La revue de presse de la semaine du 30 mars au 5 avril 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 30 mars au 5 avril 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Pourquoi les banques vont revendre vos

crédits immobiliers

Le 30/03/2015

Les emprunteurs ne s’en apercevront pas. Mais la titrisation, mise au banc des accusés après la crise

des subprime, est de retour. Elle devrait inciter les banques à prêter davantage. Le Crédit agricole

prépare une opération

La titrisation fait peur depuis les subprime, mais les banques françaises y reviennent peu à peu, à

l’image du Crédit agricole, qui va y recourir pour les crédits immobiliers. En elle-même, cette

technique financière n’a en effet rien de diabolique. La banque se contente de mettre sur le marché,

sous forme de titres, les créances qu’elle détient sur les emprunteurs.


Des fonds, d’autres banques ou des investisseurs institutionnels (français ou internationaux) par

exemple vont acheter sur le marché ces titres pour profiter de la rémunération qu’ils offrent (soit peu

ou prou les taux intérêts des crédits immobiliers). Mais ils en supportent aussi les risques et peuvent

même tout perdre si les emprunteurs ne remboursent pas.

Les subprime qui ont déstabilisé le système financier mondial en 2007 correspondaient aux emprunts

des ménages américains les plus pauvres, qui ont été pris à revers quand les prix de l’immobilier se

sont effondrés aux États-Unis. La valeur totale de leur logement était devenue inférieure au capital à

rembourser sur le prêt. Beaucoup ont fait défaut, et les investisseurs qui avaient acheté ces crédits

titrisés ont enregistré de très lourdes pertes.

Les banques améliorent ainsi leur solvabilité

La crise financière avait donc donné, même en Europe, un coup d’arrêt à ces pratiques. Mais le Crédit

agricole a de bonnes raisons d’y recourir, pour un portefeuille d’environ 11 milliards d’euros. En

titrisant ces crédits, la banque verte les fait en effet sortir de son bilan. Elle améliore sa solvabilité, au

regard de la réglementation européenne.

C’est pour cette raison que les autorités, notamment la Banque centrale européenne, encouragent le

retour de la titrisation en Europe. Elles espèrent, si les crédits ne pèsent plus autant sur la solvabilité

des établissements bancaires, que ces derniers les accorderont plus facilement. Ce qui serait

bénéfique à la croissance économique. En France, la législation s’est par exemple récemment

assouplie pour les assureurs, qui ont été autorisés à investir sur les crédits titrisés.

Source : lefigaro.fr


La livraison d’un bien immobilier neuf

Le 01/04/2015

Après la réception des travaux arrive le moment de la livraison du bien immobilier. Comment se passe

cette étape de la vente et quand intervient-elle ? Que faire si des malfaçons sont constatées après la

remise des clefs ?

Acheter un bien immobilier sur plan

La construction de votre logement acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est

terminée. Après la visite de réception des travaux effectuée par le promoteur vient le moment de la

livraison de votre bien immobilier neuf. Quand et comment se passe cette visite? Et quels peuvent

être les recours en cas de malfaçons?

Date et déroulement de la livraison d’un logement neuf

La remise des clefs intervient après l’achèvement du logement. Ainsi, l’ensemble de la construction et

des installations nécessaires à l’utilisation du bien doivent être terminés. Par ailleurs, pour pouvoir être

livré, l’immeuble doit être équipé d’un escalier et/ou d’un ascenseur permettant d’accéder au domicile.

Le cas échéant, il doit également disposer de parties communes dotées d’un éclairage.

Lors de la visite de livraison, c’est le moment de constater les éventuelles malfaçons ou les non-

conformités avec le contrat. Si c’est le cas, elles doivent être consignées précisément dans un procès-

verbal établi avec le promoteur. De même, les anomalies remarquées préalablement lors de la

réception des travaux et non régularisées doivent être signalées. Ne négligez aucun formalisme à ce

stade, il sera difficile de revenir en arrière!

Le solde du prix (5%) est versé le jour de la réception de la VEFA si aucun problème n’est soulevé, ou

après la réparation des malfaçons en cas de réserves à la livraison de l’appartement neuf. En cas de

réserve, les sommes doivent toutefois être consignées.


Bon à savoir

Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou du bâtiment lors de la

visite de livraison du bien immobilier acheté en VEFA. C’est même recommandé compte tenu des

conséquences éventuelles de la livraison.

