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Investissement FranceMarketView4ème trimestre 2013 CBRE Études et Recherche

ENGAGEMENTS BUREAUX*- 7 %

ENGAGEMENTS ACTI-LOGISTIQUE*+ 14 %

TAUX « PRIME » BUREAUX**4,25 %

Points clés

Un bon niveau d’engagements malgré desdérapages de signatures en fin d’année.

Un marché du « core » très tendu qui maintientles taux « prime » à des niveaux plancher.

Un mouvement de report vers le « core + » qui abénéficié à la proche périphérie parisienne.

Réveil du segment des actifs à « valeur ajoutée »grâce à des investisseurs anticipant le rebond dumarché locatif.

Bonne performance pour l’industriel/logistique etles commerces.

Peu de changements parmi les acteurs enprésence mais la fin d’année laisse entrevoir uneréinternationalisation plus poussée.

Une demande bien présente, une appréhensiondu risque plus souple grâce à un environnementmoins anxiogène : 2014 devrait faire aussi bienque 2013 malgré des interrogations sur ladisponibilité de l’offre.

Une fin d’année moins dynamiquemais des volumes annuelssatisfaisants Environ 15,5 milliards d’eurosd’engagements en immobilier d’entreprisebanalisé ont, à l’heure actuelle, été recenséssur l’ensemble de 2013 en France.Rappelons toutefois que l’an dernier à lamême époque, nous annoncions un volume2012 de 14,5 milliards d’euros, chiffre revuà la hausse ultérieurement suite à la priseen compte tardive de transactions réaliséesen fin d’année. Le chiffre 2013 devraitégalement remonter dans les semaines àvenir et, au final, égaler voire dépasser lerésultat de l’an passé.Pourtant, le 4ème trimestre a été moinsdynamique qu’en 2011 et 2012, avec 4,6 milliards d’euros investis, après il est vraiun très bon été 2013. En effet, même sid’importantes signatures, notamment encommerces, ont soutenu l’activité de cettefin d’année, le marché s’est révélé assezcompliqué, conduisant des transactionsattendues à glisser en 2014. Certains

points, souvent techniques, des dossiers ontpu faire reculer les dates de signature deplusieurs mois, en raison d’une exigenceaccrue des investisseurs. Mais si lesacquéreurs sont aujourd’hui encore plusvigilants et raisonnés, ils demeurentnéanmoins volontaires et l’envie de faire estbien présente.

Un marché qui n’a cependant pasmontré sa pleine capacité La bonne tenue de l’investissementimmobilier français s’est donc confirmée,malgré une conjoncture économiquetoujours déprimée et des marchésutilisateurs fortement dégradés. Il n’a paspour autant pu exprimer sa pleine capacité,en raison de l’inadéquation entre les trèsimportants capitaux déclarés disponibles,les attentes des investisseurs en termes deproduits ou de rentabilité et l’offreproposée. Ainsi, le marché a continué de fonctionnerde manière très tendue sur le « core ». Eneffet, l’offre est structurellement déficitairepour ces actifs sécurisés et localisés dans lesmeilleurs quartiers tertiaires, toujoursextrêmement recherchés. Ce déséquilibrepersistant a d’ailleurs tenu les valeurs desmeilleurs actifs tout au long de l’année. Siles taux « prime » pour les bureaux du QCAparisien se sont maintenus autour de 4,25 %, les rendements pour lesmeilleurs pieds d’immeubles commer-ciaux sont quant à eux passés sous le seuildes 4 %. Ce manque d’offre et la faiblessedes rendements offerts ont incité un nombrecroissant d’acheteurs potentiels d’actifs« core » à progressivement assouplircertaines de leurs pondérations des critèresde risque, ce qui a permis d’animer ànouveau des segments du marchéquasiment à l’arrêt depuis le début de lacrise.

Sources : CBRE et Immostat

ENGAGEMENTS COMMERCES*- 2 %

* Évolution par rapport à 2012** Évolution par rapport au 3T 2013

UN MARCHÉ COMPLIQUÉ MAIS PORTÉ PAR UNE DEMANDE EN VOIEDE DIVERSIFICATION. DES PERSPECTIVES ENCOURAGEANTES MALGRÉUNE OFFRE QUI RESTERA CONTRAINTE.

