Etude Annuelle 2013 : les commerces en France par CBRE

LES COMMERCES EN FRANCE

ÉTUDE ANNUELLE 2013

CBRE Études et Recherche

N°1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISEBureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtel

CHIFFRES CLÉS*FRANCE105,4 M€ CA 728 SALARIÉS**41 IMPLANTATIONS34 BUREAUX EN RÉGIONS

* Chiffres à fin 2012

** Hors franchisés

PARIS

CLERMONT-FERRAND

BLOISTOURS

METZ

NANCY

DIJON

LYON

GRENOBLE

CHAMBÉRY

ANNECY

BOURGOIN- JALLIEU

BELFORT

COLMARMULHOUSE

BESANÇON

STRASBOURG

RENNES

CAENLE HAVRE

LILLE

ROUENST-DENIS

MONTREUIL

MONTROUGE

NANTES

VANNES

BREST

BORDEAUX

TOULOUSE MONTPELLIERMARSEILLE

AVIGNON AIX-EN-

PROVENCENICE

SOPHIA-ANTIPOLIS

NIMES

VALENCE

CONTACTS

RETAILChris IGWE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 37 72 / Fax : 33 (0) 1 53 64 00 06

ÉTUDES ET RECHERCHEAurélie LEMOINE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00

Achevé de rédiger le 20 octobre 2013 par le département Etudes et Recherche de CBRE/Rédaction : Sabine Echalier

AGEN

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Com

mercialisation

Conseil en im

plantation

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Gestion immobilière

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mobiliére

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Assistance à maitrise d’ouvrage

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LUTIONS

Conseil aux clients privés

© 2013 CBRE

CLIMAT GÉNÉRAL

CONTEXTE ÉCONOMIQUE

COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE

CENTRES COMMERCIAUX

PARIS

RÉGIONS

SOMMAIRE

L’ESSENTIEL

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6

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INVESTISSEMENTS

LEXIQUE

14

16

• Le contexte économique actuel peu porteur pousse les enseignes à des arbitrages et à un développement mesuré. Mais certainescontinuent leur expansion, en choisissant toujours les emplacements « prime » pour marquer leur arrivée et pour capter les flux.

• Se montrer, se différencier tels sont les enjeux du commerce aujourd’hui pour capter le consommateur.

• Depuis plusieurs années, les indices de fréquentation et le chiffres d’affaires subissent les comportements attentistes et prudents desconsommateurs.

• L’élasticité du marché s’intensifie avec un marché « prime » tiré à la hausse, quasi-déconnecté de la réalité économique, et de l’autre,les marchés secondaires, qui subissent de plein fouet l’arbitrage des consommateurs.

• Si de nombreuses zones d’activités commerciales fonctionnent encore bien, nombreuses sont celles qui connaissent une profondemutation.

• Le fossé entre les bons et les moins bons centres commerciaux se creuse en termes de fréquentation, de demande des enseigneset donc de loyers.

• La question de la cannibalisation commerciale se pose de plus en plus. Et toutes les formes de commerce y sont confrontées.

• La croissance toujours forte du e-commerce n’impacte pas l’ouverture des points de vente, et ce, quels que soient les secteursd’activité.

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© 2013 CBRE

CONTEXTE ÉCONOMIQUE

Des évolutions au niveau mondial

La croissance économique mondiale 2013 ne restera pas dans lesannales. Cependant, certaines évolutions riches d’enseignement ont étéobservées. Tout d’abord, les pays dits « émergents », s’ils bénéficienttoujours d’une croissance forte (4,5 %), verront leur économie ralentirpar rapport à l’année 2012. Au-delà de cet amoindrissement, ils ont montréen 2013 certains signes de faiblesse, notamment en termes de taux dechange et de demande interne. Certains y voient une baisse de régimepassagère, d’autres une évolution durable liée aux limites de leur modèlede croissance qui nécessiterait ainsi d’être modifié. Quant aux pays dits« industrialisés », leur croissance serait légèrement plus faible en 2013(1,2 %) que l’année précédente. Les signaux économiques y sont plutôtencourageants bien que fragiles. La croissance est ainsi repartiemodestement au Royaume-Uni et reste correcte au Japon et aux Etats-Unis.De son côté, la zone euro continue à voir son PIB diminuer mais moinsfortement, laissant entrevoir une croissance positive en 2014, inédite depuis2011.Au final, la croissance mondiale devrait approcher les 2,9 % en 2013puis accélérer en 2014, même si des risques et incertitudes existentcomme la situation de certains émergents, l’évolution des taux d’intérêt.

La France, toujours en convalescence

Dans cet environnement, les performances françaises restent trèsmodestes. Après une croissance économique nulle en 2012, le PIB nedevrait croître que très légèrement (+ 0,2 % en 2013). Ce résultat estnotamment dû à un « bon » 2ème trimestre (+ 0,5 % de PIB en 3 mois, dujamais vu depuis près de 2 ans). Si cela est symbolique, rappelonsqu’une croissance négative était crainte. Autre point positif : le PIBd’avant crise devrait être atteint en fin d’année. Si cela reste anecdotique,notons que d’autres pays, comme le Royaume-Uni, ne le rattraperons pasavant 2014.Bien évidemment la situation n’est pas idyllique et la France fait face àde nombreux défis, tant internes qu’externes.Le gouvernement doit par exemple trouver le bon équilibre entrenécessaire réduction des déficits publics et maintien de la croissance.L’entreprise France doit améliorer sa compétitivité. Signe que lesperspectives générales restent peu lisibles, les entreprises diminueront leurinvestissement en 2013 (- 1,9 % attendus), avant probablement del’augmenter légèrement en 2014.

Des dépenses de consommation des ménagescontraintes

Compte tenu de la croissance atone en 2013 et molle en 2014 (prochede + 0,8 %) le chômage pourrait ne pas sensiblement baisser avant2015. Le taux de chômage métropolitain, 10,5 % mi-2013, devrait eneffet approcher les 10,6 % fin 2013. Cela pèse sur la confiance desménages et sur leur pouvoir d’achat.L’indice de confiance des ménages, bien qu’il ait retrouvé quelquescouleurs à la fin du 3ème trimestre 2013, reste très inférieur (- 15 %) à son niveau de long terme. Fait significatif, mi-2013 l’indice a atteintson plus bas niveau historique alors même que la croissance a été plusfaible, signe d’une sinistrose bien ancrée. Cette situation empêche les ménages de se projeter dans l’avenir et pèsesur les dépenses de consommation. À cet égard, le solde d’opinion surl’opportunité de faire un achat important dans les 12 prochains moisreste faible, à - 31 en septembre 2013.

Sources : INSEE - Comptes du commerce

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Dépenses de consommation des ménages

Ventes du commerce de détail et de l'artisanat à caractère commercial en volume TTC

* fin de périodeN.C. : Non Communiqué(p) : perspectivesSources : INSEE, Oxford Economics, Consensus Forecasts, COE Rexecode

Source : INSEE

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Confiance des ménages (échelle de gauche)

Opportunité de faire des achats importants dans les 12 prochains mois (solde d'opinion)

PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE

PERSPECTIVES DE CONJONCTURE DES MÉNAGES (BASE 100 = MOYENNE DE LONGUE PÉRIODE ; CVS)

ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES ET DES VENTES DU COMMERCE DE DÉTAIL ET DE L'ARTISANAT

À CARACTÈRE COMMERCIAL EN VOLUME TTC

Moyenne annuelle1980-2012

2012 2013 (p) 2014 (p)

PIB + 1,8 % 0 % + 0,2 % + 0,8 %

Dépenses de consommation des ménages

+ 1,8 % - 0,4 % + 0,4 % + 0,5 %

Taux d’épargne + 15 % + 15,6 % + 15,8 % N.C.

Taux de chômage (métropole)* + 8,8 % + 10,1 % 10,6 % + 10,8 %

Pouvoir d’achat + 1,70 % - 0,9 % + 0,4 % - 0,5 %

Prix à la consommation + 3,10 % + 2 % + 1,1 % + 1,6 %

Population + 0,5 % + 0,4 % + 0,4 % + 0,4 %

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*et le commerce et la réparation automobiles(Base 100 = moyenne de longue période ; CVS)Source : INSEE

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Climat des affaires (échelle de gauche)

Tendance prévue pour les ventes futures (solde d'opinion)

Après une baisse de - 0,9 % en 2012, le pouvoir d’achat croîtraitlégèrement en 2013 (+ 0,5 %) poussé par une hausse des salaires réels(+ 0,9 % environ) mais amputé par le chômage et la hausse desprélèvements. Le pouvoir d’achat pourrait diminuer légèrement en2014 sous l’effet de la hausse des prélèvements notamment de la TVA(Cf. encadré).Cela pèse donc sur les dépenses de consommation qui ne devraientcroître que de + 0,4 % en 2013.En 2014, elles devraient augmenter plus sensiblement, + 0,5 % voireplus, tout en restant en deçà de la moyenne annuelle des 20 dernièresannées (1,5 %).Le climat des affaires dans le commerce de détail (et commerce etréparation automobiles) a stagné environ 14 % en dessous de son niveaude longue période pendant le 1er semestre 2013 avant de progressernettement et d’atteindre celui-ci en septembre 2013. Cette évolutions’explique notamment par de meilleures perspectives de ventes, quirestent toutefois fragiles.

