Le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan et perspectives 2013

Le marché des bureaux en Ile-de-France

Bilan & Perspectives 2013

3 Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013

Editorial

Economie acte 1 à 4 : pour le « double-dip »finalement c’est oui en Europe …

Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives

de décembre 2011, les perspectives économiques de la

zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année qui

s’achève n’est pas venue contredire cette prévision, au

contraire. 2012 est le résultat logique d’une mécanique

d’évènements économiques et financiers qui agitent le

monde depuis 2007 et qui ont mené les économies de la

zone euro au « double-dip » en 2012.

L’acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et

trouve son apogée en 2008 avec la faillite de LEHMAN

BROTHERS. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en

récession des pays développés. Les Etats mettent en

œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques «

d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une

forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise

financière « privée » est également contrée par la prise en

charge par certains états de la dette toxique des banques

(comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un certain

succès de ces politiques volontaristes coordonnées avec

un rebond de la croissance économique en 2010. Pour

autant cette embellie est de courte durée

puisqu’immédiatement suivie par la crise des dettes

souveraines Européennes (Irlande et Grèce tout d’abord

puis Espagne, Portugal et Italie) suite à l’explosion des

dettes des Etats. Finalement l’acte 4 commence quand,

sous l’impulsion des acteurs de la finance mondiale, des

grands organismes internationaux (FMI, OCDE) et de

l’Europe, les pays « périphériques » mettent en œuvre des

politiques d’austérité extrêmement sévères.

Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance était

connu a priori, l’impact sur les économies en a été

largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur

que provient la situation actuelle des pays européens.

En effet, dans un premier temps l’équation communément

admise était que la réduction d’1 point de PIB du déficit

structurel entraînait une baisse de la croissance d’1/2

point. Au mois d’octobre dernier, le FMI est revenu sur

cette analyse reconnaissant que l’impact des mesures

d’austérité a été très clairement sous-évalué et que le

coefficient de réduction de la croissance n’était pas de 0,5

mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays du Sud de

l’Europe sont de nouveau entrés en récession, subissant

l’engrenage de la « trappe à austérité » : attrition de la

demande intérieure, dégradation rapide des indicateurs

d’activité et de confiance, chômage, récession, dérapage

continu des déficits et des dettes ; et finalement

entraînement des autres pays de la zone euro dans le

« double-dip ».

Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance

économique est patente dans la zone euro (stagnation

puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des situations

extrêmement contrastées d’un pays à l’autre : croissance

dans les pays du Nord et en Allemagne, récession au Sud

et la France dans une position médiane à 0. Cet

environnement dégradé a entraîné une chute rapide des

indicateurs de climat des affaires et d’activité dès le

printemps dans les pays du « centre ».

En effet, en matière de commerce international, les

premiers clients des entreprises européennes restent

avant tout européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe

représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la

France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la

récession d’une partie des pays européens ne pouvait pas

ne pas impacter leurs partenaires économiques, et c’est le

cas cette année.

Ces dernières semaines, la publication des chiffres du PIB

européen, bien que moins mauvais que prévu, confirme la

récession et les prévisions pour le 4ème trimestre laissent

entrevoir une nouvelle détérioration.

Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,

l’actualité financière a également été chahutée cette

année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau avoir

lieu cet été sur les marchés financiers à propos des dettes

souveraines des pays périphériques. Au mois de juillet de

nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de l’euro, et la

forte hausse des taux espagnols ont amené la BCE à

prendre des positions affirmées qui ont ramené une

certaine forme de calme sur les marchés financiers. En

parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle III

pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans

préexistants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en

raison du durcissement des conditions d’accès à la dette

pour l’ensemble des acteurs économiques.

Dans ce panorama européen, la France occupe une

position médiane. Le PIB stagne depuis un an, mais

l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs

de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais

moins que la moyenne européenne. La situation de

l’emploi se détériore mois après mois, mais


avec de fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la

France, en dépit de sa dette élevée et de la dégradation

de sa notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s

en novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement

bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille

entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0

compte tenu de l’inflation).

… qui trouve un écho partiel sur le marché desbureaux en Ile-de-France

L’immobilier d’entreprise ne vivant pas en autarcie, les

mauvaises conditions économiques ont impacté le marché

en 2012. Depuis le début de l’année, le marché locatif des

bureaux en Ile-de-France connait un ralentissement

proche de 20% comparativement à 2011. Les

anticipations pour la fin d’année conduisent à estimer que

le nombre de mètres carrés placés en Ile-de-France

atteindront 2,1 millions de mètres carrés, ce qui

représenterait une baisse de l’ordre de 15% par rapport à

2011.

