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LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ÉTUDE ANNUELLE CBRE | DÉCEMBRE 2011

Etude logistique.activites 2011

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Etude annuelle logistique et activités.

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Page 1: Etude logistique.activites 2011

LA LOGISTIQUEET LES LOCAUX D’ACTIVITÉSEN FRANCEÉTUDE ANNUELLECBRE | DÉCEMBRE 2011

Page 2: Etude logistique.activites 2011

N°1 MONDIALDU CONSEIL EN IMMOBILIERD’ENTREPRISEBureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels

2010 CHIFFRES CLÉSFRANCE114,6 M€ CA730 SALARIÉS*37 IMPLANTATIONS30 BUREAUX EN RÉGIONS

* Hors franchisés

EXPERTISE

GESTION

GESTION DEPORTEFEUILLES

LOCATIFS

CONSEIL AUX ENTREPRISESPRÉSENTES A L’ÉTRANGER

CONSEIL

MARKETINGINGÉNIERIEFINANCIÈRE

STRATÉGIE IMMOBILIÈREDES ENTREPRISES

AUDITTECHNIQUE

INVESTISSEMENT

ASSISTANCE ÀMAITRISE D’OUVRAGE

CONSEIL ENCOMMERCIALISATION

ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE

CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITIONCLIENTS PRIVÉS

CONSEIL ENIMPLANTATION

Lille

Nancy

Rennes

Nantes

Toulouse

Montpellier

Nice

Marseille

Avignon

Grenoble

Annecy

Bordeaux

Lyon

Aix-en-Provence

Région Parisienne

Mulhouse

Sophia Antipolis

Le Havre

Brest

Caen

Clermont-Ferrand

Chambéry

DijonBesançon

Strasbourg

MetzRouen

BloisTours

Vannes

Bourgoin Jallieu

CONTACTS

LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉSDidier MALHERBE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02

ÉTUDES ET RECHERCHEAurélie LEMOINE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00

Achevé de rédiger le 1er décembre 2011 par le département Études et Recherche de CBRERédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard

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LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUEEN FRANCE

INTERVIEWS

LE MARCHÉ DES LOCAUXINDUSTRIELS EN EUROPE

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CONTEXTE ÉCONOMIQUE

SOMMAIRE

13

L’environnement économique des marchés de la logistique etdes locaux d’activités a été contrasté en 2011. Après un 1er

semestre bien orienté, les entrepreneurs dans l’industrie, lecommerce de gros et le transport de marchandises ont rapportéà partir de l’été une nette dégradation du climat des affaires etdes perspectives d’activités. 2012 s’annonce comme unexercice délicat car la demande adressée aux chefs d’entreprisesdevrait pâtir de la réduction des perspectives économiques enFrance et dans le monde. À ce titre, les prévisions d’évolutionde la consommation des ménages se sont détériorées.

• Le climat des affaires dans l’industrie manufacturière aévolué continuellement au-dessus de sa moyenne de longuepériode, de septembre 2010 à juillet 2011. Au 1er semestre2011, il a été plus favorable qu’en 2010. Si la trésorerie nes’est pas sensiblement améliorée, les défaillancesd’entreprises dans l’industrie ont, en revanche, reculé demanière sensible pendant cette période. Après + 5,1 % en2010, la production industrielle en France progresserait de+ 2,9 % en 2011, un rythme plus important que prévu, mais

2

ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉSEN ILE-DE-FRANCE

LEXIQUEZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIESEN ILE-DE-FRANCE

17

2014

PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE

Moyenne de longue 2010 (p) 2011 (p) 2012 (p)période 1980-2010

Croissance mondiale + 3,4 % + 5,1 % + 4,0 % + 4,0 %

Commerce mondial + 5,7 % + 12,8 % + 7,5 % + 5,8 %

PIB + 1,8 % + 1,4 % + 1,6 % + 0,7 %

Production industrielle + 0,0 % + 5,1 % + 2,9 % + 1,1 %

Consommation des ménages + 2,0 % + 1,3 % + 0,7 % + 0,9 %

Taux d’utilisation des 85,4 % 77,2 % 83,4 % 82,8 %capacités de production

Sources : INSEE, Oxford Economics, FMI

p : prévision

Source : INSEE

CLIMAT DES AFFAIRES DANS L’INDUSTRIE MANUFACTURIÈRE ET LE COMMERCE DE GROS(Base 100=moyenne de longue période)

qui ne permet toujours pas de retrouver le niveau deproduction d’avant-crise (la production industrielle avait chutéde - 13 % en 2009). L’accroissement de la productionpourrait décélérer en 2012. Dans cette perspective, le tauxd’utilisation des capacités de production devrait légèrementdiminuer ;

• L’activité et la trésorerie dans le commerce de grosont été satisfaisantes au 1er semestre 2011. À cet égard, lecommerce de produits agricoles a observé une tendanceparticulièrement favorable. Une nette détérioration de laconfiance des entrepreneurs et des perspectives estintervenue en septembre ;

• Dans le transport de marchandises, le climat conjoncturels’est amélioré au 1er semestre 2011 par rapport à 2010.Les défaillances d’entreprises sont toutefois restéesnombreuses. La conjoncture s’est repliée à partir du moisd’août, mais moins brutalement que dans l’industrie et lecommerce de gros.

60

70

80

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100

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130

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Industrie manufacturière Commerce de gros

LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉSET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE

18

15

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LALOGISTIQUEETLESLOCAUXD’ACTIVITÉS

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AN

CE LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE

Un 1er semestre dans la continuité de fin 2010

L’activité économique a ralenti partout en Europe, marquée par la crise desdettes souveraines. Par effet de contagion, l’ensemble des indicateurséconomiques a été impacté, avec notamment des carnets de commandesqui se sont dégradés et des conséquences sur la production industrielle. Faceà ces incertitudes économiques, les indicateurs conjoncturels resteront volatilsà court terme.

Après un bon redémarrage au cours du 2nd semestre 2010, lademande placée s’est stabilisée début 2011, malgré des situationstrès hétérogènes selon les marchés. Comparativement, fin 2010,certaines villes ont connu une forte croissance de leur volume placé, commeà Varsovie, Budapest et, dans une moindre mesure, Paris, constrastant avecceux de Dublin, Amsterdam, Rotterdam et Prague qui enregistrent toujoursune baisse de l’activité.Dans certains pays, les utilisateurs ont pu profiter d’un ajustement des valeurslocatives pour passer d’une implantation vieillissante à des entrepôts plusmodernes et performants. Le marché est donc toujours polarisé par lesentrepôts de bonne qualité, là où l’offre se raréfie. Par conséquent, lesacteurs tendent à se positionner en amont des opérations, d’où une haussedes pré-commercialisations.

En Allemagne, la demande placée a augmenté au cours du 1er semestre2011 par rapport à la même période l’an dernier, grâce au rebond plusrapide qu’ailleurs en Europe de l’économie nationale (qui a de nouveauralenti depuis). Le marché de Varsovie a performé, enregistrant une haussede 70 % des volumes placés par rapport à 2010. Il en est de même àBudapest, grâce à une succession de grandes transactions depuis le débutde l’année et malgré un 2ème trimestre plus calme. Citons égalementHelsinkiqui a profité du rebond de la production industrielle et des exports. ÀLisbonne, le 1er semestre a également été bon, notamment grâce à unetransaction majeure.Le marché des entrepôts danois (essentiellement celui de Copenhague) n’apas encore bénéficié des retombées du dynamisme économique en lienavec le bon niveau d’exportations, mais les perspectives sont plutôt bonnes.À Rotterdam, la demande placée est restée modeste au cours du1er semestre, mais la rénovation du port attire de plus en plus d’utilisateurs.ÀMadrid, le marché est en souffrance avec un climat économique des plusmoroses. La demande est quasiment à l’arrêt et le stock augmente.

Les loyers « prime » sont stables sur l’ensemble de la zone Europe. L’indicedes loyers CBRE UE-15 demeure à 7,5 % en deçà du pic de mi-2008,mais n’enregistre qu’une baisse de - 0,2 % sur 12 mois. Une part croissantede l’activité portant sur des locaux de meilleure qualité, les loyers moyens(calculés sur la base des transactions réalisées) tendent à augmenter plusfortement que l’indice (calculé sur la base des valeurs « prime ») et plusencore par rapport aux surfaces de seconde main.Les marchés qui connaissent des pressions à la baisse sontessentiellement concentrés en Europe du Sud – comme en Espagne, auPortugal et en Grèce – mais aussi en Irlande ainsi que quelques petitsmarchés de l’Europe de l’Est. Les loyers sont stables dans la plupart desmarchés bien établis, tels que la France, la Belgique et le Royaume-Uni.D’autres voient leurs valeurs locatives légèrement augmenter, à l’image decertaines régions allemandes, des Pays-Bas et des pays nordiques.

Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2011est disponible sur www.cbre.eu/research

ÉVOLUTION DE L'INDICE MOYEN DES LOYERS UE-15*

* indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villesdes pays de l'Union Européenne

Source : CBRE

140

155

170

185

200

215

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Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle

sept

-11

mar

s-11

sept

-10

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s-10

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-09

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s-09

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-08

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s-08

sept

-07

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s-07

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-02

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sept

-01

- 10 %

- 5 %

0 %

5 %

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20 %

VARIATION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS /ENTREPÔTS EN EUROPE

Source : CBRE

- 25 %

- 20 %

- 15 %

- 10 %

- 5 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

1S 11100908

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RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCESUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

Grand Sud12 %

Grand Sud-Ouest3 %

Bourgogne / Franche-Comté2 %

Normandie2 %

Grand Est3 %Ouest4 %

Ile-de-France37 %

Couloir rhodanien19 %

Grand Nord17 %

Grand Centre1 %

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LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE

Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 5 000 m²(toutes classes : A, B, C, frigorifique et messagerie).

Marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine,l’année 2011 a montré un marché logistique contrasté, avançant àplusieurs vitesses. L’Ile-de-France a tiré son épingle du jeu, tandisque les autres régions ont mis du temps à se redynamiser. Elles sesont finalement relevées au fil des trimestres, pour atteindre des niveauxsatisfaisants à la fin de l’année. En outre, le renouvellement desdisponibilités, dont l’obsolescence ne cesse de croître, s’avère deplus en plus difficile, ce qui entraîne une mutation des demandes et uneévolution indispensable du marché.

Croissance des exigences qualitatives et géographiquesAlors que les demandes exprimées sont restées à un niveau assez bas en2010, après une année 2009 particulièrement dynamique, elles ont bienrepris en 2011, notamment au 1er semestre. Malgré un contexteéconomique anxiogène, marqué pendant l’été par l’aggravation de lacrise de la dette souveraine et le recul brutal de l’activité française,le marché s’est bien tenu au 2nd semestre. Aucun ralentissement majeurdans les demandes exprimées ne s’est fait sentir.

Le degré d’exigence des utilisateurs a continué de s’accroître. Faceà un recul de l’offre de qualité et à un besoin en produits plus pointustechniquement et individualisés, ces derniers choisissent davantage de setourner vers des bâtiments clés-en-main. En outre, la localisation esttoujours un critère de choix très important : la proximité des centresurbains (bassins de production et de consommation) est de plus en plusnécessaire, au détriment des entrepôts trop éloignés, même « repricés ».

Les acteurs de la grande distribution, en recherche permanented’optimisation de leurs surfaces, et les chargeurs ont animé le marché en2011. Les premiers ont surtout réfléchi à se positionner sur de grands volumes,les seconds sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions.

Repositionnement du marché sur la « dorsale » logistiquefrançaiseLa demande placée sur les 3 premiers trimestres 2011 s’élève à1 613 500 m² en France. Elle augmente de 8 % par rapport à lamême période en 2010. Suivant la tendance engagée depuis2009, le marché a essentiellement été porté par l’Ile-de-France, etce jusqu’au début de l’année. Les principaux secteurs régionauxont été plus longs à se relever mais, après deux années d’atonie,ont retrouvé un certain dynamisme à partir du 2ème trimestre. Lemarché logistique français retourne donc à un schéma plustraditionnel, en se repositionnant petit à petit sur l’axe Nord/Sud.Toutefois, avec 37 % des volumes commercialisés sur les 9 premiersmois de 2011 (contre 20-25 % lors des années d’avant-crise), lepoids de l’Ile-de-France reste non négligeable.

Un peu partout en France, un certain nombre d’opérations est,depuis plusieurs mois déjà, en cours de négociation ou demontage.Elles pourraient se concrétiser au mieux d’ici la fin de l’année,voire courant 2012. Les perspectives de réalisation des projetsrestent encore incertaines et dépendent plus que jamais del’évolution de la conjoncture économique.

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE(Enmillions dem²)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

9M 11100908

Demande placée (dans l'année)

Offre immédiate (en fin de période)

Estimation fin d'année

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCESUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En nombre)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

10 000 - 20 000 m2

32 %

> 50 000 m2

2 %

20 000 - 50 000 m2

18 %

500 - 10 000 m2

48 %

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LALOGISTIQUEETLESLOCAUXD’ACTIVITÉS

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CE Notons pour finir que, dans un contexte où les entreprises doivent

minimiser leurs coûts, le poste immobilier est souvent touché,notamment par le biais de la rationalisation des surfaces. C’estpourquoi, sur certains marchés, à l’image de l’Ile-de-France, lasurface moyenne des transactions diminue.

Vers une pénurie de l’offre « prime »Au 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint un peu plus de3,9 millions de m² en France, soit 11 % de vacance. Elle recule de13 % par rapport au 1er octobre 2010. Ce repli est en premier lieu lerésultat de l’arrêt des mises en chantier depuis 2009. Il résulteégalement d’un grand nombre de libérations. La réduction du stockest moins importante que le niveau de la demande placée l’auraitlaissé imaginer. En effet, les utilisateurs ont souvent libéré des locauxanciens qui n’ont pas forcément trouvé preneur par la suite, et ils sesont, dans un certain nombre de cas, positionnés sur des opérationsclés-en-main. Par conséquent, les disponibilités se résorbentdoucement, mais leur obsolescence croît. Comme les lancements« en blanc » sont au plus bas et que les investisseurs ne se risquerontpas à court ou moyen termes sur ce type de programme, une pénuriede bâtiments neufs est à prévoir.Compte tenu du manque de production, les clés-en-main devraientcontinuer d’animer le marché en 2012 (en se développant notammentsur le large potentiel foncier que représentent les offres « en gris » : plusde 4 millions de m²), sous réserve que leurs financements ne soient pasremis en cause. Les acteurs devraient par ailleurs se positionner de plusen plus sur des bâtiments en état d’usage avec, en contrepartie, unaccroissement de leurs exigences quant à la localisation.

Hétérogénéité des valeursEn 2011, les valeurs locatives faciales sont restées globalement stablesen France, après un fort « repricing » en 2009, mais sont tout de mêmedisparates selon les régions, les types de bien et leur situationgéographique. Effectivement, une prime à la localisation émerge deplus en plus, face au manque d’offres de qualité. Les avantagescommerciaux sont variables, selon les mêmes critères, et sont compris,en moyenne, entre 1,5 et 2mois de franchise par année de bail ferme.

Un marché en mutationAffichant un certain dynamisme et retrouvant de bons fondamentaux en2011, le marché logistique français présente des perspectivesencourageantes à court terme. Néanmoins, l’environnementéconomique, déterminant pour la bonne tenue du marché, estactuellement teinté d’incertitude et rend le moyen terme confus. Lafonction logistique n’est pas remise en cause pour autant. Maillonessentiel des processus de production, consommation et distribution, ellesera toujours nécessaire au bon fonctionnement de la chaîneéconomique, même en temps de crise. Le marché est remis en cause,mais s’adapte aux nouveaux comportements et évolue sans cesse.

VALEURS LOCATIVES FACIALES EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011(HTHC/m²/an, classe A, neuf)

Source : CBRE

Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 €

Couloir rhodanien 42 € / 44 €

Grand Centre 42 € / 50 €

Grand Est 37 € / 50 €

Grand Nord 39 € / 44 €

Grand Sud 40 € / 45 €

Grand Sud-Ouest 42 € / 47 €

Ile-de-France 46 € / 54 €

Normandie 37 € / 49 €

Ouest 40 € / 45 €

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

Couloir rhodanien16 %

Ile-de-France38 %

Ouest3 %Grand Sud-Ouest3 %Normandie5 %

Grand Nord9 %

Grand Est8 %

Grand Sud6 %

Bourgogne / Franche-Comté6 %Grand Centre6 %

Source : CBRE

SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2011

Demande placée Offre immédiate Valeurs (Perspectives 2012)

Ile-de-France � � = =Grand Nord � � � �

Couloir rhodanien � � � =Grand Sud � � = =

ÉVOLUTIONS DU MARCHÉ PAR RAPPORT À 2010 TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCE

ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCE

Dans un contexte économique difficile, les pôles majeurs tirent leurépingle du jeu. C’est le cas de l’Ile-de-France qui, depuis 2009, voitses volumes placés à la hausse, tendance qui se confirme en 2011.

Un marché en très bonne formeLes demandes exprimées en 2011 ont été dynamiques, notammentau 1er semestre. Elles ont été moins importantes au 3ème trimestre,marqué par la conjoncture internationale tendue à l’issue de l’été, quia engendré de nouveaux reports de projets et un ralentissementdes prises de décision. Néanmois, les acteurs de la grandedistribution et les chargeurs ont animé le marché au fil de l’année,les premiers sur de grandes demandes (> 20 000 m²) et les secondssur de petites surfaces (5 000 - 10 000 m²). En revanche, les appelsd’offres des prestataires logistiques ont reculé par rapport à 2010.Notons également l’accroissement du degré d’exigence desutilisateurs, qui préfèrent se positionner sur des bâtiments clés-en-main, proches des villes, que sur des entrepôts moins personnalisés,plus éloignés, même neufs et « repricés ».Depuis début 2011, 596 700 m² ont été placés en Ile-de-France,(+10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2010). Mêmesi le 1er semestre est en baisse annuelle (notamment car le 1er trimestre2010 avait été favorisé par la concrétisation d’un certain nombre deprojets engagés depuis longtemps), il atteint le niveau non négligeablede 353 000 m² commercialisés. Quant au 3ème trimestre, il confirmele dynamisme du marché, puisque 243 700 m² ont été signés(+ 48 % en 3 mois), soit le meilleur 3ème trimestre depuis 2006.

Sur les 48 transactions réalisées en 2011, plus de la moitié estcomprise entre 5 000m² et 10 000m² et le tiers entre 10 000m²et 20 000 m². Ces proportions sont en hausse annuelle, au détrimentdes plus grandes surfaces. Depuis début 2011, la surface moyennedes opérations est d’environ 12 400 m² (en légère baisse par rapportà 2010).