L’activité du commerce de détail est morose

Même si, selon la Banque de France, le chiffre d’affaires ducommerce de détail a progressé de + 1,1 % en variation trimestrielle(de juin à août), il n’en demeure pas moins que l’activité sur les 8 premiers mois glissants de l’année a baissé de - 2,4 % envolume. En effet, la plupart des secteurs enregistre un reculd’activité. Seul le commerce de matériels audio et vidéo suit uneévolution positive de + 1,7 % tandis que les secteurs de l’ameublementet de l’horlogerie / bijouterie accusent une baisse conséquente derespectivement - 8,7 % et - 7,7 %. Toutefois, tout le luxe n’est pasfranchement affecté. Au cours du 1er semestre 2013, Christian DiorCouture connaît une hausse de chiffre d’affaires de + 19 %, Hermèsde + 14 %, LVMH et Kering de + 8 %. Une conjoncture favorable quipermet à l’entreprise Hermès d’envisager la création de 2 nouveauxateliers de production de maroquinerie / sellerie dans le Doubs.En baisse depuis 2008, les secteurs des livres et de la presse /papeterie souffrent toujours (- 3,8 % et - 6,6 % sur les 8 premiers moisde l’année 2013), poussant ainsi les enseignes du secteur à réagir.Lagardère Services propriétaires des kiosques Relay a fait le choix de ladiversification en proposant la vente de produits alimentaires et de larestauration. L’identité de la marque est repensée avec notamment denouveaux noms : Hubiz dans les petites gares et stations RER et Trib’sBoutique dans les grandes gares et aéroports. La FNAC chercheégalement des relais de croissance et propose une nouvelle gammed’objets connectés (montres intelligentes, domotique,…), sur une surfacede vente de 4 m² seulement.

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VERS UNE MODIFICATION DE LA TVA LE 1ER JANVIER 2014L’article 68 de la loi 2012-1510 du 29/12/2012 de financesrectificative pour 2012 modifie les taux de TVA au 1er janvier 2014. Letaux normal, pour la plupart des biens et services, atteindra 20 %contre 19,6 % actuellement. Le taux intermédiaire augmentera,passant de 7 % à 10 %. Le taux de 5,5 %, attaché essentiellement auxbiens de nécessité, devait diminuer à 5 % mais a finalement étémaintenu à 5,5 % le 17 octobre 2013 par les députés lors de l’examende la Loi de finance 2014.

CONJONCTURE DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL*

Source : Oxford Economics

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Royaume-Uni Zone euro Espagne

Allemagne Italie France

ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES (BASE 100 EN 2000)

CLIMAT GÉNÉRAL

Le commerce, un modèle à réinventer

La sphère du commerce est en perpétuel mouvement et les défis à releverpar les acteurs du commerce sont aujourd’hui de taille.

Crise / morosité économique et évolution des modes de vie et descritères socio-économiques ne font qu’amplifier les failles d’un modèle àréinventer. Se montrer, se différencier, tels sont les enjeux du commerceaujourd’hui pour capter le consommateur. Les enseignes tentent de sedistinguer par des nouveautés en termes de produits, d’agencements dumagasin. Certaines mettent en place des stratégies marketing quis’appuient sur la digitalisation de la communication. Des bornes outablettes numériques présentes en magasin permettent la mise enperspective des produits dans l’espace. L’Oréal propose des tutoriels(cours en ligne) pour apprendre à se maquiller. But et Ikéa donnent dessolutions d’aménagement via ces nouveaux outils présents à la fois enmagasin et également accessibles de chez soi.Même les centres commerciaux tentent de créer des univers de ventehors normes; à l’image de Beaugrenelle qui joue la carte de l’inédit enfaisant appel à des marques habituellement absentes des centrescommerciaux, telles que Baccarat, Guerlain et Claudie Pierlot.Le consommateur se rend dans les « lieux du commerce » pour y trouverune ambiance, une identité visuelle, un confort, une offre commerciale,des services, tout est fait pour permettre une « expérience shopping » oùle plaisir mène à l’achat. Encore faut-il donner l’envie de venir…Au fil des années, la conjoncture a transformé le consommateur. Il estmoins fidèle, plus changeant et en quête de nouveaux repères. Lecommerce doit être là où le consommateur est. D’où le succès grandissantdes commerces dans les lieux de transit comme les gares et les aéroports.Le « drive » répond également à cette problématique. Du commerce dedestination vers un commerce de flux, du commerce physique vers lecommerce virtuel (e-commerce, m-commerce, réseaux sociaux), lesfrontières bougent en permanence. Si le risque de concurrence et decannibalisation est à prendre en considération, la complémentarité desformats, autrement dit, le multicanal est aussi une réalité à intégrer.

À l’abordage !

Le contexte économique actuel peu porteur pousse les enseignes à desarbitrages et à un développement mesuré. Mais certaines continuent leurexpansion, en choisissant toujours les emplacements « prime » pourmarquer leur arrivée et pour capter les flux. En effet, le marché françaisreste une cible attractive, Paris en tête de liste. D’après l’étude How Globalis the business of retail publiée par CBRE, Paris (à égalité avec Tokyo) sepositionne au 7ème rang mondial en termes de nouvelles marquesentrantes sur le marché.

Ainsi, les marques de prêt-à-porter venues d’Outre-Manche Primark et TopShop, ouvriront leurs 1ères boutiques en France à l’automne, avec undéploiement très large pour le 1er tandis que le 2ème ouvrira un corner de170 m² aux Galeries Lafayette Haussmann, moyen de tester le marchéfrançais. C’est également la stratégie adoptée par Urban Outfitters,installé sur un corner de 100 m² depuis septembre 2013 pour une duréede 5 mois. Burger King s'apprête à ouvrir en décembre prochain à Parisdans la gare Saint-Lazare, son 3ème point de vente français. L’enseigne demaquillage italienne KIKO, présente depuis 2010 en France, poursuit un plan de développement conséquent avec un objectif d’unequarantaine de magasins en succursale par an principalement encentres commerciaux, tout comme les enseignes italiennes Calzedonia etIntimissimi.

© 2013 CBRE

LES PROJETS DE RÉFORMESDE L’IMMOBILIER COMMERCIAL

Sylvia Pinel a présenté en Conseil des Ministres le 21 août2013 le projet de loi relatif à l’artisanat, aucommerce et aux très petites entreprises. À travers leprojet de loi, le gouvernement souhaite :

- maîtriser les hausses brutales des loyerscommerciaux en limitant à 10 % par an lesaugmentations de loyers et envisage de généraliserl’ILC dans le calcul de l’indexation des loyerscommerciaux tout en permettant d’autres référencescomme l’ILAT. L’objectif est d’être plus en phase avecl’activité économique commerciale et tertiaire.

- rendre obligatoire l’établissement d’un état deslieux d’entrée et de sortie. Le texte prévoit également,l’obligation d’annexer au bail l’inventaire descharges locatives incombant à chacune des parties.De plus, un droit de préférence au commerçant quioccupe un local lors de sa vente serait inscrit dans la loi,afin de faciliter l’accès à la propriété et ainsi pérenniserles commerces.

- clarifier et accélérer les procédures de dépôt dedossier pour les porteurs de projets d’aménagementscommerciaux.

Le gouvernement a déposé 3 amendements sur le Projetde Loi ALUR concernant l’urbanisme commercial.L’adoption de ces amendements impliquerait certainschangements :

- la procédure du permis de construire serait intégréedans la procédure de CDAC ;

- l’avis de la CDAC pourrait se faire sur la base despréconisations du Schéma de Cohérence Territoriale ;

- la notion de protection des consommateurs seraitajoutée en intégrant des notions de complémentarité deproduits offerts, de diversité, de qualité de l’offre ;

- le Document d’Aménagement Commercial disparaît auprofit du SCOT, ou, en l’absence de SCOT, du Plan Locald’Urbanisme Intercommunal ;

- pas de délimitation des activités à la parcelle dans leSCOT ;

- la composition des CDAC pourrait être modifiée pourune plus grande professionnalisation des profils.