La crise économique se traduit à deux niveaux sur le

marché des bureaux parisiens. Tout d’abord dans

l’incapacité du marché à absorber son stock d’offre

disponible qui demeure stable pour la 3ème année

consécutive. Avec 3,5 millions de mètres carrés

immédiatement disponibles, le taux de vacance de l’Ile-de-

France se situe autour de 6,7% ; ce qui au niveau

européen positionne Paris parmi les villes ayant les plus

faibles niveaux de disponibilité. La seule évolution notable

sur le plan de l’offre disponible est la réduction, lente mais

constante, du nombre de mètres carrés neufs. La seconde

traduction concrète est l’évolution des loyers en 2012.

Dans la plupart des marchés, les valeurs locatives

« faciales » sont orientées à la baisse depuis début 2012,

en particulier dans les secteurs où l’offre est abondante

(Croissant Ouest). Cette baisse des valeurs officielles

masque une évolution encore plus marquée sur les

valeurs économiques qui tendent à s’écarter de plus en

plus du loyer affiché.

Les entreprises, dans une logique de gestion de crise

focalisée sur les coûts, adoptent des comportements

opportunistes, recherchant la bonne affaire auprès de

propriétaires de plus en plus enclins à leur accorder des

mesures d’accompagnement conséquentes pour remplir

leurs immeubles.

De manière de plus en plus fréquente, les entreprises

mènent également des renégociations de leur baux,

utilisant toutes les opportunités qui leurs sont offertes pour

réduire leur loyer (périodes triennales, fins de baux,

indexation) alors que les bailleurs sont prêts à faire des

concessions croissantes pour conserver leurs locataires

en place.

A l’inverse, le marché de l’investissement joue sa propre

partition, nettement plus joyeuse. Depuis le début de

l’année, les volumes investis sur le marché parisien sont

en avance sur 2011. Il paraît peu probable que cette

avance soit conservée au 4ème trimestre compte tenu du

phénomène d’accélération qu’avait connu le marché en

2011 en raison de la fin de l’avantage fiscal de l’article

210-E. Pour la fin d’année le total des investissements en

Ile-de-France devrait atteindre entre 10 et 11 milliards

d’euros.

Le marché de l’investissement pour l’année qui s’achève a

été marqué par quelques phénomènes à retenir. Tout

d’abord la réelle ré-internationalisation des acteurs, avec

une forte croissance des investissements réalisés par les

investisseurs étrangers.

Les flux de capitaux entrant en France se sont diversifiés

vers l’Est, avec une part significative réalisée par les

investisseurs asiatiques et moyen-orientaux.

D’autre part, le nombre de transactions de grande taille a

également progressé, avec pas moins de trois opérations

de plus de 500 millions d’euros réalisées, du jamais vu

depuis 2007. Les investisseurs actifs sur le marché

parisien sont toujours restés focalisés sur les actifs prime,

la concurrence féroce qu’ils s’y font ayant même entraîné

une contraction des taux de rendement des actifs les plus

recherchés. Enfin, on remarque cette année l’émergence

de nouveaux canaux de financements comme ceux

apportés par les sociétés d’assurance et les fonds de

dette qui se positionnent sur les actifs « core » et

« core+ ».

Virginie Houzé

Directeur Etudes et Recherche France


Le marché locatifs’ajuste au contexteéconomique

« Le remplissage des immeubles

vacants est la priorité absolue des

propriétaires, avant même le niveau du

loyer facturé »

Jacques BaggeDirecteur du département Agence

Les grands clés-en-main ont permis au marché desortir la tête de l’eau

Quasiment atone depuis le début de l’année, la croissance

économique n’a pas été au rendez-vous. Pour autant le

marché locatif de bureaux devrait enregistrer cette année

encore environ 2,1 millions de m² placés, bien qu’en repli

par rapport à l’année dernière.

Sans faire preuve d’un optimisme débordant, le marché

doit surtout ce résultat honorable aux débouclages de très

grandes transactions initiées souvent plusieurs mois

auparavant, dont les dernières conditions suspensives ont

été levées récemment. Ainsi les transactions de plus de

5 000 m² pesaient pour plus de 40% des surfaces prises à

bail en Ile-de-France à fin septembre.