Suites de la livraison d’un bien immobilier neuf

Après la remise des clefs, il vous reste un mois pour déclarer toutes les malfaçons de votre logement.

Si vous constatez des anomalies, envoyez sans perdre de temps, un état des lieux présentant vos

réserves. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception au promoteur. Celui-ci

dispose alors d’un an pour régulariser la situation.

À noter

Si les réparations demandées ne sont pas réalisées dans le délai d’un an, vous pouvez exiger une

réduction du prix du logement ou faire annuler le contrat. Pour cela, saisissez le tribunal de grande

instance.

Source : lefigaro.fr


5 chiffres surprenants sur les ascenseurs en

France

Le 02/04/2015

Mise aux normes, consommation d'énergie, pannes par an, densité du parc existant…

Challenges.fr fait le point en 5 chiffres sur les ascenseurs en France.

Il y a près de 530.000 ascenseurs en France. (C) SIPA

L'ascenseur est souvent objet de fantasme. La Garçonnière, Speed, Matrix, Les Infiltrés, Drive, Top

Gun… On ne compte plus les films qui consacrent une scène à cet espace clos si particulier. Sans

doute parce que l'ascenseur est une source d'inconnu, un mixte entre lieu privé et lieu public et que

les rares accidents angoissent ceux qui empruntent ce moyen de transport tous les jours. Sans doute

aussi parce que les informations sur le sujet sont rares. Voici 5 chiffres étonnants sur les ascenseurs,

à partir des dernières données fournies par la Fédération des ascenseurs dans son bilan annuel

publié mercredi 1er avril.

30% des ascenseurs ne sont pas aux normes

Au début des années 2000, plusieurs accidents dramatiques et une directive européenne poussent

les autorités à imposer une mise aux normes du parc des ascenseurs via la loi dite de Robien du 2


juillet 2003. Douze ans plus tard, les progrès sont indéniables. Les ascenseurs dont les portes

peuvent s'ouvrir sur le vide sont devenus rarissimes. Les efforts semblent avoir été payants. On ne

déplore pas d'accident mortel depuis plus de quatre ans.

Si les dysfonctionnements les plus graves ont été largement rectifiés, plus de 30% du parc n'est pas

encore complètement aux normes. En particulier en ce qui concerne les systèmes d'alarme dans la

cabine pour communiquer avec l'extérieur et la précision d'arrêt. En effet, dans certains vieux

ascenseurs, la cabine peut s'arrêter à quelques centimètres (en trop ou en moins) du palier. Ce qui

provoque la grande majorité des 1.000 accidents répertoriés par an, notamment chez les personnes

âgées (70% des cas) qui achoppent au moment de sortir ou d'entrer. La Fédération constate par

ailleurs (hors vandalisme, intempéries et usage inapproprié) qu'un ascenseur connaît en moyenne

deux pannes techniques par an.

Cependant, l'effort de modernisation des ascenseurs est plutôt en repli. Depuis 2013, et la fin du délai

légal en 2014 pour les mises aux normes les plus importantes, l'activité de modernisation des

ascenseurs est en repli de 35%.

Moins d'un ascenseur pour 100 personnes

Chaque jour, ce sont près de 100 millions de "voyages" qui sont réalisés via des ascenseurs, soit un

peu moins de deux trajets par habitant. La France compte près de 530.000 ascenseurs pour 66

millions d'habitants. Et, chaque année, entre 11.000 et 12.500 nouveaux appareils sont installés,

selon les chiffres de la Fédération.

La densité du parc reste cependant assez faible par rapport à nos principaux voisins européens. Alors

que la France est l'un des pays les plus urbanisés du Vieux Continent (80% de la population vit en

agglomération), elle ne dispose que de 0,76 ascenseur pour 100 habitants. A titre de comparaison,

c'est 1,57 en Italie et 2,15 en Espagne. L'urbanisation de la France sous l'impulsion du baron

Haussmann n'y est pas étrangère. Dans les immeubles de la seconde moitié du XIXe siècle, il est

souvent impossible d'installer un ascenseur dans la cage d'escalier.

