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29 mars 2013 Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°3 : situation 2012

Observatoire des bureaux n°3 (2012)

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L’observatoire des bureaux réunit chaque année AudéLor, Lorient Agglomération, les investisseurs et les agences immobilières spécialisées : l’Immobilière d’Entreprise, Blot Immobilier.

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Page 1: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

29 mars 2013

Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°3 :situation 2012

Page 2: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Un Observatoire réalisé par Audélor en partenariat avec Blot entreprise et Immobilière d’entreprise

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• Données nationales : BNP Atis Real

• Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne

• Transactions dans le Pays de Lorient : Blot entreprise, Immobilière d’entreprise et porteurs de projets

• Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor

• Projets de Bureaux : AudéLor, Blot entreprises, Immobilière d’entreprises, Lorient agglomération, Porteurs de projets

Différentes sources d’informations mobilisées :

Page 3: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Groupe de travail Observatoire des bureaux : réunion le 29 mars 2013

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Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise Lorient

Christelle Bicheray Technellys Thomas Bachy Blot Entreprises Philippe Rouault Le Nautilus / Gras Savoye Bernard Le Meur Celtic SubMarine

Dominique Narbey Lorient Agglomération (excusée)

Jean François Rault Lorient Agglomération (excusé) Stéphane Pennanech Lorient Agglomération Denis Pierre MerrienLorient Agglomeration Philippe Le Tallec Mairie de Ploemeur (excusé)

Arnaud Le Montagner AudéLor Christian Le Cagnec AudéLor Gilles Poupard AudéLor

Page 4: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Marché des bureaux dans le pays de Lorient Situation 2012 : Principaux chiffres à retenir

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Surfaces de bureaux commencés en 2012 : 16 262 m²

Transactions 2012 : 10 128 m² +61 % en 3 ans

Transactions dans le neuf 2012 : 5725 m²

Moyenne construction neuve 2005-2012 : 3750 m²

Offre totale 2012 : 24 000 m²

Offre dans le neuf 2012 : 2600 m²

Projets A court terme : 22 400 m² À moyen et long terme : 63 000 m²

Page 5: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Le marché des bureaux en 2012 Pays de Lorient :

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1. Cadrage national

2. Le volume du marché : transactions et m² commencés

3. Disponibilités et équilibre du marché

4. Les projets

Page 6: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

1. Cadrage national du marché des bureaux

Le marché en régions en 2012

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Source : Atisreal - BNP

Une baisse des transactions en 2012 (-9 %) après une bonne année 2011 Un lien avec la conjoncture économique

Une offre à 1 an en hausse

Un risque de déséquilibre des marchés

Page 7: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Dans le neuf : des transactions en baisse (-18 %) mais un marché plus équilibré que dans l’ancien

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1. Cadrage national du marché des bureaux

Offre dans le neuf : 29 % de l’offre totale dans les 16 villes en « régions »

Page 8: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Un retour à la sur-offre pour un certain nombre d’agglomérations

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Décembre 2012

Source : Atis real- BNP

1. Cadrage national du marché des bureaux

Septembre 2011

Page 9: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

Pays de Lorient : 16 262 m² de bureaux commencés en 2012

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Source : DREAL-AUDELOR

Les surfaces de bureaux commencés en 2012 par pays

2. Le volume du marché lorientais en 2012

Une construction supérieure à la moyenne des dernières années (12 500 m² de 2006 à 2011)

Un niveau proche de celui des 4 agglomérations « moyennes » de Bretagne

Un poids de Rennes encore plus important qu’auparavant (45 % du total Bretagne contre 36 % de 2006 à 2011)

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large et pas seulement du parc « purement » tertiaire

Page 10: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

2. Le volume du marché lorientais en 2012

Pays de Lorient : un niveau de transactions toujours orienté à la hausse

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10 128 m² ont été commercialisés en 2012 soit une progression de +11,6 % par rapport à 2011.

En 3 ans, une progression de +61 %.

En 2013 : un palier ou une poursuite de la progression du marché ?

