Note de conjoncture ORF n° 6 - janvier 2015

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Noteconjoncture

de

• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 • • 1 •

• Marchés fonciers • • Marchés fonciers régionaux

• Terrains constructibles• Terrains pour maisons individuelles

• Marchés immobiliers • • Logements neufs

• Logements anciens

• Activités des opérateurs • • Activité des EPF

• Action de l’État sur le foncier public• Activité des bailleurs sociaux

• Activité de la Safer

En ce début d’année 2015, les derniers chiffres sur la conjoncture 2014 des marchés fonciers confirment le ralentissement de l’activité observé depuis 2013. Au 1er semestre 2014, tous les indicateurs du marché foncier global sont orientés à la baisse avec, par rapport au 1er semestre 2013, un repli du nombre de transactions (- 7 %), des volumes financiers (- 8 %) et des surfaces échangées (- 11 %). Si des variations existent selon les territoires de la région, tous les marchés sont concernés.

Avec une chute des transactions de 13 % entre les trois premiers trimestres 2013 et 2014, les ventes de terrains constructibles tombent à leur niveau le plus bas depuis 15 ans. Leur surface diminue encore tandis que les prix médians au mètre carré persistent dans leur croissance pour atteindre 220 €/m² en grande couronne et 543 €/m2 en petite couronne. Les prix moyens au mètre carré des terrains destinés à la construction de maisons individuelles restent très élevés. En progression de 2,4 % depuis 2012, ils atteignent en 2013 215 €/m2 dans l’agglomération parisienne, soit trois fois la moyenne française.

En aval de la filière de l’aménagement et de la construction, la situation n’est guère meilleure. Les délais d’écoulement des programmes neufs ne cessent d’augmenter et la commercialisation des logements neufs réservés à la vente par des particuliers est en chute. Dans ce contexte, les mises en vente des professionnels de l’immobilier reculent

de plus d’un quart sur les 9 premiers mois de 2014. Cette baisse d’activité n’est pas compensée par les marchés immobiliers de l’ancien où, sur la même période, les ventes reculent de 10 %.

Dans cette conjoncture déprimée, l’action publique offre des aspects encourageants. Malgré les craintes exprimées face au renouvellement des équipes municipales, l’activité des EPF franciliens a atteint son rythme de croisière : les cessions de terrains réalisées correspondent à des engagements de construction de plus de 5 400 logements. Parallèlement, les agréments de bailleurs laissent présager une production élevée de logements sociaux et la mobilisation du foncier de l’État et de ses opérateurs publics devrait commencer à produire ses effets.

Face à un tel contexte, le renforcement de l’observation foncière décidé par le conseil d’administration de l’ORF doit permettre l’accompagnement de la mobilisation des acteurs publics et privés vers une relance de la construction. Les analyses locales des marchés fonciers urbains révèlent ainsi qu’une part significative des transactions comporte encore d’importants potentiels constructibles. Une amélioration du suivi de ces marchés contribuera notamment à une meilleure appréhension des processus de recyclage foncier.

• Marie-Antoinette Basciani Funestre •• Martin Omhovère •Observatoire régional du foncier (ORF)

• Les marchés fonciers franciliens • janvier 2015 •

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er semestre 2014

Volume financier des transactions foncières en Île-de-France

Surface cumulée des transactions foncières en Île-de-France

Sources des graphiques : Direction générale des finances publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF.

Sources cartographiques : DGFiP, DVF, 2013/1 & 2014/1 - IGN Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF

Nombre de transactions par départements au 1er semestre 2014 et évolution depuis le 1er semestre 2013

Nombre de transactions foncières en Île-de-France

Marchésfonciers

• Note de conjoncture ORF • n° 6 • janvier 2015 •• 2 •

Suivi des marchés à l’échelle régionale

Le marché foncier global : vers une baisse d’activité en 2014

Le marché foncier global comprend l’en-

semble des ventes réalisées à titre onéreux

pour lesquelles une surface de terrain a été

déclarée aux services fiscaux : il s’agit donc

aussi bien de terrains agricoles que de ter-

rains à bâtir, mais aussi d’immeubles accom-

pagnés de leur terrain d’assiette ou de fonds

bâtis destinés au recyclage urbain.

Après un bref rebond en 2010, le nombre

de transactions comprenant du foncier s’est

affiché en baisse en 2011 et 2012. En 2013,

dernière année pleine disponible, 47 600

transactions foncières ont été dénombrées,

un chiffre stable par rapport à 2012. Mais la

décrue du nombre de transactions semble

reprendre au premier semestre 2014 au

cours duquel 20 000 transactions ont été re-

censées, soit une baisse de 7 % par rapport

au premier semestre 2013. La cartographie

du nombre de transactions foncières révèle

que, mis à part la Seine-et-Marne, tous les

départements franciliens sont affectés par ce

recul du nombre de transactions et tout par-

ticulièrement le Val-d’Oise et le Val-de-Marne

(respectivement - 22 % et - 21 % entre les

premiers semestres 2013 et 2014). Il faudra

vérifier cette évolution dès que les données

du second semestre 2014 seront disponibles

car les six derniers mois de l’année présen-

tent habituellement une conjoncture plus

dynamique.

