Investissement Immobilier Rentrée 2012

Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions

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Introduction à l'achat immobilier:

AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT

Les informations figurant dans le présent document sont fournies à titre gracieux et

sans garantie de leur caractère complet, exact ou adapté à tous les cas de figure et à toutes les situations individuelles.

Sous ces réserves, elles constituent un simple aperçu du sujet évoqué et en aucun cas

un exposé exhaustif ou une consultation juridique.

Avant de prendre toute décision, le lecteur doit s’informer auprès de professionnels (ce qui n’est pas le cas de The Best Match SL) sur sa faisabilité, ses coûts réels, ses conséquences, et l’intérêt qu’il y a pour lui de le faire.

Ce qui précède ayant été clairement précisé, aucune décision prise par un lecteur à la

suite du présent document ne pourra engager la responsabilité de THE BEST MATCH SL à quelque titre que ce soit et quel qu’en puissent être les conséquences.

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Introduction l'achat immobilier: Catalogue de Solutions


Sommaire

AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT PREFACE

ACHETER QUOI ?

1. LES BIENS D'USAGE.

1.1 Résidence principale.

1.1.1 Connaître

1.1.1.1 Le marché

1.1.1.2 La législation

1.1.2 Agir

1.1.2.1 Rechercher 1.1.2.2 Conclure

1.2 Résidence secondaire 1.2.1 Connaître

1.2.1.1 Le marché

1.2.2.2 La fiscalité

1.2.2 Agir

1.2.2.1 Objectifs

1.2.1.2 Moyens

2. LES BIENS DE RAPPORT

2.1 L'investissement locatif

2.2 L'investissement de valorisation.

2.3 un investissement d’avenir : les Résidences Services Senior

ACHETER COMMENT ?

1.1 L'investissement pierre.

1.2. L'investissement « papier »

1.2.1 La SCI. 1.2.2 Les SPI

CONCLUSION

LEXIQUE

PREFACE

De tous temps, l'investissement dans « la pierre » a été le placement préféré des français. Beaucoup moins sensible aux cycles économiques ou financiers que la bourse (même si un tassement des prix ou une mini - crise temporaire apparaît de façon récurrente tous les 20 ans environ), bien plus porteur de plus-values potentielles que l'assurance-vie, soutenu par une demande toujours supérieure à l'offre à cause des retards accumulés dans la construction, mais également à cause de la démographie et de l'élévation du niveau de vie de la population, l'immobilier bénéficie en outre d'une fiscalité avantageuse.

Ce sont sans doute les raisons pour lesquelles les actifs immobiliers représentent, en France, près de 57 % de la totalité des avoirs détenus par les ménages. Valeur refuge par excellence, l'immobilier traverse le temps et les époques sans rien perdre de son attrait et l'envolée des prix constatée depuis quelques années ne peut que conforter cette position.

Ainsi, l'indice des coûts de la construction publié par l'INSEE, à partir d'une base 100 au 4ème trimestre 1953, dépasse 1500 à la fin de 2007 et, depuis l'an 2000, les prix du marché ont largement surperformé ces indices.

Et, au nom du vieil adage « quand le bâtiment va, tout va », le pouvoir politique, dès qu'apparaît le moindre nuage sur ce secteur d'activité, s'empresse de relancer la machine par des interventions fiscales incitatives. C'est ainsi que, depuis 20 ans, on ne compte plus les lois qui se sont succédées pour favoriser les achats de biens immobiliers neufs, de biens anciens, en métropole, dans les DOM-TOM, chaque nouveau ministre ayant à cœur de laisser sa trace dans l'Histoire...

L'acquéreur potentiel n'a donc que l'embarras du choix pour profiter, au mieux de ses intérêts, de ces opportunités légales et optimiser son investissement.

Introduction l'achat immobilier:

Catalogue de Solutions


ACHETER QUOI ?

Les biens immobiliers se décomposent en 2 catégories : les biens d'usage et les biens de rapport.

1. LES BIENS D'USAGE

Comme leur nom l'indique, il s'agit de biens dont l'acquéreur se réserve la jouissance. La notion de rentabilité devient donc secondaire même si toute acquisition immobilière a vocation à être un jour revendue, ce qui est le cas aussi bien d'une résidence principale que d'un résidence secondaire.

1.1 Résidence principale

La plupart des individus ne disposent que d’un seul logement, qu’ils occupent à titre de locataire ou de propriétaire, c’est leur résidence principale.

Cette notion d’habitation principale est importante sur le plan fiscal, juridique et social car elle conditionne, notamment, les impôts, les élections, les écoles, certains avantages sociaux, la domiciliation, etc.

L’acquisition de votre résidence principale constitue donc un acte exceptionnel qui va mobiliser des fonds importants (peut-être un crédit) et vous engager pour plusieurs années. Toute erreur de choix, toute décision erronée pourrait s’avérer lourde de conséquences et pour longtemps.

C’est pourquoi, sans être exhaustif, ce guide peut vous aider à éviter les pièges les plus fréquents, sécuriser votre démarche et gagner du temps.

1.1.1 Connaître

Une bonne connaissance du marché et de la législation constitue la base fondamentale avant toute décision d’achat.

1.1.1.1 Le marché

La valeur d’un bien immobilier s’exprime généralement en prix au m2. Cela permet une comparaison objective et directe entre les offres qui ont retenu votre attention et avec les prix moyens du marché. Mais ce prix moyen recouvre des situations très différentes car, outre les maisons individuelles qui représentent une catégorie à part avec ses propres règles d’estimation, le marché immobilier est segmenté en multiples sous-marchés correspondant :

à la qualité du bien (entrée de gamme, standard, standing, luxe,...) à l’origine du bien (neuf ou ancien)

à la situation géographique (région, ville, quartier, zone urbaine ou rurale, ...) au type de bien (appartement, maison individuelle, commerce,...)

