Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2012

Les t ransact ions immob i l i è res en Se ine-e t -Marne

OBSERVATOIRE IMMOBILIERDES ENTREPRISES

(OBIE 77) 2012

L’essent ie l des t ransact ions par ca tégor ies

La répar t i t ion par secteurs géograph iques

L’av is des exper ts

Pour la deuxième année consécutive, Seine-et-Marne Développement est fier de vous présenter les chiffres de l’Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne. Soucieux de vous apporter les informations les plus pertinentes possibles dans l’exercice de vos métiers, nous avons réuni les principaux acteurs de l’immobilier du département au sein d’un observatoire (OBIE 77). Grâce à leur concours, nous avons analysé plus de 429 transactions réalisées par nos partenaires. Ces chiffres nous permettent de dégager les tendances du marché pour l’année 2012 et d’anticiper avec vous les mouvements pour développer, ensemble, notre territoire.

SEINE & MARNE DEVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES

LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES2012

RÉPARTITION DES ACTIFS (EN NOMBRE)

UN MARCHÉ PORTÉ PAR LES TRANSACTIONS DES BUREAUX ET DES LOCAUX D’ACTIVITÉS

Autres destinations2%

Locaux d’activités

47%

Locaux logistiques

5%

Bureaux46%

Cette année, un nouvel actif a été créé : «autres destinations», il s’agit debâtiments dédiés aux services à la personne, salles de fitness et autresactivités de loisirs ou encore des lieux d’accueil pour personnes en difficulté.

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS AU COURS DE L’ANNÉE 2012

Le marché de l’année 2012 a été fortement porté par les transactions du1er semestre qui représentent 68 % du total des transactions. Au premier semestre, ont eu lieu :

• 74 % des transactions pour les bureaux • 61 % pour les locaux d’activités • 79 % pour la logistique.

ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS 2010 (EN NOMBRE)

Les transactions de bureaux sont stables (-1,18 %). Les transactions des locaux d’activités ont accusé un recul significatif avec -14,7 %. Entre 2011 et 2012, ce sont les transactions des locaux logistiques qui ont été les plus affectées : -36%.

ÉVOLUTION DE LA RÉPARTITION DES ACTIFS DEPUIS2010 (EN m² COMMERCIALISÉS)

Entre 2011 et 2012, le volume de m2 commercialisé est en baisse : -12 %.Ce sont les locaux logistiques et d'activités qui enregistrent les plusfortes baisses, respectivement -18 % et -13 %. Quant aux bureaux, le volume commercialisé a progressé de +13 %.

450

400

350

300

250

200

150

100

50

02010 2011 2012

700 000 m2

600 000 m2

500 000 m2

400 000 m2

300 000 m2

200 000 m2

100 000 m2

0 m2

2010 2011 2012

Bureaux Locaux d’activités Locaux logistiquesAutres destinations

Bureaux Locaux d’activités Locaux logistiquesAutres destinations


VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 2010(LOCATION/VENTE) EN NOMBRE

ACCROISSEMENT DES VENTES EN 2012

Vente Location

On note en 2012 une augmentation des ventes dans les trois catégoriesd’actifs étudiées :

• Bureaux : + 5 %• Locaux d’activités : + 4 %• Locaux logistiques : + 10 %.

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE DEPUIS 2010(ÉTAT DES LOCAUX-NEUF/2N D E MAIN) EN NOMBRE

Seconde main Neuf

LES PRIX : BAISSE GÉNÉRALISÉE DES VALEURSFACIALES

Les prix à la location ou à la vente sont restés stables pour les petitessurfaces (inférieures à 500 m²) mais ont connu une baisse sensible pourles grandes surfaces, certains propriétaires continuant même de fairepreuve de souplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnement pourfaciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation de leurs biens.

VENTILATION DE LA DEMANDE (NATURE DE LATRANSACTION) PLACÉE EN NOMBRE

Location75%

Vente25%

La part des ventes s’est légèrement accrue en 2012 par rapport à 2011 (+ 4 %). C’est surtout au 1er semestre que les ventes ont eu lieu, elles représentent 80 % des ventes de l’année.

VENTILATION DE LA DEMANDE (ETAT DES LOCAUX)PLACÉE EN NOMBRE

Au premier semestre 2012, la part des commercialisations en offresneuves a été plus importante que pendant l’année 2011. Cette tendances’est confirmée au cours du 2nd semestre. 40 % des commercialisationsdans le neuf ont concerné des ventes.