Dans un contexte de marché morose, les

volumes financiers s’étaient distingués par

leur résistance à la baisse jusqu’en 2012.

Mais après un recul de 12 % en 2013 (à 25,6

milliards d’euros), les chiffres du premier se-

mestre 2014 semblent confirmer la contrac-

tion du volume financier du marché foncier

global. En effet, au premier semestre 2014,

l’ensemble des transactions foncières repré-

sente un volume financier de 10,4 milliards

d’euros, en baisse de 8 % par rapport au pre-

mier semestre 2013.


• Marchés fonciers •

Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF

Volumes financiers des transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France

Alors que les surfaces totales échangées avaient

été durement affectées par la baisse du nombre

de transactions entre 2006 et 2009, elles ont

présenté une bonne résistance à la baisse des

transactions entre 2010 et 2012. Cela s’explique

notamment par un marché agricole, naturel et

forestier particulièrement dynamique au cours

de cette seconde période. Mais avec 10 700 ha

échangés en 2013, soit des surfaces totales en

repli de 6 % par rapport à 2012, le marché se

contracte aussi en termes de surfaces et cette

baisse se confirme au premier semestre 2014

(- 11 % par rapport au premier semestre 2013).

Le segment de marché urbain se rétracte

Le segment de marché urbain est constitué

de l’ensemble des transactions réalisées à un

prix au mètre carré de terrain supérieur à 5 €.

L’analyse du segment de marché urbain dis-

tingue les fonds non bâtis des fonds bâtis, qui

restent d’ailleurs largement majoritaires au fil

des années (environ 80 % du marché urbain).

En 2013, 36 000 transactions de fonds bâtis

sont dénombrées pour 8 300 de fonds non

bâtis correspondant, respectivement, à des

volumes financiers de 21,2 et 4,3 milliards

d’euros. Les segments de marché urbains

représentent à eux seuls 93 % des transac-

tions et 99 % du volume financier du marché

foncier régional. En termes de nombre de tran-

sactions et de volumes financiers globaux, les

dynamiques des marchés urbains sont donc

semblables à celles du marché foncier global :

entre 2010 et 2013, le nombre de transactions

a baissé de 22 % pour le segment urbain bâti et

de 23 % pour le segment urbain non bâti. Cette

tendance baissière se poursuit au premier se-

mestre 2014 avec un retrait identique de 7 %

des transactions de fonds bâtis et non bâtis.

Concernant les volumes financiers, les évolu-

tions sont plus contrastées entre segments :

celui des transactions de fonds bâtis est en

baisse depuis 2011 et affiche un retrait de

13 % sur la période 2010-2013. En revanche,

celui des transactions de fonds non bâtis af-

fiche une certaine stabilité entre 2010 et 2013

(- 2 %). Au premier semestre 2014, le volume

financier des fonds urbains bâtis poursuit sa

baisse par rapport au premier semestre 2013

(- 12 %), tandis que celui des fonds non bâtis

connaît une croissance de 10 %.

En matière de superficies totales échangées,

les marchés urbains se distinguent du mar-

ché global avec, depuis 2011, une contraction

Nombres de transactions foncières des marchés urbains en Île-de-France

Assiettes foncières cumulées des transactions des marchés urbains en Île-de-France

1er semestre 2014

1er semestre 2014

1er semestre 2014

période 2006-2014

période 2006-2014

période 2006-2014



significative des surfaces cumulées des tran-

sactions. Entre 2010 et 2013, cette baisse at-

teint 17 % dans le marché urbain bâti (3 450 ha

en 2013). Quant aux transactions de fonds ur-

bains non bâtis, la baisse n’est vraiment sen-

sible qu’à partir de 2013 avec, à 1 500 ha, une

baisse de 15 % des surfaces échangées par

rapport à 2012 – mouvement qui se poursuit

au premier semestre 2014.

Dans un contexte de baisse des nombres et

surfaces cumulées des transactions, la géo-

graphie du marché urbain présente un recen-

trage du nombre et des superficies totales

des transactions sur les franges internes de

l’agglomération parisienne. Les volumes fi-

nanciers restent quant à eux plus importants

dans l’ouest parisien avec, toutefois, une per-

cée de la Plaine Saint-Denis.

Le segment de marché naturel, agricole et forestier : 48 % des surfaces échangées

Le segment de marché naturel, agricole et fo-

restier (NAF) comprend l’ensemble des tran-

sactions réalisées à un seuil de prix inférieur

à 5 €/m2. Marginal en termes de transactions

et de volume financier, le marché NAF tota-

lise néanmoins 5 200 ha vendus en 2013, ce

qui représente près de la moitié des surfaces

totales échangées sur le marché global.

L’analyse y distingue également fonds bâtis et

fonds non bâtis, largement majoritaires (97 %

des transactions du marché NAF). En 2013,

le marché NAF comprend 2 300 transactions

dont 2 230 de fonds non bâtis et 70 de fonds

bâtis. L’essentiel des variations concerne ainsi

le segment de marché des fonds non bâtis.

