S30 revue de presse kylia - semaine du 18 au 24 juillet 2016

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    14-Apr-2017

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  • La revue de Presse KYLIA

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    LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

    Du 18 au 24 juillet 2016

    LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

    Logement tudiant : des bons plans

    abordables et solidaires Le 18/7/2016

    Cest lun des gros casse-tte pour qui entame des tudes suprieures dans une autre ville que

    celle o vit sa famille : comment trouver se loge r avec un budget tudiant ? La premire

    recherche consiste se renseigner auprs de ltab lissement dans lequel on a t admis.

    Nombre duniversits et dcoles proposent en effet des plateformes pour aider leurs tudiants

    trouver un logement. Elles prsentent lavantage de centraliser un maximum de possibilits

    dhbergement proximit de leurs locaux, auprs d u Crous ou de particuliers, seul ou en

  • La revue de Presse KYLIA

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    colocation. Parmi les plus connues figurent Studapa rt, utilise par Skema Business School,

    luniversit de Cergy-Pontoise, ou encore ImmoJeune for School, plbiscite par lEdhec ou

    luniversit Paris-VIII.

    Colocations solidaires

    Plusieurs associations proposent par ailleurs des colocations solidaires, qui reposent sur le principe

    de lentraide. Et notamment celui de la cohabitation intergnrationnelle : les tudiants sont logs

    prix modique, voire gratuitement, chez des personnes ges, en change de services rendus au

    quotidien tches mnagres, conversation, repas pris en commun Les modalits de cette

    cohabitation varient. Le rseau Cosi, qui fdre une grande partie des associations engages dans

    cette voie, estime que prs de 5 000 binmes ont t forms depuis 2004 en son sein, dont 500 pour

    lanne 2015-2016. Cest une exprience gniale pour des jeunes prts donner un peu de leur

    personne. Et cest aussi une transition en douceur vers lautonomie, lorsque lon quitte le cocon

    familial pour la premire fois , estime Marie Vivier, 23 ans. En quatre ans, cette tudiante en

    troisime anne de licence en sociologie Lyon a cohabit avec trois dames , ges de 63 ans,

    77 ans et 83 ans, pour un loyer allant de 50 270 euros par mois.

    Les KAPS ( Koloc projets solidaires ), initiative importe de Belgique, reposent sur un principe

    simple : chaque appartement en colocation (de trois six chambres) correspond un projet social

    dans un quartier populaire, auquel les colocataires doivent participer. Lide est de crer des ponts

    entre les universits et les quartiers, de permettre aux jeunes de sinsrer dans la vie locale en

    proposant des projets concrets , explique Elise Renaudin, qui soccupe du projet lanc par

    lAssociation de la fondation tudiante pour la ville (AFEV) en 2009. Elle cite en exemple une place

    investie par les habitants du quartier de Villejean, prs de luniversit Rennes-II, grce des tudiants

    qui y ont mis en place des activits varies lectures, tournois de jeux, etc.

    Aujourdhui, les KAPS existent dans 20 villes de France et abritent prs de 460 jeunes, recruts sur

    leur motivation sinvestir dans un projet solidaire. Le prix moyen dune chambre est de 230 euros

    avant lallocation pour le logement (APL) en rgion et denviron 360 euros Paris.

    Colocations loyers modrs

    Dans la mme veine, CoopColoc a t mis en place en 2014, en partenariat avec la mairie de Paris et

    des bailleurs sociaux dIle-de-France, linitiative de la cooprative Solidarit tudiante, afin de

    proposer aux tudiants des colocations meubles loyers modrs. Ceux qui entrent dans ce

    dispositif bnficient en outre dun accompagnement lautonomie. On monte des ateliers pour

    informer les tudiants sur leurs droits, sur les tches administratives, ou encore leur apprendre

  • La revue de Presse KYLIA

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    cuisiner. On souhaite crer des lieux de vie conviviaux, o les gens se sentent bien ensemble ,

    indique Laurent Perl, charg du dispositif au sein de Solidarit tudiante. Aujourdhui, 70 tudiants

    bnficient de ce dispositif, et Solidarit tudiante en espre 100 pour la rentre 2017.

    Source : LeMonde.fr

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    Combien gagnent les agents immobiliers ? Le 18/7/2016

    LE SALAIRE DE LA PIERRE - Commercial serviable et disponible, conseiller pugnace et connaisseur

    hors pair de son secteur, voici lagent immobilier idal. Combien gagne-t-il ? La rponse dans ce

    second volet dune srie denqutes sur les salaires des mtiers lis limmobilier.

