Partie 1. Les questions relatives au sol: le terrain btir Plan de la partie : Titre 1. L'acquisition du terrain par le constructeur Chapitre 1. Les obstacles juridiques, financiers, qui se dressent sur la route d u promoteur pour acqurir son terrain Chapitre 2. Les r formules d'acquisition du terrain par le promoteur / constructeuTitre 2. L'affectation du sol la construction, les rgles d'urbanisme Le constructeur ne peut pas btir ce qu'il veut, il ne suffit pas d'avoir acquis u n terrain, il faut se conformer aux rgles d'urbanisme. Nous verrons la question d e l'acquisition du terrain par le promoteur, puis l'affectation du sol la constr uction. Ici en rsum, nous verrons quelques lments sur les rgles d'urbanisme. Titre 1. L'acquisition du terrain par le constructeur Chapitre 1. Les obstacles juridiques, financiers, qui se dressent sur la route d u promoteur pour acqurir son terrain Section 1. Les obstacles lis la fiscalit Pour que le promoteur achte, il faut qu'il trouve un vendeur. 1. La question des plus-values pour le vendeur A. Le rgime des plus-values de particuliers des rsidents 1. Depuis la rforme des plus-values immobilires des particuliers Mais la rforme des plus-values a peut-tre facilit les reventes des biens immobilier s. Supposons que ce soit un particulier qui vend le terrain, prlvement libratoire d e 27% (avec 11% de CSG, CRDS, cotisations sociales). On n'a plus de plus-values aprs 15 ans de dtention. Avant 22 ans => revente plus r apide des biens, march foncier plus fluide. C'est le problme aujourd'hui: il y a tr op de demande et pas suffisamment d'offre, les terrains restent trop longtemps d ans les mmes patrimoines, donc le march n'est pas fluide. La fiscalit permet de flu idifier le march jouant sur la dure de dtention. Mais on a un autre moyen de fluidi fier le march: on peut augmenter l'ISF. Plus-value imposable = valeur d'entre dans le patrimoine valeur de revente abatte ments. En fait ce ne sont pas tout fait des abattements. L'ide est d'augmenter au maximum la valeur d'entre dans le patrimoine: prendre en compte des travaux de rno vations, amnagement (qui viennent s'ajouter la valeur d'entre), et tenir compte au ssi des frais d'acquisition et notamment des frais de notaire. Mcanisme: pour les travaux et frais d'acquisition, on a soit les frais rels, soit u n forfait (7,5% pour les frais d'acquisition et 15% pour les travaux, mais uniqu ement si on dtient le bien depuis plus de 5 ans pour les travaux). On obtiendra l a plus-value brute. Les travaux qui peuvent tre dductibles ou venir s'ajouter la va leur d'entre.On ne peut pas tenir compte des travaux qui auraient dj t dduit au titre de l'IR (gnra ement travaux qui viennent en diminution des loyers perus). En outre les simples travaux de rparation et entretien ne sont pas dductibles => DA: uniquement gros oeu vres, vs travaux esthtiques travers ces restrictions, le lgislateur souhaite limiter le plus possible l'optio n pour frais rels et inciter n'utiliser que le forfait. Supposons par ex qu'on a une dure de dtention de 10 ans. On a calcul la plus-value brute laquelle on va appliquer un abattement de 10% par anne de dtention compter d e la 6me anne => plus-value imposable = 0 aprs 15 ans de dtention. On calcule les annes par anne pleine et non par anne civile, i.e. par rapport la da te prcise d'acquisition. Si on a une dure de dtention de 10 ans, on peut dduire 50% de la plus-value brute. Ensuite il y a un abattement gnral de 1 000 On multiplie alors par 27% et on trouve le montant du prlvement. 2. Par rapport au systme antrieur Le taux d'imposition tait li au taux de l'IR. Le montant de plus-value venait s'aj outer la dclaration d'impt de revenu. Donc on appliquait le taux marginal d'imposi tion (puisque cela s'ajoutait son revenu initial). sur la plus-value nette trouve. Donc finalement cette rforme favorise les gros revenus, i.e. incitation vendre sa ns attendre le dlai de 22 ans. Dans le systme antrieur, l'IR est calcul avec un dcalage d'un an => chacun des contr ibuables devait faire sa dclaration l'anne suivant la vente. Il y avait un taux de dperdition par oubli des contribuables et peu de contrle. Pour viter cela dsormais, il y a un prlvement la