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Guide de l’achat immobilier en 2013
Un point complet sur l’évolution du marché immobilier. Les tendances et les changements pour l’immobilier en 2013. Toutes les informations indispensables pour bien acheter votre maison ou votre appartement.
2013
www.immobilier-danger.com Page 2
INTRODUCTION
Un achat immobilier vous engage sur des sommes d’argent importantes et pour une longue
durée. C’est donc un acte qui ne doit pas être pris à la légère. Vous pouvez facilement
gagner ou perdre plusieurs milliers d’euros en fonction de la manière dont vous gérez votre
projet d’achat.
Pour vous aider à bien préparer votre achat immobilier, Immobilier-danger.com vous
propose ce guide avec une analyse détaillée de la situation actuelle, une présentation
complète des changements attendus sur le marché immobilier en 2013 et des conseils de
base pour optimiser le coût de votre achat.
Ce guide est un complément à tous les articles publiés sur Immobilier-danger.com (à ce jour
plus de 500) et à tous les conseils et toutes les informations donnés sur le site.
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Bonne lecture et bonne préparation de votre achat.
David
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SOMMAIRE
SOMMAIRE
INTRODUCTION ....................................................................................................................................................... 2
SOMMAIRE .............................................................................................................................................................. 3
I. Comment ont évolué les prix de l’immobilier depuis 15 ans ? ....................................................................... 6
1. Une flambee des prix entre 1998 et 2008 ................................................................................................. 6
2. Une chute des prix de fin 2008 à 2009 ...................................................................................................... 7
3. Un rebond temporaire ............................................................................................................................... 8
4. Une reprise de la baisse des prix................................................................................................................ 8
5. Une reproduction parfaite du schema d’évolution d’une bulle spéculative ............................................. 9
6. Près de 10 % de baisse sur les prix des maisons en province en 4 ans .................................................... 10
7. Les prix immobiliers élevés penalisent la majorite des français .............................................................. 10
II. Un marché immobilier qui se bloque en 2012 .............................................................................................. 12
1. Chute des transactions en 2012 ............................................................................................................... 12
2. Effondrement de la production de credit immobilier .............................................................................. 13
3. Les changements qui ont impacté le marche .......................................................................................... 13
4. La resistance des vendeurs sur les prix .................................................................................................... 15
III. La perception des prix immobiliers trop elevés est de plus en plus forte ............................................... 17
1. Beaucoup de difficulté pour acheter de l’immobilier actuellement ........................................................ 17
2. Effets des premieres baisses des prix ...................................................................................................... 17
3. Refus d’acheter n’importe quoi a n’importe quel prix ............................................................................ 18
4. Les risques de moins-value modifient le comportement des acquéreurs ............................................... 19
IV. L’impact inévitable de la démographie sur le marché immobilier........................................................... 20
1. On devient vendeur net d’immobilier a partir de 56 ans......................................................................... 20
2. Les premiers baby-boomers passent progressivement au-dela de cette limite et partent en retraite ... 21
3. Les migrations vers le sud et l’ouest sont importantes ........................................................................... 23
V. Les changements à venir pour 2013 ............................................................................................................. 25
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1. Un abattement exceptionnel supplémentaire sur les plus-values immobilières..................................... 25
2. Forte augmentation de la fiscalité sur les terrains à batir ....................................................................... 25
3. Une imposition plus forte en 2014 pour les grosses plus-values ? .......................................................... 26
4. Remplacement de la loi scellier par la loi duflot ...................................................................................... 27
5. Encadrement des loyers ........................................................................................................................... 27
6. Modification du ptz+ pour le neuf ........................................................................................................... 28
VI. Evolution des taux des credits immobiliers en 2013 ............................................................................... 30
1. Des taux immobiliers à leur plus bas niveau historique .......................................................................... 30
2. Les banques durcissent les conditions d’octroi ....................................................................................... 31
3. Des conditions qui peuvent etre durables ............................................................................................... 32
4. Risque non nul d’une forte remonte des taux ......................................................................................... 33
5. Les taux bas ne font pas tout ................................................................................................................... 34
VII. Quelle baisse des prix pour 2013 ? .......................................................................................................... 35
1. Personne n’a de boule de cristal et nE peut prédire l’avenir ................................................................... 35
2. Les facteurs qui pourraient empêcher une baisse des prix ..................................................................... 35
3. Des statistiques globales a interpreter avec precaution .......................................................................... 38
4. Bien differencier paris et la province ....................................................................................................... 40
5. Les incertitudes sur l’amplitude de la baisse et sa durée doivent conduire à la prudence ..................... 40
VIII. Faut-il acheter une residence principale en 2013 ? ................................................................................. 41
1. Privilégiez le long terme avec un financement raisonnable .................................................................... 41
2. La baisse des prix sera également profitable a ceux qui veulent changer de residence principale ........ 43
3. Mesurer les risques et les réduire ............................................................................................................ 43
4. Simulations achat ou location avec différents scénarios ......................................................................... 44
IX. Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2013 ? .......................................................................................... 46
1. Definir sa stratégie et la duree de son investissement ............................................................................ 46
2. Les reductions d’impot pour les investissements immobiliers ................................................................ 46
3. Les achats reventes sont tres risques actuellement ................................................................................ 47
4. L’élément clé pour investir en 2013 : la rentabilité locative ! ................................................................. 47
5. Integrer les augmentations de fiscalité dans votre reflexion .................................................................. 48
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X. Six conseils supplémentaires pour bien acheter votre logement ................................................................. 49
1. Négociez fortement le prix d’achat .......................................................................................................... 49
2. Prenez conscience de tous les frais supplémentaires a payer ................................................................. 50
3. Negociez les frais d’agence ...................................................................................................................... 50
4. Reduisez vos frais de notaires grace à ces 2 astuces ............................................................................... 51
5. Apprenez a optimiser votre financement immobilier .............................................................................. 51
6. Profitez des aides existantes pour financer votre achat .......................................................................... 52
CONCLUSION ......................................................................................................................................................... 54
Mentions legales ................................................................................................................................................... 55
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I. COMMENT ONT EVOLUE LES PRIX DE L’IMMOBILIER
DEPUIS 15 ANS ?
1. UNE FLAMBEE DES PRIX ENTRE 1998 ET 2008
Après l’explosion de la bulle immobilière de 1991 à Paris et, à un degré moindre en Province,
les prix des logements en France ont atteint un point bas vers 1998. Ils ont ensuite
fortement augmenté entre 1998 et 2008 et cela de manière bien plus forte que l’inflation ou
l’augmentation des revenus des ménages.
Au plus fort de cette flambée, entre 2003 et 2006, les prix de l’immobilier augmentaient en
moyenne de plus de 10 % par an alors que l’inflation n’atteignait guère les 2 %.
Ces évolutions se visualisent très bien sur les graphiques créés par l’économiste Jacques
Friggit. Il travaille au sein du Conseil Général de l’Environnement et du Développement
Durable (CGEDD) et est spécialisé dans le suivi des prix de l’immobilier. Ses travaux sont
disponibles sur cette page.
On y retrouve notamment ce graphique représentant l’évolution des prix des logements par
rapport aux revenus des ménages français (courbe noire) :
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On note des variations assez différentes entre les secteurs géographiques. Jacques Friggit
nous propose par exemple un suivi de ces courbes pour Paris, l’Ile-de-France et la Province :
Vous pouvez constater que la bulle immobilière de 1991 était surtout concentrée sur Paris et
la région Ile-de-France, alors que celle des années 2000 est globale.
2. UNE CHUTE DES PRIX DE FIN 2008 A 2009
Comme vous pouvez le voir sur la courbe verte du premier graphique, le nombre de
transactions immobilières a commencé à diminuer en 2007. Le marché montrait alors ses
premiers signes de difficulté avec des prix devenus très élevés et des difficultés pour que les
acquéreurs puissent suivre financièrement.
Les volumes de vente ont ensuite chuté fortement en 2008 et 2009. La crise financière a
accéléré le mouvement commencé en 2007. Cela a provoqué une baisse rapide et assez
importante des prix des maisons et des appartements.
Une baisse très importante des taux d’emprunt (de 5.20 % en novembre 2008 à 3.20 % en
novembre 2010) et des dispositifs de soutien au marché immobilier mis en place par le
gouvernement ont mis fin à cette baisse vers la fin de l’année 2009.
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3. UN REBOND TEMPORAIRE
Avec des taux d’intérêt très attractifs et différentes mesures de soutien du gouvernement, le
marché immobilier est redevenu très dynamique en 2010 et en 2011. Cela a créé une
nouvelle pression sur les prix qui sont alors remontés.
Si la plupart des secteurs géographiques ont été concernés par ce rebond des prix, il faut
noter que certaines régions plutôt rurales n’ont pas enregistré de rebond. A l’opposé, des
villes comme Paris ont connu des progressions atteignant jusqu’à 20 % par an.
4. UNE REPRISE DE LA BAISSE DES PRIX
La crise économique s’est poursuivie depuis 2008, aggravant le chômage et obligeant des
restrictions budgétaires mois après mois. En cumulant ces difficultés économiques à de
nouvelles hausses de prix dans l’immobilier, de plus en plus d’acquéreurs se sont retrouvés
éjectés du marché immobilier.
A partir de l’été 2011, les professionnels de l’immobilier constatent un net ralentissement de
la demande. Les volumes de transactions sont maintenus à des niveaux élevés pendant
quelques mois. Cela grâce à différents effets d’aubaine créés par la possibilité :
- de vendre avant l’augmentation de la fiscalité sur les plus-values,
- d’investir avant la réduction des avantages de la loi Scellier,
- d’acheter avant la suppression du « prêt à taux zéro + » pour le financement de
l’achat d’un logement ancien.
Depuis début 2012, les volumes de vente sont en net régression. Ainsi, malgré des mois de
janvier et février exceptionnels en termes de nombre de transactions immobilières, les
notaires constatent une baisse de 17 % du nombre de ventes sur les huit premiers mois de
l’année par rapport à la même période en 2011.
D’après l’indice Notaires/INSEE du 3ème trimestre 2012, les prix des logements anciens
baissent de 1.1 % par rapport au 3ème trimestre 2011 et cela malgré un record pour les prix
du mètre carré à Paris. Cela signifie donc que la baisse des prix est plus importante en
Province (-1.5 %) qu’en Ile-de-France (-0.2 %).
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5. UNE REPRODUCTION PARFAITE DU SCHEMA D’EVOLUTION D’UNE
BULLE SPECULATIVE
La courbe de l’évolution des prix de l’immobilier par rapport aux revenus suit, jusqu’à
présent, toutes les étapes classiques de l’évolution d’une bulle spéculative, notamment en
Province :
Comparez cette courbe qui représente les différentes étapes de développement et
d’éclatement d‘une bulle spéculative à l’évolution des prix de l’immobilier en France. Les
similarités sont très frappantes ! Nous en serions donc entre l’étape « Retour à la normale »
(return to « normal ») et l’étape « Peur » (Fear).