Au-delà, deux tendances de fond semblent se dégager sur

ce segment de marché. Tout d’abord la part des

précommercialisations ne cesse d’augmenter. En 2009,

1/3 des surfaces louées était précommercialisé, les 2/3

restant ayant eu lieu sur des immeubles existants. En

2012, le ratio s’est inversé. Plus de la moitié des grandes

surfaces louées le sont sur des immeubles neufs non

livrés. Autre tendance majeure, la part croissante des

clés-en-main. Si les précommercialisations sont de plus

en plus nombreuses, ces dernières passent désormais

très largement par le biais d’opérations sur-mesure. La

part des précommercialisations dites « standard » est

deux fois moins importante qu’en 2009 au profit des clés-

en-main, notamment locatifs, qui représentent près de la

moitié des grandes surfaces prélouées en 2012.

Dans le cas des grandes opérations supérieures à

25 000 m², cette année on parle exclusivement de clés-

en-main locatifs et de comptes-propres utilisateurs dont la

principale motivation demeure le regroupement et la

consolidation d’effectifs.

Répartition de la demande placée > 5 000 m² en 2012 *

Source : Jones Lang LaSalle

* fin septembre


Comment expliquer ce phénomène ?

Tout d’abord c’est l’illustration de la professionnalisation

de la fonction immobilière. L’immobilier est piloté par des

directions immobilières qui aujourd’hui se spécialisent, et

qui ont davantage d’exigences avec des cahiers des

charges très précis. Par ailleurs si un bon nombre

d’entreprises se tourne vers ce type d’opération c’est que

l’offre existante de bureaux sur le marché ne correspond

pas forcément à leurs attentes, ni à leurs besoins

spécifiques.

Aujourd’hui par exemple le modèle du campus est très

apprécié des entreprises, ces dernières délaissant

quelque peu le modèle de la tour jugée parfois coûteuse

et un peu arrogante. Ainsi cette année, les entreprises

ayant réalisé les plus grosses transactions, EDF

(33 000 m² à Palaiseau), THALES (49 000 m² à Vélizy-

Villacoublay) et SANOFI (50 000 m² à Gentilly) ont fait le

choix de ce type d’implantation. Les conditions locatives

attractives y compris pour des immeubles neufs renforcent

donc cet intérêt, et incitent certaines entreprises à se faire

construire leur opération sur-mesure.

Dans un environnement économique contraint, les

secteurs de 1ère couronne et 2ème couronne ont ainsi été

plébiscités par les entreprises, pour lesquelles le facteur

prix a été, et reste aujourd’hui, un élément déterminant.

De manière générale, les secteurs qui ont disposé cette

année d’offres neuves à des prix compétitifs ont enregistré

de bons niveaux d’activité, au détriment des marchés

disposant d’offres inadaptées aux loyers trop élevés.

L’offre : entre surabondance et pénurie

Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponibles

en Ile-de-France se maintient à un niveau égal autour de

3,6 millions de m², ce qui représente à fin septembre un

taux de vacance de 6,75% pour la région. La relative

décélération de la demande n’a donc pas entraîné de

remontée de l’offre immédiate cette année.

La crise a mis en exergue des différences extrêmement

marquées entre les zones géographiques en termes de

disponibilité. Dans l’ensemble nous assistons à un marché

de l’offre à deux vitesses avec d’une part Paris qui souffre

d’un manque de produits et d’offres de qualité, et d’autre

part une 1ère couronne qui est globalement « offreuse »,

voire « sur-offreuse » dans l’ouest francilien.

Avec un taux de vacance de 4,3%, l’offre dans Paris intra-

muros tend à baisser plus rapidement que la moyenne

(-16% sur 2 ans) alors qu’elle est en hausse constante en

1ère couronne (+13% en 2 ans), et principalement dans le

Croissant Ouest (+15% en 2 ans), qui concentre

également l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons. En

Ile-de-France, la part des immeubles neufs disponibles

continue sa lente décrue avec 22% du stock vacant

(contre 26% un an auparavant). Il n’en demeure pas

moins que derrière cette moyenne des disparités notables

apparaissent entre les secteurs. La 1ère couronne (La

Défense incluse) concentre à ce jour la majorité des offres

neuves immédiatement disponibles avec un total de

500 000 m², soit 57% de l’offre neuve vacante de l’Ile-de-

France, contrairement à Paris qui en compte quatre fois

moins.

