La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 22 au 28 juin 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Un rapport prône une refonte complète des

aides au logement

Le 22/06/2015

Les aides personnelles au logement (APL) sont, à ce jour, très coûteuses et peu efficaces. Pour

remédier à ces travers, l'institut des politiques publiques propose de les fusionner avec le RSA et la

prime pour l'emploi.

Le gouvernement ne manque pas de pistes pour réformer en profondeur les aides au logement. Dans

un rapport paru ce lundi, l'Institut des politiques publiques, associé à l'École d'Économie de Paris, a

évalué différents scénarios de refonte de cette politique publique jugée très coûteuse - 18 milliards

d'euros l'année dernière - et peu efficace.


Les aides personnelles au logement sont pointées du doigt à plusieurs titres: elles sont accusées de

faire grimper le prix des loyers et d'être in fine captées par les bailleurs plutôt que par les locataires.

Selon plusieurs études, entre 70% et l'intégralité de ces aides sont en réalité captées par les bailleurs

sous la forme de loyers plus élevés. En dessous d'un certain plafond, une augmentation du loyer d'un

euro se traduit en effet par une augmentation de l'aide au logement d‘un euro...

Second écueil des aides au logement: elles pénalisent la reprise d'emploi. Une personne dont le

revenu augmente voit en effet non seulement baisser l'aide qu'elle perçoit au titre du RSA activité,

mais aussi le montant de ses aides au logement. Ces dernières sont en effet calculées selon une

formule complexe qui tient compte de la composition du ménage, de ses ressources, de son loyer et

de la zone géographique dans laquelle il se trouve.

Une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi

L'IPP a évalué plusieurs réformes possibles des aides au logement, qui visent à limiter ces deux effets

pervers. Deux ont l'avantage de ne plus directement associer l'aide perçue au logement, ce qui

limiterait a priori l'inflation des loyers. Ainsi de l'intégration des aides au logement à l'impôt sur le

revenu, une réforme proposée en 2013 par le Conseil d'Analyse Économique. Dans ce cas, le loyer

serait déductible des revenus imposables, dans la limite d'un certain plafond, et l'aide au logement

deviendrait une réduction ou un crédit d'impôt. Problème, aux yeux de l'IPP: moduler directement

l'impôt sur le revenu en fonction du loyer réintroduit un lien direct entre l'aide et le logement. La

réforme devrait aussi être financée par une hausse de la taxe foncière, ce qui pourrait faire de

nombreux perdants.

L'IPP privilégie donc une fusion des aides au logement, du RSA et de la prime pour l'emploi (PPE).

«Cette fusion, qui constituerait la suite logique de la future ‘prime d'activité' destinée à remplacer le

RSA-activité et la PPE, permettrait de simplifier les dispositifs de soutien aux bas revenus, de réduire

la capture des aides au logement par les bailleurs et de restaurer les gains à la reprise d'emploi»,

estime l'IPP. Cette fusion serait cependant réalisée à moyens constants, et ne permettrait donc pas de

réaliser des économies. Or la politique du logement a clairement été identifiée par le gouvernement

comme «un gisement d'économies» dans le cadre des 50 milliards d'euros qu'il souhaite mettre de

côté d'ici 2017.

Réduire le nombre de bénéficiaires

Des rapports récents ont suggéré d'autres pistes de réforme. Une note conjointe de l'Igas, de l'IGF et

du Conseil général de l'environnement et du développement durable paru en janvier proposait par

exemple d'introduire l'obligation, pour les parents, de choisir entre rattacher leur enfant à leur foyer


fiscal et permettre à cet enfant de percevoir l'aide personnalisée au logement (APL). Elle préconisait

aussi de réduire le nombre de bénéficiaires de l'APL en durcissant ses conditions d'accès. La Cour

des comptes avait de son côté suggéré de supprimer les aides au logement pour les étudiants non

boursiers. Autant de mesures qui visent autant à réformer le système qu'à faire des économies.

Ces mesures, cependant, ne semblent pas séduire le gouvernement, gêné à l'idée de remettre en

cause une aide distribuée à plus de 6 millions de personnes, alors qu'il a promis de ne plus augmenter

les impôts. Le ministre des Finances, Michel Sapin, a d'ailleurs précisé mi-mai que le gouvernement

n'économiserait finalement «que quelques centaines de millions d'euros» sur le budget des aides

personnalisées au logement et que «la très grande majorité des bénéficiaires ne verra pas son aide

diminuer».

Source : Le Figaro.fr


Les trois bons plans de l'immobilier alternatif Le 22/06/2015

Avantage non négligeable d'un parking: le bailleur peut fixer sans contraintes la durée de la location,

le loyer ou les conditions de résiliation.

Des investissements locatifs pas très glamour mais payants et peu risqués: nos conseils pour

bien miser dans une résidence étudiante, un Ehpad ou un parking.

On pourrait cyniquement dire que c'est une "question de riches". Mais elle s'impose pourtant

aujourd'hui à tous ceux qui ont un petit pécule et qui souhaitent le faire fructifier. Où trouver un peu de

rendement sans prendre trop de risques sur la planète finance ? Alors que les taux des comptes sur

livret sont au plus bas, la Bourse apparaît encore comme une terra incognita dangereuse, même si le

nombre d'actionnaires individuels a progressé depuis le début de l'année.

Quant aux placements qui ont comme support des obligations d'Etat européennes, les rentabilités

sont ridiculement faibles. Reste l'immobilier, investissement préféré des Français. Sauf que l'époque

bénie de la pierre semble, elle aussi, révolue. L'Institut d'épargne immobilière et foncière a ainsi

calculé que le rendement moyen d'un investissement locatif en France était tombé depuis 2013

légèrement sous la barre des 3% (avant impôt), après avoir atteint un pic à 5,24% en 1999.