Seul l’avenir nous dira si les futures évolutions continueront dans cette direction ou si le
dégonflement de la bulle immobilière française se fera autrement. En attendant, toutes les
étapes sont respectées jusqu’à celle de « retour à la normale ». Rendez-vous dans quelques
années pour savoir si l’éclatement de la bulle immobilière aura été aussi brutal que le laisse
envisager cette courbe.
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6. PRES DE 10 % DE BAISSE SUR LES PRIX DES MAISONS EN
PROVINCE EN 4 ANS
Vous pouvez suivre les évolutions des prix au mètre carré (ou globale pour les maisons)
communiqués par les notaires sur le site Immoprix.com pour une ville, un département ou
une région. Cependant, il ne faut pas oublier de prendre en compte l’inflation pour
comparer dans le temps l’évolution de la valeur réelle d’une maison ou d’un appartement.
Par rapport au point haut observé en 2007-2008 pour les prix des logements anciens en
Province, nous avons recalculé l’évolution des prix, département par département, pour les
appartements et les maisons, en intégrant l’inflation. On observe une baisse moyenne de
9.04 % sur les prix des maisons et une baisse de 5.26 % sur les prix des appartements et cela
en 4 ans.
Nos calculs s’arrêtent sur les chiffres du 2ème trimestre 2012 qui correspondent aux prix des
compromis de vente signés au 1er trimestre 2012. Ils ne tiennent donc pas compte des
baisses de prix observées depuis le début de l’année 2012.
En 4 ans, la valeur des maisons a baissé dans tous les départements de Province et dans 94
% des départements. Les pertes de valeur dépassent même 15 % dans 9 départements pour
les maisons (la Corrèze, des Côtes-d’Armor, de la Creuse, du Loir-et-Cher, de la Moselle, du
Bas-Rhin, du Haut-Rhin, du Tarn et de la Haute-Vienne) et elles dépassent 10 % dans 22
départements. Vous pouvez consulter tous les détails dans cet article.
7. LES PRIX IMMOBILIERS ELEVES PENALISENT LA MAJORITE DES
FRANÇAIS
Cette forte augmentation des prix des logements pénalise la majorité des Français :
- Pour ceux qui veulent acquérir leur résidence principale, il est de plus en plus difficile de le
faire.
- Pour ceux qui sont déjà propriétaires de leur résidence principale, il coûte de plus en plus
cher d’en changer (voir notre article : Baisse des prix immobiliers : une bonne affaire pour la
plupart des propriétaires !).
- Pour ceux qui veulent investir, les rendements locatifs sont de plus en plus bas. L’opération
présente donc de moins en moins d’intérêt (comme le montre ce tableau comparatif des
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rendements d’un appartement dans les 100 plus grandes villes de France). De plus les
risques de moins-values sont plus importants avec un prix d’achat élevé.
- Pour ceux qui veulent rester locataires, des prix d’achats élevés pour les investisseurs les
contraignent à augmenter les loyers pour conserver un minimum de rentabilité.
Les seuls gagnants sont les particuliers qui vendent pour partir en location ou acheter un
logement d’une valeur inférieure avec cette hausse des prix. Les gagnants sont également
les multipropriétaires qui vendent plus de biens qu’ils n’en achètent et tous les
intermédiaires (banques, agents immobiliers, notaires, etc.).
Certains économistes avancent même l’idée que les prix des logements élevés sont un frein
important à la compétitivité des entreprises françaises, notamment par rapport à
l’Allemagne.
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II. UN MARCHE IMMOBILIER QUI SE BLOQUE EN 2012
1. CHUTE DES TRANSACTIONS EN 2012
Avant tout retournement important des prix, il y a toujours une phase de fort ralentissement
du nombre de vente. L’immobilier est un marché qui ne fonctionne pas comme la bourse,
c’est un secteur pour lesquelles les variations se font lentement et sur la durée.
Lorsque le marché se bloque, les vendeurs ont de plus en plus de mal à obtenir le prix de
vente espéré. Ils sont peu à peu obligés de revoir leur exigence à la baisse. Si le blocage des
transactions dure suffisamment longtemps, les prix se mettent alors à baisser.
Comme nous l’avons vu précédemment, c’est cette première phase de fort blocage du
marché qui a eu lieu en 2012. Les notaires ont enregistré -17 % de ventes entre janvier et
août 2012 par rapport à la même période en 2011 et cela malgré des mois de janvier et
février exceptionnellement bons. La tendance est donc à une baisse de plus de 20 %. Le
rebond des ventes habituellement observé au début de l’automne n’a pas eu lieu cette
année.
D’après l’indice Notaires/INSEE, le volume des transactions sur 12 mois évolue de cette
manière jusqu’en septembre 2012 :
Le pic des ventes de fin 2011 / début 2012 n’a pas de raison spéciale de se reproduire cette
année. Il faut donc s’attendre à voir cette courbe continuer à descendre pendant encore au
moins cinq mois.
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2. EFFONDREMENT DE LA PRODUCTION DE CREDIT IMMOBILIER
Sur les 11 premiers mois de l’année, l’Observatoire Crédit Logement constate une baisse de
39.9 % de la production de crédit immobilier par rapport à l’année 2011. Cette tendance à
l’effondrement du nombre de demandes de financement immobilier s‘amplifie sur la fin de
l’année : en novembre, la baisse est de 43.9 % par rapport à novembre 2011.
Si les banques constatent une part d’apport personnel de plus en plus importante dans les
financements des achats immobiliers, c’est surtout parce que les primo-accédants ont
progressivement disparus du marché et que les transactions actuelles ont surtout lieu entre
des personnes déjà propriétaires.
3. LES CHANGEMENTS QUI ONT IMPACTE LE MARCHE
Pourquoi les ventes se sont-elles effondrées en 2012 ? Parce que les acquéreurs ne peuvent
plus suivre des prix immobiliers toujours plus élevés. Il y a plusieurs facteurs qui peuvent
expliquer cela.
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A. DES TAUX QUI BAISSENT MAIS DES BANQUES PLUS SELECTIVES
La baisse continue des taux des prêts immobiliers permet aux emprunteurs d’obtenir un
capital un peu plus important pour les mêmes modalités de remboursement (même durée
et même mensualité).
Cependant, depuis l’automne 2011, les banques et autres organismes de crédit immobilier
se montrent plus restrictives afin de réduire les risques. En effet, en septembre 2011,
l’autorité prudentielle de la Banque de France a tiré la sonnette d’alarme sur différents
critères de risque que n’intégraient pas suffisamment les banques. Celles-ci pouvaient se
retrouver ainsi en situation délicate face à une baisse importante des prix de l’immobilier en
France.
Depuis, les banques sont donc beaucoup plus exigeantes :
- Sur le niveau d’apport personnel : elles sont nombreuses à ne plus accorder de
financement aux ménages dont leur apport ne couvre pas au minimum les frais de
transactions (frais de notaire et d’agence). Certaines demandent également 10 à 20
% du montant de l’achat en apport.
- Sur le taux d’endettement : elles prennent davantage en compte vos autres frais et
réduisent le nombre de dossiers avec des endettements trop importants par rapport
aux revenus.
- Sur la durée des remboursements : certaines banques ne proposent plus de prêt sur
plus de 25 ans, la tendance est à des durées plus raisonnables. Ce qui est une bonne
chose pour les emprunteurs quand on voit le suicide financier que représente un prêt
sur 30 ans.
Avec ces nouvelles conditions, les emprunteurs sont contraints de revoir leur budget à la
baisse. Ils ont donc le choix entre faire plus de concessions sur leur achat (plus loin, moins
grand, etc.) ou le différer en attendant de meilleures opportunités.
B. SUPPRESSION DU PTZ DANS L’ANCIEN
Comme pour toute prime à la casse dans l’automobile, toute aide massive et temporaire
dans l’immobilier se traduit par un afflux des ventes pendant le dispositif et une chute lors
de son arrêt. C’est ce qui s’est passé en 2011 lors de la mise en place d’un prêt à taux zéro
dans l’ancien. Tous les primo-accédants pouvaient en bénéficier quels que soient leurs
revenus. Cela a favorisé la demande et entrainé une nouvelle hausse des prix.
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Ce dispositif très coûteux a ensuite été réduit à l’achat d’un logement neuf au 1er janvier
2012.
Même s’il n’apportait que très peu de budget supplémentaire, ce dispositif avait attiré de
nombreux Français vers un achat immobilier. Son arrêt a donc eu l’effet inverse.
C. HAUSSE DU CHOMAGE ET CRISE ECONOMIQUE QUI DURENT
La situation économique ne s’arrange pas en France. Le chômage augmente continuellement
et les hausses d’impôts et taxes se poursuivent. Dans ce contexte difficile, les Français
réfléchissent davantage avant de se lancer dans un projet immobilier coûteux et qu’ils
devront assumer pendant plusieurs dizaines années.
Les problèmes de dettes de l’Etat sont loin d’être réglés. Il ne faut donc pas s’attendre à une
forte reprise économique avant plusieurs années.
D. IMPACT DE LA DEMOGRAPHIE ET CHANGEMENT PSYCHOLOGIQUE
D’autres facteurs de fond pèsent sur le marché immobilier et vont continuer à prendre de
l’ampleur dans les années à venir. Ces facteurs-là sont peut-être ceux qui ont le plus
d’impact sur le changement d’orientation du marché. Il s’agit des évolutions
démographiques et plus particulièrement des papy-boomers et du changement de regard
sur l’immobilier par les Français.
Ces deux éléments seront détaillés plus longuement dans les prochains chapitres.
4. LA RESISTANCE DES VENDEURS SUR LES PRIX
Pour qu’une transaction immobilière ait lieu, il faut qu’un acquéreur et un vendeur se
mettent d’accord sur le prix de vente. Nous avons vu que la demande diminue fortement,
notamment à cause de la réduction de ses capacités de financement d’un achat immobilier.
Du côté de l’offre, les vendeurs souhaitent toujours vendre leur maison ou leur appartement
le plus cher possible. C’est normal, tout le monde raisonnerait de la même manière en cas
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de bien à vendre. Seulement, pour vendre il faut trouver quelqu’un qui accepte de payer le
prix demandé. Cela devient de plus en plus difficile étant donné le contexte.
De ce fait, les délais de vente s’allongent fortement. Les vendeurs reçoivent moins de visite
et surtout moins de proposition d’achat. Beaucoup de biens restent donc en vente depuis de
longs mois, voire de longues années.
Certains vendeurs prennent conscience qu’ils doivent baisser leur prix pour avoir une chance
de vendre, d’autres préfèrent attendre et se retrouvent bloquer.
Cette situation peut durer longtemps pour ceux qui ne sont pas pressés de vendre et qui ne
vendront qu’à un certain niveau de prix. Par contre, pour ceux qui sont davantage pressés
par le temps (divorce, succession, mutation, etc.), la nécessité de s’adapter aux conditions
actuelles du marché est plus importante.
