REVUE FRANCOPHONE DES LABORATOIRES - JUIN 2013 - N°453 // 77

droit

Indemnité d’éviction – indemnité de remplacement ou de déplacement

BAUX

En ces temps de transformation de laboratoires en sites, les questions rela-tives aux baux redeviennent d’actualité.

Quand on quitte un site que se passe-t-il ? Le bail est-il commercial ou professionnel ? Y a-t-il des indemnités ? Toutes sortes de questions sur lesquelles nous nous pencherons.

Aujourd’hui voyons ce qu’il en est quand c’est le propriétaire du local qui refuse de renouveler le bail.

Une cour d’appel a jugé que l’indemnité d’éviction due au locataire de locaux à usage de studio de photographie, après que le bailleur avait refusé le renouvelle-ment du bail commercial, doit être cal-culée en tenant compte des éléments suivants : la valeur marchande du fonds de commerce, l’activité exercée dans les lieux, leur situation (dans le centre-ville, à proximité du tramway, du train et de la voie rapide conduisant à l’aéroport), l’existence d’un accès facile pour les livraisons et la notoriété du photographe locataire évincé.

Effectivement, l’indemnité d’éviction que doit verser le bailleur au locataire évincé en cas de refus de renouvellement du bail commercial doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;

elle comprend notamment la valeur mar-chande du fonds de commerce, détermi-née suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais nor-maux de déménagement et de réinstalla-tion, ainsi que des frais et droits de muta-tion à payer pour un fonds de même valeur (frais de remploi), sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Or, après avoir relevé que ce dernier pour-rait se réinstaller dans un secteur assez proche, même si cela ne se ferait pas sans difficulté, cette cour d’appel a jugé que l’indemnité principale était une indem-nité de déplacement qui ne pouvait pas être inférieure à la valeur du droit au bail. Elle a fixé cette indemnité à 82 120 €, auxquels elle a ajouté 8 212 € au titre des frais de remploi. En outre, elle a jugé que le trouble commercial, fixé à 9 156 €, était caracté-risé par les difficultés que le locataire allait rencontrer pour retrouver des locaux équi-

Bonne nouvelle

Le taux de l’intérêt légal est officiel-lement fixé à 0,04 % pour 2013*. En conséquence, on pourrait penser que les héritiers ou légataires qui doivent acquitter des droits de succession aient intérêt à ne pas acquitter la note immédiatement, mais à demander à bénéficier d’un paiement différé ou fractionné. En effet, en contrepartie de la constitution de la garantie, le taux d’intérêt qui leur est accordé est le taux de l’intérêt légal arrondi à la première décimale, soit 0 %. Donc, en cas de paiement fractionné ou différé, aucun intérêt ne serait dû en 2013.

* Décret 2013-178 du 27 février 2013, JO du 1er mars.

FISCALITÉ I BAUX I ÉCONOMIE I DROIT I FUSIONS I TEXTES JURIDIQUES I ECHOS PARLEMENTAIRES

valents, notamment en ce qui concerne la superficie (247 m2 avec plafonds très hauts) et les facilités d’accès (cour intérieure). Enfin, elle a accordé 10 778 € au locataire au titre des frais de déménagement et de remplacement d’un matériel professionnel très spécifique difficilement démontable.

On notera donc que l’indemnité princi-pale est dite de remplacement lorsque le locataire évincé perd sa clientèle du fait du refus de renouvellement, et qu’elle est dite de déplacement dans les autres cas. La perte du fonds de commerce étant le pré-judice maximal qui peut résulter du refus de renouvellement, l’indemnité principale maximale perçue par le locataire évincé est normalement la valeur du fonds de commerce, à laquelle s’ajoutent certaines indemnités accessoires.

* CA Aix-en-Provence, 13 mai 2011 n° 09/19871, 11e ch., Sté Maria Serena c/Tomasini.

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À cela s’ajoute une pénalité d’au mini-mum 1 500 € qui peut être portée à 5 ‰ des recettes déclarées ou rehaussées par année ou exercice contrôlé.

Un contrôle a priori à l’essai

Le système fiscal français repose sur le contrôle a posteriori. Si une entreprise désire sécuriser une opération parti-culière, elle peut demander au fisc de donner son accord préalable sur son traitement fiscal dans le cadre d’un « rescrit fiscal ».

Dans le but de « fluidifier » son activité, l’Administration fiscale veut favoriser les échanges « en amont » permettant de sécuriser les risques fiscaux. À ce titre, a été récemment annoncé un nouveau type de contrôle prenant la forme d’une

revue fiscale anticipée accompagnée d’un traitement prioritaire des demandes de rescrit fiscal.

Ainsi les entreprises qui le souhaitent s’engageraient, dans le cadre d’un « contrat de confiance », à communiquer sous forme dématérialisée un ensemble de pièces justificatives préparatoires à la rédaction de leurs déclarations de résultat définitives afin d’obtenir une validation informelle du fisc, mais même si cela ne fait ressortir aucun point de désaccord avec le fisc, le contribuable ne serait pas à l’abri d’un contrôle fis-cal ultérieur.

Ainsi, vu l’absence de contrepartie réelle, cette mesure, qui devrait être expérimen-tée en 2013 et généralisée en 2014 sur la base du volontariat, ne semble pas présenter un véritable intérêt.