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POINT MARCHÉ FRANCE Une publication Cushman & Wakefield 2T 2015 COMMERCES

Point Marché Commerces | Bilan au 2T 2015

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POINT MARCHÉ

FRANCEUne publication Cushman & Wakefield 2T 2015

COMMERCES

Une publication Cushman & Wakefield

CUSHMAN & WAKEFIELD

ÉCONOMIE

La plupart des prévisionnistes tablent sur une reprise de l’économiefrançaise en 2015, avec une hausse du PIB estimée à 1,2 % contre+ 0,4 % en moyenne ces trois dernières années. Cette embelliereste néanmoins à confirmer, car après avoir sensiblement accéléréau 1er trimestre (+ 0,6 %), l’activité pourrait marquer le pas au 2e

trimestre. En outre, l’environnement international n’est pas dénuéde risques, comme le montre l’accentuation des tensions entre laGrèce et ses créanciers.

En l’absence d’une hausse franche et pérenne du commerceextérieur et des investissements des entreprises, la consommationdes ménages reste l’un des principaux soutiens de l’économiefrançaise. Mais elle devrait augmenter de façon moins prononcéed’ici la fin de 2015 après avoir nettement progressé de 0,8 % au 1er

trimestre. Soutenue par les gains de pouvoir d’achat des Français, lahausse est toutefois estimée par l’INSEE à 1,6 % sur l’ensemble de2015, ce qui constituerait une nette accélération par rapport à2014 (+ 0,6 %) et la plus forte progression sur un an depuis 2010.Le regain de la consommation reste néanmoins fragile, d’autant quele nombre de demandeurs d’emplois en France¹, en hausse de prèsde 8 % sur un an à la fin du mois de mai, ne devrait pas commencerà diminuer de façon significative avant 2016.

Plus nombreux qu’il y a un an à considérer comme « opportun defaire des achats importants » et moins enclins à épargner, lesFrançais restent prudents et continuent d’arbitrer leurs dépenses.Cette situation peut expliquer les résultats mitigés du début dessoldes d’été – en dépit de la suppression des soldes flottants – etles performances en demi-teinte de plusieurs catégories deproduits. Ainsi, la consommation d’articles de textile-habillementaffichait, selon l’IFM et sur les quatre premiers mois de 2015, unebaisse de 0,4 % sur un an. Sur la même période, les indices deperformance du CNCC montrent par ailleurs un recul de la plupartdes secteurs d’activité au sein des centres commerciaux, àl’exception des catégories culture-cadeaux-loisirs (+ 3,6 %) etbeauté-santé (+ 1,1 %).

¹Source : Dares/Catégories A, B et C.

Sources : INSEE, Oxford Economics/P : prévision | ¹France Métropolitaine/²Indicateur synthétique fin juin de chaque année

INDICATEURS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %)

2013 2014 2015P

Croissance du PIB 0,3 0,4 1,2

Prix à la consommation 0,6 0,5 0,3

Taux de chômage¹ 9,6 10,1 9,9

Confiance des ménages² 80 86 94

Consommation des ménages 0,3 0,6 1,6

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MARCHÉ LOCATIF

Les six premiers mois de 2015 ont confirmé la diversité des modesd’expansion des enseignes. Plusieurs d’entre elles privilégient undéveloppement rapide, de façon à accroître leurs résultats (H&M)ou prendre des parts de marché et atteindre une taille critique(Burger King). La plupart s’étendent toutefois de façon plusmesurée et sélective. De fait, ce modèle de croissance ne se limitepas aux enseignes de luxe ou haut-de-gamme. Nombre d’acteursattendent ainsi de saisir les opportunités de locaux vastes et biensitués, qui leur permettent de disposer de magasins plus visibles etpotentiellement plus fréquentés. Orange – qui développe enparallèle une enseigne dédiée aux objets connectés (Mood) – portepar exemple ses efforts sur un nombre plus limité de boutiques,mieux adaptées au nouveau concept de l’enseigne et à sa stratégiede développement et de communication.

