Le marché locatif privé du Pays de Lorient

Juillet 2013 Les études de l’ADIL du Morbihan

Le marché locatif privé du Pays de Lorient

Niveaux de loyers au 1er janvier 2013 et évolution

Sommaire

L’enquête sur les loyers : un travail partenarial

Le parc locatif privé : quelques rappels

Les loyers et le fonctionnement du marché

locatif

Synthèse

« Le marché est très calme… ». La détente du marché locatif privé est effective

sur le Pays de Lorient. Elle est confirmée par une relative stabilité des loyers

entre 2012 et 2013 (+0.2%) et un stock important de logements. En effet, de

nombreux programmes neufs sont venus étoffer l’offre déjà existante et une partie des

biens invendus sur le marché des transactions s’est reportée sur le marché locatif privé.

Cette situation d’offre supérieure à la demande confère au locataire (ou futur locataire) une

position de force. Les visites s’enchaînent et les négociations sont devenues monnaie

courante (gel ou baisse de loyer).

Pour autant, les professionnels sont unanimes. Ils constatent une très faible mobilité des

locataires et les chiffres l’attestent : seulement 13% d’entre eux ont déménagé au cours de

l’année 2012. Du jamais vu sur la dernière décennie. Cela renforce ainsi l’image d’un marché

atone.

« L’activité est soutenue grâce à de beaux produits… ». Autre signe

d’une donne qui a changé : il y a moins de locations mais elles sont plus

chères. En effet, de nombreuses demandes portent sur de beaux

produits. A titre d’exemple, les maisons en centre ville de Lorient ou

Ploemeur à 1200 €/mois sont très recherchées.

A l’inverse, les maisons sur le littoral ou en campagne sont désormais plus difficiles à louer.

Ce type de produit était pourtant la demande principale. Ainsi, pour la première fois depuis

la mise en place de l’enquête loyer de l’ADIL, les délais médians* de relocation des maisons

progressent fortement et sont plus importants que ceux des appartements : 25 jours contre

21 jours (3 jours et 23 jours en 2011).

« Les difficultés financières des locataires s’accroissent… ». Dans cette

situation de marché détendu, cumulée au contexte de crise, le montant du

loyer est plus que jamais le critère de décision dans l’accès ou le maintien

dans le logement. Globalement, le niveau de vie des locataires en place (et des futurs

locataires) est en nette baisse. Pour certains, même avec des garants, la location d’un bien

devient compliquée sur le territoire, les prochaines régularisations de charges risquant de

générer de nouvelles difficultés financières.

+0.2%

*En 2013, il a été décidé de remplacer le délai moyen de relocation par le délai médian afin de limiter l’impact des valeurs extrêmes.

L’enquête sur les loyers : un travail partenarial

Cette enquête a été réalisée par l’ADIL du Morbihan durant les mois de février à juin 2013. Elle a été effectuée sur la base d’un questionnaire auprès des agences immobilières et études notariales, à partir d’un échantillon représentatif du parc locatif privé. Au total, sur un parc de près de 21 400 unités, ce sont 1 100 locations qui ont été enquêtées. Ce travail partenarial a été réalisé avec la collaboration de :

Agence Immobilière de Larmor-Plage - Larmor-Plage Nexity – Lorient A.L.T.I – Lanester Avis Immobilier - Lorient Cabinet Rousset – Lorient Cabinet Cotten - Lorient Cagil – Lorient Century 21 – Lorient Espacil –Lorient Agence Immobilière Fily - Vannes Agence Immobilière E. de Blignières – Hennebont

Foncia Atlantique – Lorient Guégan Immobilier – Square Habitat- Lorient Immobilière Plus – Lorient Immobilière du Centre – Ploemeur Laforêt Immobilier – Lorient Le Bec Immobilier – Lorient Me Boutet – Languidic Me Couzigou – Lorient Me Moortgat – Kervignac SIRES - Vannes

Le parc locatif privé : quelques rappels

21 393 logements locatifs privés sur le Pays de Lorient au 1er janvier 2011 soit plus d’une résidence

principale sur cinq ;

Un parc qui a progressé de 21% (Morbihan : +30%) en l’espace de dix ans ;

Soit une progression plus rapide que l’ensemble des résidences principales (+13%).