Sources : Ministère de l’Artisanat, du Commerce et duTourisme, CNCC

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Source : CBRE

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Surface de vente Nombre de centres

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Source : CBRE

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ÉVOLUTION DU PARC DE CENTRES DE MARQUES EN FRANCE

PROJETS DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RETAIL PARKS

Projet Commune (dépt) SHON Unités OuverturePromoteur/Investisseur

Family VillageCostières Sud

Nîmes (30) 28 000 m² 23 Ouvert en

2013 Altarea

Mondevillage Mondeville (14) 40 000 m² 32 Fin 2013 Carrefour Property

Be GreenTroyes -

St Parres auxTertres (10)

30 000 m² 27 Fin 2013 Frey

O’Green Agen - Boé (47) 18 200 m² 20 Fin 2013 Frey

La Promenadede Flandres - Le Petit Menin

Neuville en Ferrain, Roncq, Tourcoing (59)

60 000 m² 40 2014Lille métropole,

Immochan, Altarea Cogedim

Waves GrandSud

Moulins les Metz (57)

61 000 m² 35 2014

Les Arches Métropole,

Compagnie dePhalsbourg

GreencenterClaye-Souilly

Claye-Souilly (77) 44 500 m² N.C. 2015 Frey

Les Promenades de Brétigny

Brétigny-sur-Orge (91) 37 100 m² 65 2014 Immochan

Parc Saint-Paul

Saint-Paul-Les-Romans (26) 27 000 m² 25 2014 Apsys

La Petite Madelaine

Chambray Les Tours (37) 45 000 m² 12 2015 Compagnie de

Phalsbourg

COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE

Le commerce de périphérie fait partie du paysage commercial français.La forme la plus répandue est le commerce de boites, concentrées enentrées de ville, ou dans le diffus des petites villes d’agglomération.

Les enseignes d’ameublement, de bricolage et les jardineries sont desacteurs traditionnels du commerce de périphérie. Ces sites leur permettentd’exprimer leur concept sur de grandes surfaces avec l’exposition deleurs produits et d’inclure des espaces de stockage conséquents.Cependant, ce type d’enseignes souffre plus que d’autres des arbitragesdes dépenses des consommateurs. Ils cherchent donc desdéveloppements alternatifs, qu’ils tentent avec des formats plus petits encentre-ville ou en centres commerciaux malgré des coûts d’exploitationplus élevés.

Si de nombreuses zones d’activités commerciales fonctionnent encore bien,nombreuses sont celles qui connaissent une profonde mutation. Lespolitiques et les collectivités décrient depuis plusieurs années l’expansionanarchique de ces boites et ont poussé vers un développement commercialmieux intégré dans le paysage urbain avec une architecture soignée et lacanalisation des flux de voitures. Les retail parks marketés cannibalisentprogressivement les zones commerciales historiques en transformantles habitudes de consommation et les flux. Ces boites ainsi laisséesvacantes sont souvent difficilement recommercialisables en l’état nerépondant plus aux normes environnementales en vigueur et désormais tropéloignées du centre de gravité commercial. La question de lareconversion des friches commerciales reste pour l’heure en suspens.

Cependant, les boites commerciales répondent à une logique de bascoûts avec des loyers en moyenne compris entre 90 € et 120 €/m²/anavec des charges de l’ordre de 5 € à 10 € alors que le coût à supporterpar les enseignes est nettement plus élevé dans les retail parks, comprisen moyenne entre 110 € et 200 €/m²/an selon la localisation pour lesloyers et 40 € à 50 € pour les charges. Par conséquent, certainesenseignes, notamment orientées hard discounter à l’image de Noz,trouvent toujours leur intérêt dans les boites commerciales.

Le commerce des parcs d’activités commerciales périphériques pâtit plusque les autres formats du ralentissement de la fréquentation, avec unebaisse annuelle de - 2 % sur les 9 premiers mois de l’année. Totalisantprès de 3 millions de m² fin 2012 (source Procos), le volume de projetsdemeure conséquent mais accuse une baisse par rapport aux annéesprécédentes, certains projets étant souvent abandonnés.

Les centres de marques

Le centre de marques est un concept commercial de périphérie,émanant à l’origine des magasins d’usines, dont l’objectif est de proposerdes marques du moyen au haut de gamme à des prix cassés grâce audéstockage des collections précédentes. L’architecture y est soignée etsouvent traitée sous forme de village à ciel ouvert. La zone de chalandise deces centres est très vaste, couvrant plusieurs millions d’habitants, le nombred’« outlets centres » étant encore relativement limité. A fin 2013, le parcs’élève à 360 000 m² pour 24 centres de marques répertoriés. Si aucuncentre n’a ouvert en 2013, 9 projets pour un volume de 164 000 m² sontrecensés entre 2014 et 2017. Mais leur développement est important etles risques de banalisation et de cannibalisation des zones de chalandisepourraient se poser à moyen terme.

© 2013 CBRE

CENTRES COMMERCIAUX

Une fréquentation et des chiffres toujours dans lerouge

Après des mois dans le négatif, les indices de fréquentation ExperianFootfall de mai, juillet et août se sont distingués en affichant desprogressions de respectivement + 0,5 %, + 1 % et + 1,55 %. Le mois demai 2012 comptait 1 jour férié de plus que 2013 et les résultats de l’étéont pu être favorisés par les bonnes conditions climatiques. Mais inverserla courbe prendra du temps. Et si la hausse de la fréquentation est unecondition indispensable, elle n’implique pas toujours une hausse du chiffred’affaires, qui lui, reste pour l’heure dans le rouge.

Depuis plusieurs années, les indices de fréquentation et de chiffresd’affaires subissent les comportements attentistes et prudents desconsommateurs. L’ensemble du secteur des commerces souffre et lescentres commerciaux ne sont pas épargnés. Bien que toujours privilégiéspar les consommateurs, les centres commerciaux doivent aussi faire faceà la concurrence grandissante des autres formes de commerce telles queles centres-villes et le commerce en ligne.

Le consommateur, le moteur

Le fossé entre les bons et les moins bons centres commerciaux secreuse. Les centres commerciaux régionaux et supra régionaux bien ancrésdans les bassins de consommation sont aussi ceux qui ont les moyens de se

réinventer et de se renouveler tant en termes d’enseignes que de serviceset peuvent créer de l’événement. Ils réussissent ainsi à maintenir unefréquentation satisfaisante. En revanche, d’autres centres commerciaux, pluspetits ou mal positionnés, sont touchés par la concurrence. Et les bailleurshésitent à investir dans des rénovations sur des sites où l’avenir est incertain.

Les enseignes cherchent à se distinguer et elles trouvent dans les centrescommerciaux le moyen d’y parvenir, d’y exprimer leur concept. Lesenseignes font preuve d’imagination pour se réinventer (créations de lignesspécifiques, partenariat avec des personnalités de renom, événements…) queles centres commerciaux sont en mesure d’accompagner.

La réussite d’un centre passe par une conjonction de facteurs que lesconsommateurs affectionnent lorsqu’ils choisissent de se rendre dans un centrecommercial comme le démontre l’étude CBRE How We shop – Inside the

Mind of Europe’s consumers réalisée à partir d’un sondage auprès de plusde 10 000 consommateurs dans 10 pays d’Europe. L’échantillon France aporté sur un panel de plus de 1 000 consommateurs qui citent le critèreaccessibilité comme étant essentiel : d’abord par les transports en commun(72 % des sondés) mais également par le réseau routier. Les infrastructuresproposées aux automobilistes comme la mise à disposition d’un parking (91 %), gratuit de préférence (une spécificité française), est une conditionessentielle dans le choix d’un centre commercial. L’expérience shopping ducentre commercial est intrinsèquement liée au confort qu’il propose. Lescritères de propreté (93 %), sécurité (94 %), atmosphère (89 %) et le faitque ce soit un lieu couvert (82 %) sont cités comme étant importants.

Outre ces aspects physiques du centre, il n’en demeure pas moins que lecritère prix reste déterminant pour 93 % des sondés.

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Mai-13121110090807060504

Source : CNCC

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Source : Experian Footfall

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Source : CBRE

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INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX

ÉVOLUTION DU PARC DE CENTRES COMMERCIAUX (EN MILLIONS DE M2)

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DANS LES CENTRES COMMERCIAUX

© 2013 CBRE

Bordeaux800 / 1 200 €

Toulouse900 / 1 300 €

Marseille800 / 1 500 €

Lyon800 / 1 600 €

Strasbourg900 / 1 100 €

Nice1 000 / 1 500 €

Paris/IDF800 / 1 600 €

Lille600 / 1 200 €

Note : les loyers sont exprimés en € HT HC/m²/an. Les valeurs portent sur des centrescommerciaux faisant référence sur leur marché (taille, offre commerciale, zone de chalandise,fréquentation).

Source : CBRE

À l’heure du multi-canal, les nouvelles technologies ont pris d’assaut lescentres commerciaux : sites internet et flash codes liés, applicationsmobiles dédiées, écrans multimédia, bornes interactives…pour autant,la marge de progression reste importante puisque plus de la moitié dessondés n’y ont pas recours de manière fréquente.

Un pipeline conséquent

A fin 2013, le parc de centres commerciaux s’élève à 14,5 millions de m². L’offre future de nouveaux centres commerciaux demeureconséquente avec 1,7 million de m² pour 54 projets dont 629 600 m²sont actuellement en cours de construction pour 18 sites. Les délais entrela 1ère ébauche et la livraison effective d’un projet commercial sont trèslongs (en moyenne 10 ans) en raison de processus administratifs avec desrecours des tiers (CDAC, permis de construire) quasi systématiques. Lespromoteurs doivent donc être en mesure de porter le projet plusieursannées.

La question de la cannibalisation risque de se poser de plus en plus àl’avenir. Certains centres commerciaux commencent à souffrir. Mauvaispositionnement commercial, accroissement de la concurrence,vieillissement des équipements sont autant de facteurs qui risquent à termede peser.