Les sites n°1 demeurent ainsi très prisés, comme l’ont encorerécemment illustré plusieurs transactions sur les meilleures artèresde Paris et de la province (Dior Parfums rue Saint-Honoré, Sandroet The Kooples dans le Marais, Kiko et Lipault rue de la Républiqueà Lyon). Les plus grands centres commerciaux de l’Hexagonerestent également une cible prioritaire, et le théâtre de multiplesouvertures et projets (Forever 21 dans le Forum des Halles, Legoet Primark à La Part-Dieu, The Kooples aux 4 Temps). Les villes demoindre envergure ne sont pas en reste. Si les contrastes entremarchés prime et secondaires y sont souvent saisissants, ces villespeuvent également répondre aux stratégies d’expansion d’enseignes« historiques » (H&M à La Rochelle, Monoprix et Mango à Bourges)et aux ambitions d’acteurs plus récents (Hema à Tours, Mulhouseou Angers, PittaRosso à Tours et Saint-Nazaire).

Les sites secondaires continuent à l’inverse de souffrir d’une fortedésaffection. La prudence et les exigences de rentabilité desenseignes pèsent aussi sur le développement des nouveauxensembles commerciaux. Les reports devraient ainsi représenterune part non négligeable des projets annoncés en début d’année,tandis qu’il est désormais plus fréquent que des sites soientinaugurés sans être commercialisés à 100 %. Également attentivesaux taux d’effort atteints sur certains emplacements 1bis ou prime,les enseignes n’hésitent pas non plus à y fermer leurs points devente les moins performants ou qui ne correspondent plus à leurstratégie. Une telle évolution explique dès lors les efforts plusfréquemment consentis par les bailleurs, ainsi que l’ajustement desvaleurs notamment enregistré sur les grandes artères de quelquesmétropoles régionales.

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INDICES DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX

Source : CNCC/Indices mensuels, panel de 151 centres commerciaux en France.

-6,00%

-5,00%

-4,00%

-3,00%

-2,00%

-1,00%

0,00%

1,00%

2,00%

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4,00%

Mai

Juin

Juille

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Avril Mai

2014 2015

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MARCHÉ LOCATIF

Si les arbitrages opérés par les enseignes (fermetures, transferts etredimensionnements de boutiques) peuvent affecter l’ensemble duterritoire et des formats commerciaux, ils se font le plus souventau détriment des marchés secondaires. Ils peuvent à l’inversecontribuer au dynamisme des sites les plus établis, dont ilsatténuent ponctuellement la rareté de l’offre. Ainsi, les cessionsd’acteurs importants du marché français ont permis à certainesenseignes d’ouvrir de nouveaux flagships ou de développer leurnouveau concept sur les principales artères de l’Hexagone. Lesprojets et ouvertures de H&M rue Saint-Ferréol à Marseille (ex-Virgin), de Bershka rue Alsace-Lorraine à Toulouse (ex-Esprit) oud’Undiz Machine rue de Rivoli à Paris (ex-Bata) sont quelquesexemples récents de ce type de mouvements opportunistes en ruescommerçantes.

Les cessions, restructurations et réductions de surfaces réaliséespar les enseignes dans quelques grands centres commerciauxcontribuent par ailleurs à en renouveler l’offre, à l’image desnombreuses ouvertures réalisées au sein du Carrousel du Louvre àParis. Succédant à l’inauguration d’un Printemps très haut-de-gamme en 2014, Maille, Lacoste, Caudalie ou encore Kusmi Tea s’ysont établis en 2015, témoignant de l’utilité d’un « re-tenanting »actif pour consolider l’attractivité des meilleurs centres.

Les parcs d’activités commerciales n’échappent pas à cemouvement. Particulièrement nombreux en périphérie, lestransferts d’enseignes – quand ils ne concernent pas des actifsdotés d’une zone de chalandise trop limitée – participent ainsi de larestructuration d’un nombre croissant de zones commerciales. Ilspermettent ainsi d’en diversifier et d’en améliorer l’offre. C’est lecas de St Max Avenue, dont les 17 000 m² ont récemment ouvert àSaint-Maximin sur le site d’un ancien magasin Castorama, ou duprojet mené par Frey sur le site de l’ancien magasin Leroy-Merlinde Cormontreuil près de Reims pour y développer un retail parkde dernière génération.