La dynamique de ce segment de marché est

sensiblement différente de celle du marché

global et diffère fortement de celle des mar-

chés urbains. Entre 2010 et 2012, le nombre

de transactions a progressé de 16 % tandis

que les superficies totales cumulées augmen-

taient de 24 %.

En 2013, la tendance s’inverse et le nombre

de transactions et les surfaces échangées

évoluent en baisse par rapport à 2012. Cette

baisse se confirme au premier semestre 2014.

Nombre de transactions foncières des marchés naturels, agricoles et forestiers au 1er semestre 2014

Sources cartographiques : DGFIP DVF 2014/1 - IGN • Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF

Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1 © ORF

Nombre annuel de transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels

bâtis et non bâtis en Île-de-France

Volume financier annuel des transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels


Assiettes foncières cumulées des transactions foncières des marchés agricoles, boisés et naturels


Évolution des prix des transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement



Nombre de transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis

Volume financier des transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis

Évolution comparée du nombre de transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement

Sources des graphiques : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF

Nombre de transactions foncières par type de segment entre 2008 et le 1er semestre 2014

Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORFTraitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF

Les marchés fonciers urbains du Mantois

Dans les Yvelines, 16 communes de l’agglo-

mération de Mantes ont été étudiées pour

affiner l’analyse des marchés urbains bâtis. À

l’image de l’évolution constatée à l’échelle ré-

gionale, le marché urbain bâti du Mantois en-

registre une baisse de 18 % des transactions

entre 2010 et 2012. Cette tendance semble se

confirmer en 2014, puisque le nombre de tran-

sactions diminue de 7 % entre le 1er semestre

2013 et le 1er semestre 2014. En revanche, le

Mantois se distingue de la conjoncture régio-

nale par une contraction plus précoce et plus

importante du volume financier des marchés

urbains bâtis.

À partir de données sur la constructibilité des

parcelles, la méthode d’observation foncière

élaborée par l’ORF permet d’affiner l’analyse

des marchés fonciers en distinguant, au sein

des marchés urbains bâtis, le segment des

droits à bâtir résiduels et le segment de la dé-

molition-reconstruction de celui de l’immobilier

de logement classique (le pavillon et son petit

jardin par exemple).

Plus de la moitié des transactions concernant

du foncier et de l’immobilier de logement relève

du segment des droits à bâtir résiduels (56 % en

2013) tandis que les transactions immobilières

classiques en représentent environ 40 %. Sur

ce segment, le nombre de transactions est en

baisse constante depuis 2010. Cette prédomi-

nance des transactions présentant un impor-

tant potentiel constructible résiduel se confirme

quasiment systématiquement dans toutes les

communes étudiées, à l’exception de Mantes-

la-Jolie et Magnanville. La poursuite de l’exercice

de modélisation de la constructibilité et des vérifi-

cations effectuées localement devront permettre

de vérifier l’existence de ce potentiel. Le segment

de la démolition-reconstruction est nettement

plus marginal et ces transactions sont essentiel-

lement situées à Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville

et Rosny-sur-Seine.

Les transactions de fonds comportant une cons-

tructibilité résiduelle importante sont plus valo-

risées que les transactions immobilières clas-

siques (2 750 €/m2 contre 2 550 €/m2, en 2013).

Évolution des prix des transactions des différents segments de l’immobilier et du foncier de logement



Les marchés fonciers à Plaine Commune

En petite couronne, trois communes de la

communauté d’agglomération de Plaine Com-

mune ont été analysées : Pierrefitte-sur-Seine,

La Courneuve et Aubervilliers.

Sur ce territoire de petite couronne, les mar-

chés urbains bâtis sont largement majoritaires.

Ils totalisent 170 transactions en 2013 contre

14 transactions pour les marchés urbains non

bâtis.

Le marché urbain bâti connaît une baisse

plus importante du nombre de transactions

que celle observée sur le marché régional

entre 2010 et 2013 (- 30 % contre - 22 %). En

2013, malgré cette baisse, le volume financier

des marchés urbains bâtis poursuit son aug-

mentation jusqu’en 2012 (146 M€) avant de

chuter fortement en 2013 pour retrouver un

niveau identique à celui de 2009. Comme à

l’échelle régionale, les chiffres du 1er semestre

2014 annoncent une reprise à la hausse du

montant global des transactions. En effet, les

71 transactions représentent un volume fi-

nancier de 49 millions d’euros tandis qu’au 1er

semestre 2013, les 80 transactions foncières

avaient totalisé seulement 31 millions d’euros.

Sur ce territoire, les trois quarts des transac-

tions de foncier et d’immobilier de logement

présentent une importante constructibilité ré- En savoir + : http://www.orf.asso.fr/

Les données DVFPour l’analyse des marchés fonciers, l’ensemble des

transactions comprenant une surface de terrain est

retenu. La méthode et les critères de segmentation sont

détaillés dans un guide disponible sur le site de l’ORF.