source, i.e. le montant est pay en mme temps que l'acte de v ente. un systme de formalit unique quand l'acte est publi au bureau des hypothques, on doit envoyer en mme temps les droits d'enregistrement d et le prlvement. Le notai re est alors le collecteur de l'impt et le bureau des hypothques assure le recouvr ement. B. Concernant les non-rsidents Supposons maintenant que celui qui vend un immeuble situ en France rside aux USA. Le rgime pour les non-rsidents est . des dclarations de plus-values particulires pour les non-rsidents. On dtermine de la mme faon le montant de la plus-value imposable nette. Mais le taux d'imposition est de 33,1/3 pour les non rsidents non communau taires. Pour les non-rsidents communautaires c'est le principe de non-discriminat ion qui s'applique, i.e. ils doivent bnficier du mme taux que les rsidents. Mais la CSG et CSRDS sont des impts franais => les non-rsidents communautaires payent un im pt sur la plus-value de 16%. 1. Cas d'exonration Si le bien vendu est notre rsidence principale, on n'a pas de plus-value payer. C 'est forcment pour les rsidents fiscaux en France puisque l'on parle de rsidence pr incipale. Pour les non-rsidents de nationalit franaise qui disposent d'un pied--terre en Franc e (i.e. un bien qui n'est pas lou), dans ce cas la 1re vente de ce pied terre est exonre de plus-value. Mais ici c'est une clause de nationalit qui s'applique. Cette exonration qui l'origine ne concernait que les non-franais ayant un pied--ter re s'applique aussi aux rsidents communautaires du fait du principe de non-discri mination. 2. Problme pour les non-rsidents Le risque est que le fisc franais peut difficilement saisir des comptes, il ne di spose pas de force excutoire directe. Donc s'il y a une somme qui doit tre recouvrer parce qu'il y a eu une erreur de calcul par ex. Pour viter ce risque, il y a l'obligation quand on est non rsident d'avoir la nomin ation d'un reprsentant fiscal accrdit. Ce peut tre des tablissements bancaires qui on t reu une accrditation spciale de la part de l'tat et de l'administration fiscale. I l se porte caution du non-rsident tranger. Cela a un cot, ils prennent un % du prix de vente. 2me solution: le non-rsident demande une personne physique franais d'tre s on reprsentant fiscal et de se porter garant. Cette personne physique devra obten ir son accrditation auprs de l'administration fiscale avant la vente. un contrle de l'administration quand elle donne son accord pour qu'une PP se porte garant. 2. Les autres obstacles fiscaux La fiscalit relative la possession des biens immobiliers: l'ISF et les taxes local es au titre de la possession du bien immobilier. A. L'ISF Cela concerne tout le patrimoine. Premire tranche 720 000 : au-del on commence payer l'ISF. Il y a une trs faible corrlation entre la valeur vnale du titre dclar et la valeur pr ise en compte par l'ISF. L'un des seuls aspects du patrimoine sur lequel on peut encore jouer pour diminuer l'ISF (contrairement aux valeurs des VM et du compte bancaire qui sont des figes). Pourquoi y a t il peu de contrles sur l'ISF? Il y a un taux de rentabilit faible sur l'ISF. Explication: quand un inspecteur de s impts contrle, il est pay en fonction du redressement. Pour faire du chiffre, l'i nspecteur prfrera contrler une succession entre des personnes sans lien de sang qu' une succession entre des parents et leurs enfants car le taux d'imposition est d e 60% entre trangers. Ainsi on comprend que, les taux d'ISF tant autour de 1%, cel a soit peu rentable pour l'inspecteur et l'tat.Le contrle ISF souvent li un dcs et donc une succession car alors tout s'enchane: o oit dclarer les biens immobiliers pour leur valeur vnale. Mais supposons que l'on doive vendre les biens immobiliers pour pouvoir payer les droits de succession. Si on a un bien immobilier qui est valu 50 dans la dclaration d'ISF, 100 dans la dcl aration de succession et qui est finalement vendu un peu plus tard 130 => le ven deur qui a hrit est normalement assujetti aux plus-values = valeur d'entre valeur d e sortie= 30. En terme fiscal, c'est plus intressant si la succession a t faite entr e trangers d'inscrire 100 dans la succession car elle est taxe 60% et la plus-valu