Tous ces critères, auxquels il faut ajouter des caractéristiques intrinsèques comme l’accès, l’exposition, la vue, la vétusté, la qualité du voisinage,...) comptent dans l’évaluation du bien.


La vente d’un bien immobilier est strictement encadrée sur le plan juridique : le législateur s’est efforcé de protéger à la fois ses propres intérêts (il perçoit des impôts sur chaque vente) et ceux de l’acquéreur.

C’est ainsi que le vendeur devra fournir notamment : - les titres de propriété du bien vendu - une situation des servitudes éventuelles susceptibles de grever ce bien

- un certificat d’urbanisme

- une situation hypothécaire

- un certificat attestant de la superficie nette (loi Carrez) – non requis pour une maison individuelle

- un état du bien au regard de la réglementation : . sur l’amiante . sur le saturnisme

. sur les termites

. sur les risques technologiques et naturels majeurs

. sur le degré d’isolation thermique

Tous les documents qui précèdent vont se révéler extrêmement précieux pour votre information et la sécurisation de votre acquisition.

1.1.2 Agir

1.1.2.1 Rechercher

Préalablement à toute recherche, l’acquéreur devra définir avec précision les critères qui vont fonder son choix. Il devra ensuite les hiérarchiser car il est peu probable qu’il puisse trouver exactement ce qu’il souhaite et des arbitrages s’avéreront




nécessaires. Il lui faudra enfin définir un budget maximal en incorporant tous les frais annexes (débours et honoraires du notaire, droits de mutation, travaux d’agencement ou de réfection, déménagement, assurances,...) auxquels il devra faire face.

La recherche concrète peut alors commencer.

De nombreux moyens de recherche sont aujourd’hui à la disposition d’un acquéreur. Sans insister sur les ventes aux enchères qui sont généralement réservées aux professionnels, ou les ventes de gré à gré qui demeurent anecdotiques, les médias les plus utilisés sont :

. les agences immobilières. Aujourd’hui, réaliser une opération immobilière dans de bonnes conditions n’est pas chose facile : les composantes de l’acte sont de plus en plus nombreuses et complexes ; c’est pourquoi il est fortement conseillé de passer par une agence immobilière professionnelle afin d’éviter bon nombre de problèmes.

a) Simplification et services : les professionnels de l’immobilier sont au fait de toutes les nouvelles obligations légales contraignant une transaction immobilière, notamment lors qu’il s’agit de biens de copropriété (loi Carrez, engagements pris par le vendeur ayant des conséquences pour l’acheteur, …), et vous

éviteront bien des déconvenues. Ils connaissent également

toutes les procédures liées aux transactions immobilières (recommandées et obligatoires), pour optimiser ces transactions.

Ils se chargent également de la plus part des démarches

administratives, financières et autres, liées à l’achat et la vente de biens immobiliers.

b) Sécurité et garantie : faire appel à un professionnel, que vous soyez acheteur ou vendeur, vous permettra d’effectuer une transaction sécurisée. Les agences possèdent des garanties et assurances couvrant certains préjudices pouvant être subis par leurs clients.

c) Efficacité : choisir une agence (sérieuse),vous assure d’être mis en contact avec un nombre important de personnes pouvant

correspondre à votre recherche. Préférez les agences

appartenant à un groupement d’agences, car ces dernières partagent leurs fichiers et multiplient donc ainsi les possibilités de faire aboutir les transactions. Par leurs compétences commerciales, les professionnels pourront souvent persuader les différentes parties de proposer un prix en accord avec les tendances du marché, afin qu’elles soient conclues plus

rapidement.

d) Économie : il est courant de penser que "passer par agence "pour acheter ou vendre un bien immobilier représente un sacrifice financier (que certains font pour bénéficier d’autres avantages) ; mais en approfondissant cette idée, on s’aperçoit qu’il s’agit dans bon nombre de cas, d’une réelle économie : certes les agences immobilières perçoivent une rémunération supportée par l’acheteur, le vendeur, le bailleur, le locataire,…mais leurs interventions auprès de chaque partie permet bien souvent une transaction réalisable et plus rapide (économie du prix que représente l’immobilisation d’un capital ou réduction de la durée d’une situation intermédiaire coûteuse…). e) Connaissance du marché : l’agent immobilier, par une estimation fondée sur son expérience et la connaissance du marché actuel et local, permet une adéquation entre le prix du bien et celui du marché, augmentant ainsi les possibilités de transactions. Les "super affaires" sont donc assez rares dans les agences, mais vous éviterez probablement, les très mauvaises. . les organismes d’entremise entre particuliers. Ils sont intéressants surtout pour un vendeur puisqu’ils ne prennent pas ou peu de commissions pour leur prestation. . les sites internet. Ils sont très nombreux et constituent le moyen le plus simple (pas de déplacement), le plus rapide (à partir des critères que vous avez défini, il vous sera proposé des centaines de produits), le plus précis (les photos vous informeront mieux que n’importe quel descriptif). Le site vous permettra d’entrer en contact avec le vendeur ou son intermédiaire.

La visite des lieux va s’organiser et, si vous êtes intéressés, la phase de négociation peut débuter.