Neuf31%

Seconde main69%

LOCALISATION DES TRANSACTIONS

Seul le secteur de Marne-la-Vallée affiche une évolution positive par rapportà 2011 (+ 30 transactions enregistrées), suivi par Sénart/Melun qui obtientun résultat en très léger fléchissement (-10 transactions).

Sud Sénart/Melun Marne-la-Vallée/ChellesFrancilienne

Paris-CDG/MeauxEst

100%

80%

60%

40%

20%

0%2010 2011 2012

100%

80%

60%

40%

20%

0%2010 2011 2012

500

375

250

125

02010 2011 2012


LES BUREAUX Une consommation de surface de bureaux en hausse 2012

En bref : L’augmentat ion des ventes dans leneuf est en par t ie due à une nouve l l e o f f re à Sé-nar t qu i a connu un f ranc succès auprès des ut i -l i sateurs . 2 / 3 des t ransact ions de p lus de 1 000m² ont concerné des act i fs neufs e t ont eu l i euau 1 e r semestre . Les t ro is p lus grandes t ransac-t ions : EDF , D i rect ion Product ion Nuc léa i re , locat ion à Marne- la-Va l lée , 12 806 m² - BNP Par ibas Rea l Estate Transact ion- Picard Surge lés , l ocat ion à Fonta ineb leau , 2700 m 2 - ARD , achat à Marne- la-Va l lée , 1251 m²- Data Immo.

LES VALEURS LOCATIVES CONSTATÉES (ENEUROS/m²/AN HT HC)

Source : GEMOFIS / SMD

FLÉCHISSEMENT DU NOMBRE DE TRANSACTIONS DEPETITES SURFACES ET LÉGÈRE AUGMENTATION DESPLUS GRANDES SURFACES

Vente17%

Location83%

Les 18 transactions supérieures à 500 m² représentent 63 % du volumede surface transactée. On constate une part croissante de prise à bail de surface entre 500 à999 m² (2 ventes contre 9 locations pour cette tranche). Les très petites surfaces (< à 50 m²) représentent 26 % contre 31 % en2011.

VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE – MOTIF DELA TRANSACTION

Second marché

Valeur moyenne

167

135

Valeur prime

215 à 230

200 à 250

VENTILATION SELON LE NOMBRE DE TRANSACTIONSPAR m² DEPUIS 2010

500 à 999 m2

200 à 499 m2100 à 199 m251 à 99 m2

> 1000 m2

< 50 m2

100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% 2010 2011 2012

Neuf

DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 2010

Une augmentation des surfaces commercialisées constantes depuis 2010.


En bref : Malgré une ba isse sens ib le du nombre det ransact ions , l es locaux d ’act iv i tés conf i rment l eurp lace dans l e département avec un nombre importantde t ransact ions mais sur tout un vo lume commerc ia-l i sé soutenu. La p lus importante t ransact ion concerne Aéreco qu ifa i t const ru i re un bât iment d ’act iv i tés à Co l l ég ien(Marne- la-Va l lée) de 17 700 m².

DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 2010

Les locaux d’activités sont composés des bâtiments dits « unités de pro-duction » et « locaux mixtes ».

VENTILATION SELON LE NOMBRE DE TRANSACTIONSEN 2012

LES VALEURS LOCATIVES CONSTATÉES (EN EUROS/m²/AN HT HC)


VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (ÉTAT DESLOCAUX – MOTIF DE LA TRANSACTION)

100%

75%

50%

25%

0%Neuf Seconde main

2011Neuf Seconde main

2012

LocationVente

Second marché

Mixtes

109

90

Activités

91

73

Neuf

>10 000 m2

5 000 - 9 999 m2

4 000 - 4 999 m2

3 000 - 3 999 m2

2 000 - 2 999 m2

1 500 - 1 999 m2

1 000 - 1 499 m2

500 - 999 m2

200 - 499 m2

< 199 m2

0 15 30 45 60 75 Parc d'activités à Bussy-Saint-Georges. © Spirit

LES LOCAUX D’ACTIVITÉSUne place prépondérante en Seine-et-Marne 2012


LES LOCAUX LOGISTIQUESLa Seine-et-Marne : 1er département d’Ile-de-France dans le volume placé 2012

VENTILATION SELON LE NOMBRE DE TRANSACTIONSDEPUIS 2010

En bref : Un for t ra lent issement du nombre det ransact ions : 16 t ransact ions sur 19 ont eu l i eu au1 er semestre . Une commerc ia l i sat ion en nombre det ransact ions en berne ( -81 %) mais un vo lume en m²commerc ia l i sé en moindre rep l i ( -17,7 %) . Ce sont l est ransact ions de p lus de 10 000 m² qu i ont é té l e moteur de la demande p lacée.