Sources : Direction Générale des Finances Publiques, DVF, 2006-2014/1, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORF

siduelle. Mais avec 70 transactions en 2013,

le nombre de transactions de ce segment de

marché est en baisse constante depuis 2010

(- 35 % entre 2010 et 2013).

Les transactions de l’immobilier de loge-

ment classique sont limitées, entre 15 et 20

transactions par année. Le même constat

s’impose pour le segment de la démolition-

reconstruction qui compte rarement plus de

10 transactions par année. Face à ces vo-

lumes limités, l’analyse des prix doit être réa-

lisée avec précaution. On constate toutefois

que les prix au mètre carré potentiellement

constructible du segment de la démolition-

reconstruction représentent entre 15 et 20 %

des prix au mètre carré bâti du segment de

l’immobilier de logement.

Il faudra étendre le périmètre d’observation à

l’ensemble de Plaine Commune pour pour-

suivre et affiner l’analyse de ces deux seg-

ments de marchés. Pour cela, il est néces-

saire de développer des outils permettant

d’appliquer aux formes parcellaires la com-

plexité des règles de constructibilité édictées

par les documents d’urbanisme locaux.

Nombre de transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis

Volume financier des transactions foncières des marchés urbains bâtis et non bâtis

Évolution comparée du nombre de transactions des différents segments de l’immobilier

et du foncier de logement

Nombre de transactions foncières par type de segment entre 2008 et le 1er semestre 2014

Sources cartographiques : DGFIP, DVF, 2008-2014/1, IGN, carto PLU, DRIEA & DDT ÎdF 2013, BDConstructibilité © ORFTraitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/CB © ORF • Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF



Terrains déclarés constructibles : un marché toujours en retrait

Sur les neuf premiers mois de 2014, 3 200

ventes de terrains ont été enregistrées en Île-

de-France (hors Paris). Comparé à la même

période un an plus tôt, la baisse est de 13 %.

C’est également le niveau le plus bas observé

depuis 15 ans, plus faible encore que le creux

de 2009* (-10 % entre 2009* et 2014*).

Les prévisions pour l’année 2014 semblent

indiquer que le volume annuel sera proche

des 5 000 ventes.

Concernant les prix moyens des terrains

constructibles en 2014* en Île-de-France, il

ressort à 179 300 €. La tendance est baissière

depuis 2012. En une année, les prix ont perdu

9 % et se rapprochent des valeurs basses ob-

servées en 2010 (173 300 €). La grande cou-

ronne, à 159 100 € en 2014*, a une évolution

de prix proche de celle la région.

Terrains potentiellement nus et constructibles : des prix au m2 en hausse en petite couronne

Au 1er semestre 2014, les ventes de terrains

en petite et grande couronne, représentent

respectivement, 40 % et 45 % du total des

ventes de l’année 2013. Il semble donc que

pour l’année 2014, les volumes de ventes se

maintiennent, le second semestre enregistrant

généralement de plus fortes ventes.

En petite couronne, on constate une diminu-

tion des prix moyens des terrains de 11 % au

1er semestre 2014 par rapport à 2013, passant

de 183 400 à 162 800 €. En grande couronne,

la baisse est moins sensible puisque le prix

moyen chute de seulement 4,5 % (de 131 300 €

à 125 400 €).

Les prix médians viennent confirmer la baisse

mais celle-ci est nuancée en petite couronne où

le prix médian enregistre une légère diminution

de 1,5 %.

En petite couronne, les surfaces médianes

indiquent une baisse de 3,2 % entre 2012 et

2013, confirmée par le 1er semestre 2014 avec

une chute de la surface médiane de 304 à

257 m², soit - 15,5 %.

En savoir + : www.paris.notaires.fr

En savoir + : www.colloc.bercy.gouv.fr www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

Les données Paris Notaires Services Les chiffres fournis par PNS sont issus de la base

BIEN (Base d’informations économiques notariales).

Ils concernent les terrains déclarés constructibles

(hors terres agricoles, bois, forêts…) vendus de gré à

gré, en pleine propriété dont la surface est comprise

entre 200 et 5 000 m2. Les données concernant la ville

de Paris, trop atypiques, ont été exclues de l’analyse.

Les volumes de transactions sont redressés avec un

coefficient de pondération pour représenter la totalité

du marché. Concernant la série des prix moyens par

transaction, afin de comparer des biens homogènes,

les valeurs extrêmes ont été supprimées chaque année

(5 % des valeurs les plus faibles, 5 % des valeurs les

plus fortes pour la totalité de l’Île-de-France).

Les données DVFLes terrains étudiés sont les terrains nus « affectés »

a priori à la construction, c’est-à-dire n’ayant aucune

vocation agricole, naturelle ou forestière et dont la nature

de culture est compatible avec un sol artificialisé et dont

la surface est supérieure à 100 m2. Pour affiner l’analyse

des prix, celle-ci a été réalisée sur un échantillon écrêté :

10 % des valeurs les plus faibles et 10 % des valeurs

les plus fortes des prix de vente ont été retirés, ce qui

permet d’obtenir des moyennes harmonisées.