La rénovation / extension est une option souvent choisie par les bailleursafin d’asseoir la réputation d’un centre, toujours dans l’objectif de donnerenvie et de se différencier. Ces travaux sont souvent l’occasion d’yimplanter de nouvelles enseignes et de repenser l’image et l’identité ducentre. 20 projets de rénovation/extension totalisant 196 700 m² sontactuellement recensés dont 14 sont en cours de construction pour unvolume de 112 700 m².

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Source : CBRE

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LESCOMMERCESEN FRA

NCE

LOYERS DANS LES CENTRES COMMERCIAUX « PRIME »

PROJETS DE CRÉATION DE CENTRES COMMERCIAUX

Nom Ville Surface GLA Unités Ouverture Promoteur/investisseur

Aéroville Tremblay-en-France (93) 84 000 m² 200 T4 2013 Unibail-Rodamco

Beaugrenelle Paris 15 45 000 m² 120 T4 2013 Apsys

L'Ilo Epinay-sur-Seine (93) 33 200 m² 48 T4 2013 Immochan

Les Terrasses du Port Marseille (13) 61 000 m² 160 T2 2014 Hammerson

La Bongarde Villeneuve-La-Garenne (92) 77 000 m² 170 T2 2014 Altarea-Cogedim

Les Saisons de Meaux Chauconin-Neufmontiers (77) 48 650 m² 100 T1 2015 Immochan

Polygone Riviera Cagnes-Sur-Mer (06) 75 000 m² 150 T3 2015 Socri / Unibail-Rodamco

Bleu Capelette Marseille (13) 42 500 m² 69 T4 2015 Sifer / Icade

HOW WE SHOP – INSIDE THE MIND OF FRANCE’S CONSUMERS À PARAITRE – 4ÈME TRIMESTRE 2013

PARIS

Le tourisme, un facteur favorable au commerceparisien

L’activité touristique est une variable clé pour l’appréhension du secteurdu commerce à Paris. La clientèle étrangère est observée de près, notammentcelle des pays émergents dont les revenus progressent tous les ans, et pourlaquelle le ticket moyen est bien supérieur à celui de la clientèle nationale.

Au niveau national, les résultats du tourisme sont mitigés pour le 1er semestre 2013, notamment en raison du recul de la fréquentationtouristique nationale. Cependant, cette évolution est compensée par laprogression de la fréquentation touristique internationale commel’illustre l’évolution des nuitées hôtelières qui profite largement à la régioncapitale (80 % des nuitées nationales) : + 39 % pour les Chinois, + 14 %pour les Moyens-Orientaux, + 8 % pour les Américains (Nord et Sud), + 10 % pour les Russes, + 7 % pour les Scandinaves (source : DGCIS). Aprèsune très bonne année touristique 2012 pour Paris, les indicateurs laissentégalement présager une bonne fin d’année 2013.

Emplacement oui mais pas à n’importe quel prix

En période de crise, l’élasticité du marché s’intensifie avec un marché « prime » tiré à la hausse, quasi-déconnecté de la réalité économique, etde l’autre, les marchés secondaires, qui subissent de plein fouet l’arbitragedes consommateurs moins aventuriers dans leurs comportements deconsommation et donc moins enclins à sortir des axes traditionnels.

Le lieu est un marqueur d’identité dans lequel le client – qui plus estun touriste – se rend selon des critères « shopping » (Triangle d’Or/St Germain des Prés = haut-de-gamme/luxe, rue de Rivoli = « massmarket », Le Marais = moyen/haut de gamme branché…). Ces artères« prime » génèrent des flux importants et restent donc la cible dedéveloppement des enseignes, du « mass market » au plus haut degamme. L’heure est à la singularité des concepts, à la différenciationmais s’aventurer dans des localisations aléatoires est hautement risqué.Se différencier, oui ; hors des sentiers battus, non. Si la localisation reste le facteur n°1 privilégié par les enseignes et quel’effet rareté de ces artères super « prime » permet le maintien des valeurslocatives à des niveaux très élevés, les enseignes ne sont pour autant pasprêtes à tous les sacrifices. L’image qu’une enseigne veut véhiculer passeaussi par la configuration du local puisqu’elle y trouve là la manière d’yexprimer son concept et ainsi le message qu’elle veut véhiculer auprès deses clients. Par conséquent, si le marché des meilleurs emplacements estconcurrentiel, elles demeurent exigeantes. Les négociations sont longues etcompliquées au regard des montants en jeu.

Par conséquent, la valeur locative parisienne « prime » a fortementprogressé ces dernières années, passant de 10 000 € fin 2011 à 18 000 € HT HC/m²/an au 1er octobre 2013. Les dossiers en cours surl’avenue des Champs Elysées permettent d’envisager de nouvelles valeursrecord à court / moyen terme. D’autres secteurs ont des marges deprogression significatives tant la demande y est élevée, à l’image du Maraisoù la valeur locative peut atteindre 5 000 €/m²/an. La rue St Honoréapproche des valeurs locatives de l’avenue Montaigne (10 000 €/m²). En revanche, des secteurs secondaires voient leurs valeurs locatives baisser.Ces évolutions différenciées soulignent l’écart qui se creuse entre lesmarchés parisiens.

© 2013 CBRE

E-COMMERCEMême si la croissance du commerce en ligne ralentit, elleest toujours à 2 chiffres. Le nombre de transactions surInternet a progressé de + 20 % au cours du 2ème trimestre 2013 par rapport au 2ème trimestre2012, pour une hausse annuelle des dépenses de 16 %(source : Fevad).Si les enseignes alimentaires et textiles sont engagéesdepuis plusieurs années dans la vente en ligne, d’autressont encore en décalage. C’est notamment le cas dans lesecteur de l’ameublement où les contraintes de coûts de livraison et de logistique augmententconsidérablement. Certaines enseignes du secteur ontdéveloppé la vente en ligne depuis plusieurs années maisle potentiel de croissance est encore élevé, à l’instar deBut qui souhaite accroître ses ventes en ligne en baissantnotamment les coûts de livraison. Les enseignes dubricolage et jardinage s’y sont lancées plustardivement et les ventes en lignes ne représenteraientque 2 % à 3 % de leur chiffre d’affaires (source LSA).Cependant, la croissance toujours forte du e-commercen’impacte pas l’ouverture des points de vente, et ce, quels que soient les secteurs d’activité.

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Japonais Chinois Britanniques Américains Canadiens Russes

Hébergement 68 € 53 € 71 € 66 € 60 € 54 €

Restauration 38 € 27 € 39 € 37 € 38 € 36 €

Loisirs 16 € 14 € 11 € 11 € 11 € 20 €

Shopping 61 € 69 € 14 € 19 € 23 € 50 €

Transports 7 € 10 € 12 € 9 € 9 € 6 €

DÉPENSES QUOTIDIENNES MOYENNES DES TOURISTES DE LOISIRS À PARIS EN 2011

Source : Observatoire économique du tourisme à Paris

MÉTHODOLOGIE ET DÉFINITIONS

« prime » : site ou endroit qui bénéficie d’une attractivitéexceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteursexternes

n°1 : axe commerce incontournable bénéficiant de fluximportants

n°1 bis et n°2 : axes secondaires, périphériques auxrues n°1, bénéficiant de moins de flux

En matière d’évaluation, la pratique de la pondérationdes surfaces commerciales se trouve appliquéeessentiellement aux commerces traditionnels de centre-ville, en pied d’immeubles. Les autres surfaces se voientappliquer une notion de surface utile ou GLA.

Les valeurs locatives sont des estimations d’agentsimmobilier et correspondent à des valeurs zone A (cf. charte de pondération des surfaces commerciales).Elles incluent le loyer et l’amortissement du droit aubail. Elles ne prennent pas en compte desaménagements particuliers qui auraient pu êtreconsentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraientégalement prendre en considération la ou lesparticularités de surfaces commerciales justifiant d’unedécote, ou au contraire des aspects exceptionnelsautorisant une surcote.

La rareté des emplacements et configurations idéalementadaptés aux besoins des utilisateurs ainsi que la spécificitédes critères retenus par les enseignes rendent l’applicationde valeurs de référence d’un axe aléatoire. Cette grillereflète une tendance généralement observée mais nesaurait en aucun cas se soustraire à l’avis d’un expert.

Les valeurs locatives dans Paris intra-muros (octobre 2013)

© 2013 CBRE

LE QUARTIER ST HONORÉ, LE LUXE À L’HONNEURL’actualité de la rue St Honoré la met sous le feu desprojecteurs. Et cette tendance accentue l’intérêt que porteles enseignes à cette rue où le haut de gamme et le luxegrignotent progressivement les emplacements au gré desopportunités.2013 est une année qui illustre cet engouement avec laconcrétisation de plusieurs transactions tirant les valeurslocatives à la hausse.