Quelques indicateurs

Pays Morbihan

Part du collectif 69% 53%

Part des logements construits avant 1975

57% 44%

Part des logements construits depuis 2000

23% 31%

Part des propriétaires ne vivant pas en Morbihan

28% 26%

Part des propriétaires âgés de 60 ans ou plus

45% 45%

Les dix principales communes en termes de parc locatif privé

398

417

521

530

829

988

1358

1512

1632

9540

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000

Caudan

Quéven

Languidic

Plouay

Guidel

Larmor-Plage

Ploemeur

Hennebont

Lanester

Lorient

Détail selon les secteurs d’analyse des loyers

Ville de Lorient 1ère

couronne 2ème

couronne +

Groix

CC Région de Plouay CC Blavet, Bellevue,

Océan

9540 logements 4395 logements 5442 logements 997 logements 1019 logements

30% des RP 17% des RP 17% des RP 17% des RP 15% des RP

+10% depuis 2001

+902 logements

+18% depuis 2001

+675 logements

+40% depuis 2001

+1566 logements

+30% depuis 2001

+230 logements

+54% depuis 2001

+358 logements

83% du parc

du Pays

Les loyers et le fonctionnement du marché

■ Délai de relocation → 22 jours

■ Maison → 25 jours Appartement → 21 jours

Cette stabilité concerne également les locataires dont le taux de mobilité atteint un niveau historiquement bas (13%). Les ménages gèlent leurs projets dans le contexte économique actuel.

Autre signe d’une donne qui a changé : le délai de relocation des maisons devient plus long que celui des appartements. Les grandes maisons (T5 et +) trouvent difficilement preneur du fait de leur coût, ainsi que les maisons anciennes, en mauvaise état. Certaines maisons équipées de cuves à fioul sont également délaissées en raison des factures énergétiques importantes liées au chauffage.

Pays de Lorient

Loyers médians du parc privé au 01/01/2013

■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 – 519 € mensuels ■ Maison → 8.2 €/m2 Appartement → 9.0 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.8 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → +0.2%

Evolution des loyers entre 2012 et 2013

Evolution comparée période 2012/2013

342 €

-0.3%

T1 T2 T3 T4 T5 et +

442 €

+1.0%

530 €

+1.6%

641 €

+2.5%

800 €

-1.0%

« Stabilité » est le terme le plus employé par les professionnels du Pays de Lorient pour qualifier le marché locatif privé.

En effet, le loyer médian au m² n’a progressé que de 0.2% entre 2012 et 2013 et atteint 8.7€/m².Pour les locataires en place, l’augmentation selon l’Indice est appliquée. A la relocation, les baisses de loyers sont plus fréquentes (18% des cas contre 11% en 2012).

L’activité est différente : les négociations sont courantes, les budgets de plus en plus serrés et l’assurance loyer impayé demandée quasi systématiquement.

Mobilité des locataires et délai médian de relocation

■ Taux de rotation → 13%

■ Maison → 15% Appartement → 13%

Niveaux de loyers médians selon la taille

des logements en 2013 et évolution du prix/m² (2012/2013)

Loyers comparés entre parc social et parc privé (en 2012)

330 €

430 €

520 €

626 €

791 €

214 €

256 €

301 €

334 €

384 €

0 € 200 € 400 € 600 € 800 € 1 000 €

T1

T2

T3

T4

T5 et +

Parc locatif social

Parc locatif privé

81%73%

49% 45%

18%25%

40%36%

1% 2%11% 18%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2013 2012 2013

En cours de bail A la relocation

Baisse

Stable

Hausse

2,0% 2,1%

-0,6%

0,2%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

Inflation IRL Loyers Pays d'Auray

Loyers Pays de Lorient

Lorient Agglomération


■ Loyers d’ensemble → 8.8 €/m2 – 517 € mensuels ■ Maison → 8.3 €/m2 Appartement → 9.0 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.9 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → +1.0%



T1 T2 T3 T4 T5 et +

340 €

-1.4%

446 €

+0.8%

531 €

+1.5%

643 €

+2.6%

800 €

+0.4%

A l’échelle de la Communauté d’Agglomération, la hausse des loyers privés reste contenue : +1.0% entre 2012 et 2013 (+1.2% sur la période précédente).