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1T 2T 3T 4T

Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France par trimestre (en milliards d’euros)

Un marché plus équilibré et diversifié

Certes, la mauvaise santé des marchés utilisateurs a rendudiscriminante pour les investisseurs la présence d’un revenu surl’actif et surtout sa pérennité (durée résiduelle d’engagementferme, solidité du locataire, adéquation aux valeurs de marché).Toutefois, la forte concurrence sur le « core » a conduit un nombrecroissant d’entre eux à se montrer moins frileux et à s’ouvrir surdes notions de risque plus souples et compatibles avec lesoffres qualitatives proposées aujourd’hui (notamment enpériphérie). Ainsi, les investisseurs ont sensiblement élargi leurspectre géographique de recherche au-delà des seuls quartiersd’affaires de Paris intra-muros, marquant la fin du repli sur lacapitale symptomatique des périodes de crise. Le poids deParis dans les volumes échangés est donc retombé cette année à33 %, contre 46 % en 2012. Ce mouvement a profité à laproche périphérie parisienne, en particulier aux 1ères Couronnes,qui combine des rendements plus attractifs et une offre de produitsrécents, sécurisés et à proximité immédiate des transports encommun, gages d’une bonne liquidité locative. Dans le même temps, certains investisseurs, en particulierétrangers, ont commencé à anticiper le rebond du marchélocatif à moyen terme. Ils ont profité des décotes consenties parcertains vendeurs pour des actifs présentant des situations locativescomplexes (sur-loyers, risque de vacance à court terme…) et/ounécessitant des travaux de rénovation, y compris sur de grosvolumes. La prise de risque est cependant restée le plus souventbornée car ces investisseurs se sont positionnés sur des actifs biensitués, préférentiellement localisés dans le Croissant Ouest et à LaDéfense, et qui offrent un reliquat de revenus sécurisés permettantde lisser le risque dans le temps.Au final, les actifs « core », sécurisés et localisés dans les meilleursquartiers, n’ont représenté en 2013 qu’un peu moins du tiers desvolumes investis (contre 56 % en 2012), presqu’autant que lesinvestissements « à valeur ajoutée » dont le volume aquasiment été multiplié par 3 en un an. Et le marché s’estégalement montré plus équilibré en termes de taille des opérations,avec une meilleure profondeur de marché pour les montantsunitaires compris entre 50 et 150 millions d’euros.

Bonne année pour les commerces et l’industriel /logistique

Après un très bon 1er semestre, l’investissement en industriel eten logistique a quelque peu marqué le pas sur les 6 derniers mois.La demande est pourtant restée forte, soutenue notamment parl’arrivée de nouveaux acteurs attirés par les rendements élevés offerts,qui sont en France plus élevés qu’ailleurs en Europe. Mais le marchéa souffert d’un déficit d’offres « prime », en particulier de plateformeslogistiques. En revanche, le marché des locaux d’activités et du petitentreposage a enregistré une progression sensible. Au final, levolume d’engagements 2013 a atteint tout de même près d’1,5milliard d’euros, en croissance de + 14 % sur un an. Le marché des commerces s’est également très bien comporté (3,6 milliards d’euros d’actifs échangés), renouant avec leniveau record d’engagements enregistré en 2012. L’activité aété particulièrement forte durant le 4ème trimestre, qui a concentré àlui seul près de la moitié des volumes engagés, grâce notamment àd’importantes signatures en centres commerciaux, marché qui s’étaitrévélé jusqu’alors peu actif. L’année 2013 a donc été marquée pardavantage de diversité en termes de typologie de commercesque 2012, où plus de 55 % des volumes investis s’étaient portés surdes boutiques et galeries commerciales de centre-ville (41 % cetteannée). Le segment des centres commerciaux a bien performé(31 %). Quant au marché des « retail parks », il a bénéficié d’un

10 %

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2013201220112010200920082007

La Défense 1ères Couronnes 2ème Couronne

Paris Centre Ouest Reste de Paris Croissant Ouest

Régions

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6,5 %

16,5 %

11 %

22,5 %

Sources : CBRE et Immostat

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Évolution de la répartition géographique des engagementshors portefeuilles non localisés (en volumes)

