S34 revue de presse kylia - semaine du 14 au 21 août 2016

La revue de Presse KYLIA

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 21 août 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

À Londres, les loyers baissent pour la première

fois depuis 2010

Le 16/08/2016

Conséquence du Brexit, voté il y a plusieurs semaines, les loyers londoniens ont enregistrés une

baisse de 0,5% par rapport à juillet 2015. Les loyers n’avaient pas baissé depuis... novembre 2010.

Cela n’était plus arrivé depuis le mois de novembre 2010. Les loyers payés pour les nouveaux

contrats de location ont baissé à Londres en juillet, d’après une étude réalisée après la décision

britannique de quitter l’UE en votant le Brexit il y a plusieurs semaines. Dans une étude mensuelle

publiée lundi, le groupe Countrywide a mis en exergue un effritement de 0,5% du montant des loyers


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de ces nouveaux contrats dans la capitale en juillet, par rapport à ceux de juillet 2015. Johnny Morris,

directeur des recherches chez Countrywide, a expliqué que de nombreux logements supplémentaires

avaient été mis sur le marché de la location ces derniers mois, ce qui a tiré les prix des loyers vers le

bas.

Il a évoqué une agitation particulière dans le secteur au tournant du printemps, lorsque de nombreux

acheteurs se sont empressés de boucler leur transaction avant l’augmentation d’une taxe au mois

d’avril - avant de mettre ensuite leur nouveau bien en location. «En outre, l’incertitude sur le marché

des ventes avant et après le référendum sur l’UE a poussé des vendeurs à se tourner vers le marché

de la location», a-t-il expliqué. Au plan national, les loyers des nouveaux contrats ont toutefois

progressé de 1,5% d’une année sur l’autre.

Vague d’inquiétude sur le marché immobilier

La décision des Britanniques de quitter l’Union européenne a entraîné une vague d’inquiétude autour

du marché immobilier au Royaume-Uni, particulièrement à Londres où il était en plein boom ces

dernières années. D’après une étude distincte du site Rightmove, les prix à la vente dans l’immobilier

résidentiel londonien ont à peine progressé en août, de 2,1% d’une année sur l’autre. Rightmove a

expliqué que le montant des transactions avait souffert d’un rythme d’affaires moins échevelé pendant

l’été, ainsi que des incertitudes entourant le Brexit.

Le prix moyen d’un logement vendu à Londres dépassait encore 619.400 livres en août (716.500

euros), note toutefois le rapport. Les prix ont été dopés ces dernières années par la propension des

classes supérieures britanniques à placer l’argent dans la pierre ainsi que par un afflux d’investisseurs

venus du Golfe persique ou encore de Russie. L’immobilier de bureau n’est pas épargné: le Brexit a

fait chuter de près de 6% leur valeur dans la City. En juillet, une baisse de 4,1% a été enregistrée sur

l’ensemble de la capitale britannique.

Source : Lefigaro.fr

Comment faire baisser le coût du logement

pour les étudiantsLe 17/08/2016

Construire plus d'habitations dédiées fait partie des solutions permettant de réduire le coût du

logement pour les étudiants (Crédits : DR) Le logement pèse toujours autant dans le budget des

étudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se

remèdes existent-ils ?

Appuyé par deux études sorties

étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef)

publié le 14 août son enquête sur le coût de la vie étudiante 2016, qui faisait état d'une progression

globale de ce coût de 1,23%. Le mardi 16 août, c'est la fédération des associations générales

étudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du

quantifiée à 1,01% et le coût moyen de la rentrée par étudiant

Ces deux chiffres demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à

0,2% en 2016.

Le budget requis pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup

d'étudiants. Selon l'Unef, 50% d'entre eux sont ainsi contraints de se salarier pour financer leurs

études, ce qui soulève un problème important

première cause d'échec à l'université



pour les étudiants ?



étudiants. Outre l'encadrement des loyers, dont les effets ne se font pas encore pleinement sentir, des

Appuyé par deux études sorties en moins de trois jours, le constat est formel : le coût de la vie

étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef)



étudiantes (Fage) qui sort son traditionnel indicateur du coût de la rentrée. La hausse y est

le coût moyen de la rentrée par étudiant s'élève désormais à 2.359 euros

demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à

pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup


études, ce qui soulève un problème important : le fait de travailler à côté de ses études est la

première cause d'échec à l'université . Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme

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font pas encore pleinement sentir, des

en moins de trois jours, le constat est formel : le coût de la vie

étudiante est en nette augmentation en 2016. L'Union nationale des étudiants de France (Unef) a



coût de la rentrée. La hausse y est

désormais à 2.359 euros .

demeurent bien plus élevés que le niveau d'inflation générale en France, limité à

pour mener à bien un cursus universitaire est devenu trop important pour beaucoup


er à côté de ses études est la

. Quelles sont donc les leviers, pour le gouvernement comme


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pour les particuliers, qui peuvent permettre d'endiguer cette hausse et de redonner de l'air aux

budgets des étudiants ?

