sur celui de la Fédération nationale de

l’immobilier (Fnaim). « Je le regrette, mais ces niveaux de loyers dramatiques s’expliquent aussi par

un manque cruel d’offres de logement », tente de justifier Jean-François Buet, le président de la

Fnaim.


En fait, si la « taxe Apparu » n’a rien changé, c’est qu’elle comporte une faille : c’est au propriétaire de

se déclarer au fisc et de remplir un formulaire ad hoc…

En 2014, la taxe sur les micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat

On pourrait croire que les micrologements ont disparu de la capitale. Selon l’annexe au projet de loi

de règlement du budget et d’approbation des comptes de l’année 2014, la taxe sur les

micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat.

« C’est le même montant qu’en 2013. En tout et pour tout, une seule personne s’est déclarée… Il n’y

a pas de volonté politique de faire appliquer ce texte, pourtant les services fiscaux ont toutes les

données nécessaires pour le faire », déplore René Dutrey, secrétaire général du Haut Comité pour le

logement des personnes défavorisées.

Pour mémoire, en 2012, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait introduit la notion de loyer

abusif pour éviter les montants excessifs exigés par certains bailleurs. Au-delà de 41,61 euros par

mètre carré, le propriétaire qui loue un bien d’une superficie inférieure ou égale à 14 mètres carrés

doit, en théorie, s’acquitter de cette taxe.

Mais voilà, le texte prévoit que c’est au propriétaire de se déclarer au fisc, chose qu’il ne fait

manifestement pas. Interrogée, la Mairie de Paris renvoie également la faute sur Bercy. « C’est une

responsabilité qui incombe à Bercy, explique Ian Brossat, chargé des questions de logement à la

mairie. Nous avons déjà alerté le ministère des finances à ce sujet l’an dernier, nous allons

recommencer. »

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées veut aller plus loin. Dans un rapport qui

sera prochainement remis à François Hollande, il propose d’élargir cette taxe à tous les logements, en

instituant un système de bonus-malus. « Les bailleurs qui sont au-dessus de ce niveau de loyer, déjà

prohibitif et tellement déconnecté des revenus des ménages, paieraient cette taxe. En contrepartie,

ceux qui louent au niveau du plafond de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et acceptent donc de

baisser leur loyer, bénéficieraient de crédits d’impôts », détaille M. Dutrey.

Encadrement des loyers

En attendant, l’encadrement des loyers permettra-t-il de mettre le holà à ces abus ? Selon les chiffres

compilés par MeilleursAgents, 40 % des T1 sont supérieurs au loyer maximum de chaque quartier

calculé par l’Observatoire des loyers en région parisienne (OLAP).


Mesure phare de la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), l’encadrement des

loyers entrera en vigueur cet été à Paris « à titre expérimental », pour reprendre l’expression de Sylvia

Pinel, la ministre du logement. Ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou en cas de

renouvellement, le loyer d’un logement ne pourra pas excéder de 20 % un loyer de référence, ni lui

être inférieur de 30 %.

Ce loyer de référence sera fixé par le préfet d’Ile-de-France à partir du loyer médian calculé par

l’OLAP. Mais avant d’entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret

essentiel, précisant les cas où un complément de loyer (au-delà de la majoration de 20 %) sera

accepté, ce qui revient à accepter des loyers libres.

Ce décret, qui doit être communiqué dans les prochains jours par le ministère du logement, est

attendu avec impatience. Dans une version de travail que Le Monde s’est procuré, le caractère

« exceptionnel » des biens échappant à l’encadrement est réaffirmé (même si le terme, qui avait été

retoqué par le Conseil constitutionnel, n’est plus employé).

« Lobby des constructeurs »

Surtout, le gouvernement déciderait d’accorder un passe-droit aux propriétaires de logements neufs.

Ceux qui mettent en location un logement âgé de moins de deux ans pourraient pratiquer les loyers

de leur choix. « Le gouvernement a probablement été sensible au lobby des constructeurs, commente

David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Mais une telle

mesure poserait beaucoup de questions. Par exemple, que se passera-t-il au bout de dix ans ? Le

bailleur pourra-t-il continuer à pratiquer des loyers libres ? »

Cet avantage accordé aux logements neufs renforcerait l’idée que l’encadrement des loyers constitue,

dans l’esprit du gouvernement, une mesure temporaire censée prendre fin lorsque les excès observés

en zone tendue auront été corrigés.

Quoi qu’il en soit le texte devra être très précis pour éviter une multiplication des contentieux. « Une

période de rodage de deux ou trois ans est inévitable, le temps de constituer une jurisprudence,

estime David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Le flou

juridique pourrait inciter de nombreux locataires à contester le montant de leur loyer auprès de la

commission départementale de conciliation, provoquant un engorgement du dispositif. »

Source : Le Monde.fr


Immobilier : pourquoi les prix sont-ils aussi

élevés ?

