Le marché des bureaux en région lyonnaise - Bilan & Perspectives 2013

Le marché des bureaux en région

lyonnaise

Bilan & Perspectives 2013

2 Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013


Edito

Economie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip »finalement c’est oui en Europe …

Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives

de décembre 2012, les perspectives économiques de la

zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année

qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision,

au contraire. 2012 est le résultat logique d’une

mécanique d’évènements économiques et financiers qui

agitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les

économies de la zone Euro au « double-dip » en 2012.

L’Acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et

trouve son apogée en 2008 avec la faillite de Lehman

Brothers. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en

récession des pays développés. Les Etats mettent en

œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques

« d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une

forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise

financière « privée » est également contrée par la prise

en charge par certains états de la dette toxique des

banques (comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un

certain succès de ces politiques volontaristes

coordonnées avec un rebond de la croissance

économique en 2010. Pour autant cette embellie est de

courte durée puisqu’immédiatement suivie par la crise

des dettes souveraines Européennes (Irlande et Grèce

tout d’abord puis Espagne, Portugal et Italie) suite à

l’explosion des dettes des Etats. Finalement l’acte 4

commence quand, sous l’impulsion des acteurs de la

finance mondiale, des grands organismes internationaux

(FMI, OCDE) et de l’Europe, les pays « périphériques »

mettent en œuvre des politiques d’austérité extrêmement

sévères.

Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance

était connu a priori, l’impact sur les économies en a été

largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur

que provient la situation actuelle des pays européens.

En effet, dans un premier temps l’équation

communément admise était que la réduction d’1 point de

PIB du déficit structurel entrainait une baisse de la

croissance d’1/2 point. Au mois d’octobre dernier, le FMI

est revenu sur cette analyse reconnaissant que l’impact

des mesures d’austérité a été très clairement sous-évalué

et que le coefficient de réduction de la croissance n’était

pas de 0,5 mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays

du Sud de l’Europe sont de nouveau entrés en récession,

subissant l’engrenage de la « trappe à austérité » :

attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des

indicateurs d’activité et de confiance, chômage,

récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et

finalement entrainement des autres pays de la zone Euro

dans le « double-dip ».

Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance

économique est patent dans la zone Euro (stagnation

puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des

situations extrêmement contrastées d’un pays à l’autre :

croissance dans les pays du Nord et en Allemagne,

récession au Sud et la France dans une position médiane

à 0. Cet environnement dégradé a entraîné une chute

rapide des indicateurs de climat des affaires et d’activité

dès le printemps dans les pays « du centre ».

En effet, en matière de commerce international, les

premiers clients des entreprises Européennes restent

avant tout Européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe

représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la

France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la

récession d’une partie des pays européens ne pouvait

pas ne pas impacter leurs partenaires économiques, et

c’est le cas cette année.

Ces dernières semaines, la publication des chiffres du

PIB européen, bien que moins mauvais que prévu,

confirme la récession et les prévisions pour le 4e

trimestre laissent entrevoir une nouvelle détérioration.

Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,

l’actualité financière a également été chahutée cette

année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau

avoir lieu cet été sur les marchés financiers à propos des

dettes souveraines des pays périphériques. Au mois de

juillet de nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de

l’Euro, et la forte hausse des taux espagnols ont amené

la BCE à prendre des positions affirmées qui ont ramené

une certaine forme de calme sur les marchés financiers.

En parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle

III pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans

pré-existants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en

raison du durcissement des conditions d’accès à la dette

pour l’ensemble des acteurs économiques.

Dans ce panorama européen, la France occupe une

position médiane. Le PIB stagne depuis 1 an, mais

l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs

de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais

moins que la moyenne européenne. La situation de

l’emploi se détériore mois après mois, mais avec de

fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la France,

en dépit de sa dette élevée et de la dégradation de sa

notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s en

novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement

bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille


entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0

compte tenu de l’inflation).

… qui connaît un impact relativement limité sur lemarché lyonnais

L’année 2012 a subi les effets conjugués de la pénurie

d’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme des

grands utilisateurs. Dans un contexte économique

incertain, le volume global de la demande placée sur

l’année devrait être en nette diminution par rapport à la

très bonne année 2011. Cependant, une transaction

supérieure à 20.000 m² est attendue dans le dernier

trimestre, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le

retard pris par le marché.

Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nous

prévoyons donc une contraction de la demande placée

sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160.000 et

180.000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise.

Le marché locatif lyonnais cette année a été marqué par

une baisse des transactions de grande ampleur, avec un

recentrage fort sur le segment des opérations moyennes

(1.000 à 3.000 m²), situation assez typique des années

de conjoncture difficile. Pour autant, la seule explication

n’est pas à trouver dans le contexte économique mais

aussi dans la situation de pénurie d’offre dans les

marchés du cœur de Lyon. Les secteurs centraux

atteignent des niveaux de vacance très faibles, comme la

Part-Dieu qui se situe à 2,2%, et la disponibilité de

grandes surfaces neuves y est encore plus restreinte. Ce

manque d’offre impacte directement l’activité des grandes

surfaces et maintient élevées les valeurs locatives du

centre-ville.

En ce qui concerne le marché de l’investissement, les

volumes engagés jusqu’à maintenant sont comparables à

ceux de l’année passée et 2012 devrait rester dans

l’épure de 2011 autour de 800 m€.

En matière d’investissement, on peut retenir pour l’année

écoulée, que le marché a fait preuve d’une bonne

résistance et a continué à attirer les investisseurs.

Toujours essentiellement aux mains des investisseurs

français, le marché lyonnais reste un territoire de

prédilection pour les SCPI françaises qui y trouvent la

maturité, la profondeur et la stabilité qu’elles recherchent.

Par contre, en raison du manque de produits de

dimension « internationale », Lyon n’a pas su capter la

demande des investisseurs internationaux. Bien que la

majorité des investisseurs reste toujours focalisée sur les

investissements sécurisés, on retient néanmoins que la

part des investissements sur des produits en risque a

progressé cette année.


Lyon : entre

attentisme et

nouveaux besoins

des utilisateurs

Le marché tertiaire Lyonnais est un

marché aux fondamentaux solides.

Néanmoins, dans un contexte

économique difficile, le marché

tertiaire lyonnais subit l’impact du

manque de transactions sur le

segment des grandes surfaces.

La demande placée en manque de grandestransactions

Le marché a enregistré une baisse de 20% à la fin du

3ème trimestre. 24 transactions de plus de 1.000 m² ont

été enregistrées cette année et représentent 46% du total

des surfaces consommées. Notons qu’en période de

crise, le segment « mid-market » (surfaces entre 1.000 et

3.000 m²) a un poids plus important sur le marché. 2009

a été l’année la moins performante de ces 5 dernières

années, et alors que la part du « mid-market » oscille

entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près

de 30% cette année-là. L’année 2012 suit le même

chemin en affichant à la fin du 3ème trimestre 29% des

volumes transactés sur ce type de surface.

Les transactions sur les très grandes surfaces

(supérieures à 3 000 m²) font donc défaut cette année et

le chiffre global de la demande placée s’en ressent

fortement.

A quoi est dû ce manque de grandes transactions ?

Quelles sont les raisons qui freinent les grands

utilisateurs dans leurs démarches immobilières ?

Les grands utilisateurs prennent davantage le temps de

la réflexion et les délais de décision sont plus longs

qu’auparavant. Cependant cette seule remarque ne peut

expliquer le manque flagrant de grandes transactions. En

effet, même si les directions immobilières prennent le

temps de la réflexion, le nombre et le volume de

demandes reste important ; alors que traditionnellement,

plus la surface recherchée est importante plus l’utilisateur

a tendance à rechercher une surface neuve.

Actuellement, le marché lyonnais peine à répondre ce

type de demandes car il fait face depuis plusieurs

trimestres à une importante pénurie d’offres neuves et

notamment sur les grandes surfaces et sur les secteurs

les plus prisés. Prenons l’exemple de la Part-Dieu où

seuls 9.000 m² de surfaces neuves sont ou seront

disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en moyenne ce

sont près de 25 000 m² qui sont commercialisés sur des

immeubles neufs chaque année. En attendant les

lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu

subit un manque de grandes surfaces, ce qui est d’autant

plus vrai pour le neuf. Le taux de vacance du secteur se

situe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, devant Londres

West End à 4,2% et Paris CBD 5%.

