Les investisseurs chinois dans l'immobilier en France

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    28-Dec-2014

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Le service immobilier ddi aux investisseurs chinois

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  • 1. Fvrier 2013Dossier de PresseLe service immobilier ddiaux investisseurs chinois France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 2. SommaireCommuniqu de Presse : Immobilier, les investisseurs chinois vont-ils envahir la France ?Interview de Stphane Bertoux Par quels biens les acheteurs chinois sont-ils intresss ? Par quoi ne sont-ils surtout pas intresss ? Existe-t-il des achats coup de cur ? Quelles sont les raisons qui poussent les Chinois investir en France ? Quelle est leur connaissance du march immobilier franais ? Quelle est limage de la France aux yeux des acheteurs potentiels ? Les Chinois sont-ils appels investir dans le futur en France ? Ne pensez-vous pas tre le cheval de Troie des Chinois en France ? Comment vous est venue lide de ce service ?A propos de France Expert Immo LuxeQuelques biens propossParutions dans la presse chinoise France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 3. CommuniquImmobilier : les investisseurs chinois vont-ils envahir la France ?Aprs la fameuse affaire de lacquisition du Chteau Gevrey Chambertin, o un riche chinois a remportun bout du patrimoine franais la barbe des vignerons locaux, en triplant le prix de vente du Chteau,on peut sattendre voir une nue dinvestisseurs chinois envahir nos fermes et nos campagnes.Quen est il vraiment ? Est-ce un pur fantasme ou une ralit, sachant que le fameux investisseurchinois du Gevrey Chambertin savre avoir la nationalit portuguaise*, comme le prouve les docu-ments de cession du domaine ?Selon le Hurun Report, le mdia chinois de rfrence dans le monde du luxe, complt par une tudedu gouvernement publie par le Quotidien du Peuple en ligne, plus de 50% des riches chinois (5millions deuros de fortune dclare - au minimum) envisagent dmigrer dans le futur. Ce dont nesemble pas smouvoir plus que cela le gouvernement et les mdias. Que dirait-on en France si lesintentions de dpart de nos patrons taient aussi importantes ?La France tant la destination touristique prfre des riches Chinois**, devant les Etats-Unis et lAus-tralie, il est possible dimaginer que ces candidats lexil choisiront tout naturellement la France pourposer leurs valises. Ce qui compensera lvidence le dpart de Grard Depardieu !Une image soignerComme le souligne Stphane Bertoux, co-fondateur de lagence immobilire France Expert ImmoLuxe, spcialise dans les acqureurs du monde chinois sur le march immobilier franais, la difcultrside dans limage que la France projette ltranger et en particulier en Chine : Limage de la Franceen Chine est ambivalente. Elle est trs forte et trs positive en ce qui concerne les qualits environne-mentales et dart de vivre (). Elle est catastrophique en ce qui concerne la scalit et la politique dim-migration, ou plutt son application dans les consulats en Chine. Les Chinois sont littralement stup-faits par notre politique scale, et cest le principal frein linvestissement. Mais il sagit largement duneimage projete par les mdias chinois et internationaux, voire franais. Quand nous leur donnons desexemples chiffrs, ils se rendent compte que la France nest pas lenfer scal promis par les mdias. .Pas dcourags par cette image, les acheteurs chinois investissent le vignoble bordelais : il y eudes premires acquisitions en 2009 et 2010, prs de dix acquisitions en 2011 et le double en 2012.Comme la premire destination lexportation des vins de Bordeaux est devenu la Chine, il nest passr que cette vague se tarisse prochainement. Il sagit pour les acheteurs chinois de scuriser leursapprovisionnements et surtout de raliser une trs substantielle marge sur la vente des vins en Chine.Certains