Source : CBRE

Offre immédiate (en fin de période)

1S 2S 3T Perspective fin d'année

0,3

0,6

0,9

1,2

1,5

1,8

111009080706

Sources : CBRE et Immostat-IPD

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011(Enmillions dem²)

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CE L’arrêt des mises en chantier depuis 2009 a logiquement empêché

le renouvellement du stock, ce qui explique l’importance descommercialisations d’entrepôts en état d’usage (69 %, contre 51 % surles 3 premiers trimestres 2010). La part des locaux de classe A reculeégalement (52 % des transactions, contre 66 % pour l’ensemble des autresrégions). Les plus grands volumes ont surtout concerné des clés-en-main,tendance à l’œuvre depuis un certain temps et confortée par l’exigenceaccrue des utilisateurs. D’ici la fin de l’année, près de 300 000 m² devraientêtre signés sur ce type d’opération.Le Sud de la région, qui polarise la majeure partie des disponibilités(42 %), et le Nord (25 %), restent les secteurs les plus dynamiques,concentrant respectivement 39 % et 35 % de la demande placée.La fin de l’année 2011 devrait se poursuivre sur un très bon rythme, avecun atterrissage de la demande placée prévu autour de 950 000 m².Dans un contexte économique tendu, dont les perspectives sont assezincertaines, les indicateurs d’expression de la demande au 4ème trimestrepourraient être décisifs pour amorcer 2012 dans de bonnes conditions.

Faible diminution du stockLes disponibilités s’élèvent à environ 1,5 million de m² au 1er octobre2011 (environ 5 % de vacance en Ile-de-France). Elles diminuent de10 % par rapport au 1er octobre 2010, conséquence notamment del’importance des transactions sur des bâtiments existants. En revanche,ce repli n’est pas aussi fort que prévu, en raison d’un certain nombre delibérations, mais aussi de la réalisation d’opérations clés-en-main. Ainsi,l’obsolescence du stock continue de croître. Au 1er octobre 2011, 49 %de l’offre immédiate sont de classe A (contre 51 % un an plus tôt).Aucun lancement « en blanc » n’est recensé à l’automne 2011, mais760 000 m² de projets « en gris » sont en attente de commercialisation.Tandis que les premiers, jugés trop risqués financièrement, ne devraientpas reprendre de sitôt, les seconds permettront d’alimenter ledéveloppement des bâtiments clés-en-main.

Un marché hétérogèneLes loyers sont restés stables en 2011, après un fort « repricing » desentrepôts « prime » en 2009 et au 1ersemestre 2010. Au 1er octobre, lesvaleurs locatives faciales des entrepôts neufs et de classe A sontcomprises, en moyenne, entre 46 € et 54 € HT HC/m²/an, pour lesmeilleurs produits. Cependant, un phénomène de prime à la localisation,par rapport à la qualité des biens, a émergé cette année. Ceci a entraînéune dichotomie des valeurs entre des entrepôts anciens situés en 1èrecouronne et d’autres de dernière génération, plus éloignés. Danscertains cas, les premiers ont pu être loués à des valeurs très élevées (pouvantmonter jusqu’à 75 € facial), à l’inverse des seconds. Les avantagescommerciaux restent importants, de l’ordre d’1,5 à 2 mois de franchisepar année de bail ferme.

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² PAR CLASSE D’ENTREPÔTEN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

Messagerie2 %

Frigorifique11 %

Classe C15 %

Classe B14 %

Classe A58 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

Sud39 %

Est8 %

Ouest18 %

Nord35 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

Nord25 %

Est21 %

Ouest12 %

Sud42 %

EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011

Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an)

1T ZAC d'Arvigny, Moissy-Cramayel (77) ND Logistics 31 800 m² Location Oui Neuf Classe A N.C.1T Rue des Bordes, Bondoufle (91) Bovis Transports 21 300 m² Location Non État d'usage Classe C N.C.

1T ZAC de Chaillouet, Crégy-les-Meaux (77) Sodis 20 400 m² Location Non Neuf Classe A N.C.

1TEurostore - Rue du Moulin de Cage,

Kuehne & Nagel 14 500 m² Location Non État d'usage Classe B N.C.Gennevilliers (92)

1TZI des Cochets - Rue des Cochets,

Lidl 9 400 m² Location Non État d'usage Classe A N.C.St Germain-lès-Arpajon (91)

1TParc Gustave Eiffel - Avenue de l'Europe,

Codimas Logistique 6 900 m² Location Non État d'usage Classe A N.C.Bussy-Saint-Georges (77)

Sources : CBRE et Immostat-IPD

N.C.: Non communiqué

© 2011 CBRE

Page 9: Etude logistique.activites 2011

Le marché du grand Nord s’est redynamisé courant 2011 et aretrouvé un certain poids au niveau national, néanmoins loin derrièrel’Ile-de-France et en deçà du couloir rhodanien.

2011 : un bon cru depuis la criseLes demandes exprimées se sont caractérisées par un niveaud’exigence accru en 2011. Les utilisateurs sont en effet de plus enplus regardants vis-à-vis de la qualité des bâtiments et de leurscaractéristiques techniques. La typologie des demandes est restéeassez classique. Elles ont principalement concerné de grands volumes> 40 000 m² ou des surfaces comprises entre 5 000 m² et15 000 m². En outre, le Sud de la région et la métropole lilloisesont toujours les secteurs de prédilection des chargeurs et logisticiens.Suite à une année 2010 où les volumes placés représentaient moinsde la moitié de ceux de 2008, les 3 premiers trimestres de 2011témoignent d’une bonne reprise du marché. 281 500 m² ont étécommercialisés, correspondant aux volumes de l’ensemble de l’annéeprécédente, et en hausse annuelle de 35 % par rapport à la mêmepériode. 13 transactions ont été recensées, contre 17 un an plus tôt.Les surfaces comprises entre 20 000m² et 50 000m² ont performédepuis le début de l’année (47 % de la demande placée), audétriment de celles comprises entre 10 000 m² et 20 000 m²(22 %). Notons en outre que 22 % des volumes sont > 50 000 m², enraison de la prise à bail par Boulanger de 62 500 m² (entrepôt neufet de classe A) à Hénin-Beaumont au 3ème trimestre.

2 opérations clés-en-main ont été signées cette année. Il s’agit descomptes-propres réalisés pour Big Ben Interactive à Lauwin-Planque(18 000 m²) et pour ID Logistics à Brebières (43 000 m²).Les autres signatures ont surtout concerné des bâtiments existants,souvent de seconde main. Globalement, depuis 2009, la qualitédes entrepôts transactés a tendance à se dégrader, malgré unedemande initiale pour des bâtiments de meilleure qualité.

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE*

ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE)

Source : CBRE

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1S 2S Offre immédiate (en fin de période)3T

Source : CBRE

* hors Picardie

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2011(Enmillions dem²)

© 2011 CBRE

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CE Sur les 3 premiers trimestres de 2011, les entrepôts de classe A représentent

moins de la moitié des commercialisations, tandis que ceux de classe C voientleur poids croître à 38 %.

Contrairement aux 3 premiers trimestres de 2010 où les logisticiens avaientréalisé près des 2/3 des transactions, le poids des chargeurs et deslogisticiens s’est équilibré en 2011, avec toutefois un léger avantageaux chargeurs (54 %). Ceux-ci ont en effet eu une activité plutôt dynamique,en particulier les acteurs de la grande distribution.

La quasi-totalité de la demande placée a été enregistrée dans larégion Nord-Pas de Calais. La Picardie, qui tirait son épingle du jeu en2010, est restée à la peine en 2011. Après une année amorphe, le Douaisispolarise, à l’automne 2011, 36 % des volumes, grâce aux 3 grandestransactions signées à Brebières et Lauwin-Planque. Il est suivi par l’axe A1(22 % sur les 9 premiers mois de 2011) et le secteur de Lesquin (21 %).

L’année devrait s’achever sur de bons résultats (atterrissage de lademande placée prévu autour de 350 000 m²). En revanche, 2012pourrait s’avérer plus difficile, dans la mesure où la résorption du stock,tant en qualité qu’en volume, ainsi que l’accroissement des exigencesdes acteurs, devraient entraîner une augmentation des clés-en-main,opérations longues, qui alimenteraient les résultats de fin 2012-2013.

Des disponibilités en reculAu 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint 362 400m², en baisseannuelle de 33 %. Comme pour les autres marchés régionaux, ce repli estla conséquence du bon niveau de demande placée ayant porté sur desentrepôts existants, mais aussi de l’arrêt des mises en chantier.

Ce stock est vieillissant : il est en grande partie en état d’usage et à35 % seulement de classe A. Cette proportion a d’ailleurs diminué en unan, les meilleurs bâtiments ayant trouvé preneur.

C’est en Picardie que les disponibilités sont les plus abondantes (191 300m2).Dans le Nord-Pas de Calais, l’axe A25 concentre le quart du stock.

Très peu de nouveaux développements ont vu le jour depuis 2009. Mais lesprojets « en gris » sont extrêmement élevés et dépassent 800 000 m².Ils offrent un potentiel de réalisation d’opérations clés-en-mainrelativement important.

Des loyers de nouveau attaquésAprès s’être repositionnées en 2009, à l’image des autres marchés, lesvaleurs sont restées stables en 2010. Courant 2011, la dégradationdu stock et les incertitudes économiques ont entraîné un nouveau« repricing ».

Au 1er octobre 2011, les valeurs locatives faciales s’échelonnent entre39 € et 44 € HT HC/m²/an pour les entrepôts de bonne qualité etentre 36 € et 42 € pour ceux en état d’usage. Des disparités persistentselon la localisation des biens.

EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE) SUR LES 3 PREMIERSTRIMESTRES 2011(En volume)

Source : CBRE

Lesquin21 %

Axe A122 %

Douaisis36 %

Sud Lille2 %

Dunkerque2 %Picardie8 %Versant Nord-Est9 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

Axe A114 %

Autres secteurs18 %

Axe A2526 %

Lens4 %

Versant Nord-Est4 %

Douaisis5 %Arras6 %

Dunkerque14 %

Sud Lille9 %

Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/anou HT HD/m²)

1T CRT, Lesquin (59) Grimonprez 47 000 m² Location Non État d’usage Classe C 32 €

1T ZI, Lauwin-Planque (59) Big Ben Interactive 18 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A 315 €

1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 5 700 m² Location Non Neuf Classe A 43 €

3T Zone des Béliers, Brebières (62) ID Logistics 43 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.