Le manque de grandes transactions résulte finalement

plus d’un manque d’offre adapté que d’une réelle

absence de demande.

En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les

secteurs les plus recherchés du centre de Lyon, les

grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs.

Quelques grandes transactions sont attendues,

notamment sur des immeubles en pré-commercialisation.

Une offre qui s’érode

L’offre locative a diminué de 20% sur les douze derniers

mois. Notons que l’offre immédiate de seconde main

baisse de 15% alors que l’offre immédiate neuve diminue

de près de 28%.

Les demandes sur les surfaces neuves étant plus

importantes, notamment sur les grandes surfaces, ce

type de bien trouve rapidement preneur et notamment sur

les secteurs recherchés.

Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations

continuent d’être importantes : près de 40% des surfaces

aujourd’hui en cours de construction ont d’ores et déjà

trouvé preneur et les négociations en cours confirment

clairement cette tendance.

Cependant la situation demeure différente d’un secteur à

l’autre bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve

en-dessous de la moyenne régionale.


Penser le coût immobilier d’une manière globale

Le coût immobilier ne doit pas être réduit simplement au

loyer. Les Directeurs Immobiliers considèrent depuis

quelques temps déjà le coût immobilier en coût complet.

Saviez-vous que le coût complet d’utilisation d’un

immeuble de bureaux s’élève en moyenne entre 8 et 12

% du total des charges d’exploitation d’une entreprise ?

L’environnement de travail est donc la cible évidente

d’une stratégie de réduction des coûts. Mais pour gérer

efficacement les coûts globaux d’utilisation, il convient

d’avoir une image claire de toutes leurs composantes et

comprendre quels compromis peuvent être faits entre

coût par mètre carré et coût par occupant (en équivalent

temps plein).

Les immeubles neufs, bien qu’ayant des valeurs locatives

au mètre carré plus élevées, restent totalement attractifs

face aux autres immeubles moins récents actuellement

sur le marché dont le coût immobilier par poste de travail

par an peut être 20% supérieur celui d’un immeuble

neuf. L’efficience des surfaces et la performance

énergétique des nouveaux immeubles permet une

réflexion globale des coûts et rend obsolète la simple

notion de prix au mètre carré.

Jean-Pierre Buisson – Directeur Régional Ernst and

Young – l’avait évoqué en tant qu’invité de notre table

ronde au Forum Jones Lang LaSalle 2011 : « Je crois

qu’il faut complètement oublier cette notion de loyer au

mètre carré, il faut travailler au prix par poste.

Effectivement on peut afficher des tarifs officiels de 280

euros du mètre carré, et bien je peux confirmer qu’à Lyon

nous avons stabilisé les coûts : j’ai un coût global de mon

immobilier qui est resté le même»

C’est pour cela que la notion de prix par mètre carré est

restrictive. Bien qu’il reste un indicateur important, il ne

doit pas à lui seul guider une décision aussi importante

que l’emplacement choisi par une entreprise. Une

localisation inadaptée peut mettre en péril la pérennité

d’une société ou son développement. Les salariés

doivent trouver un avantage à une re-localisation de leur

entreprise, un intérêt, car ils passeront sans doute à plus

de temps dans les transports. Il devient difficile pour

certaines sociétés qui décident de délocaliser uniquement

dans une logique financière de conserver les talents qu’ils

avaient attiré. Il ne faut pas oublier que le « bureau »

n’est plus uniquement un lieu où l’on travaille, mais un

lieu où l’on vit. C’est un véritable atout de management

pour une entreprise.

Michel Lagrave, Direction du Développement chez Jones

Lang LaSalle en parle lors de notre Forum 2012 : « Enfin,

vous avez parlé tout à l’heure de localisation

géographique : c’est très important. Souvent, les chefs

d’entreprise, pour des raisons économiques, ont toujours

tendance à délocaliser un peu trop loin et ça, il faut

s’arrêter un petit moment sur le sujet pour bien peser

l’effet que ça peut induire et raisonner en « coût global

immobilier ».