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou loués dans le pays de Lorient

Page 11: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

2. Le volume du marché lorientais en 2012

Les opérations et transactions majeures en 2012 dans le Pays de Lorient

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Le Nautilus (1900 m²) : Gras Savoye, Eole Génération, Banque Populaire

Le Mayereau (1400 m²) : cabinet Xo (700 m²) + dispos

Nouveau Batiment AMIEM

Technellys (700 m²) : rénovation bâtiment A

Naturapôle bat A4 (1200 m²) : E/C bureau d’étude

Le Diaph (3600 m²) : E/C- 1225 m² commercialisés

Ex Gras savoye : logements La Sauvegarde

Kerentrech ex IBEP : Pigier

Pole emploi Chenailler : Prothésiste dentaire

Démolition Caisse épargne : La découverte, Franchet d’esperey….

Le Robin : Lorient Agglo (service de l’eau)

Jules Legrand : CLPS

Neuf : 5 725 m² Ancien : 4 403 m²

NB : Naturapole bat A5 (1100 m²) : Pole emploi – recensé en 2011

Page 12: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

2. Le volume du marché lorientais en 2012

88 700 m² de surfaces de plancher en 2012

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Page 13: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

2. Le volume du marché lorientais en 2012

Plancher de bureaux : +30 000 m² supplémentaires dans les 8 dernières années : soit +3 750 m² par an

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Surfaces de plancher du parc tertiaire dans le pays de Lorient en 2012

Source : AUDELOR

Page 14: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

3. Disponibilités et équilibre du marché .

Pays de Lorient : un niveau de disponibilités important…surtout dans l’ancien

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Une offre de 24 000 m² au total

Dont 13 000 m² dans le parc tertiaire notamment

1400 m² : Ex AMIEM 1000 m² : Ex Pol emploi Decouverte 1000 m² : Découverte 1200 m² : ex Agrostar 1350 m² : ex Vity 740 m² : Jules Legrand 750 m² : Mayereau 1300 m² : Diaph (dont 800 option) 500 m² : Celtic II

2 600 m² dans le neuf soit seulement 20 % de l’offre (+5 % dans le récent).

+ à venir 2013/2014 : 2000 m² Celtic III

Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 15: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

3. Disponibilités et équilibre du marché

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13 000 m² disponibles dans le parc tertiaire

Page 16: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

3. Disponibilités et équilibre du marché .

Pays de Lorient : un marché des bureaux dual : Une sur-offre dans l’ancien, Une tension sur le neuf

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Mais, dans le neuf, l’offre (2 600 m²) est inférieure au volume des transactions (5 700 m²)

Une demande de locaux neufs alimentée par :

Normes (RT, accessibilité) Extension Confort, stationnement Image

Dans l’ancien, une offre (10000 m² et 20000 m²) largement supérieure au volume des transactions (4700 m²)

rénovation ou transformation en logements ?

L’offre totale (24 000 m²) est supérieure au double du volume des transactions (10 000 m²)

Page 17: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

3. Disponibilités et équilibre du marché .

Pays de Lorient : les niveaux de prix

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Location

Pays de Lorient

Ancien : de 75 à 100 €/m²/an

Récent : 110-140 €/m²/an

Neuf : 140 €/m²/an ; 155 €/m²/an si aménagé

« Prime » ou exceptionnel : 180-200 €/m²/an (clé en main)

RéférencesRennes : « Loyer Top » 180 €/m² (BNP Atis

real)Brest : Port de commerce 160 €/m²

(« Prime » et aménagé non cloisonné)Bordeaux : 162 €/m²/an dans le neuf ;

Marseille 180 €/m²/an

Vente

Pays de Lorient

Ancien : 700-800 €/m²

Récent 1 200 €m²

Neuf : 2150 €/m² aménagé2200 m²/an non

aménagé

Références

Brest : 1400 € dans l’ancien et 1875 € dans le neuf (source Adeupa)

Page 18: Observatoire des bureaux n°3 (2012)

4. Les Projets.

Les projets

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22 400 m² de bureaux en projet court terme

2000 m² : Celtic III (total 5381 m²) 700 m² : Golden Gate 300 m² : Andréatta 2200 m² : Cap City 10 000 m²: Technellys 1200 m² : Kerpont ex Foyer 5 000 m² : Projet Lamotte pépinière CCI (ex locaux Sofresid) 2824 m² Kerguelen (cptes propres)

+ à venir : Gare : 35 000 m² Péristyle : 27 000 m²

Si hypothèse : + 4000 m² de bureaux neufs par an Projets CT : équivalent à 5,6 ans de

commercialisation Projets MT/LT : équivalent à 15 ans

Surfaces annoncées – avril 2013Source AudéLor et porteurs de projets –