    Tel une Eddie Brit dans la srie Desperate Housewives ou un Stphane Plaza plus local, beaucoup

    imaginent encore lagent immobilier lunettes de soleil sur le nez, passant ses journes faire visiter

    de somptueuses villas pour une rmunration facile et mirobolante. Pourtant, les missions de ces

    professionnels sont bien plus exigeantes et polyvalentes. Habilit exercer grce une carte

    professionnelle dlivre par la Chambre de commerce locale, lagent immobilier est charg de la

    vente ou de la location de biens immobiliers, et peut galement assurer ladministration de biens.

    Il existe selon Jean-Franois Buet, prsident de la Fnaim (Fdration nationale de limmobilier) et

    agent immobilier, une vritable nbuleuse autour de ce mtier et de sa rmunration. la

    diffrence dun collaborateur en agence, comment lagent commercial ou le ngociateur, lagent

    immobilier ne touche pas de salaire puisquil est indpendant, mais bien une rmunration.

    Comment celle-ci est-elle fixe?

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    Des honoraires librement fixs en fonction de la co ncurrence

    La rmunration des agents immobiliers est encadre par la loi Hoguet qui distingue les activits de

    vente et de location immobilire. Lorsquil ralise une opration de vente, lagent immobilier ne touche

    de rmunration que sil parvient finaliser la transaction. Aprs avoir franchi toutes les tapes

    (valuation, promotion, visites, ngociation...), il percevra sa commission, un certain pourcentage du

    prix de vente.

    Gnralement observ entre 3 et 6% du prix de vente, ce taux est librement fix par lagent immobilier

    dans la limite du raisonnable et de la concurrence. Il doit tre indiqu et dtaill de manire visible et

    lisible pour la clientle, mme si cette obligation peine encore tre applique. Si un agent immobilier

    vend un bien 500.000 euros avec une commission dagence fixe 3,5% du prix de vente, les

    honoraires de lagence slveront environ 17.500 euros ( noter que pour les biens un faible prix,

    un forfait sera appliqu tandis que pour les montants trs levs, le taux sera dgressif). Sachez que

    la moyenne franaise des taux fixs par les agents immobiliers slve 4,87% si lon en croit les

    chiffres transmis par la Caisse de garantie de limmobilier Fnaim.

    En matire locative en revanche, les honoraires sont plafonns entre 11 15 euros TTC par m2 selon

    le lieu de la transaction, agrment dun ventuel supplment pour ltat des lieux.

    Une rmunration uniquement lie aux rsultats du p rofessionnel

    Selon le site Salairemoyen.com bas sur les dclarations obligatoires aux organismes sociaux, la

    rmunration brute annuelle dun agent immobilier (sur 12 mois plein-temps) stablit environ

    32.446 euros pour un non-cadre, contre 51.415 euros pour un cadre.

    Difficile en effet dafficher une rmunration stable quand la ralit des situations est trs disparate. Si

    un agent immobilier nenregistre aucune vente durant le mois, sa rmunration pourra tre nulle. En

    revanche sil comptabilise deux ventes ou plus le mois suivant, il pourra aisment atteindre les 6000

    20.000 euros mensuels, comme lindique Eric Allouche, directeur excutif du rseau Era Immobilier.

    Un salaire plus stable pour les ngociateurs immobi liers

    De nombreux professionnels exercent dans le secteur de limmobilier sans toutefois pouvoir prtendre

    la dnomination exacte dagent immobilier puisquils ne possdent pas la carte professionnelle.

    Cest notamment le cas des ngociateurs en immobilier qui sont dailleurs bien plus nombreux. Ceux-

    ci agissent aux mmes fins que lagent immobilier en termes de ngociations des ventes et dachats,

    mais ils en sont le plus souvent collaborateurs et salaris. Dans ce cas, la convention collective de

  • La revue de Presse KYLIA

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    leur branche leur garantit une rmunration quivalente treize fois le SMIC, assortie dun retour sur

    les commissions perues par lagence qui variera en fonction du contrat de travail sign

    (gnralement entre 25 et 45% des commissions HT perues par lagence). Les concernant, le

    rapport de branche des organismes adhrents au Syndicat national des professions de limmobilier

    (SNPI) affiche un salaire brut moyen de 38.600 euros annuels pour les hommes, contre 37.500 euros

    annuels pour les femmes.