Pascale CHASTAING-DOBLIN, Associée Membre du

Comité Exécutif de Deloitte France, Responsable des

Ressources Humaines lors de notre dernier Forum:

« D’abord, un attachement profond à ce site de Neuilly,

pour plusieurs raisons, trois raisons principales : d’abord,

son accessibilité assez extraordinaire – on est sur la ligne

1 du métro parisien, qui est une ligne extrêmement

pratique – ; on est quand même au cœur d’une cité, on

est au cœur d’une ville, donc il y a un certain nombre de

restaurants et de cafés, autour, qui vivent quasiment

uniquement de la proximité de ces locaux de Deloitte. Et

puis, un dernier élément fort : il est ressorti de toutes nos

analyses que cette localisation, par rapport à nos grands

concurrents, que je ne citerai pas, mais qui sont

beaucoup implantés à La Défense, était un atout en

matière d’attraction et de rétention des talents. »


Le marché lyonnais

de l’investissement :

une place européenne

à investir

Dans un contexte économique agité,

la reprise demeure fragile, mais

l’optimisme semble de mise sur le

marché lyonnais.

Le marché lyonnais demeure le terrain de jeu desinvestisseurs français

Après un redémarrage confirmé en 2011, le marché

lyonnais atteint les 334 millions d’euros investis à la fin du

troisième trimestre 2012, soit une légère baisse de 3%

par rapport à fin septembre 2011.

Compte tenu d’une situation saine du marché locatif

lyonnais et de l’attrait des investisseurs pour la

métropole, nous assistons depuis maintenant plus d’un

an au retour des investissements spéculatifs permettant

ainsi de faire diminuer la pression sur l’offre et surtout de

satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur

proposer des immeubles BBC et HQE.

Les acteurs français restent clairement majoritaires sur le

territoire lyonnais. Les SCPI, qui bénéficient d’un niveau

de collecte toujours important auprès du public, trouvent

à Lyon un marché attractif et mature dont les actifs

correspondent à leur cible d’investissement.

Les investisseurs français occupent une position

dominante sur le marché lyonnais et ce depuis

maintenant quelques trimestres.

Pour autant Lyon est une métropole dynamiquedont le marché tertiaire présente les atoutssusceptibles de capter l’intérêt des investisseursinternationaux

L’agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce

à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui

s’appuie sur un développement local très dynamique,

alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseurs

sont face à un marché immobilier aux fondamentaux

sains et solides.

Entre son climat économique favorable, ses grands

projets en cours, et sa culture de l'innovation, le tissu

économique lyonnais est propice à l'implantation

d'entreprises. Les entrepreneurs l'ont bien compris. Le

magazine L'Entreprise désigne d'ailleurs Lyon comme la

meilleure grande ville de France pour créer sa société, et

cela depuis 5 ans. Avec des projets innovants et

ambitieux sur le quartier d’affaires de la Part-Dieu,

l’agglomération lyonnaise s’affirme depuis quelques

années comme une réelle alternative à Paris pour

implanter et développer son entreprise mais également

pour investir.

Les investisseurs nationaux et européens ne s’y sont pas

trompés. Lyon est une métropole dynamique et une place

tertiaire désormais influente. La région lyonnaise se place

en 3ème position après Londres et Paris en matière

d’investissement étranger (source Aderly). Avec un PIB

dépassant les 188 milliards en 2011, la région est 5ème

au rang européen et la 3ème région européenne en

matière d’accueil d’implantations internationales.


Deuxième concentration de centres de décision et

second parc tertiaire français après Paris, l’agglomération

lyonnaise offre près de 5,5 millions de mètres carrés

tertiaire dont plus de 1 million sur le seul quartier de la

Part-Dieu. a

Dans la compétition européenne et la recherche de la

sécurité des investissements, le marché de bureaux

lyonnais offre un profil attractif pour les investisseurs

internationaux .

- Avec 265 000 m² placés en 2011 Lyon atteint des

niveaux d’activité comparables à d’autres capitales

européennes.

- Lyon a su conserver et développer les fonctions

tertiaires au sein de son territoire de par son

attractivité et sa stratégie tertiaire métropolitaine.

Cette diversification lui offre la capacité de résistance

aux aléas économiques (en comparaison à l’évolution

constatée dans d’autres villes majeures).

