1. 085APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 11/02/2013 17:44 Page 11.95Le service immobilier entre particuliers164 pages dannonces en France et lEtrangerLimmobilier 100% entre particuliers N85 - Mars - Avril 2013Achetez p 25 - Dpt : 22100% p 29 - Dpt : 27entre particuliers p 32 - Dpt : 31p 19 - Dpt : 12p 41 - Dpt : 45Profitez de notre centrale dacheteursp 65 - Dpt : 90L 14395 - 85 - F: 1,95 - RDVendez p 16 - Dpt : 06(depuis un poste fixe)Dcouvrez notre nouvelle rubrique interviews exclusives dexpertsp 63 - Dpt : 88

2. 085APLIM_001_002_057APLIM_001_002.qxd 11/02/2013 17:44 Page 2Votre journal dannonces immobilires 100% entre particuliers N85 - Mars - Avril 2013Sommaire Index des annonces classes par dpartement voir p. 3Retrouvez galement toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet : y www.immobilier100pour100entreparticuliers.frDcouvrez le Service Immobilier domicile voir p. 4voir p. 6Nos conseils pratiquesNos interviews exclusives dexperts voir p. 11voir p. 12Questions juridiquesvoir p. 13Le Panorama Couleursvoir p. 68Nos milliers doffres classes par dpartementvoir p. 162Des tmoignages de vendeurs et dacheteurs Visitez les biensvoir p. 163 distanceLIMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS Immeuble lyses La Dfense 7c place du Dme 92056 Paris la Dfense Cedex www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr Une publication de la socit Appel Immo RCS Nanterre 440481356 S.A.S. au capital de 38 304 Prsidente : Fabienne BLEYNIE N ISSN : 1293-9234 Dpt lgal parution Bimestriel Mars - Avril 2013 Numro 85 1,95 Toute reproduction, mme partielle est interdite. Limmobilier 100% entre particuliers dcline toute responsabilit sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur dimpression ventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprim par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Ce Logo certifie une action respectueuse de lenvironnement par notre imprimeur. 3. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 3PAGES 68 161LES ANNONCES par dpartement Pratique : les annonces sont classes par dpartement et par ordre croissant de prix.LES D.O.M.LES BIENS A LETRANGEREspagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 159 16101 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 97 98 AD BE BR CA CH CV CZ EG ES GB GR HR IT MA MC MD PL PT RO RS SN TN VEAin ...................................................................p 68 Aisne ...............................................................p 68 Allier ................................................................p 69 Alpes de Hte Provence..................................p 70 Hautes Alpes ..................................................p 71 Alpes Maritime ...............................................p 71 Ardche ..........................................................p 73 Ardennes ........................................................p 74 Arige..............................................................p 75 Aube ................................................................p 75 Aude ................................................................p 76 Aveyron...........................................................p 78 Bouches du Rhne ........................................p 78 Calvados.........................................................p 80 Cantal ..............................................................p 81 Charente .........................................................p 82 Charente Maritime .........................................p 83 Cher.................................................................p 84 Corrze ...........................................................p 85 Corse...............................................................p 86 Cte dOr ........................................................p 86 Ctes dArmor................................................p 87 Creuse.............................................................p 89 Dordogne ........................................................p 90 Doubs..............................................................p 92 Drme .............................................................p 93 Eure.................................................................p 93 Eure et Loir.....................................................p 95 Finistre ..........................................................p 95 Gard ................................................................p 97 Haute Garonne .............................................p 100 Gers...............................................................p 101 Gironde .........................................................p 102 Hrault ..........................................................p 104 Ille et Vilaine .................................................p 106 Indre ..............................................................p 108 Indre et Loire ................................................p 108 Isre ..............................................................p 109 Jura ...............................................................p 110 Landes...........................................................p 111 Loir et Cher...................................................p 112 Loire ..............................................................p 113 Haute Loire ...................................................p 113 Loire Atlantique............................................p 115 Loiret .............................................................p 116 Lot .................................................................p 116 Lot et Garonne .............................................p 117 Lozre ...........................................................p 119 Maine et Loire...............................................p 119 Manche .........................................................p 120 Marne ............................................................p 121 Haute Marne .................................................p 121 Mayenne .......................................................p 122 Meurthe et Moselle ......................................p 122 Meuse............................................................p 123 Morbihan.......................................................p 123 Moselle..........................................................p 124 Nivre............................................................p 125 Nord ..............................................................p 126 Oise ...............................................................p 127 Orne ..............................................................p 128 Pas de Calais ...............................................p 129 Puy de Dme................................................p 130 Pyrnes Atlantique ....................................p 131 Haute Pyrnes............................................p 132 Pyrnes Orientale ......................................p 133 Bas Rhin .......................................................p 134 Haut Rhin......................................................p 135 Rhne............................................................p 136 Haute Sane .................................................p 136 Sane et Loire..............................................p 138 Sarthe............................................................p 140 Savoie ...........................................................p 141 Haute Savoie ................................................p 141 Ville de Paris ................................................p 142 Seine Maritime .............................................p 142 Seine et Marne .............................................p 144 Yvelines ........................................................p 144 Deux Svres .................................................p 145 Somme..........................................................p 145 Tarn ...............................................................p 146 Tarn et Garonne ...........................................p 148 Var .................................................................p 148 Vaucluse .......................................................p 152 Vende ..........................................................p 153 Vienne ...........................................................p 154 Haute Vienne ................................................p 154 Vosges ..........................................................p 155 Yonne ............................................................p 156 Territoire de Belfort .....................................p 157 Essonne........................................................p 158 Hauts de Seine .............................................p 158 Seine Saint Denis ........................................p 158 Val de Marne.................................................p 158 Val dOise......................................................p 158 DOM ..............................................................p 159 TOM ...............................................................p 159 Andorre .........................................................p 159 Belgique........................................................p 159 Brsil.............................................................p 159 Canada..........................................................p 159 Suisse ...........................................................p 159 Cap Vert ........................................................p 159 Rpublique Tchque....................................p 159 Egypte ...........................................................p 159 Espagne ........................................................p 159 Grande Bretagne..........................................p 160 Grce.............................................................p 160 Croatie ..........................................................p 160 Italie...............................................................p 160 Maroc ............................................................p 160 Monaco .........................................................p 161 Madagascar ..................................................p 161 Pologne.........................................................p 161 Portugal ........................................................p 161 Roumanie .....................................................p 161 Serbie............................................................p 161 Senegal .........................................................p 161 Tunisie...........................................................p 161 Vnzuela .....................................................p 161M A R S - A V R I L 2 0 13 N 8 5 Limmobilier 100% entre particuliers3 4. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 4S E RVIC E S G R ATU ITS Dcouvrez le Service Immobilier Domicile de notre partenaire Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critres de slection.En 3 tapes trs simples...Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intressent *2*Dans la mesure o des biens correspondant vos critres sont disponibles.4Limmobilier 100% entre particuliers N 8 5 M A R S - A V R I L 2 0 13vCompltez le bulletin dadhsion au Service Acheteurs, p 5.vv 13Vous tlphonez directement au vendeur pour traiter de particulier particulier. 5. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 5UNIQUE EN FRANCEPour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, prcisez-nous votre projet immobilierVous prcisez votre projet immobilier...... et vous compltez avec vos coordonnesVous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposs q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les dpartements qui vous intresse(nt) Maximum 5 dpartementsqVous prenez connaissance des conditions gnrales dadhsionqVous indiquez vos coordonnesqVous compltez, datez et signez les conditions gnrales dadhsionqVous renvoyez votre bulletin dadhsionqCompltez votre Bulletin dAdhsion ci-dessous puis renvoyez-le ds aujourdhui sous enveloppe affranchie :LIMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS 55025 - 34076 Montpellier Cedex 3Prcisez votre projet immobilier Compltez ci-dessous toutes les partiesVous recherchez 1 Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? .}Cochez 1 seule caset Melle (1 seul choix possible)q Chteau / Proprit q Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie q Studio, Appartement, Immeuble q Terrain seul q Proprit agricole ou viticole q Commerces q Viager2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Euros Par exemple :3 0 0 0 0 0Trois cent mille eurosVotre montant est suprieur 250 000 ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum................................... m23. O recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos dpartements de recherche. (5 dpartements maximum) Par exemple : vous recherchez dans le dpartement du Gard, indiquez :t MmetMNom ................ Prnom .......................................... Adresse .................. Code Postal ...... Ville ........................ Tl. ...Conditions gnrales dadhsion acheteur 1 - Je soussign(e), M dclare tre un particulier rellement la recherche dun bien. Je demande adhrer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnes seront insres dans le fichier informatique de la socit afin dassurer la recherche dun bien correspondant aux critres noncs dans ma demande ci-jointe. La confidentialit de ces informations sera rigoureusement respecte : aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la socit mon nom et mes coordonnes. 3 - Je recevrai gratuitement et rgulirement, environ chaque quinzaine, ma slection de biens immobiliers vendus sans commission* la vente. 4 - Je pourrai consulter et tlcharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui mintressent (selon disponibilit dont je sera inform). 5 - La socit se rserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de loffre et de la demande rgissant le march de limmobilier. 6 - En contrepartie, je mengage vous prvenir immdiatement le jour o ma demande de recherche est satisfaite ou modifier.30DateSignature obligatoireVous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider.Dpart. 1Dpart. 2Dpart. 3Dpart. 4Dpart. 5 u je ne dsire pas recevoir doffres de produits et services en rapport avec ma qualit dacheteur dun bien immobilier. La socit ne peut pas transmettre mes coordonnes des tiers.Conformment la loi Informatique et Libert du 6 janvier 1978, vous pouvez accder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent tre transmises toutes socits lies juridiquement au Partenaire Europen. Les rponses au questionnaire ont un caractre facultatif mais ncessaires lexcution correcte de notre prestation.Les prsentes conditions gnrales dadhsion figurent sur la partie infrieure du prsent document. Elles sont conserver par ladhrent. * Dans la mesure o il existe des biens correspondant mes critres de recherche.Conservez cette partie Conditions gnrales dadhsion auService Acheteurs de1 - Tout adhrent au Service Acheteurs dclare tre un particulier rellement la recherche d'un bien. L'adhsion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite.votre demande. La confidentialit de ces informations est rigoureusement respecte : aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la socit votre nom et vos coordonnes.2 - Vos coordonnes sont insres dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critres noncs dans3 - Vous recevrez gratuitement et rgulirement, environ chaque quinzaine, votre slection de biens immobiliers vendus sans commission la vente (dans la mesure oil existe des biens correspondant vos critres de recherche).4 - Vous pourrez consulter et tlcharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intressent.5 - La socit se rserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande rgissant le march de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez nous prvenir immdiatement le jour o votre demande de recherche est satisfaite ou modifier.M A R S - A V R I L 2 0 13 N 8 5 Limmobilier 100% entre particuliers5 6. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 6Calculer tous les cots Vous avez dcouvert la demeure de vos rves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pens tout ? Les frais de notaire : un surplus prvoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilires, bties ou non, passent en effet entre ses mains. Il est donc charg de collecter les impts perus par l'tat et les collectivits locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire schelonneront, en moyenne entre 6% et 8%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 2% 3% (moins le cot du bien sera lev, plus ces taux augmenteront). En effet, les logements neufs, ne sont pas soumis la TVA et supportent une taxe de publicit foncire beaucoup moins importante que pour les logements anciens, puisque fixe 0,615%. Pour le calcul des frais de notaire, sont considrs comme neufs, les logements en cours de construction, cest--dire la vente sur plans ou la Vente en ltat de Futur Achvement (VEFA). Sont galement concerns les logements achevs depuis moins de cinq ans. A noter que seule la VEFA, quelle que soit la qualit du vendeur, est sujette la Taxe de la Valeur Ajoute (TVA). De mme, depuis la rforme sur la TVA de mars 2010, nest plus trait comme un logement neuf, une construction sur plans revendue dans les cinq ans. Les frais de notaire sont en fait composs de plusieurs lments. La rmunration proprement dite de ce spcialiste : rdaction des actes, vrification de la rgularit de l'opration... Ces honoraires, appels moluments proportionnels , sont fixs par dcret et sont proportionnels au prix de vente (les pourcentages sont dgressifs par tranches de prix). La TVA au taux de 19,60% (8% en Corse et 8,5 % dans les DOM) s'y ajoute, elle sera de 22,2% pour les achats effectus partir du 1er octobre 2012 (8,7% en Corse, identique pour les DOM). Vous les paierez le jour de la signature du contrat de vente. Cest aussi ce jour-l que vous verserez le montant du prix dachat diminu des sommes que vous aurez dj pralablement verses au notaire. Les actes sont classs par srie, S1 ou S2 selon les cas. Pour une vente immobilire, les moluments proportionnels du notaire appartiennent la srie 1. Tranche premire Srie S1% Srie 1De 0 6500 4%Au-del de 6500 jusqu' 17.000 1,65 %Au-del de 17.000 jusqu' 60 000 1,10 %Au-del de 60.000 0,825 %Tranche deuxime Srie S2% Srie 2De 0 jusqu' 6500 2%Au-del de 6500 jusqu' 17 000 1,10 %Au-del de 17.000 jusqu' 30.000 0,75 %Au-del de 30.000 0,55 %Un calculateur est disponible sur : www.paris.notaires.fr Les honoraires dits de rdaction et de formalits, ou moluments fixes , qui rmunrent le notaire pour les dmarches accomplies : tat civil, extraits cadastraux, documents durbanisme, informations donnes par le syndic de coproprit, certificats de mesurage, dabsence ou de prsence damiante, termites ou plomb, formalits de publicit au bureau des hypothques... Le tarif de chaque acte est exprim en unit de valeur dont le montant nominal est de 3,90 . Les dbours , cest--dire les sommes verses des tiers pour le compte du client : gomtre, syndic de coproprit, tats hypothcaires, cot des pices, frais postaux, etc. Les droits et taxes pays au Trsor Public : il sagit essentiellement des droits denregistrement, appels aussi droits de mutation titre onreux . Le taux de droit commun des droits denregistrement slve 5,09 %. Le montant vers est donc dtermin en fonction de limportance du prix de6vente du bien. Le mme taux sapplique pour les terrains. Les droits de mutations sont composs de la taxe communale (1,20%), de la taxe dpartementale (3,80% dans lancien ; 0,070% pour un bien neuf), et dun prlvement pour frais dassiette quivalent 2,37% et 2,14% dans le neuf de la taxe dpartementale..A savoir : l'achat d'un logement ancien n'est pas assujetti au paiement de la TVA. Le notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provision, afin de couvrir le montant des frais (surtout ceux qui sont concerns par les pices administratives) et ventuellement celui de ses moluments, provision qui peut tre complte si besoin.NOS CONSEILS PRATIQUES Si vous achetez un terrain viabilis, rendez-vous la mairie pour consulter l'arrt de lotir. Celui-ci prvoit les travaux charge du lotisseur. La ralisation des dessertes, l'accs au rseau et la pose de compteurs, doivent normalement tre prvus. Ces quipements sont inclus dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu' l'entre de la parcelle. Vous aurez donc payer de votre poche les frais de raccordement aux diffrents compteurs, de la frontire de votre terrain jusqu' la maison que vous y aurez difie. Aucune des contributions (participations et taxes), qui ont dj t mises la charge du lotisseur et inscrites dans lautorisation de lotir, ne peuvent vous tre rclames. Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Amnagement d'Ensemble), une participation aux dpenses des quipements publics peut tre verser la commune. En contrepartie, vous n'avez pas payer la Taxe Locale d'quipement, ni la participation pour raccordement l'gout, ni la participation pour le financement des voies nouvelles et rseaux.Si vous achetez un terrain btir ...Prvoyez vos dpenses futures !Au moment de l'achat Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dpendent de la qualit du vendeur : si vous tes une personne physique (non-assujetti) et si vous achetez le terrain un particulier pour y faire construire une maison usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5,09 %, ainsi que la rmunration du notaire (comptez 2% en plus). Si vous achetez le terrain un professionnel (assujetti), cest--dire les amnageurs lotisseurs, les marchands de biens ou une collectivit locale (une commune, par exemple), voire un agriculteur ou une Socit Civile Immobilire, vous acquitterez les mmes droits d'enregistrement et non la TVA, qui correspondent 7% avec les frais de notaire. Pensez aux frais ventuels des travaux dexpertise du gomtre, si vous souhaitez borner votre terrain, et en connatre ainsi de manire prcise les limites ou raliser une tude de sol. Celle-ci est vivement recommande si vous doutez de la nature du terrain : elle vous permettra peut-tre d'viter des surcots imprvus au moment de la construction (fondations insuffisantes, par exemple).Prenez en compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en coproprit, renseignez-vous auprs du syndic sur le montant des charges collectives payer et sur leur mode de rpartition. Dans tous les cas, vous pouvez galement demander au vendeur de vous fournir ses relevs de charges -collectives ou individuelles- des deux dernires annes. Ds la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez raisonner en termes de chauffage : selon la qualit de l'isolation, le type d'nergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le cot sera diffrent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des quipements communs grs par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hsitez pas vous renseigner auprs du vendeur. l'obtention du permis de construire Vous avez dpos votre demande de permis de construire avant le 1er mars 2012. Le dpartement et la commune pourront vous rclamer, lors de la dlivrance du permis de construire, le paiement de diverses taxes et redevances : la Taxe Locale d'quipement, demande dans la plupart des communes, dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison (verse en une ou deux fois) ; la Taxe Dpartementale pour le financement du Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (TDCAUE) ; la Taxe Dpartementale des Espaces Naturels Sensibles dans certains dpartements ; la participation pour dpassement du plafond lgal de densit uniquement dans les communes qui l'avaient institu avant le 31dcembre 1999 ; la participation pour dpassement du coefficient des sols... Toutes les collectivits locales ne les demandent pas. Renseignez-vous. Votre permis de construire a t obtenu aprs le 1er mars 2012, ces taxes sont remplaces par la Taxe dAmnagement et celle du Versement pour Sous-Densit (exiges par les communes dotes dun POS ou dun COS). Une priode transitoire a t prvue du 1er mars 2012 au 1er janvier 2015. noter que dsormais la nature et le montant de ces participations doivent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous tre rclams. Elles vous demanderont, peut-tre aussi, une participation au financement des quipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, lectricit, tout--lgout, voirie...) si le raccordement nest pas effectu ; ou la taxe du plafond lgal de densit pour celles qui nont pas opt pour le financement de leurs installations.Limmobilier 100% entre particuliers N 8 5 M A R S - A V R I L 2 0 13Evaluez les travaux prvoir dans l'avenir. - Si vous achetez en coproprit, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont t les oprations ralises au cours des cinq annes prcdentes, en rclamant les procs verbaux des assembles gnrales, et quels sont les travaux envisags dans le futur. Vous aurez ainsi une ide des investissements que vous devrez supporter. En rgle gnrale, les travaux dj vots par l'assemble gnrale des copropritaires, mais non encore raliss, restent la charge de l'ancien propritaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - ils ont t vots, mais leur cot n'a pas encore t dtermin pour chaque copropritaire ; - une clause du contrat de vente prvoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, compter du jour de la signature de l'acte dfinitif. N'oubliez pas les impts locaux ! - La taxe foncire, btie ou non btie, est due, dans tous les cas, par la personne propritaire des lieux au 1er janvier de l'anne en cours. En gnral, la plupart des actes de vente prvoient un partage de la taxe foncire au prorata temporis entre l'ancien et le nouveau propritaire. dfaut, elle est redevable par le propritaire du logement au 1er janvier de l'anne. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, cette mme date. Pour calculer le montant de ces deux impts, les services fiscaux dterminent une valeur locative qui n'est pas toujours en rapport avec le standing rel. Renseignez-vous donc auprs de l'ancien propritaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une ide de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlvement des ordures mnagres et, dans certaines communes, la taxe de balayage. - Dautres taxes existent selon votre situation : la taxe concernant les logements vacants ou celle des terrains agricoles devenus constructibles.Une TVA qui a augment cette anne en passant 7% Ce taux est entr en vigueur au 1er janvier 2012 sur certains travaux de rnovation. La TVA 5,5% reste applique pour tous les devis effectus et les versements dacomptes verss avant le 20 dcembre 2011. Pour rappel, la TVA taux rduit est rserve aux travaux damlioration, de transformation, damnagement et dentretien portant sur les logements dhabitation individuelle (et leurs dpendances), soit situs dans un immeuble collectif (ou leur partie commune), en rsidence principale ou secondaire et achevs depuis plus de deux ans. Locaux concerns : Les maisons individuelles et les logements situs dans des immeubles collectifs. La mesure s'applique tous les locaux affects exclusivement ou principalement l'habitation, qu'ils soient la rsidence principale ou secondaire de l'occupant, ainsi que les dpendances lies ces maisons et logements. Exemples : balcons, caves, greniers, dbarras, garages privatifs attenants l'habitation. * Les parties communes des immeubles collectifs si elles sont affectes principalement l'habitation. Ds lors que l'immeuble comprend plus de 50% de locaux usage d'habitation, les travaux raliss dans les parties communes relvent en totalit du taux rduit de 7%. Exemples : rfection de la toiture, de la cage d'escalier, de l'ensemble de l'installation de chauffage except la chaudire de l'immeuble, ravalement de l'immeuble. Vous pouvez en bnficier que vous soyez propritaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et quipements facturs par une entreprise sont concerns, si vous achetez vous-mme des quipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Sont exclus aussi les quipements mnagers et mobiliers, de mme de gros quipements destins linstallation ou au remplacement du chauffage ou des sanitaires. Pour tre factur au taux rduit, vous devrez remettre lentreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions doctroi sur la priode de deux ans. Formulaires sur : www.impots.gouv.fr Dans tous les cas, et pour pouvoir bnficier du taux rduit, les travaux ne doivent pas aboutir la production dun immeuble neuf. Exemples : surlvation du btiment, addition de construction, remise neuf plus de plus de la moiti du gros uvre. Ils ne doivent pas non plus remettre ltat neuf plus des deux tiers des lments de second uvre (planchers non porteurs, huisseries extrieures, cloisons, installations sanitaires, installations lectriques et chauffage), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. noter enfin que ladministration fiscale a prcis que seront galement concerns, par le taux de TVA rduit, les travaux dabattage, de trononnage, dlagage et denlvement des arbres situs dans les jardins. Ils doivent constituer le pralable ncessaire des travaux dentretien ou de travaux durgence qui menacerait ou empcherait laccs de lhabitation. Ils peuvent tre aussi raliss par le client luimme, porter sur des locaux dhabitation achevs depuis plus de deux ans (locaux affects lhabitation proprement dit, mais galement dpendances usuelles, voies daccs principales lhabitation, murs de cltures et portails, mais ne sont pas pris en compte lentretien des espaces verts). 7. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 7Estimer la valeur dun bien Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire dprcier, la valeur dune maison ou dun appartement Sachez donc valuer les avantages ou les inconvnients qui vous permettront de ngocier, arguments lappui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu 1 Ne dpassez pas le prix du march... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement un prix surestim ne pardonne pas, car il vous sera difficile d'absorber ce surcot de dpart. Le prix d'un immeuble est en fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi, les biens les plus recherchs sont souvent les plus cots et par consquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignezvous donc sur les prix de vente pratiqus dans le quartier que vous avez choisi et pour le type de logement ou de terrain- que vous recherchez : interrogez le voisinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou rgions, suivent le march du logement, achetez des revues spcialises. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critre aujourd'hui majeur dans la dtermination du prix. - Il est prfrable de visiter le bien diffrents moments de la journe, et si possible de la semaine. Reprez les nuisances ventuelles, sonores ou olfactives, la prsence d'tablissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gne quelconque. Rflchissez avant d'acheter un appartement ou une maison proximit d'une bote de nuit, d'un bar ou d'un restaurant : tablissements souvent bruyants. - Pensez aux facilits de la vie quotidienne ; quels services sont proximit ? Le quartier est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il facile de se garer ? Les environs immdiats sont-ils agrments d'un espace vert, lment particulirement valorisant ? Y a-t-il un tablissement scolaire proche ou dfaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas lvolution de votre environnement... Renseignez-vous auprs de la mairie pour savoir ce que prvoit le POS ou le PLU (Plan Local d'Urbanisme, ancien Plan dOccupation des Sols) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux quipements collectifs) ou en ngatif (urbanisation supplmentaire, zone d'entreprises proximit...). Renseignez-vous galement auprs de la Direction Dpartementale de l'quipement ou Direction Dpartementale des Territoires (travaux routiers, par exemple). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite rsidence collective, compose d'immeubles bas, est plus prise qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraner un cart de prix la hausse si le btiment est en pierres de taille ou rcent, la baisse s'il date des annes soixante et qu'il n'est pas rnov.Avantage dcisif : la mise disposition d'un garage individuel ferm plutt qu'un simple box. Autres petits plus qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chausse ; les visiophones, dsormais dusage courant ; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la rsidence ; la prsence de verdure et, dans les rgions du sud, d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). partir de trois tages, l'absence d'ascenseur est inscrire au passif. 5 Privilgiez les logements bien exposs et bien conus Ces qualits permettront en effet votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien expos (sud ou sud-ouest), et quip, dfaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terrasse ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands sjours et qu'une petite cuisine est un inconvnient majeur, moins que l'utilisation de l'espace puisse tre rationalise au maximum. - Mauvais points aussi: la prsence dun vis--vis et l'absence de vue, ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur un logement o vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous donnerez ainsi une plus-value : chambre de bonne, mme en mauvais tat ; petit grenier ou combles amnageables ; sous-sol, mme rduit, transformable en pice de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine ; renfoncements, cagibis, dbarras o peut tre amnager un coin douche supplmentaire, un WC, un placard ; vastes couloirs ou grandes entres permettant d'obtenir ultrieurement des pices plus spacieuses... 7 Tous les quipements complmentaires n'ont pas la mme valeur - Les travaux d'embellissement raliss par l'ancien propritaire (y compris une cuisine intgre) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la prsence d'une piscine ou d'un systme d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De mme qu'un chauffage individuel au gaz, ou des systmes de chauffage cologique, bien plus apprcis que tout autre mode de chauffage. Dans une maison plusieurs niveaux, la prsence d'une salle de bains chaque tage, en accrot la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore installes, demandez-vous si ces travaux seront possibles raliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'ge du bien que vous allez acqurir et sur la date des travaux effectus, ainsi que sur les matriaux utiliss (la pierre, bien sr, mais aussi la brique, sont plus estimes que le cairon). - Vrifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mtres carrs inexistants. Si vous ne savez pas commentNOS CONSEILS PRATIQUESprocder, renseignez-vous auprs d'une association de consommateurs ou de copropritaires ou adressez-vous un professionnel spcialis (gomtre expert). - Veillez ce que les gaines techniques et le rseau de distribution (eau, lectricit, etc.) soient visibles : les rparations ventuelles seront meilleures march. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvnients lis la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes ventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylnes lectriques...). Informez-vous auprs des services du cadastre (servitudes prives) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilis, valuez le cot de raccordement aux diffrents rseaux, afin de pouvoir ngocier en consquence. - Vous pourrez galement tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fondations et le cot du drainage. Questionnez votre voisinage sur les dfauts ventuels (terrain instable, inondable...) 1 Pour apprcier la qualit globale, 0 faites-vous aider par un initi. - Cela peut-tre simplement un ami comptent en btiment ou un professionnel - un architecte, par exemple- qui vous solliciterez, moyennant paiement, une expertise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement compos d'architectes, dont certains officient gratuitement dans quelques Agences Dpartementales dInformation sur le Logment (ADIL). Vous pouvez les contacter par le biais de leur site : www.fncaue.org - Si vous achetez un bien un cot lev, il est recommand de faire raliser une expertise immobilire complte. Il s'agit d'une valuation prcise, et date, qui prend par exemple en compte la situation gographique du bien, sa composition, son tat, l'origine de la proprit, ses servitudes, etcRsidence secondaire :une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une rsidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot dire que pour l'achat d'une rsidence principale. N'achetez cependant pas n'importe quel prix, car vous raliserez sans doute encore moins de plus-value la revente que pour d'autres types de logements. - Privilgiez le site et choisissez la rsidence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez, ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prixmoindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le weekend, ou en t, si un jour vous tes court d'argent...Vous achetez avant tout pour investir Les produits doivent tre trs bien placs et d'excellente qualit. Les beaux immeubles rnovs des annes soixante, par exemple, sont les bienvenus. N'hsitez pas non plus investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intrieure. Ces produits sont trs recherchs dans les grandes agglomrations. Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pices, mais que les locataires y restent plus longtemps. Tenez compte de la composition sociologique de la commune o vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville tudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiques.Maison ancienne : quelques tuyaux pour reprer les gros dfauts Demandez visiter le grenier pour vrifier la charpente. Si les poutres sont humides, elles risquent d'avoir t attaques par les champignons ou les termites. Testez aussi la duret du bois avec un poinon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimtres. Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vrifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau : la rfection d'un toit peut coter trs cher. Effectuez galement un tour la cave pour reprer d'ventuelles infiltrations d'humidit (drainage ventuel effectuer). Mfiez-vous des plafonds o vous reprez d'importantes fissures, surtout si des diffrences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute remplacer. Les murs ne doivent pas prsenter de traces d'humidit et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la prsence de fissures verticales et transversales sur les murs extrieurs. Contrlez l'tat de l'installation lectrique (prises, interrupteurs, compteurs). Vrifiez l'tat de la chaudire du chauffage central. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste.En savoir plus Qualit du bti, situation juridique du bien, tude de march... pour savoir prcisment ce que comporte une expertise immobilire ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consultez lannuaire de la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels sur leur site Internet : www.experts-fnaim.org (129, rue du Faubourg Saint-Honor, 75008 Paris). Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire tablir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site : www.adia.orgM A R S - A V R I L 2 0 13 N 8 5 Limmobilier 100% entre particuliers7 8. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 8Penser toutes les dmarches lettre Dans le labyrinthe des dmarches effectuer pour devenir vous rtracter pardlai derecommande avec accus de rception dans le sept jours compter du lendemain de la premire prsentation de la lettre recompropritaire, mieux vaut avoir quelques repres, afin d'viter les mande vous notifiant l'avant-contrat ou tout autre mauvaises surprises. Avant, pendant et aprs l'achat, voici l'essentiel moyen prsentant les mmes garanties (acte d'huissier, par exemple). des tapes ne pas oublier et des obstacles franchir. Si vous signez l'avant-contrat avec un vendeur non 1 Dcryptez... L'affaire qui vous convient ne se dniche pas du premier coup d'il et vous allez visiter bien des demeures avant d'lire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en slectionnant les offres : un simple coup de tlphone peut suffire pour liminer les propositions qui ne correspondent pas votre mode de vie, vos gots, vos attentes. En effet, il convient de bien vrifier, si cela est possible, la vracit des informations figurant dans l'annonce avant de se dplacer. 2 Enqutez pour mieux cohabiter... Cette premire slection faite, poursuivez votre enqute en vous rendant sur place afin de connatre votre voisinage et apprcier les contraintes de cohabitation, particulirement si vous envisagez de vivre en rsidence collective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropritaires ont-ils les mmes priorits que vous, par exemple ? Ralisent-ils rgulirement des travaux ou refusent-ils gnralement d'investir ? Le syndic est-il dynamique ou se dsintresse-t-il de la coproprit ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance, car elles vont bientt concerner votre vie quotidienne... et votre bien-tre. 3 Apprenez le rglement... En rsidence collective, renseignez-vous sur le rglement de coproprit, notamment sur les clauses concernant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est trs important, car il dtaille le mode de fonctionnement de la coproprit. Le vendeur vous a affirm, par exemple, que vous pourriez exercer votre profession dans votre appartement, mais est-ce vrai ? Le rglement ne prvoit-il pas que les logements soient usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et, s'il y en a un, le rglement de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voisinage, les rgles de construction respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les rgles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vrifiez l'exactitude de la surface habitable annonce par le propritaire. Prenez un mtre et mesurez en long et en large le logement, en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 mtre. Sachez que depuis juin 1997, les promesses de vente, puis les actes dfinitifs, relatifs un lot de coproprit doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention, vous pourrez intenter une action en nullit dans le dlai d'un mois suivant la signature. Si la surface relle est infrieure de plus de 5% celle qui est annonce, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le dlai d'un an suivant la conclusion de l'acte dfinitif (ou acte authentique ). - Contrlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement ralis par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13 dcembre 2000 (relative la solidarit et au renouvellement urbains, dite loi SRU) exige dsormais que l'avantcontrat et l'acte de vente prcisent si le descriptif du terrain rsulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de prcision (et non de bornage obligatoire) est la nullit de l'acte de vente. Demandez au propritaire s'il a fait borner son terrain par un gomtre expert et consultez alors le procs-verbal et le plan dress par celui-ci. En cas de rponse ngative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adresser pour une premire vrification au service du cadastre, situ au centre des impts fonciers du dpartement. Il rpertorie, des fins fiscales, tous les actes de proprit et de division d'un bien. Le cadastre est aussi consultable en ligne : http://www.cadastre.gouv.fr. Mais cela ne sera qu'un dbut de preuve : ce document n'a pas de valeur juridique dans ce domaine prcis et les indications rpertories peuvent tre contestes par tout autre titre de proprit. Il est donc possible que la contenance relle du8terrain soit diffrente de celle qui est indique dans l'acte. C'est pourquoi la plupart des actes prvoient une clause d'exonration de responsabilit du vendeur dans le cas o la superficie relle du terrain serait infrieure la contenance indique dans l'acte. Cette clause d'exonration de responsabilit ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur, par exemple. Le jour o vous serez vraiment dcid acheter, vous pourrez demander au propritaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de gomtre expert pour dfinir les limites exactes de la proprit. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procs-verbal tabli par le gomtre, le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adresser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, fates publier le procs-verbal de bornage la conservation des hypothques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible ? - Assurez-vous de manire formelle de la constructibilit du terrain. Pour cela, demandez au propritaire s'il possde le certificat d'urbanisme dlivr par la mairie du lieu d'implantation. Ce document numre toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire lencadr ci-contre). Consultez la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi Solidarit et du Renouvellement Urbain (SRU), du 13 dcembre 2000. dfaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'Occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiqueront les rgles de construction applicables dans votre localit et les conditions d'volution de votre environnement. - S'il ne le dtient pas, vous pouvez en faire vous-mme la demande auprs de la mairie. Elle vous dlivrera soit un certificat d'information gnrale qui vous dira seulement si le terrain est constructible, soit un document plus prcis vous indiquant si le projet, que vous avez dj labor et que vous lui avez dcrit, est ralisable ou non. 6 Prmunissez-vous contre les malfaons... - Si le logement que vous acqurez a moins de dix ans, vous bnficierez encore de la garantie dcennale . Elle concerne tous les dommages matriels qui compromettent la solidit de l'ouvrage et les lments d'quipement qui sont indissociables de leur support : par exemple, le dfaut du systme de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente, etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation d'assurance dommages-ouvrage thoriquement souscrite au moment de l'dification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obligatoire et permet d'viter au client d'engager une procdure en responsabilit contre l'entreprise ou le matre d'uvre en cas de malfaons. - Si le logement a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les vices cachs , condition d'intenter rapidement une action aprs l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent gnralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez dmontrer la mauvaise foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproch, ce qui est difficile. - La garantie dcennale s'applique galement pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les ouvrages de voirie et d'quipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos prcautions et vous -tes vraiment dcid : le moment est venu de signer un avantcontrat. La loi du 13 dcembre 2000, dite loi SRU, a innov et cr une disposition trs importante applicable depuis le 1er juin 2001. Vous tes non professionnel et vous achetez un logement neuf ou ancien. Vous signez alors une promesse unilatrale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : Vous disposez d'un dlai de rtractation de sept jours pendant lequel vous pouvez, le cas chant, revenir sur votre engagement. Dans cette hypothse, vous pouvezLimmobilier 100% entre particuliers N 8 5 M A R S - A V R I L 2 0 13professionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du dlai de rtractation. Un versement peut tre prvu aprs. Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandat (notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous tre rclame doit tre verse entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financire. En cas de rtractation, ladite somme doit tre restitue dans un dlai de 21 jours compter du lendemain de la date de rtractation. noter que la loi portant Engagement National pour le Logement (ENL), du 13 juillet 2006, est venue modifier l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation. Dsormais, tout acheteur d'un logement ayant sign un compromis ou une promesse de vente dispose d'un dlai de rtractation de sept jours pour revenir sur sa signature. Cette mesure auparavant ne concernait que les avant-contrats sous seing priv. En effet, si l'avantcontrat tait sign devant le notaire, l'acheteur bnficiait d'un dlai de rflexion de sept jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le dlai de rflexion ne concerne plus que le contrat de vente dfinitif qui n'aurait pas t prcd par un compromis ou une promesse de vente. Par ailleurs, depuis le dcret n 2008-1371 du 19 dcembre 2008, La Cour de Cassation estime que la remise en mains propres dun acte nayant pas de date certaine (donc enregistr) ne peut pas faire courir le dlai de rtractation. La voie postale et la lettre recommande - ou le constat dhuissier par extension - resteraient le seul moyen de notification. L'avant-contrat peut prendre plusieurs formes. La porte de votre engagement sera diffrente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrire les mots. - L'offre d'achat engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la dure qu'il aura fixe, sauf s'il a pris soin de prvoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se ralise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signe. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit aucune indemnit. vitez cette procdure, bien trop dangereuse. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er juin 2001, est interdite toute offre unilatrale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acqureur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rtractation, durant sept jours, de l'acqureur. - La promesse unilatrale de vente engage le vendeur de manire dfinitive. Il vous laisse un certain dlai, indiqu au contrat, pendant lequel vous pouvez rflchir et dcider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le dlai d'option. Il est d'usage que l'acqureur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnit d'immobilisation qui reprsente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit tre verse par chque libell l'ordre du professionnel de la vente, lors dun acte authentique (notaire ou agent immobilier), chez un notaire ou la Caisse des dpts et consignation lors dun acte sous seing priv et en aucun cas l'ordre du vendeur. L'indemnit restera la proprit du vendeur sauf si l'opration ne se fait pas pour une raison lgitime (par exemple : la non-obtention des prts). - Le compromis de vente lie dfinitivement le vendeur et l'acheteur, sauf la non-ralisation d'une condition suspensive inscrite au contrat (par exemple, celle qui est relative l'obtention des prts), d'une condition rsolutoire ou du dlai de rtractation. Toutefois les deux parties peuvent prvoir la possibilit de renoncer leur engagement en prcisant les indemnits verser. Lisez donc attentivement les clauses et vrifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de l'acte authentique devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prvoyez des conditions suspensives Si votre dcision dfinitive d'achat dpend de la ralisation d'un vnement particulier indpendant de votre volont, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une condition suspensive . Si cet vnement ne se ralise pas dans un dlai donn, votre engagement sera rompu automatiquement et vous rcuprerez lesNOS CONSEILS PRATIQUES Pour en savoir pluswww.appelimmo.frLe certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme rcent. La loi SRU a modifi la finalit du certificat d'urbanisme ordinaire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibilit du terrain. Il est conu comme un document informatif ou oprationnel qui n'est positif ni ngatif. Il doit dsormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de proprit, le rgime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'tat des quipements publics existants ou prvus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fentres, couleur des tuiles, couleur du crpi, etc. Toujours en vertu de la loi du 13 dcembre 2000, le certificat d'urbanisme doit prciser galement si le bien est ou non concern par un droit de premption. Il est dlivr gratuitement par le maire dans les deux mois suivant le dpt de la demande et reste en principe valable un an aprs son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un permis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire, mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire !En savoir plus... Consultez les sites Internet dorganismes de dfense des consommateurs, comme l'Institut National de la Consommation, tablissement public autonome dot d'quipes spcialises de juristes, qui dite la revue 60 Millions de consommateurs : www.conso.net ou celui de Que choisir, de l'Union Fdrale des Consommateurs : www.quechoisir.orgsommes verses. La non-obtention de vos prts est une condition suspensive prvue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant votre situation personnelle : revente de votre prcdent logement, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, ralisation de la mutation professionnelle prvue, etc. 9 Vrifiez avant de signer le contrat de vente dfinitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les frais de notaire . Souvent, le vendeur dispose dj dun notaire. Mais vous pouvez demander au vtre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tches. Ce jour-l, le notaire vous remettra une attestation de proprit qui vous servira pour justifier de votre qualit de propritaire auprs de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, La Poste, etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente quelques mois plus tard aprs que le notaire aura accompli certaines formalits obligatoires. 