e uniquement 27%. Au contraire c'est moins intressant si la succession a t faite de s enfants (20% de droits de succession). Attention cependant on risque d'tre redress sur la valeur de succession si le service des impts s'en rend compte. Supposons que la personne n'ait jamais soumis d'ISF, elle a omit de dclarer l'ISF => redressement sur les 10 dernires annes possible.Supposons que l'ISF a bien t tabli, mais on a dclar le bien 60 alors qu'il est 100 d ns la dclaration de succession => redressement possible sur les 3 dernires annes. Mais mieux vaut un redressement ISF avec des taux qui sont aux alentours de 1% q u'un redressement sur la dclaration de succession. Donc a ne sert rien de mettre 6 0 comme valeur ISF et 60 dans la dclaration de succession. ISF et impact sur la fluidit du march foncier: En terme d'objectif fiscal, en imposant le patrimoine immobilier, cela peut tre u ne incitation pour un certain nombre de personnes revendre leurs biens immobilie rs. En fait ce n'est pas le cas car on a toujours des sous valuation dans la pratique et il y a peu de contrle => dans la pratique, l'objectif manque son but. En outre des limites ont t apportes au paiement de l'ISF: un plafond a t instaur, ISF+ R < 85% du montant des revenus B. Les impts locaux Si la taxe foncire importante, cela incite les possesseurs de terrains les vendre . On distingue les terrains btis des terrains non btis. Pour les terrains non-btis, l a TF qui est calcule est tellement faible que ce n'est pas une incitation pour le vendeur vendre le bien. Des efforts ont t faits: le lgislateur a essay de taxer plus fortement les terrains b ir, mais en fait concrtement ce n'est quand mme pas une incitation pour le proprita ire vendre ou raliser des construction. Conclusion sur l'obstacle fiscal: il n'y a pas de vritable politique fiscale incit ative qui a t mise en place en vue de faciliter la revente des biens immobiliers, cette politique fiscale devant alors tre tablie en fonction de la vritable valeur vn ale des biens. Or si on fait le point par rapport l'ISF, il n'y a quasiment pas de contrle et dans les faits ce n'est pas la valeur vnale qui est retenue. Il y a eu une volution avec la rforme des plus-values, et une simplification du sy stme qui peut inciter revendre plus rapidement. Section 2. Les obstacles lis aux politiques foncires des collectivits locales: l'int ervention des collectivits publiques C'est la politique d'amnagement foncier menes par les collectivits publiques qui pe ut heurter la volont d'acqurir du promoteur immobilier. Les instruments utiliss par les collectivits sont: -L'expropriation -Exercice du droit de premption. Mais si la commune prempte ou exproprie, c'est qu'elle a elle-mme un schma d'amnagem ent urbain. Si ces constructions ne sont pas ralises par le promoteurs elles pourr ont l'tre ventuellement par la mairie. travers ces politiques, c'est la mise en place d'un amnagement de la ville qui es t fait par la mairie, en sachant que l'expropriation et la premption doivent tre s ous-tendus par un intrt publique. Expropriation: volont de la mairie d'acheter, mme si le propritaire n'est pas vendeu r => plus volontariste que le droit de premption. Droit de premption: ne s'applique que lorsque le propritaire a dj trouv un acqureur, e de faon pralable l'acquisition doit tre propose d'abord la mairie 1. Le droit de premption Peut-on conclure une vente sous condition suspensive de la non premption par la m airie? Quelle est la valeur de l'exercice du droit de premption par la mairie? Le droit de premption est-elle une condition de validit du contrat de vente ou seulement une condition d'excution? Cette discussion s'est aussi pose au sujet du droit des premption des SAFER qui s' occupent du remembrement rural. Le droit de premption des SAFER: On disait qu'une vente pouvait tre conclue sous la condition suspensive de non pre mption de la SAFER. Or en fait la JP a t confronte une difficult qui a t propre au m isme mme de la condition suspensive (art. 1168 et s. Code Civil). Le vendeur disa it que la SAFER ne pouvait pas avoir plus de droit que l'acqureur. Donc si la SAF ER prempte la vente est nulle partir du moment o on a un contrat avec une conditio n suspensive: le contrat est rtroactivement ananti. On s'est demand si la SAFER est subroge dans les droits et obligation de l'acqureur quand elle prempte ou est-ce un nouveau contrat entre le vendeur et la SAFER? 