Sans surprise, le principal poste de dépense en cause dans cette hausse du coût de la vie étudiante

est le logement. Le loyer mensuel moyen pour un étudiant en province est de 428 euros par mois, en

augmentation de 0,6% par rapport à l'an dernier. Ce montant dépasse les 600 euros dans la plupart

des villes universitaires d'Ile-de-France (674 euros à Nanterre, 685 euros à Créteil) et culmine à

806 euros à Paris (+1,38% depuis 2015), selon les chiffres de LocService.fr utilisés par l'Unef. C'est

donc ce poste de dépense sur lequel il faut agir en priorité pour les étudiants.

Un encadrement des loyers efficace... mais peut mie ux faire

Mis en place il y a tout juste un an, l'encadrement des loyers avait pour objectif d'éviter que les prix du

marché locatif continuent leur envolée dans les zones tendues. Pour l'instant limité à Paris intra-

muros, le dispositif semble commencer à faire ses preuves, avec une hausse des loyers limitée à

0,5%, se rapprochant de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), "dont la progression

moyenne annuelle est de 0,2%", rappelle l'Observatoire des loyers. A titre de comparaison, les loyers

parisiens augmentaient d'environ 3% chaque année entre 2006 et 2013. Cependant l'efficacité de

l'encadrement des loyers n'est pas encore suffisante, comme on peut le constater avec le niveau des

loyers payés par les étudiants à Paris en 2016 évoqué précédemment.

Les autres dispositions récemment prises par le gouvernement auront peut-être encore moins

d'impact sur le montant des loyers payés par les étudiants. Ainsi, le rabotage des APL pour les loyers

trop élevés pourrait en réalité pénaliser en premier lieu les locataires , avant d'inciter les

propriétaires à ne pas inclure le montant des APL dans les loyers demandés. Le problème demeure le

même : la demande est trop importante par rapport à l'offre de logement disponible et les locataires

sont donc systématiquement en position de faiblesse par rapport aux propriétaires. Maigre consolation

pour les étudiants, ils seront concernés par le dispositif Visale dès l'automne 2016. Cette caution

publique, qui couvre les loyers impayés pendant les 3 premières années du bail, sera en effet

étendue à tous les locataires de moins de 30 ans le 30 septembre au plus tard .

En attendant une réelle baisse des loyers dans les différentes villes universitaires françaises, les

étudiants n'ont guère d'autre choix que celui de trouver des alternatives pour se loger moins cher.

Beaucoup font le choix de rester habiter chez leurs parents, de prendre une chambre chez l'habitant

ou de s'installer en colocation, ce qui paraît inévitable quand on constate les niveaux moyens

demandés pour un studio de 20m2 dans certaines villes (chiffres de LocService) : 599 euros à Nice,

505 euros à Bordeaux, 534 euros à Lyon...


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Pour essayer de faire baisser ces moyennes locales, la Fage demande l'extension de

l'encadrement des loyers "dans toutes les agglomérations où la tension locative est élevée". Une

augmentation de l'offre de logements dédiés aux étudiants pourrait également rééquilibrer le marché

et rendre le logement plus accessible aux étudiants, dans tous les sens du terme.

Quelles solutions alternatives pour contourner les loyers trop élevés ?

Certaines solutions s'offrent aux étudiants pour trouver plus facilement un logement convenable. Ainsi,

le site Studapar fournit aux 85 établissements avec lesquels il est partenaire une plateforme de

logements qui centralise les annonces dédiées aux étudiants, près du campus ou à l'étranger, pour

les étudiants en Erasmus.

L'échange de chambre entre les étudiants pourrait également prendre de l'ampleur dans les

prochains mois. Sur le même principe qu'un échange de maison classique, un étudiant échange la

chambre qu'il occupait dans la maison ou l'appartement de ses parents avec une chambre chez les

parents d'un autre étudiant. Complètement gratuite pour les deux parties, cette solution peut s'avérer

particulièrement pratique en cas de stage de quelques mois dans une autre ville, par exemple. Encore

faut-il avoir l'accord des parents...

Source : La tribune.fr


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Prélèvement à la source : peu de changement

pour les loyers

Le 17/08/2016

Le prélèvement à la source, dont la mise en place e st prévue le 1 er janvier 2018, ne concernera

pas seulement les salaires et les retraites. La fis calité des revenus fonciers, tout comme celle

des revenus des travailleurs indépendants, va égale ment évoluer, mais à la marge.

