S1 revue de presse kylia - semaine du 26 décembre 2016 au 1er janvier 2017

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 26 décembre 2016 au 1er

janvier 2017

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier : et maintenant un «permis» de

louer ?

Le 26/12/2016

La loi Alur prévoit l’obligation pour les propriétaires de demander une autorisation avant une

mise en location de leurs biens. Les professionnels du secteur sont vent debout contre la

mesure.

Le décret d'application passe mal. Les acteurs de l'immobilier dénoncent depuis quelques jours

l'entrée en vigueur d'une disposition de la loi Alur, votée en 2014 pour lutter contre l'insalubrité des

logements, qui prévoit l'obligation pour les propriétaires d'obtenir un « permis de louer » leurs biens.

Très remontées, les associations de professionnels s'inquiètent d'une augmentation de la

réglementation.


Un « permis » de louer

Concrètement, le décret d'application publié le 21 décembre prévoit que les communes qui le

souhaitent pourront soumettre certains logements à une « déclaration » ou à une « autorisation

préalable » de mise en location. Dans le cas de la déclaration, le propriétaire devra déposer son

dossier 15 jours avant la conclusion d'un nouveau contrat de location et obtenir un récépissé dans un

délai d'un mois. Pour une autorisation, le propriétaire devra obligatoirement obtenir l'aval de la

commune pour mettre en location son logement. L'autorisation pourra être rejetée ou autorisée sous

condition de travaux ou d'aménagements, précise le ministère du Logement et de l'habitat durable.

Que ce soit pour une « déclaration » ou une « autorisation », les communes pourront réaliser des

contrôles pour vérifier la bonne qualité des logements mis en location. « Nous voici de nouveau face à

une mesure absurde qui va complexifier l'ensemble du marché locatif », s'insurge Jean-François Buet,

président de la FNAIM.

Lutter contre l'insalubrité

A la base, le dispositif devait permettre de mieux contrôler la qualité des logements mis en location.

Environ 210.000 logements, soit à peine 2% du parc locatif privé (11 millions de biens en France),

sont considérés comme indignes, selon les chiffres du ministère du Logement et de l'habitat durable.

Dans un communiqué, la ministre Emmanuelle Cosse a expliqué que « l'Etat ne peut pas tolérer que

les marchands de sommeil profitent de la misère pour s'enrichir ».

La ministre ne parvient pas pour autant à convaincre le secteur. « Les professionnels de l'immobilier

sont garants de la décence des logements dont ils ont la gestion. C'est faire fi de leurs compétences

que de leur demander d'appliquer ce décret », dénonce Jean-François Buet. En attendant, tout

manquement à la loi pourra entraîner des amendes allant jusqu'à « 5.000 euros, voire 15.000 euros

en cas de location d'un bien malgré un avis défavorable ». Les propriétaires sont prévenus.

Source : lesechos.fr


La construction de maisons individuelles

s'accélère

Le 26/12/2016

La construction de maisons individuelles s'accélère

Le décollage du logement neuf avait profité en priorité aux appartements ; cela change.

L'année 2017 pourrait bien être l'année des maisons individuelles. La reprise du marché du

logement neuf avait jusqu'à présent bénéficié en priorité aux appartements des promoteurs, dopé par

le régime Pinel défiscalisant l'investissement locatif neuf. La maison en « individuel pur » (quand

on achète le terrain pour faire construire) avait certes, elle aussi, bénéficié d'une nette reprise des

ventes, mais, jusqu'en novembre, son redémarrage restait moins fort.

En cumul sur douze mois à fin novembre, les octrois de permis de construire en individuel pur ne

progressent ainsi « que » de 11 %, contre +18,5 % pour les appartements. Idem pour les mises en

chantier (+7,6 % en individuel pur et +11,8 % pour les appartements), selon les dernières statistiques

du ministère du Logement.

Toutefois, depuis l'automne, la maison de constructeur connaît une ascension ininterrompue. Elle

affiche désormais une progression plus forte que les appartements en termes de mise en chantier :

+11,8 % sur les trois mois arrêtés à fin novembre, comparé à la même période en 2015, contre

+7,6 % pour les appartements.


Les permis de construire en individuel pur n'en sont pas encore là, mais eux aussi accélèrent non-

stop. Ils affichaient +10 % sur les trois mois arrêtés à fin septembre, comparé à la même période en

2015, contre +28,5 % pour les appartements. Sur les trois mois arrêtés à fin novembre, cette

progression est passée à 18,4 % pour les maisons contre +20,4 % pour les appartements. L'écart se

resserre.

Les tendances restent plus intéressantes que les chiffres, depuis que le ministère du Logement a

réformé ses statistiques mensuelles dans un sens qui gonfle artificiellement les chiffres des logements

neufs, puisque ceux-ci sont agrégés avec les travaux sur bâtiment existant. La somme des deux

ressort, sur douze mois à fin novembre, à 410.800 octrois de permis de construire des logements

ordinaires (hors résidences étudiantes, seniors, etc.) et 346.900 mises en chantier, soit +9,7 % en un

an.