3T ZI, Lauwin-Planque (59) Gifi 41 200 m² Location Non Neuf Classe A 42 €

3T Rue Marcel Paul, Seclin (59) Geodis Euromatic 5 200 m² Location Non État d'usage Classe C 33 €

Source : CBRE

N.C.: Non communiqué

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISE

ZOOM : ENTREPÔTS >5 000 M2DANS LE COULOIR RHODANIEN (RHÔNE-ALPES)

Après deux années de ralentissement, le couloir rhodanien a étéun des premiers marchés régionaux à redémarrer début 2011.La fin de l’année devrait se poursuivre sur un bon rythme.

Redynamisation du marchéEn 2011, les demandes exprimées ont été plutôt actives.Un certain nombre de nouveaux appels d’offres a été émis, dont lespremières réalisations devraient voir le jour en 2012. Les processus definancement et de décision sont de plus en plus longs. Le créneaudes moyennes surfaces (10 000 - 20 000 m²) est toujours le plusrecherché par les acteurs.Avec 301 900m², la demande placée dans le couloir rhodaniena augmenté de 16 % sur les 3 premiers trimestres de 2011 parrapport à la même période en 2010. Après avoir réalisé sa plusmauvaise performance trimestrielle connue (28 300 m² placés au 1ertrimestre 2011) et alors que les autres marchés régionaux étaient encoreà la peine au 1er semestre, la région a enregistré son meilleur 2èmetrimestre depuis 2008 (144 000 m²). Ce rebond s’est confirméau 3ème (129 700m²). Notons que 19 signatures ont été enregistrées,contre 17 sur les 3 premiers trimestres de 2010.La concrétisation de projets engagés depuis longtemps a permiscette redynamisation. Parmi eux, nous pouvons citer la prise à bail parFeu Vert de près de 30 000 m² à Saint-Vulbas et celle de STEF TFE(12 300 m²) à Saint-Quentin-Fallavier.

Tendance classique, le marché a été porté par les petites etmoyennes surfaces : 42 % des transactions ont concerné desentrepôts entre 10 000 m² et 20 000 m² et 37 % entre 5 000 m² et10 000 m².

Source : CBRE

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1S 2S Offre immédiate (en fin de période)3T

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ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011(Enmillions dem²)

Source : CBRE

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CE Traditionnellement dans le peloton de tête des marchés rhodaniens,

en raison du dynamisme incontestable de la ZAC de Chesnes-Nord àSaint-Quentin-Fallavier, le secteur de L’Isle d’Abeau a performé en2011. Son poids dans la demande placée atteint 44 % (contre 28 % surla même période en 2010).

Alors que les opérations clés-en-main sont en recrudescence sur les marchéslogistiques français, notamment en Ile-de-France, cette tendance ne seconfirme pas en Rhône-Alpes. Depuis le début de l’année, la quasi-totalitédes signatures a porté sur des entrepôts existants. Ainsi, plus de lamoitié de la demande placée est en état d’usage, proportion qui n’acessé de croître depuis 2008, tandis que celle des bâtiments de classe Adiminue progressivement. Elle représente, à l’issue du 3ème trimestre 2011,les ¾ des volumes commercialisés (90 % en 2010).

Bien que marquée par l’incertitude économique, 2011 devrait s’acheversur de bons résultats (autour de 340 000m² placés), des dossiers étantactuellement en cours de négociation.

Résorption du stock, qui vieillitL’offre immédiate atteint 635 800m² au 1er octobre 2011, en baisse de29 % en un an. Le bon niveau de demande placée a permis cetteabsorption, avec en contrepartie la remise sur le marché de bâtimentsde seconde main. Ainsi, le stock, qui reste élevé, décroît mais vieillit(50 % d’entrepôts de classe A seulement).

Suivie de loin par les marchés diffus et le secteur Rocade Est, L’Isle d’Abeaupolarise la majeure partie des disponibilités (45 %). Son stock s’estdéprécié de 20 % en un an, mais est toujours important car la plupart destransactions enregistrées sur ce marché émanait de demandes endogènes.

Peu de lancements « en blanc » ont été entrepris dans la région depuis2008. À l’issue de l’été 2011, un unique programme est en cours deconstruction, à Saint Georges d’Espéranche, et devrait être livré début 2012.Enfin, l’offre « en gris » s’élève à environ 440 000 m² au 1er octobre.Elle diminue de 24 % par rapport au 1er octobre 2010, un certain nombrede projets ayant été abandonné.

Repositionnement des loyersAprès un repositionnement en 2009 et une stabilisation en 2010, lesvaleurs sont de nouveau attaquées en 2011, tant sur les bâtiments « prime »que ceux de moins bonne qualité.

Au 3ème trimestre, un retour à une situation moins tendue a puêtre constaté. Les valeurs locatives faciales sont désormais comprises entre42€ et 44€HTHC/m²/an pour des bâtiments neufs, restructurés ourénovés, et entre 38 € et 42 € pour ceux de seconde main.Les avantages commerciaux s’élèvent à environ 1,5 mois de franchisepar année de bail ferme.

EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Source : CBRE

Rocade Est13 %

Plaine de l'Ain20 %

Autres secteurs20 %

Vallée du Rhône3 %

L'Isle d'Abeau44 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

Plaine de l'Ain12 %

Vallée du Rhône5 %Côtière7 %

Rocade Est14 %

Autres secteurs17 %

L'Isle d'Abeau45 %

Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/anou HT HD/m²)

1T 19 rue de Bretagne, Saint-Quentin-Fallavier (38) Mory Group 13 100 m² Location Non État d'usage Classe A 40 €

2T PI Plaine de l'Ain, Saint-Vulbas (01) Feu Vert 29 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C.

2T PI Plaine de l'Ain, Saint-Vulbas (01) Carrefour 18 000 m² Location Oui Neuf Classe A N.C.

2T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) STEF TFE 12 300 m² Location Non Neuf Classe A N.C.

3T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) Morin Logistic 31 600 m² Location Non État d'usage Classe A 44 €

3T 65 rue du Luzais, Saint-Quentin-Fallavier (38) Thermador 24 400 m² Vente utilisateur Non État d'usage Classe C 278 €

Source : CBRE

N.C.: Non communiqué

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA RÉGION PACA

ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND SUD (PACA ET LANGUEDOC)

Marché touché par la crise, à l’image des autres régions, le grandSud a été un peu plus long à rebondir que d’autres mais présente,fin 2011, des signes de reprise encourageants.

Un record de demande placée au 3ème trimestreEn 2011, les demandes exprimées ont, pour la plupart, porté sur depetites surfaces, généralement comprises entre 5 000 m² et12 000 m². Au début de l’année, d’importantes demandes pour degros développements de chargeurs (> 40 000m²) ont été émises,dont les processus de décisions et de montage devraient durerlongtemps. Certaines ont pu se concrétiser courant 2011, mais d’autresne devraient pas voir le jour avant début 2012, au plus tôt.Après deux années de fort ralentissement, le marché du grand Sudétait encore à la peine au 1er semestre 2011 (- 42 % de volumesplacés par rapport au 1er semestre 2010). C’est au 3ème trimestre quele marché retrouve un second souffle. Sur ces 3 derniers mois,142 800 m² ont été transactés, un record depuis 2008. Lademande placée depuis le début de l’année atteint 194 700m²(+ 59 % par rapport à la même période en 2010). 11 signaturesont été enregistrées, contre 12 sur les 3 premiers trimestres de 2010.Ces résultats sont liés à la réalisation de grandes transactionspendant l’été, comme l’attestent la prise à bail de 49 900 m² parGeodis à Port-Saint-Louis-du-Rhône) ou encore le compte-propre de40 000 m² pour Maisons du Monde à Fos-sur-Mer.

Les petites surfaces (5 000 - 10 000 m²), bien que recherchéespar les acteurs, sont en perte de vitesse, avec 45 % descommercialisations sur les 9 premiers mois de 2011 (contre 67 % surla même période en 2010).

Source : CBRE

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011(Enmillions dem²)

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Source : CBRE

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CE Grâce aux 2 transactions citées précédemment, le secteur de Distriport

a performé en 2011. Il représente 46 % de la demande placée (contre4 % en 2010). Il est suivi, avec 22 %, par Saint-Martin-de-Crau qui,avec 2 transactions également, est stable en un an et n’affiche plus aucunedisponibilité à court terme. Les marchés plus diffus (comme les marchéssecondaires de PACA ou le Languedoc), qui avaient été relativementdynamiques en 2010, sont aujourd'hui moins actifs et ne pèsentrespectivement que 9 % et 17 % des volumes placés. Notons que, malgréun stock disponible de qualité, le marché de Clesud n’a été animé que parde la demande majoritairement endogène.Le grand Sud,marché récent, a vu lamajeure partie de ses transactions(près des 2/3) réalisée sur des entrepôts neufs et de classe A.Après un très bon début de 2nd semestre 2011, la fin d’année et le1er semestre 2012 devraient voir la concrétisation de projets dedéveloppements engagés en début d’année. Au-delà, les perspectivesrestent encourageantes mais floues, les soubresauts de l’actualitééconomique rendant les acteurs prudents et le marché fluctuant.

