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Présentation de l'ADIL 56 réalisée lors de la Matinale spéciale "immobilier ancien et marché locatif privé" du 3 décembre 2014, en partenariat avec AudéLor.
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LE MARCHE LOCATIF PRIVE DANS LE
PAYS DE LORIENTPARC LOCATIF PRIVE, NIVEAUX DE LOYERS ET EVOLUTIONS
LE PARC LOCATIF PRIVE DANS LE PAYS DE LORIENT
Près de 120 000 logements sur le Pays de Lorient
Dont 100 000 résidences principales
Locatif privé : 1 résidence principale sur 5…
…Soit 22 000 logements
…réprésentant un tiers de l’offre départementale (31%)
Logements
vacants
6%
Résidences
secondaires
8%
Autres
1%
Locatif HLM 15%
Locatif privé
21%
Propriétaire
occupant
63%
Résidences
principales
86%
117 647 logements
Source : FILOCOM 2011, DREAL d’après DGFIP
Le parc de logements du Pays de Lorient
LE PARC LOCATIF PRIVE DANS LE PAYS DE LORIENT
Un parc présent sur toutes les communes
Mais une répartition hétérogène :
De quelques dizaines à plusieurs milliers de
logements
De 10% à 30% des résidences principales
La moitié du parc se situe sur Lorient
Volume et part de logements locatifs
privés par commune
Lorient;
9 540
Lanester/Hennebont
/Ploemeur/Larmor-
Plage/Guidel
6 319
Reste du Pays
de Lorient
5 534
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Source : FILOCOM 2011, DREAL d’après DGFIP
Répartition géographique du parc locatif privé
LE PARC LOCATIF PRIVE DANS LE PAYS DE LORIENT
+3800 logements depuis 1999
Soit 300 logements de plus chaque année
Une évolution moins rapide qu’à l’échelle
départementale
Une diversification géographique à
l’œuvre ?
Evolution du parc locatif privé (base 100 1999)
Source : FILOCOM 2011, DREAL d’après DGFIP
Evolution par période et par secteur
80
100
120
140
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
PAYS MORBIHAN
-100
0
100
200
300
1999-2001 2001-2003 2003-2005 2005-2007 2007-2009 2009-2011
Lorient Lanester/Hennebont/Ploemeur/Larmor-Plage/Guidel Reste du Pays de Lorient
Bilan moyen annuel 1999-2011
Secteur Evolution
Lorient +56
Lanester/Hennebont/Ploemeur/Larmor-Plage/Guidel
+119
Reste du Pays de Lorient +142
PAYS DE LORIENT +317
LE PARC LOCATIF PRIVE DANS LE PAYS DE LORIENT
A l’échelle du Pays : une majorité de collectif
De fortes disparités géographiques
De plus en plus de T2-T3, moins de petits et de
grands logements
Une grande part du parc construite avant 1975
Source : FILOCOM 2011, DREAL d’après DGFIP
Répartition individuel/collectif en 2011
69%91%
62%38%
31%9%
38%62%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
PAYS Lorient Petites villes Reste du
Pays
Collectif Individuel
16%24% 27%
19%13%14%
26% 29%
18%12%
0%
10%
20%
30%
40%
1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et
+
1999 2011
Taille des logements en 1999 et 2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Avant 1948 1948-1975 1975-1999 Depuis 2000
PAYS Lorient Hors Lorient
Epoque de construction en 2011
LE PARC LOCATIF PRIVE DANS LE PAYS DE LORIENT
Un parc principalement dédié à l’accueil
de jeunes et de petits ménages
Plus de la moitié des logements sont
occupés depuis moins de 2 ans
3 occupants sur 4 éligibles à un logement
social
Source : FILOCOM 2011, DREAL d’après DGFIP
Part des ménages de 1 ou 2 personnes
dans le parc locatif privé
Ressources des locataires privés
/plafonds HLMAge moyen des occupants
75% 73% 82% 73% 67%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Pays de
Lorient
Morbihan Lorient Petites
villes
Reste du
Pays
55,5 52,0 44,160,156,1 51,4 43,8
60,0
Autres Locatif HLM
SEM
Locatif privé Propriétaire
occupant
Pays de Lorient MORBIHAN
56% 56%57%
56%
52%
Pays de
Lorient
Morbihan Lorient Petites
villes
Reste du
Pays
Part des emménagés récents
dans le parc locatif privéInférieur
à 30%
16%
De 30% à
60%
24%De 60% à
100%
36%
De 100% à
130%
13%
De 130% à
150%
4%
Plus
de
150%
7%
L’ENQUETE LOYERS DE L’ADIL DU MORBIHAN
o Une enquête de type panel
o Auprès des professionnels de la gestion locative du Pays de Lorient
o A partir d’un échantillon représentatif du parc locatif privé du territoire
En termes de taille de logement
En termes de localisation
o Un questionnaire permettant de connaître les caractéristiques des logements enquêtés
(taille, époque de construction, changements de locataire et évolution du loyer)
o 20 agences immobilières et notaires du Pays de Lorient consultés
o Plus de 1000 logements enquêtés
Un retour quantitatif et qualitatif sur l’état du marché locatif
LES NIVEAUX DE LOYER AU 1ER JANVIER 2014
Loyer médian 535 €
Loyer médian /m² Ensemble des locataires
8,7 €/m²
Loyer médian /m² Nouvelles locations