- La demande placée annuelle représente en moyenne

5% du parc, un niveau comparable à celui enregistré

à Paris.

- Les valeurs locatives restent maîtrisées et

compétitives par rapport à Paris et aux autres

grandes villes européennes

- Lyon n’est pas un marché spéculatif, il est maitrisé et

progresse en termes de valeur locative en parallèle

avec l’amélioration de la performance des immeubles

(normes internationales, HQE, BBC…)

- Ce marché est lié à une excellente coproduction

entre les différents acteurs de la chaine de

l’immobilier, à savoir, les promoteurs, les

opérateurs…

Le principal quartier d’affaires de Lyon, la Part Dieu

bénéficie d’un positionnement géographique, que l’on

peut qualifier d’hyper centre. Le quartier est le « hot spot

économique » de Lyon, lieu prioritaire pour les utilisateurs

et la porte d’entrée des investissements sur

l’agglomération. Construit autour de la Gare TGV en

liaison directe avec Paris et l’Europe, le quartier accueille

aujourd’hui plus de 2 200 entreprises employant plus de

50 000 salariés.

Ce quartier, qui compte de grands immeubles et

concentre de grandes entreprises, offre les

caractéristiques d’un marché international, mais doit

aussi relever le défi de son offre :

- plus de 50% du parc tertiaire de la Part-Dieu a été

construit avant 1990 et seulement 30% du parc de la

Part-Dieu répond aux dernières normes

internationales.

- sur ce million de mètres carrés, plus d’un tiers est

composé d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH), soit

environ 315 000 m² et plus de 90% de ces IGH ont

été construits avant les années 80

- le taux de vacance du secteur Part-Dieu est le plus

bas d’Europe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe,

devant Londres West End à 4,2% et Paris QCA 5%.

Dans ce secteur seuls 9 000 m² de surfaces neuves sont

ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en

moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont

commercialisés sur des immeubles neufs chaque année.

En attendant les lancements et les livraisons, le marché

de la Part-Dieu subit un manque de grandes surfaces, ce

qui est d’autant plus vrai pour le neuf.

Ainsi, actuellement, le marché de l’investissement

lyonnais reste une place à ré-investir par les investisseurs

internationaux par manque d’offre adaptée (grands

immeubles prime) alors que les signaux objectifs de

l’attractivité de la ville sont nombreux.


Perspectives

L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprisec’est pour quand ?

Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont

été revues à la baisse et selon les économistes, le début

de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue.

En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité

budgétaire battront leur plein pour les ménages et les

entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut

historique) alors que dans le même temps les

perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort

probable que l’un des principaux moteurs de la

croissance française, la consommation, reste atone en

raison de la dégradation du niveau de vie des ménages

et des craintes pour l’emploi. La nécessité d’entamer des

réformes structurelles en France est plus que d’actualité

et Moody’s l’a de nouveau mis en exergue en novembre

lors de la dégradation de la note française.

Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de

conscience de la part des grands organismes comme le

FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est

une erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs.

Le discours a changé ces derniers mois. Oui à la

restauration des comptes publics mais à un rythme

moindre pour sauvegarder autant que possible la

croissance économique.

Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait

preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :

assouplissement des objectifs et des délais de mise en

conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient

« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est

perçue comme étant l’homme malade du monde, et son

poids dans l’économie mondiale rend d’autant plus

nécessaire sa convalescence pour la croissance.

Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité

des entreprises, le pays devant regagner les parts de

marché perdues depuis une dizaine d’années sur les

marchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux

ont été adressés aux entreprises ces dernières

semaines : les négociations sur l’emploi et le contrat de

travail entre syndicats et patronat ont débuté et le

gouvernement a mis en place un crédit d’impôt sans

condition pour les entreprises à hauteur d’environ 20 mds

d’Euros. Ce qu’il reste à savoir est si les négociations

aboutiront à un accord acceptable pour tous d’une part, et

si le crédit d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur

donner l’impulsion nécessaire à la reprise.

Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers

mois de l’année seront toujours marqués par la

stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se

prononcer sur l’évolution au 2e semestre. En tout état de

cause, si l’activité devait se redresser à la mi année, les

effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi ou

sur l’investissement des entreprises qui chercheront tout

d’abord à restaurer leurs marges.