1.1.2.2 Conclure

La négociation s’avère parfois longue et difficile car les intérêts des parties sont contradictoires : le vendeur aura une propension naturelle à surestimer la valeur de son bien tandis que l’acquéreur, qui signe le chèque, aura tendance à le minimiser. Si la négociation aboutit, cela donne lieu à la rédaction d’un document provisoire pour matérialiser l’accord et geler l’affaire : c’est le compromis de vente. Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les




conditions de paiement, les droits et obligations des parties. Il est souvent rédigé par l’agence immobilière agréée par le vendeur, quelquefois par le notaire et donne lieu au versement, par l’acquéreur, d’un acompte généralement de 5 à 10% du prix convenu. Il fixe aussi le délai maximal pour aboutir à la signature de l’acte authentique, lequel sera obligatoirement rédigé par un officier ministériel – le notaire - chez qui aura lieu la signature du document car son statut lui accorde le monopole des mutations. C’est en principe au vendeur de choisir le notaire mais l’acquéreur a la possibilité de se faire assister par son propre notaire, selon la procédure des double minutes. Cela n’augmente pas les frais, les deux études notariales se partageant dans ce cas le montant des honoraires prescrits par la loi.

1.2 Résidence secondaire

Par opposition à la résidence principale qui détermine le point d’ancrage de la vie sociale, fiscale et professionnelle, la résidence secondaire est un logement, loué ou acheté, utilisé pour les week-ends, les vacances ou les loisirs, c’est-à-dire une occupation effective inférieure à 120 jours par an (critère retenu par la direction des impôt). Depuis 50 ans, le nombre de résidences secondaires n’a cessé de croître et la France, avec plus de 3 millions d’unités (qui représentent 10% du parc immobilier total), en détient le record mondial, favorisé par la baisse continue de la durée légale du travail et, corollairement, l’augmentation de la durée des loisirs.

Certaines villes – par exemple Agde, Fréjus, La Baule, mais il y en a beaucoup d’autres - possèdent même plus de résidences secondaires que de principales !

Il faut dire que de nombreux étrangers, séduits par le mode de vie à la française (climat, variété géographique, gastronomie, ...) y contribuent largement. Il y a davantage de Néerlandais ou de Britanniques à posséder une résidence secondaire en France, que l’inverse.

Et c’est logique : la résidence secondaire répond au besoin de rêves et d’évasion de tout citadin stressé dès lors qu’il possède les moyens financiers pour satisfaire ce besoin.

Le terme de résidence secondaire recouvre du reste des situations extrêmement diverses : de la maison familiale, transmise de génération en génération, à l’appartement minuscule dans une station de ski, de la ferme retapée à la campagne au mobil home à proximité du bord de mer, en passant par le château classé aux monuments historiques.

L’éventail d’évasion est donc très large.

1.2.1 Connaître

1.2.1.1 Le marché

La diversité des situations rend le marché de la résidence secondaire extrêmement atomisé.

Si l’achat d’une résidence principale obéit toujours à des impératifs rationnels (proximité des commerces, des écoles, du lieu de travail, ...) qui uniformisent ce marché, celui de la résidence secondaire est, au contraire, beaucoup plus diversifié car il doit répondre à des demandes multiples et parfois opposées.

Il n’y a en effet rien de commun entre le rêve de solitude du citadin épuisé par le bruit permanent de la ville, à la recherche d’un chalet isolé en haute montagne, et celui d’un jeune provincial, habitant une petite ville, qui souhaite des vacances plus dynamiques et sera à la recherche d’un appartement en front de mer dans une station balnéaire à la mode, ou entre la ferme en ruines, héritée d’un grand-oncle, et le château à restaurer acheté par le cadre supérieur pour des raisons essentiellement fiscales et de standing social.

La multipropriété constitue également un autre volet de la résidence secondaire. Appelée aussi ( improprement ) propriété à temps partagé (time sharing ), c’est une solution apparemment séduisante : constatant qu’une résidence secondaire n’est pas occupée plus de quelques semaines par an, cette formule permet de n’acheter que le temps d’occupation réel que vous envisagez d’utiliser, par exemple trois semaines. Les quarante neuf autres semaines pourront être vendues à d’autres clients, générant ainsi une baisse relative de coût pour chaque période.

Signalons enfin l’engouement de plus en plus prononcé pour des résidences mobiles, même si elles nécessitent un lieu fixe de stationnement hors période d’utilisation : le mobile home et le bateau.


Quelles que soient les motivations premières de son achat, investissement loisir ou investissement locatif, une résidence




secondaire offre peu d’incitations fiscales véritablement intéressantes :

pas de réduction d’IRPP ou de crédit d’impôt pas d’exonération des plus-values de cession pas de décote pour le calcul de l’ISF

pas de décote pour le calcul des droits de succession

pas de réduction des intérêts d’emprunt Seule concession - récente - de l’administration, l’achat d’une résidence secondaire est désormais éligible au PEL (Plan Epargne Logement) au même titre qu’une résidence principale.

Si jusqu’en 2010, les propriétaires ne payent pas de taxe sur les plus-values réalisées à la revente de leur logement principal, ils doivent à l’inverse s’acquitter d’une taxe pour la revente de leur résidence secondaire. Elle s’élève à 31,3 % de la plus-value. Il y a un abattement de 10 % par année de détention qui est accordée à compter de la sixième année. En conséquence, au bout de 15 ans de détention, le propriétaire ne paye plus la taxe à la revente !

Pour 2012, à travers la réforme de fond de la fiscalité du patrimoine annoncée au printemps, le gouvernement envisage de taxer davantage les résidences principales et secondaires des Français. Il s’agirait de relever les taxes foncières sur les résidences secondaires.

La loi de finances 2012 d’ores et déjà prévoit la hausse de l’imposition forfaitaire sur les plus-values, lors de la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. On évoque également une éventuelle extension de la redevance audiovisuelle à la résidence secondaire.

L’investissement purement locatif n’est guère mieux loti, que ce soit en métropole ou dans les DOM-TOM. Malgré les nombreuses lois incitatives (Besson, Borloo, Périssol, Robien,...), les contraintes sont telles, soit pour entrer soit pour sortir du système, que la rentabilité nette est rarement celle espérée.