    Vous souhaitez en savoir plus sur le salaire dune autre profession lie limmobilier? Du promoteur

    immobilier larchitecte en passant par le maon et le diagnostiqueur, toutes les suggestions sont

    bonnes prendre. Faites-nous connatre vos envies et propositions ladresse suivante:

    afieux@lefigaro.fr. La suggestion qui aura recueilli le plus de suffrages donnera lieu une nouvelle

    enqute publie prochainement.

    Source :LeFigaro.fr

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    Quel est votre nouveau pouvoir dachat

    immobilier ? Le 19/7/2016

    Combien de mtres carrs peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur 20 ans ? - Shutterstock

    Par rapport juin, le pouvoir dachat immobilier est stable ou en progression dans 13 villes sur 20. - Meilleurtaux.com

    La baisse continue des taux dintrt augmente enco re le pouvoir dachat immobilier des

    Franais. Mais la hausse des prix, notamment dans l es grande villes, freine, voire annule cet

    effet de levier. Meilleurtaux.com dresse le nouveau palmars pour les 20 plus grandes villes de

    France.

    Combien de mtres carrs peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur

    20 ans ? C'est la question laquelle rpond le courtier en crdit immobilier Meilleurtaux.com. pour les

    20 plus grandes villes de France. Sans surprise, les Parisiens sont les moins bien lotis car pour ce

    montant, ils peuvent acheter seulement 25 mtres carrs. Un vrai dcalage par rapport aux

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    mtropoles de province, mme les plus grandes. Car pour ces mmes 1000 euros par mois, on peut

    acqurir 53 mtres carrs Lyon, 59 mtres carrs Bordeaux, mais aussi aller jusqu' 73 mtres

    carrs Lille, 74 Rennes, 79 Marseille. A l'autre bout de la chane, les grandes villes les plus

    accessibles sont Saint- Etienne, o un emprunteur peut acheter 155 mtres carrs, le Mans, o il a

    droit 133 mtres carrs et Nmes avec 117 mtres carrs.

    Un pouvoir d'achat en hausse ou stable

    Les taux ont continu de baisser entre fin juin et mi-juillet mais principalement sur le 15 et le 25 ans

    et sont rests stables sur 20 ans. Le pouvoir d'achat immobilier, s'il progresse dans certaines villes

    moyennes, reste globalement stable ou en baisse en raison de la hausse des prix qui redmarre

    notamment dans les grandes villes, l'exception cependant notable de Paris dont la moyenne

    constate s'affiche en baisse pour le mois de juin , observe Mal Bernier, porte-parole et Directrice

    de la communication de Meilleurtaux.com. Selon le courtier, les baisses de taux sont comprises entre

    0,05% et 0,10% selon les villes et les dures. Parmi les 10 plus grandes villes de France, 4

    mtropoles perdent des m finanables ce mois-ci. C'est notamment le cas de Montpellier, Lille,

    Bordeaux et Lyon en raison d'une hausse des prix constate. Dans ces villes o la demande

    augmente fortement, la pression subie sur les prix est de nouveau d'actualit , explique Mal Bernier.

    Source : LesEchos.fr

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    Paris, lencadrement des loyers ne

    dcourage pas les investisseurs Le 20/7/2016

    Pour un investisseur sur cinq, Paris et Bordeaux restent les deux villes les plus attractives pour

    raliser un investissement locatif, dvoile un sondage OpinionWay. Elles sont talonnes par Nantes et

    Lyon.

    Lencadrement des loyers Paris ne dcourage nullement les investisseurs, qui voient toujours dans

    la pierre de la capitale un investissement rassurant et de long terme, en dpit de prix levs qui

    rodent sa rentabilit, selon une enqute dopinion. Bordeaux et Paris sont les villes les plus

    attractives pour raliser un investissement locatif, estime un investisseur sur cinq (respectivement

    21% et 20%), selon un sondage Opinion Way pour le rseau immobilier Guy Hoquet, publi mercredi.

    Suivent Nantes (18%), Lyon (17%), Toulouse (17%) et Montpellier (16%) plbiscites des niveaux

    similaires. En un an, la capitale remonte ainsi de la 5e la 2e place du palmars des villes o investir,

    alors quelle nest pas la meilleure mtropole en termes de rentabilit, au vu de ses prix levs,

    commente Fabrice Abraham, directeur gnral de cette filiale du groupe Nexity, cit dans le

    communiqu.

  • La revue de Presse KYLIA

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    Nous pouvons supposer que leffet Brexit, qui risque de fragiliser le march londonien, va renforcer

    cette confiance, prdit-il. Et ce, en dpit de lencadrement des loyers en vigueur depuis aot 2015,

    un dispositif accus par les professionnels de limmobilier (Fnaim, Unis, Plurience) de rompre la

    confiance de linvestisseur et davoir des consquences ravageuses sur le march.