Seul un immeuble neuf sur trois est équipé

C'est assez paradoxal, alors que la France a déjà un certain retard en la matière, mais de moins en

moins d'immeubles neufs sont équipés d'un ascenseur. En 2001, un immeuble de logement neuf sur

deux comportait un ascenseur. En 2012, cette proportion est tombée à un appareil pour trois

immeubles neufs. L'explication tient notamment à la hauteur des logements construits. Traumatisés

par les barres HLM des années 1970 ou les gratte-ciels mal conçus, les acheteurs français


recherchent des appartements dans des immeubles de taille modeste. Or, la mise en place d'un

ascenseur n'est obligatoire que pour les immeubles de 4 étages et plus.

La France dispose ainsi de l'un des parcs d'ascenseurs les plus vieux d'Europe. Près d'un quart des

ascenseurs ont plus de 40 ans et la moitié du parc a plus de 25 ans. Rappelons qu'un ascenseur doit

être remplacé ou lourdement modernisé tous les quarts de siècle en moyenne.

15% des ascenseurs vendus à l'export

Le marché des ascenseurs est aussi un marché d'export: pièces de rechange, cabines, mécanismes,

panneaux électroniques, services, etc. Cela pèse près de 15% de l'activité globale du secteur. Le

marché mondial est colossal. Selon la Fédération, 70% des nouveaux ascenseurs installés dans le

monde le sont en Asie. La Chine, où les villes et les tours poussent comme des champignons, crée un

appel d'air énorme.

L'entretien et les services (dont la modernisation des appareils existants) représentent 70% de

l'activité des ascensoristes français. Le montage de nouveaux engins 30%. Le chiffre d'affaires des

adhérents de la Fédération des ascenseurs (qui couvre 95% du secteur) représente 2,46 milliards

d'euros en 2014. C'est 8% de moins que l'année précédente. Ces mauvais chiffres s'expliquent en

grande partie par un relâchement des efforts de modernisation du parc.

La crise du bâtiment n'aide pas non plus les ascensoristes à développer leur business. Les mises en

chantier ne cessent de plonger. Au cours des douze derniers mois, elles ont reculé de 10,5% à

351.100, selon les dernières données du ministère. Logiquement, les effectifs sont en repli. De 21.500

en 2009, ils sont redescendus à 17.700 salariés en 2014.

La consommation d'une ville comme Bordeaux

Le parc des ascenseurs français consomme chaque année environ 2 TWh d'électricité, soit

l'équivalent de la consommation d'une ville comme Bordeaux ou d'un département comme la Corrèze.

Les ascenseurs représentent ainsi 5 à 8% de la consommation des logements. Le sujet est donc loin

d'être anecdotique, à l'heure où la sobriété énergétique est vantée par le gouvernement.

En quelques années, la consommation des ascenseurs a été drastiquement réduite, passant de 3.400

KWh pour les appareils des années 1960 à 650 KWH pour les machines récentes. Les ascensoristes

vont d'ailleurs lancer dès cette année les premiers ascenseurs autonomes en énergie. Grâce à un

panneau solaire installé sur le toit de l'immeuble et la récupération de l'énergie mécanique lors des

déplacements de la cabine par exemple, les appareils les plus en pointe ne consommeront


pratiquement plus d'électricité. Les copropriétaires d'un immeuble équipé apprécieront ce "détail" sur

les charges qu'ils versent chaque mois. Reste à savoir si le coût d'installation et de maintenance sera

compétitif. Les ascensoristes militent pour un coup de pouce fiscal de l'Etat afin d'inciter les

immeubles à s'équiper en fonction de la consommation d'énergie de l'ascenseur.

Source. Challenges.fr


Les tarifs du gaz vont baisser au 1er mai Le 02/04/2015

Les tarifs réglementés du gaz vont connaître une baisse au 1er mai. Une inflexion liée au repli

des prix du gaz sur le marché de gros mais aussi à la chute des cours du pétrole.

Les tarifs du gaz devraient baisser au 1er mai (AFP)

Les tarifs réglementés du gaz vont connaître "une baisse" au 1er mai, du fait du double repli des prix

du gaz sur le marché de gros et des cours du pétrole, a annoncé jeudi 2 avril la Commission de

régulation de l'énergie (CRE).

Cette baisse devrait être "de l'ordre de 1%", affirme Le Figaro sur son site internet, sans citer ses

sources.

La CRE a souligné jeudi que, pour mai 2015, l'indice mensuel du prix du gaz sur le marché de gros

des Pays-Bas était en légère baisse par rapport au mois d'avril.