Pour Bercy, la complexité était que les revenus fonciers, contrairement aux salaires et aux retraites,

sont susceptibles de varier fortement dans le temps. Difficile dans ces conditions de déterminer un

taux moyen d’imposition fiable d’une année sur l’autre. Par ailleurs, le propriétaire percevant

directement ses loyers, il n’y a pas d’intermédiaire pour opérer le prélèvement.

C’est pourquoi le gouvernement s’est finalement résolu à conserver un système d’acomptes, proche

de celui actuellement en vigueur. Le contribuable continuera de payer l’impôt via des acomptes,

calculés par l’administration sur la base de la situation passée, et prélevés mensuellement ou

trimestriellement.

La réforme procurera néanmoins un petit avantage aux propriétaires-bailleurs. « Aujourd’hui, lorsqu’un

propriétaire perd son locataire et ne touche plus de loyers, il doit attendre un an pour ne plus payer


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d’impôts sur ses revenus locatifs. A partir du 1er janvier 2018, il lui suffira de signaler au fisc le départ

du locataire et il ne paiera plus rien. On retrouve bien l’esprit de la réforme : il n’y a plus de décalage

entre revenus et impôts », explique un conseiller à Bercy.



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Isolation : ce nouveau décret pourrait nuire à

notre patrimoine

Le 18/08/2016

À compter du 1er janvier 2017, des travaux d’isolation par l’extérieur seront obligatoires pour toutes

les anciennes bâtisses françaises qui feraient l’objet d’un ravalement.

Désormais, tous les bâtiments qui feront l’objet de travaux de ravalement importants devront

simultanément être soumis à des travaux d’isolation thermique par l’extérieur. Voici ce que prévoit un

décret publié le 31 mai dernier au Journal Officiel, dans le cadre de la Loi sur la Transition énergétique

. L’objectif d’une telle mesure? Améliorer significativement la performance énergétique des bâtiments

existants, pallier le constat des 20 millions de logements mal isolés en France et enfin, réduire la

facture d’énergie. Pourtant comme le relève dans son journal du jour Le Canard enchaîné, cette

réglementation pose la question évidente de la conservation architecturale de nos constructions. Voici

ce que prévoit exactement le texte.

Travaux d’isolation obliges pour tous les ravalemen ts

À partir du 1er janvier 2017, lorsque des travaux importants seront réalisés sur un bâtiment, des

travaux d’isolation thermique devront être engagés simultanément. Les concernés par cette obligation


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de rénovation énergétique seront les suivants: tous les bâtiments à usage d’habitation, de bureau, de

commerce et d’enseignement ainsi que les hôtels. Concrètement donc, dès lors qu’un maître

d’ouvrage, un architecte, un artisan ou même un particulier engagera des travaux de ravalement sur

une surface équivalente à au moins 50% des murs extérieurs d’une construction, il devra prévoir la

«réfaction de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un

nouveau parement». Autrement dit, recouvrir coûte que coûte les façades existantes d’une seconde

couche pour améliorer leur isolation thermique. D’ailleurs, l’obligation s’applique également en cas de

réfection de la toiture ou du plancher haut du dernier niveau occupé ou chauffé.

De manière indirecte, cette nouvelle réglementation interdit le recours à toute autre technique

d’isolation, comme celle plus pratiquée «par l’intérieur» souvent moins chère et respectueuse de

l’esthétique extérieur du bâtiment. Est-ce donc dire adieu à toutes nos belles façades historiques et

qui font le charme de nos vieilles pierres? Pas tout à fait.

Quelques dérogations argumentées possibles

Conscient que l’engagement systématique de tels travaux pourrait donner lieu à des aberrations

architecturales, le décret prévoit tout de même quelques dérogations. S’il existe des «risques de

pathologie», c’est-à-dire de dégradation du bâti, des conflits avec les réglementations d’urbanisme

déjà existantes, ou encore en cas de «disproportion manifeste entre les avantages de l’isolation et ses

inconvénients de nature technique, économique ou architecturale», une dérogation à ce décret sera

possible. En effet, un impact négatif incontestable sur la qualité architecturale des bâtiments pourrait

bien empêcher le lancement de ces travaux, de même qu’une disproportion dans les coûts de

l’isolation et dont le retour sur investissement serait supérieur à 10 ans. Alors, si et seulement si une

telle situation pourra être justifiée, la demande d’exonération pourra être faite par le moyen d’une

lettre argumentée et rédigée fournie par le maître d’ouvrage.



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Non, le marché immobilier ne va pas aussi bien

qu'on le dit Le 16/08/2016

Baisse des taux, rebond des ventes et des constructions… à première vue, le marché immobilier

semble se porter comme un charme. Sauf que de nombreux éléments structurels menacent de faire

s'écrouler ce château de cartes, prévient Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management

des Services Immobiliers.