Malgré tout, il existe encore quelques niches : parking, résidences de services pour étudiants ou pour

personnes dépendantes. Des investissements pas forcément très glamour mais qui peuvent offrir des


rentabilités brutes de 4%, voire un peu plus. A ne pas négliger, donc, surtout pour des petits budgets

qui, compte tenu du niveau extrêmement bas des taux d'emprunt, peuvent facilement financer à 100%

leur investissement.

Les parkings

Facilité de gestion et rendements alléchants

Il ne fait pas bon d'être un automobiliste parisien ces temps-ci. Alors que les projets de péages

urbains ressortent des cartons, le prix du stationnement s'est littéralement envolé depuis le début de

l'année. Le coût horaire du stationnement a grimpé de 3,60 euros à 4 euros dans les arrondissements

centraux de la capitale et de 1,20 euro à 2,40 euros en périphérie. Les plages horaires payantes ont

été rallongées d'une heure, passant de 19 à 20 heures Et, cerise sur le capot, la gratuité du mois

d'août a tout simplement été supprimée. Dès lors, autant remiser sa voiture au garage. Une aubaine

pour les propriétaires de places de parking, qui vont voir la demande affluer ?

"Si le succès d'Autolib', du Vélib' et le développement du covoiturage ont fait reculer un peu le trafic,

toutes les places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, conjuguées à la

hausse du prix du stationnement public, entraînent mécaniquement un surcroît de demandes pour les

places de parking", explique Charlie Porte, responsable commercial de l'activité immobilière parking

de l'agence Neoparking.

Pour les investisseurs néophytes, les parkings ont un atout de taille : leur souplesse de gestion. Alors

que la loi Alur a renforcé chez les bailleurs le sentiment de subir toujours plus de contraintes, la

location d'une place de parking reste peu encadrée. Le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail,

le loyer, les conditions de résiliation... Presque un jeu d'enfant. "Notre clientèle rajeunit, observe

Charlie Porte. Je reçois de plus en plus de trentenaires à la recherche d'un placement plus rentable et

à peine plus complexe que le livret A."

Le placement immobilier idéal pour des jeunes aux ressources limitées ? En effet, la mise de fonds

est faible. A partir de 10 000 euros dans les grandes villes de province, et jusqu'à 70 000 euros dans

le triangle d'or de la capitale. Tout dépend de l'emplacement et de la nature du bien : box sécurisé ou

simple emplacement au fond d'une cour ouverte à tous...

En attendant, les rendements bruts sont alléchants. La fourchette est très large, allant de 6 à 12%

avant impôt sur le revenu et charges. Ces dernières sont a priori raisonnables puisqu'elles se limitent

aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Les deux étant indexées sur la surface, dans le cas

d'un parking, elles sont relativement indolores.


Côté fiscalité, c'est un peu moins réjouissant : les loyers perçus sont soumis au régime des revenus

fonciers, ils sont donc fortement taxés. Sauf si l'ensemble des revenus locatifs est inférieur à 15 000

euros par an, car ils seront alors soumis au régime du microfoncier, c'est-à-dire qu'ils bénéficieront

d'un abattement de 30 %. Dans tous les cas, une place de parking rapportera plus qu'une obligation

publique à dix ans !

À surveiller

Attention au couple infernal: prix d'achat-qualité de l'emplacement. Le tarif d'un parking peut varier du

simple au triple à Paris, surtout en fonction de l'emplacement: si l'on peut trouver une place à moins

de 20000 euros dans le sud du XIIIe arrondissement ou dans le nord du XIXe, dans le cœur historique

de la capitale - le Marais ou l'île Saint-Louis -, le ticket d'entrée peut flamber au-delà de 50000 euros.

Pour autant, les locataires sont-ils trois fois plus nombreux dans ces secteurs-là? Et surtout sont-ils

prêts à payer trois fois plus cher? Pas sûr. Attention donc à ne pas surpayer l'emplacement.

Les Ehpad

Un investissement porteur aux gains assurés

En matière d'immobilier, la sagesse recommande d'acheter un bien dans lequel on aimerait vivre.

L'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes - ou

Ehpad - est certainement l'exception qui confirme la règle. Personne n'a véritablement envie d'y

résider un jour. Reste qu'il s'agit d'un investissement porteur, car les besoins sont considérables : d'ici

à 2040, la France devrait compter entre 1,7 et 2,2 millions de personnes âgées dépendantes, contre

1,3 million aujourd'hui, d'après les dernières estimations du Centre d'observation de la société.


Les loyers perçus dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes

assurent des rendements autour de 4,5%, avec une fiscalité très attractive.

Or le manque de structures d'accueil adaptées est criant, d'autant que les pouvoirs publics accordent

au compte-gouttes les agréments pour la construction de ce type d'établissements. Le principe est

identique à celui des biens en immobilier géré : le propriétaire délègue la gestion du logement à un

exploitant en signant un bail commercial sur neuf, douze, voire quinze ans. En retour, ce dernier

s'engage à gérer l'immeuble pour tous les copropriétaires à qui il versera une quote-part de loyer nette

des charges.

La spécificité des Ehpad fait que l'investissement est assez sûr. "Il n'y a pas de risque de suroffre,

comme cela pourrait être le cas avec d'autres types de résidences gérées telles que les résidences

seniors ou de tourisme", explique Julien Vrignaud, directeur associé du cabinet de gestion en

patrimoine Euodia Finance. Moyennant un ticket d'entrée proche de 190 000 euros, les loyers sont

plutôt alléchants... en plus d'être quasiment assurés. Résultat, les rendements se situent autour de

4,5%, et plus encore pour les biens acquis sur le marché secondaire.

Enfin, pour ne rien gâcher, la fiscalité pour ce type de biens est plus attractive que celle des locations

nues. L'investissement en Ehpad ouvre droit, en effet, à deux régimes fiscaux différents. Le premier,

le Censi-Bouvard, autorise une réduction d'impôt de 11% du prix du bien dans la limite de 300 000

euros. Cette réduction est répartie sur neuf ans et les revenus fonciers perçus pour la location seront

assimilés à des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou micro-BIC. Le deuxième

régime fiscal est celui du loueur en meublé.