experts voquent des marges de 1000 1500 %, de quoi susciter de nouvelles vocations !Sources : *Greffe du Tribunal de Commerce **Hurun Report 2012 France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 4. InterviewStphane Bertoux, co-fondateur de France Expert Immo Luxe.Propos recueillis par Alain Albie - Reets de Chine (http://www.reetsdechine.com)Par quels biens les acheteurs chinois sont-ils intresss ?Si cest en ville, cest Paris et Cannes.Et Paris, pas nimporte o, cest exclusivement dans les beaux quartiers ouest de la capitale, le7me, 8me, le nord du 16me, le bas du 17me (Monceau). Et dans les beaux quartiers, pas nim-porte o, car ils ne veulent pas de quartiers trop isols, o il ny a pas de restaurants ou dartrescommerantes proches.Ils recherchent du pur haussmannien, avec de belles parties communes majestueuses, des appar-tements avec parquets anciens, chemines en marbre dorigine, grands miroirs, double rception,grande hauteur sous plafond...le tout en parfait tat, ils nenvisagent en aucun cas de faire des tra-vaux, mme cosmtiques comme les peintures. Nous leur proposons pourtant de les assister dans lecas o il y a des travaux, mais ils ne veulent absolument pas se lancer dans des travaux. Ils ne veu-lent pas non plus dappartements rnovs dans le style design, quils trouvent par ailleurs partoutdans le monde. Cest le chic parisien qui est recherch. Et bien entendu, une vue sur la tour Eiffelest un must. Tout ceci, videment, un prix raisonnable. Autant vous dire que ce nest pas simple desatisfaire ces critres dexigences, surtout en ce qui concerne le prix !Je nai jamais eu une demande pour dautres villes que Paris, ce qui est logique, notre clientlechinoise a une porte internationale, la France nest pas leur premire destination lachat ltran-ger, ils ont dj investi en Asie du Sud Est, aux Etats-Unis, la proximit des aroports de Paris estdonc un critre dterminant.En dehors de Paris, Cannes est le second choix urbain. Bien souvent demand par des personnesissues des milieux de lEntertainment, Cannes est la destination la plus connue de la Cte dAzur.Ils ne connaissent pas Saint-Tropez, qui sera de toute faon trop cher, les prix nayant pas de limitedans cette ville.De plus, les demandes Cannes sont trs cibles, il faut tre moins de cinq minutes de la Croi-sette.En dehors de Paris, les recherches des investisseurs portent essentiellement sur des grandes propri-ts, de type chteaux avec terres, bois, et espaces aquatiques. Lide, fort raisonnable au demeurant, France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 5. est de trouver un espace dans lequel on puisse vivre en quasi autarcie, quil puisse y avoir un puits pourpouvoir boire, un potager pour cultiver ses propres lgumes, des bois pour se chauffer, des tangspour pcher, des prairies pour faire un peu dlevage. Cest le fantasme absolu dun riche Chinois :pouvoir donner sa descendance un lieu dans lequel elle sera protge des catastrophes venir. Cequi en dit long sur la vision de lavenir des Chinois, qui est comprhensible aussi par lhistoire encorercente de la Chine.Ces proprits doivent se trouver soit dans un rayon de 100 km autour de Paris, soit dans laxe desTGV Poitiers / Tours / Angers / Nantes, qui est rput par la douceur de son climat et son art de vivre. LaBretagne jouit elle aussi dune bonne image de naturalit et de qualit de vie. Aucune demande pour leNord et lEst, qui sont des rgions considres comme trop froides. Nous commenons recevoir desdemandes pour la Provence, mais il sagit de personnes qui connaissent bien la France, ou qui ont prisle temps dtudier la question. Il sagit, dans ce cas, dinvestissements lis au tourisme, de grandesbtisses pouvant avoir une destination daccueil de touristes (chinois).Enn, nous recevons de nombreuses demandes pour des vignobles. Mais il sagit de prols plus pro-fessionnels, qui cherchent acheter un vignoble Bordelais, pour ensuite rapatrier la