Avouez que vous y perdez votre latin : naguère encore, il y a dix mois, on entendait que l'immobilier

allait mal. Pas assez de constructions, pas assez de transactions, pas assez de terrains disponibles,

des prix trop élevés. Et voilà qu'on ne parle plus d'immobilier qu'au travers de décisions publiques

polémiques, telles que l'encadrement des loyers, ou à propos de la baisse incroyable des taux

d'intérêt des crédits acquéreurs, phénomène exogène à fort impact sur le marché des achats de

logements. Tout se passe comme si l'immobilier, réputé malade, fragile il y a quelques mois, était en

pleine santé. La ministre en charge du dossier, Emmanuelle Cosse, récupère la mise, et quand ses

prédécesseurs évoluaient en terrain hostile, courant les congrès professionnels avec la certitude de

ne pas y être accueillis avec les honneurs, elle monte aux tribunes sous les applaudissements.

Que s'est-il donc passé ? Un miracle ? Un mensonge ? Peut-être juste une imposture. L'imposture qui

veut qu'on oublie l'essentiel pour privilégier le circonstanciel. Oui, les choses vont bien. Les mises en

chantier et les constructions ont repris, tirées par le regain des ventes de logements neufs, non

seulement en investissement locatif défiscalisant mais aussi en accession à la propriété. On


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s'achemine vers une production 2016 à hauteur de près de 400.000 unités. En matière de reventes,

l'année devrait se terminer à 840.000 opérations. Au point qu'on n'entend plus les lobbies, ce qui est

bien rare.

Alors est-on effectivement passé sans transition de l'asthénie à la grande forme ? Pas si sûr... Les

acteurs majeurs du secteur, ceux qui ont voix au chapitre dans les médias, n'auraient-ils pas privilégié

le regard de court terme au long terme ? Car enfin, bien des cancers subsistent, dont on ne parle plus.

D'abord, la mobilisation du foncier, qu'il soit public ou privé, reste un problème considérable. Cécile

Duflot, vouée aux gémonies par la communauté immobilière et par son propre camp politique y

compris pour son action quant au logement, a eu le mérite de faire voter par le parlement une loi pour

engager l'État et les collectivités locales à se défaire de leurs propriétés foncières inutiles afin de

favoriser la construction résidentielle. Certes, le gouvernement a récemment pu produire une liste de

terrains ou de bâtis cédés ces derniers mois par des collectivités publiques, mais le chemin est encore

long. La connaissance même des emprises ou des immeubles disponibles et non utilisés ou sous-

utilisés est imparfaite! Le Conseil de l'immobilier de l'État, censé apprécier, critiquer et guider la

stratégie immobilière du pays, constate le retard...mais fait preuve d'une mansuétude regrettable. Il

est d'abord très silencieux et on peut se demander si sa présidence par un député de la majorité n'est

pas un défaut, nonobstant l'honnêteté de l'homme à sa tête ces temps-ci.

Par ailleurs, on cherche encore la formule juridique qu'accepterait le Conseil constitutionnel pour

inverser la fiscalité des plus-values de cession et inciter les propriétaires à vendre leurs terrains plutôt

que les thésauriser. Du coup, on n'observe aucun assagissement sur le prix des terrains et par voie

de conséquence une proportion du coût du foncier pathologique dans la formation du prix des

logements construits, allant de 60% en zone tendue à 30% ailleurs.

La question de la simplification des normes de construction est aussi lancinante. On estime leur

nombre à 6.000, constant, ou plutôt légèrement croissant. Il n'y a guère que la norme relative à

l'accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite qui ait été simplifiée et rationalisée il y a

quelques mois, grâce à l'impulsion de Thierry Mandon, alors secrétaire d'État à la simplification, et de

la Fédération des promoteurs immobiliers. L'essentiel du parcours reste à accomplir.

Et puis qu'a-t-on fait pour la fiscalité immobilière ces dernières années à part l'alourdir, avec la CSG,

avec la hausse des droits de mutation à titre onéreux, avec la TVA? Si, on a périodiquement recalibré

un avantage fiscal pour les investisseurs dans le neuf, en gros un par an, pour atténuer la douleur

fiscale. Pour les accédants, toujours à grands frais publics, on a prorogé le financement inventé en

1995 par Pierre-André Périssol, lui-même héritier de dispositifs d'État antérieurs, là encore pour faire


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oublier la fiscalité de la détention. Au demeurant, ces artifices ont aussi pour but de compenser la

cherté des logements en France, essentiellement due au coût du foncier et des normes, mais

également au coût du travail.