Le 10/06/2015

Le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. - Shutterstock

Malgré leur érosion de ces derniers mois, les prix de l’immobilier français restent très élevés.

Quelles sont les raisons de cette étonnante résistance ?

Les prix de l’immobilier ont certes tendance à baisser, mais cette érosion reste très modeste. Dans

certaines villes, ils continuent même à grimper. Cette situation est très atypique par rapport à ce que

nous avons connu sur le très long terme. C’est ce que constate au vu de ses dernier chiffres, le

Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Au premier trimestre

2015, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 70

% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001. Il existe toutefois de grosses

distorsions entre Paris, l’Ile-de-France et la Province. C’est bien sûr dans la capitale que cette hausse

des prix est la plus flagrante.

Forte hausse de la dette immobilière des ménages

En monnaie constante (toujours au premier trimestre 2015), le prix des logements est 65 % plus élevé

qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé, constate le CGEDD. Selon cet

http://patrimoine.lesechos.fr/medias/2015/06/11/1127369_immobilier-pourquoi-les-prix-sont-ils-aussi-eleves-web-tete-021129455482.jpg




observatoire, si les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans, cette baisse ne suffit pas

à compenser le niveau élevé du prix des logements. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur

de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. Pour acheter le même logement « toutes choses égales par

ailleurs », un primo-accédant doit s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000. D’ailleurs, la

dette immobilière des ménages représente 69 % de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en

1990.

Parallèlement, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements,

le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible,

observe le CGEDD. « Néanmoins, il peut être supérieur, dans certains cas, au taux d’intérêt de la

dette publique, en raison du très bas niveau de ce dernier », estime le CGEDD.

Le nombre de transactions reste faible. Il est inférieur de 30 % à sa tendance longue et la vitesse de

rotation du parc, à 2,4 % par an, est revenue à son niveau de 1986-87. Fin avril 2015, le nombre de

ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de

702.000, alors qu’il était resté voisin de 800.000 de 2000 à 2011, hormis le décrochage de 2008 et

2009.

Pourquoi les prix résistent

Quelles sont les raison de cette étonnante résistance, une spécificité bien française ? Jacques Friggit,

membre du Conseil général de l’environnement et du développement durable a publié dans les

cahiers de l’Audap, n° 8 un article où il tente d’expliquer ce phénomène. Tout d’abord, il réfute de

nombreux préjugés expliquant l’envolée des prix. Pour lui, ni l’insuffisance de construction, ni

l’augmentation de la demande, ni la rareté du foncier, ni les aides publiques au logement ne sont les

leviers de la hausse. Le vrai responsable de l’envolée des prix de 2000-2007 est l’effet inflationniste

massif de l’environnement financier ; en l’occurrence, la baisse des taux d’intérêt conjuguée à

l’allongement de la durée des prêts. Parallèlement, les crises boursières et la diminution du

rendement obligataire, principal concurrent de l’investissement locatif, ont incité les investisseurs à

rester fidèles à la pierre, surtout dans les départements urbains, ceux pour lesquels le prix a le plus

augmenté de 2000 à 2007. « Des facteurs similaires expliquent l’exception française du rebond des

prix en 2010, puis de leur maintien à un niveau élevé quoique différencié selon le type et la

localisation des biens », explique Jacques Friggit.

Source : Les Echos.fr


Pourquoi nos logements sont (eux aussi)

pollués Le 11/06/2015

Des dizaines de substances chimiques - issues des plastiques, produits d'entretien,

insecticides... - imprègnent l'air et les poussières au sol des habitations.

Des dizaines de substances chimiques imprègnent les logements © BERTRAND GUAY / AFP

L'air et les poussières au sol de nos logements contiennent des dizaines de substances chimiques

issues de produits de la vie quotidienne, révèle une enquête d'une ampleur inédite publiée jeudi 11

juin par l'Observatoire de la qualité de l'air intérieur (OQAI).

Ces substances chimiques, appelées composés organiques semi-volatils, sont suspectées d'avoir des

effets sur les systèmes nerveux, immunitaire et hormonal, mais les travaux pour établir les niveaux de

concentration qui seraient toxiques sont toujours en cours.

La campagne de mesures menée "apporte des premiers éléments utiles pour évaluer les risques

sanitaires potentiels liés à ces substances", selon l'OQAI, qui indique que ces composés sont

"omniprésents" avec "des concentrations très variables selon les substances".

Plastiques, produits d'entretien, cosmétiques, insecticides...

Les composés organiques semi-volatils sont issus d'objets contenant des plastiques (revêtements de

sol, ordinateurs, câbles, meubles, textiles, etc.), de produits d'entretien (lessive, détergents) et


cosmétiques (parfums, hygiène corporelle), d'insecticides (traitement des plantes, anti-parasitaires

pour les animaux) ou encore de résidus de combustion (tabac, encens, chauffage au bois).

Dans les poussières au sol, 32 composés sur 48 substances recherchées ont été détectés dans plus

d'un logement sur deux (67%).