Nous revenons longuement sur ce fait dans notre article « Pourquoi les prix de l’immobilier
mettent du temps à baisser ? »
A. L’EFFET CLIQUET
En économie, on parle « d’effet cliquet » pour commenter ce genre de situation. Les
vendeurs restent sur les prix d’hier et campent sur leur position. Il faut que le marché soit
bloqué suffisamment longtemps pour que la majorité d’entre eux intègrent que le marché
immobilier évolue désormais à la baisse. Ils s’adaptent alors aux nouvelles conditions.
On peut penser qu’il faut une durée d’au moins 18 à 24 mois pour que le changement
d’orientation du marché immobilier soit acté dans l’esprit de tous. Avec un blocage qui dure
depuis la fin de l’été 2011 et dont on entend de plus en plus parler depuis le début de
l’année 2012, on s’approche de cette durée.
Dans un marché en baisse, il est préférable de diminuer un peu son prix et de vendre vite,
plutôt que d’attendre et de voir chaque mois la valeur de son bien se dégrader. Seulement,
pour que les vendeurs adaptent ce genre de stratégie, il faut qu’ils aient d’abord conscience
que les prix baissent et que cela va durer.
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III. LA PERCEPTION DES PRIX IMMOBILIERS TROP ELEVES
EST DE PLUS EN PLUS FORTE
1. BEAUCOUP DE DIFFICULTE POUR ACHETER DE L’IMMOBILIER
ACTUELLEMENT
Depuis plusieurs années, il est devenu très difficile pour la majorité de la population de
devenir propriétaire. Les revenus ne suffisent plus pour acheter un logement. Même ceux
qui bénéficient de bons revenus sont contraints de s’éloigner des centres d’activité ou de
réduire la taille et la qualité du logement acheté.
La notion d’un parc immobilier trop cher s’est donc peu à peu répandue ces dernières
années.
2. EFFETS DES PREMIERES BAISSES DES PRIX
Après près de dix années de hausses importantes des prix, beaucoup de personnes ont
oublié que l’immobilier est comme tout marché : cyclique. Chaque cycle de hausse est suivi
d’un cycle de baisse. Généralement, plus le cycle de hausse a été long et important, plus
celui de baisse le sera.
L’année 2009 a donc marqué un premier rappel sur les possibilités d’une baisse importante
des prix. Pour ceux qui ne suivaient pas l’évolution du marché de près, il n’était pas possible
de voir que les mouvements de chute des ventes et de baisse des prix avaient commencé
avant la faillite de la banque Lehman Brothers et le début de la crise financière et
économique.
Le rebond de 2010-2011 est donc apparu comme normal après le choc financier. C’est cette
étape qui est appelée « Retour à la normale » sur la courbe d’évolution d’une bulle
spéculative. Après une première baisse mesurée les prix remontent : tout le monde pense
que c’est un juste retour au niveau auquel ils auraient du être sans la crise précédente.
Seulement, lorsque les prix repartent assez rapidement à la baisse et que cela s’installe dans
le temps, cela fait prendre conscience qu’une baisse importante est envisageable et à ce
moment-là, les comportements changent radicalement.
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Dans notre article sur la psychologie lors d’un achat immobilier, on explique pourquoi « la
baisse des prix entraînera de nouvelles baisses de prix » et inversement, comment la hausse
a entrainé la hausse.
Pour résumer, voici les principaux raisonnements tenus :
- Lorsque les prix augmentent : la peur de ne plus pouvoir acheter si cela devient trop
cher, l’attirance des plus-values, l’urgence d’acheter avant que le prix n’augmente
encore, un sentiment de pénurie peu propice à la négociation (tout le monde en
veut, pas assez d’offres), etc.
- Lorsque les prix baissent : de l’attentisme (pourquoi se précipiter si demain c’est
moins cher), des risques avérés (perte d’argent en cas de revente rapide forcée), on
négocie beaucoup plus, etc.
La manière dont on aborde psychologiquement son achat immobilier dépend donc
fortement de l’idée que l’on se fait de l’évolution actuelle et future des prix.
3. REFUS D’ACHETER N’IMPORTE QUOI A N’IMPORTE QUEL PRIX
Dans un marché qui baisse depuis plusieurs mois, la notion de risques lors d’un achat est
beaucoup plus présente. Les acquéreurs prennent conscience :
- des risques de moins-values potentielles, surtout s’ils sont amenés à devoir revendre
rapidement (moins de 5 ans).
- de la possibilité de patienter pour trouver un bien qui correspond davantage à leurs
besoins et à leurs critères.
Ainsi, les biens trop éloignés des centres d’activité et ceux présentant le plus de défauts sont
les premiers à perdre fortement de la valeur. Les acquéreurs potentiels se désintéressent de
ce type de logement. Les prix de ces types de logements doivent donc fortement diminuer
pour se vendre.
Les acquéreurs deviennent alors beaucoup plus sélectifs et patients. Rien ne les pousse à
acheter rapidement.
Dans l’article « Baisse des prix : faut-il attendre pour acheter sa résidence principale ? »,
nous démontrons qu’une légère baisse des prix suffit à compenser le loyer payé en
attendant. Non seulement le prix du bien baisse, mais tous les frais liés également (frais de
notaire, frais d’agence et surtout les coûts du financement). Ainsi, dans notre exemple, si on
envisage une baisse d’au moins 2 % du prix d’achat du bien visé dans 12 mois, on est
gagnant à rester en location.
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4. LES RISQUES DE MOINS-VALUE MODIFIENT LE COMPORTEMENT
DES ACQUEREURS
Lorsque les prix des logements sont élevés, on peut choisir de commencer par acheter petit,
puis en changer au bout de quelques années pour un logement plus grand, jusqu’à atteindre
son objectif réel. C’est un schéma que choisissent ceux qui ne peuvent pas acheter tout de
suite une maison ou un grand appartement.
Seulement cette stratégie n’est valable qu’en période de hausse importante des prix. Elle
permet de profiter des augmentations des prix pour réaliser une plus-value et racheter plus
grand, même si cela coûte plus cher.
Quand la valeur du petit bien acheté baisse, il faut attendre encore plus longtemps pour que
l’achat réalisé soit gagnant par rapport à la location. En période de prix stables, il faut déjà
attendre entre 3 et 8 ans pour qu’un achat soit gagnant par rapport à une location (nous
reviendrons sur ces comparatifs dans un autre chapitre). Alors, en période de baisse,
l’attente peut être très longue et l’option de rester en location et d’épargner est bien
souvent la plus judicieuse.
Le risque avec ce type de « parcours résidentiel » est de se retrouver bloqué dans un
logement trop petit ou trop éloigné sans pouvoir en changer (sauf à revendre pour partir en
location). En effet, si vous achetez cher votre logement en le finançant presque entièrement
par un crédit et que sa valeur baisse, vous pouvez vous retrouver avec un bien dont la valeur
est inférieure à ce que vous devez encore à la banque. On parle de situation de « negative
equity ».
Sur un prêt long (sur 20 ans ou plus), vous ne remboursez que très peu de capital durant les
premières années. Les risques de « negative equity » en cas de revente rapide sont donc très
importants dans un marché en baisse, surtout si vous financez votre achat avec très peu
d’apport.
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IV. L’IMPACT INEVITABLE DE LA DEMOGRAPHIE SUR LE
MARCHE IMMOBILIER
1. ON DEVIENT VENDEUR NET D’IMMOBILIER A PARTIR DE 56 ANS
Parmi les nombreux graphiques proposés par Jacques Friggit sur CGEDD.developpement-
durable.gouv.fr, il y en a un très intéressant sur l’évolution du nombre de logements achetés
ou vendus en fonction de l’âge du chef de famille.
On constate que l’âge d’achat commence vers 22 ans pour atteindre un pic à 29 ans et
ensuite décroitre progressivement. La baisse du pourcentage d’achat s’accélère au moment
du passage à la retraite et devient très faible au-delà de 70 ans (courbe bleue).
En ce qui concerne les ventes, elles commencent vers l’âge de 26 ans et restent à un niveau
stable entre 32 et 54 ans. On observe ensuite une forte augmentation des ventes autour de
la soixantaine. Ce taux diminue ensuite jusqu’aux 80 ans du chef de famille, avant
d’augmenter fortement sur la fin de vie (courbe rouge).
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Ce qu’il est important d’observer c’est l’évolution de la différence « achat – vente » (courbe
rose). Elle permet de voir qu’à partir de 56 ans on devient plus vendeur qu’acheteur. A noter
toutefois que ces données datent de 2006. Depuis, l’âge de départ à la retraite a été
repoussé de 2 ans. Il ne serait donc pas étonnant que cette limite soit passée à 58 ans
environ.
2. LES PREMIERS BABY-BOOMERS PASSENT PROGRESSIVEMENT AU-
DELA DE CETTE LIMITE ET PARTENT EN RETRAITE
Sur la courbe noire du graphique ci-dessus, vous pouvez voir l’évolution du nombre de
ménages par âge du chef de famille. On constate que les premiers baby-boomers (tous ceux
nés entre 1946 et 1950) étaient déjà passés au-delà de cette limite en 2006.
En 2012, cela fait donc une décennie entière de baby-boomers qui ont plus de 56 ans (tous
ceux nés avant 1956). Il y a donc de plus en plus de vendeurs potentiels pour un nombre
d’acheteurs relativement stable.
Grâce à l’animation disponible sur le site de l’INSEE, il est possible d’observer comment va
évoluer le nombre d’acquéreurs potentiels et le nombre de vendeurs potentiels dans le
temps.
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Voici le découpage par tranche d’âge en 2012 : 19.4 millions (30.5 %) de « moins de 25 ans»,
27.46 millions (43.2 %) de « 25-57 ans » et 16.69 millions (26.3 %) de « 58 ans et plus ».
En 2020, voici l’évolution prévue pour des hypothèses moyennes d’indice de fécondité,
d’espérance de vie et de solde migratoire : 19.63 millions (29.8 %) de « moins de 25 ans »,
27.23 millions (41.3 %) de « 25-57 ans » et 19.1 millions (29 %) de « 58 ans et plus » :
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Le nombre et la part des « 58 ans et plus » va donc fortement augmenter dans les années à
venir et ce mouvement va durer au moins jusqu’en 2060 (date de fin de la projection de
l’INSEE). Dans le même temps, le nombre d’acquéreurs potentiels entre 25 et 58 ans baisse
très légèrement.
Ces mouvements démographiques ont déjà des répercussions sur l’évolution actuelle du
marché et cela va se poursuivre et s’accentuer dans les années à venir. L’offre de biens à
vendre va augmenter fortement au fil des années, alors que le réservoir potentiel
d’acquéreur va rester stable, voire diminuer (et cela à capacité financière équivalente). Le
rapport de force entre offre et demande en immobilier va donc peu à peu s’inverser au
profit des demandeurs.