Assurer son logement ou son auto coûtera

plus cher en 2017

Le 26/12/2016

Les dégâts d'une mini-tornade à Saint-Martin-de-Londres, près de Montpellier, le 24 novembre 2016.

Paris - Il faudra débourser davantage en 2017 pour assurer son logement ou son véhicule, les

assureurs répercutant notamment sur leurs tarifs la hausse des coûts liés aux réparations des

automobiles et aux catastrophes naturelles.

"Il faut s'attendre l'année prochaine à des hausses tarifaires, aussi bien pour l'habitation que pour les

véhicules", prévient auprès de l'AFP Cyrille Chartier-Kastler, président du cabinet d'études Fact &

Figures.

C'est l'assurance habitation qui va connaître l'augmentation la plus élevée, de 2,50% en moyenne,

d'après les projections de ce cabinet.

Cette progression, moindre qu'en 2016 (+2,64%), s'explique en partie, selon la profession, par de plus

importants événements climatiques. Par exemple, la fréquence des sinistres liés à la tempête, la grêle

ou la neige avait bondi de 25% de janvier à septembre 2016, par rapport aux neuf premiers mois de

2015.

"Les tarifs vont continuer à grimper mais on est plutôt sur un rythme en décélération après plusieurs

années de forte hausse", a fait valoir M. Chartier-Kastler.


En 2015 et 2016, ces augmentations avaient respectivement atteint en moyenne 3,05% et 2,64%.

- Accidents en hausse -

Tous les assurés ne seront cependant pas logés à la même enseigne.

En effet, les assureurs mutualistes devraient ménager leurs clients, tandis que les compagnies avec

agents généraux seront plus gourmandes.

Une différence qui tient à la nature de leur portefeuille: les mutualistes sont très présents sur les

logements de petites surfaces en ville, quand les compagnies ont davantage de clients possédant une

maison, plus spacieuse et où un dégât des eaux peut donc rapidement coûter davantage en termes

d'indemnisation.

L'évolution des prix est plus difficile à évaluer en matière d'automobile, la situation de chaque assuré,

liée à son bonus par exemple, pouvant la faire varier.

En moyenne, ils devraient cependant grimper de 1,5%, selon les calculs de Fact & Figures, contre

une hausse de 0,64% en 2015.

"Le marché de l'assurance automobile n'est pas du tout rentable. Il est donc normal de voir les tarifs

monter pour corriger cette situation", a souligné un assureur interrogé par l'AFP.

Cette tendance est notamment due au fait que les chiffres de la Sécurité routière ont cessé de

s'améliorer.

Sur les onze premiers mois de 2016, si le nombre de tués sur les routes a légèrement reculé (-0,5%),

les nombres d'accidents corporels (+0,8%) et de blessés (+1,4%) sont ressortis en hausse.

- Faire jouer la concurrence -

La fréquence des dommages corporels a globalement gonflé de 3% et, dans le même temps, le coût

moyen de la réparation d'un véhicule a augmenté de 3,4% depuis le début de l'année, un niveau

largement supérieur à celui de l'inflation, en raison du développement incessant des technologies

dans les véhicules qui se répercute sur le prix des pièces détachées, selon la Fédération française de

l'assurance.

"Malgré tout, il faut bien distinguer les situations. Il y a beaucoup de concurrence pour capter de

nouveaux clients grâce à des offres commerciales. En revanche, certains assureurs ne se battent pas


pour conserver les clients qu'ils assurent déjà et qui peuvent donc avoir tout intérêt à se tourner vers

un autre assureur", a relevé un analyste du secteur ne souhaitant pas être identifié.

Dans leur démarche, ils peuvent s'appuyer sur la loi Hamon, qui permet à tout moment de changer

d'assureur après la première année d'un contrat.

Mais, pour l'heure, cette disposition n'a eu guère d'effet sur la rotation des portefeuilles.

Selon Cyrille Chartier-Kastler, le taux de résiliation a par exemple augmenté de 0,8% chez les

compagnies avec agents généraux, un pourcentage très faible.

Source : lexpress.fr


Crédit immobilier : l’année 2016 va s’achever

sur un nouveau record

Le 27/12/2016

Les volumes de prêts à l’habitat devraient dépasser en 2016 le montant déjà inédit de 2015.

Les taux historiquement faibles, puis la crainte de les voir remonter, ont largement soutenu l’activité.

Les volumes de prêts à l’habitat devraient dépasser en 2016 le montant déjà inédit de 2015. Les

taux historiquement faibles, puis la crainte de les voir remonter, ont largement soutenu

l’activité.