Taux de vacance au 3ème trimestre 2012



Ce déséquilibre ne risque pas de s’améliorer puisqu’à

horizon 2013, ce sont près de 500 000 m², actuellement

en cours de construction et disponibles à la

commercialisation, qui pourraient venir alimenter le stock

vacant, si ces derniers ne trouvent pas preneur d’ici là.

Plus de 80% de ces surfaces en construction se situent en

1ère couronne , ce qui représente pas moins de

410 000 m² mis en chantier et livrables d’ici fin 2013 (dont

120 000 m² à La Défense avec les tours « Eqho » et

« Carpe Diem »).

Dans le Croissant Ouest, la Boucle Nord (avec 92 000 m²

lancés en blanc principalement à La Garenne Colombes)

pourrait voir mécaniquement augmenter son taux de

vacance, déjà élevé à près de 14%. Il en va de même

pour la Boucle Sud qui compte actuellement 60 000 m² de

projets lancés en blanc à Boulogne-Billancourt, livrables

d’ici un an, en attente de commercialisation. Même

constat en 1ère Couronne Sud, qui devient un secteur

naturellement recherché par les entreprises des

télécommunications, des industriels et des groupes

pharmaceutiques, où l’offre neuve disponible pourrait

doubler en 2013 (60 000 m² actuellement en chantier).

Bonne nouvelle par contre pour Péri-Défense où très peu

de nouvelles opérations ont été lancées en blanc

(25 000 m²), le taux de vacance culminant déjà à près de

17% malgré les bonnes performances locatives de cette

année. Même constat en 1ère Couronne Nord, où peu

d’opérations neuves sortiront en blanc dans le courant de

l’année prochaine (22 000 m²), le taux de vacance

dépassant les 11% sur le secteur.

A Paris, les offres futures neuves attendues à horizon

2013 ne représentent que 70 000 m² au total. Elles se

situent principalement dans le 17ème arrondissement (en

partie dans la ZAC des Batignolles) et dans le 11ème

arrondissement avec l’opération « Parisquare ». Dans le

Quartier Central des Affaires, seule l’opération « Solstys »

sera livrée courant 2013, un peu plus de 10 000 m² restant

à commercialiser.

La dichotomie du marché de l’offre ne devrait donc pas

s’amoindrir en 2013, exerçant inexorablement une

pression continue sur les valeurs locatives.

Projets mis en chantier livrables entre fin 2012 et 2013



Loyer : un rapport de force en faveur des locataires

Nous retrouvons de nouveau un marché à deux vitesses

en Ile-de-France. Dans Paris, nous observons une

tendance dominante à la stabilité des valeurs faciales (à

l’exception des 5/6/7ème arrondissements à la baisse)

compte tenu du niveau d’offres limitées et d’un niveau de

demande toujours soutenu pour la capitale qui capte plus

du tiers des surfaces louées à fin septembre (bien que ce

niveau soit en repli).

Le Quartier Central des Affaires reprend sa position de

marché le plus cher de la capitale devant le secteur de la

rive gauche (5/6/7ème arrondissements) qui l’avait

détrôné l’an dernier suite à une série de transactions

autour de 830 €/m². Il entérine même une légère hausse

de son loyer « prime » qui passe au 3ème trimestre de 770

à 795 €/m² (+3,25%). Dans le Triangle d’Or, ces valeurs

atteignent même 805 €/m² en raison des poches de rareté

constatées pour les immeubles « prime ». Les sociétés de

conseil et les cabinets d’avocats, en concurrence pour les

quelques immeubles neufs du secteur, sont prêts à payer

le prix fort.

Dans le Croissant Ouest, et plus largement en 1ère

couronne, l’offre locative élevée exerce au contraire une

pression baissière sur les valeurs. Si les valeurs locatives

faciales n’ont jusqu’ici acté qu’une baisse limitée, il n’en

demeure pas moins que les loyers économiques

deviennent de plus en plus déconnectés de ces valeurs

d’affichage. Les avantages commerciaux ont tendance à

augmenter dans certains secteurs, notamment dans des

localisations où des risques ont été pris par les

propriétaires et où le vide locatif est important.