TRANSACTIONS PHARE 2013

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LESCOMMERCESEN FRA

NCE

Enseigne AdresseSurfacetotale

Loyer globalDroit au bail

Valeur locative/m²/an

Viktor & Rolf 370 rue St-Honoré

RDC : 140 m²,ss commercial :

450 m² 1 M€ 4 M€ 9 795 €

Kiehls 217 rue St-Honoré RDC : 80 m² 350 000 € 2,8 M€ 9 202 €

Dior Makeup

370 rue St-Honoré

RDC : 125 m²,ss commercial :

206 m²1 M€ 3,45 M€ 7 400 €

Chanel 380 rue St-Honoré 200 m² 350 000 € 7,5 M€ N.C.

Arr. Axes Tronçon Valeur locative (HT/HC/m2/an)

Quartier Grands Magasins8 rue Tronchet 1 800 € 3 500 €

9 bd Haussmann 3 500 € 6 000 €

2/9bd de la

Madeleine / bd des Capucines

2 000 € 4 000 €

Quartier Opéra/Vendôme/St Honoré

8 rue St-Honoré

de rue Royale à place Vendôme 4 500 € 9 000 €

de Castiglione au marché St Honoré 2 500 € 4 500 €

du marché St Honoré à Palais Royal 1 500 € 2 500 €

1/2 av. de l'Opéra 1 500 € 3 500 €

2 rue de la Paix 2 000 € 5 000 €

8 rue Royale 2 500 € 4 500 €

8 rue du Fbg St Honoré de rue d'Anjou à rue Royale 3 000 € 6 000 €

Quartier Triangle d'Or

8 av. des ChampsElysées

d'Etoile au Rond Point (trottoir impair) 5 000 € 10 000 €

d'Etoile au Rond Point (trottoir pair) 7 000 € 18 000 €

8

rue François 1er 2 500 € 5 000 €

av. Montaigne 5 000 € 10 000 €

av. Georges V depuis Rue Pierre Charon 2 500 € 4 500 €

Quartier Rivoli / Bastille3/4 rue de Rivoli de St Paul à Sébastopol 2 000 € 3 500 €

3/4 de Sébastopol à rue du Louvre 2 500 € 3 500 €

11 rue du Fbg St Antoine 1 500 € 2 000 €

Quartier Latin (St Germain / Odéon)

5/6 bd St Germainde rue du Bac à rue de Rennes 2 000 € 3 500 €

de rue de Buci à Odéon 1 800 € 3 100 €

5/6 bd St Michelde la Seine à St Germain 2 000 € 2 800 €

de St Germain à rue Soufflot 800 € 2 000 €

6 rue de Rennesquartier Montparnasse 3 500 € 4 000 €

quartier St Germain 3 500 € 6 000 €

6/7 rue de Sèvresquartier Bon Marché 1 500 € 3 000 €

de bd Raspail au carrefour Croix Rouge 3 000 € 4 500 €

Quartier Marais

3/4

rue des Rosiers 2 000 € 4 000 €rue des FrancsBourgeois 2 500 € 5 000 €

rue Vieille duTemple 1 000 € 3 500 €

Quartier les Halles

1/2bd Sébastopol 500 € 1 000 €rue Etienne Marcel 800 € 1 500 €

Quartier Grands Boulevards

2/9 Grands Boulevards

de Richelieu Drouot à rue Poissonnière 600 € 1 250 €

de rue Poissonnière à bd Bonne Nouvelle 500 € 900 €

Autres quartiers6 rue St Placide / rue Bonaparte 1 000 € 1 200 € 7 rue St Dominique / rue du Bac 600 € 800 €8 bd Malesherbes 400 € 1 500 €12 av. Daumesnil 380 € 430 €13 av. de France / rue Neuve Tolbiac 400 € 600 €14 av. Gal Leclerc / Alésia 500 € 1 100 €

15rue de Vaugirard / croisement rue de la Convention 600 € 1 100 €

rue du Commerce 1 000 € 3 000 €

16av. Victor Hugo 600 € 1 300 €rue de Passy 1 500 € 4 000 €

17av. des Ternes 700 € 4 000 €rue de Lévis 850 € 1 500 €

18 rue des Abbesses 1 900 € 3 000 €

© 2013 CBRE

RÉGIONS

Bordeaux

Bordeaux est une des villes ciblées par les enseignes pour se développer.Les axes offrant les meilleurs flux sont privilégiés. Les artères de référencesont la partie haute de la rue Ste Catherine et la rue de la PorteDijeaux. Une attention toute particulière est portée sur le « Triangle d’Or »,quartier formé par le Cours de l’Intendance, la rue Georges Clémenceauet les Allées de Tourny. La rue Voltaire y est particulièrement demandéemais les opportunités restent extrêmement rares. L’année 2013 aura étémarquée par l’ouverture de The Kooples Sport Cours de l’Intendance enlieu et place de la boutique Kenzo et Mango rue Ste Catherine à la placede Grand Quartier, un indépendant bordelais historique. Les valeurslocatives sont à des niveaux très élevés dépassant fréquemment 2 000 €/m² en haut de la rue Ste Catherine.

La restructuration de l’ancien immeuble du journal Sud-Ouest enprogramme mixte avance et sera livrée courant 2015. La Promenade SteCatherine est très regardée par les enseignes puisqu’elle bénéficie d’unpositionnement stratégique. Outre Monoprix et Swarovski déjà annoncés,d’autres enseignes sont en cours de négociation et seront officielles fin2013-début 2014. Le transfert du C&A de la rue de la Porte Dijeaux seraeffectif d’ici fin 2013.

L’ouverture programmée de l’Hôtel Mama Shelter au 4ème trimestre2013 sur la place St Christoly crée déjà une nouvelle dynamique dansl’environnement immédiat avec l’ouverture de Linvosges rue Vital Carles etd’autres mouvements sont à venir.

Le réaménagement de la gare et de ses abords dans le cadre del’opération Euratlantique donnera un nouveau visage à ce quartier, avecquelques cellules commerciales sur lesquelles Mc Donald’s et Moa sontd’ores et déjà positionnés.

Plusieurs centres commerciaux de la région bordelaise ont procédé à desrénovations/extensions ouvertes entre 2012 et 2013 comme Rivesd’Arcins, Bois de Bersol à Pessac et Mérignac Soleil.

Cannes

Le rayonnement et la notoriété internationale de Cannes dépassent sonpoids démographique national. Ainsi, sur l’échiquier des villes recherchéespar les enseignes, Cannes figure dans le peloton de tête. Si sa populations’élève à 74 000 habitants, elle triple en période estivale. Elle accueille2 millions de touristes par an dont plus de la moitié de touristes étrangers.Il s’agit à la fois d’une clientèle de loisirs mais aussi d’affaires puisqueCannes est la 2ème ville de congrès en France. Le Festival Internationaldu Film participe de sa notoriété internationale. Elle est donc une place dechoix pour l’implantation d’enseignes internationales.

La rue d’Antibes est l’axe commercial principal avec des enseignes allantdu « mass market » au moyen / haut de gamme.

La Croisette est l’artère luxe par excellence, où les opportunités sont trèsrares. Les valeurs locatives y sont donc très élevées, pouvant atteindre 5 000 €/m².

Source : CBRE

Source : CBRE

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LES VALEURS LOCATIVES À BORDEAUX

LES VALEURS LOCATIVES À CANNES

Emplacement Valeur locative HT HC/m²/an Principales artères commerciales

n°1 "prime" 1 500 € 2 300 € Rue Ste Catherine (haut),

Rue Porte Dijeaux

n°1 1 000 € 1 800 € Cours de l'Intendance, Rue Voltaire

n°1 bis 500 € 1 000 €

Rue des Remparts, Rue des Trois Conils,

Rue de Grassi,Cours Georges Clémenceau, Rue Ste Catherine (bas)

n°2 400 € 900 € Rue du Pas St Georges

Périphérie 120 € 220 € Mérignac Soleil


n°1 "prime" 3 000 € 5 000 € La Croisetten°1 2 000 € 3 500 € Rue d'Antibes

n°1 bis 900 € 1 500 € Rue Commandant André

© 2013 CBRE

Lille

Lille est une ville très recherchée par les enseignes nationales etinternationales, et comme partout ailleurs, pour les meilleursemplacements. Depuis le début de l’année 2013, les demandes sontsolides et qualifiées. Mais la rencontre entre l’offre et la demandereste un frein aux transactions. L’offre est pourtant en hausse, mêmesur les bons axes comme la rue de Béthune, mais elle ne correspondpas toujours aux cahiers des charges des enseignes en termes detaille et de disposition de l’espace, au regard des valeurs locativesdemandées. Les enseignes sont en recherche active mais la prudenceles rend exigeantes.

Les enseignes luxe et plus globalement haut de gamme continuent dese concentrer dans le Vieux-Lille, comme en témoigne lepositionnement de Liu Jo sur la rue de la Bourse. L’ouverture de l’AppleStore en 2014 rue Faidherbe est très attendue, notamment par lesbailleurs de la rue qui ont la volonté de monter en gamme l’offrecommerciale, quitte à recourir à l’éviction.

L’offre augmente sensiblement sur des axes tels que la rue de laMonnaie et rue de la Clef, caractérisées pourtant par des commercesmoyen / haut de gamme. A noter l’ouverture d’un supermarché bio ruede la Monnaie qui pourrait réorienter à moyen terme le tissu commercialexistant.