production enChine, et galement pour pouvoir dtenir une vraie marque franaise. Ce sont des oprations ex-trmement rentables : certains estiment les marges entre le prix de revient brut (hors acquisition) et larevente sur le march chinois 1000 1500 %. Lachat est ainsi amorti en moins en deux ou trois ans !La seule difcult pour ces acqureurs et dassurer la continuit de lexploitation, de bien sentourer. Ilsdemandent souvent aux vignerons de se maintenir en place quelque temps, pour assurer la transition.Mais nous avons vu aussi de vritables touristes, venus pour visiter, faire une dgustation et repartirla mine rjouie. Il est trs difcile de dtecter les vritables acheteurs des touristes avant la visite duvignoble. Aussi les vignerons du bordelais tendent devenir de plus en plus mants vis vis des visi-teurs chinois. Et nous aussi, car cest une perte de temps et dargent : il faut les prendre la gare deBordeaux, puis faire des centaines de kilomtres pendant toute une journe pour aller dun vignoble lautre. En rsum, les acqureurs chinois recherchent en France ce quils nont pas en Chine : de lauthentici-t, de lespace, de la nature, de la scurit juridique, de la qualit de vie, un bon systme de sant, unescurit alimentaire...Par quoi ne sont-ils surtout pas intresss ?Ils ne veulent surtout pas avoir faire des travaux. Un bien qui nest pas dans un trs bon tat, avecdes peintures trs rcentes, ne sera pas vendable. Les dfauts de vue, de bruit, de localisation...sontgalement rdhibitoires, ces acheteurs viennent de loin, culturellement et gographiquement, ils neferont aucune concession concernant la qualit de leur acquisition. France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 6. Fort logiquement, ils ne sont pas intresss par limmobilier neuf : il y en a sufsamment en Chine etdans toute lAsie du Sud-Est.La montagne ne les attire pas du tout, ni les villes de Province.Enn, Les Chinois intresss par la France, qui ont certainement un niveau culturel lev, naiment pasdu tout les biens dont la dcoration est de style bling-bling, ou nouveau riche . Il faut savoir quenChine ce type de dcoration est trs rpandu dans les maisons des plus riches, comme en Russie oudans le golf persique.Existe-t-il des achats coup de cur ?Les Chinois sont en gnral trs rapides dans leurs visites, sauf sil sagit de la partie dgustationdune visite dans un vignoble ! Si la premire impression nest pas la bonne, ils courteront la visite, augrand dam des propritaires, qui ont lhabitude dune certaine forme de politesse. Si le bien leur plat,ils prendront alors le temps ncessaire, revisiteront le bien en dtail, voudront tout voir, mme le dernierplacard balai, qui sont nombreux dans les grands chteaux !Certains rvent de chteaux, et quand ils dcouvrent, aprs une heure de route depuis Paris, au dtourdun adorable chemin de campagne la demeure de leurs rves, ils se rendent compte quils sont bienloin de la ville. Cela mest arriv plus dune fois o lacqureur, dans son cahier des charges, tait trsprcis sur la nature du bien, et quen le dcouvrant, le cahier des charge change compltement. Ce quinest pas surprenant, les biens que nous proposons sont souvent idaliss, et les acqureurs nont pasdexprience vcue ni de rfrent en Chine. Cest un apprentissage, mais qui est trs rapide.Jai vu galement des acqureurs accompagns de leur conseil en Feng Shui : lexercice est redou-table. Si le Feng Shui nest pas bon, le bien est invendable, au moins pour le possible acqureur, caril peut-tre positif pour dautres. Sil est trs bon, il est pratiquement vendu, dans la mesure o le bienprsent correspond bien au cahier des charges de lacqureur. Cette pratique est courante, mais passystmatique.Plus gnralement, je nai pas limpression que le coup de cur fonctionne pour la clientle chinoise. Ilfonctionne plutt lenvers, soit le rejet immdiat du bien. Ensuite, la rationalit lemporte et la rexionest longue et trs construite, en