Sources : CBRE

« Core + »35 %

« Value added / opportunistic »33%

« Core »32 %

Répartition des engagements > 50 M€ par style d’investissement en 2013 (en volumes)

< 25 M€

15,5 %314 opérations

Entre 100 M€ et 200 M€

26 %29 opérations

Entre 50 M€ et 100 M€

21 %49 opérations

≥ 200 M€

24 %11 opérations

Entre 25 M€ et 50 M€

13,5 %58 opérations

Sources : CBRE et Immostat

Répartition des engagements par taille d’opérations en2013 (en volumes)

rebond, enregistrant le meilleur niveau d’engagements jamaisrecensé (380 millions d’euros soit près de 11 % du total commerces). En revanche, la relance de l’activité enregistrée sur le marché desbureaux au 3ème trimestre ne s’est pas confirmée sur les derniersmois de l’année, où seulement 2,6 milliards d’euros ont étééchangés. Le volume 2013 atteint donc 10,4 milliards d’euros.Ce résultat médiocre s’explique par la fort recul destransactions bureaux dans Paris (- 35 % sur un an dans le QCA,- 48 % dans Paris Sud), après il est vrai une année 2012 excellente.A l’inverse, les 1ères Couronnes et La Défense, délaissées depuis2010, ont su attirer de nouveaux investisseurs, enregistrant unvolume annuel en croissance de respectivement + 84 % et + 88 %. Si le marché de la VEFA est resté atone (seulement 1,3 milliard d’euros enregistré, ce qui fait de 2013 la plusmauvaise année sur ce segment après 2009), le poids des bureauxachetés en vue d’une rénovation, restructuration ou transformationest passé de 4,5 % en 2012 à 9,5 %.

Pas de désaffection des investisseurs internationauxmalgré la domination des Français

Le paysage dessiné par les acteurs en présence n’a que peuévolué ces dernières années et demeure depuis le début de lacrise marqué par la prépondérance des investisseurs nationaux,qui ont encore concentré 59,5 % des engagements en 2013. Lesinstitutionnels ont une nouvelle fois été les plus actifs, qu’ilsinterviennent en direct (assureurs et SCPI ) ou via des OPCIRFA. Les foncières, en particulier SIIC, sont quant à elles restées enretrait. Désinvestisseurs nets, elles ont notamment fortementalimenté le marché en actifs commerciaux suite aux importantsplans d’arbitrages annoncés par les grandes foncières spécialisées. Les investisseurs internationaux sont donc restés en retrait sansque cela puisse être interprété comme un signe de désintérêt vis-à-vis de la France. Ils ont d’ailleurs été majoritaires sur la fin del’année (62 % des acquisitions au 4ème trimestre 2013). Si du côté des investisseurs d’Outre-Rhin, les fonds ouverts continuentmajoritairement d’alimenter le marché en offres, assureurs et SpezialFunds ont été plus actifs ces 3 derniers mois. Par ailleurs, le retour àl’acquisisition des anglo-saxons (fonds d’investissement maisaussi foncières) a été notable, en particulier sur le marché des actifsà valeur ajoutée. Et la baisse d’activité des fonds souverainss’explique avant tout par un déficit d’offres « prime », même si certainsd’entre eux développent des stratégies non exclusivement « core ».

Un optimisme raisonnable pour 2014

Malgré certaines interrogations liées à l’incertitude fiscale, lescapitaux pour acheter sont bien présents et le resteront, avecmême chez certains investisseurs un appétit redoublé en raisond’objectifs d’investissement 2013 non atteints. Côté nationaux, lesrendements servis comparativement aux autres classes d’actifscontinueront de susciter l’intérêt des institutionnels, avec desassureurs qui poursuivront leur stratégie d’exposition accrue àl’immobilier et les SCPI qui bénéficient de leur succès durable auprèsdes épargnants. Côté étrangers, la réinternationalisation dumarché devrait prendre une ampleur nouvelle, dans la fouléedu marché britannique. Les marques d’intérêt des nouveaux entrants,notamment Asiatiques, devraient se concrétiser maintenant que laphase d’apprentissage réciproque est bien avancée. Certainsinvestisseurs internationaux continueront de parier sur le rebond dumarché locatif à moyen terme et animeront le marché de la valeurajoutée.