Côté centres commerciaux, Euralille reste toujours le centre « prime »affichant de bons résultats. Malgré de bons flux, le chiffre d’affaires desboutiques de la Galerie des Tanneurs reste décevant.

Lyon

Lyon est également une cible de développement privilégiée pour lesenseignes internationales, de par sa taille, son attractivité économiqueet sa position stratégique de carrefour européen.

L’activité commerciale lyonnaise reste toujours essentiellementconcentrée sur quelques pôles majeurs : la Part Dieu est le centrecommercial de référence, enregistrant une fréquentation parmi les plusélevées de France. Forte de cette réussite, les enseignes lorgnent lecentre mais les opportunités y sont rares et les loyers élevés. Dans sonprolongement Cours Oxygène cherche encore son rythme decroisière. Si le centre Confluence participe largement à larequalification du quartier, la fréquentation est encore en deçà desobjectifs. La zone d’activités de St Priest est également attractive,drainant une part importante de la population de l’agglomération.

Le pôle centre-ville est focalisé sur l’artère « prime » à savoir la rue dela République. Les flux piétons y sont toujours importants. Les valeurslocatives peuvent y atteindre jusqu’à 2 600 €/m² sur la portioncomprise entre le Printemps et la Fnac. La rue du Président Herriotentre Place Bellecourt et Place des Jacobins est plutôt orientée hautde gamme / luxe, où les valeurs locatives sont également très élevéeset les opportunités rares.

Marseille

Élue Capitale Européenne de la Culture 2013, Marseille se retrouvesous le feu des projecteurs. Les retombées économiques sont d’ores etdéjà observées grâce à la hausse de la fréquentation touristiquequi devrait encore perdurer et ainsi permettre de renforcer sonattractivité. La ville continue de se redessiner avec l’Opération d’IntérêtNational Euroméditerranée.

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LESCOMMERCESEN FRA

NCE

LES VALEURS LOCATIVES À LILLE

LES VALEURS LOCATIVES À LYON


n°1 "prime"2 000 € 2 300 € Rue Grande Chaussée,

rue Neuve, rue des Chats Bossus

1 500 € 2 300 € Rue du Sec Arembault, Grand Place, rue de Béthune

n°1

800 € 1 500 € Rue Esquermoise

800 € 1 000 € Rue de Paris, rue Faidherbe

500 € 800 € Rue Basse, rue de la Clef, rue de la Monnaie

n°1 bis et 2 400 € 600 € Rue Gambetta, rue Solférino

Centres commerciaux

300 € 600 € Les Tanneurs

600 € 1 200 € Euralille

Zones commerciales périphériques

200 € 400 € V2, Englos


n°1 "prime"2 000 € 2 600 € Rue de la République

(du Printemps à la Fnac)800 € 1 500 € Rue du Psdt Edouard Herriot

n°1580 € 1 200 € Rue Victor Hugo900 € 1 500 € Rue Emile Zola800 € 1 200 € Rue de Brest

n°1 bis500 € 1 000 € Rue du Maréchal de Saxe300 € 600 € Av. des Frères Lumière

Centres commerciaux

800 € 1 600 € Part Dieu

Source : CBRE

Source : CBRE

© 2013 CBRE

Globalement, la demande des enseignes reste morne. Elles sont dansl’expectative de l’avancement des nombreux projets commerciaux etnotamment le plus scruté à l’heure actuelle Les Terrasses du Port (61 000 m²), qui achève sa commercialisation. Les autres projets annoncéssont à des stades plus ou moins avancés : la rénovation de Grand Littoral(espaces reconfigurés avec l’arrivée annoncée de Primark) qui sera livréepar phase jusque fin 2014, Les Docks (21 000 m², chantier démarré enjuillet 2013), la rénovation / extension du Centre Bourse (+ 5 000 m², soit34 000 m² au total), les Voûtes de la Major (7 000 m² lancés endécembre 2012), Bleu Capelette (45 000 m² démarrage des travaux fin2013), Le Prado (25 000 m², horizon 2016-2017) pour ne citer qu’eux.Le centre-ville est également impacté. La rue St Ferréol a perdu unelocomotive majeure avec la fermeture de Virgin en juin 2013. La rue « mass market » conserve de bons flux mais les chiffres d’affaires y sontgénéralement en baisse. L’axe reste recherché mais les valeurs y sonttrop élevées eu égard au contexte économique et au développementcommercial massif alentour. La boutique Eden Park fermera rue Paradis(orientée « middle market ») qui a fait le choix d’aller s’installer aux Terrassesdu Port. Si ce phénomène reste marginal, il illustre le comportementincertain des enseignes. La rue Grignan est l’artère luxe de Marseille oùles valeurs peuvent atteindre 1 200 €/m². La requalification de la rue de la République se poursuit avec un intérêtcertain des commerces de proximité où la demande de la populationlocale est forte à l’image de Monoprix qui a ouvert fin août 2013.Malgré une actualité commerciale en ébullition, la demande resteatone. La situation devrait perdurer tant que les acteurs n’y verront pasplus clair dans l’avenir du paysage commercial marseillais. Les tendancesactuelles devraient impacter la hiérarchie des valeurs locatives.

Nantes

Nantes est une des principales métropoles du Grand Ouest. Elle séduitpar sa qualité de vie et son activité économique. La population de NantesMétropole s’élève à 590 000 habitants et sa population est en croissancepermanente. Nantes a été élue « Ville Verte 2013 » récompensant lapolitique de développement durable initiée par la ville depuis plusieursannées (1ère ville à avoir réintroduit le tram, densification urbaine, gestionde l’eau, espaces verts…).

Les travaux de piétonisation dans le centre-ville de Nantes se poursuivent.L’activité des commerces est donc pénalisée avec une fréquentationpoussive. Si la demande des enseignes pour les meilleurs emplacementsdu centre-ville existe, elle est néanmoins latente, et cette situation perdureratant que les chantiers ne seront pas achevés. Pour l’heure, elles portent leurattention sur le centre commercial Atlantis, qui est le centre commercialperformant de l’agglomération.

Nice

Nice est une des villes les plus plébiscitées de la Riviera française. Sonattrait touristique haut de gamme en fait une cible des enseignesinternationales. La rue Jean Médecin génère un flux piéton importantet est orientée « mass market », offre étoffée par le centre commercial NiceEtoile donnant sur cette même rue. La rue Paradis, piétonne, est l’artèreoù l’offre s’échelonne du moyen au haut de gamme, jusqu’au luxe sursa partie basse débordant de part et d’autre sur l’avenue de Verdun et larue de Suède. Les valeurs locatives sur ces emplacements « prime »peuvent atteindre 2 000 €/m².

Source : CBRE

Source : CBRE / CINA / Argus de l’Enseigne

Source : CBRE

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LES VALEURS LOCATIVES À MARSEILLE

LES VALEURS LOCATIVES À NANTES

LES VALEURS LOCATIVES À NICE


n°1 "prime" 1 200 € 1 700 € Rue St Ferréol, rue Paradis

n°1 600 € 1 200 € Rue de la République, rue Grignan

n°1 bis 400 € 650 € Rue de Rome, La Canebière, Place de Gaulle

n°2 350 € 450 € Rue VaconCentre

commercial1 000 € 1 500 € La Valentine, Les Terrasses du Port

Périphérie200 € 300 € Plan de Campagne600 € 900 € Avant Cap


n°1 "prime" 1 000 € 1 800 € Rue Crébillon, rue du Calvaire, rue d'Orléans

n°1 800 € 1 300 € Rue Barillerie, rue Boileau, place du Commerce, rue Contrescarpe


n°1 "prime"1 300 € 2 000 € Av. Jean Médecin1 800 € 2 000 € Av. Verdun/Paradis (luxe)

n°1 900 € 1 200 € Rue Masséna

n°1 bis 250 € 400 € Rue de l'Hôtel des Postes

n°2 150 € 220 € République

Centres commerciaux

1 000 € 1 300 € Nice Etoile1 200 € 1 500 € Cap 3000

Périphérie 250 € 300 € Zone commerciale Lingostinière

© 2013 CBRE

Le centre commercial Cap 3000 est le pôle performant d’entrée de ville(commune de St Laurent du Var). L’offre commerciale y est très mixte. Encours de rénovation, il est choisi par des enseignes internationales àl’image d’Apple, Kusmi Tea pour les plus récentes arrivées, et lescommerçants indépendants y tiennent une place importante. L’arrivée dunouveau centre Polygone-Riviera (75 000 m²) entre Nice et Antibes en2015 pourrait sensiblement redistribuer les cartes.

Toulouse

Les travaux de piétonisation de l’hyper centre de Toulouse se sontachevés en septembre. Les abords de la place du Capitole et de la rueAlsace-Lorraine ont ainsi été requalifiés faisant la part belle aux piétons etaux commerces.