De manière générale, les loyers sont âprement attaqués

par les entreprises qui sont dans des logiques fortes de

réduction de leurs coûts. Certains propriétaires ont

commencé à réajuster à la baisse leurs valeurs, plus en

adéquation finalement avec une réalité de marché qui a

changé en 5 ans. La prudence reste de mise du côté des

propriétaires. Très à l’écoute des entreprises, ces derniers

sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à consentir

de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles et ainsi

réduire le taux de vacance de leur patrimoine, mais aussi

dans le cadre de renégociations afin d’éviter tout départ

de locataire.

A La Défense, le loyer « prime » acte également un

premier repli et se positionne au 3ème trimestre à 530 €/m²,

faute de grandes transactions enregistrées dans des

immeubles neufs. Au-delà, le quartier d’affaires subit

depuis 2006 une baisse sensible de son activité locative,

dans un environnement concurrentiel accru, avec des

loyers perçus comme chers. Le repositionnement tardif et

dispersé des loyers selon les stratégies des propriétaires,

le vieillissement du parc et l’inadéquation de la typologie

des immeubles face à la demande actuelle des

entreprises sont autant de facteurs qui expliquent cette

passe difficile pour le secteur. La forte hausse de l’offre

immédiate attendue dès 2013 avec les premières

livraisons des tours du plan de renouveau de La Défense

va inévitablement continuer de peser sur les valeurs

locatives « prime ».


Les grandestransactions, moteursdu marché del’investissement

« Paris a su conforter son image

auprès des investisseurs internationaux

qui se positionnaient jusque-là

traditionnellement sur le marché

londonien »

Stephan von BarczyDirecteur du Département Investissement

La forte activité du marché de l’investissement francilien

observée dès le 2ème trimestre 2012 s’est poursuivie au

cours de l’été, avec un volume transacté à fin septembre

en avance par rapport à 2011. En revanche, le 4ème

trimestre ne devrait pas être aussi actif que celui de l’an

dernier qui avait été fortement impacté par une activité liée

à la fin de l’avantage fiscal de l’article 210-E. La

dynamique et l’appétit des investisseurs nous a conduit à

réviser à la hausse notre prévision initiale pour 2012, avec

un total des investissements en Ile-de-France qui devrait

se situer entre 10 et 11 milliards d’euros.

Trois cessions de plus de 500 millions d’euros ont

boosté le marché

Cette année, le marché de l’investissement en Ile-de-

France a été fortement dynamisé par les très grandes

transactions, et plus particulièrement par celles de plus de

500 millions qui ont fait leur retour au cours de l’été.

De manière générale, c’est avant tout Paris qui attire ces

investisseurs de grande taille, puisque près de 70% des

capitaux y ont été investis. La localisation des trois plus

grandes cessions de l’année illustrent ce propos : QATAR

INVESTMENT AUTHORITY (QIA) s’est porté acquéreur

d’une part, auprès de KANAM de deux actifs de bureaux

en portefeuille : les immeubles « Néo » et « Cité du

Rétiro » pour 622 millions d’euros, et d’autre part, du « 52-

60 avenue des Champs-Elysées » (actuellement occupé

par VIRGIN MEGASTORE) auprès de GROUPAMA pour

un montant estimé autour de 500 millions d’euros. Enfin,

JP MORGAN (pour un fonds asiatique) a acheté auprès

d’EUROSIC le « 52 avenue Hoche » et « Avant Seine »

pour 540 millions d’euros.

Globalement, les cessions sur le segment de plus de 100

millions d’euros sont en hausses et représentent plus de

la moitié des volumes investis sur le territoire francilien

depuis le mois de janvier. Si l’on analyse le niveau de

risque de ces cessions, on peut remarquer que les

investisseurs sont toujours aussi prudents en cette

période de trouble économique. Ils se positionnent en

majorité sur des produits sécurisés voire ultra sécurisés

(respectivement 57 et 28%), en résumé, sur des actifs à

minima sans vacance, et avec des baux d’une durée

d’engagement ferme d’au moins 6 ans au moment de

l’acquisition.

Niveau de risque des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France



Les capitaux des Fonds Souverains sont dominants

Amorcée déjà l’an dernier, le marché de l’investissement a

poursuivi sa ré-internationalisation tout au long de l’année

2012, et les investisseurs internationaux ont représenté

plus de la moitié des capitaux investis depuis le début de

l’année.

Qu’ils soient détenus directement ou indirectement par

l’État, les Fonds Souverains gèrent des actifs financiers

publics (réserves de change, épargne excédentaire ou

revenus de ressources naturelles tel que le pétrole ou le

gaz). Pour investir leurs immenses liquidités, les grands

Fonds Souverains se tournent aussi vers l'immobilier,

réparti en Europe essentiellement entre Londres et Paris.