Sources : CBRE et Immostat

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Locaux d’activités/logistique 9,5 %

Commerces23,5 %

Bureaux67 %

Répartition des engagements par typologie de produits en2013 (en volumes)

0 % 10 % 20 % 30 %10 %20 %30 %

AssureursFonds d'investissementFoncières SIIC Autres FoncièresSCPI - OPCI grand public

Promoteurs

OPCI RFA

Utilisateurs

Fonds ouverts

Privés

Fonds souverain Autres institutionnels

AcquisitionsVentes

7,5 %21,5 %

9,5 %

18,5 %

0,5 %

5 %

7 %

1 %

10,5 %

14 %

9 %

3,5 %

5,5 %

11,5 %

12,5 %

18,5 %

13 %

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7 %

11 %

10 %

2,5 %

Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteursen 2013 (en volumes)

Source : CBRE

Évolution de la part relative des différentes nationalitésdans les engagements (en volumes)

59,5 %

7,5 %

5,5 %

12 %

16%

FrançaisBritanniques Autres*

AllemandsNord-Américains

10 %

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40 %

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70 %

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* Autres : Moyen-Orientaux 5 %, Autres Européens 4,5 %, Asiatiques 3,5 %, Italiens 2 %, Néerlandais 1 %

Source : CBRE

Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBREou du groupe CBRE. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.

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CONTACTSÉtudes et Recherche

Aurélie LEMOINEDirectricet : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr

Christelle BASTARDChargée d’études Seniort : 33 (0)1 53 64 37 30e : christelle.bastard@cbre.fr

Capital Markets

Nicolas VERDILLONDirecteur t : 33 (0)1 53 64 30 81e : nicolas.verdillon@cbre.fr

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De façon générale, l’environnement économique moinsrécessif et l’entrée en convalescence des marchés utilisateursdevraient permettre aux acquéreurs potentiels d’assouplirleur appréhension du risque et à la diversification desstratégies à l’œuvre de se poursuivre. Un mouvement d’autantplus prégnant que l’offre « prime » restera insuffisante, même si2014 présentera une fenêtre de tir intéressante pour les vendeurssouhaitant acter une plus-value. Car les taux « prime »resteront au plancher, grâce à un coût de l’argent toujoursfaible mais dont la lente remontée à moyen terme est inévitable.En résumé, sauf accident extérieur, il n’y a pas de raison pourque le marché fasse en 2014 moins bien qu’en 2013. Maispeut-il faire beaucoup mieux ? Certes, le début d’année sera

animé par les nombreuses opérations lancées en 2013 etretardées, en particulier en logistique et en commerces. Ce segment de marché pourrait d’ailleurs connaître l’anprochain un volume record au vu des très importants deals d’oreset déjà annoncés. Mais la problématique d’une offrecontrainte limitera la croissance du marché. Ce sera bienentendu vrai sur le segment du « core » mais aussi, par effet dereport, sur celui du « core + », l’absence de rebond significatif dumarché utilisateur ne permettant pas d’envisager une relance desdéveloppements neufs en bureaux pour alimenter les investisseursen actifs périphériques de qualité. C’est pourquoi nousanticipons un niveau d’engagements 2014 compris entre 16et 17 milliards d’euros.

Bureaux Paris Centre Ouest 4,25 % - 5,50 %

Bureaux La Défense 6,00 % - 7,25 %

Bureaux Croissant Ouest 4,85 % - 9,50 %

Bureaux 1ères Couronnes 5,90 % - 9,00 %

Bureaux 2ème Couronne 6,50 % - 12,00 %

Bureaux Régions 5,70 % - 8,00 %

Logistique classe A France 7,00 % - 8,00 %

Locaux d’activités France 8,25 % - 12,00 %

Parcs d’activités France 8,00 % - 10,00 %

Boutiques France 3,90 % - 9,50 %

Centres commerciaux France 4,50 % - 7,75 %

Parcs d’activités commerciales France 5,50 % - 9,50 %

* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché

Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie

Source : CBRE

Taux de rendement locatif « prime »* au 1er janvier 2014

2 %

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4,25 %

2,50 %

0,29 %

Euribor 3 mois

OAT TEC 10

Rendement « prime » bureaux QCA

Sources : CBRE, Banque de France

Évolution comparée des taux (en fin de période)