Nouvelle année record en vue pour le crédit immobilier. A près une année 2015 historique - les

prêteurs avaient alors décaissé 203 milliards d'euros de crédit immobilier - les banques sont bien

parties pour faire au moins aussi bien. Rien qu'en octobre (derniers chiffres disponibles), elles ont

distribué 24 milliards d'euros de crédits à l'habitat, des montants jamais vus ! Sur les dix premiers

mois de l'année, les banques ont déjà accordé 188,8 milliards d'euros de « crédits immo », soit 17

milliards d'euros de plus que sur la même période de 2015. Les chiffres de novembre et de décembre

ne seront publiés qu'au début de 2017, mais la trajectoire devrait rester dynamique, d'autant que

depuis novembre 2014, la production mensuelle de crédit immobilier n'a jamais été inférieure à 10

milliards d'euros.

http://www.lesechos.fr/medias/2016/12/28/2053037_credit-immobilier-lannee-2016-va-sachever-sur-un-nouveau-record-web-tete-0211636351321.jpg


Cet engouement pour le crédit s'explique avant tout par la faiblesse des taux d'intérêts, qui se sont

établis en moyenne à 1,31 % en novembre, selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. L'effet taux

s'est révélé particulièrement puissant puisque, selon une récente étude du Crédit Foncier, le coût du

crédit a été divisé par 2,5 en France entre 2008 et 2016. De quoi offrir aux Français un gain de

pouvoir d'achat de 29 % sur la période, compte tenu de la quasi stabilité des prix de l'immobilier.

Crédit immobilier : les taux baissent, les durées d'emprunt s'allongent

Pour en profiter, l es particuliers ont massivement cherché à renégocier -ou à se faire racheter- leur

prêt à des conditions de taux plus favorables. Ces opérations, déjà massives en 2015, sont revenues

en force à la mi-2016. Elles ont même représenté 54 % des nouveaux prêts en octobre.

Au-delà des renégociations, le crédit à l'habitat se porte bien. Les « transactions sur le marché

immobilier résidentiel [...] retrouvent les plus hauts niveaux observés jusqu'en 2008 puis début 2012 »,

notait récemment le Haut Conseil de Stabilité Financière. « En 2016 nous avons enregistré une

hausse de 10 % sur un an des demandes de financement avec promesse de vente signée, hors

renégociations », souligne Cécile Roquelaure, directrice communication et études chez le courtier

Empruntis. Les taux faibles ne sont d'ailleurs pas les seuls responsables de cette flambée : les aides à

la pierre comme le PTZ ont réanimé le secteur du résidentiel, tout comme les prix, relativement

stables jusqu'à une période récente.

Le crédit va-t-il pouvoir longtemps progresser à une telle cadence ? Régulièrement annoncée, la

remontée des barèmes bancaires vient de s'enclencher, de manière encore limitée. Ce mouvement

pourrait refroidir les ardeurs des derniers emprunteurs en quête de renégociation. Du côté des

acquisitions, « à condition que les prix ne s'enflamment pas, le volume des nouveaux crédits en 2017

devrait être équivalent ou légèrement inférieur à celui de 2016, grâce au maintien des dispositifs

d'aide et aux taux qui, même s'ils augmentent, devraient rester à des niveaux très bas », explique

Cécile Roquelaure. Dernière inconnue de taille : sur un marché immobilier soutenu par les politiques

publiques, une année présidentielle peut être riche en rebondissements, ou provoquer de l'attentisme.



Immobilier : les nouveautés pour 2017

Le 28/12/2016

Le PTZ et le Pinel, dispositifs visant à favoriser l'investissement dans l'immobilier neuf, sont prolongés

en 2017. (Crédits : © Benoit Tessier / Reuters) PTZ et Pinel reconduits, de nouvelles obligations pour

les immeubles et les copropriétés ou encore l'encadrement des loyers à Lille, les changements dans

le monde de l'immobilier à venir en 2017 sont nombreux.

L'année 2017 s'annonce riche en nouveautés, et cela vaut également pour l'immobilier. Si on ne peut

prévoir avec certitude le moment où les taux de crédit immobilier vont enfin connaître leur remontée

tant annoncée ni comment les prix vont évoluer sur l'année, il est possible de faire le point sur les

mesures qui vont entrer en vigueur l'année prochaine.

La prolongation des avantages fiscaux "immobiliers"

Du changement dans la continuité. Ou l'inverse, c'est au choix. Le prêt à taux zéro, ou PTZ, va être

prolongé sur l'année 2017, avec les mêmes conditions que celles en vigueur en 2016. Rencontrant un

certain succès chez les accédants, il permettra donc encore d'emprunter jusqu'à 40% de la somme

nécessaire à l'achat d'un bien immobilier neuf ou nécessitant une rénovation importante. Surtout, la

possibilité de décaler le début du remboursement de plusieurs années devrait probablement toujours

autant séduire les emprunteurs.

Le Pinel sera lui aussi reconduit jusqu'au 31 décembre 2017, reste à savoir sous quelles conditions...