Dans l'air, 35 des 66 substances recherchées étaient présentes dans plus d'un logement sur deux

(53%).

"Certains de ces composés organiques semi-volatils, notamment les phtalates (plastiques souples) et

les hydrocarbures aromatiques polycycliques (résidus de combustion), sont détectés dans quasiment

tous les logements, à la fois dans l'air et dans les poussières", précise l'OQAI.

Exposition des jeunes enfants

Si l'ensemble de la population est confrontée à ces substances chimiques, également présentes dans

les bureaux et les lieux publics, "les jeunes enfants, qui portent fréquemment leurs mains à la bouche,

y sont particulièrement exposés", souligne l'OQAI.

D'ailleurs l'Observatoire conduit actuellement une campagne de mesures similaires dans les écoles.

L'Agence nationale de sécurité sanitaire (Anses) travaille de son côté à l'établissement d'une liste des

composés les plus nocifs.

Face à ces concentrations potentiellement dangereuses de substances chimiques dans les

logements, les professionnels de santé rappellent qu'il est essentiel d'aérer quotidiennement pour

renouveler l'air.

L'aération des logements, mais aussi des bureaux ou de tout lieu fermé, est d'autant plus essentielle

que la majorité de la population passe l'essentiel de son temps à l'intérieur.

Selon l'OQAI, des travaux spécifiques sont en cours sur les relations entre les concentrations de

substances chimiques dans les logements et le taux de renouvellement de l'air, ainsi que les

caractéristiques des constructions, les habitudes des occupants ou les niveaux socio-économiques

des ménages.

Source : Challenges.fr


Le plafonnement des loyers parisiens entrera

en vigueur le 1er août

Le 12/06/2015

« Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers

lors de la première location ou de la relocation. » C’était le 22e des 60 engagements du candidat

François Hollande à la présidence de la République. Une mesure phare, populaire chez les jeunes,

qui trouve aujourd’hui sa concrétisation avec la publication, vendredi 12 juin, du décret ouvrant la voie

au plafonnement des loyers. Il fonctionnera à Paris, pour les baux conclus après le 1er

août, et

imposera au bailleur de fixer le loyer à un montant inférieur aux loyers médians du quartier, majoré de

20 %.

C’est la première fois, en France, depuis la loi dite « de 48 », qu’une limite exprimée en euros par

mètre carré loué, véritable ligne jaune à ne pas franchir, est imposée aux bailleurs. Les Suédois et,

surtout, les Allemands y sont, eux, habitués et appliquent ce principe de façon beaucoup plus stricte,

n’autorisant d’écart que dans la limite de 10 % ! Ce n’est qu’après trente ans de hausse des loyers

privés, qui ont triplé entre 1984 et 2014, que cette décision s’est imposée en France.

La promesse du candidat Hollande se concrétise donc, mais avec dix-huit mois de retard sur le

calendrier annoncé et dans une version édulcorée. Car la loi pour l’accès au logement et un


urbanisme rénové (loi Alur, du 24 mars 2014), portée par Cécile Duflot (EELV), alors ministre du

logement, avait prévu cet encadrement dans les 28 agglomérations tendues, là où s’applique la taxe

sur les logements vacants. Mais, le 29 août 2014, après le départ de Mme

Duflot du gouvernement, le

premier ministre, Manuel Valls, annonçait que ce dispositif était « techniquement compliqué à mettre

en œuvre » et, bien qu’il s’agisse d’une compétence d’Etat, ne serait donc appliqué qu’à Paris et

quelques villes volontaires.

Arrêté préfectoral fin juin

Il nécessite, en effet, de créer des observatoires de loyers que l’Etat n’a guère envie de financer. A ce

jour, seuls l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), agréé depuis

novembre 2014, et celui de Lille, agréé, lui, en mars 2015, piloté par l’agence départementale

d’information pour le logement et opérationnel dès 2016, fonctionnent. Nantes a aussi son outil

statistique, mais non agréé, tandis que celui de Grenoble n’est pas encore jugé assez fiable.

A Paris, l’OLAP est fin prêt et a même publié en ligne, le 5 mai, les loyers de référence pour

80 quartiers, regroupés en 14 zones, déclinés par taille du logement et époque de construction. Un

arrêté préfectoral, attendu fin juin, devrait entériner ces critères et valeurs, majorés de 10 % pour une

location meublée.

L’OLAP estime que 15 % des quelque 40 000 baux conclus annuellement dans la capitale devraient

voir leur loyer baisser, notamment ceux des microsurfaces, nombreuses à Paris. On y dénombre

30 000 studettes de moins de 14 mètres carrés, refuge des étudiants et travailleurs pauvres qui paient

cependant le prix fort : dans le 9e arrondissement, par exemple, une chambre de service de 10 mètres

carrés louée 42 euros le mètre carré verra, grâce au nouveau dispositif, son loyer rapporté de 420 à

320 euros, soit 100 euros d’économie.