Toutefois, des disparités existent selon la taille des logements : de -1.4% sur un an pour les T1 à +2.6% pour les T4. Ces évolutions illustrent bien la demande, plus ou moins forte, selon le type de biens.

Revalorisation des loyers en 2012 Evolution comparée période 2012/2013

Pour la deuxième année consécutive, la mobilité des locataires chute et atteint seulement 13% sur l’année 2012. Les mutations concernent majoritairement les étudiants, le personnel militaire, celui de l’hôpital ou encore de la DCNS.

Certes, les locations sont moins nombreuses sur l’agglomération mais elles portent davantage sur de très beaux produits.

A noter : la moitié des logements libérés se sont reloués en moins de 21 jours (35 jours en 2010).

■ Délai de relocation → 21 jours


Mobilité des locataires et délai médian de relocation

■ Taux de rotation → 13%

■ Maison → 16% Appartement → 13%

Evolution du taux de mobilité et du délai de relocation

2,0%2,1%

-0,6%

0,2%

1,0%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

Inflation IRL Loyers Pays d'Auray

Loyers Pays de Lorient

Loyers Lorient Agglomération

82% 77%

49% 43%

17% 21%

40%37%

1% 2%11%

20%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2013 2012 2013

En cours de bail A la relocation

Baisse

Stable

Hausse

32

38

30

20 21

22% 22%

25%

18%

13%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2008 2009 2010 2011 2012

Délai médian de relocation (jours)

Taux de mobilité

■ Loyers d’ensemble → 8.9 €/m2 – 494 € mensuels ■ Maison → 8.8 €/m2 Appartement → 8.9 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.8 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → -2.0% ■ Taux de rotation → 11%

■ Maison → 18% Appartement → 10% ■ Délai médian de relocation → 20 jours


Niveaux médians de loyer selon le quartier

Ville de Lorient




T1 T2 T3 T4 T5 et +

332 €

-1.2%

445 €

+0.1%

530 €

+0.6%

600 €

+2.5%

797 €

+2.4%

Composé de 9 540 logements, la ville de Lorient concentre à elle seule la moitié du parc locatif privé de l’agglomération.

Plus de 9 logements sur 10 sont des appartements.

Le loyer médian au m² s’élève à 8.9 €, soit -2% sur un an. Cette orientation à la baisse est essentiellement imputable aux petits logements. A contrario, les T4 et T5 et + ont vu leur loyer progresser respectivement de +2.5% et de +2.4% entre 2012 et 2013.

La faible mobilité des locataires est particulièrement marquée sur la commune : seulement 11% d’entre eux ont déménagé au cours de l’année 2012 (27% en 2010).

Centre ville

8.7€/m² 502€ +0%

Nord-Est

7.7€/m² 449€ -5.5%

Nord-Ouest

8.2€/m² 484€

+3.8%

Ouest

9.5€/m² 510€ -2.0%

Sud-Ouest (Le Ter)

8.9€/m² 557€ -0.6%

Sud-Est

9.4€/m² 481€ +1.9%

Evolution du loyer médian d’un T2 selon le quartier (indice base 100=2010)

Les niveaux de loyer pour un T2 varient de 399 € sur le quartier nord-est à 469 € sur le quartier sud-ouest, soit un différentiel de 70 € par mois (840 € par an).

Alors que la tendance est plutôt à la stabilisation des

prix ces deux dernières années sur ce type de

produit, notamment en raison de l’offre neuve

importante mise sur le marché, les quartiers sud et

ouest de la ville échappent à ce constat. Leurs loyers

ont progressé de plus de 7% en seulement trois ans.