3. LES MIGRATIONS VERS LE SUD ET L’OUEST SONT IMPORTANTES
L’INSEE a également proposé d’autres études qui simulent l’évolution des populations dans
de nombreuses années. On entend souvent parler de la pénurie de logements qui s’aggrave
à cause de l’augmentation de la population et d’un déficit de construction. Seulement,
l’augmentation du nombre d’habitants n’est pas la même d’une région à une autre. L’INSEE
propose donc une carte qui représente le taux moyen de croissance annuel de la population
entre 2007 et 2040 :
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On peut constater que ce sont surtout l’Ouest et le Sud qui verront leur population
augmenter de manière importante. En revanche, les régions du Nord-Est ne vont enregistrer
qu’une hausse très modérée. La population pourrait même diminuer en Champagne-
Ardenne.
Les besoins en immobilier évolueront donc différemment d’une région à une autre. Les
régions proches de l’Atlantique et de la Méditerranée vont accueillir de plus en plus de
retraités.
Pour ceux qui veulent investir dans la pierre sur la durée, il est important d’avoir conscience
de ces projections d’évolution de la population car elles définissent le niveau de la demande
future.
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V. LES CHANGEMENTS A VENIR POUR 2013
Différents changements sont déjà prévus pour le marché immobilier en 2013. Voici un
résumé des principales informations à connaître et les impacts que ces modifications
peuvent apporter sur le marché.
1. UN ABATTEMENT EXCEPTIONNEL SUPPLEMENTAIRE SUR LES
PLUS-VALUES IMMOBILIERES
Le gouvernement espère crée un choc de l’offre de logements à vendre en mettant en place
un abattement exceptionnel de 20 % sur les plus-values immobilières uniquement en 2013.
Cet abattement s’applique en plus des abattements classiques pour durée de détention sur
l’impôt sur les plus-values à 19 %. En revanche, il n’est pas appliqué dans le calcul des
prélèvements sociaux à 15.5 % à payer sur cette plus-value.
Pour rappel, les plus-values sur les résidences sont, pour le moment, totalement exonérées
d’impôt. Cela ne concerne donc que les logements vacants, les résidences secondaires et les
investissements locatifs. Les plus-values sur les terrains constructibles vont subir une forte
augmentation de taxes. Elles ne sont pas concernées par cet abattement exceptionnel. Nous
y reviendrons dans le prochain paragraphe.
Par exemple, un propriétaire qui réalise une plus-value de 100 000 € sur une résidence
secondaire qu’il possède depuis 10 ans devra payer 41 445 € en 2013 au lieu des 46 575 €
qu’il aurait payé en 2012 (ou qu’il devra payer si la vente a lieu en 2014). Retrouvez le détail
des calculs et plus d’informations sur cette mesure dans notre article « Plus-values
immobilières en 2013 : 20 % d’abattement en plus ! »
Pour tous ceux qui envisagent de vendre un bien secondaire avec plus-value prochainement,
ils ont tout intérêt à le faire en 2013.
2. FORTE AUGMENTATION DE LA FISCALITE SUR LES TERRAINS A
BATIR
Pour lutter contre la spéculation foncière, le gouvernement va alourdir fortement les impôts
sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain constructible. Ainsi, si en 2012 ce
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type de bien immobilier est soumis à la même fiscalité qu’une résidence secondaire, il en
sera autrement à partir de 2013.
A. SUPPRESSION DES ABATTEMENTS POUR DUREE DE DETENTION DES 2013
Pour tout terrain constructible vendu à partir du 1er janvier 2013, il n’y aura plus
d’abattement pour durée de détention. Cela signifie que, quelle que soit la durée depuis
laquelle un propriétaire possède son terrain, sa plus-value immobilière sera imposée au taux
de 34.5 % (19 % d’impôt + 15.5 % de prélèvements sociaux).
Autant dire qu’il y a fort intérêt à engager la vente d’un terrain à bâtir avant le 31 décembre
2012 ! Concrètement, pour bénéficier de la fiscalité de 2012, il faut que le compromis de
vente soit signé avant le 31 décembre 2012 et que la vente définitive ait lieu avant le 31
décembre 2013.
B. INTEGRATION A L’IMPOT SUR LE REVENU DES 2015
S’il est maintenant tard pour profiter des conditions d’imposition de 2012 sur les terrains
constructibles, il y a encore l’opportunité de le faire avant un autre changement majeur sur
la fiscalité foncière. En effet, à partir du 1er janvier 2015, la plus-value immobilière ne sera
plus imposée au taux fixe de 19 %, elle sera basée sur votre tranche marginale d’imposition.
Autant dire que pour tous ceux qui sont dans la tranche marginale d’imposition à 30 % ou 41
%, il sera judicieux de vendre son terrain avant le 31 décembre 2014.
3. UNE IMPOSITION PLUS FORTE EN 2014 POUR LES GROSSES PLUS-
VALUES ?
Une autre mesure de durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières a fait son
apparition début décembre 2012. Le gouvernement envisage d’appliquer dès 2014 une taxe
supplémentaire de 2% pour la fraction de plus-value imposable dépassant les 50.000 euros,
de 3 % au-delà de 100 000 euros et de 6% pour la fraction supérieure à 250.000 euros.
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Une raison supplémentaire de vendre en 2013 pour ceux qui sont concernés par cette autre
hausse de la fiscalité.
4. REMPLACEMENT DE LA LOI SCELLIER PAR LA LOI DUFLOT
Le dispositif de défiscalisation immobilière Scellier va prendre fin début 2013. Pour profiter
des derniers instants de la loi Scellier, il faut que la réservation soit enregistrée chez un
notaire avant le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique de vente ait lieu avant le 31
mars 2013.
En 2013, c’est un nouveau dispositif qui voit le jour : la loi Duflot. Il s’agit, comme le Scellier,
de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque vous investissez dans des biens immobiliers à
louer. Voici les principales informations à retenir sur ce nouveau dispositif :
- De 17 à 20 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat
- Ce dispositif rentre dans le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par
déclaration fiscale et par an.
- Le plafond pour bénéficier de cette mesure est de 300 000 €.
- Les loyers proposés aux locataires seront modérés (20 % en-dessous des loyers
classiques).
- Pour bénéficier de ce type de location, les locataires ne devront pas dépasser un
certain plafond de revenus (70 à 80 % de la population restera éligible).
- La liste des villes éligibles à ce dispositif va être fortement restreinte par rapport à la
loi Scellier. A l’heure actuelle, elle n’est pas encore connue.
Cette possibilité de défiscalisation présente donc une réduction d’impôt plus forte que le
Scellier, mais des mesures plus contraignantes (moins de villes éligibles, loyers modérés,
etc.).
5. ENCADREMENT DES LOYERS
L’encadrement des loyers fait partie des mesures phare du gouvernement pour lutter contre
les problèmes de logement en France.
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A. CONTROLE DES REVISIONS DE LOYER A LA RELOCATION
En 2012, une première mesure a été rapidement adoptée : il s’agit d’un contrôle renforcé
sur les possibilités d’augmentation de loyer lors d’un changement de locataire.
Auparavant, un propriétaire bailleur avait le droit d’augmenter librement son loyer lors de la
signature d’un nouveau bail de location. Désormais, il ne peut plus augmenter le loyer plus
fortement que l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). La révision de loyer à la
relocation s’effectue donc désormais comme pour une révision de loyer en cours de bail.
Cette mesure n’est applicable que dans les communes où il existe des tensions sur le marché
du logement. Vous pouvez en télécharger une liste ici.
B. PLAFONNEMENT DES LOYERS DANS CERTAINES VILLES
Dans certaines villes où la demande en location est beaucoup plus forte que l’offre, le
gouvernement envisage de plafonner les loyers dès 2013. L’objectif est de lutter contre les
loyers abusifs que pratiquent certains bailleurs.
Concrètement, le gouvernement va fixer un tarif maximum pour le prix d’un mètre carré en
location et cela par secteur géographique. Il a besoin pour cela de constituer une base de
données complète des loyers actuellement pratiqués afin de bien définir ces plafonds et les
villes concernées.
Dans un premier projet, le gouvernement a parlé des communes pouvant être concernées
par cette mesure. Il s’agit de toutes celles situées en zone A ou en zone B1 auxquelles
s’ajouteraient 6 autres villes (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-
Malo).
6. MODIFICATION DU PTZ+ POUR LE NEUF
En cette fin d’année 2012, le gouvernement envisage également de modifier les modalités
du prêt à taux zéro, le PTZ+. Il n’y aura pas de retour de ce dispositif dans l’ancien.
Les changements principaux concernent les plafonds d’éligibilité et les montants octroyés.
Par exemple, le maximum de revenus autorisés pour un ménage d’une personne pour avoir
droit au PTZ+ était de 43 500 € en zone A et de 26 500 € en zone B2 et C. Ces plafonds seront
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abaissés à 36 000 € en zone A et 16 500 € en zone B2 et C. En revanche, les conditions de
remboursement seront assouplies pour corriger les défauts du dispositif actuel.
Ce dispositif d’aide est donc recentré sur les ménages les plus modestes et amélioré pour ces
derniers.
Ces modifications ne sont encore qu’à l’état de proposition et de discussion au moment où
ce guide est publié. Nous mettrons à jour notre guide du PTZ+ dès que les nouvelles
conditions d’octroi et de remboursement seront validées.
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VI. EVOLUTION DES TAUX DES CREDITS IMMOBILIERS EN
2013
1. DES TAUX IMMOBILIERS A LEUR PLUS BAS NIVEAU HISTORIQUE
Après une légère hausse sur les prêts souscrits en janvier 2012, la moyenne des taux
d’intérêt des prêts pour financer un projet immobilier n’a cessé de baisser mois après mois.
Le niveau atteint en décembre 2012 (3.31 % en moyenne) est proche du plus bas niveau
historique comme le montre ce graphique de l’Observatoire Crédit Logement CSA :
Les taux sur les marchés financiers n’ont jamais été aussi bas (0.75 % pour le taux de la BCE,
environ 2 % pour l’OAT 10 ans de la France). Les banques peuvent donc proposer des taux
très attractifs pour les financements des achats immobiliers. On est donc passé en 10 mois
d’un taux moyen de 3.97 % à 3.31 %. Les banques proposent même des taux beaucoup plus
bas pour les très bons profils.
Nous mettons quotidiennement à jour notre page de suivi des meilleurs taux affichés par les
courtiers sur 10, 15, 20, 25 et 30 ans. Vous pouvez vous y référer pour connaître les
conditions actuelles de financement.
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2. LES BANQUES DURCISSENT LES CONDITIONS D’OCTROI
Comme nous l’avons vu dans notre paragraphe sur les changements qui ont impacté le
marché immobilier en 2012, les banques sont devenues plus sélectives avant d’accorder un
financement immobilier. Ainsi, elles limitent les longues durées de remboursement, elles
exigent plus d’apport personnel et elles sont plus vigilantes sur le niveau de votre
endettement personnel.