    Trs forte demande Lyon

    Les investisseurs voient donc toujours dans la pierre parisienne un investissement rassurant et de

    long terme, observe Serge Bussat, agent immobilier Guy Hoquet Paris. Il sagit dun march

    tendu et dynamique, marqu par une forte demande et un manque doffre, qui assure aux

    investisseurs de louer leur bien, explique-t-il. De son ct Bordeaux demeure pour la deuxime

    anne conscutive la ville la plus attractive pour raliser un investissement locatif grce son

    dynamisme, la mutation qui sy opre depuis dix ans et la qualit de vie quelle offre, commente

    le rseau.

    Nantes bnficie dun dynamisme culturel et conomique, de sa politique des transports, ainsi que la

    proximit avec Paris et la mer, tandis que Lyon profite dune forte demande due lattractivit

    conomique et la mutation de quartiers comme Confluence. Le sondage a t ralis du 14 au 16

    mars, par internet, auprs dun chantillon de 1.015 personnes, reprsentatif de la population ge de

    18 ans et plus.

    Source : LeFigaro.fr

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    Crdit immobilier : la baisse des taux sest

    encore acclre Le 21/7/2016

    A fin juin, les taux de crdit ont encore chut, atteignant 1,62 % en moyenne selon Crdit Logement /

    CSA. - Shutterstock

    A fin juin, les taux de crdit ont encore chut, at teignant 1,62 % en moyenne selon Crdit

    Logement / CSA. Grce la politique montaire de l a BCE, les banques disposent de

    ressources bon march, voire gratuites.

    Le phnomne a beau tre devenu habituel, il n'en reste pas moins impressionnant. Les taux de crdit

    immobilier ont une fois de plus diminu le mois dernier - la chute est continue depuis la fin 2015 mais

    s'est enclenche en ralit fin 2011 - tombant un niveau moyen inconnu jusqu'alors, rapporte

    l'Observatoire Crdit Logement / CSA dans sa dernire dition. Le cot moyen (toutes dures de prts

    confondues et hors cot des garanties) s'est tabli en juin 1,62% seulement. La chute est

    particulirement rapide, puisqu'en juin le taux moyen tait encore de 1,76% le mois prcdent.

    Un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat

    Rien ne dit que ce mouvement indit va s'essouffler dans les semaines venir. En juillet, le courtier

    Vousfinancer.com revendique mme un taux de... 0,90 % sur 20 ans, obtenu il est vrai pour un

    excellent dossier . Cette baisse des taux a agi comme un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat,

    quivalant une baisse des prix de l'immobilier de 22,5 % depuis 2011, et dj de 6 % depuis octobre

    2015. Le niveau des taux a eu un effet de solvabilisation des mnages plus puissant que tout autre

    dispositif de soutien public , dtaille l'conomiste Michel Mouillart.

    Agressivit commerciale des banques

    Comment expliquer la persistance de ces conditions record? Elles sont d'abord lies l'agressivit

    commerciale des banques, alors que la grande vague des rachats de crdit - sport national en 2015 -

    est en train de ralentir. Mais cette ambition est surtout rendue possible par des conditions de

    refinancement extrmement favorables aux banques.

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    L'effet Banque centrale europenne

    Dans le dtail, pour fixer leurs barmes de crdit, les banques observent, le niveau de l'OAT 10 ans

    - c'est--dire le taux auquel la France emprunte sur cette dure. Il s'agit pour la banque d'un indicateur

    du cot de l'argent sur cette priode de temps : plus l'OAT est faible, et plus les ressources que la

    banque devra trouver pour financer les prts seront bon march. Or, sous l'effet de la politique

    montaire de la BCE - mais aussi des rcentes craintes lies au Brexit - cette jauge, encore

    suprieure 1 % jusqu' la fin 2015, tourne dsormais autour de 0,24 % .

    Hausse des ressources gratuites

    Dans le mme temps, les banques disposent aussi de ressources... gratuites. Les clients des

    banques, qui ne savent plus o placer leur pargne car les rmunrations sont elles aussi en chute

    libre, prfrent massivement les laisser dormir sur un simple compte courant non rmunr . Tout

    rcemment un troisime ingrdient est venu s'ajouter : les Plans d'Epargne Logement (PEL) ouverts

    partir du 1er aot verront leur rmunration abaisse 1 %... La cot des ressources va encore

    s'amliorer , relve Michel Mouillart.