1.2.2 Agir

1.2.2.1 Objectifs

Avant toute démarche d’achat d’une résidence secondaire, il convient d’analyser clairement les objectifs que vous vous fixez en procèdent à une telle acquisition.

Une fois définis vos choix subjectifs (mer ou montagne, appartement ou maison individuelle, région ensoleillée ou non, budget maximal avec ou sans emprunt,...), il y a lieu de s’interroger sur les critères objectifs :

- s’agit-il d’un investissement de loisir ?

- destiné à votre seul usage ou envisagez-vous une location pendant les périodes d’inoccupation ?

- prévoyez-vous une revente à une échéance prévisible ?

- s’agit-il au contraire d’un investissement locatif ?

- pour des raisons fiscales (économie d’impôts) ou de prévoyance (retraite) ?

- s’il le but est fiscal, par le biais de quel mécanisme ? Ce dernier est-il réellement le mieux adapté à votre cas personnel ?

- la rentabilité que vous en attendez est-elle certaine ou aléatoire ? Est-elle pérenne ?

- Avez-vous mesuré toutes les conséquences financières en cas d’imprévu ?

Se poser toutes ces questions, et y répondre avec lucidité, va vous guider plus sûrement dans votre démarche et peut vous éviter de gros soucis en cas d’incident fortuit.

1.2.1.2 Moyens

L’achat de votre résidence secondaire va mobiliser des moyens financiers que vous possédez, ou que vous ne possédez pas. Si vous disposez de liquidités suffisantes pour effectuer un paiement au comptant, il peut néanmoins s’avérer judicieux de s’interroger sur la pertinence de ce mode de financement.

N’est-il pas plus rentable, par exemple, de placer cet argent à un taux supérieur à celui du crédit correspondant ? Le calcul doit naturellement s’effectuer après impôts. N’est-il pas préférable, même si la rentabilité nette est moindre, de garder cette somme liquide pour faire face à un imprévu ou profiter d’une opportunité financière plutôt que de l’immobiliser pour une




longue période ?

Si vous ne disposez pas des liquidités suffisantes, le problème se trouve résolu : vous allez devoir emprunter. Votre banquier va vous proposer divers types de prêts, à taux fixe ou variable, pour des périodes diverses, avec remboursement amortissable ou in fine.

A vous de choisir celui qui vous convient le mieux.

Rappelez-vous toutefois quelques vérités trop souvent oubliées :

un taux variable ne peut s’envisager qu’en période de forte inflation lorsque les chances de baisse des taux, à moyen terme, l’emportent sur une poursuite de la hausse. Et même dans ce cas (qui ne s’est produit qu’une fois au cours des 50 dernières années, c’était à la fin des années 1980) le choix demeure audacieux. Un crédit trop long offre l’avantage de diminuer les remboursements mensuels mais, proportionnellement, il coûte en réalité beaucoup plus cher. Le mode de remboursement, amortissable ou in fine, dépend quant à lui de l’objectif que vous vous fixez. Si ce dernier est de louer votre résidence secondaire en bénéficiant d’une défiscalisation puis de vendre à l’issue de cette période, ou si vous escomptez une rentrée d’argent importante à un horizon donné, le crédit in fine peut s’avérer intéressant. Dans tous les autre cas, le remboursement progressif du capital semble la solution la plus judicieuse.

2. LES BIENS DE RAPPORT

Contrairement aux biens d'usage, les biens de rapport n'ont pour seul objectif que la rentabilité, soit sous forme de rendement locatif, soit sous forme de recherche de plus-value, soit les 2 à la fois. C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite et sa succession.

2.1 L'investissement locatif

L'instinct de propriété est profondément ancré dans l'esprit des hommes. Apparu avec la sédentarisation des peuplades primitives, le monde s'est dès lors divisé en 2 : ceux qui pouvaient construire ou acheter leur logement, et ceux qui ne

le pouvaient pas; autrement dit les propriétaires et les locataires. Les 2 marchés, achat et location, ont toujours coexisté car il est impossible à l'un de vivre sans l’autre.

Les régimes politiques qui ont tenté d'abolir la propriété privée ont tous lamentablement échoué et ont dû revenir à des solutions plus naturelles et pragmatiques. Quant aux régimes qui prônent, encore aujourd'hui, la propriété pour tous, c'est un vœu pieux qui ne résiste pas à la réalité des faits : il y a toujours eu, et il y aura toujours, une frange de la population qui ne peut ou ne veut pas être propriétaire, soit par manque de moyens financiers ( étudiants, jeunes travailleurs, retraités modestes, ... ) soit en raison d'une mobilité professionnelle importante ( cadres, ... ) soit par choix personnel ( idéologie, refus d'engagements à long terme, ...) . Cette proportion de locataires varie d'un pays à l’autre. Inférieure à 20 % de la population en Espagne, elle s'établit à 30 % en Angleterre et à 43 % en France. La plupart des experts considèrent que, compte-tenu de tous les paramètres financiers, sociaux, structurels qui prévalent dans notre pays, le taux de 40 % de locataires représente un seuil incompressible. Le marché de l'investissement locatif, où la demande dépasse l'offre, est et demeurera donc considérable. Il est toutefois très différent de l'investissement immobilier à usage personnel. Ici, pas d'achat coup de cœur, ce serait le fiasco assuré. L'investissement doit être rationnel, réalisé en fonction des seuls critères financiers que vous aurez définis après avoir étudié la législation et la fiscalité qui s'y rattachent.

2.1.1. Connaître


L'Etat a toujours été interventionniste dans le domaine du logement locatif, soit pour des raisons sociales de régulation du marché, soit pour des raisons économiques par le biais des incitations fiscales. Sans remonter trop loin dans l'Histoire, la loi de 1948, encore en vigueur à ce jour, a règlementé les baux et les loyers pour éviter une crise immobilière majeure résultant des destructions de la seconde guerre mondiale.