La montée en gamme des parcs d’activités commercialess’accompagne en parallèle d’une forte expansion des enseignesdiscount, confirmant ainsi la popularité d’une offre adaptée auxrestrictions budgétaires des Français. C’est notamment le cas dequelque enseignes de bazar et de déstockage : Stokomani vient parexemple de s’implanter à Sainte-Geneviève-des-Bois tandis queCentrakor continue de multiplier les ouvertures après avoir ajoutéplus de 30 magasins à son réseau français en 2014. Certains acteursplus récents mettent également le pied sur l’accélérateur, à l’imagede l’enseigne néerlandaise Action. Arrivée en France en 2012, celle-ci compte aujourd’hui près de 70 points de vente et table sur unequarantaine d’ouvertures en 2015.

CUSHMAN & WAKEFIELD

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VALEURS LOCATIVES PRIME (€/M²/AN)

1T 2015 2T 2015

RUES COMMERÇANTES*Paris | Champs-Élysées 18 000 18 000Paris | Rue Saint-Honoré 11 000 12 000Paris | Saint-Germain 6 500 6 500Paris | Haussmann 8 000 8 000Paris | Francs-Bourgeois 4 500 4 500Bordeaux | Sainte-Catherine 2 200 2 200Cannes | Croisette 8 000 8 000Lille | Neuve/Béthune 2 000 2 000Lyon | République 2 300 2 400Marseille | Saint-Ferréol 1 800 1 800Nice | Jean Médecin 2 200 2 200Strasbourg | Grandes Arcades 2 000 2 000Toulouse | Alsace-Lorraine 2 000 2 000

CENTRES COMMERCIAUX Ile-de-France 2 000 2 000Province 1 400 1 400

PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALESIle-de-France 180 180Province 170 170

Source : Cushman & Wakefield/*Valeurs zone A.

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OUVERTURES DE BOUTIQUES DE LUXE EN FRANCE | NOMBRE ET TYPOLOGIE

CUSHMAN & WAKEFIELD

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES OUVERTURES 2011-2015 À PARIS

11 21 29 23 315 11 20 12 22

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

5

10

15

20

25

30

35

2011 2012 2013 2014 2015e

Créations Autres Part des créations

Source : Cushman & Wakefield/Autres : rénovations, extensions, transferts, pop-up stores.

Source : Cushman & Wakefield

Rue Saint-Honoré

19%

Faubourg Saint-

Honoré18%

Pl. Vendôme/Rue de la Paix

10%

Avenue Montaigne

10%

Saint-Germain-des-Prés

10%

George V/François 1er

9%

Le Marais5%

Champs-Elysées

4%

Autres15%

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FOCUS SUR LE MARCHÉ DU LUXE

2015 sera sans doute une année dynamique en matièred’ouvertures de boutiques de luxe : 53 points de vente pourraientainsi être inaugurés en France, contre 49 en 2013 et 35 en 2014.

Paris concentre 76 % des 219 ouvertures recensées sur la période2011-2015. Une part importante des 43 ouvertures prévues cetteannée dans la capitale portent sur la rénovation ou le transfert deboutiques existantes (Saint-Laurent rue du Faubourg Saint-Honoré,Mulberry rue Saint-Honoré). De telles opérations donnent souventlieu à un agrandissement du point de vente afin de mieuxpromouvoir l’image de la marque, à l’exemple du nouveau flagshipRichard Mille avenue Matignon. Les opérations de création,récemment dévoilées ou attendues en 2015, sont égalementnombreuses, confirmant le flux ininterrompu de nouveaux entrants(Barrett, Fabiana Filippi) et l’extension, mesurée, du marché parisiendu luxe au-delà de ses frontières traditionnelles (Valentino rue desArchives). Les multiples ouvertures prévues rue Saint-Honoré(Goossens/Chanel, Alexander McQueen/Kering, DiorParfums/LVMH) montrent aussi que les majors du luxe continuentde pousser leurs pions sur cette artère devenue en quelquesannées la plus dynamique du marché parisien (19 % des ouverturesrecensées dans la capitale entre 2011 et 2015). L’horlogerie-joaillerie continue enfin de s’illustrer, avec la poursuite dudéveloppement de boutiques de marques dans le secteur PlaceVendôme/Rue de la Paix (Piaget au 7 rue de la Paix) et de nouvellesinaugurations sur les Champs-Élysées. Après TAG Heuer en 2013et Tiffany & Co en 2014, Cartier vient d’achever les travaux derénovation de son flagship tandis que Dubail ouvrira d’ici la fin de2015 une boutique de 500 m² en lieu et place de Best Mountain,accentuant ainsi l’empreinte du luxe sur l’avenue.