Toulouse reste une ville recherchée par les enseignes nationales etinternationales. Mais la conjoncture toujours difficile et le manque devisibilité les poussent à la prudence. Elles cherchent à sécuriser leursinvestissements et de ce fait plébiscitent les meilleurs emplacements.Malgré des demandes qualifiées et actives, le décalage avec l’offre etla demande est important et les opportunités rares. Outre la recherchede l’emplacement « prime », les cahiers des charges sont très précis etdifficilement dérogeables, ce qui induit des recherches et desnégociations souvent longues et complexes. Les valeurs locatives sontle reflet de cette tendance : elles restent élevées et stables. Elles peuventainsi atteindre 1 900 €/m² pour les meilleurs emplacements rueAlsace-Lorraine. L’ancienne librairie Castella place du Capitole atrouvé preneur avec le positionnement de Desigual et Nespresso quiouvriront courant 2014. Parallèlement, Orange ouvrira fin octobre 2013son « flagship » rue Alsace-Lorraine à la place de Nature etDécouvertes, en pied d’immeuble de l’ancien siège de la Dépêche duMidi. En 2014, les projecteurs seront tournés vers l’opération ToulouseCapitole. La fermeture de Lafayette Maison en septembre 2013 libèreplus de 7 000 m² rue Alsace-Lorraine. Le repreneur n’est pas encoreconnu et le suspens devrait durer jusqu’à la fin de l’année 2013.

Les centres commerciaux Blagnac et Labège 2 confortent leur positionde leaders de la région toulousaine. Par ailleurs, au nord de la ville, leprojet d’extension de Géant Fenouillet porté par Mercialys, avec lacréation de « Promenade 31 » un retail park de 30 000 m² adossé aucentre, seront mis en chantier fin 2013. A l’Est (Plaisance-du-Touch), leprojet Val Tolosa de 60 000 m² connaît des rebondissements et pourraitêtre lancé courant 2014. Un projet d’extension de 10 000 m² du centrecommercial Grand Portet est actuellement à l’étude.

Strasbourg

Strasbourg bénéficie d’une position transfrontalière stratégique. Elle estde plus en plus recherchée par les enseignes nationales etinternationales car elle propose de bons rendements. Le quartier « prime »est concentré autour de la Place Kléber plutôt orientée « mass market »,la rue de la Haute Montée qui tend vers le moyen / haut de gamme etjusqu’au luxe sur la rue de la Mésange. Les valeurs locatives peuvent yatteindre 2 200 €/m². L’ouverture de l’Apple Store en 2012 Place Klébercôté Homme de Fer confirme le statut de centre névralgique commerçantde Strasbourg. Le Printemps fraichement rénové (avril 2013) offre au centre-ville une architecture contemporaine, attisant la curiosité des chalands.

Les centres commerciaux Rivétoile et Place des Halles sont les deuxautres pôles commerciaux générant des flux importants.

Source : CBRE

Source : CBRE

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LESCOMMERCESEN FRA

NCE

LES VALEURS LOCATIVES À TOULOUSE

LES VALEURS LOCATIVES À STRASBOURG


n°1 "prime" 1 300 € 1 900 € Rue Alsace-Lorraine, rue Lafayette,Place Wilson

n°1 900 € 1 400 € Rue St Rome, rue des Arts, rue de la Pomme, rue St Antoine du T

n°1 bis 500 € 850 € Rue Lapeyrouse, rue Boulbonne, rue Croix-Baragnon, rue de Rémusat

n°2 200 € 300 € Bd de Strasbourg, bd CarnotCentres

commerciaux900 € 1 300 € Labège 2, Blagnac

Périphérie 100 € 180 € Portet sur Garonne, Labège, Blagnac


n°1 "prime"1 200 € 2 200 € Rue des Grandes Arcades

800 € 1 800 € Place Kléber

n°1

1 200 € 1 500 € Rue des Hallebardes

1 000 € 1 200 € Rue de la Mésange

900 € 1 400 € Rue de la Haute Montée

660 € 1 400 € Rue des Orfèvres

n°1 bis 500 € 800 € Rue des JuifsCentres

commerciaux900 € 1 100 € Rivétoile, Place des Halles

© 2013 CBRE

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LESCOMMERCESEN FRANCE INVESTISSEMENTS

Le succès des commerces perdure

Après avoir enregistré un volume record en 2012, le marché del’investissement en commerces continue à performer, avec un peu plus de2 milliards d’euros d’actifs échangés sur les 9 premiers mois de 2013,soit une progression de 8 % en un an. Ainsi, la part des commerces dansle total des engagements en France se maintient à un niveau élevé,légèrement inférieur à 20 %. Ce bon résultat est cependant à relativiser,les volumes d’engagements ayant été boostés par la cession en 2 phasesd’un très important portefeuille de murs d’enseigne en « sale&lease back »,qui représente à lui seul près du quart du total.

Cette opération, dont le poids explique le rééquilibrage du marché enfaveur des actifs isolés de périphérie (32,5 %), atteste d’un début deréouverture des stratégies des investisseurs. Ces derniers sont moinsexclusivement focalisés sur les emplacements de centre-ville, dans la mesureoù les actifs sont sécurisés par des baux long terme avec desenseignes solides. Il n’en demeure pas moins que les boutiques de piedsd’immeubles continuent de concentrer la plus grande part des volumeséchangés (39 %), les investisseurs les considérant comme les produits les plusrésilients. De fait, la crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurschoix d’implantation, a bénéficié aux meilleurs emplacements de centre-ville,où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser.Toutefois, le marché a été légèrement plus diversifié que l’an passé, lestransactions sur des actifs de prestige ayant moins pesé qu’en 2012.

En revanche, le marché des « retail parks » est depuis plusieurs annéesléthargique, en raison du blocage durable des projets de développementconsécutif aux difficultés de financement et au déclin de la consommationen périphérie. Il apparaît par ailleurs plus risqué que les autres types decommerces, comme l’atteste la légère remontée de son taux « prime »,quand ceux des autres segments restent stables. Enfin, le marché descentres commerciaux a été jusqu’à présent peu actif. D’importantestransactions devraient cependant se finaliser avant la fin de l’année, avecnotamment des actifs « prime » parisiens, et permettre aux volumes sur cesegment de rattraper le retard.

Cette configuration explique le retour à une géographie plus classiquedes investissements en commerces, où Paris ne concentre plus que 31 %des échanges (contre 42 % l’an passé), les régions (28 %) et lesportefeuilles non localisés (34 %) représentant l’essentiel du solde.

Enfin, la réinternationalisation du marché de l’investissement encommerces engagée en 2012 s’est poursuivie. Ainsi, les acteurstransfrontaliers ont depuis le début de l’année représenté 52 % desengagements (à comparer à une moyenne de 39 % entre 2008 et 2011).Toutefois, là où en 2012 les investisseurs « atypiques » avaient dominé(moyen-orientaux, scandinaves), 2013 marque le retour à des acteurs plustraditionnels : anglo-saxons, italiens et néerlandais. Mais, qu’ils soientinternationaux ou domestiques, les investisseurs ont plébisicitél’acquisition via des OPCI RFA, ces derniers ayant réalisé près de 40 %des engagements enregistrés. Parmi les acteurs investissant en direct, lesassureurs ont été les plus actifs tandis que les SCPI apparaissent en reculnotable malgré leur bon niveau de collecte. Quant aux foncières, elles ontpoursuivi leur stratégie de désendettement et ont été fortementdésinvestisseurs nets.

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

9M1312111009080706

Parc d'activités commercialesGalerie commercialeBoutique centre-ville

Murs d'enseigneCentre commercialAutre

Sources : CBRE et Immostat

700

1 400

2 100

2 800

3 500

9M13121110090807060504030201

6 %

12 %

18 %

24 %

30 %

Part dans total FranceVolumes annuels

Source : CBRE

ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES EN FRANCE (EN MILLIONS D’EUROS)

RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE DE COMMERCE (EN VOLUMES)

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

131211100908070605040302

FrançaisBritanniques AutresNéerlandais

AllemandsNord-Américains

Source : CBRE

ÉVOLUTION DE LA PART RELATIVE DES DIFFÉRENTES NATIONALITÉS DANS LES ENGAGEMENTS

© 2013 CBRE

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LESCOMMERCESEN FRA

NCE

Un bon cru 2013 en perspective

Hausse du chômage et de la pression fiscale, baisse du pouvoir d’achatrestreignant les dépenses de consommation : l’année 2013 n’a pas étéfacile pour les enseignes implantées sur le territoire français. Certes,de premiers signes laissent entrevoir la fin de la dégradation de la situationéconomique. Il n’en demeure pas moins que la bonne santé du marché del’investissement en commerces pourrait étonner au vu de ce contexte peuporteur.

Néanmoins, bénéficiant de fondamentaux solides (démographieporteuse, offre réglementairement contrainte, positionnement privilégié surle secteur porteur du luxe…) et d’une réputation flatteuse en termes depérennité des rendements, le marché français demeure attractif auxyeux des investisseurs aussi bien domestiques qu’internationaux. Lademande demeure donc soutenue et a commencé en 2013 à sediversifier au-delà des seuls commerces de centre-ville de la capitale ou desgrandes métropoles régionales.