abordant tous les aspects, quils soient pratiques, juridiques et nan-ciers.Quelles sont les raisons qui poussent les Chinois investir en France ?Les motivations des acqureurs chinois en France sont multiples. La moins importante est le prestigede possder une belle demeure en France. Quand bien mme ils nous demandent la discrtion la plus France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 7. absolue concernant les recherches et les transactions, les biens sont souvent destins recevoir desamis et des relations, pour des courts sjours ou des vacances.La plus forte motivation est la scurit. La scurit touche plusieurs domaines : la scurit et la stabilitde notre systme juridique, le droit de proprit tant inscrit dans notre constitution. La scurit juri-dique tant trs faible en Chine et surtout alatoire dans le futur, les investisseurs trouvent ici une plusgrande srnit dans ce domaine.La scurit alimentaire et la scurit environnementale sont aussi importantes. Ceux qui connaissent laChine savent combien ce pays est pollu, combien les scandales alimentaires se succdent au quoti-dien, ou presque.Enn la scurit personnelle, car les Chinois savent que notre systme judiciaire nest pas corrompu etest indpendant du pouvoir public, ce qui nest pas forcment le cas en Chine. Ils savent que demain -ou aprs-demain - tout peut changer en Chine et leur situation personnelle devenir prilleuse, surtout sileur fortune a t faite dans limmobilier, ce qui est souvent le cas. Avoir un ou plusieurs points de chute ltranger leur est absolument ncessaire. Une rcente tude montrait que 60% des Chinois richesenvisageaient de sexpatrier, je pense de mon ct quils sont encore plus nombreux. Si la France servle plus accueillante dans le futur, cela compensera largement les dparts de Grard Depardieu etdautres.Il sagit aussi dune diversication de leur patrimoine, lchelle mondiale, en saupoudrant des acquisi-tions en Australie, aux Etats-Unis, en Angleterre... La France est prserve de toute bulle immobilire,mme Paris, ce quelle a dmontr lors de la prcdente crise mondiale. Les prix avaient baiss,mme Paris, mais ils ont remont de plus belle lanne suivante, ou se sont stabiliss en province.Les Chinois ne sattendent pas faire de plus-values miriques en investissant en France, ce nest pasce quils recherchent ici, mais plutt la stabilit, la scurit - encore une fois - de leur investissement. Ilssavent quun chteau construit au XIX sicle, avec dimportantes terres tout autour vaudront toujoursquelque chose. Ils savent galement que la France est un pays attractif pour le monde entier, et quilsera toujours possible de trouver un nouvel acqureur dans le futur.Quelle est leur connaissance du march immobilier franais ?Je vais rpondre par une anecdote. Nous avons particip au salon Luxury Property Showcase Pkin,et le concept de notre stand dexposition tait simple. De trs belles photos de beaux chteaux, expo-ses comme dans une galerie dart, avec en dessous un petit cartel avec la description courte du bienet son prix. Sapprochant, un Chinois regarde la photo, lit le cartel et clate de rire. Aprs explication,il trouvait le prix ridiculement bas. A peine le prix dun bel appartement dans le quartier de Pudong, Shanghai, pour un chteau du XIXme, en parfait tat, sur 17 hectares de terre et vendu meubl. France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 8. Si Paris les prix sont connus par tous, comme pour toute capitale mondiale, les prix des biens endehors de Paris sont une vritable et agrable surprise pour les acqureurs. Ce qui ne les empchentpas de comparer et de ngocier jusquau bout les prix. Ils savent galement quil y a peu de liquiditsen France et que la vente des biens de prestige est difcile.Ils sont donc en position de force face aux acqureurs, surtout si ces derniers sont presss, ce quinest jamais le cas avec les acqureurs chinois. Ce sont de redoutables acheteurs, ils grent