Plusieurs éléments peuvent expliquer cela :
- Les banques sont progressivement contraintes par des normes bancaires plus strictes
(Bâle III) qui leur demandent de disposer de plus d’épargne avant de prêter aux
particuliers ou aux entreprises. Elles font donc les yeux doux à ceux qui possèdent de
l’épargne et limitent les financements sur les profils qui les intéressent moins.
- Elles doivent mieux prendre en compte le risque d’une baisse importante des prix de
l’immobilier. Certains prêts immobiliers sont garantis par une hypothèque sur le bien
acheté. En demandant un apport minimal, la banque s’assure qu’en cas de revente
rapide avec baisse du prix, l’emprunteur soit en mesure de rembourser tout ce qu’il
lui doit.
L’effet cumulé de la réduction de la part des primo-accédants et des restrictions sur les
durées d’emprunt des banques modifie considérablement les profils de remboursement.
Ainsi, la moyenne des durées d’emprunt a fortement baissé en 2012 :
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La structure de la production a changé. Les prêts sur 30 ans et plus ont été fortement réduit,
ainsi que ceux entre 25 et 30 ans :
En 2011, 24.5 % des prêts étaient souscrits sur 25 ans ou plus. Cette part est passée en
dessous des 18 % en 2012. La part des prêts compris entre 20 et 25 ans est restée stable par
rapport à 2011. Ce sont les emprunts sur moins de 20 ans qui sont donc beaucoup plus
nombreux en 2012.
Quand on voit l’impact de la durée sur le coût d’un prêt, cela a permis aux emprunteurs de
réduire sensiblement le coût de leurs intérêts en 2012 par rapport à ceux de 2011.
3. DES CONDITIONS QUI PEUVENT ETRE DURABLES
Dans le contexte économique actuel où la reprise des activités est loin d’être à l’ordre du
jour, on peut s’attendre à voir les principaux taux directeurs restés à des niveaux très bas en
2013, voire pour quelques années. Il y a donc très peu de risque de voir le principal taux
directeur de la Banque Centrale Européenne augmenter fortement dans les mois à venir.
Ainsi, les conditions mises en place par les banques depuis fin 2011 n’ont pas de raison de
changer fortement en 2013. Les contraintes de Bâle III et les risques de baisse des prix
immobiliers sont toujours présents.
Ils se pourraient donc bien que les conditions actuelles de financement soient durables. Les
taux peuvent rester très bas en 2013, mais avec des critères d’octroi toujours aussi stricts.
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4. RISQUE NON NUL D’UNE FORTE REMONTE DES TAUX
Le facteur de remonté des taux immobiliers le plus probable est donc lié à l’évolution des
taux de financement à long terme accordés à la France sur les marchés financiers.
Aujourd’hui, ils sont à des niveaux record par le bas comme le montre ce graphique de
l’évolution de l’OAT 10 ans de la France :
Pendant ce temps, le niveau des taux des pays en crise et attaqués sur les marchés sont
beaucoup plus élevés (environ 4.5 % pour l’Italie, 5.5 % pour l’Espagne, 7.5 % pour le
Portugal et 15 % pour la Grèce).
S’il y a peu de risque de voir les taux français atteindre de tel niveau, nous ne sommes pas à
l’abri de ne plus bénéficier de ces très bonnes conditions et de la faveur des marchés. Une
hausse de l’OAT 10 ans français entraînerait également une hausse des taux pour les crédits
immobiliers.
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Dans le cas contraire, si les conditions de financement de la France s’améliorent, nous
pourrions connaître de nouveaux records pour les taux immobiliers.
5. LES TAUX BAS NE FONT PAS TOUT
A. DES TAUX BAS NE SIGNIFIENT PAS UN BON MOMENT POUR ACHETER
Attention toutefois à ne pas vous précipiter dans un achat immobilier juste parce que les
taux sont bas. Le paramètre qui détermine le plus le coût total de votre achat, c’est
essentiellement le prix d’achat. Le taux n’est qu’une donnée secondaire qui permet
d’améliorer un peu votre projet, mais une période de taux bas ne signifie pas
automatiquement un bon moment pour acheter de l’immobilier.
Ce principe est d’autant plus vrai quand vous avez un apport personnel conséquent. Il est
préférable d’avoir des prix bas plutôt que des taux bas pour acheter son logement. C’est ce
que nous démontrons dans notre article « Taux bas : faut-il en profiter ? ».
Si les taux remontent, cela entraînera une pression supplémentaire sur les prix pour qu’ils
baissent. Or, une baisse de prix de 10 % peut vous faire gagner près 20 % du coût total de
votre achat. Cela compensera largement ce que vous payerez en plus en intérêts de prêt.
B. LE TAUX N’EST PAS LE SEUL CRITERE QUI DETERMINE LE COUT DE VOTRE
FINANCEMENT
Lorsque l’on étudie les critères qui font exploser le coût d’un crédit immobilier, on se rend
compte que le taux n’est pas l’élément le plus déterminant. Certes, il est préférable de
chercher à obtenir le meilleur taux possible, mais cela ne fait pas tout. C’est surtout la durée
des remboursements qui fait grimper la facture de manière exponentielle.
De plus, les conditions de votre assurance de prêt doivent être également bien étudiées. Un
crédit avec un taux un peu plus bas mais avec un taux d’assurance emprunteur plus élevé
peut vous revenir plus cher. En effet, le coût de l’assurance est loin d’être négligeable,
surtout quand vous empruntez sur de longues durées.
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VII. QUELLE BAISSE DES PRIX POUR 2013 ?
1. PERSONNE N’A DE BOULE DE CRISTAL ET NE PEUT PREDIRE
L’AVENIR
Avant d’évoquer les possibilités d’évolution pour les prix de l’immobilier en 2013, il est
important de préciser que personne ne peut savoir réellement ce qu’il se passera pour le
marché immobilier dans les mois et les années à venir.
Les projections et les observations réalisées sur les différents facteurs qui impactent les prix
permettent d’obtenir une tendance de ce qui a le plus de chance de se produire. Mais, il faut
bien garder un esprit critique sur toutes les prévisions que vous pourrez lire ou entendre (les
nôtres y compris).
Il y a tellement de facteurs économiques et psychologiques qui rentrent en jeu qu’il est
impossible de prédire à l’avance un taux de variation moyen entre les prix des logements au
1 er janvier 2013 et ceux au 1er janvier 2014.
Pourtant, vous pourrez voir dans la presse, dans les prochaines semaines, des prévisions
chiffrées de différents acteurs (notaires, réseaux d’agences, etc.) ou d’économistes (cabinet
d’étude, etc.). Certains iront même jusqu’à des chiffres au dixième de pourcent près dans
leurs projections.
Méfiez-vous donc des pronostics et de ce qu’ils signifient. Par conséquent, vous ne trouverez
pas ici de prévisions chiffrées, mais des tendances en fonction des différents facteurs qui
vont influencer le marché.
2. LES FACTEURS QUI POURRAIENT EMPECHER UNE BAISSE DES PRIX
La tendance pour 2012 est à la baisse, même si les statistiques globales peuvent laisser
penser que la baisse est très limitée (nous reviendrons là-dessus dans le prochain
paragraphe). De nombreux facteurs vont venir renforcer cette tendance à la baisse : hausse
de la fiscalité, pouvoir d’achat qui diminue, chômage, etc.. Analysons les facteurs qui
pourraient limiter la baisse des prix des logements en 2013.
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A. UNE BAISSE IMPORTANTE DES TAUX D’EMPRUNT
Pour que les prix augmentent, il faut que les acquéreurs puissent suivre financièrement ces
hausses de prix. L’un des premiers facteurs auxquel on pense pour améliorer sa capacité de
financement, c’est d’obtenir un taux d’intérêt plus bas pour son emprunt. Pour que les prix
augmentent, il ne suffit pas que les taux soient bas, il faut qu’ils baissent.
Etant donné le niveau historiquement bas des taux, il est très peu probable de voir les taux
diminuer encore fortement en 2013. De légères baisses sont encore possibles et
envisageables, mais elles seront insuffisantes pour redonner suffisamment de capacité
d’achat aux Français.
B. DE NOUVELLES AIDES MASSIVES POUR SOUTENIR LA DEMANDE
Une autre possibilité pour redonner une capacité d’achat immobilière supérieure aux
Français est de subventionner de manière importante la demande. Cela ne semble pas être
l’orientation choisie par le gouvernement depuis sa prise de fonction. Cependant, ce
scénario n’est pas complètement exclu.
Pour pouvoir injecter massivement de l’argent dans l’immobilier ancien, l’Etat devra trouver
le financement nécessaire. Nul doute que si cela devait arriver, cela se traduirait par une
forte hausse des impôts et taxes sur d’autres points.
Dans un contexte de rigueur budgétaire, il faut plutôt s’attendre à une réduction des aides
financières de l’Etat pour l’immobilier que l’inverse (et à des hausses d’impôts). L’Etat
dépense déjà plus de 15 milliards d’euros pour les aides à l’achat ou à la location d’un
logement via la CAF.
Les aides financières à l’achat immobilier font notamment augmenter les prix de l’immobilier
dans les secteurs où subsiste un déséquilibre entre l’offre et la demande. C’était d’ailleurs le
cas du PTZ+ en 2011 lorsqu’il permettait de financer un logement ancien. On peut alors se
demander si c’est aux contribuables de payer pour maintenir des prix immobiliers élevés.
C. LES BANQUES SE REMETTENT A PRETER AVEUGLEMENT A TOUT LE MONDE
Les banques ont durci leurs conditions d’octroi des financements. Elles sont revenues à des
critères plus classiques et habituels pour définir qui pouvait emprunter, et combien.
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Un élément inflationniste sur les prix serait un relâchement dans ces conditions de prêt. Si
les banques se remettent à financer des projets à 110 %, à prêter sur des durées de 30 ans
ou plus ou encore de permettre d’avoir des taux d’endettement beaucoup plus élevés, cela
aura une influence importante sur les prix car le désir d’achat est toujours présent en
France.
Cet élément a, là encore, peu de chance de se produire. Les banques sont contraintes de
revoir leur politique d’attribution. Elles doivent se conformer à de nouvelles normes et
s’adapter au contexte économique.
D. LA NOTION DE VALEUR REFUGE DE LA PIERRE
Contrairement à la valeur d’une action ou d’un produit d’épargne virtuel, une maison ou un
appartement conservera toujours un minimum de valeur. L’immobilier est donc souvent
considéré comme une valeur refuge après l’or.
Il faut bien comprendre derrière cette notion de « valeur refuge », qu’il n’est pas impossible
que la valeur d’un bien immobilier chute fortement (-50 % ou plus). En revanche, cela ne
vaudra jamais zéro, alors qu’un titre d’entreprise (ou autres) le peut.
Depuis la crise financière, de nombreux épargnants ont retiré leur argent des assurances-vie
ou de la Bourse pour acheter des appartements, notamment à Paris. Cela a contribué au
dynamisme du marché et à l’explosion des prix à Paris entre mi 2009 et mi 2011 (environ
+40 % dans une économie en crise).