Bref, il faut du courage pour prétendre que tout va bien. Des circonstances exceptionnelles font que le

logement affiche une santé presque insolente. Des taux qui n'en finissent pas de baisser, une valeur

attribuée au logement majorée par les incertitudes du moment, au point que le marché immobilier

devient contra cyclique et contraire de l'évolution des autres compartiments de l'économie. A la

première hausse significative des taux, la vigueur du marché s'essoufflera. A la première décision

fiscale ou financière moins favorable, voire délétère, on ressentira le séisme.

Il s'ajoute à cette myopie une cécité plus grave : le logement en France est trop cher, à acheter, à

entretenir, et la charge qu'il constitue obère la croissance parce que le reste à vivre - pour parler

comme les banquiers - est faible. La baisse des taux d'intérêt en restitue une partie, certes, mais

moindre que ce que l'on croit : les ménages profitent avant tout des taux plus légers pour acheter plus

grand ou mieux situé, pour la quasi-totalité d'entre eux. Oui, il faut relire la thèse de Friggit,

économiste du ministère du logement, qui démontre les méfaits de la cherté des logements et postule

la nécessité de faire baisser les prix par tous moyens utiles.

Le risque de ce bel enthousiasme autour du logement est que les candidats à l'élection présidentielle

ne travaillent à aucun programme sur le sujet. C'est d'ailleurs bien parti et l'analyse des projets

d'action convainc que les principaux compétiteurs ne se sont forgé aucune doctrine en matière de

logement. Certes, il est un peu tôt, mais surtout pourquoi s'inquièteraient-ils d'un domaine qui semble

se porter comme un charme ? Ne commettons pas l'erreur fatale de confondre le conjoncturel et le

structurel. La plupart des chantiers lourds pour le logement sont en jachère, et y sont laissés d'autant

plus volontiers que les récoltes paraissent suffisantes. C'est loin d'être le cas.

Source : Capital.fr


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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Immobilier commercial : un marché entre

solidité et incertitudes sur le futur

Le 28/07/2016

Dans son bilan du marché français de l’immobilier d es commerces au 1er semestre 2016,

Cushman & Wakefield relève une décélération de la c onsommation des ménages sur la fin du

second semestre 2016, alors que cette dernière avai t enregistré au 1er trimestre 2016 sa plus

forte croissance depuis 2006. Un effet attentat cou plé au Brexit semble plonger la France dans

une certaine incertitude.

« Il est trop tôt pour mesurer les effets du Brexit sur l’économie de la France. Cela dit, la détérioration

du climat social, l’amélioration trop lente du marché de l’emploi et, surtout, l’attaque terroriste

perpétrée à Nice le 14 juillet constituent autant d’éléments susceptibles de peser sur le marché

français de l’immobilier des commerces » indique Christian Dubois, Directeur du département

Commerces de Cushman & Wakefield France. Nul doute que ce nouvel attentat et la prolongation de

l’état d’urgence auront, en particulier, d’importantes conséquences sur la saison touristique estivale,

alors même que la province avait commencé à se relever des attaques de 2015. Le marché parisien

reste quant à lui durablement impacté par la baisse des dépenses de visiteurs étrangers.

Enseignes : priorité à la rationalisation

Les mêmes causes ne produisant pas les mêmes effets, les performances des enseignes et leur

rythme d’expansion varient très sensiblement selon le mode de distribution, les secteurs d’activité ou

la géographie des actifs. Les marchés les plus dépendants de la clientèle internationale, grands

magasins parisiens ou axes prime de la capitale sont ainsi fortement affectés par l’accroissement de

la menace terroriste. S’il ne peut en constituer la seule grille de lecture, l’écart entre le prime et le

secondaire reste, par ailleurs, une tendance lourde du marché. Les enseignes continuent de fait de

rationaliser leur réseau de magasins au profit des emplacements les plus rentables et les plus

fréquentés, alimentant les transferts vers les meilleures artères, les plus grands centres commerciaux

ou les retail parks les plus modernes.


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« Au-delà de ces mouvements de rationalisation, les emplacements les plus visibles et les plus à

même de servir leur communication restent la cible privilégiée de nouvelles enseignes étrangères,

comme Five Guys qui, pour son vaisseau amiral, a choisi une surface de plus de 1 000 m² sur les

Champs-Élysées.

Par ailleurs, Tesla fait de certains centres commerciaux, tel Parly 2, le cadre atypique d’une stratégie

de développement et de promotion assez inédite » précise Christian Dubois. Ces deux exemples ne

peuvent masquer le nombre restreint de nouveaux entrants, largement compensé toutefois par la

grande diversité de la demande émanant d’autres types d’acteurs. Ainsi, plusieurs enseignes

étrangères poursuivent leur expansion, comme Action, Primark, Tiger ou encore Rituals, tandis que

l’essor de la franchise, en centre-ville comme en périphérie, dope le nombre d’ouvertures de points de

vente. Reprises en main ou bénéficiant de nouvelles prises de participation, quelques enseignes,

dans divers secteurs d’activité, relancent aussi leur développement. Enfin, l’évolution des modes de

consommation contribue plus que jamais à soutenir l’activité, comme l’indiquent les nombreux projets

de boutiques et show-rooms des pure-players du net (Spartoo, Made.com, Etsy, etc.) ainsi que le

développement de nouveaux concepts destinés à gagner de nouvelles clientèles (Gifi rue d’Alésia, à

Paris, etc.).