À l'heure actuelle, il permet de déduire de ses impôts une partie de la somme investie dans l'achat

d'un bien immobilier destiné à être mis en location pendant au moins 6 ans. Le montant de la


réduction dépend de la durée d'investissement, qui correspond à la durée de mise en location : 12, 18

et 21% de réduction pour 6, 9 et 12 ans.

De son côté, le Censi Boulevard, pour la partie "résidence touristique", verra ses avantages restreints

à la réduction d'impôt sur les travaux de rénovation énergétique du bâtiment. Les propriétaires

pourront ainsi déduire 20% du montant des travaux, dans la limite de 22.000 euros par logement.

La Loi Alur n'a pas dit son dernier mot

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), promulguée le 24 mars 2014 est

encore source de nouvelles mesures, les décrets d'applications de certains aspects mettant un certain

temps à être publiés...

Les conditions pour l'établissement d'un diagnostic technique global (DTG) d'un immeuble mis en

copropriété vont ainsi changer dès le 1er janvier 2017. Jusqu'à présent obligatoire pour les immeubles

de plus de 15 ans, il est étendu à tous les immeubles construits depuis plus de 10 ans au moment où

leur propriétaire décide de le mettre en copropriété, c'est-à-dire le vendre - en partie ou intégralement

- en le divisant par lots. Les immeubles qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité devront

également être soumis à ce DTG, quelle que soit leur date de construction. Ce diagnostic comporte

un certain nombre d'analyse et de mesures, sur les murs, la toiture, les parties communes, etc. Dès le

1er janvier, y sera ajoutée la mise en place d'un audit énergétique, un état de la situation légale du

syndic et une évaluation des travaux nécessaires et de leurs coûts.

Les syndicats de copropriétaires devront, dès le 1er janvier également, mettre en place un fonds de

travaux obligatoire, afin d'éviter de placer les syndics dans une situation où ils doivent avancer le coût

des travaux. Les copropriétés dont le DTG prouve qu'elles n'ont pas besoin de travaux dans les dix

prochaines années pourront échapper à la mise en place de ce fond.

Une des mesures phares de la loi Alur, l'encadrement des loyers, va être mise en place à Lille au mois

de février 2017. Instauré à Paris depuis le mois d'août 2015, l'encadrement des loyers met donc un

premier pas en Province, sans que d'autres villes soient toutefois au programme. La plateforme

numérique lancée par le gouvernement en juillet dernier pour vérifier si votre loyer est conforme à la

réglementation s'est d'ores et déjà mise à la page.

Les autres mesures

Si vous souhaitez faire construire ou rénover un logement, vous devrez obligatoirement faire appel à

un architecte doté d'un diplôme reconnu par l'État dès lors que la superficie concernée dépasse 150


mètres carrés. Cette mesure entre en vigueur le 1er mars 2017. Actuellement, le seuil est fixé à 170

mètres carrés.

Afin de lutter contre les logements vacants, le gouvernement a annoncé début décembre une mesure

d'incitation fiscale pour les propriétaires. Ainsi, ceux qui mettront leur logement inoccupé en location

avec un loyer correct pourront bénéficier d'une exonération d'impôt, de 15 à 85% du montant des

loyers perçus.

Source : latribune.fr


Copropriétaires : vos nouvelles obligations à

partir du 1er janvier

Le 28/12/2016

A partir du 1er janvier 2017, les copropriétaires de logements sortis de terre il y a plus de cinq ans

doivent constituer un fonds travaux en prévision des futurs chantiers de gros œuvre.

Depuis sa parution en 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est

venue apporter son lot de nouveautés dans la gestion des copropriétés et leurs obligations.

Voici les trois dispositions qui rentreront en vigueur en 2017.

1. L'immatriculation au registre national des copropriétés

Inscrit dans la loi Alur et ouvert en novembre 2016, le Registre national des copropriétés est l'un des

nouveaux outils de lutte contre l'insalubrité des logements. Ce fichier a vocation à établir "un annuaire

des copropriétés" en fournissant au grand public des statistiques et la carte d'identité de toutes les

copropriétés de France. Les nouvelles copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent être inscrites

par les notaires au registre à compter du 1er janvier 2017.

Pour le parc existant, l'obligation d'inscription s'échelonne sur trois années en fonction de la taille des

copropriétés. Les syndics ont jusqu'au 31 décembre 2016 pour immatriculer les copropriétés

existantes comptant plus de 200 lots principaux, jusqu'au 31 décembre 2017 si elles comptent entre

50 et 199 lots, et jusqu'au 31 décembre 2018 pour toutes les autres. La procédure, entièrement


dématérialisée, s'effectue en ligne sur registre-coproprietes.gouv.fr. Cette obligation d'immatriculation

va de pair avec la création d'une fiche synthétique de copropriété contenant "les données financières

et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti", dont les modalités viennent d'être

précisées dans un décret paru au Journal officiel du 23 décembre.