1re thorie: La JP, suivi d'une loi dbut 1980, a considr que si une telle clause existe et est e fficace, on prive la SAFER de toute premption de terrain=> une telle clause n'entr ane pas l'anantissement du contrat pour la SAFER, mais uniquement l'anantissement d u contrat entre le vendeur et l'acqureur. On a en fait un 2me contrat de vente qui lie directement la SAFER au vendeur et qui n'est pas touch par la condition susp ensive. 2me raisonnement: Il n'y a qu'un seul contrat de vente => la SAFER prend la place du 1er acqureur, et donc le contrat est ananti. Cette explication tait problmatique, c'est pourquoi le lgislateur est intervenu. Rmq: Pas cours le 1er et le 4 mars Sance 3part 2, rcupre Peut-on conclure une vente sous condition suspensive de refus de prempter de la m airie? Concernant le droit de premption des SAFER, avant on disait qu'une vente pouvait tre conclue sous condition suspensive du refus de prempter de la SAFER. Elle se su bstituerait donc l'acqureur dans le contrat de vente. La jurisprudence a donc dcid que la premption rend nulle la vente et partir de l la SAFER ne peut pas exiger la vente son profit la place de l'acqureur. C'est le mcanisme de la condition suspen sive annulation rtroactive du contrat si elle se ralise. Le problme est que cela privait la SAFER de toute acqu de terrain donc le lgislateu r est intervenu dans les annes 80 en disant que la ralisation de la condition susp ensive ne vient anantir que le contrat qui liait le vendeur l'acqureur. A. Les formes de droit de premption Plusieurs types de droits de premption exercs dans le droit de l'urbanisme, tout dp end du bien immo: 1. Quand le bien immo se trouve dans une zone d'amnagement diffr On veut permettre dans cette zone un amnagement urbain ultrieur. Un contrle dans ce tte zone des collectivits pour permettre un meilleur amnagement. La 2me chose est q ue le but poursuivi est de limiter la spculation foncire et donc on essai de rguler cette spculation en crant ce type de zone. L'ide aussi peut tre de crer des rserves f oncires et crer des constructions. Globalement le but pour les collectivits est d'a voir une meilleure matrise. On a deux types de zones oggi depuis la reforme du 1er juin 1997 (ZAD nouveau rgi me). La question qui peut se poser est la cohrence de ces zones avec les autres rg les d'urbanisme et avec les autres types de droit de premption.La 1re chose est que les zones d'amnagement diffr rsultent de rgles dictes par l'Etat a commune peut demander la cration sur son territoire d'une ZAD mais la dcision re lve de l'Etat. La 2me chose est que elles ne relvent de rgles d'urbanisme. Les rgles de ces zones n e se superposent mme pas aux rgles d'urbanisme. Est-ce que l'on peut se retrouver avec une ZAC et une zone naturelle en mme temps? Si on s'en tiens la jurisprudence du CE on ne peut pas superposer une ZAD avec une zone d'espace naturelle sensib le car elles bnficient chacune d'un droit de premption propre. Ceci tant le CE a adm is la lgalit d'un dcret qui crait une ZAD dans une zone d'espaces naturels sensibles et que rien n interdit la superposition des droits de premption. Quel est l'acte qui porte cration d'une ZAD? Quels sont les objectifs poursuivis p ar la cration d'une ZAD?Selon la Loi SRU Une ZAD peut tre cre en vue de la cration dans l'IG ayant pour obje mettre en oeuvre un projet urbain, une po de l'habitat, d'organiser l'extension ou l'accueil d'activits conomiques, de favoriser le dvpt des loisirs et du tourism e, de raliser des quipements collectifs, de lutte contre l'insalubrit, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en avant le patrimoine bti ou non bti. Elle peut tre cre pour permettre la ralisation d'une rserve foncire Seul l'Etat peut prendre le dcret qui crer la ZAD mais le prfet peut intervenir, de mme qu'un EPCI qui souhaite profiter aussi de la ZAD. La ZAD permet de crer un dr oit de premption dans un primtre dlimit. Ce droit de premption ne pourra tre exerc qu ar une seule