Les revenus sont aussi déclarés en BIC ou micro-BIC mais, grâce à l'amortissement du bien et du

mobilier, le bénéfice est longtemps gommé et les revenus sont donc non imposés. Cette seconde

option est la plus souvent choisie par des investisseurs soucieux de se constituer des revenus

complémentaires peu fiscalisés. A noter que, en cas d'achat sur le marché secondaire, seul le

système de loueur en meublé est possible. Par ailleurs, acheter dans le neuf permet de récupérer la

TVA. En contrepartie, les revenus ne sont pas immédiats et la rentabilité souvent légèrement

inférieure.

Reste que, pour bénéficier à plein du système, des précautions s'imposent. L'Ehpad est difficile à

transformer en résidence classique. Or l'investisseur n'est jamais à l'abri de la faillite d'un exploitant ou

du refus de l'Etat de renouveler l'agrément, si l'établissement n'était plus aux normes. D'où

l'importance de bien choisir cet exploitant. "Il faut privilégier les groupes qui gèrent beaucoup


d'établissements et de lits, conseille Anthony Dupouy, fondateur du cabinet Actifs et Associés. C'est

un indicateur objectif de la solidité de l'exploitant et de sa santé financière."

À surveiller

L'exploitant a-t-il prévu de provisionner une part des loyers en vue du renouvellement du matériel

médical? "Si ce n'est pas le cas, il faut s'attendre à un appel de charges de 3500 euros environ au

bout de dix ans", avertit Julien Vrignaud.

Les résidences étudiantes

Un marché prometteur à la forte rentabilité

A chaque fin d'été, c'est la même histoire : des milliers d'étudiants perplexes et angoissés se lancent

dans une course effrénée pour trouver le logement où ils passeront l'année universitaire. Le temps

d'une journée, ce parcours du combattant fait l'ouverture des journaux télévisés, puis plus rien... Alors

que 1,6 million d'étudiants vivent aujourd'hui hors du foyer parental, la France compte moins de 345

000 logements étudiants, dont la moitié est gérée par les Crous (centres régionaux des oeuvres

universitaires et scolaires).

Miser sur une résidence étudiante sera payant: la France devrait compter 2,5 millions d'élèves du

supérieur en 2020, alors qu'on ne recense que 345 000 logements disponibles.


Du coup, c'est le règne du système D : colocation, location à bas prix d'une chambre chez une

personne âgée en échange de menus travaux, ou le plus souvent location d'un studio dans le secteur

privé. Mais la pénurie est considérable. Rien qu'en Ile-de-France, les syndicats étudiants estiment qu'il

manquerait près de 500 000 logements. Le gouvernement s'est bien fixé comme objectif de créer, sur

le quinquennat, 40 000 logements universitaires supplémentaires sur l'ensemble du territoire. Mais les

besoins seront loin d'être comblés. D'autant qu'à l'horizon 2020 l'Hexagone pourrait compter près de

2,5 millions d'élèves dans le supérieur.

"Le marché de la résidence étudiante a un boulevard devant lui", s'enflamme Laurent Strichard, le

fondateur d'Open Partners, un groupe indépendant qui commercialise entre autres des résidences

étudiantes. A l'instar d'un investissement locatif dans un Ehpad ou dans une résidence de tourisme,

les logements étudiants bénéficient du dispositif fiscal Censi-Bouvard. " Pour un investissement type

de 120 000 euros, l'investisseur peut récupérer près de 31 000 euros en avantages fiscaux", calcule

Alexandre Levillain, avocat à la cour et responsable du département gestion de patrimoine à l'Ipag.

Pour une rentabilité brute qui avoisine les 4%.

Pas si mal. D'autant que les résidences étudiantes bénéficient d'un autre avantage de taille : la

possibilité de transformer à très peu de frais le logement en appartement standard si le gestionnaire

ne souhaite plus l'exploiter. Avec un risque quasi nul de voir son bien inoccupé. Chez les

gestionnaires qui ont pignon sur rue, le taux de remplissage varie entre 95 et 100%. "Dans les

grandes villes, on compte en moyenne cinq demandes pour une offre pour ce type de bien", poursuit

Laurent Strichard.

Attention cependant au miroir aux alouettes. Ce n'est pas parce que les avantages fiscaux et la

rentabilité de l'opération sont séduisants qu'il faut surpayer le bien. "Les promoteurs ont calibré leur

prix autour de 100 000 euros, soit quasiment 5 000 euros le mètre carré. Or, dans bon nombre de

villes de province, les tarifs du mètre carré dans le secteur privé sont inférieurs", commente Olivier

Trit, de Cerenicimo.

À surveiller

Si, comme pour tout achat immobilier, l'emplacement compte, la proximité et la fréquence des

transports en commun sont des critères essentiels pour des biens destinés à une population qui se

déplace beaucoup. Il faut donc éviter les projets en lointaine banlieue, même si les promesses de

rentabilité sont attrayantes.

Source : L’Express.fr


Immobilier : on achète beaucoup plus vite qu’il

y a un an

Le 23/06/2015

Les Français trouvent leur résidence principale après quatre mois de recherche contre sept mois en

2014. Un signal positif pour les professionnels qui voient le marché se fluidifier.

Le marché immobilier se réveille progressivement. Aidés par des taux de crédit immobilier

historiquement bas, des prix qui continuent à baisser doucement dans l’ancien et l’élargissement de

l’accès au prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, les Français concrétisent plus facilement leur rêve

d’achat immobilier qu’en 2014. Le temps de recherche d’une résidence principale a ainsi sensiblement

baissé en un an. Les candidats à une acquisition trouvent leur bonheur au bout de 4,4 mois en

moyenne, au lieu de 7 au printemps 2014, constate une étude du Crédit foncier, réalisée auprès de

3800 ménages ayant recherché un bien au cours des douze derniers mois. «On observe dans toutes

les régions de France une forte diminution du temps de recherche, signe que le marché immobilier se

fluidifie», analysent les auteurs.