La masse d’argent qui est placé dans l’immobilier en guise de valeur refuge dépend donc des
peurs sur la situation économique. Une aggravation de la crise, notamment une menace plus
forte sur la possibilité de faillite d’une grande banque française, pourrait renforcer ce
phénomène. Cela se traduirait par une augmentation temporaire des prix dans les centres
des grandes villes principalement.
E. TOUS LES FACTEURS SONT ORIENTES A LA BAISSE
Tous les facteurs qui influencent les prix de l’immobilier les poussent vers une baisse. Il n’y a
plus que la résistance des vendeurs sur les prix qui empêchent les prix de baisser de manière
importante.
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Une personne qui a réellement besoin de vendre ne pourra pas attendre plusieurs années
pour voir si les conditions s’améliorent et qu’un acquéreur accepte son prix. Il sera obligé de
s’adapter à l’offre la plus haute qu’il recevra. En ce sens, ce sont donc les acquéreurs qui ont
la main pour dicter leurs conditions financières.
En outre, l’effet cliquet expliqué auparavant va entraîner, au bout d’un moment de blocage
suffisamment long, un changement de psychologie chez le vendeur. Une fois qu’il prend
conscience que plus il attend, plus son bien risque de perdre de la valeur, il cherchera alors à
adapter rapidement son prix à la demande actuelle.
3. DES STATISTIQUES GLOBALES A INTERPRETER AVEC PRECAUTION
En matière de statistiques sur les prix des logements en France, on manque clairement de
données et de transparence par rapport à ce qui se pratique dans d’autres pays. Il est donc
difficile d’obtenir des informations fiables et précises pour estimer la valeur d’un bien à un
instant T.
A. DES INFORMATIONS INCOMPLETES ET DIFFICILEMENT UTILISABLES
Les notaires fournissent les données les plus fiables, car elles sont basées sur les prix réels
des transactions. Leur défaut est de refléter les prix avec 4 à 6 mois de retard. En effet, il
existe un délai d’environ 3 mois entre la signature d’un compromis de vente et celle de l’acte
authentique. Il faut ensuite un à trois mois pour que les données soient rendues publiques.
Par exemple, les chiffres sur le 3ème trimestre communiqués en décembre correspondent aux
compromis de vente signés entre les mois d’avril et de juin 2012. Autrement dit, en
décembre, nous n’obtenons que des informations sur l’état du marché au 2ème trimestre…
Les autres baromètres sur les prix immobiliers comportent des défauts bien plus importants
qu’il est primordial de bien connaître pour ne pas être mal influencé. Par exemple, tous les
baromètres issus des sites d’annonces immobilières ne reflètent que l’évolution des prix
souhaités par les vendeurs. Or on constate souvent 10 à 20 % d’écart avec les prix réels de
vente.
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B. DES MOYENNES OU MEDIANES QUI CACHENT DE FORTES DISPARITES
L’autre danger avec les chiffres communiqués est qu’il s’agit de moyennes ou de médianes
calculées sur un ensemble de biens hétérogènes. Plus la localisation et le type de bien sont
précis, plus les prix affichés correspondent à la réalité.
Or bien souvent, nous n’avons comme information que des moyennes sur la France entière,
sur des régions ou au mieux sur une ville entière. Or d’un emplacement à un autre dans une
même ville, deux appartements exactement identiques peuvent avoir des prix bien
différents. De la même manière, un prix moyen au mètre carré dans un quartier cache les
fortes différences entre les valeurs sur un studio et ceux de grands appartements familiaux.
Pour obtenir une idée précise de la valeur d’un appartement ou d’une maison, il ne suffit pas
de prendre une moyenne et de l’appliquer à la taille et à l’emplacement de son logement. Il
existe pour cela différentes méthodes d’estimations immobilières.
C. A PRIX CONSTANT, UN CHANGEMENT DE STRUCTURE DES VENTES FAIT VARIER LE
PRIX
Lorsque les éléments sur lesquels on calcule un prix varient, cela influence la moyenne des
prix sans qu’ils n’aient réellement changé.
Par exemple, on constate actuellement dans les chiffres officiels communiqués une relative
stabilité des prix. Or, on nous apprend dans le même temps que les biens avec des défauts
ou plus éloignés ne trouvent plus preneur, que seuls les petits biens conservent un marché
dynamique.
Pour schématiser, prenons un exemple clair. Si hier, il y avait 50 % des biens vendus qui
avaient des défauts ou qui étaient éloignés, que ces biens avaient une valeur moyenne de
100 et que l’autre moitié du marché était constitué de biens de qualités d’une valeur
moyenne de 200, alors la moyenne des prix étaient de 150. Imaginons qu’aujourd’hui, seuls
les biens de qualité se vendent et que la moyenne est toujours à 150. De combien ont baissé
les prix des biens de qualité ? De 25 % ! Et pourtant la moyenne est toujours la même.
Bien entendu, cet exemple est caricatural. Dans la réalité la répartition des biens (et leur
valeur respective) sont bien plus disparates. Mais cela permet de comprendre pourquoi il est
dangereux de ne se fier qu’à une moyenne pour suivre l’évolution des prix de l’immobilier en
France.
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4. BIEN DIFFERENCIER PARIS ET LA PROVINCE
L’emplacement est le critère numéro un pour définir la valeur d’un bien immobilier. Il
convient donc de bien faire attention à distinguer de quel marché immobilier on parle. Il en
existe des milliers. Dans chaque secteur, les prix des logements évoluent de manière
différente et réagissent à des critères qui leur sont propres.
Il existe notamment de très grandes différences entre le marché immobilier parisien, celui
de l’Ile-de-France et celui de la Province. Lorsque des chiffres et des tendances sont donnés
pour l’un ou l’autre de ces marchés, ils ne sont souvent pas valables pour les autres. Même
au sein de la Province, il convient de distinguer les différents secteurs (Nord, Est, Ouest, Sud)
et les différentes zones entre les centres des grandes villes et leurs banlieues, les villes de
taille moyenne et les zones plus rurales.
Pendant que les prix des appartements augmentaient de plus de 40 % entre juin 2009 et juin
2011 à Paris, les prix des logements baissaient dans certains départements.
5. LES INCERTITUDES SUR L’AMPLITUDE DE LA BAISSE ET SA DUREE
DOIVENT CONDUIRE A LA PRUDENCE
Nous avons vu que la tendance de baisse des prix était bien présente et qu’il était fortement
probable que les prix baissent en 2013 et dans les années suivantes. Personne ne peut dire à
l’heure actuelle de quelle amplitude sera cette baisse des prix de l’immobilier et jusqu’à
quand elle va durer. Il convient donc lors de vos choix en matière de projet immobilier de
vous montrer prudent et de prévoir différents scénarios possibles.
Au Japon, après le gonflement d’une importante bulle immobilière jusqu’au début des
années 90, cela fait plus de 20 ans que les prix des logements baissent. Aux Etats-Unis, la
première puissance économique mondiale, les prix ont perdu entre 40 et 50 % en 5 ans ! Le
marché français possède ses spécificités, mais comme tous les marchés immobiliers il ne
peut évoluer en dehors des réalités économiques de ses habitants.
Dans les prochains chapitres, nous allons donc aborder quelques conseils et informations sur
l’achat d’une résidence principale en 2013 ou l’investissement dans de l’immobilier locatif en
2013.
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VIII. FAUT-IL ACHETER UNE RESIDENCE PRINCIPALE EN
2013 ?
Après avoir fait une synthèse globale sur le marché immobilier en 2013, voici quelques pistes
de réflexion sur l’opportunité d’acquérir votre résidence principale, ou d’en changer, en
2013 dans ce contexte. Dans le prochain chapitre, nous verrons ce qu’il en est de
l’investissement locatif.
1. PRIVILEGIEZ LE LONG TERME AVEC UN FINANCEMENT
RAISONNABLE
A. N’ACHETEZ PAS POUR DU COURT TERME
Contrairement à cette idée reçue, il n’est pas toujours judicieux d’acheter un bien
immobilier. Pour qu’un achat de résidence principale soit plus rentable que la location d’un
bien similaire, il faut pour cela rester un minimum d’années dans ce bien.
Cela s’explique par la nécessité d’amortir les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de
garantie du prêt et de frais de dossier du financement) qui sont payés à fonds perdus
(comme les loyers), des coûts du financement (intérêt de l’emprunt, assurances
emprunteurs, etc.) et des coûts supplémentaires que supporte un propriétaire (taxe foncière
annuelle, entretien et réparation du logement, etc.).
Exemple : Prenons un bien acheté à 100 000 € avec 8 000 € de frais de notaire, 6 000 € de frais
d’agence et environ 1 000 € de frais fixes sur le financement. Ce type de bien se loue 500 € hors
charges. Cet achat est financé par 15 000 € d’apport et un crédit immobilier de 100 000 € (sur 20 ans à
3.5 %, ce qui fait une mensualité de 580 €). Ce prêt est assuré pour 400 € par an.
- Les frais d’acquisition coûtent déjà l’équivalent de 30 mois de loyer, soit 2.5 ans.
- Au bout de 5 ans, le prêt a déjà coûté environ 16 000 € d’intérêts et 2 000 € d’assurances, soit
l’équivalent de 36 mois de loyers (3 ans).
Conclusion : Au bout de 5 ans d’achat, l’acheteur aura dépensé plus de frais que le locataire. Il faudra
donc rester plus longtemps que 5 ans dans le bien pour que l’opération d’achat soit rentable (et cela en
mettant de côté la possibilité pour le locataire d’épargner la différence entre la mensualité et son loyer
en plus de son apport qui rapporte des intérêts d’épargne, les taxes foncières et frais d’entretien).
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L’exemple ci-dessus montre qu’avec un prix de revente égal au prix d’achat, il faut souvent
plus de 5 années de détention pour que l’achat soit rentable. Si la valeur du bien baisse
entre temps, cette durée peut être beaucoup plus importante. Vous verrez comment faire
les calculs pour votre situation dans un prochain paragraphe sur les comparaisons
« achat/location ».
Dans le contexte actuel de l’immobilier, il est dangereux d’acheter en 2013 en espérant une
plus-value à court terme (5 ans ou moins). Le risque de réaliser une moins-value est bien
plus important que la chance de réaliser une plus-value.
Vous devez donc privilégier l’achat long terme pour votre résidence principale. Cela signifie
que l’emplacement et la taille du logement acheté soient adaptés à vos besoins pour au
moins 8 à 10 années.
B. NE PRENEZ PAS DE RISQUES INUTILES SUR VOTRE FINANCEMENT
Face à des prix immobiliers élevés, beaucoup d’acquéreurs prennent des risques importants.
Ils cherchent à avoir le budget le plus important possible en prenant un prêt sur la plus
longue durée possible, avec une mensualité au maximum de leur capacité et utilisent une
grande partie, voire l’intégralité, de leur épargne.