Dans l’ensemble, le gain sera limité à 10 ou 20 euros par mois : « Les locataires, soulagés d’avoir

trouvé un toit et toujours réticents à renier leur signature au bas d’un bail, n’iront pas contester le loyer

devant la commission de conciliation », prédit Alex Maudet, de la Confédération nationale du

logement, une des associations de locataires qui siègent dans ces instances paritaires, chargées,

dans chaque département, de donner des avis sur les loyers excessifs et de rapprocher les points de

vue des deux parties.

« Cette mesure arrive trop tard »

Les propriétaires parisiens, eux, font leurs comptes : « Les gérants ont passé au crible leur portefeuille

et constatent un impact réel de cet encadrement sur les petites surfaces », confirme Géraud Delvolvé,


délégué général de l’Union nationale des syndicats de l’immobilier (UNIS), qui admet que « les

locataires, surtout les jeunes, consentent des efforts significatifs pour honorer leur quittance » mais

redoute « que les propriétaires, privés d’une partie de leurs recettes, sacrifient l’entretien des

immeubles ». Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier)

du Grand Paris, est, lui, très opposé à cette mesure et encore plus catégorique : « L’encadrement des

loyers est inutile, non seulement il ne fera pas baisser les loyers mais il fait déjà fuir les investisseurs

institutionnels et étrangers », affirme-t-il.

L’enthousiasme ne règne pas non plus chez les représentants des locataires : « Cette mesure arrive

trop tard, ne fait qu’entériner les hausses passées et risque aussi d’entraîner les loyers raisonnables

vers le haut de la fourchette des prix proposés », critique Christian Ballerini, de la CNL Paris.

Le décret contient, en outre, une clause ambiguë, qui autorise un « complément de loyer » si le

logement « présente des qualités particulières de localisation ou de confort » non prises en compte

dans les loyers de référence ou dans les charges, par exemple un jardin, une terrasse… La rédaction

laborieuse, et finalement assez floue, de ce point de la loi risque d’alimenter un abondant contentieux.

Ce qui va changer dans la capitale

A partir du 1er

août, tout bail devra indiquer le montant du loyer facturé au précédent locataire, les

éléments justifiant d’un éventuel complément de loyer et le loyer de référence du logement, en euros

par mètre carré mensuel, consultable sur le site de l’Observatoire des loyers de l’agglomération

parisienne. Le locataire peut, à tout moment, au cours du bail, en cas de dépassement, pour obtenir

l’application du loyer de référence, saisir, par lettre recommandée, la commission de conciliation des

baux d’habitation, à Paris. Mais n’aura que trois mois après la signature du bail pour contester les

compléments de loyer.

Quand le loyer est sous-évalué, d’au moins 30 % au-dessous du loyer médian, le propriétaire peut,

pour les baux signés après le 27 mars 2014, le réévaluer à l’échéance du bail mais avec un préavis

de six mois. En cas d’échec de ces conciliations, c’est le tribunal d’instance qui est compétent pour

trancher.

Source : Le Monde.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Évaluer son affaire : les notions à retenir Le 08/06/2015

Le chiffre d'affaires sert toujours à évaluer un fonds de commerce

Le chiffre d'affaires fournit toujours quelques indications sur la qualité d'un fonds de commerce. Un

chiffre d'affaires important signifie d'abord que l'affaire est en bonne adéquation avec la zone de

chalandise et qu'elle est bien positionnée : l'exploitant offre des produits correspondant à une

demande importante, à des prix acceptés par la clientèle. Cet établissement, placé là où il est, a au

moins jusqu'à ce jour sa raison d'être. On peut donc penser que, sauf événement majeur (implantation

d'un concurrent important, modification profonde des facteurs de commercialité...), un chef

d'entreprise compétent pourra continuer sur la lancée de son prédécesseur.

Faut-il faire référence au chiffre d'affaires HT ou TTC ?

Les références au chiffre d'affaires sont nombreuses dans les différentes méthodes d'évaluation d'un

fonds de commerce. Incontestablement il faut prendre chiffre d'affaires TTC car les principales

références en la matière (le barème des éditions Francis Lefebvre et d'autre part celui utilisé par

l'administration fiscale) l'emploient de cette façon.

Le chiffre d'affaires est ici considéré comme un synonyme de la recette qui elle est bien en TTC. À ce

sujet, on peut rappeler que lorsqu'on calcule (pour un bar, par exemple) la recette moyenne par jour,

on considère qu'il y a dans une année 50 recettes hebdomadaires et 300 jours de recette.

Quel est le véritable prix de vente ?

Le véritable prix d'une entreprise est celui auquel se conclut l'achat, c'est-à-dire :

- le prix accepté par le cédant ;

- le prix qu'un repreneur est capable de financer sans pénaliser la sécurité future de l'entreprise.

Source : www.lhotellerie-restauration.fr


Fonctionnement du bail commercial Le 09/06/2015

S'appliquant aux activités artisanales, commerciales et industrielles, le bail commercial vise à garantir

une stabilité dans le renouvellement et le loyer.