Résultat, douze mois après le début de leurs recherches, les deux tiers des sondés (67 %) étaient

rentrés dans leur nouveau «home sweet home», alors qu’ils n’étaient que 53 % en 2014. Parmi ceux

http://immobilier.lefigaro.fr/article/les-taux-des-credits-immobiliers-vont-ils-remonter-_a7a9105c-f999-11e4-8cb8-c1550e5a1f92/

http://immobilier.lefigaro.fr/article/les-taux-des-credits-immobiliers-vont-ils-remonter-_a7a9105c-f999-11e4-8cb8-c1550e5a1f92/


qui n’ont pas trouvé, 20 % cherchent encore et 13 % ont renoncé. Ils étaient 19 % dans ce cas l’an

dernier. On note cependant quelques différences régionales: les habitants du nord de la France

trouvant plus rapidement un toit à leur goût (70 % dans Nord-Ouest et le Nord-Est au bout d’un an)

que ceux résidant dans le Sud-Ouest (61 %).

Moins de concessions

Comme c’était déjà le cas l’an dernier, la majorité des acquéreurs (63 %) ont ainsi négocié une baisse

du prix d’achat de 7 % en moyenne. Ce qui participe au dégel du marché. «Les meilleurs négociateurs

ont entre 41 et 50 ans et gagnent au moins 4000 euros par mois», relève le Crédit foncier.

Toutefois, pour réaliser leur rêve, quatre sondés sur dix ont été contraints de réaliser des concessions

par rapport à leurs projets initiaux. Un nombre certes important, mais nettement moins élevé qu’il y a

tout juste un an (61 %). Pour bien faire, ils ont acheté un logement plus petit que prévu (39 %) ou ont

accepté de s’éloigner du lieu où ils rêvaient d’habiter (36 %). Surtout, près d’un quart (23 %) des

ménages ont dû se résoudre à dépasser le budget qu’ils s’étaient fixé (29 % l’an dernier), en puisant

dans leur bas de laine (34 %) ou en augmentant les mensualités de leur prêt immobilier (33 %). Sans

surprise, les Franciliens sont encore plus nombreux (28 % à Paris et en petite couronne).

Des professionnels confiants

Pour la première fois depuis le retournement du marché, les professionnels de l’immobilier se disent

confiants dans l’avenir. «L’acquisition immobilière est très étroitement liée au niveau de confiance des

ménages en l’avenir et celui-ci s’améliore», estime Nicolas Pécourt du Crédit foncier. Reste une

inconnue. Les taux des crédits immobiliers, qui ont certainement touché un point bas en mai, ont

commencé à remonter dans le sillage de l’emprunt d’État français à 10 ans, l’OAT (1,20 % mardi). «Ils

vont certainement continuer à augmenter dans les prochains mois», prévoit Nicolas Pécourt. «Pour

autant, ils resteront sur des niveaux historiquement bas», ajoute-t-il. Ce qui devrait continuer à

soutenir la reprise du marché immobilier. D’autant que les Français rêvent toujours d’être propriétaires

de leur résidence principale, pour ne plus payer de loyer à fonds perdu (63 %) ou en prévision de leur

retraite (40 %).

Source : Le Figaro.fr

http://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-c-est-le-bon-moment-pour-negocier_6d0ec8ac-d896-11e4-b167-6ada4245ef4d/

http://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-c-est-le-bon-moment-pour-negocier_6d0ec8ac-d896-11e4-b167-6ada4245ef4d/


Bien transmettre son patrimoine immobilier, sécuriser son concubin... : profitez des atouts de la SCI !

Le 23/06/2015

La souplesse de gestion d’une société civile immobilière (SCI) permet non seulement de transmettre

son patrimoine immobilier dans de bonnes conditions, mais aussi d’échapper, de son vivant, aux

contraintes de la copropriété. Avoir recours à une SCI est aussi utile pour protéger son concubin en

cas de décès ou prévenir d’éventuelles mésententes entre ses héritiers. Nos conseils pour profiter au

mieux des avantages de la SCI.

De plus en plus de familles, recomposées ou non, ont recours à la SCI, ainsi que des groupes d'amis

ou d'investisseurs se connaissant suffisamment bien pour souhaiter gérer leurs biens locatifs en

commun. Encore devez-vous savoir, si c'est votre cas, comment la créer et comment elle fonctionne,

pour parvenir à en profiter au mieux de vos intérêts.

Rédaction des statuts : faites appel à un notaire pour bien verrouiller le contrat

Contrairement à ce qu’on pense, créer une SCI n’est pas très compliqué. Il suffit d’avancer étape par

étape. Comme pour toute société, la première phase consiste à rédiger les statuts. Il s’agit pour les

futurs associés de matérialiser leur intention d’investir ensemble et de prévoir les règles qui

s’imposeront à eux. Il existe des statuts types disponibles sur Internet. Mieux vaut cependant opter

pour du sur-mesure, car chaque projet est unique. La solution peut être alors de passer par un notaire

ou un avocat, mais leur intervention coûte cher : 2.000 euros environ. De toute façon, il faut savoir ce

que l’on attend exactement de la future SCI, donc lister les clauses qui figureront dans les statuts et

en préciser la portée. Exemples : l’implication du droit de retrait d’un associé, les modalités de vente

des parts, les règles de tenue des assemblées… Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à les

rendre publics en les déposants au tribunal de commerce.

Fonctionnement : le poste de gérant n’est pas une charge à prendre à la légère

Une fois la société immobilière constituée, son fonctionnement doit être assuré par un gérant, souvent

un des parents dans une SCI locative familiale (voire les deux parents). C’est une charge importante

dont il faut bien quantifier le contenu dès le départ et, éventuellement, la rémunération. Plusieurs

tâches administratives doivent être assumées par ce gérant. D’abord, au niveau locatif : recherche

des locataires, calcul et répartition des charges, entretien des locaux, travaux de réfection… Ensuite,


au niveau comptable : suivi des relevés bancaires, des chèques émis, des loyers perçus… Enfin, au

niveau social : convocation des associés, préparation et tenue des assemblées, rédaction des procès

verbaux. Certaines de ces tâches peuvent toutefois être sous-traitées à un professionnel, par exemple

un expert comptable. C’est souvent le cas en matière fiscale, quand il faut calculer le résultat net de la

société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés, des opérations

parfois très complexes, voire sensibles quand le paiement de l’ISF est en jeu.

