VILLES NOUVELLES : DÉMARCHE GLOBALE ET EXPÉRIENCE NATIONALE

EAC : 8 janvier 2014

Genèse des villes nouvelles

Les  villes  nouvelles  naissent  d’une  volonté  politique  en  vue    de  structurer l’urbanisation autour d’un centre urbain. 

Leur création  obéissent à trois logiques principales: 

Les villes nouvelles ayant pour objet d’apporter une solution  aux problèmes de la croissance d’une grande agglomération.Les villes nouvelles conçues dans  le cadre d’une politique   d’aménagement du territoire  pour  accompagner  le  développement  économique  des  régions    peu développées .Les  nouvelles  capitales  fédérales  décidées  en  fonction  d’objectifs  politiques avec au départ une fonction administrative et institutionnelle dominante.

Caractéristiques des villes nouvelles          Trois éléments principaux permettent de caractériser les villes nouvelles :  l’échelle,                   

la localisation et  les fonctionnalités. 

• Les échelles        Les villes nouvelles constituent des opérations d’urbanisme exceptionnelles par leur échelle 

tant démographique, que spatiale, temporelle.             L’échelle de la population.             La population attendue dans les projets de villes nouvelles est souvent importante.         Il s’agit de veiller à l’accueillir dans les meilleurs conditions sans avoir à sacrifier les autres 

fonctions urbaines (services, emplois, espaces verts, équipements, etc.) ;        L’échelle spatiale.                                                                                                                         Rares sont les villes nouvelles  dont la surface ne représente pas plusieurs milliers d’hectares. 

Cette taille est justifiée par l’importance et la diversité des programmes indispensables au fonctionnement d’une ville et la nécessité de la protéger des opérations immobilières spéculatives, 

L’échelle du temps.           Les villes nouvelles sont des projets qui devront durer au minimum une vingtaine d’années. Le 

facteur temps a des incidences sur les acteurs, outils et procédures à mobiliser pour la fabrication de la ville.

Caractéristiques des villes nouvelles

• La localisation      La localisation des villes nouvelles fait toujours débat.      Leur réussite dépend de la proximité d’une grande ville existante, dont 

elles tirent, leur fonction principale : absorber une part significative de la croissance démographique .

      Il existe toutefois quelques exemples d’éloignement total ( Brasilia, Yamoussoukro et la plupart des New towns Anglaises) 

      le choix définitif du site doit tenir compte de deux conditions :   • L’opportunité foncière : disponibilité de grandes réserves de terrain à un 

prix  compatible avec les équilibres financiers ;•  La prise en compte de l’urbanisation existante, de la géographie, d’une 

bonne desserte et l’attrait pour les opérateurs économiques.

Caractéristiques des villes nouvelles

• Les fonctionnalitésMieux répondre aux problèmes du développement urbain          Assurer une qualité supérieure des espaces publics, un bon niveau d’équipement, des exigences accrues 

sur la qualité et les normes des bâtiments de logement et d’activités etc. …

Développer la centralité.          Disposer d’un centre capable de retenir les populations qui y vivent et qui y travaillent. Ces centralités 

doivent satisfaire les usagers de la ville nouvelle, mais également avoir un pouvoir d’attraction sur les populations  environnantes.

Jouer sur la diversité et l’évolutivité du programme.         Développer toutes les composantes de la programmation : logements, équipements, emplois.          Eviter un plan d’aménagement figé, et assurer un caractère évolutif au programme initial en fonction 

l’évolution des conditions socio-économique de la ville.. 

Rechercher l’adhésion des habitants.         L’immense majorité des villes ne sont pas nées de la décision  d’une autorité politique ou technocratique ; 

elles sont le résultat d’une longue croissance, dont la vitalité tient à la décision de s’installer  et d’y rester de ceux qui y habitent ou qui y travaillent. Pour que la ville existe et se développe, il faut l’adhésion des populations qui la font vivre. 

Attirer les promoteurs et les entreprises.          Assurer la sécurité et la visibilité recherchée par les opérateurs économiques pour faire aboutir des 

projets créateurs de bien-être, d’innovation et de dynamisme économique

Les études préalables

1-Les études d’urbanisme:Le plan d’aménagement.Le schéma organique par quartierLes schémas de secteurLa charte architecturale et paysagère

2-Les études de préfaisabilité:Les études de population et de logement.La programmation des grands équipements.Les études d’infrastructures.

 3-Les études stratégiques:Définir la vocation de la ville nouvelle Programmer la centralité de la ville nouvelle Arrêter les différentes phases d’aménagement Elaborer les études d’impact environnementalEtablir le plan énergétique de la ville nouvelle.