80

85

90

95

100

105

110

115

2010 2011 2012 2013

Centre-ville Le Ter Nord-Est

Nord-Ouest Sud-Est Ouest

Hau

sse

B

aiss

e

Note de lecture : dans le quartier sud-est de Lorient (Nouvelle Ville/Le Moustoir/Carno/Merville/Parco), les loyers des T2 ont progressé de près de 10% entre 2010 et 2013

1ère couronne de Lorient

2ème couronne de Lorient

Avec une évolution de 4.1% entre 2012 et 2013, la seconde couronne affiche la plus forte progression de loyer du Pays de Lorient.

Or, l’analyse comparée par taille de logement montre une hausse maximale de 2.4% sur le segment des T5 et +. L’évolution globale constatée correspond donc davantage à des évolutions dans la structure du parc qu’à une réelle hausse des loyers.

A noter que si le taux de rotation des locataires est en net repli sur un an (de 19% à 12%), le délai médian de relocation enregistre quant à lui une progression sensible (+10 jours).

Sur la 1ère couronne de Lorient (Lanester, Ploemeur, Quéven et Larmor-Plage), l’évolution des loyers est comparable à celle de l’agglomération (+1.1%).

Pour autant, le taux de rotation y est un plus élevé : 19% contre 13%. Les départs sont dus principalement à l’achat d’un logement, une mutation professionnelle ou encore la recherche d’une location moins onéreuse.

Ainsi, en 2012, seuls les grands logements (T5 et +) connaissent une baisse de prix : -1.4% sur un an. Les T3, dont les loyers se stabilisent, conviennent particulièrement bien aux jeunes couples du secteur.


■ Loyers d’ensemble → 9.2 €/m2 – 595 € mensuels ■ Maison → 8.5 €/m2 Appartement → 9.8 €/m2 ■ Loyers de marché → 9.4 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → +1.1% ■ Taux de rotation → 19% ■ Délai médian de relocation → 23 jours


■ Loyers d’ensemble → 8.3 €/m2 – 517 € mensuels ■ Maison → 7.9 €/m2 Appartement → 8.7 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.0 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → +4.1% ■ Taux de rotation → 12% ■ Délai médian de relocation → 18 jours



T1 T2 T3 T4 T5 et +


des logements en 2013 et évolution du prix/m²

(2012/2013) T2 T3 T4 T5 et +

377 €

+7%

488 €

+6.4%

575 €

+0%

662 €

+2.8%

839 €

-1.4%

T1

330 €

+0%

427 €

+1.8%

512 €

+1.8%

670 €

+0.8%

760 €

+2.4%

Le parc locatif privé de la Communauté de Communes de Blavet, Bellevue, Océan est particulièrement concentré puisque 70% des logements se situent sur deux communes : Plouhinec et Kervignac.

Le loyer d’ensemble s’élève à 7.8 €/m² au 1er janvier 2013, en hausse de 3.2% sur un an.

La relocation ne pose pas véritablement de problème avec un délai médian de 14 jours, le plus faible enregistré sur le Pays de Lorient.

Le secteur est relativement recherché car proche des grands axes.

C.C. de Blavet, Bellevue, Océan


■ Loyers d’ensemble → 7.8 €/m2 – 570 € mensuels ■ Maison → 8.0 €/m2 Appartement → 7.7 €/m2 ■ Loyers de marché → 7.7 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → +3.2% ■ Taux de rotation → 14% ■ Délai de relocation → 14 jours

Niveaux de loyers médians selon la

taille des logements en 2013 et évolution

du prix/m² (2012/2013)

T2 T3 T4 T5 et +

C.C. de la région de Plouay, du Scorff au Blavet


■ Loyers d’ensemble → 8.6 €/m2 – 496 € mensuels ■ Maison → 7.5 €/m2 Appartement → 10.8 €/m2 ■ Loyers de marché → 7.6 €/m2 ■ Evolution 2012/2013 → -0.7% ■ Taux de rotation → 13% ■ Délai de relocation → 28 jours


des logements en 2013 et évolution du prix/m²

(2012/2013)

T2 T3 T5 et +

380 €

+2.3%

531 €

+9.0% 597 €

+0%

795 €

-0.4%

406 €

+2.2%

511 €

+0.9%

725 €

-3.4%

A l’image de BBO, la Communauté de Communes de la région de Plouay ne représente qu’une part réduite du marché locatif privé du Pays de Lorient (5%). La moitié des logements est concentrée sur Plouay.