A noter : le courtier en syndic Syneval a récemment relevé des pratiques de tarification abusives chez

certains syndics ayant déjà procédé à l'immatriculation de copropriétés. Pour cette prestation

demandant en moyenne une demi-heure, des montants absurdes de factures atteignant parfois

plusieurs milliers d'euros ont pu être observés. L'Association des responsables de copropriété (Arc)

appelle donc les conseils syndicaux à la vigilance et leur recommande d'exiger que le coût de

l'inscription soit facturé au temps passé pour réaliser ce qui s'apparente à une simple formalité

administrative.

2. Le diagnostic technique global

Autre nouveauté 2017, la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) doit être proposée à

l'ordre du jour de toutes les AG de copropriétés de logements en 2017. La décision d'engager un DTG

ainsi que les modalités de sa réalisation doivent être prises à la majorité simple. Dans certains cas, sa

réalisation est même obligatoire : réservé jusqu'à présent aux immeubles construits il y a plus de

quinze ans et nouvellement mis en copropriété, le DTG est désormais imposé aux ouvrages de plus

de dix ans nouvellement mis en copropriété ainsi qu'aux immeubles faisant l'objet d'une procédure

pour insalubrité, sur demande de l'administration.

Le diagnostic doit comporter une analyse de l'état apparent des parties communes et des

équipements, un état de la situation de la copropriété au regard de ses obligations légales et

règlementaires, une analyse des améliorations possibles concernant la gestion de l'immeuble, un

diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique, une évaluation simple du coût et de

la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sur les dix prochaines années. Les

conditions de sa réalisation - et notamment la question des prestataires - doivent être précisées dans

un décret dont la parution se fait attendre.

3. Le fonds de travaux

Pour les copropriétés de plus de cinq ans, un nouveau fonds de travaux de la copropriété pour faire

face aux futurs chantiers de gros œuvre (rénovation énergétique, ravalement...) devra être abondé par

les propriétaires. Alimentée par une cotisation obligatoire annuelle, cette réserve de trésorerie est

destinée au financement des travaux prescrits légalement ainsi qu'à ceux votés en assemblée

générale. Elle peut aussi être utilisée en cas d'urgence pour des chantiers nécessaires à la


sauvegarde de l'immeuble. Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget

prévisionnel décidé en assemblée générale.

Des exemptions existent : si un diagnostic technique global de l'immeuble a été réalisé et qu'il ne fait

apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de ce

fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (a priori 3 ans). Quant la copropriété

compte moins de dix lots principaux, le syndicat peut aussi décider de s'en passer : la décision doit

toutefois être prise en assemblée générale à l'unanimité.

Source : lexpress.fr


Quel bien immobilier est le plus intéressant à

acquérir : un appartement et une maison ?

Le 29/12/2016

Avoir son propre bien immobilier représente un investissement conséquent qui ne se prend pas à la

légère. Il est important de faire le bon choix entre une maison ou un appartement.

Le critère coût d’acquisition est le plus important

La première chose à savoir au sujet des prix des logements est qu’il varie en fonction de la zone

géographique. En effet, les maisons coûtent plus chères que les appartements dans les grandes

agglomérations. La raison en est qu’elles sont plus rares. Outre la spécificité du quartier, la structure

de l’habitat doit aussi être prise en compte.

De plus, à part ce prix d’achat, d’autres charges, comme les frais d’agence, les honoraires de notaire

et autres, doivent également être considérées. A ce montant total correspond le coût d’acquisition du

bien immobilier. Ce coût représente donc la somme à avoir avant d’acquérir un logement. Ne pas

oublier le budget transport en cas d’achat d’une maison. Généralement situées en dehors des

agglomérations, les maisons génèrent un budget pour tout déplacement effectué. Avec un

appartement, pas besoin de ce budget supplémentaire car dans la plupart des cas, il se trouve au

cœur des grandes villes.


Maison ou appartement ?

Au niveau des charges, à noter qu’une maison procure plus de charge qu’un appartement. En effet,

avec un appartement comme bien immobilier, les charges sont partagées avec les copropriétaires.

Dans le cas d’une maison par contre, le propriétaire est le seul à assumer le chauffage, l’entretien et

autres charges.

Néanmoins, la vie d’un propriétaire d’appartement est moins libre que celle d’une personne possédant

une maison. Effectivement, la vie en communauté possède quelques inconvénients comme le fait de

devoir obtenir une autorisation pour effectuer des travaux ou encore faire attention aux bruits. Avec

une maison, il y a plus de liberté.

Source : actuimmobilier.fr


Comment fonctionne un crédit relais ?

Le 30/12/2016

Vous venez d’avoir un coup de cœur pour un logement mais vous êtes déjà propriétaire ? Sachez que

vous pouvez anticiper la revente de votre bien pour pouvoir en acheter un nouveau, grâce à un crédit

relais.