L’organisme d’aménagement

la ville nouvelle nécessite la mise en place, dès la réalisation des premières études, d’un dispositif institutionnel adapté et notamment d’un organisme d’aménagement dédié au projet, ayant pour principale mission de :

•Animer la conception du projet urbain et l’exécution des travaux;•Prendre la responsabilité à l’intérieur du périmètre d’acquérir les terrains, de réaliser les travaux d’équipements et d’infrastructures in-site, de revendre les terrains aménagés à des promoteurs publics et privés, et de réserver les terrains nécessaires à l’installation des futurs équipements;•Entreprendre avec l’Agence d’urbanisme, l’élaboration du Plan d’aménagement, l’attribution des permis de construire et la délivrance des permis d’habiter;•Collaborer avec l’Etat en matière d‘accessibilité de la ville nouvelle, de hors site et des  premiers équipements de proximité ;• Réaliser avec les promoteurs : l’aménagement des îlots et des espaces publics;•Assurer avec la collectivité locale  la gestion de la ville et les investissements de fonction locale .

Le portage et la coordination

• Elle est indispensable pour assurer la contribution des différents acteurs à la réalisation du Projet ce qui exige des arbitrages, notamment budgétaires.

• Pour faciliter cette coordination, il a été souvent fait recours à la création d’un organisme ad hoc chargé de représenter les intérêts des villes nouvelles auprès des ministères centraux et des collectivités locales et d’animer le « réseau » des villes nouvelles. 

• Cette coordination doit être relayée au niveau local par l’intervention de l’Autorité et des élus locaux, aux différentes étapes du projet : documents d’urbanisme, organisation du transport et des grands services à la population, gestion de la ville, etc. 

Le montage financier• La réalisation d’une ville nouvelle ne doit pas entraîner pour l’Etat, de charges 

exceptionnelles. Elle nécessite cependant des mesures spécifiques dans le domaine foncier et dans celui de la réalisation des équipements publics.

• Le bilan prévisionnel d’aménagement doit être  réaliste et évolutif et prendre en charge les coûts d’aménagement in site, les frais de fonctionnement , les frais financiers, la réalisation de quelques équipements de proximité nécessaires à l’emménagement des premières populations. 

• Ce bilan ne peut pas prendre totalement en charge le financement des équipements hors site ou des équipements publics pour permette de générer le meilleur urbanisme possible, mais également d’assurer un prix du terrain aménagé  dans les fourchettes du marché pour que les promoteurs et autres intervenants puissent faire du qualitatif tout en sauvegardant des marges raisonnables.

•  L’aménageur n’a pas pour objet de faire du profit, mais d’assurer l’équilibre des intérêts de l’aménagement du cadre de vie et ceux des acteurs économiques. 

Quelques exemples internationaux

• Égypte : les villes nouvelles sont de la responsabilité exclusive du Ministère du Développement des villes nouvelles, du logement et de l’équipement. Toutes les propositions d’aménagement, reçoivent l’approbation de l’Organisation pour les Villes Nouvelles (NCO) responsable des travaux d’aménagement. Lorsque les objectifs sont accomplis, les responsabilités sont transférées à un gouvernorat local.

• Grande Bretagne : La politique des villes nouvelles a été influencée par le concept  des Cités Jardins.

       La promotion des premières villes nouvelles était  assurée par le seul secteur public. A partir de 1980, la tendance s’est inversée en raison des tensions budgétaires. 

       Une  « New Town Développent Corporation » (comparable au concept français de l’Etablissement public d’aménagement),  assure le management des projets. Une commune nouvelle est créée lorsque la ville nouvelle a atteint la moitié de la population initialement prévue. 

• France : la création des villes nouvelles s’est accompagnée par la création d’Etablissement public d’aménagement (EPA) et  la mise en place d’une structure administrative ad hoc intervenant comme outil de la politique d’urbanisation de l’État : le Syndicat Communautaire d’Aménagement, exerçant à la place des communes des compétences élargies. 

l’Expérience Marocaine : Cadre Général Urbanisation croissante:          30% en 1960, 56% en 2004 et 65% prévu en 2020  Armature urbaine importante mais peu équilibrée :•  350 Municipalités et Communes Urbaines totalisant         16 millions  d’habitants  ( RGPH 2004), • 07 Villes > 500.00 habitants totalisant près de        8 millions d’habitants (50% ) situées principalement         sur l’axe littoral.

Déficit en logement persistant :  840.000 en 2011 :        

•  240.000  habitants concernés par un déficit en équipement VRD•  600.000 habitants concernés par un déficit en logement 

l’Expérience Marocaine: quelques réalisations

Des réussites relatives  :  • Hay Riad à Rabat ( 400ha), quartier résidentiel en extension de l’Agdal et 

Souissi, réalisé dans les années 70 par le MHU et la SAR ;       •  Sala al Jadida (220 ha), grande opération immobilière confiée au groupe 

Bymaro dans les années 90 pour répondre aux besoins de la ville de Salé; • Ville nouvelle de Nouaceur (1000 ha) lancée en  1985 par l’agence 

urbaine de Casa en partenariat avec la direction des domaines , 

Des Projets problématiques : •  la ville de Sidi Taybi près de Kénitra , grande opération spontanée sur 

terrain collectif acquis par la commune. Restructuration en cours;• La ville de Ben Yakhlef près de Mohammedia. Développement urbain 

anarchique sur  terrains privés, intégré dans la conurbation de Mohammedia

Politique des Villes Nouvelles : 

Les  villes  nouvelles  représentent  une  nouvelle génération de projets urbains:

Changement d’échelle : taille, population, ampleur du projet;

Changement de logique d’intervention : logique multifonctionnelle et  non uniquement résidentielle;

Changement de mode de gouvernance et de portage institutionnel:  projets gouvernementaux  inaugurés  par  Sa Majesté le Roi.