personne qui sera nommment dsigne par le texte. Il y a obligation de p ublication de la ZAC auprs des tiers, le dcret doit tre publier dans plusieurs jour naux pour informer les tiers. Ce qui nous intresse, nous, c'est de savoir combien de temps la ZAD doit-elle dur er? Il faut que les proprios de terrains l'intrieur de la zone le sachent. Normale ment la ZAD une dure de 14 ans et donc partir de l le droit de premption disparat. O n ne pouvait pas l'issu de cette priode crer une nouvelle ZAD mme si cette cration ta it justifier par la ncessit de continuer l'amnagement urbain amorc durant la 1re priod e. Dans la priode de prparation de la ZAC c'est--dire ds que sa cration est envisage (qua nd le dcret est pris) il peut se passer un certain temps jusqu' commencement des t ravaux pendant lequel il y a un risque de spculation foncire (les terrains prennen t de la valeur). Pour viter cela on peut crer des primtres provisoires de la ZAD (prZAD) mais ils ont t supprims en 1995. Ces primtres ont finis par tre remis en place pa la Loi du 13 juillet 1991; la cration de ce primtre provisoire est toujours dcider p ar l'Etat et la dure de celui-ci ne peut normalement excder 2 ans, l'issu desquels la ZAD est amorce. 2. Quand le bien immobilier se trouve dans une zone dans laquelle peut s'exerc le droit de premption urbain(DPU) Institu en 1985 et l'poque c'tait l'unique procdure dcentralise qui permettait aux co munes quipes d'un POS ou d'un PLU de pouvoir prempter l'intrieur d'une zone quelles ont pralablement dlimit. Le droit de premption urbain est cette fois un instrument d 'amnagement urbain mis la disposition des communes pour leur permettre de poursui vre les objectifs de leur po urbaine. Quelles sont les zones dans lesquelles on peut instituer des droits de premption urbains? En 1985 le lgislateur disait que le droit de premption urbain s'appliquait dans to utes les zones urbaines ou urbanisation future pour les communes qui disposaient d'un POS sauf dlibration contraire.Nouvelle intervention lgislative en 1986 qui a invers la solution c'est--dire qu'il n' de DPU que dans les zones o il a expressment t prvu par une dlibration municipale ela permet d'tre plus slectif mais cela est que thorique car dans la pratique pour les communes dotes d'un PLU elles instituent gnralement un DPU sur la quasi-totalit des zones sur lesquelles le DPU peut tre cre. Cela veut dire que de plus en plus c es communes souhaitent exerc un pouvoir de contrle total sur leur territoire. Le DPU ne peut s'exercer que sur des zones urbaines ou des zones d'urbanisation future mais encore faut-il que la commune soit dej dote d'un PLU au pralable. Selon les textes la commune ne peut pas institu un DPU sur une zone dj couverte par une ZAD ou une pr-ZAD (vu plus haut). On peut donc avoir une concurrence/ superp osition entre ZAD et zone d'espaces naturels sensibles mais pas entre ZAD et DPU . Sur la nature du droit de premption cre on peut avoir un droit de premption simple ou renforc. On verra par la suite quels sont les biens immo qui sont concerns ( l'i ntrieur d'une zone d'amnagement urbain). Sur Paris par ex on est la plupart du tem ps en droit de premption urbain simple mais seule certaines zones sont en DPU ren forc. 3. Quand le bien immo se trouve dans une zone d'espaces naturels sensibles Ces espaces naturels sensibles ont t cres par la Loi du 18 juillet 1985 et le but ta it la prservation de sites naturels pour les protger de l'urbanisation. C'est le dp artement qui est comptent pour crer ce type de zones et accessoirement il cre un dr oit de premption de la commune sur ces zones. Ces zones naturelles peuvent se cumuler avec la cration d'une ZAD. Pourquoi le droit de l'urbanisme distingue des droits de premption la zone o est situ le bien? en fonction de B. Quels sont les effets et comment va s'exercer ce droit de premption? Quels sont les biens immobiliers et quelles sont les alinations soumises au droit de premption? Ensuite, il s'agit d'analyser la procdure suivie dans l'hypothse o l'a lination est soumise au droit de premption. Hypothse des alinations soumises au DPU et ZAD. On va laisser les espaces naturels de ct. 1. Les biens immobiliers concerns a. Les