Le contrat de bail commercial

Le bail commercial est conclu sous forme de contrat écrit entre le locataire et le bailleur. Il concerne

toute entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale dans des locaux servant

à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Par extension, les professionnels

libéraux peuvent également signer un bail commercial.

Comme pour tout contrat locatif, le locataire doit le plus souvent verser un dépôt de garantie, même si

ce n'est pas une obligation légale. Dans la plupart des cas, sauf convention expressément notée sur

le contrat, ce dépôt de garantie est fixé à 2 termes de loyer.

La particularité notoire du bail commercial réside dans le fait qu'il est conclu pour une durée minimale

de 9 ans. Il peut être plus long sans avoir toutefois une durée indéterminée. Le locataire peut, sauf

clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale : c'est pourquoi on emploie

couramment l'expression « bail 3-6-9 ».

Mettre fin à un bail commercial

Pour résilier son bail commercial à l'expiration d'une période triennale, le locataire doit faire part de sa

décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par voie d'huissier, un simple courrier

recommandé de suffisant pas.

Pour le propriétaire, il est beaucoup plus difficile de résilier un bail commercial. Dans les faits, il ne

peut le faire qu'à la fin du bail, et dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le

préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être relativement élevé.


Quelques cas de figure peuvent cependant permettre au bailleur de ne pas payer l'indemnité

d'éviction : c'est le cas par exemple s'il choisit d'y habiter ou d'y loger son épouse, ses ascendants,

ses descendants ou ceux de son épouse.

Le bailleur peut aussi invoquer l'état de l'immeuble (dangerosité ou non-conformité suite à une

nouvelle réglementation) à condition que celui-ci ait été reconnu par un arrêté préfectoral.

Enfin, le bailleur peut mettre fin au bail en cas de mise en demeure pour manquement aux termes du

contrat, signifiée par un huissier, et n'ayant pas entrainé d'effet de la part du locataire.

Le plafonnement du loyer

En règle générale, le montant du loyer de départ est fixé librement par les parties, tout comme la

périodicité et le mode de paiement.

Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision annuelle ou triennale. Compte tenu de la règle de

plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée fonction de la variation de l'indice de référence

figurant dans le bail : l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux (activités

commerciales ou artisanales) ou bien l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (activités

libérales), ces trois indices étant publiés par l'INSEE.

Toutefois, un bail commercial peut aussi comporter ce que l'on appelle une « clause de recette » : le

loyer est alors indexé sur la variation du prix d'une denrée, d'un service ou du chiffre d'affaires du

locataire. Dans ce cas il est d'usage que Les parties conviennent d'un montant minimum garanti au

bailleur. Ce type de clause est notamment fréquent pour les locaux situés dans les centres

commerciaux.

Le cas particulier des auto-entrepreneurs

Dans la mesure où la loi considère que l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des

sociétés ou au répertoire des métiers, est une condition pour accéder au dispositif du bail commercial,

les auto-entrepreneurs ne peuvent pas bénéficier des mesures de protection de celui-ci.

Ainsi, l'auto-entrepreneur qui a conclu un bail commercial ne pourra pas prétendre au droit de

renouvellement automatique à chaque période triennale, ni aux mesures de plafonnement du loyer.

Source : comptanoo.com


Quels sont les affichages obligatoires dans les

CHR ? Le 09/06/2015

Le Gouvernement a annoncé des mesures de simplification pour les entreprises, notamment

concernant les affichages dans les hôtels, cafés, restaurants. Rappel des obligations actuellement en

vigueur.

Affichage dans un restaurant

► Les prix

Les exploitants qui servent des repas, denrées ou boissons à consommer sur place doivent afficher

les prix (arrêté du 27 mars 1987, modifié par un arrêté du 29 juin 1990). Dans les établissements où il

est perçu un service, le prix affiché s'entend taxes et service compris. Les documents affichés ou mis

à la disposition de la clientèle doivent comporter la mention "prix service compris" suivie de

l'indication, entre parenthèses, du taux pratiqué pour la rémunération de ce service.

► À l'intérieur

L'affichage consiste en l'indication, sur un document exposé à la vue du public et directement lisible,

de la liste établie par rubrique des boissons et denrées à la vente et du prix de chacune d'elles.

L'affichage des prix peut être remplacé par une carte mise à la disposition de la clientèle et

comportant les tarifs de l'ensemble des prestations. Les cartes et menus doivent comporter, pour

chaque prestation, le prix ainsi que la mention "boisson comprise" ou "boisson non comprise" et, dans

tous les cas, indiquer la nature et la contenance pour les boissons.

► À l'extérieur

Les menus ou cartes du jour, ainsi qu'une carte comportant au minimum les prix de cinq vins (ou à

défaut les prix des vins s'il en est servi moins de cinq) doivent être affichés de manière visible et lisible

de l'extérieur pendant la durée du service, et au moins à partir de 11 h 30 pour le déjeuner et de

18 heures pour le dîner. Si des menus ne sont servis qu'à certaines heures de la journée, cette

particularité doit être clairement mentionnée.