Depuis lors, les lois se sont succédées au gré de la couleur politique des gouvernements et les connaître en détail relève de la performance d'autant que certaines lois en suppriment ou en modifient d’autres. Avec les lois de défiscalisation immobilières Borloo et Robien, un amortissement du logement sur les loyers permettait une




réduction d’impôt. Depuis le début 2010, ces lois ont disparu pour laisser place à la Loi Scellier. La loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôts. Elle garantit des revenus stables, des réductions d’impôts, la constitution d’un patrimoine ainsi que la préparation de l’avenir (complément de retraite).

La loi de finances pour 2012 fixe de nouvelles règles qui limitent les réductions d'impôts. Pour la loi SCELLIER BBC, celles-ci passent ainsi de 22% à 13 % avec une limite de 300 000 Euros et un prix au m2 plafonné. Attention, depuis le 5 mars 2012 – et avec rétroactivité pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier de cette année-un décret plafonne les possibilités de défiscalisation. Il y a maintenant un double plafond. Le premier à la limite de 300000 Euros par logement et par an. Le second plafonne l’assiette par m2 de surface habitable en fonction de la localisation.( zones Abis, A, B1, B2 et C.). La Loi SCELLIER, quoi qu’il en soit, se termine fin 2012 : il faut en profiter pour défiscaliser maintenant !

La loi Censi-Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier ou Scellier meublé, est

une déclinaison du statut de Loueur en Meublé. Créée en même temps que la

loi Scellier, elle vous permet de bénéficier d'un avantage fiscal sous forme de

réduction d'impôt. Pour cela, il vous faut investir dans une résidence meublée

(contrairement au dispositif Scellier qui concerne les logements nus). Vous

pouvez cumuler un Scellier Meublé avec un Scellier BBC / non-BBC ou un

Scellier intermédiaire BBC / non-BBC. Le Scellier meublé n'est pas liée à la

situation géographique du bien immobilier. Il est liée au type de logement

lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence

sénior avec agrément) et n'est pas soumis à des conditions de location

(plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire). Il permet de

bénéficier d'une réduction d'impôts dès un investissement de 60.000 € HT Il

faut savoir que la location meublée est une activité commerciale qui relève de

la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle

des revenus fonciers. La réduction d'impôts est de 11%.


En Droit fiscal français, tout propriétaire qui perçoit des revenus provenant de la location d'un bien immobilier, est tenu d'en faire la déclaration, chaque année, à l'administration fiscale.

Ces revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus et sont donc frappés du même taux d'imposition. Fort heureusement, sur le revenu brut perçu, vous avez la possibilité d'opérer de nombreuses réductions avant d'arriver au revenu net imposable que vous devez déclarer. Ces déductions se divisent en 2 catégories: . les charges déductibles . débours et honoraires du syndic . taxe foncière sur les propriétés bâties . frais de concierge

. indemnités d'éviction

. prime d'assurance pour loyers impayés

. travaux d'amélioration, d'entretien, de réparation s'ils apportent un confort nouveau au logement . la CSG et la CRDS applicables à vos revenus financiers

. les abattements forfaitaires

. déduction de 14 % pour frais d'administration générale

. déduction forfaitaire selon le barème fiscal choisi (de 26 % à 46 % et même 71 % en micro BIC) . amortissement du capital (de 50 à 65 % en fonction du modèle fiscal choisi) . déduction des déficits fonciers (hors intérêts d'emprunt), limitée cependant à 10700 €

par an. Mais la partie de déficit supérieure à 10700 € peut être reportée, suivant le même mécanisme, chaque année pendant 10 ans à condition de louer le logement 3 ans après l'imputation du dernier déficit. Signalons enfin qu'il existe d'autres solutions de défiscalisation immobilière: ce sont les logements éligibles au dispositif MALRAUX (immeubles anciens classés monument historique ou inscrit à l'inventaire supplémentaire, puis restaurés), les investissements dans les DOM-TOM (GIRARDIN) ou les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Si vous venez de réaliser des travaux dans un logement que vous mettez en location, les peintures, parquets et divers consommables sont aussi déductibles des revenus fonciers tout comme le matériel servant à faire les travaux mais il faut garder les factures avec la TVA payée.

Il existe un guide 2011 pour déclarer ses revenus locatifs. Le Particulier vient de publier un ouvrage pour aider le contribuable dans sa déclaration.




2.1.2 Agir

2.1.2.1 Objectifs Le placement immobilier constitue l'un des principaux piliers de la valeur d'un patrimoine. Valeur refuge préférée des français, qui ne connaît pas les aléas de la bourse, qui s'achète à crédit, qui génère des revenus réguliers et qui permet en général une plus-value à la revente.

L'investissement immobilier requiert quelques précautions pour assurer sa rentabilité. Les motivations les plus courantes de l'investisseur immobilier sont au nombre de 3: Constituer un patrimoine. Toute personne entreprenante peut aujourd'hui se constituer un patrimoine immobilier grâce au crédit. Et les banques sont beaucoup plus regardantes pour un dossier d'acquisition d'une résidence principale que pour un dossier d'investissement locatif. Dans certains cas, le montant des loyers peut même couvrir en totalité le montant du remboursement du crédit. Préparer sa retraite. Les chiffres sont bien connus et ne font même plus débat: en 1945, au moment de la création des régimes de retraite, il y avait 25 retraités pour 100 actifs. Aujourd'hui, il y a 40 et en 2040 ils seront 70 retraités pour 100 actifs! La donne est donc parfaitement claire: le montant des pensions de retraite devra, d'une manière ou d'une autre, diminuer fortement. L'investissement immobilier est probablement l'une des meilleures solutions à ce problème à condition de faire coïncider la fin du crédit avec la cessation d'activité professionnelle et de réaliser un choix judicieux lors de l'achat.