    Source : LesEchos.fr

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    Immobilier : le mirage de la baisse des taux Le 22/7/2016

    On croyait que les taux du crdit immobilier avaient atteint un plus bas historique en franchissant la

    baisse la barre des 2 % au printemps dernier. Eh bien, on avait tort ! Ils ont repris le cours de leur

    plonge ces trois derniers mois. S'endetter sur vingt ans ne cote plus dsormais que 1,6 % en

    moyenne, soit trois fois moins qu'il y a cinq ans peine. Ce qui reprsente un gain de pouvoir d'achat

    pour les acqureurs quivalant une baisse des prix de 25 % ! Une vritable bndiction pour tous

    ceux qui veulent acheter une maison ou un appartement. Et sur le papier, la situation ne semble pas

    prs de s'inverser, puisque Mario Draghi est bien dcid maintenir l're de l'argent quasi gratuit le

    temps qu'il faudra pour relancer l'conomie europenne.

    Pour autant, les candidats l'accession la proprit ont sans doute mang leur pain blanc. D'abord,

    parce que l'essentiel de l'rosion des taux est derrire nous. Aux niveaux actuels, toute nouvelle

    baisse ne pourra tre que marginale. Il n'y a donc plus grand-chose attendre de ce ct-l. Mme si

    le crdit immobilier reste l'activit-phare des banques de dtail, elles ne vont pas prter des taux

    ngatifs pour attirer les clients ! Mais si la fin de la fte se prpare, c'est surtout que le march

    immobilier franais est ainsi fait qu'une bonne partie des gains issus de la baisse des taux s'apprte

    disparatre. Aussi srement que le sable boit l'eau, elle va tre absorbe par l'augmentation des prix

    de la pierre qui se dessine depuis quelques mois. Sur 2016, on parle d'une augmentation du mtre

    carr de 2 % 3 %. En 2017, la remonte des prix devrait s'acclrer, ce qui devrait nous ramener

    rapidement vers les pics de 2012. Bref, la machine exclure les candidats l'accession la proprit

    s'est remise en route.

    La raison en est simple : dans nos principales mtropoles, Paris en tte, le logement reste un march

    de pnurie. Tout afflux d'acheteurs dans ces villes se traduit donc invitablement par une flambe des

    prix. La faute une politique du logement aberrante, qui conduit construire coups d'incitations

    fiscales des appartements qui ne trouveront pas preneurs dans le Tarn-et-Garonne ou dans l'Oise,

    plutt que de se demander comment rpondre la demande dans les zones les plus tendues. Cela

    fait trente ans que a dure. Que plus de 40 milliards d'euros d'argent public sont injects chaque

    anne sous des formes diverses et varies pour soutenir le secteur immobilier depuis la promotion

    jusqu' la location en pure perte ou presque. Et ce n'est pas une baisse des taux, ft-elle historique,

    qui va changer la donne.

    Source : LesEchos.fr

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    LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

    Lundi de Pentecte : jour fri ou journe de

    solidarit ? Le 13/5/2016

    Cette anne, le lundi de Pentecte tombe le 16 mai, mais il n'est pas obligatoire de fixer la journe de

    solidarit cette date prcise. Le point sur les modalits qui peuvent tre retenues par l'employeur.

    Instaure par une loi du 30 juin 2004, la journe de solidarit doit assurer le financement d'actions en

    faveur des personnes ges ou handicapes confrontes des situations de perte d'autonomie.

    Elle consiste en une journe supplmentaire de travail non rmunre pour les salaris, et pour les

    employeurs en une contribution financire de 0,3 % assise sur la totalit des salaires (article L3133-7

    du code du travail).

    Qui fixe la journe de solidarit ?

    En principe, la journe de solidarit doit tre fixe par accord collectif d'entreprise ou d'tablissement,

    ou, dfaut, par un accord de branche (art. L3133-8 al.1 du code du travail). Ce n'est qu'en l'absence

    d'accord que l'employeur fixe librement la journe de solidarit, aprs consultation du comit

    d'entreprise ou, dfaut, des dlgus du personnel s'ils existent. Cette procdure doit tre

    renouvele chaque anne. La convention collective des CHR du 30 avril 1997, ni les avenants

    conclus par la suite, ne prvoient de disposition relative la journe de solidarit. C'est l'employeur

    de fixer une date dans le respect de certaines rgles.

    Quelle date retenir ?