Le plus important fonds souverain du monde1, NORGES –

que son gouvernement autorise depuis 2011 à investir

dans l’immobilier – avait fait une entrée remarquée sur le

marché parisien l’an dernier par le biais de la création

d’une joint-venture au cours de l’été avec AXA REIM (50%

de 1,4 milliard d’euros). NORGES confirme de nouveau

son intérêt pour Paris cette année en créant de nouveau

une joint-venture, mais avec GENERALI cette fois-ci.

L'assureur dote la joint-venture de cinq immeubles

parisiens d’une valeur de 550 millions d'euros, dont le

fonds de pension norvégien prend 50%. Il a ainsi, au

cumulé, investi plus de 1 milliard d’euros depuis 18 mois

en Ile-de-France.

Enfin, le numéro deux, ABU DHABI INVESTMENT

AUTHORITY (ADIA) s’est porté acquéreur du « 90

boulevard Pasteur » auprès du CREDIT AGRICOLE pour

un montant estimé à 250 millions d’euros.

L’appétit de ces investisseurs, concentré pour l’essentiel

sur la belle pierre parisienne, et sur les meilleurs

emplacements se vérifie de nouveau avec deux

transactions signées sur les Champs Elysées cette année.

Il s’agit des numéros 52-60 vendus à QIA et du numéro

100 acquis par NORGES.

1 D’après le Sovereign Wealth Fund Ranking (Octobre 2012)


Provenance des capitaux investis en France

2012

2009

2007


Et sur les transactions intermédiaires ?

De manière générale, sur cette tranche d’actif comprises

entre 50 et 100 millions d’euros, les capitaux proviennent

majoritairement d’investisseurs domestiques ou du

continent européen.

Si les plus grandes opérations ont été remportées par des

acquéreurs internationaux, le marché des transactions de

taille moyenne reste le terrain de chasse favori des

investisseurs français qui sont à l’origine de plus de 60%

des volumes investis sur cette taille d’actif. La part des

français devient plus importante que celle des étrangers,

liée en particulier au très bon niveau de la collecte des

SCPI en 2012, ce qui leur permet de se positionner sur

des actifs de taille unitaire plus importante que par le

passé.

Les investisseurs allemands – historiquement actifs en

tant qu’acquéreurs – ont été absents au 1er semestre (à

peine 3% des capitaux investis), voire étaient même plutôt

nets vendeurs. Cependant, ils ont fait leur réapparition sur

la seconde partie de l’année, totalisant 13% des capitaux

investis sur le marché francilien. On retiendra ainsi

l’acquisition du siège de l’EXPRESS rue de Châteaudun à

Paris par ALLIANZ ou encore la vente de « Forum 52 » à

Issy-les-Moulineaux à RREEF. En revanche, les fonds

ouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles,

commencent à mettre sur le marché des actifs, comme

l’ont fait KANAM, ou AXA IMMOSELECT avec la vente de

l’immeuble de « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont pour 255

millions d’euros.

Relative stabilité des taux de rendements prime

Les taux de rendement prime sont restés globalement

stables sur les marchés parisiens secondaires et ceux de

la 1ère Couronne.

Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains

cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement

inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisé

sur une longue période et surtout pour des produits de

taille moyenne (50 millions d’euros) présentant les

caractéristiques de l’immeuble « trophée » (situés dans

Paris, en pierre de taille, avec des prestations haut de

gamme).

Par conséquent, nous avons constaté une baisse des taux

de 25 points de base sur les meilleurs marchés parisiens.

Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux de rendement prime

se positionnent dans une fourchette comprise entre

4,50 % et 5,00 %.

Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France



Perspectives : 2013année d’opportunités

L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprisec’est pour quand ?

Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont

été revues à la baisse et selon les économistes, le début

de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue.

En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité

budgétaire battront leur plein pour les ménages et les

entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut

historique) alors que dans le même temps les

perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort

probable que l’un des principaux moteurs de la croissance

française, la consommation, reste atone en raison de la

dégradation du niveau de vie des ménages et des craintes

pour l’emploi. La nécessité d’entamer des réformes

structurelles en France est plus que d’actualité et Moody’s

l’a de nouveau mis en exergue en novembre lors de la

dégradation de la note française.

Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de

conscience de la part des grands organismes comme le

FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est une

erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs. Le

discours a changé ces derniers mois. Oui à la restauration

des comptes publics mais à un rythme moindre pour

sauvegarder autant que possible la croissance

économique.

Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait

preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :

assouplissement des objectifs et des délais de mise en

conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient

« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est perçue

comme étant l’homme malade du monde, et son poids

dans l’économie mondiale rend d’autant plus nécessaire

sa convalescence pour la croissance.

Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité des

entreprises, le pays devant regagner les parts de marché

perdues depuis une dizaine d’années sur les marchés

internationaux. D’ores et déjà quelques signaux ont été

adressés aux entreprises ces dernières semaines : les

négociations sur l’emploi et le contrat de travail entre

syndicats et patronat ont débuté et le gouvernement a mis

en place un crédit d’impôt sans condition pour les

entreprises à hauteur d’environ 20 milliards d’euros. Ce

qu’il reste à savoir est si les négociations aboutiront à un

accord acceptable pour tous d’une part, et si le crédit

d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur donner

l’impulsion nécessaire à la reprise.

Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers

mois de l’année seront toujours marqués par la

stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se

prononcer sur l’évolution au second semestre. En tout état

de cause, si l’activité devait se redresser à la mi année,

les effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi

ou sur l’investissement des entreprises qui chercheront

tout d’abord à restaurer leurs marges.


2013 : la chasse au vide locatif pour lespropriétaires, la chasse aux coûts pour lesentreprises

L’environnement économique dégradé et la hausse du

chômage pourraient impacter le marché de l’immobilier

tertiaire en 2013. L’activité des PME est fortement

corrélée à la conjoncture économique du pays, et les

difficultés financières des entreprises s’en ressentent.

Pour 2013, nous anticipons un niveau de demande placée

en léger repli par rapport à 2012 compris entre 1,9 et 2

millions de m².

Les entreprises revoient leur politique immobilière, et c’est

la nature de la demande qui est en train de muter de

manière profonde. Les entreprises sont entrées depuis 5

ans dans une gestion de crise dominée par des logiques

de réduction de leurs coûts. La majorité des transactions

enregistrées cette année se sont faites dans cette logique-

là. Les demandes resteront essentiellement motivées par

la recherche d’économies et la rationalisation des surfaces

occupées en rassemblant les équipes. Les entreprises

essayeront ainsi de restituer toutes les surfaces non ou

sous-occupées, ou passeront a minima par la recherche

d’un sous-locataire.

Le manque de visibilité sur leur propre résultat d’activité

ne les incite pas à s’engager dans des projets de

déménagement onéreux qui s’accompagnent le plus

souvent d’une réorganisation interne des effectifs de

l’entreprise. Elles s’orientent davantage vers des

renégociations de leurs baux. En forte croissance cette

année, elles occuperont sans aucun doute une part

importante du marché l’année prochaine, facilitées par les

hausses successives de l’ICC. Toutes les opportunités

seront donc exploitées.

Si les renégociations n’aboutissent pas à une issue

favorable, les entreprises envisageront dans un second

temps la relocalisation. Ces dernières devront faire face à

des environnements extrêmement contraints en termes de

coûts et de géographies. Pour des raisons sociales, elles

privilégieront le plus souvent un environnement proche de

leur implantation actuelle, ce qui alimentera les

mouvements endogènes. Les quartiers tertiaires établis,

offrant aujourd’hui des conditions locatives attractives,

pourraient profiter de ce dynamisme, le différentiel de

loyer entre les sites centraux et les sites périphériques

ayant tendance à s’écraser.

Enfin, l’année 2013 pourrait être marquée par quelques

mouvements opportunistes d’entreprises, dans un marché

qui leur est favorable, pour se recentrer dans des

immeubles neufs proches des transports en commun et

directement connectés à la capitale.

Les disponibilités sont abondantes, notamment en 1ère

couronne, et l’offre neuve ne manque pas. A cela s’ajoute

environ 500 000 m² de projets neufs actuellement mis en

chantier en Ile-de-France, livrables d’ici fin 2013, qui

viendront accroître l’offre neuve disponible de certains

secteurs déjà « offreurs ». Dans un marché locatif ralenti,

nous pouvons donc nous interroger sur le délai

d’écoulement de cette offre neuve lorsque, d’après une

étude que nous avons menée, les programmes neufs de

bureaux (hors clé-en-main ou compte-propre utilisateur),

livrés entre 2009 et 2011, étaient commercialisés en

moyenne à 30% au moment de leur livraison, 40% 6 mois

après et à 55% un an après.