100%

70%

90%

80%

60%

10%

40%

50%

20%

30%

0%2010 2011 2012

10 000 - 49 999 m2

<999 m2

> 50 000 m2

1 000 - 4 999 m2 5 000 - 9 999 m2

LES VALEURS LOCATIVES CONSTATÉES (ENEUROS/m²/AN HT HC)


VENTILATION DE LA DEMANDE PLACÉE (ÉTAT DES LOCAUX – MOTIF DE LA TRANSACTION)

100%

75%

50%

25%

0% Neuf Seconde main2011

Neuf Seconde main2012

Vente Location

Pour les produits neufs, les loyers sont restés stables. Pour les autresproduits, des baisses de loyers ou des avantages commerciaux ont étéobservés.

Second marché

Valeur moyenne

52

48

DÉTAIL DES TRANSACTIONS DEPUIS 2010 Neuf

* L’année 2011 comprend la transaction ITM à Vert-Saint-Denis.

*

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MD

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FOCUS SUR LES TERRITOIRES Extrait de l’étude 2012

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS (NOMBRE ET VOLUME) DEPUIS 2010

Les t ransact ions immob i l i è res par secteurs géograph iques sont t rès d i f fé renc iées . Les secteurs deMarne- la -Va l l ée e t de Sénar t concent rent l es t ransact ions de bureaux . Les t ransact ions recensées dusecteur Est concernent essent i e l l ement des locaux d ’act i v i tés e t ont fa i t l ’ob je t de 100 % de vente . Le secteur Sud quant à l u i se d i v i se ent re bureaux e t l ocaux d ’act i v i tés , 83 % des t ransact ions sont des locat ions e t p r inc ipa lement dans des act i fs de secondema in . Enf in , l es secteurs de l a Franc i l i enne e t Par i s -CDG/Meaux sont tou jours por tés par l es t ransact ions de locaux d ’act i v i tés .

100%

80%

60%

40%

20%

0%Nbre Vol m2 Nbre Nbre


Paris CDG/MeauxEst

RÉPARTITION DES ACTIFS (EN NOMBRE)

Vol m2 Vol m2

20112010 2012

Le département a été découpé en 6 secteurs :

LES COMMUNES AYANT LE PLUS DE TRANSACTIONS

RÉPARTITION DES ACTIFS (EN VOLUME - m²)

Franc

ilienn

eM

arne

-la-V

allée

Chelle

sPa

ris C

DGM

eaux Sén

art

Melu

n Sud Est


Paris CDG/MeauxEst

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Autres destinations

Locaux logistiques

Bureaux


Marne-la-Vallée capte :> 52 % du nombre de transactions > 49 % du volume de transactions

Franc

ilienn

eM

arne

-la-V

allée

Chelle

sPa

ris C

DGM

eaux Sén

art

Melu

n Sud Est

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

Autres destinations

Locaux logistiques

Bureaux


OBSERVATOIRE IMMOBILIER DESENTREPRISES (OBIE77) 2012

L’avis des experts

PATRICIA VEVAUDGEMOFISDirectrice département Etudes & Analyses

À la demande de Seine-et-Marne Dévelop-pement, GEMOFIS a réalisé une étude du marché de l’offre en immobilier d’entreprise

dans le département.Il se caractérise par un développement relativement récent. L’offre disponible se situe principalement sur les 2 agglomérations « nouvelles » de Marne-la-Vallée et Sénart, ainsi que le long des principaux axes de circulation pour les entrepôts.

On décompte une disponibilité de 180 000 m² de bureaux, 500 000 m² de locaux d’activités et 964 000 m² d’entrepôts.Comme pour l’ensemble du marché francilien, on observe un marchésous offreur en termes d’offres à la vente et une faible proportion d’offres neuves.