    En dehors du lundi de Pentecte (le 16 mai cette anne), l'employeur peut retenir :

    - un autre jour fri qui n'est pas travaill l'exception du 1er Mai, seul jour fri lgal. Pour la

    Moselle, le Haut-Rhin et le Bas-Rhin, ne peuvent tre retenus le 25 et 26 dcembre ni le Vendredi

    saint (le 25 mars en 2016) qui prcde le lundi de Pques, tout comme le jour de la commmoration

    de l'abolition de l'esclavage dans les dpartements d'outre-mer (dates diffrentes selon les

    dpartements).

  • La revue de Presse KYLIA

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    - Un jour de RTT (rduction du temps de travail) dans les entreprises qui appliquent ce dispositif sous

    forme de journes de repos.

    - Le fractionnement de cette journe, en rpartissant les 7 heures correspondantes sur plusieurs jours

    ou toute autre modalit qui permette le travail d'un jour prcdemment non travaill.

    La journe de solidarit peut aussi tre prise sur l'un des deux jours de repos hebdomadaire, car la loi

    n'en impose qu'un seul. En revanche, ne peuvent pas tre retenus comme journe de solidarit :

    - un jour de cong pay lgal. L'employeur ne peut pas imposer la prise d'un jour de cong pay le

    lundi de Pentecte si c'est cette date qui a t retenue (Cass. Soc. 15 janvier 2014, n 11-19974) ;

    - un jour de repos compensateur, car il ne peut tre assimil un jour prcdemment non travaill

    (Circ. DRT du 20 avril 2005).

    Dans la mesure o la convention collective des CHR prvoit l'attribution de 10 jours fris dont 6

    garantis en plus du 1er Mai, l'employeur peut dcider de l'imputer sur l'un de ces jours fris.

    Elle peut diffrer pour chaque salari

    En principe, la date de la journe de solidarit retenue s'applique l'ensemble des salaris de

    l'entreprise. Il n'est pas possible de prvoir plusieurs journes en fonction des diffrents services. Des

    exceptions permettent toutefois de retenir une journe diffrente pour chaque salari dans des cas

    prcis :

    - lorsque l'entreprise travaille en continu (24 heures sur 24, sept jours sur sept, dimanches et jours

    fris inclus) ;

    - lorsqu'elle est ouverte tous les jours de l'anne ;

    - si le salari ne travaille pas la journe de solidarit en raison de la rpartition de ses horaires de

    travail, et que celle-ci tombe pendant son repos hebdomadaire.

    Pas de rmunration

    Le travail durant la journe de solidarit n'est pas rmunr. La loi prvoit que cette neutralit ne joue

    que dans la limite de 7 heures.

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    Les heures travailles au-del doivent tre payes. Pour les salaris temps partiel, cette limite est

    rduite proportionnellement la dure de travail prvue par leur contrat. Par exemple, pour un salari

    mi-temps, la limite sera fixe trois heures et demie (7 2).

    Source : LHtellerie-Restauration.com

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    Les principaux points vrifier par l'acqureur

    lors de l'achat d'un fonds de commerce CHR Le 1/6/2016

    Lorsque le bail est transmis l'acqureur, ce dernier doit vrifier certains lments avant de

    s'engager.

    Matre Sophie Petroussenko, Avocat la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.

    Un bail scuris

    L'acqureur doit tre vigilant quant la nature du bail, notamment s'il souhaite exercer une activit

    prenne. Si le fonds de commerce bnficie d'un bail prcaire (maximum 3 annes), la mise en place

    d'une activit prenne ne sera pas possible, et ce d'autant que l'acqureur ne bnficiera pas d'un

    droit au renouvellement du bail.

    Il faut aussi tre attentif en cas de convention d'occupation temporaire. Ce type de convention est

    souvent dpendant d'un contrat principal, de sorte que si une convention disparat, l'autre disparat

    galement. C'est le cas de nombreux CHR situs sur les Quais de Seine Paris : il existe souvent un

    contrat les liants leur bailleur et un contrat liant le bailleur au Port de Paris. Le preneur s'interdit, en

    principe, dans ce type de convention de rechercher la responsabilit du bailleur si le Port de Paris est

    amen rsilier la convention d'occupation prcaire qui la lie au bailleur.

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    Le loyer raisonnable

    L'acqureur doit vrifier le montant du loyer du bail qui est en principe index sur l'indice des loyers

    commerciaux (ILC), sauf drogation conventionnelle.

    Un audit social sain

    L'acqureur doit procder un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de

    l'entreprise lui est transfr automatiquement : le nombre de salaris transfrs, la nature des contrats

    de travail et leur temps de travail, le cot de la masse salariale, l'existence ou non de contentieux en

    cours (car il reprend les contentieux !). Si l'acqureur a l'intention de baisser cette masse salariale, la

    vigilance est de mise.