Dans ce contexte, les loyers seront toujours sous pression

baissière, en particulier dans les secteurs où l’offre

disponible excède la demande. La résistance de façade

des loyers, jusqu’alors constatée, a commencé à se

fissurer, et les valeurs locatives affichées continueront à

baisser en 2013 alors que les valeurs économiques sont

d’ores et déjà basses. Les mesures d’accompagnement

pourraient même encore s’accentuer au gré des

propriétaires dans certains secteurs « sur-offreurs ».

A La Défense, le redémarrage du marché locatif ne

passera que par le réajustement des valeurs. 2013 devrait

donc être une année de transition, avant un redémarrage

plus marqué en 2014-2015 une fois les corrections de

valeurs réalisées, et l’offre neuve renouvelée. Plus

largement en 1ère couronne, les marchés devraient tirer

leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à des

niveaux de loyers compétitifs.

Dans Paris intra-muros, et dans le Quartier Central des

Affaires en particulier, le manque d’offre devrait maintenir

à un niveau élevé les valeurs locatives « prime » et les

loyers de seconde main des meilleurs produits. Il s’agit

toutefois d’un phénomène isolé et spécifique lié au

manque d’offre qualitative dans ce secteur.


Le retour à un niveau conventionnel ?

Les perspectives du marché de l’investissement pour

2013 devraient s’inscrire au niveau « conventionnel »

observé depuis 10 ans. Nous anticipons donc un volume

investi compris entre 8 et 10 milliards d’euros pour l’an

prochain.

Si d’ordinaire, les premiers mois de l’année sont

relativement calmes, le 1er semestre 2013 pourrait être

une exception. Cette année, les plans d’arbitrages des

investisseurs ont commencé nettement plus tôt que

d’habitude, et devraient se déboucler en début d’année

prochaine.

Dans un contexte politique et fiscale incertain, les

investisseurs restent très prudents dans leurs analyses,

d’autant que les valeurs locatives sont sous pression.

Toutefois, l’attractivité de la place Paris au niveau

européen et la résilience de son marché immobilier sont

autant de facteurs qui continueront d’attirer les

investisseurs du monde entier.

Nous attendons l’arrivée de nouveaux investisseurs

asiatiques, comme les investisseurs coréens et

malaysiens, mais également les compagnies

d’assurances chinoises qui ont récemment été autorisées

à investir dans l’immobilier à l’étranger.

Les investisseurs allemands devraient également être

présents.

Côté investisseurs français, les compagnies d’assurances

devraient toujours être actives sur le marché francilien

pour acquérir des actifs de qualité avec des baux fermes

sur le long terme.

L’appétence des Fonds Souverains pour la place

parisienne pourrait ralentir. Après avoir investi à Londres

et Paris, certains fonds chercheront à investir dans

d’autres marchés « core » européens comme l’Allemagne

ou la Suisse. Ainsi NORGES, toujours avec AXA, a investi

784 millions d’euros en Allemagne en achetant le

« Kranzler Eck » à Berlin et la « Neue Welle » à Francfort

auprès de RBS. Ils ont également acquis, dans le cadre

d’un sale & lease back, le siège de CREDIT SUISSE à

Zurich pour 800 millions d’euros.

En termes de typologie de produits, les acquéreurs vont

sans doute rechercher avant tout des actifs de qualité, aux

rendements sécurisés. Les taux de rendement prime

devraient ainsi se maintenir pour les meilleurs actifs.

L’intérêt des investisseurs « value added » pour les actifs

« secondaires » est réel. Ceci nécessite toutefois que le

marché dispose de biens non « prime » à arbitrer, que

vendeurs et acquéreurs s’entendent sur la valorisation des

actifs, et que ces derniers soient finançables.

Notons que les investisseurs réussissent à trouver des

financements pour les actifs « core ». Concernant les

actifs « value added », les banques n’hésitent pas non

plus leurs clients les plus fidèles et les emprunteurs de

qualité.

Contacts

Virginie HouzéDirecteurDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 15 [email protected]

Sophie BenaïnousResponsable EtudesDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 85 [email protected]

Manuela MouraConsultanteDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 85 [email protected]

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Le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan et perspectives 2013