principes Le droit de premption ne s'exerce que sur les immeubles, les droits sociaux ayant vocation l'attribution en proprit ou en jouissance d'un immeuble et les droits in divis: b. Les immeubles * le droit de premption s'applique pour tout immeuble ou partie d'immeuble bti la va s'appliquer des maisons individuelles mais galement des btiments collectifs. Quand on parle de rgime de coproprit, on a une coproprit verticale: sur la mme assiet e. La coproprit horizontale: la division ne se fait pas en hauteur mais on a es par celles de terrains divises en diffrents lots et su chacun de ces lots on e des mai sons individuelles: c'est la coproprit horizontale. Le droit de premption s'applique non seulement pour des maisons individuelles mais pour des lots de coproprits hor izontales correspondant des maisons individuelles. Si on est dans une coproprit ve rticale, soumission au droit de premption. On inclus des lots de volume dans la c atgorie immeubles: les lots de volume construire. On a des droits de proprit limits. Le droit de superficie tel qu'il a t utilis, c'est un droit de superficie en 3D, en lots de volume cres avant mme la construction (Cf. la tour Montparnasse et la Dfen se). L'intrt de faire des lots de volume par rapport la coproprit: la coproprit: on s AG, qui crent l'quivalent des indivisions parce qu'il y a des parties communes. On a des rgles de majorit qui peuvent tre source de conflits. La distinction est qu e la coproprit a des rgles d'assemble qui sont d'OP: on a essayer de faire chapper l oproprit: il n'y a pas de parties communes en tant que tel. Mme si on a des quipement s qui peuvent tre communs, on ne peut pas exclure toute relation entre les diffren ts propritaires des diffrents volumes. ON a ncessairement des relations entre les p ropritaires: pour rgler ces relations on a deux moyens: pour les canalisations et le s points d'appui, les rgles de servitude vont s'appliquer. Pour les quipements com muns on va crer une association syndicale qui va runir les diffrents propritaires et vont dcider des dcisions mais les rgles de majorit peuvent tre modifies car ne sont p s d'OP. Par rapport au droit de premption, quand on vend un lot de volume constru ire, cette cession est elle soumise au DPU? Certains considrent que la cession est soumise au droit de premption. c. Les droits sociaux * les droits sociaux qui donnent vocation la jouissance ou la proprit de l' its envisages sont les socits d'attribution. Elles sont vises par une loi de 1971 mais on t cres dans les annes 30. Ces socits d'attribution: un promoteur dcide de faire u promotion qu'il va revendre par la suite en lots de coproprit des accdants la propr it. Pendant trs longtemps, la mthode tait de constituer une socit d'attribution dont i a 100% des parts sociales. C'est cette socit qui va acheter le terrain et raliser les constructions. Dans le mme tems cette socit va mettre en coproprit l'immeuble. Ch aque part sociale donne droit la jouissance de tels lots de coproprit. L'ide est qu e ce promoteur va cder chaque particulier des parts sociales de la socit donnant vo cation la jouissance de l'appartement. Quand la commercialisation est termine, le professionnel n'est plus dans la socit. Soit la socit est dissoute: par l'annulation de sa part social, le propritaire va retrouver l'entire proprit. Si la socit n'est pa s dissoute, chacun va grer au travers de la socit. Lorsque le particulier va vendre son particulier, il va vendre ses parts sociales: cette cession de part sociale, comme ces parts donnent vocation la jouissance du bien, elles sont soumises au droit de premption. Il ne faut pas confondre ces socits avec les autres socits comme les socits civiles immobilires. Les ventes de parts sociales des socits qui ne sont p as des socits d'attribution (socits civiles de vente ou de gestion) ne sont pas soum ises au droit de premption. Lors de la cession du bien, la premire cession est sou mise au droit de premption: quand le bien est dj dans la structure, pas de soumissio n au droit de premption. C'est non seulement les cessions classiques mais les acc ords sont aussi soumis l'exercice ventuel d'un droit de premption. Quand le bien i mmobilier est entr dans