Payer moins d'impôts. Plus votre tranche d'imposition à l'IRPP est élevée, plus la défiscalisation que vous pouvez attendre d'un investissement immobilier sera importante. N'oubliez jamais, cependant, que faire une bonne affaire fiscale par le biais d'une mauvaise affaire immobilière (comme ce fut trop souvent le cas dans les DOM-TOM) ne sera jamais rentable.

2.1.2.2 Moyens Réussir son investissement locatif passe par 2 impératifs:

Réaliser une bonne opération immobilière. Pour cela, il convient:

- de répondre aux besoins du marché, pas à vos goûts personnels. En d'autres termes, oubliez le coup de cœur et faîtes plutôt fonctionner la machine à calculer. - de privilégier l'emplacement du bien par rapport à tous les autres critères, c'est une valeur sûre qui ne pourra qu'augmenter avec le temps. - de faire attention au prix. Trop d'investisseurs, obnubilés par la défiscalisation (et la publicité habile de certains promoteurs) achètent trop cher, ce qui pèsera sur le rendement futur. - d'acheter ce qui sera le plus facile à louer (en s'assurant de la pérennité de la demande) et le plus sûr dans l'encaissement des loyers (maison plutôt qu'appartement, 3 pièces plutôt que studio, ...) - de ne pas oublier que, un jour ou l'autre, ce bien immobilier devra être revendu. Cet aspect doit être intégré dans votre décision d'achat.

Trouver un bon financement. Après avoir évalué votre capacité d'endettement, en n'omettant pas de prendre une marge de sécurité pour éviter un coup dur en cas d'imprévu, faîtes le tour des prêts bon marché, règlementés ou non. Les prêts règlementés sont définis par les pouvoirs publics pour leurs conditions d'accès, taux et règles de fonctionnement. Ces prêts seront donc identiques quel que soit l'organisme financier qui le propose. Les prêts non règlementés permettent de faire jouer la concurrence entre les sociétés de financement, non seulement sur les taux (ce qui restera marginal ou dépendra de votre crédit personnel auprès du banquier) mais surtout sur les frais annexes (dossier, assurances, indemnités de remboursement anticipé, ...).lorsque l'on examine de près le montant de ces frais, la somme à économiser est loin d'être négligeable. Pour finir, souvenez-vous qu'il existe également de nombreux prêts pour financer des travaux de rénovation ou d'amélioration de l'habitat.

2.2 L'investissement de valorisation.

Traditionnellement le rendement locatif n'est pas très élevé en France par comparaison avec certains pays étrangers, sauf éventuellement le cas particulier de l'immobilier commercial. Il peut même arriver que le rendement net, après fiscalité, entretien et




gestion, soit proche de zéro, voire négatif. Pourquoi, dans de telles circonstances, investir quand même dans la pierre ? Parce que, à la revente, l'immobilier est généralement porteur de plus-values, parfois très importantes, qui compensent largement la faiblesse des loyers perçus durant la jouissance du bien. Certains investisseurs se sont même fait une spécialité de ce genre d'opérations en recherchant systématiquement des emplacements prisés ou en devenir : acheter un bien dans une zone nouvellement créée, n'engendrera pas forcement des loyers mirobolants, surtout au début, mais pourra dégager plus tard une plus-value appréciable si la zone en question se développe correctement ; de même, un appartement en province avec vue sur mer n'offrira probablement pas un rendement locatif exceptionnel, mais, le temps aidant, la vue sur mer deviendra de plus en plus rare et donc chère.

2.3 Un investissement d’avenir : les Résidences Services Senior

Avec l'allongement de l'espérance de vie, les promoteurs commencent à mettre sur le marché des produits immobiliers destinés aux retraités en pleine forme et autonomes. Ces résidences pour seniors peuvent constituer un investissement immobilier très rentable. L'offre d'hébergement en résidences spécialisées deviendra vite insuffisante compte tenue de la proportion de seniors qui devrait largement croitre. Composés d’appartements allant en général du T1 au T3, ces logements sont généralement implantés à proximité des centres des villes moyennes. Ils sont fonctionnels et adaptés aux besoins spécifiques des seniors, alliant confort, sécurité, convivialité et un certain nombre de services optionnels. Des aménagements sont en effet prévus dans les appartements si l’état de santé de l’occupant se dégrade de manière temporaire ou permanente.

Les résidences pour seniors se placent dans le cadre juridique d'une copropriété classique. Il est possible d'apporter une solution adaptée à tous types de projets : telle l’acquisition en résidence principale, l’acquisition dans le cadre d'un investissement en défiscalisation, ou encore l’acquisition aux fins de création d'un patrimoine assorti d'un rendement locatif. Ce placement immobilier géré par une société spécialisée procure un rendement annuel de l'ordre de 4,5%. Le nombre d'acteurs sur ce marché reste relativement limité.

Pour éviter l’excès de charges, l’exploitant reste propriétaire des parties communes. C’est pourquoi les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix des programmes neufs « banalisés ». Les villes moyennes permettent de réaliser un investissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mètres carrés.

Avant d’investir, il faut naturellement orienter vers des établissements de premier choix offrant une rentabilité des plus optimales en tenant compte de la localisation de la résidence, de la qualité du promoteur et de la surface financière de l'exploitant.

Ce placement immobilier rassemble 3 parties prenantes, à savoir le promoteur, la société d'exploitation (souvent filiale du promoteur) et l'investisseur. Le propriétaire bailleur, signe un bail commercial avec l'exploitant d'une durée comprise de 9 et 11 ans. Il confie son bien à l'exploitant de l’établissement. L'exploitant conclut un bail de sous-location avec le senior.