parfaite-ment le temps, le silence quand il faut ne pas rpondre, le temps que le vendeur suse. Il faut garder lesprit que ces personnes ne sont pas des hritiers, ils nont pas t forms dans les plus grandescoles, ils se sont battus pour construire leurs fortunes dans des contextes incertains. Ils ont forc-ment d manuvrer et intriguer pour russir. Un bon conseil aux vendeurs : ne surtout pas sembal-ler aprs une visite, ni mme aprs louverture de ngociations. Il faut garder son sang-froid, que lecontexte soit positif ou ngatif. Sachez que la premire question que me pose les clients aprs avoirquitt le vendeur est : De combien peut-il baisser ? . Cest toujours la premire question, quel quece soit la typologie du client ou du bien.Quelle est limage de la France aux yeux des acheteurs potentiels ?Limage de la France est ambivalente. Elle est trs forte et trs positive en ce qui concerne les qualitsenvironnementales et dart de vivre, de culture, de richesse patrimoniale et gographique. Elle est trsbonne en ce qui concerne lenvironnement conomique, les infrastructures, les coles et la sant.Elle est catastrophique en ce qui concerne la scalit et la politique dimmigration, ou plutt son appli-cation dans les consulats en Chine. Les Chinois sont littralement stupfaits par notre politique scale,et cest le principal frein linvestissement. Mais il sagit largement dune image projete par les m-dias chinois et internationaux, voire franais.Quand nous leur donnons des exemples chiffrs, ils se rendent compte que la France nest pas len-fer scal promis par les mdias. La taxe foncire, dont ils ont trs peur, est en fait trs basse si lonconsidre la valeur du bien, surtout Paris. Quand la politique dimmigration, mme destination deriches investisseurs, elle est considre comme vexatoire et fort peu accueillante. Notre administrationdonne limage dun pays enferm sur lui-mme, qui montre les crocs ds quun tranger sapproche.Les Chinois sont-ils appels investir dans le futur en France ?Nous connaissons depuis mi-2012 une trs forte acclration des demandes et des contacts. Lintrtdes investisseurs Chinois est croissant au fur et mesure que les acquisitions senchanent.Avec les acquisitions chinoises nous sommes au dbut dun phnomne qui va aller en sampliantdans les prochaines annes. Ce que ne savent pas ou plus les Franais, cest que la France bnciedun environnement gnral exceptionnel, parmi les meilleurs dans le monde. Si ce ntait sa scalit,France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 9. nous serions littralement envahis par les investisseurs Chinois ! Les premiers investisseurs sont arrivsen 2010-2011, et au fur et mesure ils deviennent plus nombreux, les dfricheurs, rassurs par uninvestissement russi, ouvrant la voie de nouveaux investisseurs, toujours plus nombreux. ltranger, elle est par contre lune de leurs destinations prfres - au moins dans le cur - .Ne pensez-vous pas tre le Cheval de Troie des Chinois en France ?Sincrement, non, bien au contraire jai le sentiment de participer plutt lamlioration de notre ba-lance commerciale. Les Chinois viennent payer des frais de mutations, des taxes, employer des jar-diniers, des entrepreneurs dans le btiment. Et ils sont vraiment dans une logique patrimoniale, ils neviennent pas dmonter la proprit pour la remonter en Chine ! Il existe dj en Chine de nombreusescopies de Chteaux, qui ont couts bien moins cher que sil avait fallu les importer de France. Dailleursles propritaires franais sont trs accueillants et assez ers dintresser ainsi le monde chinois, mmesils ont la fausse ide quils pourront vendre plus cher leur bien un Chinois qu un autre.Comment vous est venue lide de ce service ?Je travaille pour le monde chinois depuis lan 2000, et jau vu lvolution stupante de ce pays en sipeu danne. Javais fond une agence de design en 1989, puis ouvert une liale Shanghai, trs tt,comparativement mes concurrents. Mes clients taient des