Un parc des commerces en perpétuelle évolution

Plusieurs chantiers importants ont été lancés au 2e trimestre 2016, à commencer par celui du centre

de marques « The Village », situé à Villefontaine, près de Lyon. Ce dernier devrait ouvrir d’ici la fin de

l’année 2017, qui pourrait également voir l’inauguration d’un nouveau centre McArthurGlen à

Miramas, près de Marseille. Plusieurs autres projets de création ou d’extension de centres de

marques sont dans les tuyaux, qui devraient augmenter de façon significative un parc hexagonal

relativement restreint compte-tenu de la grande spécificité de ce format de distribution, de plus en plus

prisé par les enseignes. Son rythme d’expansion reste toutefois fortement dépendant des recours de

tiers et des décisions des commissions administratives.

« Les recours restent aussi un facteur d’incertitude pour le marché des retail parks, même si le

volume des ouvertures sera sans doute assez proche de la moyenne des cinq dernières années, soit

environ 425 000 m². Parmi les ouvertures les plus récentes figurent Ma Petite Madeleine, inaugurée

fin avril près de Tours. Ce retail park de près de 30 000 m² sera le plus important, en taille, de 2016,

tandis que le 1er semestre a également été marqué par le lancement de deux des plus grands projets

attendus en 2017, Les Promenades de Brétigny et le Greencenter d’Amiens », précise Christian

Dubois.


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Enfin, le volume de nouveaux m² de centres commerciaux pourrait être assez proche de celui des

retail parks. Contrairement à l’an passé, ce total sera principalement alimenté par les extensions et les

redéveloppements de sites existants, qu’il s’agisse d’enrichir l’offre de centres régionaux leaders

(Forum des Halles, Euralille, etc.) ou de rénover le patrimoine des foncières de la grande distribution.

Quant aux créations pures, elles ne représentent qu’une douzaine d’opérations sur la cinquantaine

attendues en 2016. Après Nice One, adossé au nouveau stade de l’Allianz Riviera et partiellement

ouvert au 1er trimestre, l’une des créations les plus importantes de 2016 a été inaugurée au 2e

trimestre : « L’Avenue 83 » près de Toulon, où se sont notamment installés plusieurs nouveaux

entrants étrangers (Steak’n Shake, Punt Roma, Old Wild West, etc.).

Un marché de l'investissement solide

« Avec 1,9 milliard d’euros – soit un volume stable sur un an – les commerces représentent 23 % de

l’ensemble des montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise au 1er semestre

2016. Les volumes engagés sur ce type d’actifs ont notamment été gonflés, au 2e trimestre 2016, par

la finalisation de quelques opérations d’envergure comme la vente du 65-67 Champs-Élysées pour

près de 500 millions d’euros » annonce Nils Vinck, Directeur du département Investissement. Cette

transaction, la plus importante du 1er semestre, illustre l’intérêt des investisseurs pour les plus beaux

actifs parisiens et a contribué à l’augmentation de la part des étrangers. Totalisant 57 % des sommes

engagées en commerces en France depuis le début de l’année 2016, ils sont principalement

représentés par les Nord-Américains et les Européens.

La part des actifs de pied d’immeuble a nettement progressé depuis le début de l’année (48 % à la fin

du 1er semestre 2016 contre 29 % au 1er trimestre) en raison de la cession du 65-67 Champs-

Élysées. Cela dit, les meilleures artères de l’Hexagone restent, plus généralement, très prisées par les

investisseurs, comme l’illustre la cession à Amundi des boutiques Hema et H&M rue du Sauvage à

Metz. Assez nombreuses au 1er trimestre 2016, les cessions de parcs d’activités commerciales n’ont

pas dépassé les 40 millions d’euros (montant unitaire) au 2e trimestre. Deux portefeuilles ont par

ailleurs été arbitrés, dont la cession à Pierre 1er Gestion/Groupe Bertrand de 14 murs de restaurants

Burger King. Ce segment totalise au final 29 % des montants échangés en commerces depuis le

début de 2016, mais reste soumis à la grande sélectivité des investisseurs. La part des centres

commerciaux et des galeries est peu importante (12 %) en raison d’un nombre limité de transactions.