Ventes et prix moyens de vente des terrains déclarés constructibles

Ventes, valeurs foncières moyennes et médianes des terrains nus affectés à la construction

Surface médiane et prix au m2 médian des terrains nus affectés à la construction

Source : Paris Notaires Services © ORF

Sources : Direction générale des finances publiques, DVF 2006-2014/1, exploitation DRIEA/SCEP/DADDT © ORF

Les prix moyens sont les plus touchés par la

baisse en petite couronne où un terrain se négo-

cie en 2014* à 280 200 €, soit une chute de 12 %

en un an et de 21 % en deux ans.

En grande couronne, les valeurs médianes

montrent une baisse régulière de la surface des

terrains depuis 2011 : - 2,9 % en moyenne entre

2010 et le 1er semestre 2014.

Les prix moyens au m2 enregistrent une hausse

de 3 % en petite et grande couronne au 1er

semestre 2014 par rapport à l’année 2013, pas-

sant respectivement de 592 €/m2 à 610 €/m2 et

de 291 €/m2 à 300 €/m2.

Les prix médians au m2 viennent conforter

cette conjoncture en petite couronne puisqu’ils

connaissent une augmentation de 2,9 % (de

528 €/m2 à 543 €/m2) mais indiquent plutôt

une stagnation pour la grande couronne (de

219 €/m² à 220 €/m² soit + 0,5 %).

* seulement sur les neufs premiers mois.



sources : DRIEA / Enquête sur le prix des terrains à bâtir © ORF

sources : Adéquation / SNAL IDF Picardie © ORF

L’année 2014 devrait accuser une baisse de - 12 % des mises en chantier en individuel pur en Île-de-France

Au regard du résultat des 11 premiers mois de

l’année 2014, la production globale de logements

ordinaires en Île-de-France devrait baisser de 5 %

par rapport à 2013 et avoisiner 41 500 mises en

chantier (hors logements en résidence).

La baisse sera beaucoup plus marquée en indi-

viduel qu’en collectif. Les mises en chantier ne

devraient pas excéder 3 200 maisons en indivi-

duel pur, autour de 400 de moins qu’en 2013.

Cette baisse affecte en premier lieu l’individuel

aménagé : on a pu constater un ralentissement

des mises en vente de nouvelles opérations par

les professionnels dès le 2ème semestre 2012 qui

a impacté les mises en chantier un an après.

La dégradation de la production en secteurs

aménagés s’accélère : autour de 850 mises en

chantier en 2012, moins de 600 en 2013, pro-

bablement moins de 500 en 2014.

Les données de surfaces de parcelles sont

désormais disponibles pour l’année 2013 : on

constate une forte contraction des surfaces,

de l’ordre de 18 à 19 %, tant en individuel diffus

(714 m2) qu’en secteur aménagé (606 m2). Les

parcelles sont encore plus compactes dans

Terrains à bâtir pour maisons : des surfaces qui fléchissent et des prix qui grimpent toujours

En 2013 dans l’ensemble de l’Île-de-France,

pour construire 2 355 maisons individuelles,

on a payé en moyenne 215 €/m2 (pour un prix

médian de 234 €/m2) soit trois fois plus que la

moyenne française (73 €/m2). C’est une nouvelle

hausse de 2,4 % par rapport à 2012 qui s’ac-

compagne d’une baisse de 4,2 % de la superfi-

cie moyenne (696 m² contre 725 m² en 2012). Le

prix global moyen des terrains quant à lui s’établit

à 149 267 € (contre 152 514 € en 2012) soit seu-

lement une baisse de 2,1 %.

Dans l’agglomération de Paris, l’investissement

total moyen pour construire une maison indivi-

En savoir + : www.snal.fr

En savoir + : www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

Les données Adéquation/SNAL Idf PicardieLe SNAL confie à Adéquation le retraitement des

données statistiques Sit@del2 sur les mises en

chantier de logement individuel pur en neuf. Il s’agit

de distinguer le volume mis en chantier dans le

cadre d’une procédure d’aménagement de celui

mis en chantier en diffus. Par rapport à la dernière

publication, le CGDD/SOeS ayant actualisé les

statistiques de mises en chantier 2012 en date réelle,

les séries ont été modifiées en conséquence. Les

données 2013 (en dates de prise en compte) restent

provisoires et seront corrigées rétrospectivement en

dates réelles dans le courant de l’année 2015.

Les données 2014 ont été estimées à partir des 11

premiers mois de l’année, et seront corrigées en date

annuelle de prise en compte à la prochaine parution.

Commentaire des donnéesL’enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB)

fournit des informations sur les terrains destinés

à la construction de maison individuelle et sur les

maisons elles-mêmes. En 2013 les méthodes de

redressement des non-réponses ont été revues

entraînant de légères modifications des chiffres

antérieurement publiés. Les questionnaires ont

également été adaptés : type d’acquisition, surface

du terrain, surface de plancher de la maison, prix,

état d’avancement des travaux, mode de chauffage,

type de maître d’oeuvre, etc.

les projets aménagés par les professionnels du

SNAL, en moyenne 520 m2.