Une dizaine d’ouvertures sont également prévues en 2015 enprovince. Elles concernent pour l’écrasante majorité Cannes etSaint-Tropez, deux villes pour lesquelles les grands groupes du luxeont encore de solides ambitions. De grandes manœuvres sont parexemple en cours sur La Croisette, avec les extensions-rénovationsopérées par Hermès (n°15 et 52), le transfert du flagship ChristianDior (n°7) et l’inauguration attendue d’un flagship Van Cleef &Arpels (n°17).

Les transactions réalisées à l’investissement donnent également lamesure du dynamisme du marché du luxe. Plusieurs opérations ontété enregistrées depuis le début de 2015, témoignant de l’intérêtd’investisseurs étrangers – Américains notamment – mais aussi degrands institutionnels français (acquisition par Groupama du n°7 dela rue du Faubourg Saint-Honoré, qui abrite une boutique Moncler).Elles sont enfin la cible de quelques grands groupes du luxe, quisécurisent ainsi leur réseau de façon opportuniste par l’acquisitiond’immeubles excellemment situés.

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MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

Avec 1,6 milliard d’euros – soit une baisse de 64 % sur un an – lescommerces représentent 20 % de l’ensemble des montants investisen France au 1er semestre 2015 contre 35 % un an plus tôt. Ce replin’est pas la marque d’une désaffection pour l’immobilier descommerces. Il correspond plutôt au nombre limité d’offres primeet, surtout, au fléchissement du segment des transactionssupérieures à 100 millions d’euros. Si les opérations comprisesentre 50 et 100 millions d’euros ont été plus nombreuses, seules4 transactions de plus de 100 millions totalisant 770 millions ont eneffet été recensées au 1er semestre 2015 contre 6 totalisant 3,1milliards à la même période en 2014 (cessions du portefeuilleKlépierre/Carrefour et du centre commercial Beaugrenelle, etc.).

L’analyse des dernières transactions et des dossiers en cours denégociation confirme l’intérêt marqué d’un nombre croissantd’investisseurs pour des actifs de types très variés. Les artères lesplus renommées de Paris et des plus grandes métropoles deprovince demeurent, sans surprise, très prisées. Quelques villes demoindre envergure, mais disposant de bons fondamentaux, ontégalement été le théâtre de transactions significatives (cession parVastned d’un portefeuille à Angers). Assez nombreuses au 1er

trimestre 2015 (Nice Etoile, Qwartz, portefeuille Pulse, ShoppingEtrembières), les cessions de galeries et de centres commerciauxont en revanche été assez rares au 2e trimestre. Toutefois, ce repline sera que temporaire, CBRE Global Investors étant par exemplesur le point de céder un portefeuille paneuropéen comprenantplusieurs actifs en Ile-de-France et en province (La Vache Noire àArcueil, Bosquet à Pau, etc.). Enfin, les retail parks situés au sein dezones reconnues demeurent une cible privilégiée (acquisition parTH Real Estate de Park Avenue à Saint-Maximin).

CUSHMAN & WAKEFIELD

NATIONALITÉ DES INVESTISSEURS*

INVESTISSEMENTS EN COMMERCES

1,9 2,

3

4,8

1,2 1,

9

3,6

3,3 3,

6 4,0

7,7

1,6

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015(fin 2T)

Investissements en commerces (Mds €) Part dans le volume total investi (%)

Source : Cushman & Wakefield

Source : Cushman & Wakefield/*Ensemble des montants investis en commerces en 2015 (fin 2T)