Responsabilité : vous risquez d’être solidaire des dettes éventuelles de la SCI

Par définition, les associés sont responsables indéfiniment (c’est-à-dire sans limitation de durée) sur

leurs biens propres des dettes de la société. Pour autant, cette responsabilité n’est pas solidaire.

Autrement dit, elle ne joue qu’à proportion du niveau de participation de chaque associé au capital de

la société. Cela explique pourquoi les banques hésitent avant d’accorder un prêt à une SCI. Elles

préfèrent traiter directement avec des personnes physiques. Du coup, lorsqu’une SCI sollicite un prêt,

la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. Dans ce cas, la

responsabilité des associés est élargie, une situation potentiellement dangereuse et dont on

n’échappe pas facilement. Car il faut le savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des

dettes de la société pendant cinq ans supplémentaires…

Fiscalité : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, comment faire le bon choix ?

Par défaut, c’est-à-dire sans option particulière envisagée à la création de la SCI, celle-ci est soumise

à l’impôt sur le revenu, et de manière «transparente » : les loyers encaissés par la société sont taxés

directement, pour chacun des associés, selon leur quote-part respective, dans la catégorie des

revenus fonciers. Auquel cas les intérêts de crédit, les frais d’entretien et de gestion, les gros travaux,

les assurances et la taxe foncière sont déductibles des loyers imposables (le solde est assujetti à

15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu). Autre possibilité, opter pour l’impôt sur les

sociétés. La SCI peut dans ce cas également «amortir» l’achat des logements, en déduisant chaque

année de ses profits une partie de leurs prix. Les bénéfices sont alors imposés au taux de 15% sur les

38.120 premiers euros, puis de 33,33% au-delà. Cette formule peut être avantageuse pour alléger la

taxation des loyers, mais gare au coup de massue lors de la revente des biens ou des parts de la SCI

: la plus-value à partir du prix d’achat, mais après réintégration des amortissements, et sans

abattement pour durée de détention. Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice (donc

au taux de 15% puis de 33,33%). Si les logements prennent beaucoup de valeur, l’addition présentée

aux associés risque d’être salée ! Dans le régime par défaut de l’impôt sur le revenu, la ponction sur

les plus-values est plus douce : 19% de taxe forfaitaire et 15,5% de prélèvements sociaux, sachant


que, compte tenu des abattements pour durée de détention, l’exonération est acquise au bout de 22

ans pour la taxe à 19%, et au bout de 30 ans pour les 15,5% de prélèvements sociaux.

Transmission : vos parts se donneront très facilement et souvent à moindres frais

Constituer une SCI est une excellente solution pour des parents qui désirent anticiper la transmission

de leur patrimoine immobilier afin de minimiser les droits de succession que leurs enfants devront

payer un jour. La division d’un immeuble en parts sociales permet en effet de donner des parts en

franchise d’impôts allant jusqu’à 100.000 euros par enfant (on retrouve là l’abattement légal entre

parents et enfants, qui se reconstitue tous les quinze ans). Mais outre que cette donation peut se faire

à l’euro près, de manière à optimiser le dispositif (chose impossible à réaliser avec un immeuble

classique), au-delà de 100.000 euros, les parts supportent des droits de succession moins élevés que

dans le cas d’une transmission en direct. L’explication : divisé en parts sociales, le bien perd d’office

30% de sa valeur vénale du fait de sa moindre liquidité. En matière d’ISF, et pour la même raison, les

parts de SCI bénéficient d’un abattement pouvant atteindre 15%. Toujours bon à prendre.

Problèmes d'indivision : vous n’en aurez aucun en créant votre société civile

Quand un bien est acheté à plusieurs sans formalités particulières il est en «indivision», chaque

acheteur détenant des droits sur l’ensemble du bien. «Nul ne peut être contraint à rester dans

l’indivision», prévient néanmoins la loi. Tout indivisaire peut donc en sortir quand ça lui plaît et faire

vendre le bien, parfois dans de mauvaises conditions… Rien de tel avec une SCI (ce sont seulement


des parts que l’on cède), qui peut être constituée pour 99 ans : de quoi envisager la conservation du

bien pendant longtemps. L’autre inconvénient de l’indivision est sa lourdeur : tout acte sortant de

l’entretien courant requiert l’unanimité des indivisaires. A l’inverse, le gérant d’une SCI peut décider

librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…). Mieux, si des associés

veulent quitter la société, ils ne peuvent pas claquer la porte quand ça leur chante. L’intérêt général

prévaut : les candidats au départ ne peuvent céder leurs parts qu’avec l’accord de tous les autres,

ceux-ci disposant d’ailleurs d’un droit prioritaire de rachat.

Sécurisation du concubin : à votre décès, vous lui évitez d’être taxé à 60%

En cas de concubinage, le risque est réel, si l’un des concubins décède, que l’autre soit chassé de sa

résidence principale. En effet, comme ce logement avait été acheté en commun par le couple, les

héritiers du concubin décédé se retrouvent en indivision avec le survivant. Ils peuvent donc l’obliger à

vendre, contrainte d’autant plus douloureuse que les legs entre concubins sont taxés à 60%, comme

entre des personnes étrangères. Ce risque disparaît avec une SCI. Elle permet en effet de

transmettre un bien au concubin survivant tout en lui évitant de payer les droits de 60%. A la condition

cependant, une fois la société constituée, de procéder à ce qu’on appelle un «démembrement croisé

des parts». Ce mécanisme subtil consiste à s’échanger mutuellement l’usufruit de ses parts – en

pratique, chacun achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Résultat :

quand survient le décès d’un concubin, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts

dont il avait cédé l’usufruit, sans avoir à payer de droits de succession. Et, puisqu’il dispose toujours

de l’usufruit sur la seconde moitié des parts, il acquiert ainsi un droit de jouissance à vie sur la totalité

du logement. Seule la nue-propriété des parts du défunt revient aux héritiers, mais cela ne leur donne

aucun droit.