Dans ce contexte, la fin de l’année devrait s’annoncer active, avecd’importants dossiers en cours de finalisation, notamment de centrescommerciaux. Si ces transactions pourraient fournir de nouvelles référencesen matière de taux « prime » sur un segment où elles sont absentes depuisplusieurs trimestres, il ne devrait pas y avoir de surchauffe du marché. Eneffet, les investisseurs restent sélectifs, avec des approches raisonnées.Ils commencent à anticiper l’impact de la remontée du coût de l’argent,même si cette dernière apparaît pour l’instant très graduelle en raison dela poursuite des politiques accommodantes des principales banquescentrales. Les taux « prime » parisiens sont donc globalement stabilisés,ayant atteint des niveaux planchers historiques pour les boutiques de piedsd’immeubles.

10 % 20 % 30 % 40 %0 %10 %20 %30 %40 %

AssureursFonds d'investissementAutres FoncièresSCPI

Utilisateurs

Foncières SIIC

Promoteurs

OPCI RFAFonds ouverts PrivésDivers institutionnels

AcquisitionsVentes17 %

16 %

17 %

2 %

2 %

10 %

10 %

2,5 %

18 %

8 %

5,5 %

4,5 %

4,5 %

38 %

39 %

6 %

Source : CBRE

RÉPARTITION DES CESSIONS/ENGAGEMENTS EN COMMERCES PAR TYPE D’ACQUÉREURS AU 1ER OCTOBRE 2013 (EN VOLUMES)

N.C. : non communiquéSource : CBRE

LES PRINCIPALES OPÉRATIONS DE 2013

LES TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS

« PRIME »* EN COMMERCE, OCTOBRE 2013• Centre-ville à Paris- emplacements n°1 : 4,00 % - 6,00 %- autres emplacements : 6,00 % - 8,50 %• Centre-ville en Province- emplacements n°1 : 4, 50 % - 7,00 %- autres emplacements : 7,00 % - 9,50 %• Périphérie- Retail parks Ile-de-France (nelle génération) : 5,85 % -8,50 %

- Retail parks province (nelle génération) : 6,25 % -9,50 %

• Centres commerciaux régionaux - Ile-de-France : 4,75 % - 5,50 %- Province : 5,00 % - 7,75 %

* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudeset Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de référencespour chaque catégorie

Source : CBRE

Trimestre Immeuble / localisation Acquéreur Vendeur Type commerces Surface globale (m²) Montant (M€)

T1 PORTEFEUILLE FRANCE AMUNDI METRO CASH AND CARRY Murs d'enseigne N.C. 250

T1 118 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES / PARIS PRAMERICA RISANAMENTO Boutique centre-ville 3 800 135

T1 PORTEFEUILLE REGIONS N.C. IMMOCHAN Multi-usages 48 000 128

T1 76-78 AVENUE DES CHAMPS ELYSEES / PARIS IMMO NATION ARCHON GROUP Galerie commerciale 3 067 83

T1 ILOT T8 / PARIS DEKA NEXITY Galerie commerciale 7 184 54

T2 4 PLACE DE L'OPERA / PARIS GENERALI OFI REIM Boutique centre-ville 10 600 180

T2 PORTEFEUILLE FRANCE OPCI VIVARTE Boutique centre-ville N.C. 175

T2 CC VAL THOIRY EUROCOMMERCIAL PROPERTIES VASTNED Centre commercial 23 500 105

T3 PORTEFEUILLE FRANCE HERMES REAL ESTATE INVESTMENT METRO CASH AND CARRY Murs d'enseigne N.C. 250

T3 CC LES TROIS MOULINS / ISSY UNION INVESTMENT CORIO Centre commercial 7 312 confidentiel

Centre commercialEnsemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surfacecommerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé etgéré comme une entité.

Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) distingue 5 catégoriesde centres commerciaux :

CDAC/CNACCommissions départementales et nationales d’aménagement commercial.Commerce de détailActivité qui consiste à vendre des marchandises dans l'état où elles sont achetées (ouaprès transformations mineures) généralement à une clientèle de particuliers, quellesque soient les quantités vendues. Outre la vente, cette activité peut aussi recouvrir lalivraison et l'installation chez le client (de meubles ou d'électroménager par exemple).Remarque : la restauration, l’automobile et les activités de service (coiffure,blanchisserie, etc.) ne font pas partie du commerce de détail.DéspécialisationConsiste, sous réserve de l’acceptation du bailleur, à adjoindre ou substituer àl'activité prévue dans le bail des activités connexes, complémentaires oudifférentes dans le local. Le droit des baux commerciaux prévoit que « lechangement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'uneindemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence ».Droit au bailSomme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cédant (locataire sortant).En principe le propriétaire ne peut s’opposer à une cession mais une clause dubail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.Droit de préemption des fonds de commerceDroit permettant à une commune de préempter des fonds et des bauxcommerciaux à l’intérieur d’un périmètre géographique dit « de sauvegarde »approuvé en Conseil Municipal.Fonds de commerceCorrespond à l’ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail,marques, licences…) et corporels (matériel, outillage, mobilier…) qui sont mobiliséspar une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale.GLASurface correspondant au cumul de la surface de vente, des espaces decirculation et de la surface de stockage.Grand magasinÉtablissement de vente au détail qui réalise moins du tiers de ses ventes enalimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².HypermarchéEtablissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventesen alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².Indemnité d’évictionEn vertu du droit au renouvellement du bail, sauf cas spécifiques, le propriétairene peut récupérer son local sans verser à son locataire une indemnité d’éviction.L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que son montant doit être égal« au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et qu’il comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivantles usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux dedéménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation àpayer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait lapreuve que le préjudice est moindre. »

Indice des Loyers Commerciaux (ILC)Indice de révision des baux commerciaux instauré en 2008 par la Loi deModernisation de l’Economie. Il possède une base légale et constitue unealternative possible à l’indice du coût de la construction (ICC) en matièred’indexation des loyers commerciaux. L’ILC est composé à 50 % de l’indice desprix à la consommation, 25 % de l’ICC et 25 % de l’indice du chiffre d’affairesen valeur (ICAV). Il est publié tous les trimestres par l’INSEE.Loyer minimum garanti (LMG)Loyer minimum assorti d’un loyer variable qui se déclenche dès lors que le chiffred’affaires annuel réalisé par le commerçant dépasse un pourcentage du loyerminimum garanti préalablement défini dans le bail. Cette pratique de marchéest quasi spécifique aux centres commerciaux. Exemple : une boutique a unLMG de 1 million d’euros par an, un loyer variable fixé à 7 % et réalise un CAannuel de 20 millions d’euros. Dans ce cas, 7 % du CA annuel est supérieur auLMG. Le commerçant doit alors payer un loyer de 1,4 million d’euros. Son loyerest systématiquement le maximum entre LMG et 7 % du CA.

Pas de porteMontant pouvant être versé au propriétaire par le locataire entrant à la signaturedu bail. Cette pratique de marché n’est pas systématique et n’est pas prévue parle droit des baux commerciaux.Pondération des surfaces commercialesMéthode permettant de ramener à une unité de base, le «mètre carré pondéré»,la valeur locative d’un magasin. Elle autorise/permet la comparaison avecd’autres surfaces commerciales dans une même rue ou dans des rueséquivalentes. Cette méthode n’est utilisée que pour les boutiques de centre-ville.RendementCorrespond au chiffre d’affaires annuel réalisé par m².Retail park (parc d’activités commerciales)Ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Ilcomprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m²SHON. Surface de venteEspace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle poureffectuer ses achats, espace affecté à l'exposition des marchandises proposéesà la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pourprésenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces devente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts,ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont excluesles surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand oupar correspondance. SupermarchéEtablissement de vente au détail en libre-service réalisant plus des deux tiers deson chiffre d'affaires en alimentation et dont la surface de vente est compriseentre 400 et 2 500 m².Taux d’effortRatio qui désigne le loyer chargé d’un magasin sur son chiffre d’affaires. Taux de rendement net immédiatIl exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’unimmeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droitsde mutation). Valeur locativeCalcul utilisé par les professionnels de l’immobilier de commerce visant à établirune meilleure comparaison des transactions et à intégrer le montant du droit aubail. Il correspond au loyer annuel d’un magasin + 10 % du droit au bail, divisépar la surface pondérée du magasin.Zone ACette zone située en rez-de-chaussée d’une boutique désigne les 5 premiersmètres à partir de la façade. Elle est pondérée à 100 %.Zone d’activité commerciale (ZAC)Large espace d’activité commerciale et de service généralement situé enpériphérie urbaine regroupant autour de grandes enseignes alimentaires ounon, une grande variété de commerce et de services.

LEXIQUE

Surface GLA minimum Magasins et services

Super Régionaux 80 000 m² 150

Régionaux 40 000 m² 80

Grands centres 20 000 m² 40

Petits centres 5 000 m² 20

Centres à thèmes Centres spécialisés dans un domaine, aucun critère de surface ou de nombre d’unités

© 2013 CBRE

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Etude Annuelle 2013 : les commerces en France par CBRE