patrons chinois, car il y a peu de niveauhirarchique comme en Europe, quand on traite des problmatiques de marques, de packagingontravaille en direct avec les Patrons. Ce qui ma permis de les connatre et de les comprendre.Aprs avoir vendu mon affaire en 2009, jai voulu changer de secteur dactivit, aprs 20 ans passsdans celui du design. Les patrons chinois, dans le domaine du design comme dans dautres sont larecherche de services tout-compris, ce qui leur permet davoir un seul interlocuteur en qui ils peu-vent placer leur conance. Jaime bien travailler avec les patrons Chinois, qui sont trs abordables eten grande majorit trs sympathiques. Ce sont des gens qui en gnral se sont faits tout seul, quiont russi force de travail et dintelligence. Ils sont donc trs proches des choses simples, et a lesrend attachants.Je cherchais une activit moins stressante, et plus dans un mode relationnel. Quand on vend de lim-mobilier on touche lintimit des gens, et cest humainement trs intressant.Ma rencontre avec mon associ chinois, GuoRui Chen, qui avait la mme ide que moi a t dtermi-nante. Il partageait avec moi la conviction, quaprs lAsie du Sud-Est, les Etats-Unis et le Canada, puislAngleterre, les investisseurs chinois viendraient en France.Ce qui est le cas aujourdhui. France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 10. A propos de France Expert Immo LuxeLance en 2012 aprs 3 ans de travail prparatoire par ses 2 associs, Stphane Bertoux, bas Paris, et GuoRui Chen, Chinois francophone install Shanghai, la socit France Expert Immo Luxea pour vocation exclusive daccompagner les investisseurs chinois dans leurs achats immobiliers enFrance.Le travail prparatoire a consist en llaboration dune base de donnes regroupant des acqureurspotentiels, les plus importantes socits de gestion de fortune, les mdias chinois spcialiss danslimmobilier et le luxe. Il a fallu galement constituer un portefeuille reprsentatif de biens partout enFrance, qui se monte aujourdhui aux environs de 400 biens, reprsents en exclusivit en Chine.La participation des salons, comme le Luxury Property Showcase de Pkin, a permis de valider leconcept et de recruter des acheteurs et des intermdiaires.Le travail de communication en Chine repose essentiellement sur du contenu, qui permet aux journa-listes de dcouvrir la ralit immobilire et scale en France. Cette politique permis France ExpertImmo Luxe dobtenir une importante couverture mdia en Chine ces 2 dernires annes, dans lapresse comme en tlvision.Lobjectif de France Expert Immo Luxe est de devenir linterlocuteur privilgi des acqureurs chinoissouhaitant investir dans limmobilier franais de prestige en proposant un large choix de biens et un en-semble de services ddis et spciques : recherche de biens, ngociation, conseil scal et juridique,gestion des biens et assistance.Contact : Stphane BERTOUXfr : 33 6 29 47 71 76 cn : 139 169 06627France Expert Immo Luxe SAS5 cit Monthiers 75009 ParisBanQuan road, 1567 Long, 200126 ShanghaiCarte Transaction NT14901stephane.bertoux@franceexpertimmoluxe.comhttp://www.franceexpertimmoluxe.comnote : le site internet est destin un public chinois et est donc rdig exclusivement en Mandarin. France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 11. Quelques Biens Dans la Nivre, Chteau du XVIIIme, 900 m2, rnov, parc de 17 hectares. Prix : 1.325.000 Paris vue Seine, bel haussmannien de 148 m2. Prix : 2.200.000 France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 12. AOC Lalande de Pommerol, vi- gnoble 21 hectares, belle maison ancienne de 400 m2, chais... Prix : 7.350.000 En Bretagne, chteau dbut XXme, parfaitement rnov, parc de 16 hectares, piscine, dpen- dances. Prix : 2.650.000 France Expert Immo Luxe SAS FR 5, cit Monthiers 75009 Paris T 33 629 477 176 C BanQuan road, 1567 Long, 200126 Shanghai T 139 169 06627
  • 13. QuelquesParutions

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