Acheter un 2e logement avant même d’avoir vendu le 1er !

Si vous souhaitez vous offrir une nouvelle maison en comptant sur la vente de votre 1er logement,

pour payer une partie du prix d’achat, le recours à un crédit relais peut être une idée intéressante.

Ce dernier vous permet d’acquérir un 2e logement avant même d’avoir vendu le 1er grâce à une

avance partielle d’un établissement bancaire. Pendant un à deux ans au maximum, la banque vous

accorde un montant correspondant partiellement à la valeur de votre logement actuel, éventuellement

assorti d'un nouveau crédit immobilier à long terme. Une fois que la vente sera conclue, vous

rembourserez l'intégralité de votre prêt relais et vous vous acquitterez des mensualités du crédit

immobilier classique.

Bon à savoir

Avec un crédit relais, l’avance partielle accordée par les banques va de 50 % à 80 % du prix du bien

immobilier que vous mettez en vente.


Une solution rapide pour ne pas laisser échapper une bonne affaire

En souscrivant à un crédit relais, vous mettez toutes les chances de votre côté pour profiter d’une

opportunité d’achat si vous avez un réel coup de cœur pour une maison ou un appartement

disponible à la vente. Vous évitez par la même occasion de passer par la location pendant votre

période de transition et vous palliez également aux éventuels problèmes de trésorerie. En effet, rares

sont les ménages qui peuvent supporter les charges de deux biens immobiliers simultanément…

3 crédits relais différents pour répondre à toutes les attentes

Afin de s’adapter à tous les ménages et à toutes les situations, les banques proposent plusieurs

formules de crédit relais :

1. Le crédit relais « adossé » ou « associé » : il vous permet de coupler le crédit relais avec

un crédit immobilier amortissable classique. Tant que la vente de l'ancien bien n'a pas eu lieu,

vous payez à la fois les intérêts du crédit relais et les premières mensualités de votre crédit

immobilier. À la vente, vous remboursez le prêt relais et vous n'avez plus qu'à régler les

échéances de votre crédit immobilier.

2. Le crédit relais « sec » : la banque n'accorde que le crédit relais, sans aucun crédit

immobilier associé. Cela suppose que l'ancien crédit immobilier soit déjà remboursé et que le

produit de la vente de l'ancien logement suffise à couvrir intégralement l'achat du nouveau.

3. Le crédit relais « intégré » : il repose sur le fait que vous n’avez qu’à souscrire à un seul prêt

global, amortissable et de long terme, dont le montant inclut celui du crédit relais. Une clause

prévoit l'absence de pénalités liées au remboursement anticipé partiel du crédit après la vente

de votre ancien logement.

Conseil SeLoger

Pour vous aider dans vos démarches, n'hésitez à faire appel à un courtier en prêt immobilier.

Source : seloger.com


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Version longue ou version courte ? De la durée

du séquestre du prix de cession d'un fonds de

commerce

Le 26/12/2016

« Maître, si je vends mon fonds de commerce, j'ai entendu dire que je ne toucherai pas le prix avant 6

mois. Qu'en est-il exactement ? »

Ma réponse (d'avocat) : « Ça dépend... »

1. Le droit des créanciers du vendeur sur le prix de cession du fonds de commerce

Lors d'une vente de fonds de commerce, le prix a vocation à être utilisé, en tout ou partie, pour payer

les créanciers du vendeur.

a) Parmi ceux-ci figurent, bien sûr, ceux qui disposent d'une garantie sur le fonds de commerce et qui

doivent être désintéressés lorsque le fonds change de main.


Ces créanciers, qui ont déclaré l'existence de ladite garantie au greffe du Tribunal de Commerce,

portent le doux nom de « créanciers inscrits ».

Ils disposent d'un nantissement ou d'un privilège sur le fonds de commerce et ils ont le droit d'être

payés au moyen du prix de vente.

Classiquement, l'acte de cession de fonds de commerce mettra à la charge du vendeur l'obligation de

faire « radier » ces inscriptions de garantie, dans un très bref délai suivant la vente, ce qui implique

de payer ces créanciers.

b) Il est également prévu une information des « créanciers non-inscrits », pour que ceux-ci fassent

valoir l'existence et le montant de leurs créances :

- information particulière pour le fisc (lors de l'enregistrement de l'acte de cession, notamment) ;

- générale pour les autres créanciers, à l’occasion de publicités données à la vente :

dans un journal d'annonces légales (JAL), formalité réintroduite récemment par l’article 21 de

la loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le

pluralisme des médias ; et

au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Les créanciers informés procéderont alors par voie d' « opposition » sur le prix de vente, pour obtenir

paiement des sommes qui leur sont dues.

2. La nécessité d’un séquestre du prix de vente

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, l'utilité d'un séquestre du prix est donc évidente : qu’il soit géré par

un avocat, un notaire ou toute autre personne qui permet d’assurer la restitution des fonds et le bon

traitement des règles sur la distribution du prix de vente du fonds, il garantit le paiement des

créanciers inscrits et opposants, en particulier de l'administration fiscale.