L’investissement en résidence pour senior est donc source de revenus complémentaires, permet de réduire son taux d'imposition avec une rentabilité souvent assurée (entre 4 et 5% par an).




ACHETER COMMENT ?

L'investisseur qui souhaite effectuer un placement dans l'immobilier, a le choix entre 2 possibilités : la « pierre » ou le « papier ».

1.1 L'investissement pierre

C'est la forme traditionnelle de l'achat immobilier. Elle consiste à acheter le bien lui-même, d'où la dénomination de « pierre », par devant notaire. Le nouvel acquéreur devient donc directement propriétaire de l'immeuble acquis. En matière de propriété, Le Code Civil distingue 2 états, définissants chacun de règles de Droit différentes : la nue-propriété et l'usufruit, la réunion de ces 2 états constituant la pleine propriété.

Le régime de la pleine propriété représente la quasi-totalité des actes notariés. Le nouveau propriétaire possède la jouissance du bien qu'il vient d'acquérir. Il peut donc en disposer à sa guise, usage propre ou mise en location par exemple. Le régime de la nue-propriété n'était guère utilisé jusqu'à présent que dans le domaine successoral, en cas de donation ou de vente en viager. Il semble toutefois retrouver les faveurs de certains promoteurs immobiliers qui ont trouvé là un nouveau créneau pour commercialiser plus facilement leur stock, difficilement vendable en temps de crise. En effet, une telle vente offre des avantages pour tous. Pour l'acquéreur, qui achète en nue-propriété, elle permet une réduction très importante du prix (parfois supérieure à 50%) et des avantages fiscaux appréciables : exonération d'ISF, diminution des revenus fonciers, exonération de la plus-value à la revente. Pour le promoteur, qui conserve l'usufruit du bien pour une durée fixée généralement à 15 ans, l'intérêt est double : en offrant à l'acquéreur des conditions financières et fiscales alléchantes, il accroit le rythme de ses ventes et, en disposant de l'usufruit, il a la possibilité de louer et d'encaisser les loyers durant la période correspondante.

1.2. L'investissement « papier »

Le Droit français offre à l'investisseur immobilier le choix entre 2 solutions : l'achat en nom propre ou en société immobilière. Dans le premier cas, on parle d'investissement « pierre » et dans le second, d'investissement « papier ». Les sociétés immobilières prennent des formes variées : la SCI, ou Société Civile Immobilière, qui est une société de personnes et les SPI, ou Société de Placements Immobiliers, qui sont des sociétés de capitaux faisant appel à l'épargne publique.

1.2.1 La SCI.

La SCI n'est pas une société commerciale mais une société civile dont l'objet social est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier. Les principaux avantages de la SCI sont les suivants :

- elle permet la détention d'un même bien par plusieurs personnes - elle facilite la transmission du bien notamment entre associés ou en cas de succession

- elle évite les blocages qui peuvent naître de l'indivision

- elle autorise la déduction de l'endettement éventuel pour calculer la valeur de l'actif net en cas de mutation

- elle peut être transmise par tranches ce qui permet de limiter voire de supprimer les droits d'enregistrement du vivant du donateur - elle offre une protection contre des créanciers personnels

- elle rend possible l'option fiscale de l'impôt sur les sociétés qui permet de déduire les intérêts des emprunts et de capitaliser les revenus

Mais elle présente aussi quelques inconvénients :

- les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société - les obligations administratives, comptables et juridiques sont relativement importantes ce qui entraîne des coûts

en cas de recours à l'emprunt, l'apport initial est sensiblement supérieur à celui qui est exigé lors d'un achat en nom propre

Le recours à une SCI appelle donc à une réflexion approfondie avant toute décision.

1.2.2 Les SPI

Acheter un bien immobilier en nom propre ou en SCI, même si c'est la solution la plus usitée, présente les inconvénients que nous venons d'examiner. Fort heureusement, il existe des sociétés spécialisées qui libèrent l'investisseur de tous les problèmes d'acquisition, de gestion et de revente des biens immobiliers : les SPI. Les Sociétés de Placements Immobiliers, en abrégé SPI, ont pour objet de constituer et de gérer un parc immobilier locatif avec les capitaux que leur confient des investisseurs. Ces derniers perçoivent des revenus provenant des loyers et profitent des éventuelles plus-values sur les immeubles gérés, à due proportion des parts qu'ils détiennent dans la SPI. Elles sont intéressantes à plusieurs titres: - l'investissement est beaucoup plus sûr : le patrimoine de la SPI étant généralement constitué de plusieurs immeubles, si la valeur de l'un d'eux diminue, elle sera compensée par la plus-value des autres. - l'investissement est beaucoup plus liquide : la revente des parts ou des actions est plus rapide et plus facile qu'une vente en « pierre ».




- l'investissement est plus souple : il s'adapte sans contrainte de prix (la valeur unitaire d'une part sociale ou d'une action est inférieure au prix d'un appartement) aux capacités financières de chacun. - l'investissement est plus simple : aucun souci de gestion qui est entièrement prise en charge par la société. - l'investissement est souvent plus rentable : à la suppression de toute contrainte, qui est une forme de profit, s'ajoutent la compétence et le professionnalisme de ces entreprises qui leur permettent d'optimiser le placement des capitaux confiés. Les SPI se présentent sous 3 formes : SCPI, SII, SICOMI.

a) La SCPI, ou Société Civile de Placements Immobiliers, fait appel à l'épargne publique pour lever des capitaux en vue de réaliser des opérations immobilières. Il existe 2 modèles de SCPI: à capital fixe ou à capital variable.