Or cet indice pèse pour 59,8% dans la formule qui permet de calculer l'évolution des tarifs

réglementés du gaz, appliqués par le fournisseur historique GDF Suez à plus de 7 millions de foyers

français.


Impact de la chute des tarifs pétroliers

Autre ingrédient entrant dans le calcul des tarifs, la moyenne des indices pétroliers des huit mois

précédents a nettement reculé du fait de l'effondrement des cours du pétrole brut.

"Ces deux effets conjugués devraient se traduire par une baisse des tarifs réglementés de vente de

gaz hors taxes de GDF Suez lors du prochain mouvement tarifaire au 1er mai 2015", conclut la CRE

dans un communiqué.

En avril, les tarifs avaient augmenté de 0,58% en moyenne, après une baisse de 3,46% en mars et de

1,27% en février.

Sur 10,6 millions de sites résidentiels abonnés au gaz, les deux tiers (67%) étaient facturés au tarif

réglementé au 31 décembre, le tiers restant ayant souscrit à une offre de marché.

Source : Challenges.fr


Immobilier : c’est le bon moment pour négocier Le 03/04/2015

Les acheteurs sont en bonne position pour acheter l’appartement ou la maison de leurs rêves. Le

choix de biens en vente est vaste, les vendeurs sont enfin prêts à revoir leurs prix à la baisse et les

taux de crédit ont encore fléchi.

Evidemment, personne ne sait si les prix sont au plus bas. Pour beaucoup de professionnels de

l’immobilier, il n’est pas exclu qu’ils fléchissent encore dans les mois qui viennent. «Les prix peuvent

encore baisser d’ici à l’automne parce qu’il y a vraiment beaucoup de biens à vendre sur le marché»,

estime Alexander Kraft, le président de Sotheby’s International Realty France-Monaco. Mais une

grande partie de la baisse a été réalisée. Et elle ne se voit pas toujours dans les statistiques

nationales. Globalement, les prix des logements ont reculé d’environ 2 % en France l’an dernier.

Localement, la chute des prix peut être beaucoup plus forte. Certains biens valent 20 % de moins

qu’avant. Pas de surprise, l’évolution résulte logiquement de la confrontation de l’offre et de la

demande. Les très grands appartements familiaux à Paris, pour lesquels l’offre est importante et les

acquéreurs, de plus en plus rares, se négocient désormais couramment en dessous de 8000 €/m².


Les maisons isolées en pleine campagne, les appartements situés dans des zones où l’emploi est

difficile restent aussi les grands perdants de ces ajustements des prix. Tout comme les appartements

en rez-de-chaussée ou en premier étage qui sont toujours délaissés. Et, souvent, les biens pour

lesquels il faut faire des travaux.

«Une maison de 180 m² en plein centre de Nantes qui nécessitait des travaux d’isolation et

d’électricité s’est vendue récemment 460.000 €, alors qu’il y a trois ou quatre ans elle serait partie à

550.000 €», explique par exemple Me Thierry Thomas, président de l’Institut notarial de droit

immobilier. «Le marché a corrigé ses excès, le dévissage des prix dans les petites villes est fait.

L’écart s’amplifie entre les petites villes et les grandes agglomérations qui attirent, comme Bordeaux,

Nantes, Montpellier et Lyon», estime Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet.

Des acheteurs de mieux en mieux informés

Si l’intérêt pour l’immobilier revient, si les transactions repartent, les prix, eux, restent orientés à la

baisse. Les acheteurs sont de mieux en mieux informés et ils font précisément leurs comptes. «Ils

évaluent les travaux, se renseignent sur les baisses de prix et font des offres en conséquence»,

ajoute Me Thomas. L’immobilier est devenu un achat plus raisonné qu’autrefois. La psychologie des

acheteurs est en train de changer. Les négociations ne sont plus taboues. Les acquéreurs tentent leur

chance, surtout quand ils prennent position sur un marché qui est fragile. C’est le cas, par exemple,

lorsqu’ils veulent s’offrir une résidence secondaire: les visites et les offres commencent à repartir dans

des destinations de vacances prisées comme par exemple Biarritz, Dinard ou La Baule. Pas question

pourtant pour ceux qui s’aventurent sur ce marché d’acheter à n’importe quel prix. «Certains Français

font maintenant des offres agressives, ils n’hésitent pas à proposer 30 % plus bas que le prix proposé.