Cette dernière dispose en effet d'un droit exorbitant : si le vendeur ne paie pas ses impôts sur le

revenu, sur les sociétés ou sa taxe d'apprentissage, le fisc peut réclamer à l'acquéreur du fonds de les

payer en ses lieu et place.

Cette « solidarité fiscale », prescrite par l'article 1684 1 du Code Général des Impôts, est néanmoins

limitée dans le temps.


L’administration fiscale peut tenir l’acquéreur du fonds responsable des impôts du vendeur s’il en fait

la demande dans un délai de 90 jours, qui part à compter du moment où elle est informée de la

cession.

Rappelons que la responsabilité de l’acquéreur, au titre de ces impositions, sera, en tout état de

cause, plafonnée au montant du prix de cession du fonds.

Pour éviter toute surprise à l’acquéreur, le prix doit donc être conservé au moins jusqu’à l’issue du

délai de solidarité fiscale.

3. La version longue du séquestre

L’addition :

du délai pour faire la publicité au JAL : 15 jours après la cession ;

du délai pour informer l’administration fiscale : en théorie, 45 jours à compter de la publicité au

journal d’annonces légales ; et

du délai de solidarité fiscale : 90 jours après la dite information ;

fait donc dire à plusieurs praticiens que le prix conservé par un séquestre ne peut pas être disponible

avant au moins 5 mois.

C’est la « version longue » du séquestre.

4. La version courte du séquestre

Comme on le voit, les délais évoqués dans la version longue sont des maximums.


Pour les raccourcir, il faut agir, en réalité, sur le moment auquel l'administration fiscale reçoit

l'information sur la cession.

Selon Me Stéphane Rezek, notaire (in Semaine Juridique Entreprise et Affaires n° 47, 20 Novembre

2008, 2392), l’information du fisc est constituée, alternativement, par :

- l'envoi d'une lettre recommandée à l'Administration fiscale, accompagnée d'une attestation de vente

du fonds.

- l'envoi par le Centre de Formalités des Entreprises de ces mêmes informations à l'Administration

fiscale.

- l'enregistrement de l'expédition de l'acte de vente du fonds par la recette des impôts.

La notification par le biais de l’enregistrement de l’acte, qui précède la publicité au JAL, est une

évidence que l’administration fiscale pourrait pourtant contester, dans la mesure où le service de

l’enregistrement n’est pas celui qui établit les impositions objet de la solidarité fiscale. Cette position,

qui serait contraire au principe général selon lequel l’Administration est une et unique, peut toutefois

être contournée si l’information est faite, par exemple, par LRAR, immédiatement après la signature

de l’acte de cession, par le conseil du vendeur.

Dans ce cas, nous aurions une « version courte » du séquestre, dont la durée serait ramenée, tout

au plus, à 3 mois et demi.


5. Le versement des fonds séquestrés

En pratique, l’administration fiscale, à qui il est potentiellement dû de l’argent, s’oppose quasi

systématiquement sur le prix de cession, peu après l’enregistrement ou la réalisation de la première

publicité, généralement pour des montants forfaitaires qui peuvent ne pas être en rapport avec ce qui

sera effectivement dû.

Et pour cause, généralement, le fisc ne sait pas ce dont le vendeur est redevable, ce qui ne sera

établi que par le dépôt de comptes intermédiaires, arrêtés au jour de la cession du fonds, lesquels

doivent être remis dans un délai maximal de 60 jours suivant la dernière des publicités (JAL ou

BODACC).

Il y a donc un risque pour que le délai de séquestre, dans sa « version courte », soit alors expiré et

que le vendeur ne sache toujours pas combien lui réclamera le fisc, le traitement des derniers

comptes déposés n’ayant pas été encore réalisé.

De la même manière, il se peut que le vendeur conteste certaines des créances ayant fait l’objet

d’oppositions, ce qui nécessite souvent des discussions judiciaires.

Si la somme des oppositions contestées ou n’ayant pas encore fait l’objet d’une mainlevée est

inférieure au prix de vente, il existe une procédure de « cantonnement » du montant séquestré,

laquelle a lieu en référé, afin de permettre au vendeur de percevoir la partie du prix non

appréhendable par des tiers.

A défaut de mettre cette procédure en œuvre, en pratique, le séquestre conservera le prix de vente

par devers lui, en attendant que toutes les créances objet d’oppositions soient déterminées et

validées.

Il faut simplement savoir que, si le prix de vente n’a pas été distribué à l’issue du délai de trois mois et

demi susvisé, tout intéressé peut demander à ce qu’une répartition judiciaire du prix de vente ait lieu

(article L.143-21 du Code de commerce).

Une exception cependant : si les comptes intermédiaires du vendeur n’ont pas été déposés dans le

délai de 60 jours susvisé, le délai total de séquestre conventionnel « autorisé » passe à 5 mois et

demi.