Une mauvaise solution pour les couples mariés

Contrairement aux concubins, les couples mariés ou pacsés, qui souhaitent se protéger mutuellement

n’ont pas intérêt à acheter leur résidence principale via une SCI. En cas de décès, par rapport aux

héritiers du disparu, le survivant perdrait alors le droit de jouissance gratuit d’une année auquel il peut

prétendre habituellement. Il ne pourrait pas non plus tenir de la succession l’attribution préférentielle

du logement et des meubles. A éviter donc, d’autant que dans un couple (mariés ou pacsés) l’accès

sous le régime classique de l’indivision n’a rien de pénalisant : la transmission de biens par voie de

testament est exonéré d’impôts à 100%.


Achat entre amis : pour être tranquille, optez pour une société dite «d’attribution»

Vous voulez acheter un immeuble à plusieurs ? Evitez là aussi de le faire sous le régime classique de

la copropriété, système où l’indivision règne et dont le fonctionnement est aussi lourd que rigide.

Créez plutôt une SCI, dont la gestion est beaucoup plus souple tant en matière de découpage du bien

que des mises en location. Si l’immeuble est composé de plusieurs logements, pensez dès le départ à

configurer votre SCI en «société d’attribution». Les associés se verront alors attribuer la jouissance

exclusive de l’un de ces logements sur la base d’un descriptif délimitant les diverses parties de

l’immeuble. Chaque associé pourra alors effectuer des améliorations dans son logement, ce qui

valorisera ses propres parts, possibilité exclue avec une SCI classique, laquelle, dans ce domaine

précis, loge tous les associés à la même enseigne. Autre caractéristique d’une société d’attribution :

les occupants ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée. Une sécurité pour les associés qui

restent, mais une vraie contrainte pour ceux qui partent.

Locaux commerciaux : vous pouvez les mettre à l’abri d’une saisie de créancier

Si vous êtes entrepreneur, héberger dans une SCI votre patrimoine professionnel va vous permettre

de le sécuriser. C’est vrai pour un patron de PME, mais aussi pour toute personne exerçant une

activité à risque, qu’il s’agisse d’un médecin ou d’un commerçant. Attention, les seuls biens concernés

sont les immeubles destinés à l’exercice de cette activité, à l’exclusion des actifs (souvent du matériel

ou des équipements) liés à la marche de l’affaire. Mais le résultat est efficace : en cas de difficultés

d’exploitation, les créanciers ne pourront plus saisir vos biens immobiliers, ceux-ci étant désormais

abrités dans une autre structure, à caractère personnel. Notez que vous pouvez aussi devenir, via la

SCI, locataire des locaux destinés à votre activité. Fiscalement, c’est souvent très avantageux : vous

devrez verser un loyer à la SCI, mais pourrez, en échange, déduire de son bénéfice toutes les

charges du bien loué (frais d’entretien, travaux, intérêts du prêt…).

Besoin de liquidités : vendez votre logement à la SCI constituée pour l’occasion

Payer des droits de succession, rembourser un crédit, changer de voiture… On peut parfois avoir

besoin d’une grosse somme d’argent. Un montage financier courant dans les pays anglo saxons,

l’Owner Buy Out (rachat à soi-même), peut vous tirer d’affaire. Il permet au propriétaire d’un logement

de trouver de l’argent en le vendant à une SCI constituée pour l’occasion. Laquelle empruntera alors

une somme équivalente à la valeur du bien afin de l’acheter. Il sera ensuite mis en location, et les

loyers perçus par la SCI serviront à rembourser le prêt. Mieux, puisque les intérêts du prêt seront

déductibles des loyers. Voilà comment obtenir des fonds en ne s’adressant qu’à soi-même !

L’opération exige toutefois une préparation minutieuse. Aux yeux du fisc, elle ne doit pas apparaître


comme une manœuvre destinée à échapper aux impôts ou aux poursuites d’un éventuel créancier. A

ficeler, donc, avec un bon avocat.

Source : Capital.fr

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-e-cran-2015-06-09-a-15.19.19/15821338-1-fre-FR/capture-d-e-cran-2015-06-09-a-15.19.19.png




LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

L'indice des loyers commerciaux au 1er trimestre 2015 diminue sur un an pour atteindre 108,32 points.

Le 22/06/2015

L'indice des loyers commerciaux (ILC) évite aux loyers d'être indexés obligatoirement sur l'indice du

coût de la construction, indicateur qui a nettement progressé ces dernières années. Lors de la

conclusion d'un bail commercial ou lors de la révision annuelle ou triennale d'un bail en cours (mais

après signature d'un avenant en cas d'option pour l'ILC), les parties peuvent soit continuer à utiliser

l'indice du coût de la construction (ICC), soit se baser sur le nouvel indice des loyers commerciaux.

Cet indice est composé de trois indicateurs pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50%),

l'indice du coût de la construction (pour 25%) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en

valeur (pour 25%). Calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008, il atteint 108,32 au

premier trimestre 2015, selon un avis de l'Insee. L'indice des loyers commerciaux chute sur un an à -

0,17%.

Rappelons que l'ILC ne concerne que les locataires commerçants inscrits au registre du commerce

et des sociétés (RCS) et les artisans enregistrés au répertoire des métiers (RM).

Pour les baux en cours, un avenant, permettant de prendre l'ILC comme référence lors de la fixation

du montant du loyer, doit être signé par les parties lors de la révision annuelle ou triennale, mais ce

changement n'est pas obligatoire. Il relève de la simple négociation contractuelle.