Changement de mode de planification : projets découlant  du SNAT , du SOFA et des SDAU ;

Equilibrer le réseau urbain régional et renforcer l’armature nationale.

Créer une offre variée en logement  selon le s besoins des différentes couches sociales.

Organiser  et  anticiper  le  développement  urbain  prévisionnel  (grands équipements,  offre  en  logement  aux  coûts  adaptés,  réponse  en  matière d’emploi, d’infrastructure, de services …).

Encourager la promotion immobilière privée et développer le partenariat entre le secteur public et privé.

Accompagner les grands projets (Tanger Med, plan national logistique ) ;

Promouvoir des actions de Développement durable et d’efficacité énergétique.

Objectifs stratégiques

Projets en cours 4 villes nouvelles par Al omrane : • 5.000 ha, • 1 million d’habitants, 1 ville nouvelle par la CDG:• 1800 ha,• 300 000 habitants, 2 villes nouvelles par l’OCP:• 2200 ha,• 230 000 habitants.

CHRAFATE

TAMESNA

LAKHIAYTA

TAMANSOURT

ZENATA

BENGUERIRMAZAGAN

connu

Principales Insuffisances et Contraintes

 

Sur le plan institutionnel :

• Absence d’un cadre réglementaire et Insuffisance du portage institutionnel; • Absence d’une structure centrale de pilotage et de coordination entre les différents

intervenants;• Faible mobilisation des partenaires : Retards dans la réalisation des équipements publics

et des infrastructures par les départements ministériels concernés;

• Statuts des communes non adaptés pour accompagner ces projets et assurer leur gestion;

• Absence de structures d’urbanisme autonomes dédiées

Sur le plan opérationnel:• maitrise insuffisante de la programmation relative aux phasages de réalisation, aux modes

opératoires;• Limites des capacités d’intervention des promoteurs privés;• Insuffisance du contrôle de la qualité architecturale, de l’aménagement des espaces

publics et du respect de l’environnement ;• Développement d’opérations immobilières dans les zones périphériques.

Quel bilan tirer de cette 1ere expérience

Points positifs:• Une offre en logement plus importante et plus diversifiée;• Emergence et développement du Partenariat Public Privé;• Prise de conscience des aspects de développement durable.Points d’ombre :• Absence d’activités et d’animations générant une vie de quartiers et de 

sentiment d’appartenance à une vie collective;• Enclavement dû à une mauvaise desserte, permettant  la communication 

rapide avec la « ville-mère »; • Transport en commun défaillant aussi bien en intra que inter urbain ,• Gouvernance locale sans moyens pour assurer les services publics  et 

exercer le contrôle nécessaire.

QUE FAIRE

 

SUR LE PLAN INSTUTIONNEL

1 – définir la position des villes nouvelles dans la politique d’aménagement du territoire, de la planification urbaine et de la

«politique de la ville » ;

2 – définir le cadre réglementaire et législatif par la promulgation de la loi sur les villes nouvelles et des décrets d’application;

3 –Eriger les villes nouvelles en tant que projets du gouvernement et instituer un comité Interministériel, sous la présidence du Chef du Gouvernement comme organe central de décision, de pilotage et de

coordination;

4 – Accorder aux collectivités territoriales des prérogatives plus importantes et leur octroyer les moyens humains et financiers

nécessaires.

SUR LE PLAN OPERATIONNEL

1. doter les organismes en charge des villes nouvelles de prérogatives opérationnelles en matière d’urbanisme, de

gestion et fiscale ;

2. Inscrire dans les budgets des Ministères la réalisation des équipements publics selon les besoins et les prévisions

d’installation des ménages;

3. Doter les villes nouvelles d’agences urbaines disposant de tous les pouvoirs en matière d’autorisation et de contrôle;

4. Définir un périmètre de protection de la ville nouvelle, pour éviter sa cannibalisation par des projets spéculatifs.

DES MESURES INCITATIVES

1. Donner la priorité aux villes nouvelles pour l’implantation des grands projets de développement (Universités ; Grandes

écoles et instituts ; Projets touristiques etc.)

2. Accompagner les zones industrielles et d’activités des villes nouvelles par des mesures incitatives, permettant leur

valorisation rapide et la création d’emplois.

3. Programmer et Financer les Grands équipement par les pouvoirs publics: voies et routes d’accès ; stations de

traitement et d’épuration ; décharges contrôlées ; réseau de transport en commun etc. ;

4. prévoir un dispositif fiscal spécifique et incitatif pour les villes nouvelles.