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• Le net repli de la consommation de surfaces par les entreprises, en écho au contexte économique morose ; • Une offre de bureaux disponibles qui reste stable au global de l’Ile-de-France, mais se raréfie dans Paris intra-muros ; • La lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf ! • Des livraisons d’immeubles neufs limitées en 2012 et essentiellement concentrées sur la proche banlieue parisienne ; • Et pourtant… Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis des propriétaires-bailleurs et d’intéressantes opportunités à saisir pour les entreprises dans les mois qui viennent : économies immédiates via la libération d’excédents de surfaces et/ou la renégociation des loyers et de charges, possibilité de « s’offrir » des bureaux plus qualitatifs à des conditions avantageuses, opportunités associées au marché « gris »…
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Perspectives Entreprises 2ème trimestre 2012
Sur fond de contexte
économique morose, les
entreprises sont en position
de force vis-à-vis des
propriétaires-bailleurs
Net repli de la consommation de surfaces par les entreprises et
stabilité de l’offre de bureaux disponibles
Alors que le nombre de mètres carrés de bureaux consommés par
les entreprises restait relativement stable en début d’année, dans la
lignée de la fin 2011, le décrochage est net en ce second
trimestre :
La consommation de mètres carrés a baissé de 100.000 m² par
rapport au 1er trimestre ;
En cumulé depuis le début de l’année, elle s’établit à 215.000 m²
de moins qu’il y a un an, à l’issue du 2ème trimestre 2011.
L’aggravation de la crise financière en Europe et le
ralentissement économique généralisé depuis ce printemps ont
fini par peser sur les comportements des entreprises, qui se
montrent désormais beaucoup plus prudentes dans leurs projets
immobiliers. Les ponts du mois de mai et le traditionnel attentisme
attaché aux périodes électorales n’ont fait qu’amplifier le
ralentissement observé.
Le diagnostic est clair : l’heure est à la réflexion – voire au report de
décisions – et les projets immobiliers conduits s’inscrivent pour leur
quasi-totalité dans une optique de recherche d’économies. Dans un
contexte de morosité persistante sur le marché de l’emploi, l’audace
managériale et la dépense ne sont pas d’actualité.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France
demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.
Peu entamée par la consommation de surfaces des mois derniers,
elle se maintient à près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un
taux de disponibilité de 6,8%. L’offre demeure donc globalement
abondante, mais de qualité très variable. Les grandes entreprises
à la recherche de surfaces de bureaux de qualité et labellisés ont
ainsi tendance à se tourner vers des opérations clés-en-main,
qu’elles négocient à des conditions avantageuses, compte tenu de la
conjoncture… plutôt que de puiser dans l’offre disponible, souvent
obsolète (76% de bureaux de seconde main).
Raréfaction de l’offre dans Paris intra-muros, tandis que la
situation est plus contrastée en périphérie
L’offre dans Paris intra-muros est réduite : les taux de
disponibilité varient entre 2,5% (Paris 12 / 13èmes arrondissements) et
6,5% (Paris Centre Ouest). L’offre de qualité y est donc plus rare,
maintenant le niveau des loyers faciaux des immeubles haut-de-
gamme.
En revanche, le choix reste relativement vaste dans le Croissant
Ouest et en Première Couronne - avec un taux de disponibilité
compris entre 7,9 et 18,5% .
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacance
Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique
Source: Immostat
Source: JLL
Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 2
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à double vitesse :
D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à
se raréfier (-11% en 1 an) ;
De l’autre, le Croissant Ouest, où le niveau de disponibilité
est le plus élevé d’Ile-de-France, et où la hausse se poursuit,
même si elle est plus modérée ce trimestre.
La Première Couronne, quant à elle, en dépit d’une tendance
globalement haussière (+11%), fait état d’une situation plus
hétérogène : érosion actée de l’offre au Sud (-33% en 3 ans),
tandis que les disponibilités ne cessent d’augmenter au Nord.
Lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à
déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf !
Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans
l’offre se situe à 24%, confirmant la lente érosion du neuf au sein de
l’offre de bureaux disponibles. Une situation qui témoigne de la
tendance croissante des grandes entreprises à privilégier les
immeubles de qualité. En temps de crise, si la renégociation de bail
est bien souvent préférée à l’installation dans un nouvel immeuble,
les grandes entreprises qui franchissent le cap du
déménagement jettent leur dévolu sur des immeubles neufs,
bénéficiant de tous les labels environnementaux et plus efficaces en
matière de rationalisation des mètres carrés et d’instauration de
nouveaux modes de travail.