la SCI, est rentr soit par le biais d'une vente par X ou Y au profit de la socit: au titre de cette vente, possibilit pour l'administration oula CL d'exercer son droit de premption. Soit le bien est entr par le biais d'un a pport en pleine proprit ou jouissance du droit de proprit, soumission au droit de pre mption. Pour les socits d'attribution, elles ont un objet particulier car dans le domaine de la construction, ces socits d'attribution sont t constitues par le promote ur au moment de la construction de l'immeuble donc c'est cette socit qui a pass les contrats ave l'entrepreneur donc les biens ont toujours t dans le patrimoine de l a socit: il n'y a pas eu d'entre par vente ou apport: la seule manire pour l'administr ation d'exercer son droit, c'est au moment de la cession des droits sociaux. 2. Cession de droits indivis *hypothse de la cession des droits indivis qui sont soumis au droit de premption s auf si la cession est faite au profit d'un plan indivisaire. Toute cession un ti ers tranger l'indivision est soumise au droit de premption. a. La cession de droits rels immobiliers La premire hypothse est la cession de droits rels immobiliers. Mme s'il s'agit de la cession d'un droit rel: il s'agit de baux immobiliers (baux emphytotiques, ): le droi t de jouissance du locataire est un droit personnel. Dans ces baux spcifiques, le droit de jouissance du locataire est qualifi par la loi de droit rel qui peut tre librement cd des tiers, peut faire l'objet d'une location et peut tre hypothqu au pro fit d'un tiers pour le preneur. L'hypothse qui est vise est la cession d'un droit immobilier: cette cession ne sera pas soumise au droit de premption. Le droit d'us age et d'habitation, droit rel, ne sera pas soumis au droit de premption. Mme chose en cas d'usufruit. A propos des ventes immeubles: elles sont soumises au droit d e premption, selon la doctrine, les ventes de volumes sont soumises au droit de p remption. Le droit de superficie est un droit de proprit sur un bien dsign: ce lot de volume peut tre soumis au droit de premption car constitue un droit rel. L'ide qui a boutit a soumettre ces cessions au droit de premption car occasionnera des constr uctions. Autre hypothse d'exception: lorsque le bien immobilier (lot de coproprit ou un pavil lon): la cession de ce bien est comprise dans un plan de cession d'entreprise en difficult. Lorsque l'on est dans une cession vise par un plan de cession, on n'a p as purger le droit de premption. b. Exception propre au DPU L'autre cadre: exception propre au DPU: toute vente d'un lot de coproprit verticale se trouve exclu du domaine d'application du DPU. 1re limite: On a les locaux usage d'habitation, professionnel et mixte ou des locaux accessoires un local usage d 'habitation. S'il s'agit d'un local usage commercial ou de bureaux, mme si on est dans une coproprit verticale, on a la possibilit d'un exercice ventuel du droit de premption. Pour la CP, l'acquisition isole d'un lot de coproprit dans un immeuble co llectif n'a pas beaucoup d'intrt pour un amnagement urbain ultrieur. S'il ne s'agit que d'un seul local, les textes maintiennent la possibilit d'exercer un droit de premption. 2me limite cette exclusion: la date de publication au bureaux des hypothques du rglement de coproprit. Si le rglement de coproprit a plus de 10ans la date env sage pour la cession, il peut y avoir une exclusion effective du DPU. La logique de cette limitation: si on a un immeuble entier en coproprit et que cet immeuble fa it l'objet d'un droit de premption. Pour essayer d'luder le droit de premption: on m et l'immeuble en coproprit: on fait une vente globale des lots. Dlai pour viter que d es immeubles se trouvent sortis du droit de premption travers la mise en coproprit. Cette exclusion permet d'luder en grande partie l'exercice du droit de premption. Cette exclusion ne fonctionne que lorsque l'on est dans une zone dite de DPU si mple mais la mairie peut instituer des zones de DPU renforc: cette exclusion ne fo nctionnera pas. c. Autre exception: le bien n'est pas en coproprit Lorsque le bien n'est pas en coproprit (maison individuelle, immeuble bti)?, on a un e limitation du droit de premption: il ne peut