La conjonction d’une production désormais

très modeste et de parcelles très compactes a

contribué à réduire la mobilisation foncière de

l’individuel aménagé à 36 ha en 2013, et proba-

blement à moins de 30 ha en 2014.

Comparativement, l’individuel diffus, même s’il

voit sa production baisser, a mobilisé 217 ha en

2013 et probablement 190 à 195 ha en 2014.

Ces chiffres seront à confirmer dès que les

tailles moyennes de parcelles pour 2014 seront

connues.

duelle est évalué à 354 300 € où le terrain re-

présente encore la moitié du coût global. Leur

superficie a encore régressé (568 m2) tandis que

le prix au m² grimpe à 310 €/m² soit quatre fois

la moyenne nationale.

Nombre de transactions et prix moyen des terrains pour maisons individuelles

Surface moyenne des transactions et prix moyen au m2 des terrains pour maisons individuelles

Mises en chantier pour la construction individuelle

Marchésimmobiliers


Commercialisation des logements neufs : la chute des ventes se profile

Les trois premiers trimestres 2014 font ap-

paraître une chute des volumes de la com-

mercialisation des logements neufs réservés

à la vente de - 21,7 % pour les logements

individuels et de - 10,5 % pour les logements

collectifs par rapport aux trois premiers tri-

mestres de 2013. Il en est de même des lo-

gements collectifs mis en vente avec 13 850

unités contre 18 714 soit une baisse de 26 %.

Pour 2014, il faudra vérifier si le 4ème trimestre,

à l’instar des années antérieures, redressera

la tendance baissière.

A contrario, sur les mêmes périodes, les prix

sont repartis à la hausse tant pour les loge-

ments individuels que collectifs. Pour les mai-

sons, le prix moyen à l’unité progresse de

3,3 % (334 816 € contre 324 049 €) et le prix

moyen au m² augmente de 4,8 % (3 775 €/m²

contre 3 601 €/m²). Pour les appartements le

Le logement neuf

Les données provisoires 2014 fournies par

le CAPEM font état de 17 600 réservations

nettes de logements au bénéfice des parti-

culiers, tout type d’habitat confondu : collectif

classique, résidences de services et indivi-

duel groupé.

C’est une baisse d’activité de 10 % par rap-

port à 2013, en retrait plus marqué par rap-

port à la tendance de longue période (20 000

unités écoulées annuellement). Ces ventes se

sont réparties pour 53 % en zone centrale et

47 % en grande couronne.

En 2014, la part des investisseurs particuliers

aurait oscillé dans une fourchette comprise

entre 25 et 30 %, identique à celle de l’année

précédente.

L’année 2014 se caractérise par une nouvelle

diminution des mises en vente. Les premières

estimations font état de 18 300 unités lancées

contre 21 800 en 2013 et 28 700 en 2012, soit

un recul sur deux ans de 36 %. L’offre de fin

de période, comparable à celle de fin 2012 et

2013, est estimée à 18 500 unités.

prix moyen à l’unité s’accroît de 4 % (270 339 €

contre 259 873 €), tandis que le prix moyen au

m2 n’augmente que de 0,5 % et franchit la barre

des 4 800 €/m2.

Les surfaces continuent à baisser pour les

logements individuels passant de 91 m2 à

87 m2, celles des logements collectifs passent

de 56 à 58 m2.

Les délais d’écoulement ne cessent d’aug-

menter depuis 2010 en passant en moyenne

annuelle de 4 mois en 2010 à 12 mois en

2014.

Les données ECLN L’enquête sur la commercialisation des logements

neufs (ECLN) est une enquête trimestrielle assurant

le suivi de la commercialisation des logements neufs

destinés à la vente aux particuliers.

En savoir + : www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

En savoir + : www.capem.fr

Les données CAPEM Le Centre d’Analyse et de Prévisions immobilières

(CAPEM), observatoire et banque de données

professionnelles de la Fédération des promoteurs

immobiliers d’Île-de-France, collecte les données

et mesure l’activité régionale des marchés

du logement neuf en accession à la propriété

(propriétaires occupants ou investisseurs)

et de la production des bureaux neufs

ou restructurés.

Logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m2

Surface moyenne des logements neufs réservés à la vente et prix moyen au m2

Mises en vente et réservations nettes de logements neufs

Source des graphiques : DRIEA/Enquête sur la commercialisation des logements neufs © ORF

Source : FPI IDF/CAPEM © ORF


• Marchés immobiliers •

Marché immobilier francilien au 3e trimestre 2014 : un marché atone

L’activité du marché des logements en Île-de-

France reste faible.

Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes

tous logements confondus stagnent à un ni-

veau proche de celui enregistré en 2013, tout

en restant inférieures de 10 % à celles d’un

troisième trimestre moyen des 10 dernières

années.

S’il manque de dynamisme, le marché n’est

pas à l’arrêt. Alors que le contexte éco-

nomique et social reste dégradé et que la

confiance manque, les taux d’intérêt histori-

quement bas et la fin du dispositif d’abatte-

ment de 25 % sur les plus-values ont main-

tenu l’intérêt des acquéreurs.