1 Vous avez achet votre terrain, 0 et pensez dsormais construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans l'excution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et demandez, ventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obligatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface, dite hors uvre net (SHON), de 170 m et plus. Chacune de ces possibilits obit des rgles, des droits et des devoirs bien spcifiques et prsente des avantages et inconvnients. Choisissez en connaissance de cause. 1 Et aprs ? 1 Les dmarches ne sont pas acheves... Pensez assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complte et la plus conomique), effectuer votre changement d'adresse, transfrer votre ligne tlphonique, ouvrir votre nom, voire installer vos frais un compteur d'eau, de gaz, d'lectricit. Signalez galement votre existence la mairie et inscrivez-vous ventuellement sur les listes lectorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois aprs la signature de la vente, que vous attendez le dcompte des frais lis la vente et le remboursement du trop peru ventuel... car la provision, prise pour couvrir les frais divers, est souvent survalue. 9. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 9Trouver les financementsNOS CONSEILS PRATIQUESSachez choisir et combiner vos prts en fonction de votre projet.Les avantages fiscaux quel prt principal avez-vous droit ? Le Prt Conventionn peut couvrir dsormais 100% du cot de l'opration avec un taux d'intrt variant selon les tablissements de crdit dans la limite d'un maximum rglement (celui du PAS tant infrieur de 0,60% celui du prt conventionn). La notion de prix de revient maximum est supprime et ce type de prts ouvre droit l'Aide Personnalise au Logement (APL). Le Prt pour l'Accession Sociale est galement soumis condition de ressources. Sont pris en considration l'ensemble des revenus imposables de toutes les personnes composant le foyer au titre de l'avant-dernire anne prcdant celle de la demande de prt (N-2), ainsi que le lieu de rsidence. Depuis le 1er juin 2012, les barmes sont identiques ceux du Prt Taux Zro plus (PTZ +). Les prts bancaires ordinaires ncessitent de faire jouer la concurrence la plus large possible et de bien comparer les cots du crdit (voir encadr : les questions essentielles). Plus le montant de l'apport personnel est important, plus la ngociation avec la banque est facilite. Les prts complmentaires La liste des prts pouvant tre accords en complment d'un Prt Conventionn a t modifie en 2010. Le Prt Taux Zro Plus 2012 : ses conditions d'octroi ont t modifies par la Loi de finances 2011 et il remplace le crdit dimpt intrts demprunt, le Prt Taux Zro et le Pass Foncier. Attribu sous certaines conditions, il est toujours rserv aux primo-accdants pour l'achat ou la construction par une personne physique d'un logement neuf, servant de rsidence principale au moins 8 mois par an. Les logements anciens sont concerns sils servent de premire occupation aprs la ralisation de travaux lassimilant du neuf. Dautres conditions sont prises en compte, comme la quotit du prt, la localisation du bien, la performance nergtique globale du logement, son caractre neuf ou ancien. Il peut tre demand auprs de tous les tablissements de crdits ayant sign une convention avec l'tat mais il ne peut en aucun cas constituer le financement principal. Son remboursement s'effectue par mensualits constantes, pour une dure de remboursement allant de 8 25 ans, plus 2 ans de diffr de remboursement. Le montant total des ressources prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de rfrence du ou des bnficiaires du prt, ainsi que de ceux de l'ensemble des personnes destines occuper titre principal la rsidence au titre de l'avant dernire anne prcdant l'offre de prt (anne N-2). Il doit tre infrieur la limite fixe par le PTZ 2012 et doit tre galement infrieur 10% du cot global de l'opration. Par exemple, pour une famille de quatre personnes, il ne doit pas dpasser 87.000 euros en zone A et 53.000 euros en zone C. De plus, ce prt est rserv aux mnages primo-accdants , cest--dire qui n'ont jamais emprunt pour se loger. Attention, ce prt est ne pas confondre avec le co-PTZ qui finance des travaux. Lco-PTZ sert financer des travaux garantissant une performance nergtique minimale des logements anciens usage de rsidence principale. Cumulable avec le PTZ Plus et le crdit dimpt depuis le 1er janvier 2012, il est sans intrts et sans conditions de ressources, et financera vos travaux hauteur de 30.000 euros maximum. Le Prt d'pargne Logement est accord aprs une phase d'pargne, qu'il s'agisse d'un Compte ou Plan pargne Logement. Le montant du PEL dpend des intrts acquis pendant la priode d'pargne et de la dure du prt. Son taux d'intrt est rglement. La rmunration des PEL souscrits compter du 1er janvier 2012 est fixe 2,5% hors prime d'tat* (3,5% prime d'tat incluse). * La prime d'tat est gale 2/5e des intrts verss par l'tablissement teneur du compte l'pargnant, dans la limite de 1 525 si lopration finance une opration de construction ou un logement vert, et de 1 000 pour toutes les autres oprations. Le taux d'intrt actuariel des prts accords au titre des plans ouverts est fix 4,20%. Les comptes ouvertsaprs le 1er mars 2011 ne financent que la rsidence principale hauteur de 92.000 . La rmunration du Compte pargne Logement est fixe 1,5 % hors prime d'tat (2,25% avec la prime dtat). Un minimum de 300 est requis louverture du compte. La prime est gale la moiti des intrts acquis et utiliss pour le prt dans la limite de 1144 . Le taux d'intrt actuariel des prts accords est fix 3% au 1er aot 2011. Un prt peut tre contract partir de 18 mois et le montant maximum du prt slve 23.000 . Depuis le 1er juillet 2004, le taux d'intrt du compte pargne logement est gal au deux tiers du taux des premiers livrets de caisse d'pargne (Livret A). Plan et Compte pargne Logement peuvent avoir une dure de 2 15 ans et peuvent tre cumuls, condition de ne pas dpasser, ensemble, 92.000 . Sachez aussi que vous pouvez faire jouer sous certaines conditions, les droits prts obtenus par vos parents proches, et ceux de votre conjoint, sur leur propre pargne logement, afin de majorer votre capacit d'emprunt.Les questions essentielles Avant de choisir un prt immobilier, vous devez vous poser une srie de questions et comparer tous les paramtres : Le prt est-il fixe ou taux variable ? S'agitil d'un prt modulable ? Quelle est sa dure, quelles garanties vous demande-t-on (hypothque, caution) ? Quelle est la date de la premire chance ? Que se passera-t-il en cas de remboursement anticip ? Ouvret-il des droits l'APL ou l'allocation logement ? Qu'en est-il des frais annexes (frais de dossier, cot de l'hypothque ou de la caution, cot de l'assurance dcsinvalidit, de l'assurance perte d'emploi). Interrogez-vous sur le cot effectif global (qui intgre, outre le taux, tous ces frais annexes) et sur les possibilits de remboursement anticip avec ou sans pnalits. Pour les prts taux variables, comparez l'indice, le taux dappel : souvent la 1re anne est base sur un taux d'appel et la variation avec la 2nde anne peut tre forte, pour compenser (il est un des points importants ngocier) ; - la priodicit de rvision du taux ; - la variation de l'indice et son influence sur le taux, sur le montant des mensualits, sur la dure du remboursement ou sur les trois ; - la variation est-elle plafonne, si oui combien ? S'agit-il d'un prt cap , cest--dire un prt rvisable, dont le taux ne dpasse jamais un certain pourcentage fix au dpart ? Quelles seront les consquences de vos mensualits ? ; - peut-on passer tout moment un taux fixe ? Le taux est-il fix, y a-t-il des conditions et des pnalits ? Envisagez toutes les hypothses (et notamment les pires) afin de faire le bon choix et de retenir le prt qui sera le plus adapt vos situation personnelle. Le prt Action Logement (ancien 1% employeur ou 1% Logement) : les salaris d'une entreprise employant au moins 10 salaris peuvent demander leur employeur que leur soit octroy un prt immobilier. En effet, l'employeur est tenu de consacrer 0,45% des salaires verss l'anne prcdente au financement des logements de ses employs, remis au Comit Interprofessionnel du Logement (CIL) ou aux Chambres du Commerce et de lIndustrie (CCI). Le taux du prt est fix 2,25% (hors assurances et garanties) pour une dure de 2 15 ans et il ne peut dpasser 30% du cot total de lopration. Il peut tre accord dans le neuf, mais galement dans l'ancien avec ou sans travaux : - lorsqu'il s'agit d'une premire accession la rsidence principale depuis 2 ans et que l'emprunteur a des revenus plafonns (prise en compte du revenu fiscal de rfrence de lanne N2) ; - lors de lachat dun terrain, suivi de la construction dune maison ; - lorsque l'emprunteur est contraint de changer de rsidence principale pour des raisons de mobilit professionnelle ;- ou quand il achte un logement HLM. Il peut tre accord quelles que soient les ressources de l'emprunteur, mais le logement doit tre achev depuis plus de 20 ans et les travaux doivent reprsenter au moins 25% du prix d'achat ; - au moment du rachat de la part individuelle de l'ex-conjoint suite un divorce ; - sil respecte un niveau de performance nergtique : en rfrence la rglementation thermique (RT 2005) dans le neuf, et se situer au moins la lettre D dans lancien ; En liaison avec le prt Action Logement, des prts de soutien existent : le prt Scuri-Pass est un prt sans intrts pour une dure de 12 mois hauteur de 10.200 lorsque le salari est en difficult (Chmage ou baisse de revenus due lclatement de la cellule familiale). Le prt aux fonctionnaires (titulaires ou contractuels) est accord en complment du prt conventionn et du prt PAS et sous conditions de ressources. Il est noter que le taux dintrt est lev, mais il constitue un avantage les 4 premires annes. Le Crdit Foncier de France distribue ce type de prt et ne demande ni frais de dossier ni de garantie hypothcaire. Les collectivits territoriales peuvent accorder des prts, dont les conditions dpendent de chaque commune, mais ce sont les conseils gnraux qui dcident de leur attribution. Leurs taux d'intrts varient de 2 5%. Ces aides financires sont consultables sur le site de lANIL : www.anil.org Pour les prts des mutuelles et des caisses de retraite, renseignez-vous directement auprs de votre organisme d'affiliation. Le Prt Relais : la banque finance le prt de votre futur