Un fort recul de la vacanceAu 1er octobre 2011, 251 600 m² sont disponibles immédiatementdans le grand Sud (- 39 % par rapport au 1er octobre 2010).Cette baisseest le résultat des grandes transactions réalisées au cours de l’année(diminution de 56 % du stock des 20 000 - 50 000 m²),mais aussi du ralentissement des mises en chantier. En effet, même sile Sud est l’un des rares marchés français où des bâtiments ont été lancés« en blanc » depuis 2009, ceux-ci ont tout de même été freinés.Les disponibilités sont, pour la quasi-totalité, localisées dans lesBouches-du-Rhône (90 %) : principalement sur les marchés secondaires(50 %), mais aussi à Distriport (26 %) et Clesud (24 %). La plupart de ces offresest de très bonne qualité.L’offre « en gris » atteint 430 200 m² à l’automne 2011. Elle aconsidérablement reculé en un an (- 37 %), suite à la réalisation degrands clés-en-main (comme le compte-propre pour Maisons duMonde). Elle devrait encore s’amenuiser dans les prochains mois, auregard des négociations en cours.

Des valeurs stablesLes valeurs locatives faciales sont stables en 2011. Bien que touché parune diminution conséquente de l’offre, lemarché ne présente pas encorede véritable tension sur les valeurs, ni sur les avantages commerciaux(qui sont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme).Dans la région PACA, les loyers de présentation sont compris entre 40 €

et 41 € HT HC/m2/an pour les entrepôts neufs, restructurés ourénovés et entre 38 € et 40 € pour ceux de seconde main, avec plusou moins d’écart selon la localisation du bien.

Source : CBRE

Languedoc10 %

Clesud21 %

Distriport24 %

Autres secteurs45 %

EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011

Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/anou HT HD/m²)

2T ZAC Pan Europarc, Bollène (84) ID Logistics 12 000 m² Location Non Neuf Classe A 39 €

2T ZAC Sainte Anne Est, Sorgues (84) ADX Productions 6 300 m² Location Non Neuf Classe A 40 €

3TZAC Fos-Distriport - Vistalog 5,

Geodis 49 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C.Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)

3T ZI La Feuillanne, Fos-sur-Mer (13) Maisons du Monde 40 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.

3T Saint-Martin-de-Crau (13) Maisons du Monde 24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.3T 17-23 rue d'Athènes, Vitrolles (13) Geodis Euromatic 5 500 m² Location Non État d'usage Classe B 38 €

Source : CBRE

Bollène6 %

Autres secteurs9 %

Languedoc17 %

Saint-Martin-de-Crau22 %

Distriport46 %

Source : CBRE

N.C.: Non communiqué

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANSLE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANSLE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

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INTERVIEW : FRANÇOIS RISPE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, PROLOGIS EUROPE DU SUD

Quelle est votre vision du marché de la logistique depuis la fusionavec AMB ?En tant qu’investisseur, développeur et propriétaire, ProLogis a une visionde marché de long terme, qui est d’ailleurs plutôt positive. Nouspensons en effet que, bien que dépendant de l’économie et dessoubresauts de la crise, le marché de la logistique va nécessairementcontinuer à se développer.À très court terme, nous sommes optimistes car 2011 a été une trèsbonne année (liée à un phénomène de rattrapage de 2009 et 2010).Nous restons prudents pour 2012 et 2013. 2014 devrait être l’annéedu rebond. En effet, nous vivons tout de même dans une économie deconsommation et nous ne sommes pas encore allés au bout despossibilités de développement en matière de logistique.

Comment s’oriente votre politique immobilière ?Sur notre marché, la masse critique d’un groupe est très importante.L’accès au crédit est ainsi facilité et la levée de capitaux se pratiquedans des conditions très satisfaisantes. Ceci nous permet de louer nosbâtiments à des loyers attractifs et de comprimer les coûts de chargeslocatives. Nous pouvons par ailleurs offrir des solutions innovantes etcréatives à nos clients, au sein d’un même pays, d’un même continent,et parfois même d’un continent à un autre.Notre principale problématique réside dans la croissance et la qualitéde notre portefeuille.D’une part, nous adoptons une politique d’arbitrage sur un certainnombre d’actifs, où nous n’avons pas de masse critique importante,afin de sortir de ces marchés.

D’autre part, nous cherchons à renforcer nos marchés « core ». Cettepolitique passe par l’investissement direct au travers d’acquisitions, etpar la rénovation, l’amélioration, le renforcement et le développementde ces actifs.Enfin, nous pouvons directement développer des immeubles pour lecompte de nos clients, sur les marchés de long terme.

Comment s’applique votre politique de développement durable ?

Elle dépend totalement du type d’actif : les bâtiments existants ou lesconstructions futures. La problématique de l’existant est toujourscompliquée et devrait perdurer longtemps. En effet, il est « facile » decertifier du neuf, beaucoup moins de l’existant. Nous intégronscependant dans nos réflexions le devenir des sites dits« brownfields » (à l’inverse de ceux dits « greenfields »). Il s’agitd’anciens sites industriels ou de terrains pollués, dont la reconversionexige une dépollution totale. Dans la mesure du possible, nous préféronsen effet développer de nouveaux produits sur des sites existants, prochesdes métropoles, plutôt que de détruire des surfaces « vertes » (terresagricoles notamment).Évidemment, toutes nos nouvelles constructions seront certifiées. Nousallons automatiquement intégrer la dimension environnementale dansces développements, notamment en ce qui concerne leur localisation(choix de la proximité des grandes métropoles, dans l’objectif dediminuer l’impact du transport) et leurs caractéristiques techniques(isolation, récupération des eaux pluviales, optimisation del’éclairage, etc.).

Comment est déterminée votre politique immobilière ?Pour des métiers « mass market » comme les nôtres, l'immobilierlogistique constitue une étape entre le lieu de production et la tête degondole sur le lieu de vente. En revanche, il ne constitue pas un actifstratégique, comme peuvent l'être les sites de production. Commebeaucoup d'industriels, nous avons cherché ces dernières années àdéconsolider du bilan les immobilisations logistiques, tout en nousrecentrant sur notre cœur de métier.En ce qui concerne notre politique immobilière, la tendance est doncà l'externalisation des murs ou de la fonction immobilière, voire desdeux, auprès de prestataires spécialisés. Ce schéma prévaut parexemple pour nos activités boissons et en partie pour le pôle nutritioninfantile. Ce sont la nécessité d'une forme de flexibilité et l'adaptationconstante des flux aux besoins de nos clients qui nous ont poussés àprivilégier la location de nos plateformes logistiques. Parfois, noussommes clients du transporteur, lui-même locataire.

Quelles sont les spécificités de vos implantations logistiques ?

Les schémas, les tailles et les typologies de nos entrepôts diffèrentbeaucoup selon nos métiers et les zones géographiques. Ils sontfonctions de diverses variables d'ajustement :• les volumes et les masses (par exemple, il n’y a rien de commun surce plan entre nos eaux embouteillées et la nutrition clinique) ;

• la cartographie croisée de nos usines, de nos clients distributeurset des bassins de consommation ;

• lemode de transport (là encore, il y a opposition entre deux métiers :opportunité du fer pour les eaux ; distribution pharmaceutique plus

fine, adaptée aux clients et à la spécificité des produits, pour lanutrition clinique) ;

• les profils et la qualité des infrastructures routières d'un paysdonné, etc.

Quelle est votre politique de développement durable ?

Nous sommes engagés par exemple dans un processus de remise àniveau sur trois ans de nos bases logistiques froid en France.Nous avons constaté que, dans le même espace-temps, un certainnombre d'indicateurs pouvait « passer au rouge » :• la fongibilité et le degré d'obsolescence du clos et couvert, croissantspassé un certain âge (l’âge moyen de nos 10 plateformes froid estd’environ 25 ans) ;

• l'évolution de la réglementation européenne en matière de fluidefrigorigène ;

• l'effet mécanique des indexations de loyers ;• la détérioration de certaines voiries lourdes, etc.Sans que la cartographie soit mise en cause – elle a, au contraire, étéconfortée – nous nous sommes rendus à l'évidence qu’il fallait rendreles sites performants. Ce processus nous a conduits à lancer denouvelles constructions « greenfields », à céder des murs d'actifsoccupés, ou simplement à mieux dialoguer avec nos bailleurs pourétablir des plans de remise à niveau des sites, assortis d'unerenégociation des baux. Naturellement, dans le cadre de ce processus,nous en profitons pour « verdir », selon la formule consacrée, notreparc, en nous adossant à des spécialistes de l'éco-conception.

INTERVIEW : PHILIPPE AMIOTTE, DIRECTEUR IMMOBILIER & MOYENS GÉNÉRAUX, DANONE

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CE

Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE quicompte, au 1er octobre 2011, 87messageries situées en Ile-de-France, soit671 700m² de surfaces construites sur un foncier total de près de 2millionsde m². (Cf. définition messagerie page 20).

Un marché de 2ème couronneFace à l’évolution des modes de consommation et aux besoinscroissants de la logistique urbaine, le marché des messageriesreprésente un enjeu d’avenir du secteur de la logistique.Au 1er octobre 2011, près de la moitié des locaux est recensée dansle Nord de la région (46 %) et 32 % dans le Sud. L’Est et l’Ouest pèsentrespectivement 13 % et 9 %. Les 2/3 de ces messageries sont situésentre l’A86 et la Francilienne ; 31 % en 1ère couronne. Faisant face àdes contraintes de proximité importantes, les messageries nécessitentune localisation la plus proche possible des centres urbains. Lemanque de foncier disponible et de bâtiments répondant auxattentes des utilisateurs caractérisant la zone intra A86 explique laprépondérance des locaux en 2ème couronne. Notons toutefois queces bâtiments sont essentiellement regroupés sur des axes de circulationimportants, tels que le croisement autoroutier A6 / A10, proche del’aéroport Paris-Orly, ou le long de l’autoroute du Nord, à proximité del’aéroport Paris-Charles de Gaulle.

Des bâtiments de taille moyenneSuivant l’échantillon CBRE, la surface moyenne de l’aire de transitd’une messagerie atteint 7 700 m² au 1er octobre 2011. Les bureauxet autres locaux associés à la partie principale du bâtiment représentent, enmoyenne, 1 200 m². La surface moyenne du terrain s’élève à 26 000 m².Lamajeure partie des bâtiments (41 %) est comprise entre 5 000 m²et 10 000 m², 40 % entre 1 000 m² et 3 000 m² et 13 % entre10 000 m² et 20 000 m².