Si les prix ont légèrement progressé du 2e au

3e trimestre 2014 (+ 1,4 % pour les logements

anciens), cette hausse est saisonnière et

impacte particulièrement le marché des mai-

sons en Île-de-France.

La correction de la variation saisonnière in-

dique au final une stabilité trimestrielle (0 %). En savoir + : www.notaires.paris-idf/outils.fr

Les données de Paris Notaires ServicesLes chiffres fournis par PNS sont issus de la base

BIEN (Base d’Informations Economiques Notariales).

Ils concernent les appartements et les maisons

dans l’ancien vendus de gré à gré, en pleine

propriété, libres et à usage d’habitation.

Les volumes de transactions sont redressés

avec un coefficient de pondération pour représenter

la totalité du marché.

Les prix /m² sont les prix sous-jacents aux indices

notaires INSEE. Ils ne sont pas corrigés

des variations saisonnières.

Ce mouvement ponctuel ne vient pas contra-

rier la tendance de fond à une légère baisse

des valeurs.

Au 3e trimestre 2014, les prix des apparte-

ments anciens baissent en un an de 1,9 %

dans Paris, de 0,7 % en petite couronne et de

2,5 % en grande couronne.

Pour les maisons le prix recule de 0,5 % en un

an, avec des évolutions très différentes entre

les secteurs géographiques.

Source des graphiques : Paris Notaires Services © ORF

Transactions d’appartements anciens et prix moyen au m2

Transactions de maisons anciennes et prix à la transaction

Source : Paris Notaires Services © ORF

Prix de vente médian des maisons anciennes en petite couronne, par commune, au 3e trimestre 2014

Prix au m2 médian des appartements anciens en petite couronne, par commune, au 3e trimestre 2014

Activités desopérateurs


Activité des EPF : des engagements en hausse

Les chiffres consolidés pour l’année 2014 in-

diquent que, malgré un ralentissement induit

par le calendrier électoral, les EPF franciliens

ont maintenant atteint leur régime de croisère

avec un niveau de cessions stable (73 ces-

sions) pour un volume financier global de 143

millions d’euros.

Ces cessions correspondent à des engage-

ments en hausse par rapport aux années pré-

cédentes, soit 5 419 logements et 207 000 m2

de surfaces d’activités.

Les données EPF Les données observées sont un cumul des données

fournies par chacun des quatre établissements

publics fonciers franciliens (EPFIF, EPF92, EPFY,

EPFVO).

Les chiffres 2014 correspondent aux cessions de

l’EPFIF, EPFVO et EPFY ainsi qu’à celles de l’EPF92

sans prise en compte des promesses de vente.

Action de l’État sur le foncier public : le nouveau cadre législatif mis en application

La mobilisation du foncier public, dont le cadre

législatif a été renouvelé avec la promulgation

de la loi du 18 janvier 2013, continue à produire

des résultats : 4 600 logements ont été mis en

chantier en 2013 sur des terrains cédés par

l’État et certains de ses établissements publics.

Le préfet de région a établi en octobre 2013

la liste des terrains de l’État cessibles aux fins

de construction de logements : 72 terrains

représentant plusieurs dizaines d’hectares.

Cette liste a été complétée en octobre 2014

par une quarantaine de terrains appartenant

à RFF, à la SNCF et à la RATP.

L’année 2014 a vu se conclure les trois pre-

mières cessions avec application des possibi-

lités offertes par la loi du 18 janvier 2013, à sa-

voir une minoration du prix de vente du foncier

destiné à la réalisation de logements sociaux :

• Mantes-la-Jolie, terrain RFF de 3,2 ha, pro-

gramme de 269 logements, dont 71 loge-

ments sociaux, prix de cession de 2,1 M€

après 300 000 € de décote (soit un taux de

décote de 15 %) ;

• Pontoise, terrain État de 6 200 m², pro-

gramme de 268 logements sociaux, prix de

cession de 1,25 M€ après décote de 50 % ;

• Romainville, terrain État de 9 800 m2, pro-

gramme de 177 logements dont 39 loge-

ments sociaux, prix de cession de 600 000 €,

après 900 000 € de décote (soit un taux de

décote de 60 %).

En savoir + : http://www.driea.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/visualisation-des-terrains-mobilisables-pour-la-a4415.html

Le pilotage de la mobilisation du foncier public Sur l’ensemble de ces terrains, les services

départementaux de l’État échangent avec

les collectivités locales et autres acteurs locaux

pour favoriser l’émergence de projets comportant

des logements.

Le préfet de région est en charge du pilotage

stratégique de cette politique publique.

Il informe le comité régional de l’habitat

et de l’hébergement et rend compte annuellement

aux ministres du logement et du budget.