bien immobilier en attendant que lancien logement soit vendu. Ce prt peut tre avantageux mais seulement si vous vendez rapidement votre ancienne habitation. Les prts familiaux : les prts entre membres d'une mme famille sont lgaux et rien n'interdit que leur taux d'intrt soit alors nul ou index sur le Livret A. Mais pour viter que le fisc ne considre ce prt comme une donation dguise, rdigez un contrat et enregistrez-le auprs des services de la recette des impts. Combinez les bons paramtres : Le taux d'intrt : - Fixe : il est dtermin dans votre contrat de prt, mais n'est pas forcment identique pendant toute la dure de remboursement. Le taux dpendra de la dure de votre prt. - Variable : il peut voluer la hausse ou la baisse, en fonction d'un indice inscrit dans le contrat. Un plafond ou un plancher peuvent ventuellement limiter les possibilits de variation du taux. La dure du prt ou les mensualits varient en consquence. Il est important de privilgier les prts caps dont la variation est plafonne et qui diminuent le risque pour l'emprunteur Les mensualits de remboursement peuvent tre : - constantes : pendant toute la dure de remboursement, vos mensualits, avant rvision dans le cas d'un taux variable, seront identiques. C'est la solution la plus sre si vous ne prvoyez pas d'augmentation importante de vos ressources; - modulables : le contrat prvoit que vos annuits et la dure du remboursement peuvent voluer la hausse ou la baisse en fonction de vos revenus ; - lisses : lorsque le plan de financement comporte plusieurs prts, le lissage du prt principal consiste ajuster ses mensualits pour que le total des mensualits en question soit constant. Il vitera aussi laugmentation du cot total du crdit. Enfin noubliez pas que le cot du crdit est en fonction de sa dure : plus celle-ci est longue, plus votre prt sera cher globalement. TABLEAU A(/m2/mois)Zones A bis A B1 B2 C DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Runion, Saint-Barthlemy, Saint-Martin,Mayotte) TOM (Polynsie Franaise, Nouvelle-Caldonie, Saint- Pierre-et-Miquelon, Iles Wallis et Futuna)Loi Scellier 22,08 16,38 13,22 10,78 7,5 Loi Scellier Plafond de prix Social par m 17,66 5000 13,1 5000 10,58 4000 8,62 2100 6 2000 12,62 10,10 4000 15,97 13,31 4000 La Loi Scellier 2012 qui remplace les anciennes lois Robien et Borloo, est un nouveau dispositif d'incitation la location de logements neufs BBC (Btiments Basse Consommation). Modifie au 1er janvier 2012, elle sera supprime le 31 dcembre 2012, et concerne aussi les logements anciens de deux catgories : - les logements non-BBC, depuis le 1er janvier 2012, le crdit dimpt est supprim. Les actes notaris signs avant cette date permettent de bnficier dun crdit dimpt un taux de 6% pour une location dune dure de neuf ans ; ce taux est plus lev lorsque le logement concerne la Loi Scellier Social : un abattement de 10% pour une dure de douze ans et de 14% pour une dure de quinze ans. Il restera en vigueur jusquau 31 dcembre 2012 ; - les logements BBC : 13% du prix du bien est amorti sur 9 ans. Quant au nouveau dispositif Scellier intermdiaire, il permet de continuer amortir jusqu' 15 ans : 13% sur 9 ans, 17% sur 12 ans et 21% si le logement est lou durant quinze ans). Lavantage fiscal est important, puisquil permet de dduire 30 45% du prix du loyer. Si l'investissement survient en cours d'anne, les amortissements sont calculs au prorata temporis, cest--dire proportionnellement la dure effective de location. Pour bnficier des avantages du dispositif Scellier classique, vous devez passer un accord avec lAgence Nationale de lHabitat (ANAH) et louer en dessous du prix du march de limmobilier. Pour profiter de la Loi Scellier social (ou dit intermdiaire vous devez, en plus, vous engager louer pendant 9 ans au minimum, et par priode supplmentaire de 3 ans (pour une dure de 6 ans maximum) si vous le souhaitez, un locataire dont les ressources n'excdent pas certains plafonds (ceux des prts locatifs intermdiaires). Vous bnficierez ainsi dun taux de rduction de 1,33% du prix de revient du logement. Linvestissement maximum ne doit pas dpasser 300.000 et permet donc dans ce cas prcis un gain de 69.000 . Il existe deux autres dispositifs, la loi Scellier outre-mer (conditions identiques celles de la Loi Scellier en mtropole) qui sera aussi supprime la fin de lanne 2012, mais le taux de rduction du prix de revient du logement btir ou neuf est plus lev : 24% pour une dure de 9 ans, 28 % durant 12 ans et 32 % si la location dure 15 ans. Les plafonds de loyer applicables sont dtermins par zone -et selon un plafond supplmentaire par mtre carr de surface habitable, selon le dcret du 5 mars 2012- (voir tableau A, ci-contre) : la zone A bis concerne l'agglomration parisienne et 68 communes limitrophes ; la zone A et B concerne les autres communes ; celles de la zone C sont exclues du dispositif, sauf si elles demandent un agrment ministriel prvu cet effet. Dtail des zones par commune consultable sur : www.legifrance.gouv.fr Le crdit dimpt : il concerne les contribuables propritaires occupants, locataires, ou occupants titre gratuit qui occupent une habitation principale ou un logement acquis depuis plus de 2 ans, lou nu pour une dure de 5 ans minimum. Ils peuvent bnficier dun crdit dimpt de 13 % 36 % du cot des dpenses de gros quipements, d'quipements de production d'nergie renouvelable ou de pompes chaleur, de chaudires condensation (individuelles ou collectives), d'quipements de raccordement un rseau de chaleur, d'quipements de rcupration et de traitement des eaux pluviales ou de matriaux d'isolation thermique et d'appareils de rgulation de chauffage. Cet avantage est tendu, aux mmes taux, soit 13% 36%, aux travaux d'installation intgrs par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf, ou installs par une entreprise qui aura fourni lquipement la demande du contribuable (auquel cas le crdit dimpt ne sera pas appliqu). Tous ces travaux doivent donner lieu la dlivrance d'une attestation ou dune facture. Le plafond de dpenses ouvrant droit au crdit d'impt est de : - 8000 pour une personne clibataire, veuve ou divorce ; - 16.000 pour un couple mari, pacs soumis imposition commune. Ces sommes sont majores de 400 par personne charge, 200 dans le cas dune garde alterne. Depuis 2005, deux nouveaux crdits d'impt ont t mis en place : - l'aide aux personnes : Les dpenses d'acquisition dascenseurs traction possdant un contrle avec variation de frquence (15% du prix dachat), d'quipements conus pour les personnes ges ou handicapes (25%), et les travaux de protection contre les risques technologiques (30 % du montant des frais). Les dpenses seront retenues dans la limite de 5000 pour une personne seule et de 10.000 pour un couple (plus une majoration de 400 par personne supplmentaire charge, divise par deux dans le cas dune garde alterne) ; - les dpenses d'quipement en faveur du dveloppement durable : les matriaux d'isolation thermique, les appareils de rgulation de chauffage et les chaudires condensation, individuelles ou collectives (celles qui sont basse temprature sont exclues du crdit dimpt). Les conditions permettant de bnficier du crdit dimpt sappliquent aux quipements et matriaux qui doivent dsormais prsenter des caractres techniques renforcs et rpondre des critres de performances minimales plus levs. Liste des quipements concerns par le crdit dimpt, (formulaire 2041 GR) disponible sur : www.impot.gouv.fr Pour en savoir plus, le site Internet www.logement.org, est un portail dinformations sur le logement o vous trouverez toutes les rponses aux questions que vous vous posez. Il renvoie sur l'ensemble des sites traitant du dossier immobilier, celui du ministre du Logement, aux sites des diffrentes banques, en passant par les associations de dfense ou de conseil des consommateurs.M A R S - A V R I L 2 0 13 N 8 5 Limmobilier 100% entre particuliers9 10. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 10Immobilier Le march en 201 3 les plus demands, en parfait tat et dcors par des architectes. A mon avis, les prix vont encore baisser, environ entre 5 10 % dans les mois venir, pour atteindre une baisse totale denviron 15 20 % par rapport aux prix les plus levs au printemps 2012. Cette correction cyclique est compltement naturelle, rsultat logique de la hausse rcente, et va aider dbloquer le march plus tard en 2013.Limmobilier 100% entre Particuliers : Qui investit aujourdhui dans limmobilier dexception franais ? Alexander Kraft : Une forte demande continue des acheteurs trangers la recherche des valeurs refuges compense un certain attentisme des acheteurs franais pour des biens de prestige plus modestes entre 0.5 million deuros et 2 millions deuros. En revanche, les transactions se concrtisent la condition que les prix soient ralistes et ajusts par rapport aux trimestres antrieurs.Limmobilier 100% entre Particuliers : Limmobilier franais de prestige reste-t-il une valeur refuge ?Biens de prestige : la crise persistante de la zone euro continue avoir un effet positif sur le march haut-de-gamme Prsident Directeur Gnral de Sothebys International Realty France Monaco, Alexander Kraft fait un point sur la situation du march de limmobilier de prestige. Limmobilier 100% entre Particuliers : Une tude publie par le groupe Barnes spcialis dans limmobilier de luxe fait tat dune chute importante des transactions des biens de prestige Paris, de 42% sur un an pour les biens dune valeur suprieure 2 millions deuros. Confirmez-vous ce dcrochage du march immobilier dexception parisien ? Alexander Kraft : Non, contrairement cette agence plutt parisienne cite, notre rseau national avec plus de 55 agences en France a pu noter que le march pour des biens suprieurs 2.5 millions deuros rsiste mieux la crise que le march de prestige normal . En effet, nous voyons un march deux vitesses : Le march pour des biens entre 0.5 million deuros et 2.5 millions deuros, Paris mais aussi pour les rsidences secondaires en province, a ralenti pendant les derniers mois de lanne 2012, et les prix ont baiss denviron 10%. Par contre, le march pour les biens trs haut-degamme, entre 2.5 millions deuros et plus de 20 millions deuros, affiche encore une activit assez stable, spcialement grce aux trangers la recherche dinvestissements alternatifs long terme dans la pierre franaise. En 2012, nous avons pu vendre plus de 50 biens entre 2.5 millions deuros et 20 millions deuros ; notre prix moyen a t denviron 1.4 million deuros, une hausse de 21 % par rapport 2011.Limmobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix dans limmobilier hautde-gamme vont-ils flchir dans les prochains mois ? Alexander Kraft : Nous voyons une tendance trs claire : Les acheteurs ne sont plus prts payer des prix levs pour