Peu de disponibilitésTrès peu de messageries sont aujourd’hui disponibles à lacommercialisation. Parmi les 671 700m² existants, 91%des bâtimentssont occupés, seuls 9% sont libres immédiatement. Le marché est donctendu et la vacance s’élève à 6 % (38 000 m²).

Moins d’une dizaine de développements futurs pourraient venir alimenter lestock. Les offres « en blanc », comme le lancement d’une messagerie parSogaris à Créteil (5 600 m², livraison prévue d’ici fin 2011), ou les projetséventuels restent encore limités.

De faibles volumes transactés30 000 m² de messageries ont été transactés depuis le début del’année 2011. Ce résultat est en net recul par rapport aux 9 premiersmois de 2010 (- 51 %), mais augmente par rapport à la même périodeen 2009. Bien qu’en baisse en ce qui concerne les volumes, la demandeplacée est globalement stable en termes de nombre de transactions(6 signatures à l’issue du 3ème trimestre).

Le marché des messageries est traditionnellement tourné vers lalocation. La plupart des bâtiments est d’ordinaire détenue par desspécialistes du secteur, opérateurs ou prestataires logistiques.

Des valeurs « repricées »Les valeurs locatives faciales des messageries neuves, restructuréesou rénovées sont comprises entre 70 € et 115 € HT HC/m²/an enIle-de-France et entre 50 € et 100 € pour celles en état d’usage.Ces loyers se sont repositionnés en 2010, notamment pour les locaux demoins bonne qualité, plus éloignés des centres urbains. Les bâtiments trèsbien placés affichent toujours des valeurs élevées.

ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE

PARC DE MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011

Source : CBRE

© 2011 CBRE

Page 17: Etude logistique.activites 2011

LALOGISTIQ

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LOCAUXD’ACTIVITÉS

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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET PETITS.ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE

Dans cette partie, sont analysés conjointement les marchés des locauxd’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).

Après une année 2010 dynamique, marquant un rebond de l’activitéaprès deux années moroses, l’année 2011 affiche un rythme un peumoins actif. Sur un marché souffrant d’une inadéquation persistante entrel’offre et la demande et dans un climat économique et financierincertain, l’immobilisme des acteurs reste de mise.

Prudence des utilisateursBien qu’en hausse sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à l’annéeprécédente, la demande exprimée confirme au 3ème trimestre 2011 sonralentissement engagé dès le 2ème trimestre. L’été, période où les acteurssont traditionnellement moins actifs, ainsi que la dégradation de la conjoncturenationale et internationale ont pesé sur le niveau des demandes. En effet, lesmauvaises nouvelles sur le plan économique s’accumulant au fil de l’année,les acteurs tendent à redevenir attentistes et retardent ou annulent leursprojets. Pourtant, un bon redémarrage s’est fait sentir au début de l’automne.

Les produits à la vente sont toujours très sollicités. Ils représentent plus dela moitié de la demande exprimée, proportion stable par rapport à 2010.Les acteurs se positionnent également beaucoup sur de petites et moyennessurfaces (< 2 000 m²). Notons par ailleurs une recrudescence desdemandes émanant du secteur des loisirs.

Fait marquant sur les 3 premiers trimestres de 2011, les demandes ontprincipalement étémotivées par des besoins de déménagement, suivantdes objectifs de recherches d’économies (regroupement des activités,rationalisation des surfaces, notamment).

Recul de la demande placée618 900 m² ont été placés depuis le début de l’année, en baissede 11 % par rapport à la même période en 2010, année excellente(2ème meilleure année des années 2000, après 2007). Les volumes transactésont diminué progressivement au fil des mois, passant de 250 800 m² signésau 1er trimestre, à 201 700 m² au 2ème et 166 400 m² au 3ème. Le marchéreste fragile et tendu, les acteurs prudents.

Par conséquent, les délais de transactions sont encore très élevés, maisprésentent des évolutions différentes selon les types de locaux. En ce quiconcerne les moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 5 000 m²), ils ontpoursuivi leur hausse au début de l’année, pour se stabiliser à un niveau élevéà la fin (un peu moins d’un an s’écoule entre l’émission de la demande et lasignature effective de l’opération). Pour les autres surfaces, ces délais ontlégèrement diminué, en raison notamment de la nouvelle hausse des prisesà bail, plus rapides à conclure que les ventes.

Le phénomène de percée des ventes utilisateurs observé en 2010 nes’est pas confirmé en 2011. Le marché retourne à un schéma plustraditionnel, avec 66 % de surfaces louées depuis le début de l’année(contre 56 % sur la même période en 2010). Ce recul s’explique tout d’abordpar le manque d’offres de qualité disponibles à la vente, quelle quesoit leur surface. Ceci a accru la concurrence sur le marché et donc entraînéune hausse des prix de vente. En outre, l’octroi de crédit s’est compliquéau cours de l’année (hausse des taux d’intérêt, durcissement desconditions d’obtention, etc.), favorisant le choix de la location plutôt quede l’acquisition.

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE(Enmillions dem²)

Source : CBRE

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

9M 111009080706050403Demande placée (dans l'année)

Offre immédiate (en fin de période)

Estimation fin d'année

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACESEN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Source : CBRE

3 000 - 5 000 m2

17 %

> 5 000 m2

19 %< 500 m2

10 %

500 - 1 000 m2

14 %

1 000 - 3 000 m2

40 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCESUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011(En volume)

Source : CBRE

Au-delà de la Francilienne18 %

Intra A8632 %

Entre A86et la Francilienne

50 %

© 2011 CBRE

Page 18: Etude logistique.activites 2011

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LALOGISTIQUEETLESLOCAUXD’ACTIVITÉS

ENFR

AN

CE Depuis le début de l’année 2011, lamajeure partie des transactions s’est

faite, de façon classique sur ce marché, sur des locaux en état d’usage(près des ¾ des signatures, qu’elles soient à la location ou à l’achat).Sur les 9 premiers mois de 2011, l’Est, l’Ouest et le Nord affichentrespectivement - 38 %, - 20 % et - 12 % des volumes commercialiséspar rapport à la même période en 2010. Le Sud est en hausse de 21%.Ce dernier secteur polarise d’ailleurs la majeure partie de la demandeplacée (37 %, soit 10 points de plus qu’un an auparavant), devant leNord (29 %) et l’Est (18 %).

Une baisse progressive du stock2 370 000 m² de surfaces disponibles sont recensés au 1er octobre2011 (soit 8 % de vacance), en baisse de 3 % par rapport au1er janvier. Le marché de 1ère couronne a perdu 7 % de ses disponibilitésdepuis le début de l’année. Ceux de 2ème couronne et au-delà de laFrancilienne sont stables. La 2ème couronne concentre toujours près de lamoitié du stock. Les marchés les plus offreurs, que sont le Sud et le Nord,représentent respectivement 34 % et 25 % de l’offre immédiate.L’offre reste de mauvaise qualité, à 80 % en état d’usage. Notons quela part des surfaces rénovées augmente de 2 points entre le 1er janvieret le 1er octobre 2011.Les lancements « en blanc » n’ont pas repris en 2011, et ne devraientpas repartir à court ou moyen termes, en raison du contexte financier. Ilss’élèvent à 35 000m², soit une dizaine de chantiers, dont les livraisonss’échelonneront entre fin 2011 et mi-2012.

Les offres « en gris » représentent près de 280 000m², chiffre en baissede 11 % par rapport au 1er janvier 2011, mais à peu près stable parrapport au 1er juillet.

Un marché de plus en plus hétérogèneLes loyers faciaux sont stables, mais les valeurs économiques font faceà de profondes disparités selon la qualité et la localisation des produits.Les écarts se creusent de plus en plus entre les locaux « prime » et ceuxde moins bonne qualité. Il en résulte des avantages commerciauxvariables, mais globalement constants, entre 1,5 et 2 mois de franchisede loyer par année de bail ferme.Quant aux prix de vente, ils ont suivi une pente ascendante en 2011.Un déséquilibre important subsiste selon l’état des locaux, mais surtoutselon leur localisation géographique.

Des perspectives incertainesL’année 2011 devrait s’achever avec une demande placée en baisse parrapport à 2010. Les surfaces commercialisées pourraient atterrirautour de 850 000 m², volume non négligeable toutefois, encomparaison de ceux atteints au cours de la décennie passée. En 2012, laprudence et l’attentisme des acteurs pourraient encore être accentuéspar la conjoncture économique instable. Le stock devrait continuer de serésorber et les valeurs rester stables.

LOYERS DES LOCAUX D’ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011(Valeurs faciales, HT HC/m²/an)

* Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)

N.S. : Non significatif

Source : CBRE

Zone Produits Neuf / État d’usagegéographique restructuré

Intra A86 90 € / 115 € 60 € / 107 €

Nord Entre A86 et la Francilienne 60 € / 85 € 50 € / 75 €

Au-delà de la Francilienne N.S. N.S.