2T 2015

France51%

Allemagne23%

Etats-Unis7%

Belgique7%

Suisse7%

Pays-Bas3%

Grande-Bretagne

2%

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CUSHMAN & WAKEFIELD

ÉVOLUTION DU PARCLes ouvertures de PAC projetées sur l’ensemble de 2015totalisent pour l’instant moins de 500 000 m² ce qui,compte tenu du nombre toujours significatif de reports,promet un volume annuel probablement supérieur à celuide 2014 (271 000 m²) mais de toute évidence inférieur à lamoyenne annuelle enregistrée entre 2005 et 2014(492 000 m²). Les principaux projets de 2015 ont en outredéjà été livrés dont deux au 2e trimestre : Enox àGennevilliers, nouvelle réalisation de la Compagnie dePhalsbourg après Waves Actisud près de Metz en 2014, etle retail park de Toulouse-Fenouillet, livré par Mercialysavant l’inauguration prévue pour 2016 de l’opération derénovation/extension de la galerie commerciale adjacente.

Ce sont les centres commerciaux qui, prenant le relais desretail parks, animeront la seconde moitié de 2015. Cettepériode de quelques mois permettra notamment deprendre la mesure des multiples efforts entrepris par lesconcepteurs de sites commerciaux pour répondre auxnouvelles attentes des consommateurs. Les types decentres attendus d’ici la fin de l’année illustrent la grandediversité des formats. Ils confirment en outre l’importancedonnée aux loisirs (Vill’Up), le souci d’une bonne insertiondu centre dans son environnement urbain et historique(Promenade Sainte-Catherine, Les Docks Marseille) ouencore l’accent mis sur la luminosité et l’ouverture desespaces (Polygone Riviera, Les Saisons de Meaux).

COMMERCES2T 2015

ACTUALITÉ RÉGLEMENTAIREL’actualité réglementaire du marché des commerces vit aurythme des travaux portant sur le projet de loi Macron.Ce véritable feuilleton devrait pourtant bientôt trouverson dénouement. Adopté en 2e lecture à l’Assembléegrâce à l’emploi du 49-3, le projet de loi est ensuiteretourné au Sénat où il a été adopté le 1er juillet. Le textedevrait être définitivement adopté par l’Assemblée avantle 14 juillet 2015. Le gouvernement pourrait en effet denouveau passer en force pour accélérer la mise en œuvrede certaines dispositions de la loi. S’agissant du travail ensoirée et le dimanche, il faudra néanmoins être patient,compte tenu de la complexité d’un texte dont la liste desarticles n’a cessé d’enfler au fil des mois, et desprocédures à suivre avant d’envisager une libéralisation del’ouverture des commerces (avis des maires et desintercommunalités, arrêtés ministériels, accord dessyndicats, etc.).

Adopté en 1ère lecture à l’Assemblée le 24 mars dernier,le projet de loi « pour la reconquête de la biodiversité, dela nature et des paysages » doit renforcer les politiquespubliques en faveur de la biodiversité. Certainesdispositions du texte, que les Sénateurs doivent examineren juillet, concernent l’immobilier des commerces. Ainsi,les toits des nouveaux bâtiments commerciaux devrontêtre au moins partiellement végétalisés ou comporter deséquipements de production d’énergies renouvelables.

OUVERTURES SIGNIFICATIVES PRÉVUES EN 2015

CENTRES COMMERCIAUX M² OUV.Polygone Riviera | Cagnes-sur-Mer (06) 74 000 4TLes Saisons de Meaux | Meaux (77) 30 000 4TVill’Up | Paris (75019) 24 000 4TLe Jeu de Paume | Beauvais (60) 24 000 3TPromenade Sainte-Catherine | Bordeaux (33) 20 000 3TCentre E. Leclerc | Barjouville (28) 20 000 2TLes Docks Marseille | Marseille (13) 17 000 3TAvaricum | Bourges (18) 11 100 1T

RETAIL PARKS M² OUV.Enox | Gennevilliers (92) 40 000 2TToulouse-Fenouillet | Fenouillet (31) 33 500 2TSupergreen | Terville (57) 28 000 3TSt Max Avenue | Saint-Maximin (60) 17 300 1TLes Grands Philambins | Chasseneuil (86) 14 000 3TPAC Rambouillet | Rambouillet (78) 12 500 3T

INDICES ILC/ICC – GLISSEMENT ANNUEL

-8,00

-6,00

-4,00

-2,00

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

ILC ICC

Source : INSEE

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