Elle pourrait toutefois augmenter dans les prochains mois compte tenu de la mise sur le marché de

plusieurs actifs, en Ile-de-France et en province.

Source : Directgestion.com


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Vente du fonds de com merce: évaluation et

formalités

Le 7/08/2016

La vente du fonds de commerce est une opération globale qui nécessite l’intervention de différents

professionnels (avocat, expert-comptable…..) afin d’éviter tout litige ultérieur. En effet, cette opération,

compte tenu de sa relative complexité, génère un contentieux important, dans la mesure où des

précautions, déclarations ou vérifications minimales auront été omises lors de l’opération d’acquisition.

L’acquéreur et le vendeur du fonds de commerce doivent en effet s’atteler à résoudre deux questions

lorsqu’ils procèdent à une opération de vente du fonds de commerce :

• procéder à l’évaluation correcte de la valeur du fonds de commerce vendu qui dépend

essentiellement de la rentabilité de l’entreprise : cette étape ne doit pas être négligée car en

cas d’évaluation erronée, le vendeur peut voir sa responsabilité engagée, tant à l’égard de

l’acquéreur, qu’à l’égard de l’administration fiscale.

• mener à terme l’opération dans le cadre des conditions de réalisation et de validité posées par

deux lois des 17 mars 1909 et 29 juin 1935, codifiées et réactualisées aux articles L141-1

du Code de commerce, lesquelles ont été légèrement modifiées par la Loi MACRON du 6

aout 2015.

Evaluation du fonds de commerce

L’évaluation du fonds de commerce varie en fonction des éléments incorporels qui composent le

fonds de commerce tels que son potentiel financier, la clientèle, la notoriété de l’entreprise, le bail

commercial cédé, l ‘enseigne, l’emplacement ou encore l’achalandage du magasin.

Cette évaluation peut être réalisée selon plusieurs méthodes dont on peut dresser une liste non

exhaustive.

Evaluation du fonds de commerce basée sur le chiffr e d’affaires :

Elle consiste à appliquer un coefficient fiscal au chiffre d’affaires moyen de l ’entreprise durant les

trois dernières années d’exploitation.


17

Des barèmes fiscaux existent pour chaque secteur d’activité et indiquent le coefficient applicable,

généralement compris entre 40 et 100.

Il est conseillé de se renseigner sur les pratiques et usages locaux auprès des chambres de

commerce et de métiers ou des chambres notariales.

Cette méthode est la plus utilisée en justice mais elle implique de pondérer le montant en fonction des

particularités du fonds et notamment lorsque le fonds est soumis à des contraintes qui en minore la

valeur.

A ce titre une attention particulière doit être portée à l’examen du bail commercial dans le cadre

duquel le fonds est exploité : celui-ci est-il ou non renouvelé ou en cours de renouvellement? Le

loyer correspond-il ou pas à la valeur locative réelle? Existe-il un risque de déplafonnement du loyer?

Les charges annexes au loyer sont-elles usuelles ou pas?

L’attention de l’acquéreur doit également être portée à la liste des salariés du fonds du fonds de

commerce vendu qui doivent être repris compte tenu des dispositions du code du travail : salaires,

ancienneté, retraites, avantages, contentieux prud’homal etc.…qui peuvent venir alourdir le prix de

vente dans des conditions non prévues.

Evaluation du fonds de commerce par comparaison ave c le prix sur le marché d’autres fonds

de commerce.

Cela suppose évidemment que les conditions matérielles et économiques d’exploitation soient

comparables, que les éléments incorporels soient semblables.

On s’appuiera sur divers critères : secteur d’activité, volume d’affaires, emplacement commercial.

Evaluation du fonds de commerce par rapport aux bén éfices annuels moyens réalisés sur les

trois dernières années.

Il s’agit d’appliquer aux bénéfices un coefficient multiplicateur entre 1 à 8, en moyenne compris entre

3 et 5. Dans ce cas, le coefficient n’est pas tiré d’un barème mais d’un diagnostic au regard du

marché.


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Méthode relative au bail commercial:

La valeur du fonds de commerce peut être calculée d’après les conditions juridiques et financières du

contrat de bail : loyer du local commercial, prix au mètre carré, redevance de gérance libre lorsque le

fonds a été mis en location-gérance.

Une cinquième méthode consiste à se baser sur l’évaluation antérieure du fonds que l’on devra

actualiser en fonction de l’inflation ou de l’évolution de l’activité.

Enfin, une sixième méthode est parfois utilisée par les juges : tenir compte d’une part de la rentabilité

de l’entreprise et d’autre part du chiffre d’affaires.

Formalités de vente du fonds de commerce

La valeur et le prix du fonds de commerce ayant été évalué, l’opération de vente du fonds de

commerce doit être réalisée dans le respect des dispositions codifiées aux articles L141-1 et suivants

du Code de Commerce.