8,6 €/m²
Surface médiane 65m²
4,3%
6,8%
3,8%
2,5% 2,4%2,8%
-2,3%
2,4%
0,2% 0,3%
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Evolution des loyers du parc privé sur le Pays de
Lorient
Données synthétiques
o Une stabilisation des loyers qui se confirme (+0,3% sur un an)
o Dans le Pays de Lorient comme partout ailleurs en Morbihan
o Logement locatif privé médian du Pays de Lorient : 65m², 535 € mensuels (8,7€/m²)
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
LES NIVEAUX DE LOYER AU 1ER JANVIER 2014
331440
540648
800
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +
Loyer médian HC selon la taille du logement
12,2 €9,7 €
8,5 € 7,9 € 7,8 €
0,0 €
2,0 €
4,0 €
6,0 €
8,0 €
10,0 €
12,0 €
14,0 €
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et
+
Loyer médian HC au m² selon la taille du
logement
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
LES NIVEAUX DE LOYER AU 1ER JANVIER 2014
Deux sous-marchés :
Baux en cours : ¾ des loyers en hausse
Relocation : situation plus disparate avec
25% de loyers en baisse
2% 3%
18%25%25% 25%
36%35%
73% 72%
45% 40%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2013 2014 2013 2014
EN COURS DE BAIL A LA RELOCATION
Baisse Stable Hausse
Evolution des loyers du parc privé sur le Pays de Lorient
Situations comparées en cours de bail et à la relocation
334443
543650
800
335437
520622
800
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +
Baux en cours Relocation
Niveau de loyer médian : baux en cours / relocation
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
Un taux de mobilité des locataires qui se maintient à un niveau historiquement bas (14%)
Un délai de relocation qui progresse sensiblement sur un an
De fortes disparités d’un logement à l’autre
LE FONCTIONNEMENT DU MARCHE LOCATIF
30 32 32 39 20 22 41
17%
22% 22%24%
18%
13%14%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Délai médian de relocation Taux de rotation
Evolution du taux de rotation et du délai médian de
relocation
Dans les 3
jours; 25%
Sous 1 mois;
20%
De 1 à 2
mois; 16%
Plus de 2
mois; 40%
Délai de relocation en 2013
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
Sur un an : des niveaux de loyer en baisse sauf
sur Lorient
La 1ère couronne affiche les niveaux de loyer
les plus élevés
LA GEOGRAPHIE DES LOYERS
3ème couronne
CC
Blavet,
Bellevue,
Océan
2ème couronne
8.0 € /m² - 550 €
-3,8% sur un an
1ère couronne
9.0 € /m² - 624 €
-2,4%
Lorient
9.0 € /m² - 500 €
+1,7% sur un an
3ème couronne et CC Blavet, Bellevue, Océan : l’enquête 2014 n’a malheureusement pas permis de dégager de résultats suffisants sur ces secteurs
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et +
Lorient
1ère couronne
2ème couronne
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
LES LOYERS SUR LA VILLE DE LORIENT
Les loyers des petits logements plus chers que
ceux de Vannes
Des disparités par quartier : reflet de la diversité
du parc ?
330444
540644 708
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et
+
Vannes Lorient
464 €
436 €
452 €
436 €
451 €
Hypercentre
Centre-ville
Ouest
Nord Est
Nord Ouest
Loyers médians selon la taille du logementLoyers médians d’un T2
selon le quartier
Loyers médians des
quartiers de Lorient
Source : Enquête loyers 2014 ADIL 56
L’AVIS DES PROFESSIONNELS
Un marché calme avec une demande limitée et une offre importante de biens à louer
La baisse de la mobilité s’explique par le contexte économique et social, les ménages reportant leurs projets résidentiels
Une inadaptation persistante entre les niveaux de loyers proposés et les capacités financières des candidats à la location
Une question énergétique de plus en plus pesante (attention forte portée au DPE pour limiter le budget charges) ce qui a des conséquences sur le marché de l’ancien
Une vacance locative qui tend à augmenter
NOS REMERCIEMENTS AUX PROFESSIONNELS
Immobilière du Centre – Ploemeur
Emmanuel de Blignières – Hennebont
Le Bec Immobilier – Lorient
Nexity – Lorient
Laforêt Immobilier – Lorient
Immobilière Plus – Lorient
Square Habitat – Lorient
ORPI – Lorient
Etude notariale Lancelot - Lorient
Etude notariale Couzigou - Lorient
Etude notariale Boutet - Languidic
Etude notariale Moortgat - Kervignac
Habitation familiale - Rennes
ALTI – Lanester
Citya Cagil – Lorient
Lamotte Gestion – Vannes
SIRES – Vannes
Century 21 – Lorient
Cabinet Cotten – Lorient
ESPACIL – Lorient
L’Observatoire recherche des agences ou notaires pour étoffer son panel – N’hésitez pas à vous
manifester…
Contacts :
Cécile VELASCO – 02 97 47 34 13 – [email protected]
Elise DEMAY – 02 97 47 13 15 – [email protected]