Entre 2012 et 2013, les loyers ont baissé de 0.7% pour atteindre 8.6 €/m².

Cette baisse est essentiellement imputable aux grandes maisons de 5 pièces ou +, dont les prix fléchissent de 3.4% sur un an.

T4

624 €

-

Pour ces deux territoires, l’évolution globale des loyers et la comparaison avec les années antérieures doivent être prises avec précaution du fait de la faiblesse de l’échantillon.

Fiche loyer

VILLE DE LORIENT

Le Ter : Kervenanec, Kerolay, Quehellio

Nord Est : Manio, Kerentrech, Ville en Bois, Le Rouho

Nord Ouest : Kériado, Le Bourgneuf, Saint-Armel, Kerguillette

Sud Est : Nouvelle ville, Le Moustoir, Merville, Carnel, Parco

Ouest : Lanveur, Kerfichant, Kervaric, Kerforn, Batteur

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces

Fourchette haute 375 € 480 € 570 € 671 € 727 €

Loyer médian 332 € 440 € 524 € 590 € 642 €

Fourchette basse 303 € 401 € 483 € 544 € 585 €

Prix/m² médian 12.1 € 9.6 € 8.1 € 7.6 € 7.1 €

Surface médiane 27 m² 46 m² 65 m² 80 m² 90 m²

Appartements 1 pièce

2

pièces

3

pièces

4

pièces

5

pièces

Quartiers

de

Lorient

Centre Ville Loyer médian

Prix/m²

332 €

11.6 €

440 €

9.7 €

536 €

8.1 €

632 €

7.8 €

749 €

6.8 €

Le Ter Loyer médian

Prix/m²

-

-

450 €

10.0 €

541 €

7.4 €

652 €

8.0 €

-

-

Nord Est Loyer médian

Prix/m²

-

-

399 €

8.4 €

489 €

7.8 €

450 €

5.6 €

-

-

Nord Ouest Loyer médian

Prix/m²

-

-

421 €

8.7 €

494 €

7.9 €

541 €

6.0 €

-

-

Sud Est Loyer médian

Prix/m²

346 €

12.8 €

449 €

9.6 €

517 €

8.4 €

581 €

7.5 €

-

-

Ouest Loyer médian

Prix/m²

-

-

440 €

9.8 €

530 €

8.1 €

590 €

8.3 €

-

-

Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces

Fourchette haute 592 € 750 € 739 € -

Loyer médian 539 € 624 € 737 € -

Fourchette basse 475 € 484 € 713 € -

Prix/m² médian 9.5 € 9.0 € 8.6 € -

Surface médiane 68 m² 80 m² 98 m² -


Quartiers

de

Lorient

Centre Ville Loyer médian

Prix/m²

-

-

-

-

-

-

-

-

Le Ter Loyer médian

Prix/m²

-

-

700 €

8.8 €

-

-

-

-

Nord Est Loyer médian

Prix/m²

-

-

-

-

-

-

-

-

Nord Ouest Loyer médian

Prix/m²

-

-

-

-

-

-

-

-

Sud Est Loyer médian

Prix/m²

-

-

694 €

9.6 €

-

-

-

-

Ouest Loyer médian

Prix/m²

562 €

9.8 €

-

-

837 €

8.5 €

-

-

1ère COURONNE DE LORIENT 1ère couronne EST : LANESTER

1ère couronne OUEST : LARMOR-PLAGE, PLOEMEUR, QUEVEN

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces

Fourchette haute 380 € 507 € 661 € 723 €

Loyer médian 377 € 480 € 578 € 567 €

Fourchette basse 322 € 420 € 496 € 505 €

Prix/m² 12.2 € 9.8 € 8.9 € 6.7 €

Surface médiane 30 m² 50 m² 64 m² 80 m²


Secteurs

1ère couronne

EST