Intra A86 100 € / 120 € 75 € / 90 €

Ouest Entre A86 et la Francilienne 75 € / 85 € 40 € / 80 €

Au-delà de la Francilienne 75 € / 85 € 40 € / 80 €

Intra A86 80 € / 90 € 75 € / 80 €

Est Entre A86 et la Francilienne 85 € / 90 € 70 € / 80 €

Au-delà de la Francilienne 75 € / 90 € 45 € / 60 €

Intra A86 80 € / 95 € 65 € / 90 €

Sud Entre A86 et la Francilienne 70 € / 85 € 60 € / 75 €

Au-delà de la Francilienne 65 € / 85 € 60 € / 70 €

PRIX DE VENTE DES LOCAUX D’ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011(Valeurs faciales, HT HD/m²)

* Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)

Source : CBRE

Zone géographique Minimum Moyenne Maximum

1ère couronne 530 € 990 € 1 400 €

Reste Nord/Ouest 380 € 660 € 980 €

Ile-de-France Est 240 € 600 € 1 370 €

Sud 350 € 740 € 1 170 €

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

Au-delà de la Francilienne19 %

Entre A86et la Francilienne

48 %

Intra A8633 %

RÉPARTITIONDE L’OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHEDE SURFACES EN ILE-DE-FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2011(En volume)

Source : CBRE

3 000 - 5 000 m2

21 %

> 5 000 m2

38 %< 500 m2

2 %

500 - 1 000 m2

7 %

1 000 - 3 000 m2

32 %

© 2011 CBRE

Page 19: Etude logistique.activites 2011

ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE

Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE qui compte,au 1er octobre 2011, 142 parcs d’activités « classiques » situés en Ile-de-France,soit un peu plus de 2 millions de m² (Cf. définition parcs d’activités page 20).Lamajeure partie des parcs d’activités est localisée au Nord (42 %) et auSud (41 %) de la région. Ces deux marchés sont traditionnellement les plusactifs, notamment entre l’A86 et la Francilienne, et sont suivis de loin parl’Est (10 %) et l’Ouest (7 %). Le dynamisme de la 2ème couronne parisienne estlié à sa proximité des bassins de production et de consommation, ainsique des axes de communications, et à ses valeurs immobilières etfoncières moindres qu’en 1ère couronne. Ce dernier emplacement, bienque très recherché, ne regroupe ainsi que 37 % des parcs.L’offre immédiate atteint 329 000 m² au 1er octobre 2011. Elle estmajoritairement localisée dans le Nord de la région (38 %) et dans le Sud(27 %), puis à l’Est (20 %) et à l’Ouest (15 %). Suite à la livraison de près de30 000m² de parcs d’activités depuis le début de l’année, le taux de vacanceatteint 16 % en Ile-de-France. Il reste plus important entre l’A86 et laFrancilienne (19 %). La 1ère couronne est lemarché le plus tendu (11 %).L’offre future certaine est très faible au 1er octobre 2011. L’environnementfinancier instable et le contexte immobilier peu encourageant poussentles opérateurs à la plus grande prudence. De nouveaux chantiers ne sontdonc pas à prévoir tant que le stock ne se sera pas résorbé, sauf sur certainsemplacements de niche, tels qu’en 1ère couronne. En revanche, les offres « engris » sont encore élevées (149 300 m²), ce qui confirme l’existence d’uncertain nombre de réserves pour la construction de bâtiments clés-en-main.Suivant une très bonne année 2010, l’année 2011 s’annonce dynamiqueégalement, toutefois dans une moindre mesure. Les résultats du 1er semestreont été un peu en deçà par rapport à l’année précédente et le fort rattrapage

qui s’était effectué fin 2010 ne devrait pas avoir lieu cette année. Ainsi, surles 3 premiers trimestres 2011, 68 600 m² ont été commercialisés (enbaisse annuelle de 10 %). Logiquement, l’essentiel des transactions s’estfait dans le Sud (40 %) et dans le Nord (38 %). L’Est voit son poidsaugmenter à 15 % et l’Ouest ne polarise que 7 % des signatures.En outre, le marché entre l’A86 et la Francilienne comptabilise plus dela moitié des opérations, car les prix y sont mieux adaptés à la demandeet l’offre y est plus abondante.

Après une année 2010 où la demande placée des surfaces neuves,restructurées ou rénovées avait performé, celle-ci a diminué en 2011.Elle ne représente plus que 49 % des volumes (contre 61 % en 2010).Le marché souffre en effet d’une dichotomie entre l’offre et la demande,et notamment en ce qui concerne la vente et la location. Alors queles produits à la vente sont de plus en plus recherchés, seule une infime partdu stock disponible est proposée sous ce type de contrat (2 % à vendreet 14 % à vendre ou à louer). Pourtant, la part des acquisitions augmentepetit à petit (17 % de la demande placée à la vente sur les 3 premierstrimestres 2011).

La vente par lots, qui a constitué un soutien du marché en 2011, devraitse tasser en 2012. Le durcissement des conditions de financement etla hausse des taux d’emprunt pourraient avoir un impact sur lesstratégies d’investissement à court ou moyen termes, en sanctionnantles dossiers les plus fragiles.

Après un « repricing » acté courant 2010, les valeurs locatives facialessont stables, mais présentent des écarts importants selon la qualité et lalocalisation des parcs. Il en est de même pour les prix de vente.

LES PRINCIPAUX PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011

Source : CBRE

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Page 20: Etude logistique.activites 2011

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LALOGISTIQUEETLESLOCAUXD’ACTIVITÉS

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CE ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS PAR CLASSE D’ACTIFS EN FRANCE

(Enmillions d’euros)

Source : CBRE

9M 1110090807060504030201

Poids dans l'investissement totalen immobilier d'entreprise

Locaux d'activités / petits entrepôts Logistique

700

1 400

2 100

2 800

3 500

4 %

8 %

12 %

16 %

20 %

INVESTISSEMENTS EUROPÉENS EN LOCAUX D'ACTIVITÉS / ENTREPÔTS / LOGISTIQUE(Enmillions d’euros)

Source : CBRE

5 000

10 000

15 000

20 000

1S 111009080706050403Royaume-Uni France Allemagne Autres

L’INVESTISSEMENT EN EUROPE

Au cours du 1er semestre 2011, le climat de prudence a continué de peser sur l’investissement européen et a confirmé le recentrage sur les actifs« core » des marchés les plus sécurisés et les plus liquides. Tous types de produits confondus, le montant total investi sur les 6 premiers mois de l’années’est élevé à 54,8 milliards d’euros.Les investissements en locaux d’activités et entrepôts / logistique ont cependant augmenté, totalisant près de 4,5 milliards d’euros, comparés aux3,8 milliards d’euros du 2nd semestre 2010. Ce marché représente donc 8 % des investissements immobiliers en Europe.Des tendances se dégagent néanmoins : un moindre appétit pour le Royaume-Uni et l’Europe du Sud, une demande plus forte dans les pays del’Est, en Allemagne et dans certains pays nordiques. Le Royaume-Uni conserve sa place de leader mais le recul est significatif puisque sa part estpassée de plus de 50 % au cours des années précédentes à 35 % sur la première moitié 2011. Les pays d’Europe Centrale et de l’Est ont représenté13 % contre une moyenne de 5 % ces dernières années, notamment en raison de la signature par AEW/Tristan Capital d’un important portefeuilleen République Tchèque. Avec près de 600 millions d’euros investis, la part de l’Allemagne est passée d’une moyenne de 8 % à 13 %. Les 2/3 desinvestissements ont été réalisés par des Allemands eux-mêmes.

L’indice des taux de rendement européen « prime » en locaux d’activités et entrepôts / logistique a peu évolué, diminuant de 13 points de basesur 9 mois. C’est surtout en Allemagne que les taux de rendement se sont le plus ajustés à la baisse, en lien avec une activité plus soutenue. Ailleursen Europe, les taux sont stables dans une fourchette comprise entre 7 % et 7,75 % bien que certains marchés isolés continuent d’enregistrer desbaisses comme à Moscou et Budapest.

LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE

Un marché toujours à la peine

En cumul sur les 9 premiers mois de l’année 2011, le volumed’engagements en locaux d’activités / petits entrepôts et logistique aconnu une progression de 15 % comparativement à la même périodede 2010, avec environ 515 millions d’euros enregistrés. Toutefois, lareprise apparaît en retrait par rapport au reste du marché del’investissement national. Ainsi, avec seulement 7 % du montant totalFrance, le poids du segment continue de reculer et reste éloigné de latendance long terme, proche des 10 %

Cette performance relativement décevante résulte d’un mauvais1er semestre, le tout début d’année ayant été particulièrement atone. Eneffet, après la forte activité de la fin 2010, les transactions ont eu du malà repartir et seuls 70 millions d’euros ont été échangés de janvier à mars2011, période durant laquelle aucune transaction logistique n’a étéenregistrée. Par la suite, le marché s’est quelque peu ranimé, enparticulier au 3ème trimestre, qui a connu une progression de 66 %par rapport à la même période l’an passé. Le segment des locauxd’activités / petits entrepôts fait cependant exception à la tendance, sonvolume de transactions ayant au contraire reculé tout au long de 2011.Jugé plus risqué en raison de la plus grande spécificité des actifs,il continue de subir la désaffection des investisseurs et n’a pesé que28 % des engagements, un niveau historiquement faible.

Les investisseurs ont une nouvelle fois fortement privilégié les produits« prime », sécurisés, bien localisés et de qualité. Ainsi, les actifs récentsou neufs ont représenté 57 % des volumes investis, ce pourcentagegrimpant à 68 % pour la seule logistique où les produits de classe A sontles plus recherchés. En termes de géographie, la reprise du marchélocatif en régions a permis de relancer les engagements en province(44 %), qui se sont focalisés sur les grands sites logistiques de la dorsaleNord/Sud et de la façade atlantique. Par ailleurs, les ventes d’actifsgroupés, qui avaient particulièrement souffert l’an passé des restrictionsdans l’octroi du crédit en raison de leur volume important, sont de retouret pèsent 54 % des montants échangés. Les 2 plus importantes signaturesdepuis le début de l’année ont de fait concerné des portefeuilleslogistiques (la cession par AEW Europe à GLL de 280 000 m²de plateformes « prime » sur 6 sites et celle par Gecina à Carval de395 000 m² d’actifs diffus).