Le risque de ce type de comportement était diminué par la hausse régulière des prix ces
dernières années. Comme le bien acheté prenait un peu de valeur au fil du temps, une
revente rapide avait des conséquences moins dramatiques, puisque le risque diminuait assez
rapidement avec le temps.
Seulement, aujourd’hui, avec les risques de revendre à perte, un tel comportement peut
conduire directement à la case « surendettement ». En période de baisse des prix et de crise
économique, il est encore plus préférable d’être mesuré lors du choix de son financement.
Soyez particulièrement vigilant sur les points suivants : la durée de votre crédit immobilier,
votre niveau d’endettement, votre niveau d’épargne en cas de besoin.
Après le critère « longue durée » de votre achat, le niveau de risque sur votre financement
est le second point important à maîtriser pour ceux qui veulent acheter leur résidence
principale en 2013.
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2. LA BAISSE DES PRIX SERA EGALEMENT PROFITABLE A CEUX QUI
VEULENT CHANGER DE RESIDENCE PRINCIPALE
Beaucoup de propriétaires de leur résidence principale ont également intérêt à ce que les
prix des logements baissent. Cela est vrai pour :
- Ceux qui veulent la revendre pour en acheter une d’une valeur équivalente : il vaut
mieux payer des frais au prorata du prix sur un bien à 200 000 € que de 300 000 €.
Les frais d’acquisition représentent de 7 à 15 % du prix d’achat. Si vous vendez votre
logement 200 000 € pour en racheter un à 200 000 €, cela vous coûtera entre 14 000
et 30 000 €. Si vous le faites sur un bien à 300 000 €, cela vous coûtera entre 21 000
et 45 000 €.
- A fortiori, pour tous ceux qui veulent changer pour une résidence principale qui vaut
plus cher. Non seulement les frais d’acquisition seront moins importants comme
dans le cas précédent, mais en plus le différentiel entre le logement vendu et celui
acheté sera réduit avec une baisse des prix.
Seuls ceux qui vendent leur résidence principale pour partir en location ou racheter un
logement d’une valeur inférieure sont gagnants lors d’une hausse des prix. Vous trouverez
différents exemples dans cet article.
Si vous vous trouvez dans le cas d’un changement pour un logement d’une valeur
équivalente ou supérieure, vous avez donc peut-être intérêt à attendre que les prix baissent
pour que cela vous coûte moins cher.
3. MESURER LES RISQUES ET LES REDUIRE
Comme vous l’aurez compris, la période actuelle rappelle qu’un achat immobilier comporte
toujours des risques financiers. Les Français se renseignent de plus en plus avant de se lancer
dans un achat qui les engage financièrement pendant 10, 15, 20 ans, voire plus. C’est une
bonne idée.
Le contenu de ce guide a pour principal objectif de vous aider à faire un point sur la situation
immobilière actuelle et à prendre les bonnes décisions dans votre projet d’achat. Une
personne avertie en vaut deux. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide, nos
articles sur le site ou d’autres sources d’information sur l’immobilier, vous pourrez
davantage mesurer les risques encourus par votre projet et donc mieux réagir de manière à
les anticiper.
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Chaque cas personnel étant particulier, il est difficile de définir de manière générale si vous
devez acheter ou non votre résidence principale en 2013. Nous pouvons, en revanche, vous
alerter sur différents éléments pour qu’au final vous preniez votre propre décision en étant
le plus informé possible.
C’est la philosophie développée sur Immobilier-danger.com et dans ses guides. C’est de là
que provient l’origine du nom de ce site. Contrairement à ce que font beaucoup d’autres,
nous ne vous inciterons jamais à acheter de l’immobilier les yeux fermés. Nous vous invitons,
au contraire, à peser les pour et les contre en vous donnant le maximum d’informations
utiles pour cela.
4. SIMULATIONS ACHAT OU LOCATION AVEC DIFFERENTS
SCENARIOS
Lorsque l’on est locataire et que l’on souhaite devenir propriétaire, la première chose à faire
est une simulation « achat ou location » . Vous saurez, en fonction de différents scénarios
d’évolution des prix et des loyers, au bout de combien d’années l’achat devient gagnant par
rapport à la location.
Nous avons vu précédemment qu’il y a toujours une période incompressible pendant
laquelle l’achat est plus coûteux que la location. Ce n’est qu’à partir d’un certain temps qu’il
est plus avantageux d’être propriétaire de sa résidence principale que d’être locataire. Bien
entendu, sur une longue durée (plus de 15 ans), il est toujours plus rentable d’être
propriétaire de sa résidence principale.
Malheureusement, le calcul de cette durée limite dépend de différentes évolutions futures
du marché dont, par définition, on ne connaît pas encore l’orientation. Vous avez alors la
possibilité de faire des simulations avec différentes évolutions pour les prix et les loyers.
Pour en savoir plus sur la question « acheter ou louer », vous pouvez écouter un long
échange en podcast à ce sujet. Le sujet est abordé à différents niveaux et vous obtiendrez
des conseils des deux interlocuteurs (les miens et ceux de Michael d’esprit-riche.com).
Lorsque les prix augmentent, cela permet au bien acheté de prendre de la valeur. Cela vient
donc réduire le temps nécessaire pour rendre l’achat plus avantageux que la location. En
revanche, quand les prix de l’immobilier baissent, le logement acheté perd de la valeur. Il
faut alors y vivre bien plus longtemps avant de compenser les frais d’acquisition par rapport
aux loyers qu’aurait coûtés la location du même bien.
Etant donné le niveau actuel des prix, les probabilités de les voir baisser sont bien plus
importantes que celles de les voir augmenter. On dit généralement que la baisse est d’une
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importance aussi forte que la hausse ne l’a été. On peut donc s’attendre à plusieurs années
de baisse pour les prix de l’immobilier français.
L’achat sur le long terme peut rester malgré tout une bonne option. En effet, personne ne
peut savoir si cette baisse des prix se fera assez brutalement (en quelques années) ou sur
une longue durée avec des baisses très modérées chaque année. Le premier scénario a, a
priori, plus de chances de se produire, mais seul l’avenir nous dira ce qu’il en sera.
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IX. FAUT-IL INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN 2013 ?
Dans le cas d’un investissement locatif, la problématique est assez différente. Les choix
reposent davantage sur des calculs financiers, en fonction de votre stratégie et de la fiscalité.
Les critères de choix d’un bien sont différents d’un logement dans lequel on souhaite vivre.
Nous allons donc aborder différentes informations pour vous aider à définir si vous devez
investir dans l’immobilier en 2013 et si oui, comment.
1. DEFINIR SA STRATEGIE ET LA DUREE DE SON INVESTISSEMENT
La première étape essentielle est de bien définir vos objectifs et la durée de votre
engagement. Il y a différents moyens d’investir dans l’immobilier et différents moyens de
gagner de l’argent :
- Vous percevez des revenus locatifs dont le taux de rentabilité se calcule par rapport à
la valeur du bien.
- Vous avez la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente en fonction de
l’évolution des prix.
- Vous pouvez obtenir, en plus de cela, certaines réductions d’impôt.
En fonction du contexte économique, de la fiscalité actuelle et du rapport entre les prix et
les loyers, il y a donc différentes opportunités qui s’offrent à vous.
Avec des prix d’achat actuellement très élevés, il convient d’adapter ses choix
d’investissement en 2013 pour limiter les risques. Cela commence par privilégier les
investissements sur le très long terme et par une sélection très fine des biens sur lesquels
investir.
2. LES REDUCTIONS D’IMPOT POUR LES INVESTISSEMENTS
IMMOBILIERS
Les dispositifs de défiscalisation varient constamment. Vous devez donc vous informer
régulièrement sur les possibilités de réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier. Par
exemple, pour 2013, le dispositif de défiscalisation Duflot sera l’élément principal même s’il
semble moins avantageux que le dispositif Scellier qu’il remplace. Il existe aussi d’autres
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dispositifs plus spécifiques (investissement Outre-Mer, monuments historiques, résidences
étudiantes ou maisons de retraite, etc.).
Vous avez également la possibilité de générer du déficit foncier pour réduire vos impôts sans
avoir recours à un quelconque dispositif de défiscalisation. C’est un mécanisme
d’optimisation de votre fiscalité qui n’était plus très à la mode, mais qui revient fortement
au goût du jour.
Seulement, les possibilités de réduire votre imposition ne doivent être vues que comme un
plus. Il ne s’agit pas de surpayer un bien ou de faire un très mauvais investissement dans le
seul but de réduire son imposition. Les critères de valorisation du logement sur la durée et
de rentabilité locative doivent être prioritaires par rapport à l’imposition.
3. LES ACHATS REVENTES SONT TRES RISQUES ACTUELLEMENT
Qu’est-ce que l’achat/revente ? Vous cherchez à acheter un bien en dessous de la valeur du
marché. Vous faites éventuellement des travaux de rénovation et d’amélioration. Puis, vous
le revendez rapidement en espérant dégager une plus-value sur du court terme.
Ce type d’opération apparaît davantage risqué en 2013. Le marché étant très tendu, vous
n’êtes pas à l’abri de rencontrer des difficultés pour revendre avec plus-value dans quelques
mois ou années. De plus, l’imposition sur la plus-value sera à son maximum étant donné que
votre durée de détention sera courte.
Il n’est pas impossible de réaliser des profits avec des investissements de ce type, mais il
faudra pour cela bien connaître son marché local et prendre des risques assez importants.
4. L’ELEMENT CLE POUR INVESTIR EN 2013 : LA
RENTABILITE LOCATIVE !
L’espoir de réaliser de fortes plus-values à court et moyen terme étant très faibles, votre
investissement en 2013 devra avoir une bonne rentabilité locative. Vous pouvez découvrir
sur Immobilier-danger.com comment calculer le taux de rentabilité brut et net de votre
investissement.
Attention, il ne faut pas comparer un taux de rendement brut en immobilier locatif avec le
taux brut d’un livret d’épargne ou d’un quelconque produit de placement. Pour obtenir la
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rentabilité nette, il ne suffit pas de soustraire l’imposition des revenus fonciers et les
prélèvements sociaux comme pour un livret. Il faut également décompter tous les frais que
vous allez devoir payer en tant que propriétaire bailleur (taxe foncière, charges de
copropriété, coût du financement si vous passez par un crédit, travaux d’entretien,
assurances, etc.).
Quand on regarde les taux moyens de rentabilité brute sur les 100 plus grandes villes de
France, on se rend compte que l’investissement locatif est loin d’êtr avantageux partout et
sur n’importe quel type de bien.