Loyer médian

Prix/m²

-

-

384 €

8.6 €

532 €

8.5 €

520 €

6.5 €

1ère couronne

OUEST

Loyer médian

Prix/m²

377 €

12.2 €

496 €

11.0 €

611 €

9.9 €

739 €

9.4 €



Loyer médian 575 € 737 € 807 € 892 €


Prix/m² 9.9 € 9.1 € 8.4 € 7.9 €



Secteurs

1ère couronne

EST

Loyer médian

Prix/m²

-

-

675 €

8.6 €

787 €

8.1 €

783 €

7.3 €

1ère couronne

OUEST

Loyer médian

Prix/m²

600 €

10.0 €

760 €

9.2 €

858 €

8.5 €

917 €

8.0 €

2ème COURONNE DE LORIENT 2ème couronne EST-Rade : GAVRES, LOCMIQUELIC, PORT-LOUIS, RIANTEC ;

2ème couronne NORD : BRANDERION, CAUDAN, CLEGUER, HENNEBONT, INZINZAC-

LOCHRIST, LANGUIDIC ; 2ème couronne OUEST : GESTEL, GUIDEL, PONT-SCORFF


Fourchette haute 381 € 450 € 530 € 638 € 765 €

Loyer médian 325 € 426 € 509 € 616 € 605 €

Fourchette basse 295 € 397 € 468 € 550 € 600 €

Prix/m² 10.3 € 9.2 € 7.9 € 7.2 € 5.3 €

Surface médiane 30 m² 47 m² 60 m² 85 m² 113 m²


Secteurs

2ème couronne

EST-Rade

Loyer médian

Prix/m²

-

-

390 €

9.9 €

511 €

8.0 €

-

-

-

-

2ème couronne

OUEST

Loyer médian

Prix/m²

-

-

443 €

9.7 €

476 €

7.9 €

597 €

6.4 €

-

-

2ème couronne

NORD

Loyer médian

Prix/m²

-

-

430 €

9.0 €

512 €

7.9 €

-

-

-

-



Loyer médian 552 € 715 € 750 € 828 €


Prix/m² 7.5 € 7.7 € 7.8 € 6.9 €


Maisons

3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces

Secteurs

2ème couronne

EST-Rade

Loyer médian

Prix/m²

-

-

708 €

8.0 €

745 €

8.0 €

-

-

2ème couronne

OUEST

Loyer médian

Prix/m²

554 €

5.7 €

730 €

8.1 €

867 €

8.0 €

-

-

2ème couronne

NORD

Loyer médian

Prix/m²

518 €

7.5 €

650 €

7.2 €

714 €

6.7 €

-

-

COMMUNAUTE DE COMMUNES BLAVET, BELLEVUE, OCEAN KERVIGNAC – MERLEVENEZ – NOSTANG – PLOUHINEC – SAINTE-HELENE


Fourchette haute - 431 € 518 € -

Loyer médian - 380 € 481 € -

Fourchette basse - 357 € 382 € -

Prix/m² médian - 7.7 € 6.5 € -

Surface médiane - 56 m² 63 m² -



Loyer médian 611 € 652 € 800 € 795 €


Prix/m² médian 8.7 € 7.4 € 8.1 € 7.0 €


COMMUNAUTE DE COMMUNES DE LA REGION DE PLOUAY,

DU SCORFF AU BLAVET BUBRY – CALAN – INGUINIEL – LANVAUDAN – PLOUAY - QUISTINIC

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces

Fourchette haute - 436 € -

Loyer médian - 389 € -

Fourchette basse - 382 € -

Prix/m² - 12.1 € -

Surface médiane - 40 m² -

Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces

Fourchette haute 592 € 750 € -

Loyer médian 539 € 624 € -

Fourchette basse 475 € 484 € -

Prix/m² 8.5 € 6.0 € -

Surface médiane 65 m² 108 m² -

Parc d’Activités de Laroiseau 14, rue Ella Maillart

56000 VANNES www.adil56.org

http://www.adil56.org/

Business

Le marché locatif privé du Pays de Lorient