Cessions des établissements publics fonciers

Engagements en nombre de logements et surface d’activités

Mises en chantiers de logements grâce à la mobilisation du foncier public

Source des graphiques : données EPFY, EPF VO, EPF 92 et EPFIF © ORF

Remarque : Chiffres arrondis à la centaineSources : rapport au Préfet de Région d’octobre 2014, DRIEA/FP © ORF

Foncier public mobilisable en faveur de la construction de logements : localisation des terrains

Sources : arrêtés préfectoraux du 17/10/2013 et 16/10/2014 Traitement cartographique : DRIEA/SCEP/DADDT/GLF © ORF Mise en forme & fonds cartographiques : IAU îdF


• Activités des opérateurs •

ORFAssociation loi 1901 regroupant élus,

professionnels et administrations

site web : www.orf.asso.fr

IAU île-de-France : 15, rue Falguière, 75740 Paris Cedex 15 • [email protected] • Tél. : 01 77 49 79 56

DRIEA : 21-23, rue Miollis, 75732 Paris Cedex 15 • [email protected] • Tél. : 01 40 61 86 07

Exploitation des données : Virginie Cioni, IAU îdF, Céline Bourdon & Gwenola Le Foll, DRIEAConception graphique, maquette & cartographie : Sylvie Castano, IAU îdF • Fabrication : Sylvie Coulomb, IAU îdF • ISSN 2269-3084

Logement locatif social : une production qui resterait élevée malgré les difficultés conjoncturelles

Pour 2014, l’estimation globale des agréments

se situe autour de 26 500 logements locatifs

sociaux, chiffre en deçà de 2013 mais qui reste

à un niveau élevé sur la période 2005-2014,

en dépit des difficultés de sortie de certaines

opérations déjà annoncées mi-2014 et liées à

la fois au renouvellement des équipes munici-

pales et à la conjoncture économique.

En particulier, on note une bonne résistance

des produits PLUS et PLAI destinés aux mé-

nages les plus modestes dont les résultats,

proches de ceux de 2013, sont supérieurs à

ceux des années 2005-2012.

2014 : une activité de la Safer en hausse malgré un marché en baisse

Au travers des conventions de veille et d’in-

tervention foncière qu’elle contracte avec les

collectivités franciliennes, la Safer de l’Île-de-

France contribue activement à lutter contre les

pressions foncières qui pèsent sur les espaces

agricoles et naturels. En 2014, la part du terri-

toire francilien surveillé par la Safer a continué

à progresser puisque 30 nouvelles communes

ont bénéficié du dispositif de veille foncière soit

552 communes. Avec les 33 périmètres régio-

naux d’intervention foncière de l’AEV surveillés

cela porte à plus de 670 le nombre de com-

munes dont les espaces agricoles et naturels

font l’objet d’une surveillance foncière.

En termes de répartition géographique, c’est le

département de Seine-et-Marne qui possède

le plus de conventions (35 % des conventions

régionales), mais c’est le département du Val-

d’Oise qui est proportionnellement le plus

observé (60 % du territoire valdoisien).

Éléments méthodologiquesLa production de logement locatif social est ici

appréhendée à travers le seul indicateur cohérent

sur la période considérée qui correspond au nombre

de logements agréés annuellement par l’État, dont

la part en logements neufs. Cette production est

mise en regard du nombre de logements programmé

par l’État chaque année. Seuls sont pris en compte

les logements agréés de droit commun, hors ANRU,

Association Foncière Logement et opérations

spécifiques de rachat de patrimoine type « Icade »,

ces dernières expliquant sur 2009 et 2010 l’écart

entre programmation et agréments.

À partir de 2014, les chiffres de la programmation

initiale résultent des objectifs négociés entre l’État

et les bailleurs sociaux dans le cadre la déclinaison

régionale du pacte État / USH.

Concernant l’accession sociale à la propriété, la mise

à jour des données 2014 n’est pas encore disponible.

En 2014, le nombre de préemptions exercées au

titre de ce partenariat a augmenté (84 préemp-

tions soit une augmentation de 10 % par rapport

à 2013), ce malgré un marché de l’espace rural

et périurbain en baisse constante (baisse du

nombre de ventes de 8 % en 2014 par rapport

à 2013).

La progression du territoire surveillé et des pré-

emptions exercées témoigne de l’intérêt que les

collectivités portent au dispositif pour préserver

leurs espaces agricoles et naturels.

Au-delà de la veille opérationnelle, la Safer de

l’Île-de-France mène également une sensibili-

sation auprès des collectivités pour lutter contre

la surconsommation d’espace. En 2014, elle a

par exemple édité une plaquette de sensibili-

sation sur la densification des zones d’activités

économiques. Reprenant des préconisations

issues d’un groupe de travail qu’elle a animé

en 2013, la Safer présente aujourd’hui ce do-

cument aux acteurs de l’aménagement pour

une meilleure articulation entre activités écono-

miques et agricoles.

Source : DRIHL - Service du développement et l’amélioration de l’offre de logement et d’hébergement / données Sisal © ORF

Source : SGAHLM (Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm) © ORF

Source : SAFER IdF © ORF

Communes sous convention et préemptions de la Safer

Production de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS)

Accession sociale à la propriété : logements mis en chantier

En savoir + : http://ile-de-france.safer.fr

Real Estate

Note de conjoncture ORF n° 6 - janvier 2015