pas s'appliquer pendant une priode d e 10 ans compter de l'achvement de l'immeuble. En matire d'administrative, on a l' obligation de dposer une dclaration d'achvement de travaux et ds que la DAP, la mair ie vrifie que les travaux sont conformes au permis de construire et dlivre un cert ificat de conformit. La date retenue est l'tablissement de la dclaration d'achvement des travaux. Pourquoi, pour toute nouvelle construction, il y a ce dlai de 10 an s? L'ide est que la mairie a autoris antrieurement cette nouvelle construction et ne peut pas prempter un bien dont elle a autoris la construction: ne peut pas reprendr e ce qu'elle a autoris. Si cession de droits sociaux d'une socit, droits sociaux donnant vocation la jouis sance d'un appartement. On a un immeuble collectif, il y a coproprit ds lors qu'une vente d'un appartement particulier est faite (quand il y a plusieurs propritaire s) car il existe des parties communes. Les cessions de droits sociaux donnant vo cation la jouissance d'un appartement, soumission au droit de premption. Mais s'i l s'agit de droits sociaux donnant jouissance un appartement, si lot vertical, p as de droit de premption si le rglement de coproprit a t tabli depuis plus de 10 ans.La vente d'un lot de coproprit compos d'appartements dont le rglement de coproprit a t bli depuis moins de 10 ans au moment de la construction de l'immeuble: lot de cop roprit dont le rglement a moins de 10 ans, la dclaration d'achvement des travaux; on v chapper au droit de premption sauf si on est dans une zone de DPU renforc. Si on est dans une maison individuelle dans une coproprit horizontale dont la cons truction a moins de 10 ans: pas d'incidence de la coproprit depuis moins de 10ans m ais on est dans le cas d'une construction depuis moins de 10 ans donc pas de sou mission au droit de premption. On ne peut pas passer un acte de vente sans que la mairie n'ait pas refus son droit de premption. La solution est de purger le droit de premption de la mairie. 3. Comment purge t-on le droit de premption? On a l'obligation pour le vendeur, quand il a trouv un acqureur, de faire la m rie: c'est la dclaration d'intention d'aliner (la DIA). On a un formulaire: il faut mentionner dans la DIA le bien et le prix. Si on veut tre parfait, il faut prsente r la CP aux mmes conditions qu'avec l'acqureur initial. Dans le formulaire adminis tratif, il faut indiquer la rfrence du bien, si c'est un lot de coproprit: il faut da ns ce cas prciser la superficie du lot de coproprit; l'usage du bien, si le bien estvendu libre ou occup: si occup, il faut annexer le contrat de location, indiquer s i une commission d'agence est due par l'acqureur et indiquer le montant. Une fois cette offre notifie la mairie, dlai de 2 mois pour indiquer sa rponse. Soit elle d it qu'elle n'est pas intresse: on peut poursuivre la vente avec l'acqureur initial; s oit la CP achte aux prix et conditions de la dclaration d'aliner: l'acqureur initial est vinc(promesse sous condition suspensive de non premption): on a un nouveau contr at avec la DIA comme offre, ou la rponse de la mairie entrane une substitution de la CP dans les droits et obligations de l'acqureur initial au titre de la promess e de vente et si tel est le cas, la condition suspensive de dcision de non prempti on ne pourra pas aboutir un anantissement rtroactif de la promesse de vente(problme des SAFER: les vendeurs invoquaient cette ide: anantissement du contrat; d'o une inte rvention du lgislateur): quand la mairie a prempt un acte de vente interviendra; si l a mairie rpond en disant tre intresse par la vente mais pas aux conditions propose, l a mairie propose un autre prix: quelle est la solution pour le vendeur? Si on rais onne en termes de formation du contrat: pas encore de rencontre de volont: la mairi e ne peut pas imposer au vendeur initial un prix plus bas. Les possibilits laisses au vendeur: il renonce l'opration, il accepte la proposition, conteste le prix: le prix devra tre fix dire d'expert et le juge de l'expropriation fixera le prix du bien. Si la mairie ne rpond pas dans les 2 mois, elle aura renonc son droit de prem ption. Si elle rpond au-del, ne pourra plus utiliser son droit de premption.