Sont exclues du dispositif :

les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux même si leur titulaire

bénéficie d'un bail commercial ;

les activités exercées dans des plates-formes logistiques (entrepôts etc.) ;

les activités industrielles : il s'agit des manufactures (fabriques, usines, ateliers), des

entreprises de transport dans lesquelles sont exercées lesdites activités même si elles font

l'objet d'un bail commercial.

Source : Net-Iris.fr


MON NOTAIRE M’A DIT…. Le statut des baux

commerciaux protège le locataire Le 23/06/2015

Jeanne Perot : en cas de bail commercial, le propriétaire a-t-il tout de même le droit de récupérer son

immeuble ?

Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial (bail de neuf ans, dit 3/6/9) sont

minimes. Le statut des baux commerciaux protège le locataire, assurant une stabilité dans les lieux et

un droit au renouvellement. On parle de « propriété commerciale ». Dans le cadre de la résiliation

triennale, le bailleur doit justifier de certaines conditions pour résilier le bail, notamment aux fins de

construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, d’exécuter des travaux (opération de restauration

immobilière) ou reprendre pour habiter (s’il existe une partie habitation). Au-delà de la 9e année, la

règle est la tacite reconduction. Mais il peut être mis un terme au bail, à tout moment et sans motif. Le

bailleur peut délivrer un congé (par exploit d’huissier ou lettre recommandée depuis la loi Pinel de juin

2014) avec un préavis de six mois au locataire, portant refus de renouvellement avec proposition

d’une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice causé au commerçant. Le montant

correspondra à la valeur vénale du fonds de commerce et sa réinstallation. D’où un montant élevé et

le plus souvent rédhibitoire. Il est donc quasi impossible pour le bailleur de stopper l’exécution du bail

sauf à invoquer un motif sérieux, résultant de fautes importantes dans l’exécution du bail : l’absence

d’activité, le non-règlement du loyer, la sous-location non autorisée, la perte de qualité de commerçant

du locataire, sous réserve de l’appréciation souveraine du juge. Les baux commerciaux contiennent

souvent une clause résolutoire de plein droit ; le bailleur peut faire délivrer au locataire un

commandement et demander la résolution du bail. Un bail notarié sera plus protecteur : le bail

authentique dispense le bailleur d’obtenir un jugement de condamnation de son locataire pour obtenir

la résolution rapide du bail.

« Les possibilités pour un propriétaire de rompre un bail commercial sont minimes. »

Source : Le Progrès.fr


Le contrat de franchise : sans résultat, pas de

contrat ! Le 25/06/2015

On le sait le contrat de franchise est reconnu comme étant le plus complexe des contrats de

distribution. Le savoir-faire du franchiseur est l’élément fondamental de ce contrat et celui auquel les

candidats franchisés accordent beaucoup d’attention avant de faire leur choix.

La jurisprudence a eu l’occasion d’approfondir la notion de savoir-faire et son caractère substantiel.

On peut le caractériser comme suit pour être « franchisable » :

Secret : c’est-à-dire peu facilement accessible aux tiers,

Substantiel : c’est-à-dire que les informations communiquées sont originales et

indispensables,

Identifié : c’est à dire décrit aux moyens de Bibles ou de Manuels et ce précisément,

A jour : c’est-à-dire évolutif.

Mais le seul transfert d’un savoir-faire ne constituerait au mieux qu’un contrat de communication de

savoir-faire !

Le savoir-faire doit s’associer à une assistance technique et/ou commerciale du franchisé de par la

mise à disposition :

d’une marque ou d’une enseigne ou d’un logo,

d’une stratégie de développement de réseau,

d’une politique de commercialisation de produits et de services.

Ce savoir-faire est le résultat d’une expérimentation préalable et prospère : il est le seul gage des

candidats franchisés.

Aussi pour convaincre de la prospérité de son « business model » qu’il veut reproduire, le franchiseur

est bien souvent tenté de communiquer au candidat franchisé un compte d’exploitation prévisionnel,

qui n’est rappelons-le à ce jour aucunement une obligation légale à sa charge.

Mais, à l’évidence pour le franchiseur il est comme un élément technique qui sert, chiffres à l’appui, à

emporter la conviction finale du candidat franchisé.


D’où la tentation de certains franchiseurs « d’enjoliver », ou de manquer de rigueur, le bas de page du

compte d’exploitation prévisionnel transmis au candidat franchisé et de laisser apparaitre des résultats

bénéficiaires en écartant soit la situation propre du candidat franchisé (formation, expérience

professionnelle..) soit celle de l’activité (création ou reprise de fonds de commerce..) ou de la zone

géographique dans laquelle est exploitée.

Cette absence de rigueur du franchiseur est sanctionnable et durement sanctionnée.

Aussi la jurisprudence est de plus en plus rigoureuse et sévère dans l’appréciation des éléments

contenus dans le compte prévisionnel du franchiseur transmis au candidat franchisé.

Pour exemple une grande enseigne de distribution de produits en boulangerie et pâtisserie du Nord

de la France s’est récemment vue condamner à indemniser l’un de ses franchisés à plus de deux

millions d’euros d’indemnités pour un manque de prudence et d’assistance au titre de l’établissement

d’un prévisionnel qu’elle a jugé « non sérieux » basé sur des éléments erronés et trompeurs.

Il existe bien d’autres causes de nullité du contrat de franchise. Il s’agit là d’un mécanisme de

protection de principe du franchisé dont il doit se servir en l’absence des résultats annoncés par le

franchiseur.

En vertu de cet objectif, la chambre commerciale de la Cour de cassation a consacré une cause de

nullité pour erreur sur la rentabilité, par un arrêt du 4 octobre 2011.

En l’absence des résultats annoncés par le franchiseur, le franchisé n’a pas à supporter seul un échec

commercial dans le cadre du contrat de franchise.

Ne l’oublions pas le contrat de franchise vise d’abord reproduire un succès commercial et non à

multiplier des échecs. Il doit générer un véritable effet de levier.