6. Conclusion

La réponse apportée à mon client était certes indécise, mais pas sans raison !

Au mieux, le prix pourra être séquestré environ 100 jours.

Si des difficultés apparaissent avec les créanciers (dont le fisc) quant au principe ou aux montants

concernés, il est presque impossible d’apprécier la durée du séquestre.

Mais, sans difficulté particulière et avec un traitement diligent des formalités et des relations avec les

créanciers, un délai de six mois relève de la pure désinformation !

Source : documentissime.fr


La cession ou l’apport d’un fonds de

commerce est simplifié !

Le 29/12/2016

La cession ou l’apport d’un fonds de commerce est simplifié !

L’obligation de viser tous les livres de comptabilité lors de la cession ou de l’apport d’un fonds

de commerce est supprimée.

La loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie

économique, dite « loi Sapin 2 », du 9 décembre 2016 a introduit de nombreuses mesures en faveur

des entreprises. Parmi celles-ci, la simplification des cessions ou des apports de fonds de commerce.

Jusqu’à présent, lors de la cession ou de l’apport d’un fonds de commerce, vendeur et acheteur

devaient viser les livres de comptabilité tenus par le vendeur durant les trois exercices comptables

précédant celui de la vente, ainsi qu’un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés

entre la clôture du dernier exercice et le mois précédant celui de la vente. Ces livres devaient faire

l’objet d’un inventaire dont un exemplaire était remis à chacune des parties.

Peu suivies en pratique, les pouvoirs publics ont donc décidé de supprimer en partie ces formalités.

Ainsi, depuis le 11 décembre dernier, le vendeur et l’acquéreur d’un fonds de commerce n’ont plus

besoin de viser les livres de comptabilité des trois exercices comptables précédant celui de la vente.

En revanche, l’obligation de viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés


entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente est maintenue. Et

le vendeur reste tenu de mettre à disposition de l’acheteur, pendant trois ans à partir de l’acquisition

du fonds de commerce, les livres de comptabilité des trois derniers exercices comptables.

En outre, la loi Sapin 2 a également allégé les formalités à accomplir lors de l’apport d’un fonds de

commerce à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou à une société par

actions simplifiée unipersonnelle (Sasu). En effet, lorsqu’un tel apport est effectué au profit d’une

société détenue entièrement par l’apporteur, ce dernier n’a plus à indiquer certaines informations

relatives au fonds (origine de la propriété, état des privilèges et nantissements, énonciation des

chiffres d’affaires des trois derniers exercices comptables…), ni à procéder à la publication de l’apport

du fonds de commerce dans un journal d’annonces légales et d’un avis au Bulletin officiel des

annonces civiles et commerciales (Bodacc).

Art. 129, loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, JO du 10



La procédure de transfert hôtelier est réservée

aux hôtels classés

Le 29/12/2016

"Nous souhaitons offrir une solution d'hébergement et débit de boissons avec un transfert de licence

IV et dérogation liée aux périmètres de protection, sinon l'installation est impossible. Est-ce que cette

dérogation s'applique si notre statut est celui d'une SAS gestionnaire du bar et des chambres d'hôte ?

L'interdiction de publicité au niveau local inclut-elle internet et les réseaux sociaux ?"

Vous ne pouvez utiliser la procédure de transfert hôtelier, car vous n'êtes pas un hôtel de

tourisme classé.

La procédure de transfert hôtelier (art. D3332-10 du code de la santé publique), permet de transférer

la licence d'un débit de boissons au profit de certains hôtels de tourisme, même situés dans des

zones protégées (ils ne sont pas soumis à la règlementation du périmètre de protection), et au-delà

des limites du département et ce sans limitation de distance. Il faut pour cela respecter trois conditions

cumulatives :

- le débit de boissons à consommer sur place est assorti d'une licence de troisième ou quatrième


catégorie (la licence de deuxième catégorie ayant fusionné avec celle de la troisième catégorie au 1er

janvier 2016) ;

- le transfert de la licence doit se faire à destination d'un hôtel classé tourisme (un hôtel non classé ne

peut pas bénéficier de ce transfert) ;

- les locaux concernés ne doivent pas ouvrir directement sur l'extérieur et aucune publicité locale sous

quelque forme que ce soit ne doit le signaler. L'objectif est d'éviter que l'hôtelier transforme son bar

d'hôtel en véritable débit de boissons ayant une activité totalement autonome. Cela ne lui interdit

cependant pas de servir un client extérieur à l'hôtel. Il lui est en revanche interdit de faire de la

publicité pour le bar de l'hôtel.

Source : hôtellerie-restauration.fr


A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle

Génération : Le 1er

réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses

agents immobiliers.

Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com

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S1 revue de presse kylia - semaine du 26 décembre 2016 au 1er janvier 2017