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue tout
particulièrement : avec près de 300.000 m² de bureaux neufs ou
restructurés en attente de trouver preneurs.
Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis
des propriétaires-bailleurs
Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance
est indiscutablement à l’attentisme.
Les entreprises qui déménagent le font vers une adresse
souvent très proche de leur implantation d’origine. Objectif : ne
pas ajouter l’aléa d’un changement de localisation à un
environnement déjà très chahuté.
Face à elles, un nombre croissant de locataires privilégient
une prise de risque moindre encore: après avoir envisagé le
déménagement vers de nouveaux locaux, ils optent finalement
pour la stabilité… et la renégociation de bail.
Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux
Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur
Source: Immostat
Source: Immostat / JLL
Source: Immostat / JLL
Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 3
Aux propriétaires-bailleurs de s’adapter. Afin d’assurer le
remplissage de leurs immeubles, ceux-ci consentent à
d’importants efforts…
D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre
valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.
Afin d’éviter le vide locatif, les propriétaires se montrent
pragmatiques : franchise de loyer et financement de travaux sont des
leviers qu’ils actionnent de plus en plus systématiquement. Ils sont
également plus conciliants quant à la division des grands ensembles.
Les niveaux de loyers, que les propriétaires avaient le plus
longtemps possible tenté de préserver, sont eux aussi impactés. De
plus en plus, le seul levier des mesures d’accompagnement ne suffit
plus ; beaucoup de propriétaires sont aujourd’hui prêts à ajuster
leur politique tarifaire, avant même que les négociations ne
soient entamées.
L’heure est donc bel et bien à l’assouplissement des loyers.
D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme
(correspondant aux loyers les plus élevés recensés):
Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse,
pour le 2e trimestre consécutif : il passe de 820€ à 810€/m²,
toujours porté par les transactions du 7e arrondissement… mais
témoigne d’un certain « assèchement » des immeubles de
qualité dans ce secteur ;
Dans l’ensemble, les niveaux se stabilisent à Paris intra-
muros, y compris dans le Quartier Central des Affaires ;
après avoir enregistré des hausses constantes depuis 1 an, ce
dernier affiche une valeur identique au trimestre précédent
(770€/m²) ;
A La Défense, l’ajustement est important : le loyer haut-de-
gamme se positionne désormais à 540€, marquant le pas avec
les 570€/m² recensés au trimestre précédent. Probablement
l’indice que ce secteur établi peine aujourd’hui à proposer des
solutions attractives aux entreprises cherchant des grandes
surfaces qualitatives à prix compétitifs…
En dehors de Paris, la tendance est à la stabilité, voire à la
baisse, en particulier dans les secteurs où les disponibilités
excèdent la demande.
Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :
Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des
secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale.
Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,
dans la lignée des trimestres précédents.
Cartographie : Loyers de seconde main
Cartographie : Loyers haut-de-gamme
L’exemple révélateur du Praetorium : Quand les qualités
intrinsèques de l’immeuble ne suffisent plus…
L’exemple du Praetorium à La Défense est significatif. En
dépit de ses labels HQE et BREEAM, l’immeuble est resté vide
depuis sa livraison, il y a 3 ans.
Nul doute que le loyer élevé (585€/m²/an) affiché en début de
commercialisation, l’absence de possibilité d’extension au sein
du bâtiment, ou encore la politique de non division de
l’immeuble - dans un contexte où la majeure partie des
déménagements concernent des extensions, plus que
l’acquisition de grandes surfaces de bureaux - ont contribué à
cette mauvaise performance. Une issue qui témoigne
également des difficultés du quartier d’affaires à se renouveler.
Source: JLL
Source: JLL
Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 4
Perspectives
L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel
du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son niveau de
disponibilité, mais également l’évolution du rapport de force entre
offreurs et locataires potentiels.
Retour à la stabilité pour la production neuve et des livraisons
d’immeubles qui restent limitées en 2012
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la
hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La
production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à
5.000 m²) en Ile-de-France reste sous la barre de 1,5 million de
mètres carrés.