Dans le premier cas, un plafond à la levée de fonds est fixé ; les achats et les ventes de parts sociales doivent se faire à l'intérieur de ce plafond ce qui a pour effet, sauf augmentation de capital (si elle est possible) de confiner les transactions entre les associés. Dans le second cas, la SCPI peut, à tout moment, émettre des parts nouvelles, pour augmenter le capital existant ou permettre à un associé de récupérer son investissement. La rentabilité, en revenu ou en valorisation, varie d'une SCPI à l'autre. Elle dépend de la qualité des investissements immobiliers réalisés (implantation des immeubles, qualité des locaux, surface financière des locataires, ...) et de la rigueur de sa gestion administrative et comptable. La fiscalité s'avère également intéressante lors de la revente à condition de porter les parts durant au moins 2 ans.

b) La SII, ou Société d'Investissement Immobilier, prend la forme d’une Société Anonyme (donc de droit commercial) qui est cotée en bourse. Elle a pour objet social l'exploitation d'immeubles locatifs situés en France et dont les ¾ au moins sont à usage d'habitation. Ce type de placement cumule par conséquent la rentabilité et la liquidité des actions, et la sécurité de la pierre.

c) La SICOMI, ou Société Immobilière pour le Commerce et l'Industrie, a pour objet la construction et la location de locaux professionnels (bureaux, boutiques, usines...) non équipés qui peuvent être situés en France ou à l'étranger. Elles prennent la forme juridique de S.A. ou de SARL et peuvent être cotées en bourse. Ce placement offre généralement une rentabilité supérieure aux autres SPI car les locaux commerciaux ne sont pas soumis à l'indice du coût de la construction et les loyers commerciaux sont plus élevés que les loyers d'habitation. De plus, la SICOMI est tenue de distribuer chaque année, au moins 85 % des bénéfices réalisés, sous forme de dividendes. En matière de fiscalité, les SICOMI sont soumises au même régime fiscal que les actions mobilières et ne bénéficient pas de l'avoir fiscal.

CONCLUSION

Investissement de long terme mais sûr, l'immobilier demeure le placement de « bon père de famille » par excellence.




LEXIQUE

BBC : Bâtiment Basse Consommation. BIC : Bénéfice Industriel et commercial. Impôt réglé par toutes les entreprises sur leurs revenus après déduction, notamment, de leurs frais généraux, provisions et amortissements. CSG : Contribution Sociale Généralisée. Prélèvement social entré en vigueur au 01/02/1991 pour combler le déficit des régimes sociaux. Son taux est passé de 1,1 % à 8,2 % et cela concerne la quasi-totalité des revenus et plus-values de toute nature perçus par une personne physique fiscalement domiciliée en France. CRDS : Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale. Prélèvement entré en vigueur le 01/02/1996 pour rembourser la dette de la Sécurité Sociale, estimée à l'époque à 38 milliards d'euros. Initialement prévue pour une durée de 13 ans, prolongée en 1997 d'une durée de 6 ans supplémentaires, prolongée une nouvelle fois en 2004 jusqu'à extinction de la dette, son taux est de 0,5 % et concerne tous les revenus ( d'activité, de remplacement, du patrimoine, des jeux de hasard, ...). Crédit amortissable. Chaque échéance, généralement mensuelle, comprend le remboursement des intérêts et d’une partie, progressive dans le temps, du capital. A la dernière échéance du prêt, le capital a été intégralement remboursé. Crédit in fine. Chaque échéance, généralement annuelle, ne comprend que le remboursement des seuls intérêts, le capital étant remboursé, au terme du prêt, en une seule fois. Crédit lissé. Permet de regrouper en une mensualité fixe et unique, une pluralité de prêts dont les taux et les durées sont différents. IRPP : Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques. Impôt progressif payé par les particuliers sur l'ensemble de leurs revenus (salaires, intérêts mobiliers, revenus immobiliers, ...). On utilise aussi l'abréviation IR. Indemnité d’éviction : Indemnité que doit payer un bailleur à son locataire pour pouvoir l'expulser et récupérer, pour son usage propre ou en vue d'une revente, son bien immobilier. Son montant est déductible des revenus immobiliers bruts. Loi CARREZ : loi de 1996 qui impose au vendeur d’un bien en copropriété de mentionner sur tous les documents relatifs à la vente, la surface privative c’est-à-dire la superficie nette après déduction

des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers,..... Micro BIC : Forfait fiscal qui permet aux particuliers exerçant une petite activité commerciale, sous réserve de réaliser un chiffre d'affaires inférieur à un seuil fixé par l'administration, d'éviter la gestion et le règlement des impôts directs et indirects. Minute : en Droit, original d’un acte authentique.

Mutation : changement de propriétaire d’un bien immobilier.

Notaire : officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires, et qui leur confère l’authenticité.

Parties : ensemble des signataires d’un contrat.

Risques technologiques : l’état des risques naturels et technologiques ( E R N T ) est obligatoire depuis le 1/06/2006 et doit dater de moins de 6 mois. Il comprend l’arrêté préfectoral, les cartes communales, le plan de situation et la liste des risques auxquels est exposé le bien immobilier.

Saturnisme : le constat de risque d’exposition au plomb ( C R E P ), qui concerne les immeubles antérieurs au 1/01/1949, a pour but de rechercher des traces de plomb et traiter des causes d’insalubrité associées.

Servitudes : éléments, publics ou privés, qui affectent et réduisent l’usage d’un bien immobilier. Taux fixe. Le taux d’intérêt est défini lors de la proposition de prêt et ne changera plus pendant toute la durée du prêt (sauf à l’initiative du seul emprunteur en cas de baisse importante des taux du marché). Taux variable. Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, à la hausse comme à la baisse.

Documents

Investissement Immobilier Rentrée 2012