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Domination des acteurs étrangers spécialisés

Comme l’an passé, la focalisation des investisseurs sur des actifsirréprochables (localisation du bien, qualité du bâtiment et de son étatlocatif) s’est heurtée à l’insuffisance d’offre correspondante, ce qui afreiné la reprise des volumes. Bien que le manque de produits de qualitése fasse sentir sur le marché locatif, en particulier en Ile-de-France, lesdéveloppements nouveaux sont restés à l’arrêt. En effet, les banquespersistent dans leur réticence à financer les projets de construction etaucune transaction en VEFA n’a été enregistrée depuis le début del’année, alors que ce type de ventes est réapparu sur le marché desbureaux, y compris « en blanc ». Le segment des cessions utilisateurset notamment des « sale&lease back » est toujours pénalisé par le faibleappétit des investisseurs pour les produits peu liquides du fait de leurspécificité ou de leur moindre qualité. En 2011, le marché a donc étéessentiellement approvisionné par les arbitrages des investisseurs, enparticulier des fonds d’investissement, qui pour certains ont poursuivi leurstratégie de désendettement.

D’autres sont cependant revenus à l’acquisition et les fondsd’investissement ont été les principaux animateurs du marché, enparticulier sur le segment logistique. À l’inverse, les foncières, notammentSIIC, actives l’an passé, se sont retirées et apparaissent depuis le débutde l’année désinvestisseurs nets. Enfin, les investisseurs non spécialisés(institutionnels, privés) sont restés relativement à l’écart malgré leurrichesse en fonds propres. Ainsi, alors que les acquéreurs nationauxdominaient fortement le marché en 2010, ils sont devenus trèsminoritaires (16 %). Cette réinternationalisation a été essentiellement lefait d’investisseurs nord-américains (31 %) et surtout allemands (46 %).

Des perspectives contrastéesAprès un début d’année difficile, la croissance est de retour depuis l’étésur le marché de l’activités / logistique. Comme l’an passé, la fin del’année devrait amplifier le redémarrage des volumes, avec unphénomène de rattrapage au 4ème trimestre, grâce à la conclusion dequelques grosses opérations en cours de négociation, notamment desportefeuilles. En effet, l’appétit des investisseurs reste fort pour les meilleursactifs « prime », grâce à une prime de risque toujours attractive. Aprèsla forte baisse enregistrée l’an passé, les taux de rendement locatifdes meilleurs produits logistiques sont restés stables, alors que labaisse se poursuivait au ralenti sur les autres classes d’actifs immobiliers.

À plus long terme, les signaux apparaissent contradictoires quant auxperspectives du marché. Les actifs immobiliers sécurisés de qualité sontconsidérés plus que jamais comme des valeurs refuge dans unenvironnement financier bouleversé. La demande demeurera doncsoutenue pour cette typologie de produits. En revanche, les conditions definancement (disponibilité et coût du crédit) vont inévitablement se durciren raison de la crise de liquidités que traversent les banques. Ce qui nemanquera pas de limiter les marges de manœuvre des acteurs à effet delevier, les fonds d’investissement notamment. Par ailleurs, l’incertitude estforte quant à l’ampleur du ralentissement économique, désormaisinéluctable, et à son impact quant à l’évolution du marché utilisateurs, entermes de vacance et de loyer. Cela ne manquera pas de retarder encoreles velléités d’ouverture des investisseurs qui resteront extrêmement prudentsdans leurs stratégies d’acquisition. Ainsi, la demande risque de resterdurablement focalisée sur la logistique classe A, au détriment du marchésecondaire et du segment des locaux d’activités / petits entrepôts.

Foncières

Promoteurs

Fonds d'investissement

Privés Utilisateurs

Institutionnels

0 % 20 % 40 % 60 %60 % 40 % 20 %

AcquisitionsVentes

54 % 62 %

13 % 19 %

21 % 8 %

10 % 9 %

7 %

5 % 2 %

RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D’INVESTISSEURS ENFRANCE EN 2011

Source : CBRE

En l’absence de transactions « prime » sur certains secteurs, cette grille a été en partieréalisée à dire d’experts.

Source : CBRE

Entrepôts « classe A » 7,15 % - 8,00 %

Entrepôts « classe B » 8,25 % - 9,50 %

Locaux d'activités 8,50 % - 10,50 %

Parcs d'activités « prime » 8,25 % - 10,00 %

TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011

ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT «PRIME » EN FRANCE(En fin de période)

Source : CBRE

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

3T 1110090807060504030201

Parcs d'activités

Locaux d'activitésLogistique "classe A"

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Page 22: Etude logistique.activites 2011

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LALOGISTIQUEETLESLOCAUXD’ACTIVITÉS

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CE

ChargeurIndustriel ou grand distributeur ; personne physique ou morale qui effectue lamise en place et dispose les marchandises sur ou dans le véhicule de transport.Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologiemaritime, le chargeur est l’affréteur.Classes d’entrepôtsLes entrepôts > 5 000 m² sont répertoriés en 3 classifications, selon unetrentaine de critères définis par l’ORIE, qu’ils doivent remplir, de façon impérativeou facultative :• classe A : « entrepôts de haute fonctionnalité ». 13 critères impératifs sont àrespecter (12 pour les entrepôts double-face) et 9 sur 12 facultatifs. Parmi leséléments les plus importants : hauteur sous plafond > 9,3 mètres, aire demanœuvre de profondeur > 35 mètres, 1 quai pour 1 000 m², résistance ausol de 5 tonnes/m², bâtiments isolés, chauffés, sprinklés, etc. ;

• classe B : « entrepôts répondant aux standards modernes ». 10 critèresimpératifs sont à respecter (9 pour les entrepôts double-face) et 8 sur13 facultatifs. Parmi les éléments les plus importants : hauteur sous plafond> 7,5 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 32 mètres, 1 quai pour1 500 m², résistance au sol de 3 tonnes/m², bâtiments sprinklés, etc. ;

• classe C : tous les entrepôts qui ne sont ni de classe A, ni de classe B, nimessageries, ni frigorifiques.

Clés-en-mainTransaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours deconstruction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la sociétébailleuse.Compte-propreProjet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ounon du terrain.Demande placéeEnsemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par desutilisateurs finaux, y compris les clés-en-main.Disponibilité immédiateEnsemble des surfaces vacantes à un instant t, proposées à la commercialisation.EntrepôtBâtiment disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principaleest d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition demarchandises.Principales caractéristiques : hauteur sous plafond ≥ 5,50 mètres ; espace etvolume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, desquais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une airede manœuvre ≥ 20 mètres de profondeur et une résistance au sol > 3 tonnespar mètre carré. Les entrepôts > 5 000 m² possédant des autorisationsd’exploitation sont considérés comme de l’immobilier logistique.Entrepôt frigorifiqueEntrepôt comprenant une isolation thermique et une source de froid qui luipermettent d’obtenir et de conserver une faible température (froid positif > 0°Cou froid négatif < 0°C) (définition du Ministère du Développement durable).Local d’activitésBâtiment ou lot individuel dont la fonction principale est destinée à des activitésde production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petitstockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprisesous un même toit.Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés ≤ 35 % ; rez-de-chaussée offrant une hauteur sous plafond > 4 mètres pour les hallsd’activités ; accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage ;accès à quai ou de plain-pied ; résistance au sol > 1 tonne par mètre carré.Local d’activités spécifiquesBâtiment différent d’un entrepôt, d’un local d’activités ou d’un local d’activitéstertiaires en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiquestechniques (conception basée sur un usage spécifique – exemple : usine).Local d’activités tertiairesBâtiment ou lot individuel dont le pourcentage de bureaux associés est ≥ 35 %,dont la hauteur sous plafond est < 4 mètres et permettant l’association verticale

et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples :laboratoires, bureaux d’études, activités de recherche, de petites productions oude petit assemblage, etc.LogisticienOrganisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou lestockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire aumaximum les coûts d’une entreprise. Le logisticien est le gestionnaire des fluxquel que soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc pour lesindustriels, les transporteurs ou la grande distribution.LogistiqueActivité économique consistant en la gestion des flux de marchandises pour lecompte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, lestockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, le suivi descommandes, la traçabilité, l’assemblage, etc.MessagerieBâtiments spécifiques, liés au transport et à la gestion rapide des flux des« petits » envois (inférieurs à 3 tonnes).Principales caractéristiques :• bâtiments traversants ;• bâtiments de faible profondeur (pour favoriser les opérations degroupage/dégroupage) et souvent longs (pour avoir le maximum de portes àquais) ; profondeur de 30 à 40 mètres et longueur de 150 à 200 mètres ;

• hauteur pouvant être limitée à 6-7 mètres ;• surface de terrains relativement élevée, nécessaire aux aires de manœuvredes véhicules pour le chargement/déchargement des 2 côtés, avec uneemprise au sol des bâtiments d’environ 30-35 % ;

• part des bureaux et locaux sociaux associée : ~ 13 %.Parc d’activitésEnsemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communautéd’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants.Principales caractéristiques : 8 lots minimum ; 3 000 m² minimum ; mutualisationd’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ouprestations).Plusieurs parcs d’activités peuvent être distingués :• parcs d’activités classiques (PME/PMI) : part des bureaux associés est≤ 35 % de la surface totale ;

• parcs d’activités tertiaires : part des bureaux associés est ≥ 35 % de la surfacetotale ;

• parcs d’activités logistiques : part des entrepôts associés est ≥ 80 % de lasurface totale.

Projet « en blanc »Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancéesans qu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.Projet « en gris »Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de laconstruction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires,définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recourset, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne resteplus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délaid’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.Projet éventuelProjet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ontpas encore été demandées ou sont en cours d’obtention.Taux de vacanceRatio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total à un instant t.Taux de rendement net immédiatIl exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’unimmeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droitsde mutation).

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