Source : Village-justice.com


Estimer la valeur d'un fonds : l'exemple d'un

restaurant à Cherbourg Le 25/06/2015

Lors de la mise sur le marché d'une affaire, la première étape du travail du professionnel de la

transaction consiste à estimer la valeur du fonds que son client souhaite mettre sur le marché.

Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg, nous livre sa méthode pour évaluer un

fonds de restaurant traditionnel dans la région.

Grégory Cousin, directeur du cabinet Cousin à Cherbourg.

La méthode du chiffre d'affaires : incontournable mais insuffisante

La valorisation du fonds de commerce par rapport au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT) est un

indicateur simple et le professionnel de la transaction y a traditionnellement recours. "Mais cette

valorisation n'est pas le moyen le plus pertinent pour établir une valeur de marché car un fonds de

commerce peut très bien dégager un chiffre d'affaires important tout en étant déficitaire. Dans la

région de Cherbourg, on constate qu'en moyenne, un fonds de restauration traditionnelle s'évalue à

60 % du CA HT moyen des trois dernières années", précise Grégory Cousin.


Évaluation par l'EBE reconstitué

La seconde étape consiste à retraiter l'excédent brut d'exploitation (EBE) du fonds de commerce tel

qu'exploité par les cédants, pour calculer l'EBE sur la base duquel les acquéreurs potentiels pourront

se projeter. "On calcule tout d'abord l'EBE moyen des trois dernières années. De manière générale, il

s'agit du résultat d'exploitation auquel on va ajouter les dotations aux amortissements. Ensuite, cet

EBE va être retraité, c'est-à-dire qu'on va lui ajouter ou lui retirer des éléments propres à la situation

des vendeurs. Par exemple : salaires des dirigeants, variation du loyer, travaux exceptionnels,

recettes exceptionnelles…, explique le directeur du Cabinet Cousin. Actuellement, à Cherbourg, on

estime qu'un fonds de restaurant traditionnel se valorise en moyenne à 3 fois l'EBE retraité", poursuit-

il.

Une appréciation unique pour chaque affaire

Ce coefficient peut parfois varier selon les éléments physiques qui caractérisent le fonds et le rend

unique. "Grâce à notre expérience, nous allons savoir quelle importance donner à la situation

géographique de l'affaire, c'est-à-dire son emplacement et son environnement, à la qualité des

agencements, aux horaires d'ouverture, au poids du loyer", complète Grégory Cousin.

Évaluation par le marché

"Une autre méthode consiste à déterminer une valeur à partir de la comparaison des prix de cession

qui se sont pratiqués sur un secteur donné. Cette méthode pourra tenir compte de la valeur

patrimoniale du fonds de commerce, qui est la somme de tous les éléments qui le compose : droit au

bail, matériel, clientèle, personnel, outillage, licence, contrats, agencement du commerce…", ajoute le

spécialiste

L'exploitation est-elle viable à ce prix ?

L'exploitation de ce restaurant offre-t-elle des conditions de vie suffisamment confortables pour être

attrayante, comparé aux affaires actuellement sur le marché ? En fonction de la réponse, le

spécialiste de la transaction va proposer d'ajuster le prix de cession. Le propriétaire du fonds de

commerce reste le seul à décider à quel prix il souhaite mettre en vente son bien. Toutefois, s'il décide

de fixer un prix de cession plus élevé que le prix recommandé par le professionnel de la transaction, il


prend le risque de voir s'allonger les délais pour trouver l'acheteur qui mènera à la réalisation de la

transaction.

Exemple d'évaluation d'un fonds de restaurant traditionnel à Cherbourg

Méthode du CA

CA HT moyen des trois dernières années de l'activité : 300 000 € x 60 % du CA HT =180 000 €

Méthode EBE

Résultat d'exploitation : 25 000 €

+ dotation aux amortissements : 15 000 €

+ frais généraux exceptionnels : 10 000 €

EBE retraité = 50 000 € x 3 (coefficient moyen compte tenu des éléments propres à l'affaire) =

150 000 €

Méthode par le marché

Il y a beaucoup plus de vendeurs que d'acquéreurs sur le marché pour le moment dans cette zone

géographique. Des biens similaires se sont vendus en moyenne 145 000 €.

Moyenne des trois résultats : 158 000 € environ

Budget prévisionnel

Prix de vente du fonds : 158 000 €

+ honoraires de rédaction de l'acte HT : 4 740 €

+ débours, formalité CFE : 2 300 €

+ droits d'enregistrement : 4 050 €


+ honoraires de négociation HT : 11 060 €

+ TVA/frais : 3 160 €

+ stock et fonds de roulement : 4 000 €

= Coût total : 187 310 €

Apport personnel (environ 1/3 du total) : 62 310 €

Emprunt à solliciter sur 7 ans : 125 000 €

Calcul du reste à vivre

Il nous reste à vérifier si le couple d'exploitants qui aura fait l'apport de 62 310 € pourra avoir un

revenu suffisant pour vivre et en rapport avec le travail fourni et l'apport mis dans l'opération.

L'emprunt de 125 000 € entraînera des annuités de remboursement d'environ 21 000 €.

L'EBE retraité (50 000 €) que nous avons calculé plus haut servira pour 21 000 € à rembourser le

crédit, pour le reste (soit 29 000 €) de revenus des exploitants. Si le revenu n'avait pas été suffisant ou

négatif, c'est que le prix de vente aurait été trop important.

Cabinet Cousin : mandataire de cession de fonds, courtier en crédit et rédacteur d'actes

juridiques

Créé en 1972, le cabinet Cousin est une agence immobilière basée à Cherbourg spécialisée dans la

cession de fonds de commerce CHR qui accompagne les cédants et les acquéreurs, de l'évaluation

jusqu'à la signature de l'acte. Il est membre du réseau CEH, réseau national non franchisé de

mandataires en cession de fonds de commerce.

Source : L’hotellerie-restauration.fr


A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015