Quel marché locatif à Lyon en 2013

La baisse de l’activité locative constatée en 2012 ne

signifie que les grands utilisateurs ont déserté le marché

lyonnais. Ainsi des demandes prospectives significatives

sont enregistrées en provenance aussi bien de grands

groupes que des PME/PMI régionales. Ces entreprises

s’inscrivent à plus de 80 % dans des immeubles neufs ou

à construire.

Les besoins existent mais dans un contexte économique

défavorable, les entreprises se donnent le temps de la

réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projet

immobilier. Cela entraine des reports de décisions et

parfois des changements de stratégie. La diversité du

tissu économique lyonnais permet de faire face à ce type

de conjoncture. En effet, certains secteurs moins

impactés par la crise soutiennent l’activité sur le marché

tertiaire lyonnais.

Dans un monde en perpétuel mouvement, rendu de plus

en plus complexe car intégrant des enjeux

technologiques, financiers, humains, environnementaux,

l’immobilier devient un véritable outil au service du

management des entreprises.

Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la

qualité des offres et des prestations. Les bâtiments

énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse

Consommation (BBC) devient une évidence en

s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges.

Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de

seconde main non restructurés ne sont plus adaptés.

Aujourd’hui on s’aperçoit que les grandes entreprises qui

se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvant

atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir un

service associé de restauration pour traiter l’aspect

social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit

être pris en compte dans la définition des futurs projets.

Un bâtiment de bureaux n’est plus uniquement un lieu de

travail, il est aujourd’hui porteur de sens et s’articule

autour de plusieurs points :


.

- La volonté de brasser les populations, de mettre

ensemble des opérationnels et des activités plus

corporate dans un cadre environnant attractif ;

- La charte d’aménagement est une démarche que

lancent de nombreuses entreprises. Cette charte va

porter les valeurs, développer les typologies

d’espaces, mettre en avant les lieux de vie et de

rencontre, s’adapter à des technologies et proposer

des services adaptés. C’est vraiment l’outil essentiel

du management ;

- Tous les projets réussis nécessitent un

accompagnement très important tout au long du

projet, une conduite du changement très proche des

collaborateurs, mais surtout très proche du

management.

Autour de 800 M€ de transactions en 2012, quellesprévisions pour 2013 ?

Le marché lyonnais reste très actif en volume, signe que

l’agglomération lyonnaise conforte sa place de seconde

métropole française de l’investissement après l’Ile de

France. En dehors de l’Ile de France, Lyon capitalise plus

de 30 % des investissements en région et en 2011, les

surfaces louées où vendues aux entreprises sont

supérieures aux cumul des marchés marseillais et

toulousain.

Pour autant la pénurie d’actif prime à la vente pénalise

encore le marché lyonnais, cette tendance devrait

d’ailleurs se poursuivre sur l’année 2013.

Cette année le marché lyonnais de l’investissement est

maitrisé à la vente comme à l’acquisition par les

investisseurs français, notamment les SCPI dont la

collecte est en constante augmentation.

Cependant, nous pouvons sentir les prémisses de la

réapparition prochaine des investisseurs internationaux.

Le retour des fonds allemands est d’ailleurs attendu sur le

début de l’année 2013. L’arrivée de nouveaux

investisseurs internationaux (hors Europe) pourrait

bouleverser le panorama des investisseurs présents

actuellement sur la métropole lyonnaise.

Lyon est une ville où les valeurs locatives sont stables et

hiérarchisées, progressent en fonction de l’évolution

techniques des immeubles. Le taux de vacance est bien

maitrisé, sans exposer les investisseurs ; le tissu

économique reposant sur l’industrie vient asseoir une

dynamique de succès sécurisant les investisseurs

notamment d’origine Allemandes et Anglos Saxone. le

profil de la Métropole lyonnaise se retrouvant dans celui

des villes allemandes.

Les investisseurs restent également frileux quant à

investir sur des projets spéculatifs. Peu de banques

acceptent de financer ce genre de projets, ce qui rend la

situation d’autant plus compliqué sur le marché…de

l’investissement mais également locatif.


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Directeur Jones Lang Lasalle (Lyon)

55 Avenue Maréchal Foch

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69006 Lyon

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69006 Lyon

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