Avant, seuls les étrangers osaient le faire», ajoute Alexander Kraft. Bien sûr, il est rare d’obtenir alors

entière satisfaction, mais certains arrivent à décrocher de substantielles baisses de prix, de 15 à 20 %

parfois. D’autant que certains prix de présentation avaient été clairement tirés à la hausse par des

vendeurs trop gourmands.

Les investisseurs de retour

Plus agressifs, mieux informés, les Français ont retrouvé le goût de la pierre. Même les investisseurs

qui avaient déserté le marché, tétanisés par la loi Duflot (dont même le nom a été effacé), sont en

train de revenir. Les assouplissements apportés par le gouvernement les ont rassurés. «Depuis

l’automne, depuis que Mme Duflot est partie, ça va mieux. Les particuliers sont revenus dans les

bureaux de vente. Le premier trimestre est correct», explique François Bertière, le président de

Bouygues Immobilier.


Le nouveau système Pinel, qui propose une réduction d’impôt pour les particuliers investissant dans

un logement en vue de le louer, fonctionne bien. «C’est un mécanisme intelligent», estime Fabrice

Abraham.«La possibilité de louer à ses enfants ou à ses ascendants et la souplesse de pouvoir

s’engager sur 6, 9 ou 12 ans sont des éléments importants qui pèsent dans la décision des

investisseurs» ajoute François Bertière.

Si une loi mal ficelée et trop contraignante, comme la loi Duflot, a fait fuir les investisseurs, une autre

loi, plus souple, a su rapidement les y ramener. C’est le signe d’un lien fort entre les Français et la

pierre. «L’immobilier reste un investissement qui rassure, principalement pour préparer sa retraite,

selon 53 % des Français», résume Patrice Pichet, le président du groupe Pichet.

«On sent que ça bouge» Charles-Marie Jottras, président de Féau

Ce printemps, saison traditionnellement porteuse pour les achats immobiliers, tous les acteurs de

l’immobilier évoquent «un frémissement». Et, bonne nouvelle, il concerne plusieurs segments du

marché, aussi bien le neuf que l’ancien, les résidences principales ou les investissements locatifs, et

même les résidences secondaires. «On sent que ça bouge», confirme Charles-Marie Jottras, le

président de Féau.

Entre les prix qui ont baissé, les crédits qui permettent d’emprunter à taux fixe à moins de 2 % sur

15 ans, le fait que les autres placements (hormis les actions) ne rapportent plus grand-chose, les

raisons de s’intéresser à l’immobilier sont nombreuses. En 2014, le pouvoir d’achat des Français a

augmenté de 0,4 % selon l’Insee. C’est peu, mais c’est positif. Les particuliers qui ont un projet

immobilier constatent surtout qu’ils peuvent s’offrir ce qu’ils ne pouvaient pas acheter il y a quelques

années en raison du recul des prix et des conditions de crédit. Grâce à la seule baisse des taux, ils

ont gagné 18 % de pouvoir d’achat en trois ans.

Mieux, pour les étrangers qui s’intéressent à la pierre française, la politique de la Banque centrale

européenne qui a fait chuter l’euro est une excellente nouvelle. Pour eux, la France est tout à coup

devenue une bonne affaire. C’est le cas pour les Américains, les Britanniques et les Suisses par

exemple. Certains Français expatriés à Londres saisissent d’ailleurs l’opportunité de s’offrir dans leur

pays natal un pied à terre à prix d’ami.

Au bout du compte, seuls les primo-accédants semblent rester sur le bord de la route. Pas par

manque d’envie, mais souvent par manque de fonds. Ils ont du mal à financer leurs acquisitions. Les

banques sont en effet toujours très strictes dans l’octroi de leurs prêts. Elles exigent la plupart du

temps que l’emprunteur ait un contrat à durée indéterminée (lire p. 150) et l’évolution des conditions

d’attribution du PTZ, le prêt à taux zéro, n’est guère favorable. Il donne un vrai coup de pouce en zone


non tendue rurale, là où la demande est faible, et il est moins généreux qu’avant en zone tendue, là

où se trouvent les besoins.