    Les licences exploitables

    Les licences peuvent tre transfres avec le fonds ou vendues sparment. L'acqureur doit

    s'assurer que la licence transfre soit bien exploitable. Par exemple, sur Paris, la Prfecture de

    Police prvoit qu'aucun dbit de boissons consommer sur place des 3e et 4e catgories ne pourra

    tre tabli moins de 75 mtres de dbits de boissons des mmes catgories dj existants dans les

    zones de protection.

    Les horaires autoriss

    L'acqureur doit se renseigner sur les horaires d'ouverture et de fermeture attachs au fonds de

    commerce, en particulier si les horaires correspondent la ralit des autorisations donnes. Ces

    horaires sont importants car ils dterminent le chiffre d'affaires. Il faut voir ce que prvoit l'arrt

    prfectoral en la matire et noter les drogations possibles. Paris, pour les restaurants, l'horaire

    limite de fermeture est de 2 heures et de 7 heures pour les discothques, sauf en cas de drogation.

    Une situation financire saine de l'ancien tabliss ement examen des trois derniers bilans

    Le poste d'achats et ventes

    L'acqureur doit examiner l'ensemble des derniers bilans du fonds de commerce pour constater

    l'volution des chiffres d'affaires, des rsultats, des rserves, des trsoreries, des crances clients et

    des dettes fournisseurs. galement, les postes de ventes et d'achats doivent tre cohrents. Pour

    s'en assurer, il procde une reconstitution de chiffre d'affaires par le montant des achats, la prise en

    compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de dterminer le chiffre

    d'affaires qui devra correspondre celui figurant au bilan. Et inversement pour dterminer le montant

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    des achats, il faudra se rfrer au poste de ventes. Si le montant des achats est suprieur celui des

    ventes, il faut que la part suprieure figure dans les stocks pour le montant quivalent.

    Exemple : le montant du poste d'achat dclar par le vendeur est suprieur celui des ventes et il n'y

    a pas de stock. Ce cas de figure peut alerter sur une ventuelle situation o l'exploitant lude une

    partie de son chiffre d'affaires, ou finance le stock de marchandises d'un deuxime restaurant, et ce,

    sans que les deux restaurants fassent partie d'un groupe.

    La ralit des travaux

    L'acqureur doit tre vigilant aux factures de travaux du vendeur. Leur montant peut tre surestim et

    constituer des fausses factures pour tenter de faire baisser le rsultat ou crer un dficit anormal,

    obtenir un crdit de TVA et ne pas payer ou payer moins d'impt sur les socits.

    Exemple : un acqureur dtecte dans les bilans que la socit vendeuse a ralis des travaux pour un

    montant total de 1 million d'euros. Ces travaux ont donc gnr un crdit de TVA de 200 000 . Le

    chiffre d'affaires de cette socit s'levant 550 000 , le crdit de TVA reprsente plus de 36 % du

    chiffre d'affaires. Il faut se poser la question de la ralit des travaux dclars et de leur montant, mais

    il s'agit galement de savoir si la socit ne finanait pas les travaux d'un autre restaurant ou d'une

    autre socit, sans que ces socits appartiennent au mme groupe, et donc sans y tre autorises.

    Les travaux ncessaires

    Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, l'acqureur doit se renseigner sur le cot d'ventuels

    travaux de mise aux normes du local, et notamment au regard des rgles applicables pour garantir

    l'accessibilit des locaux aux personnes handicapes. Il faut chiffrer ces travaux ventuels s'ils sont

    ncessaires, et avoir l'esprit que parfois, ceux-ci impliquent de lourds investissements. Il faut alors

    que l'acqureur ngocie avec le vendeur de la charge du montant de ces travaux.

    La reprise des contrats d'approvisionnements ?

    Les contrats d'approvisionnements (contrats de bire ou de nettoyage par exemple) ne sont en

    principe pas repris par l'acqureur en cas d'acquisition du fonds de commerce. Nanmoins, ces

    contrats peuvent prvoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l'acqureur.

    Cela peut tre dfavorable l'acqureur lorsque les prix ou la dure fixe des contrats sont importants

    et/ou les volumes d'approvisionnements sont exclusifs. L'acqureur, dans ce cas, a tout intrt

    ngocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus frquente.

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    Matre Sophie Petroussenko, Avocat la Cour, cabin et d'avocats Petroussenko

    Source : LHtellerie-Restauration.com

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    Du bon usage de la licence restaurant Le 24/6/2016

    Il ne faut pas confondre licences de dbit de boissons consommer sur place (III et IV) et licence

    restaurant. Celle-ci impose deux critres respecter : les boissons alcoolises ne peuvent tre

    servies qu' l'occasion des principaux repas et comme accessoires la nourriture.