Cependant l’offre future ouvre des opportunités avec des projets qualitatifs, à l’instar du BELLINI à Serris proposant 23 000 m² de bureaux à la location (210 €/m²), et du CASTELLUM à Moissy-Cramayelproposant 3 556 m² d’activités divisibles à la vente (1 330 €/m²).Sur ce marché les valeurs locatives sont relativement attrayantes, notamment pour les bureaux.

THOMAS VILLETTECBREConsultant Immobilier

L’immobilier tertiaire a bien résisté en 2012malgré un contexte économique incertain. Àl’échelle de l’Ile-de-France, la demande

placée s’établit à près de 2,4 millions de m² et marque un recul de seulement 3% par rapport à l’année 2011.

En Seine-et-Marne, la demande à l’acquisition a été présente et les valeurs se sont maintenues bien que les financements bancaires sesoient durcis. En location, les utilisateurs ont privilégié la renégociationde leur bail à un déménagement. Les secteurs privé et public ont eupour principal motivation la rationalisation et la maitrise de leurs coûtsimmobiliers. Pour aboutir à une location, les bailleurs ont dû accentuerles efforts commerciaux au profit des preneurs.

La Seine-et-Marne connait aujourd’hui une pénurie d’offres de bureauxrécents et de qualité. Les programmes de bureaux «VEGA» lancé parEIFFAGE Construction à Val d’Europe, «NEOS» lancé par GCI à Montevrain, ou encore PITCH Promotion à Sénart seront livrés début2015. Ces immeubles neufs permettront de reconstituer un stock qualitatif sur les deux villes nouvelles du département.

KARINE LAURENTHCenterGérante

Le centre d’affaires HCENTER s’est orientésur des prestations multiples et haut degamme afin de séduire les entreprises dans

une période de crise. Au cours du 2ème semestre 2012, nous avons puconstater une progression du taux d’occupation des bureaux mais aussides espaces partagés, temporaires et salles de réunions. La principaledemande en location reste toutefois centrée sur de la petite surface.Du fait de la flexibilité de notre offre en termes de location, d'un gainde temps notable sur les contraintes de gestion de locaux et de l'accueil,de la pertinence économique des services partagés à la carte, les entreprises ayant du mal à avoir une vision sur du long terme, s’orientent sur la possibilité de nous louer des surfaces à la carte sansbail 3/6/9 en se concentrant sur leur activité tout en bénéficiant de laprise en charge totale par nos services de la gestion du quotidien.En 2013, nous espérons la reprise économique progressive. Même modeste, elle favorisera les projets d’expansion des entreprises alimentant ainsi la demande adressée aux centres d’affaires.

Disposer d’un bureau permanent sur son lieu de travail est de moins enmoins pertinent avec le développement du télétravail, du nomadismeet de la visioconférence, ce qui bénéficie à l’activité de notre centre d’affaires qui est, de plus, proche de la gare et de Paris par le RER.

Tous les détails de l'étude et plus encore, en devenant membre de l'Observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne :http://www.seine-et-marne-invest.com/businest/groupes/obie-77

Contact : Lydie Benko - Tél. : 01 64 14 19 11 - Email : [email protected] de couverture : Bâtiment Delta/Pierre LEMASSON, Brie-Comte-Robert. © SMD/yannpiriou.com

250 €

200 €

150 €

100 €

50 €

0 €

Second marché* Neuf* Projet* «Prime»*

Bureaux Locaux d’activités Locaux mixtes Entrepôts

OBIE 77 : L’observatoire Immobilier des Entreprises de Seine-et-Marne est composé, autour de Seine-et-Marne Développement, des principaux acteurs de l’immobilier du département : Arthur Loyd,CBRE, Century 21 Egérie, Data Immo, DTZ, Entrepotonline, Evolis,Gemofis, GSA Immobilier, Keops, MMI Investissements, SERGIC en-treprises, et nos partenaires territoriaux comme Epamarne, Epa Sénart, la Communauté de Communes de Moret-Seine et Loing, les communautés d’agglomération de la Brie Francilienne, de Marne etChantereine et le San du Val Maubuée.

LES VALEURS LOCATIVES (EN EUROS/m2/AN HT HC)

135

167

183

250

129

90

91 92

117

73

4853 49

59

129

137

Documents

Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2012