Source: leFigaro.fr


Les jolis rabais des logements imparfaits Le 04/04/2015

« Lorsque le marché immobilier est euphorique, la valeur de tous les biens s’apprécie de façon plus

ou moins uniforme. Mais lorsqu’il corrige, les biens avec défaut baissent plus fortement », analyse

Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Cibler ces logements « imparfaits » peut constituer une stratégie payante pour un acheteur habile.

Elle peut permettre à un ménage un peu juste financièrement d’accéder à la propriété, quitte à

réaliser, plus tard, quelques travaux, ou à une famille qui s’agrandit de ne pas s’exiler en banlieue en

dénichant un logement plus vaste en centre-ville.

Mais la tactique n’est pas sans risque. Il faut bien faire la différence entre un défaut minime et un

défaut majeur, qui rendra la revente difficile, sachant que la notion varie énormément d’un acheteur à

l’autre.

« Ils n’ont pas tous les mêmes besoins, ni les mêmes envies, confie Laurent Vimont, président de

Century 21. Par exemple, habiter en bordure d’un cimetière est rédhibitoire pour la plupart des gens,

mais pas pour des personnes qui recherchent le calme à tout prix. Même chose pour les maisons près

d’une voie ferrée : il existe une clientèle pour ce type de logement. Aucune habitation n’est


invendable ! » Un appartement situé au-dessus d’un bistrot bruyant peut ainsi être accepté par un

jeune célibataire, alors qu’une famille avec un enfant en bas âge le fuira à toutes jambes.

Constat identique lorsque des antennes-relais sont présentes sur les toits à proximité du logement :

par précaution, beaucoup de parents préfèrent ne pas exposer leurs enfants aux ondes émises.

« Pour autant, celui qui espère vendre un bien avec défaut sans décote n’y arrivera pas », glisse

Bernard Cadeau, président du réseau ORPI.

« Difficile à revendre »

Qu’est-ce qu’un handicap majeur ? S’il est difficile d’en établir une hiérarchie précise, les

professionnels citent, dans le désordre : le bruit, la faible luminosité (surtout en rez-de-chaussée),

l’absence d’ascenseur en étage, une isolation médiocre, des charges anormalement élevées, une

copropriété mal entretenue, l’éloignement des transports en commun, un quartier avec des problèmes

de sécurité…

Est-il possible de quantifier le rabais qui peut être obtenu pour chaque défaut ? « A partir du troisième

étage, on considère qu’un logement sans ascenseur perd 5 % de sa valeur, et 5 % de plus par étage

supplémentaire. Dans le cas de nuisances sonores, de charges excessives, d’une copropriété

dégradée, d’une adresse médiocre ou d’une mauvaise luminosité, le tarif, c’est 10 % de moins,

détaille Fabrice Abraham, président du réseau Guy Hoquet. Et la conjonction de deux ou trois défauts

de ce type peut justifier un discount de 20 % par rapport à un bien parfait. »

En revanche, une mauvaise répartition de l’espace, avec trop de recoins et de couloirs qui font perdre

de la place, n’est pas toujours considérée comme un problème rédhibitoire. « Abattre une cloison pour

agrandir le salon en réalisant une cuisine américaine se fait facilement de nos jours », note M. Buet.

Néanmoins, il met en garde ceux qui seraient tentés d’acheter un bien vraiment atypique, comme un

souplex, c’est-à-dire un duplex dont une partie se situe en sous-sol. « Ce type d’appartement est

difficile à revendre à cause du manque de lumière et de l’humidité », dit-il. « La clientèle susceptible

de s’intéresser à un bien de ce type est restreinte, constate M. Vimont. Forcément, le prix s’en

ressent. »

« Bilan énergétique catastrophique »

Beaucoup de professionnels recommandent également de rester à l’écart des appartements situés

dans de grands ensembles construits dans les années 1960 et 1970, surtout lorsqu’ils sont restés

« dans leur jus ». « Avec leurs grandes baies vitrées et leur chauffage par le sol, leur bilan


énergétique est catastrophique. Depuis deux-trois ans, les acheteurs en ont pris conscience et ces

logements sont difficiles à vendre », explique Yann Jehanno, directeur exécutif du réseau Laforêt.