En outre, les disponibilités à court terme restent limitées.
D’ici la fin 2012, seuls 212.000 m² de bureaux neufs
restent à livrer, et plus des ¾ de ces surfaces sont
déjà pré-louées ;
A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis
en chantier est conséquent et le niveau de pré-
commercialisation reste modéré (33%). Ainsi, plus de
500.000 m² de bureaux neufs, presque tous certifiés
BBC, viendront alimenter l’offre disponible.
Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées
sur la proche banlieue parisienne
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
disponibilités futures de bureaux neufs:
A La Défense et en 1ère couronne, en raison d’un taux de pré-
commercialisation encore réduit (24% en 1ère couronne), voire
nul (La Défense), qui ne dissuade pas les promoteurs de
construire, convaincus du potentiel d’une offre de qualité dans
ces secteurs facilement accessibles par les transports… la 1e
Couronne ayant particulièrement bien pris le virage de « la
qualité à prix compétitif », en pleine expansion par ces temps de
crise ;
Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré-
commercialisation plus élevé (43%) reste associé à
d’importantes prévisions de livraisons, avec le nombre de
mises en chantier le plus conséquent d’Ile-de-France.
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin juin
Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m²
Offre certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en
chantier demeure incertaine.
Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction
ou n’a pas encore été déposé.
Source: JLL
Source: JLL
Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 5
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e
couronne ne bénéficient pas d’un niveau de mises en chantier
aussi important et le volume de livraisons attendues y est plus
réduit, pour des raisons radicalement opposées :
Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le
Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ;
La frilosité des investisseurs en 2e couronne, ceux-ci évitant
de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans
l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré-
commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs
pour les opérations « clés-en-main ».
Un climat général qui devrait continuer d’offrir d’intéressantes
opportunités aux entreprises
Les perspectives économiques peu florissantes pourraient
accentuer l’impératif de réduction des coûts : recherche
d’économies et rationalisation-regroupement devraient rester la
règle dans les mois à venir. La pression devrait donc se
maintenir sur les propriétaires-bailleurs, incitant ces derniers à se
montrer toujours plus conciliants en matière de politique tarifaire et
de conditions de location ou de renégociation, afin d’assurer le
remplissage de leurs bureaux. Une tendance qui devrait également
concerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût de portage
des immeubles neufs après livraison.
Pour les entreprises les plus avisées, l’opportunisme pourrait
donc se montrer gagnant :
La tension du marché en faveur des locataires offre à ces
derniers des perspectives d’économie immédiate, via la
libération de leurs excédents de surfaces et/ou la
renégociation de leur loyer et de leurs charges. En exploitant
notamment les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un
contexte où les hausses successives de l’ICC (+6,85% au 4ème
trimestre 2011 et +4,05% au 1er trimestre 2012) ont entraîné les
loyers indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts
aujourd’hui sur le marché : avec l’opportunité, lorsque
l’indexation cumulée depuis la dernière fixation de loyer atteint
25%, de renégocier aux conditions du marché. Ou encore en
acceptant de repousser de quelques années l’échéance du bail,
en échange de conditions de location plus avantageuses. Un
pacte « gagnant-gagnant, en somme » !
L’occasion également de « s’offrir » des bureaux plus
qualitatifs et de mettre leur immobilier au service des
objectifs stratégiques de l’entreprise : en choisissant des
immeubles plus performants en matière énergétique, en termes
d’utilisation de l’espace (flexibilité, mutualisation des espaces,
etc.) et / ou mieux desservis par les transports. En la matière, La
Défense devrait proposer des affaires particulièrement attractives
dans les mois à venir, compte tenu des importantes livraisons de
bureaux neufs attendues dans le secteur ( > 250.000 m², tous
encore disponibles, livrables sous 36 mois) et du faible niveau de
la demande (moins de 40.000 m² consommés au 1er semestre
2012, quasiment deux fois moins qu’au 1er semestre 2011), qui
devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des
conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses.
Enfin, la possibilité de profiter du marché « gris », qui offre
de multiples opportunités en raison des restitutions de plateaux
et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le
marché parisien.
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans les projets mis en chantier > 5000 m²
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponible
Offre future certaine pré-commercialisée
Offre future certaine disponibleSource: JLL
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