► Origine de la viande

Les restaurateurs doivent porter à la connaissance de la clientèle de façon visible et lisible l'origine

des morceaux de viandes bovines ou de la viande hachée qu'ils proposent (décret du

17 décembre 2002).

L'origine de la viande bovine doit être indiquée par l'une des mentions suivantes :

- "Origine : (pays)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage du bovin dont sont issues les viandes

ont eu lieu dans le même pays.

- "Né et élevé : (pays de naissance et pays d'élevage) et abattu : (pays d'abattage)" : lorsque la

naissance, l'élevage et l'abattage ont eu lieu dans des pays différents.

► Information sur les allergènes

Un décret du 17 avril 2015 - qui entre en vigueur au 1er juillet 2015 -, précise comment informer le

consommateur sur la présence d'allergènes dans les plats. Le professionnel doit indiquer sous forme

écrite, lisible et visible les modalités selon lesquelles le client pourra avoir accès à cette information

librement, sous forme écrite (par exemple, renvoi sur le menu à un document écrit et consultable

librement).

Affichage dans un débit de boissons

► Protection des mineurs et vente d'alcool interdite aux mineurs

La loi du 21 juillet 2009 interdit de vendre ou d'offrir à titre gratuit des boissons alcoolisées à tout

mineur de moins de 18 ans (art. L3342-1 du code de la santé publique). Une affiche rappelant ces

dispositions doit être apposée dans les débits de boissons à consommer sur place et à emporter. Un

arrêté du 27 janvier 2010 fixe le modèle d'affichette à utiliser selon la catégorie d'établissement et le

lieu d'affichage (à proximité de l'entrée ou du comptoir).

► Mise à disposition d'éthylotests

Les débits de boissons à consommer sur place fermant entre 2 heures et 7 heures du matin ont

l'obligation de mettre des éthylotests à disposition de leur clientèle. Ils doivent être visibles et signalés


par un support d'information, qui délivre le message suivant au moyen d'un pictogramme : "Soufflez,

vous saurez. Ici, pour savoir si vous pouvez conduire, demandez un éthylotest.".

► Présentation de 10 boissons non alcoolisées

Tous les débits de boissons à consommer sur place doivent présenter à la vue des consommateurs

au moins une dizaine de boissons non alcoolisées dans les catégories suivantes : jus de fruits, jus de

légumes ; boissons aux jus de fruits gazéifiées ; sodas ; limonades ; sirops ; eaux ordinaires

gazéifiées artificiellement ou non ; eaux minérales gazeuses ou non (article L3323-1 du code de la

santé publique). Cet étalage, séparé de celui des autres boissons, doit être installé en évidence dans

les lieux où sont servis les consommateurs (lire aussi page ci-contre).

Affichage dans un hôtel

L'affichage des prix dans les hôtels, qui doit se faire à l'intérieur et à l'extérieur (arrêté du

18 octobre 1988). L'affichage intérieur doit se faire à l'accueil et dans toutes les chambres. Les prix

doivent être établis toutes taxes comprises et en euros.

► À l'extérieur

Les exploitants des hôtels doivent afficher, dans les conditions fixées par l'arrêté de 1988, le prix des

prestations de services, toutes taxes et service compris, pratiqués. L'hôtel qui revendique un

classement hôtelier doit apposer le panonceau rouge (pour les catégories 1 à 4 étoiles) et de couleur

or pour les hôtels 5 étoiles.

► Dans les chambres

L'affichage dans chaque chambre doit se faire derrière la porte d'entrée, et préciser les prix : location

par personne, pour une certaine durée, pension ou demi-pension, tarifs pratiqués selon les périodes

avec les dates limites de ces périodes. Les prix sont affichés sur un tableau dont les dimensions

doivent être au minimum de 12 x 8 cm.

► Règles de sécurité

Une consigne d'incendie doit être affichée dans chaque chambre. Elle doit être rédigée en français et

dans les langues étrangères, compte tenu de l'origine du public reçu habituellement dans

l'établissement. Il faut aussi afficher dans chaque chambre un plan sommaire de repérage par rapport

aux dégagements à utiliser en cas d'incendie


Affichage commun

► Interdiction de fumer

Depuis le 1er janvier 2008, les professionnels doivent rappeler cette interdiction avec des affiches

dont le modèle de signalisation et d'avertissement sanitaire (définis par un arrêté du 3 janvier 2007)

sont téléchargeables sur le site : www.tabac.gouv.fr. Cette signalisation doit se faire à l'entrée de

l'établissement mais aussi à l'intérieur, dans des endroits de manière apparente.

► Prix du téléphone

En contrepartie de la libre fixation du prix des communications téléphoniques (arrêté du

31 octobre 1994), l'exploitant doit fournir une information précise et détaillée (définie par l'arrêté) du

coût de la communication à sa clientèle, à proximité de chaque appareil.