Lyon fait partie des villes en France où ces logements sont particulièrement nombreux. Dans le

quartier Gerland, dans le 7e arrondissement, Laforêt a vendu récemment un troisième étage de 64

mètres carrés avec parking dans un immeuble datant de 1965. « Il est parti à 180 000 euros, soit un

rabais de 30 % par rapport aux prix de marché, précise M. Jehanno. Cette décote s’explique par son

isolation médiocre, qui entraîne des charges de copropriété élevées. »

Toujours à Gerland, un appartement de la même génération (1970), un quatre-pièces de 86 mètres

carrés en étage élevé, ne trouve pas preneur depuis un an alors qu’il est proposé avec une décote de

25 %

Source : LeMonde.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Vendre son fonds de commerce : quelles sont

les conditions ?

Le 16/03/2015

Vendre son fonds de commerce est un exercice juridique très exigent. Une somme d'informations est

nécessaire. Dans sa chronique juridique, Canan Özenici nous explique les modalités de cette

démarche commerciale.

Le vendeur d’un fonds de commerce est amené à faire une série de déclarations dans les actes de

cession. C’est la loi du 29 juin 1935 codifiée au Code de Commerce qui impose certaines déclarations

notamment sur la mention des chiffres d’affaires et bénéfices commerciaux des trois derniers

exercices précédant la cession. Sont également mentionnés les chiffres d’affaires et bénéfices de

l’exercice en cours au jour de la cession.

Par précaution, l’usage consiste à ce que l’acquéreur se fasse remettre les liasses fiscales et

comptables des exercices correspondants ainsi que les chiffres d’affaires attestés par l’expert-

comptable de la société sur les 24 derniers mois.


Sont également requises, les informations sur le bail commercial, l’origine de propriété du fonds : il est

impératif de justifier que le vendeur est bien et régulièrement propriétaire de ce qu’il vend, la liste des

inscriptions grevant le fonds. Cette liste est disponible au Greffe du Tribunal de Commerce où le fonds

est immatriculé.

Des informations pointilleuses

Ces déclarations constituent le minimum obligatoire imposé par la loi, mais l’usage, surtout si l’acte

est rédigé par un avocat, toujours pour éclairer l’acquéreur est d’en adjoindre d’autres afin de

renseigner l’acquéreur sur la consistance notamment de ce qu’il achète. L’on pourra renseigner par

exemple l’acquéreur sur : les contrats non automatiquement transmis avec le fonds vendu. Tel est le

cas des contrats de maintenance, leasing et location. Les conditions de ces contrats notamment de

durée et financières seront alors portées à connaissance de l’acquéreur.

La liste du personnel avec pour chaque salarié, ses noms et coordonnées, ancienneté, qualification,

salaire brut mensuel, nature de son contrat et la liste exhaustive de tous les avantages concédés au-

delà de la convention collective est impérative.

Des informations complémentaires sur le bail commercial, en complément de celles qui sont prévues

par la loi, sont demandées comme l’existence ou non d’arriéré de loyers ou charges, de demandes en

renouvellement ou en révision, de procédures en cours, de travaux réalisés dans les locaux loués.

Des informations complémentaires sur les chiffres d’affaires et bénéfices et notamment comment ils

sont réalisés, aussi. Si le vendeur a fait de fausses déclarations, l’acquéreur pourra obtenir réparation.

Ce sera le sujet d’un prochain article.

Source : zamanfrance.fr


CARTE. Le prix des fonds de commerce par

département en 2014

Le 01/04/2015

189 604 euros. C'est l'enveloppe moyenne qu'il a fallu dépenser l'année dernière, pour acquérir

un fonds de commerce. Une somme qui cache de grandes disparités en fonction des régions

et des départements.

Les chiffres.

Source ocari.lexpress.fr


Cette carte présente le montant moyen des transactions en euros par département. Les données sont

issues du Baromètre Bodacc (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) des ventes et

cessions de fonds de commerce (bâtiment, commerce, industrie ou services), baromètre réalisé à

partir des annonces publiées au Bodacc (les formalités de publicité incombent à l'acheteur), qui

présentent le prix payé par l'acheteur.

En 2014, 43 800 fonds de commerce ont été rachetés à un prix moyen de 189 604 euros, soit un

montant à peu près comparable à 2013. En métropole, l'Ile-de-France, la Picardie et la Corse sont les

trois régions à afficher un prix moyen de cession supérieur à 200 000 euros. Les montants de

cessions en-dessous de 160 000 euros s'observent essentiellement en dessous de la Loire (et en

Lorraine et Franche-Comté).