    Lorsque l'exploitant d'un restaurant n'est pas titulaire d'une licence de dbit de boissons consommer

    sur place (licence IV, ventuellement licence III), il doit, pour servir de l'alcool, obtenir une licence

    restaurant auprs de la mairie du lieu de l'tablissement.

    La petite licence restaurant permet de vendre les boissons du 2e et du 3e groupes : vin, bire, cidre,

    apritifs base de vin, vins doux naturels ou encore les liqueurs de fraise, framboise, cassis et cerise.

    La licence restaurant, dite galement de plein exercice, permet la vente de toutes les boissons

    alcoolises autorises en France.

    Elles sont accordes aux restaurants dont l'activit essentielle est de servir des repas et

    accessoirement de l'alcool. L'article L3331-2 du code de la sant publique qui dfinit ces deux

    catgories de licences prcise qu'elles ne permettent la vente de l'alcool qu' l'occasion des

    principaux repas et comme accessoires la nourriture.

    Les principaux repas

    En se rfrant aux habitudes alimentaires des Franais, les principaux repas sont le djeuner, le dner

    ou le souper. En rgle gnrale, on considre que le djeuner peut se prendre partir de 11 h 30

    jusqu' 14 h 30. Le dner peut commencer vers 18 h 30 et se prolonger tard. Il s'agit alors d'un souper,

    notamment servi aprs un spectacle.

    Le petit djeuner n'est pas considr comme un repas principal, mais un brunch servi tardivement

    (autour de 11 h 30) pourrait tre considr comme rpondant l'exigence horaire du djeuner.

    La composition du repas

    Si au dbut du XXe sicle un repas devait comporter une entre, un plat et un dessert, nous sommes

    aujourd'hui bien loin de cette dfinition. Les tribunaux ont dfini de faon trs extensive cette notion en

    considrant que pour les touristes frquentant les plages et campings, le principal repas pouvait tre

  • La revue de Presse KYLIA

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    constitu soit de sandwichs, soit de crpes et de saucisses, soit de merguez (cour d'appel de Poitiers

    16 janvier 1976).

    Nanmoins, le fait d'apporter des toasts et du pt en terrine des personnes souhaitant consommer

    un whisky ne peut constituer un repas pouvant justifier le service de boissons alcoolises par un

    titulaire d'une licence restaurant (cour d'appel de Montpellier 26 mai 1976). Les mets servis doivent

    tre suffisamment consistants pour constituer un repas. Une salade-plat devrait rpondre cette

    dfinition.

    Le service de boissons alcoolises

    Si le service de l'alcool se fait table lors du repas, le titulaire d'une licence restaurant peut

    nanmoins servir l'apritif ses clients avant le repas ou un digestif juste aprs, hors de la table, au

    bar ou en terrasse. En revanche, si aucun repas n'est servi, il y a ouverture illicite de dbit de

    boissons.

    Moins de contraintes

    Une licence restaurant (petite ou de plein exercice) se distingue des licences III ou IV sur plusieurs

    points.

    Les licences restaurant sont dlivres gratuitement par les mairies lors de la dclaration de cration,

    alors qu'il ne se cre plus de licences IV et que les crations de licences III doivent respecter le

    contingentement. Pour les licences IV notamment, la seule possibilit de s'en procurer est de

    l'acheter.

    Les licences restaurant ne sont pas soumises au respect des zones protges et peuvent

    s'implanter partout sans limites.

    Aucune condition de nationalit n'est exige pour une licence restaurant, alors qu'une licence de

    dbit de boissons consommer sur place ne peut tre exploite, en dehors des nationaux, que par

    les ressortissants de l'Espace conomique europen (Union europenne plus la Norvge, l'Islande et

    le Liechtenstein), et ceux des tats ayant sign un accord avec la France (Algrie, Andorre, Canada,

    Rpublique centrafricaine, Congo (Brazzaville), tats-Unis, Gabon, Mali, Monaco, Saint-Marin,

    Sngal, Suisse et Togo).

    Source : LHtellerie-Restauration.com

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    A propos de Kylia

    KYLIA, nouvel acteur du march immobilier, est un rseau dagences immobilires Nouvelle Gnration : Le 1er rseau immobilier partager sa croissance avec lensemble de ses agents. Kylia dveloppe un modle conomique orient Agent : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus dinformation sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

    Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18