Source : hotellerie-restauration.fr


Bail commercial ou achat d’un immeuble

commercial : ce que vous devez savoir Le 10/06/2015

Lorsque l’on démarre une entreprise, la question de la localisation se pose rapidement.

Sans entrer dans les considérations de marketing, un entrepreneur a généralement deux options :

d’une part, l’occupation des lieux par la conclusion d’un bail commercial ou, d’autre part, l’achat d’un

immeuble.

BAIL COMMERCIAL

Au Québec, bien que le bail résidentiel soit strictement encadré par le Code civil du Québec (ci-après

le « C.c.Q. »), le bail commercial, quant à lui, fait l’objet d’une liberté contractuelle beaucoup plus large

en ce qui concerne, notamment, sa nature « nette, nette, nette », le cautionnement personnel qui

pourrait être demandé, ainsi que les options de renouvellement qui pourraient être accordées.

Bail net net net – Il est à noter que les locateurs immobiliers vont souvent, en matière commerciale,

requérir que le bail soit de nature dite « nette, nette, nette » plutôt que de nature dite « brute ». Sous

réserve du libellé de la clause, ceci veut essentiellement dire que le locataire est responsable de

toutes les dépenses requises pour l’immeuble, ce qui peut notamment inclure le paiement des impôts

fonciers ou commerciaux et la réparation de différentes composantes de l’immeuble, le cas échéant.

http://www.conseiller.ca/pme/?attachment_id=21000


Bien que l’affirmation précédente soit assez large pour inclure presque n’importe quelle dépense, il est

à noter que le libellé final d’une telle clause peut faire l’objet de négociations et inclure certaines

dépenses seulement.

Cautionnement– Afin de garantir le paiement du loyer et l’exécution des différentes obligations du

bail, le locateur peut requérir le cautionnement personnel du locataire, de ses administrateurs ou de

ses actionnaires, dans l’éventualité où le locataire est une société par actions.

Bien que, encore une fois, cela puisse dépendre des négociations entre les parties, il est à noter qu’en

acceptant un cautionnement personnel, le locataire vient garantir personnellement toutes les

obligations du locataire auprès du locateur, ce dernier pouvant éventuellement même poursuivre en

justice la caution pour tout défaut dans le bail, incluant le non-paiement de loyer.

Option de renouvellement – En matière commerciale, le terme usuel d’un bail peut varier d’un

secteur d’affaires à l’autre et même d’un emplacement géographique à l’autre.

En général, une option de renouvellement se trouve dans le bail et peut être formulée de différentes

manières, de façon à permettre aux parties d’équilibrer le rapport de forces lors du renouvellement

éventuel. À titre d’exemple, on peut envisager plusieurs options de renouvellement en faveur du

locataire, qui prévoient que le bail est renouvelé aux mêmes conditions, sous réserve du loyer, lequel

sera augmenté suivant une échelle prédéterminée par les parties.

ACHAT D’UN IMMEUBLE

Par opposition au bail, l’achat d’un immeuble présente certains avantages, mais revêt aussi un

élément spéculatif inhérent au marché immobilier, faisant en sorte qu’une telle transaction est,

presque toujours, beaucoup plus difficile.

Dans l’éventualité où l’achat d’un immeuble s’avère plus avantageux, il est important d’évaluer les

points suivants.

Âge de l’immeuble – Un immeuble plus âgé a besoin de plus de réparations, d’entretien et requiert

généralement un niveau d’intervention beaucoup plus élevé et récurrent qu’un immeuble neuf.

Ceci implique non seulement des coûts plus élevés qui doivent être pris en considération lors de la

préparation de l’offre d’achat, mais aussi une dépense en temps et énergie afin de garder l’immeuble

en bon état, que ce soit pour l’exploitation de sa propre entreprise ou pour les autres locata ires, le cas

échéant.


Taux d’occupation – Bien évidemment, il se peut que l’immeuble qui est considéré dans la

transaction soit composé de plusieurs locaux. On peut en utiliser un pour l’exploitation de sa propre

entreprise, mais les autres devront alors être loués, dans une perspective de maximisation des

revenus de l’immeuble et de minimisation du fardeau financier relié à sa possession. À cet égard, il

est à noter que le prix d’achat d’un immeuble est relié à son taux d’occupation, puisque les revenus et

dépenses annuels en sont affectés.

Emplacement géographique – Bien que cette dernière considération soit un peu plus subjective, on

sait bien que le lieu où se trouve l’entreprise a souvent un impact décisif sur sa rentabilité. En effet,

certains secteurs s’exploitent beaucoup mieux dans un quartier plutôt que dans un autre, tout

dépendant de l’activité commerciale poursuivie.

Ceci dit, lors de l’achat d’un immeuble et du démarrage d’une entreprise en particulier, un acheteur ou

un vendeur peut ajuster son prix en fonction de ses besoins personnels et de ceux de son entreprise.

