Les matinées du patrimoine Revue de la jurisprudence récente en droit du patrimoine Aspects fiscaux par Me Yves Noël Avocat, Professeur à lUniversité de

Les matinées du patrimoine

Revue de la jurisprudence récente en droit du patrimoine

Aspects fiscaux

par

Me Yves NoëlAvocat, Professeur à l’Université de Lausanne

CENTRE DE DROIT NOTARIALDE L’UNIVERSITE DE LAUSANNE

Donation avec reprise de detteFI 2005.0189

TA, 30 août 2006:

Donation d’un immeuble abritant une entreprise avec reprise de dette et engagement du donataire de servir une rente au donateur.

La reprise de dette constituant une charge, elle doit être déduite de la valeur de l’immeuble transféré pour déterminer l’assiette de l’impôt sur les donations.

La valeur capitalisée de la rente servie par le donataire doit être attribuée à la partie onéreuse de l’acte.



2. Impôt sur les donations



Donation mixteFI 2005.0189

Onéreux

Libéralité

Article 27a LMSD a contrario: déductible (TF,

2P.221/2004, in RDAF 2005 II 468)Article 29 LMSD: déductible (TA, affaire FI 2005.0228,14 novembre 2006)

Impôt sur les donations:Droit de mutation:

Impôt dû

Impôt dû

(TA, affaires FI 2002.0022 et FI 2003.0011, 29 avril 2004)

Rente viagère

Reprise de la dettehypothécaire

2. Impôt sur les donationset

3.2. Droit de mutation



Tentative de modification de la LMSD sur la question:

1/2 droit de mutation sur la dette hypothécaire dans la donation mixte

EMPD Budget 2008 retiré (cf pp. 36 ss)

2. Impôt sur les donationset



Exemple:

Achat de la maison par

M.

2000

CHF 500’000

Divorce

2005

Mme reprend la maison

CHF 700’000

Vente de la maison par

Mme

2009

CHF 800’000


3.1. Impôt sur les gains immobiliers

FI.2005.0228


Pratique antérieure de l’ACI:

Gain réalisé au moment du divorce, dont l’imposition est différée:

CHF 700’000 CHF 500’000 CHF 200’000

Durée de possession: 2000-2009 9 ans

Gain de la deuxième période:

CHF 800’000 CHF 700’000 CHF 100’000


Calcul de l’impôt (années avec coefficient 2 pour le calcul du taux (art. 72 al. 4 LI):

(11% 200’000) (16% 100’000) CHF 38’000



Pratique cassée par le TA (FI.2005.0228 - RDAF 2006 II 494)

Modification consécutive de la LI, entrée en vigueur le 1er janvier 2008 (de l’article 73 al. 2 LI):

I. Divorce

Gain immobilier total:

CHF 800’000 CHF 500’000 CHF 300’000



CHF 300’000 11% CHF 33’000





II. Nouveau logement

Art. 68 al. 2, 3ème phrase LI

Le gain réalisé sur l’immeuble acquis en remplacement est imposé selon la durée de possession de cet immeuble.




Exemple:

Achat de la maison 1

1990

CHF 600’000

Vente de la maison 1 Achat de la maison 2

2001

CHF 800’000 CHF 900’000

Vente de la maison 2

2007

CHF 1’500’000



Gain immobilier réalisé sur la maison 1:

CHF 800’000 CHF 600’000 CHF 200’000


Gain immobilier réalisé sur la maison 2:

CHF 1’500’000 CHF 900’000 CHF 600’000



(7% 200’000) (14% 600’000) CHF 98’000





III. Invocation de l’estimation fiscale

Art. 68 al. 3 LI nouveau

Lorsque le contribuable invoque comme prix d’acquisition l’estimation fiscale en vertu de l’article 67 al. 2 LI, le gain immobilier imposable sera au moins égal à celui dont l’imposition a été différée selon l’article 65 al. 1, lit. a, b, d, e et f.




Exemple:

Achat de la maison par

M.

2000

CHF 500’000

Divorce

2005

Mme reprend la maison

CHF 700’000

Vente de la maison par

Mme

2010

CHF 800’000

Mme revendique comme prix de revient l’estimation fiscale

Estimation fiscale:CHF 750’000




Calcul du gain imposable:

Gain réalisé lors du divorce, dont l’imposition a été différée:CHF 700’000 CHF 500’000 CHF 200’000

Gain réalisé lors de la revente:CHF 800’000 CHF 750’000 CHF 50’000



CHF 250’000 10% CHF 25’000

Résultat: les couples divorcés, les héritiers et les personnes ayant changé d’habitation ne bénéficient plus de « l’effet d’effacement » des révisions générales des estimations fiscales.






FI 2006.0061

Report d’imposition lors du partage: pas de fractionnement de la durée de possession (idem arrêt divorce)

1/2 1/2

1/1

Vente de la maison

Partage:

Succession:




FI 2006.0012

Une fois capitalisé à sa création et soumis au droit de mutation, le droit de superficie n’est plus taxé lors des cessions ultérieures. (confirmation de deux arrêts du TA de 2004)

Tentative de modification de la LMSD par le Conseil d’Etat.

Cession d’un droit de superficie




Exemple: constitution d’un droit de superficie pendant 50 ans contre un paiement annuel de CHF 10’000.

Calcul du droit de mutation:

Valeur du droit de superficie (art. 34 ALMSD):

CHF 10’000 x 25.730 = CHF 257’300

Calcul de l’impôt dû à la constitution du droit:

CHF 257’300 x 3,3% = CHF 8’490.90





Solution du projet retiré:

Même hypothèse, en partant du principe que l’immeuble est cédé tous les 10 ans.

Droit de mutation initial CHF 8’490.90 (3,3% de 257’300)

Puis « re-capitalisation » à chaque cession:

Vente après 10 ans CHF 7’627.95 (3,3% de 231’150)



Vente après 40 ans CHF 2’814.90 (3,3% de 85’300)Total CHF 30’311.15

Au lieu de CHF 8’490.90

qui correspond à une assiette totale de CHF 918’520 au lieu de CHF 257’300 - montant reçu par le superficiant: CHF 500’000


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