des biens de prestige qui naffichent pas datouts particuliers ; les acqureurs nacceptent plus des prix au mtre carr de plus de 12.000 euros pour des appartements familiaux parisiens qui ne sont pas10localiss dans les quartiers les plus recherchs, qui ne sont pas rnovs, ou qui ont dautres inconvnients. La mme tendance peut aussi tre observe dans le march du trs haut de gamme. Des prix au mtre carr suprieurs 20.000 euros sont uniquement accepts sil sagit des proprits uniques, comme des penthouses ou des htels particuliers importants dans les endroitsAlexander Kraft : Tout fait. Il semble que la crise persistante de la zone euro continue avoir un effet positif sur le march haut de gamme qui est devenu une valeur refuge non seulement pour les Franais, mais pour un grand nombre dacheteurs internationaux la recherche dinvestissements alternatifs. Spcialement les acqureurs trangers ont une perspective sur le long terme et apprcient les prix concurrentiels et la stabilit du march immobilier franais par rapport dautres marchs internationaux. Fond en 1976 lorigine comme dpartement immobilier de Sothebys, lune de plus grandes et de plus anciennes maisons de vente aux enchres du monde, Sothebys International Realty est devenu le leader mondial pour la vente de limmobilier de prestige avec plus de 650 agences immobilires dans plus de 50 pays. En France, Sothebys International Realty est reprsent par plus de 55 agences indpendantes dans les plus importants marchs immobiliers de lhexagone.Grce : Les prix immobiliers continuent de chuter Notaire francophone Athnes, Me Alice Christodoulou nous claire sur lvolution du march immobilier grec. Limmobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte le march immobilier grec ?Me Alice Christodoulou : En 2012, la baisse des prix du march est estime par diverses sources entre 15 et 20%, en forte baisse pour la troisime anne conscutive.Me Alice Christodoulou : Le march immobilier en Grce, aprs des annes de survaluations, a perdu entre 20 et 40% les 3 dernires annes. Les raisons sont videmment lies au contexte conomique, mais galement au fait que la clientle grecque est passe dun statut acheteur vendeur . Les nouvelles taxes instaures ces dernires annes (limpt signe objectif de richesse et la taxe foncire) ont oblig bon nombre de propritaires se sparer de leur bien, dans un pays o quasi 80% des mnages sont propritaires. Prs de 100.000 biens sont vendre rien que dans les les grecques, et le rare dynamisme du march provient dacqureurs trangers cherchant acqurir une villa secondaire.Limmobilier 100% entre Particuliers : Quels conseils donneriez-vous aux franais qui souhaitent acheter un bien immobilier en Grce ?Limmobilier 100% entre Particuliers : De combien les prix immobiliers ont-ils chut sur lensemble de lanne dernire?Limmobilier 100% entre particuliers N 8 5 M A R S - A V R I L 2 0 13Me Alice Christodoulou : Le premier conseil serait dviter de chercher profiter de la situation en donnant des prix trop bas. Cela se sait vite, et la Grce est un village Aprs avoir bien videmment choisi lendroit de vos rves, il sagit de bien connatre et suivre les dmarches administratives requises. Pour ce faire, un contact avec un notaire, processus obligatoire, peut tre riche de certains conseils ou aides afin dviter toute tracasserie lors de lachat, ou plus tard. Lachat dun bien est toujours une opration particulire, quel que soit le montant ou le pays, et la Grce nchappe pas a cette rgle, sans non plus savrer plus compliqu ou risqu quailleurs.NOTRE DOSSIER SPECIAL 2013, ce qui change dans limmobilier DPE plus fiable Le diagnostic de performance nergtique (DPE) va tre amlior grce de nouveaux outils. Obligatoire lors de la vente ou de la location dun bien, le dispositif souffre dune mauvaise presse suite des fraudes. Un nouveau systme de calcul, agr par ltat et jug plus fiable, sera en place ds le 1er avril 2013. PTZ+ rserv aux logements basse consommation Depuis le 1er janvier, pour tre ligible au prt taux zro, le btiment doit non seulement tre neuf mais aussi dot du label BBC. Pour rappel, les logements anciens ne peuvent bnficier du prt taux zro plus quen cas dimportants travaux de rnovation. Entre en vigueur du Duflot Successeur de la loi Scellier, le Duflot est un avantage fiscal qui offre une rduction dimpt de 18% aux investisseurs, pour lachat dun logement neuf mis en location pendant au moins 9 ans. Pour bnficier du dispositif, le loyer pratiqu doit tre infrieur de 20% aux prix du march. Plus-values immobilires surtaxes La fiscalit des plus-values immobilires est renforce pour les sommes suprieures 50.000 euros. Le taux de taxation augmente avec le montant de la plus-value, allant de 2% pour celle au-dessous de 100.000 euros 6% au-del de 250.000 euros. Rglementation thermique en volution Deux nouveaux labels font leur apparition pour les habitations neuves construites en 2013 : la Haute performance nergtique (HPE) et la Trs haute performance nergtique (THPE). La rglementation thermique 2012, entre en vigueur au 1er janvier 2013, est plus exigeante que la prcdente. Taxe sur les locaux vacants La taxe sur les logements vacants est rehausse depuis le 1er janvier 2013. Son taux, de 12,5% pour la premire anne dimposition, passe 25% ds la deuxime anne. Lobjectif de cette mesure est de lutter contre la rtention de locaux. Observatoire des loyers Le Ministre du Logement a annonc la cration de 17 observatoires de loyers, rpartis sur le territoire franais. Lobjectif de ces observatoires pilotes est dtablir une fourchette de loyers que les bailleurs devront respecter dans le cadre du projet sur lencadrement des loyers. Revalorisation des APL Laide personnalise au logement (APL) a t revalorise au 1er janvier de 2,15%, sur la base de lvolution de lIndice de rfrence des loyers. 11. 085APLIM_003_012_057APLIM_003_011.qxd 12/02/2013 12:24 Page 11NOS PAROLES DEXPERTS France : Les prix ont commenc baisser dans certains secteurs Notaire Paris et Prsident de la Commission des Statistiques la Chambre des Notaires, Me Thierry Delesalle fait un point sur la situation du march immobilier franais en ce dbut danne 2013. Limmobilier 100% entre Particuliers: Comment se porte le march de limmobilier franais? Me Thierry Delesalle : Il a t constat une baisse de volume des transactions entre 10 et 20% en fonction des rgions et les prix ont commenc baisser dans certains secteurs, mais l'ensemble rsiste pour le moment.Limmobilier 100% entre Particuliers: Attendue par les acheteurs, la baisse des prix peine venir. Selon vous, les prix des logements vont-ils baisser de manire significative en 2013 ? Me Thierry Delesalle : Les stocks de biens mis en vente continuent grossir, car les vendeurs se refusent pour le moment baisser. Cela ne pourra pas durer ternellement et ces stocks auront ncessairement une influence sur les prix qui devront baisser pour dbloquer le march. Ce phnomne a dj commenc dans les rgions conomiquement moins dynamiques ; toutefois il sera limit par l'insuffisance de logement dans de nombreuses rgions, notamment l'Ile de France.Limmobilier 100% entre Particuliers: Lattractivit actuelle des taux immobiliers peut-elle relancer le march immobilier? Me Thierry Delesalle : Les taux immobiliers historiquement bas depuis un an n'ont pas pour autant augment le nombre d'acqureurs, car ils considrent que les prix sont trop levs. Ds que le march sera rajust cette attractivit sera un vrai moteur.Limmobilier 100% entre Particuliers: Quels conseils donneriez-vous aux particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier ? Me Thierry Delesalle : Le primo-accdant doit toujours comparer son loyer actuel avec l'effort financier rsultant du futur emprunt avec les charges entranes par la proprit du bien, car cet effort est justifi par un souhait de prparer sa retraite, qui devient de plus en plus ncessaire.Nos interviews exclusives dexperts Financement : Les taux ont atteint dbut 2013 leur plus bas niveau historique Sandrine Allonier est responsable des tudes conomiques chez Meilleurtaux.com. Pour Limmobilier 100% entre Particuliers, elle fait un point sur lvolution des taux immobiliers. Limmobilier 100% entre Particuliers : A 3.23%, les taux moyens des prts immobiliers ont atteint leur niveau le plus bas depuis 1945 en dcembre dernier. A combien stablissent-ils aujourdhui ? Sandrine Allonier : En effet, aprs une baisse de 0,80 point en moyenne en 2012, les taux ont atteint dbut 2013 leur plus bas niveau historique, en-de mme des prcdents records atteints lautomne 2010. On peut aujourdhui obtenir en moyenne un prt 3,1 % sur 15 ans, 3,40 % sur 20 ans et 3,8 % sur 25 ans, mais pour les excellents profils, les banques accordent des dcotes pouvant aller jusqu 0,40 point. Ainsi, nous avons rcemment financ un client 2,75 % sur 20 ans dans lEst Du jamais vu !Limmobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, comment vont-ils voluer en 2013 ? Sandrine Allonier : Pour rpondre cela, il faut com-prendre ce qui a entran une telle baisse de taux en 2012 : cest la fois la chute de prs dun point du taux demprunt dEtat (OAT 10 ans) - taux de rfrence pour les banques pour dterminer leur taux - et la politique commerciale offensive des tablissements bancaires pour conqurir de nouveaux clients dans une priode de baisse de la demande. En ce dbut danne 2013, lOAT 10 ans est stable un niveau trs bas (2,15 %) et les banques sont toujours en conqute de clientle, surtout dans le contexte actuel de hausse des demandes de rengociation. Pour linstant, il ny a donc aucune raison pour que les taux de crdit remontentLimmobilier 100% entre Particuliers : Est-il plus facile quil y a quelques mois pour un primo-accdant dobtenir un crdit immobilier ? Sandrine Allonier : Tout fait. Un grand nombre de banques mnent actuellement une politique de conqute des primo-accdants, aprs avoir - il est vrai - lgre-ment durci leurs conditions doctroi dbut 2012 en demandant des niveaux de revenus levs et un apport consquent que ne pouvaient pas forcment prsenter les jeunes. Depuis quelques mois elles proposent mme des offres spciales jeunes permettant demprunter des trs bonnes conditions, mme sans apport et sur des dures longues. Les banques cherchent aujourdhui financer des clients quelles vont pouvoir conseiller et accompagner durant quelques annes, au cours desquelles ils auront des enfants, ouvriront des livrets dpargne, feront des travaux, achteront une voitureLimmobilier 100% entre Particuliers : Avec lattractivit des taux actuels, de nombreux particuliers sont tents de rengocier leur crdit. Quels conseils leur donneriezvous ? Sandrine Allonier : Tout dabord de bien valuer lintrt dune telle opration en tudiant la diffrence entre le taux obtenu il y a quelques annes et l