Attention, le montant moyen du prix de cession affiché pour l'Essonne (529 756 euros) est trompeur.

"Il y a eu beaucoup de reprises de fonds de commerce liés à une réorganisation chez Carrefour,

indique Thierry Millon, responsable des études chez Altares, cabinet qui a analysé les données pour

Bodaac. Comme il s'agit de structures de grande dimension, cela a fait gonfler la moyenne des prix de

cession dans le département."

Source : lexpress.fr


Un franchisé peut-il vendre une partie de

son fonds de commerce ?

Le 03/04/2015

Un franchisé peut-il réaliser une cession partielle de son entreprise ? Oui, répond la cour

d'appel de Metz... Il y va de la liberté d'entreprendre et de l'équilibre du contrat estiment les

magistrats.

La cour d'appel de Metz a rendu le 27 janvier 2015 un arrêt très argumenté concernant un contrat de

franchise Carrefour. Si les magistrats valident le droit de préférence du franchiseur ils le déboutent de

ses demandes de condamnation à l'encontre de son ex-franchisé.

Le litige commence en 2006. Trois ans à peine après avoir ouvert sa supérette 8 à Huit groupe

Carrefour), un franchisé envisage de céder son affaire à Spar (groupe Casino).

Son affaire ou plutôt une partie de celle-ci. En effet, avant de devenir franchisé, ce commerçant

indépendant avait développé sur le même site pendant 6 ans une activité de boucherie et de

boulangerie industrielle.

Une activité qu'il compte conserver. Il est donc vendeur de la seule partie épicerie du magasin. Casino

est intéressé et fait une offre. Le franchisé en informe son franchiseur.

Mais précisément celui-ci ne fait pas jouer son droit de préférence. Pour Carrefour, l'activité

boucherie-boulangerie, située au fond du local, ne peut pas fonctionner indépendamment. Le fonds de

commerce 8 à Huit est indivisible. Il estime donc ne pas pouvoir se porter acquéreur aux mêmes

conditions que Casino.

Le franchiseur résilie le contrat pour divers motifs. Libéré, le franchisé réalise sa vente.

Deux ans plus tard, le franchiseur assigne son ex-franchisé en justice. Carrefour estime qu'en

organisant une cession partielle, son ex-partenaire a rendu sciemment inopérant son droit de

préférence.

De même, il n'a pas respecté la clause de non-réaffiliation post-contractuelle puisque son "stand"

personnel de boucherie-boulangerie bénéficie désormais de l'enseigne d'un groupe concurrent.


Liberté d'entreprendre et déséquilibre significatif

La cour d'appel de Metz voit les choses tout à fait autrement.

La clause de non-réaffiliation post-contractuelle ne s'appliquait, selon le contrat, qu'en cas de rupture

anticipée du fait du franchisé. Pour la cour, puisque c'est le franchiseur qui a rompu, on ne peut

reprocher au franchisé de ne pas s'être senti lié par cette clause.

Par ailleurs, vu son antériorité dans son cœur de métier, le franchisé avait, selon les juges, "une

clientèle propre". Et Carrefour "ne prouve pas" que son ex-partenaire ait bénéficié, depuis la cession,

de l'attractivité de l'enseigne concurrente.

Quant à la cession partielle de son affaire, rien n'empêchait le franchisé de la réaliser, estiment les

magistrats. Aucun des 6 cas de résiliation pour faute du franchisé prévus au contrat ne comprenait le

démembrement du fonds de commerce. La possibilité pour le franchisé de concéder certains

rayons étant même envisagée... Le franchiseur aurait donc pu l'accepter et faire jouer son droit de

préférence sur la partie du fonds en vente.

Mais la cour va plus loin. Pour les juges, "ajouter l'interdiction de démembrer le fonds (de commerce)

aux conditions particulièrement favorables prévues par le contrat au profit du franchiseur par rapport

à celles reconnues au franchisé, reviendrait à instituer une clause abusive entraînant un

déséquilibre significatif entre les parties ».

Et même... interdire au franchisé "d'obtenir le maintien à son profit de ce qui constitue son cœur de

métier" signifierait s'opposer aux principes de libre concurrence découlant de la Déclaration des droits

de l'homme et du citoyen de 1789...

Le franchisé est reconnu dans son droit. Mais la bataille judiciaire n'est sans doute pas terminée.

Source : franchise-magazine.com


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