En espérant que nos propos ont pu clarifier quelques questionnements, n’hésitez pas à communiquer

avec nous pour toute information additionnelle. Il nous fera plaisir d’en discuter avec vous.

DEUX QUESTIONS que le conseiller en sécurité financière devrait poser à son client

1 En cas de décès d’un locataire, a-t-on pensé à libérer la succession de l’engagement contractuel

d’un bail à long terme ou d’un cautionnement du locataire décédé avec un contrat d’assurance de type

temporaire sur sa vie ?

2 En cas de décès du propriétaire d’un immeuble commercial, a-t-on prévu constituer une réserve

pour fins de rénovations ou dépenses en capital importantes au moyen d’une assurance sur la vie du

propriétaire ?

Jean-Guy Grenier, BAA, CMC, Adm.A., Pl. Fin., directeur régional – Elite, Développement et Mise en

marché, Assurance et Épargne pour les particuliers, Desjardins Sécurité financière, Montréal.

Source : www.conseiller.ca


Vendre plus au restaurant : le suivi de la table

Le 11/06/2015

Il n'y a pas de bon accueil ni de bon au revoir sans contact entretenu - et approprié - tout au long du

service. Voici, en quelques points, le rappel de comportements et d'actions appréciés en salle.

© Thinkstock

Un bon service est le résultat d'une faculté à anticiper : accordez de l'importance à vos mises en

place.

Comment garder du temps pour échanger avec son client ?

En deux services, dans un restaurant de grande taille, vous marcherez plus de 14 km. Appliquez

l'adage des professionnels aguerris : 'avec deux bras, établir un parcours pour faire deux choses à la

fois.'

Comment s'organiser pour un service efficace ?

Sachant qu'un bon service n'est jamais le fruit du hasard, mais le résultat d'une faculté à anticiper,

apportez de l'importance à vos mises en place, aux consignes données avant le service, aux contrôles

de tout votre matériel.


Utilisez votre mémoire

Votre mémoire est au service de votre vigilance : mémorisez les plats de chaque client pour une petite

table, faites un plan de la table avec les plats de chacun, observez rigoureusement les envois pour

vérifier la conformité de la commande et de la cuisson. Vous n'aurez alors plus besoin de demander :

"C'est pour qui ?"

Gardez la possibilité de dire non

Deux tapes sur le passe, et 'allez, on envoie !', dira le chef qui contrôle la conformité à la sortie de la

cuisine. Dans l'organisation d'un restaurant gastronomique, il n'y aura pas d'erreur. Mais seule une

infime partie des cuisines fonctionne ainsi. Dans la majorité des cas, le cuisinier travaille vite, envoie

vite, et le service sera contraint de contrôler l'assiette. Vous avez le pouvoir de dire non à une assiette

qui n'est pas conforme à la commande ou aux standards de l'entreprise.

Toujours plus vite, mais pas toujours au même rythme

Sondez vos clients. On ne peut pas dire que 'tous les midis en semaine, les clients sont pressés', ni

que 'le soir, le week-end, ils ont le temps'. il peut y avoir une catégorie dominante, mais tous vos

clients ne vivent pas au même rythme. À vous de vous y adapter.

Les clients ne voient que ce l'on ne fait pas pour eux

Le client voit très facilement tout ce qui ne va pas. Alors que ce qui fonctionne bien n'est pas signalé.

Ne pensez plus que les clients vous signaleront ce qui ne va pas, anticipez les remarques.

Faites un contrôle de la première bouchée

Quelques instants après avoir posé l'assiette et avoir fait un petit tour, revenez vers vos clients et

demandez-leur si le plat leur convient. Vous éviterez toute contestation par la suite, lorsqu'il sera trop

tard pour corriger une éventuelle erreur.

Quel est le bon moment pour débarrasser ?

Au moins une minute après que le dernier client a avalé sa dernière bouchée. On voit parfois des

serveurs débarrasser alors que le client n'a pas encore fini de profiter de son plat.


Couverts et condiments : avant ou après ?

Anticiper, c'est attribuer les bons couverts, les accessoires et les condiments avant que le plat n'arrive

à table.

Sur une table de 10 à 15 personnes, à combien de temps au maximum estime-t-on l'envoi d'un

plat entre le premier et le dernier client ?

Deux ou trois minutes. C'est court mais nécessaire pour que tous les convives puissent manger

ensemble. Si vous êtes un bon vendeur, vous avez su conseiller aux clients quelques plats et la

commande se limite à trois ou quatre plats pour toute la table. D'ailleurs, certains restaurants

n'hésitent pas à afficher : "pour une table de 10 personnes ou plus, 3 ou 4 plats seulement".

Source : www.lhotellerie-restauration.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

Marie LAURENT Caroline PILATO / [email protected] / 01 47 70 24 18

Business

La revue de presse de la semaine du 8 au 14 juin 2015