Le travail le plus important à effectuer avant d’investir est donc de dénicher un bien dont la
rentabilité locative sera suffisante. Comptez au grand minimum un taux de rendement de 6
% brut. En-deçà, vous vous retrouverez avec une rentabilité nette, après paiement de toutes
les charges et les impôts, équivalente, voire plus basse, qu’une assurance-vie ou un autre
produit d’épargne non risqué. Alors que l’immobilier comporte une part de risque : difficulté
pour louer, problème de loyers impayés, dégradation du logement, diminution de la valeur
du logement en cas de baisse des prix… Pour tenter de limiter ces risques, renseignez-vous,
entre autres, sur les 60 villes où l’offre locative est déjà plus importante que la demande.
5. INTEGRER LES AUGMENTATIONS DE FISCALITE DANS VOTRE
REFLEXION
Il ne vous aura pas échappé que depuis quelques années la fiscalité immobilière a augmenté.
Les impôts locaux augmentent beaucoup plus vite que l’inflation, les plus-values
immobilières sont davantage taxées, les logements vacants également, etc.
Dans un contexte économique où l’Etat doit réduire sa dette et son train de vie, cette
tendance a peu de chance de s’inverser et pourrait même s’accentuer dans les années à
venir.
Lorsque vous calculez si un investissement peut s’avérer rentable ou non, prenez donc bien
en compte les augmentations de taxes foncières, l’imposition sur la plus-value si vous pensez
en réaliser une, etc.
Pour un investissement en 2013, le risque de moins-value est plus important que
l’opportunité d’une plus-value, la fiscalité est plus contraignante. Il faut donc une bonne
rentabilité locative, sinon rien ! A moins de privilégier des investissements moins répandus
comme la possibilité d’investir dans des parkings si vous habitez dans une ville où il est
difficile de se garer (les biens de moins de 15 000 € sont exonérées d’impôts sur les plus-
values, moins de risque de perte de valeur, etc.).
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X. SIX CONSEILS SUPPLEMENTAIRES POUR BIEN ACHETER
VOTRE LOGEMENT
1. NEGOCIEZ FORTEMENT LE PRIX D’ACHAT
Quand le marché immobilier se tend, les acquéreurs se raréfient. Ce sont alors les acheteurs
qui reprennent la main pour imposer davantage leurs conditions d’achat. Beaucoup de
vendeurs n’ont pas intégré les changements du marché immobilier et espèrent toujours
obtenir des prix irréalistes de leur maison ou de leur appartement.
Vous ne devez donc pas hésiter à entamer de fortes négociations et à être très regardant sur
les moindres défauts des biens. En 2013, vous aurez plus de chance de pouvoir faire marcher
la concurrence entre les vendeurs qui proposent des biens similaires que lors des années
précédentes. A vous d’en profiter pour obtenir un meilleur prix d’achat et ne pas surpayer
votre logement.
Si vous ne négociez qu’une seule chose dans votre projet, il faut que ce soit le prix d’achat.
C’est lui détermine le montant de nombreux autres frais. Regardez l’impact d’une baisse de
prix de 10 % sur votre coût total, vous comprendrez pourquoi.
Pour aller plus loin sur la négociation du prix d’un bien immobilier, nous vous conseillons de
lire les articles suivants :
- Négocier le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison : des conseils pour bien
négocier votre baisse de prix.
- De combien peut-on négocier le prix de vente affiché d’un bien immobilier ?
- Prix de vente contre prix de présentation : le prix affiché dans une annonce
immobilière est souvent bien loin du prix réel de vente.
- Achat immobilier : l’heure des fortes négociations : comme en 2009, les conditions
du marché redeviennent bien plus favorables pour les acheteurs dans la négociation
du prix.
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2. PRENEZ CONSCIENCE DE TOUS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES A
PAYER
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il n’y a pas que le prix de la maison ou de
l’appartement à payer. Un achat immobilier génère de nombreux frais initiaux et entraîne
de nouveaux frais annuels.
Mieux vaut bien faire ses calculs avant de finaliser son projet afin de ne pas avoir de
mauvaises surprises par la suite et de rencontrer des difficultés financières.
Vous retrouverez dans l’article « Frais d’un achat immobilier : attention aux coûts annexes »
un point complet sur tous les frais liés à une acquisition immobilière. Cet autre article
« Calcul du coût d’un crédit immobilier » détaille tous les coûts de votre financement.
La liste des frais est longue et surtout très coûteuse :
- Frais de notaire (environ 7 % du prix d’achat dans l’immobilier ancien),
- Frais d’agence (de 3 à 10 % du prix d’achat selon l’agence),
- Frais de dossier de financement (plusieurs centaines d’euros),
- Coût des intérêts du prêt (plusieurs dizaines de milliers d’euros, en fonction du
montant, de la durée et du taux),
- Frais d’assurance emprunteur (plusieurs milliers d’euros, en fonction du taux
d’assurance de prêt et de la durée),
- Taxes foncières (au moins plusieurs centaines d’euros par an),
- Charges de copropriétés / Entretien-Rénovation de votre bien (plusieurs centaines à
milliers d’euros par an).
3. NEGOCIEZ LES FRAIS D’AGENCE
Si vous passez par une agence immobilière pour votre achat, sachez que la commission de
l’agence est fixée librement par chaque agence. Celle-ci doit seulement être clairement
indiquée dans l’agence.
Quand le nombre de transactions chute, les agences préfèrent baisser leur frais d’agence
plutôt que de voir partir un acquéreur potentiel. Profitez-en pour négocier vos frais d’agence
immobilière.
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Attention, si vous préférez acheter de particulier à particulier, cela ne sera pas forcément
moins cher. Certains vendeurs qui vendent entre particuliers surestiment bien souvent le
prix de leur bien. Restez donc vigilant !
4. REDUISEZ VOS FRAIS DE NOTAIRES GRACE A CES 2 ASTUCES
Les frais de notaire eux sont réglementés. Les 7 % du prix d’achat ne vont pas directement
dans la poche du notaire. Ce dernier ne perçoit qu’à peine 1 % du prix d’achat. Les six autres
pourcents sont destinés à payer les droits de mutation (taxes perçues par l’Etat et les
collectivités territoriales). On donne une moyenne de 7 %, mais au-delà d’une certaine
somme ces frais sont restreints. Il faut donc compter plutôt 8 % sur des prix peu élevés
(jusqu’à 100 000 €) et 6.5 % au-delà de 400 000 €.
Au lieu d’essayer de négocier les émoluments du notaire, mettez-donc plutôt en place ces 2
astuces légales pour réduire vos frais de notaire. Cela peut vous permettre d’économiser
plusieurs centaines d’euros.
5. APPRENEZ A OPTIMISER VOTRE FINANCEMENT IMMOBILIER
Une fois que vous avez négocié le prix d’achat de votre bien, vous pouvez encore chercher à
améliorer fortement le coût de votre financement immobilier. Ce dernier s’élève facilement
à plusieurs dizaines, voire centaines, de milliers d’euros. En prenant le temps d’apprendre à
améliorer votre plan de financement, vous pouvez facilement économiser plusieurs
centaines à milliers d’euros sur le coût du financement de votre maison ou de votre
appartement.
Accédez dans 5 minutes à notre plan pour réduire de 20 % le coût de votre financement
immobilier !
Notre guide « Prenez en main votre crédit immobilier ! » a été réalisé pour vous apprendre à
maîtriser et à optimiser le coût de votre financement. Il comporte en plus de nombreux
conseils pour obtenir de meilleures conditions :
www.immobilier-danger.com Page 52
6. PROFITEZ DES AIDES EXISTANTES POUR FINANCER VOTRE ACHAT
Pour réduire encore davantage le coût de votre achat, vous aurez tort de vous priver des
différentes aides qui existent pour vous aider à financer votre achat. Si le Prêt à Taux Zéro
Plus est l’aide au logement dont on parle le plus souvent, c’est loin d’être le seul dispositif
d’aide au financement dont vous pouvez profiter.
C’est pourquoi nous vous avons conçu un second guide complémentaire au premier :
« Toutes les aides pour votre financement immobilier »
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Le pack « Améliorez votre financement immobilier » vous permet de bénéficier d’un prix
groupé pour l’achat de ces deux livres électroniques (vous bénéficiez de plus de 15 % de
réductions !).
Vous aurez alors à votre disposition toutes les informations nécessaires pour faire les
meilleurs choix pour votre financement et fortement en réduire son coût. Le prix de ces
informations sera largement rentabilisé sur le coût de votre projet !
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CONCLUSION
L’année 2012 a marqué un tournant pour le marché immobilier. Les effets du blocage des
transactions vont se faire sentir plus fortement à partir de 2013, notamment sur les prix. Les
vendeurs vont, peu à peu, intégrer les nouvelles conditions du marché et ils devront
s’adapter à la situation pour vendre. Il est très probable que le début de baisse des prix
entrevu en 2012 se prolonge et s’amplifie en 2013. Cependant, les prix partent de tellement
haut, qu’il faudra un long moment avant de revoir des prix plus en adéquation avec les
revenus des Français.
Dans ces conditions, il convient d’être très prudent dans la réalisation de vos projets
immobiliers et de rester vigilant sur l’orientation du marché. La direction entamée depuis
plusieurs mois (ralentissement des transactions et baisse des prix) pourrait se poursuivre
pendant les prochaines années. Il faudra tenir compte de ces tendances dans votre projet
immobilier.
Nous vous partageons ces informations car nous pensons que c’est notre devoir et dans
votre intérêt. Vous êtes libre de prendre vos propres décisions en matière d’immobilier en
tenant compte de ces informations ou non, et d’assumer vos choix en toute connaissance de
cause.
Depuis plus de 4 ans nous analysons l’évolution du marché immobilier sur Immobilier-
danger.com. L’année 2013 va connaître encore de nombreuses évolutions pour le secteur de
l’immobilier, nous ne manquerons pas de vous communiquer toutes les informations
indispensables pour vous aider à bien gérer votre projet.
Si vous pensez que ce guide peut être utile à l’un de vos proches qui a un projet d’achat
immobilier en 2013 ou futur, n’hésitez pas lui communiquer l’adresse de ce guide et à
partager ces informations.
Pour toute remarque, question ou suggestion, vous pouvez nous joindre à l’adresse suivante
: [email protected]. Nous tâcherons de vous répondre du mieux possible
et dans les meilleurs délais.
Bonne fin d’année 2012
David
www.immobilier-danger.com Page 55
MENTIONS LEGALES
- Les textes contenus dans ce guide sont la propriété d’Immobilier-danger.com. Toute
reproduction, même partielle, est strictement interdite sans autorisation.
- Les images, graphiques et tableaux qui illustrent ce guide sont la propriété de leur
auteur respectif (CGEDD, INSEE, Crédit Logement CSA, Banque de France, etc.).
- Ce guide vous a été fourni à titre personnel suite à votre inscription à la newsletter
d’Immobilier-danger.com. Il est interdit de le partager massivement sur Internet. Si
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- Ce guide et ces conseils n’engagent qu’Immobilier-danger.com. Ils sont issus des
recherches et de l’interprétation d’Immobilier-danger.com sur le marché immobilier.
C’est pourquoi Immobilier-danger.com ne pourra être tenu responsable des
éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis
dans ce guide.