Vérifications antérieures à la vente du fonds de co mmerce

• S’assurer que le vendeur est bien le propriétaire du fonds de commerce vendu et non un

simple occupant ou locataire-gérant par exemple, qui ne peut bien évidemment pas céder de

fonds.

• S’assurer de la validité du bail commercial en cours (notamment procédures judiciaires en

cours…….)

• S’assurer que l’acquéreur est en mesure de devenir commerçant : la question ne se pose

pas pour les sociétés commerciales mais en revanche se pose pour les personnes physiques

qui doivent être majeures (article L121-2 du code de commerce), ne faire l’objet d’aucune

interdiction de pratiquer le commerce (notamment à la suite à une condamnation pénale) ou

ne pas exercer une activité parallèle incompatible avec la qualité de commerçant (ex :

fonctionnaires, professions libérales, etc..).

• S’assurer que la cession de fonds de commerce ne fasse pas l’objet de l’exercice d’un droit

de préemption prévu par le Code de l’Urbanisme aux articles L214-1 à L214-3. A noter que

le droit de préemption est inapplicable à PARIS par décision de la Ville de Paris. La

déclaration d’intention d’aliéner est par conséquent inutile.


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Acte de vente du fonds de commerce

Cet acte peut être réalisé par acte authentique (notaire) ou bien par acte sous seing- privé (avocat) et

doit contenir différentes mentions prévues sous peine de nullité de l’acte par l’article L 141-1 du Code

de commerce :

• historique des cessions antérieures comportant le cas échéant nom des précédents vendeurs

ainsi que le prix de cession pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel ;

• l’état des privilèges et nantissements grevant le fonds ;

• le chiffre d’affaires et les bénéfices commerciaux réalisés au cours des trois dernières années

d’exploitation, ou depuis l’acquisition si le fonds n’a pas été exploité depuis plus de trois ans ;

• les caractéristiques du bail commercial cédé dans la vente du fonds.

L’omission de l’une de ces mentions obligatoires peut entraîner la nullité relative de l’opération qui

ne peut par conséquent être invoquée que par l’acquéreur sous un délai d’un an à compter de la

vente.

Publicité de l’acte de vente de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce fait l’objet de formalités d’enregistrement et de publicité destinés à

informer les tiers qui ont été allégées par la Loi MACRON :

• Enregistrement de l’acte de vente de fonds de commerce auprès du centre des impôts du lieu

de situation du fonds de commerce dans le délai d’un mois à compter de sa signature assorti

du paiement des droits d’enregistrement à hauteur de 3 à 5 % du prix de la vente pour la

fraction du prix excédant 23.000 euros.

• Publicité dans un délai de 15 jours à compter de signature par avis inséré au Bulletin officiel

des annonces civiles et commerciales (BODACC).

Cette publicité permet d’informer les tiers, et notamment les créanciers du vendeur qui pourront

éventuellement, s’ils en remplissent les conditions, faire opposition sur le prix de vente (article L141-

19 du Code de commerce).

Cette publicité conditionne également le point de départ du délai de solidarité fiscale entre le vendeur

et l’acquéreur.

Souce : Avocats-tigzim.fr


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Rapport accablant de l’Inspection générale de

la Ville de Paris sur la gestion des terrasses Le 19/08/2016

DR Réseau Vivre Paris!

Tables de bistrot, chevalets ou porte-menus débordant de l’emprise des terrasses ds cafés,

jardinières de fleuristes ou oriflammes de supérettes empêchent trop souvent les piétons de passer

sur les trottoirs parisiens. L’Inspection générale de la Ville de Paris constate « un non-respect

généralisé », de la part des commerçants, du règlement des étalages et terrasses de la capitale, dans

un rapport d’audi publié début août.

Les rapporteurs de l’Inspection générale, qui ont effectué des contrôles dans six arrondissements, en

mai et juin 2015, ont constaté que « plus de 75 % des établissements sont en infraction au

règlement ».

Le règlement des étalages et des terrasses, revu en 2010, et entré en vigueur le 1er juin 2011, était

pourtant censé garantir une cohabitation harmonieuse entre les cafetiers, qui réalisent 30 % de leur

chiffre d’affaire grâce aux terrasses, et les riverains, qui souhaitent marcher sur les trottoirs, surtout

lorsqu’ils ont des poussettes ou qu’ils sont handicapés. Il avait été négocié sous la houlette de Lyne

Cohen-Solal, alors adjointe (PS) en charge du commerce – les cafetiers versent à la Ville quelque 30

millions d’euros de droits de voirie chaque année. Le règlement concerne les 3 260 terrasses

fermées, les 12 285 terrasses ouvertes, et les 6 600 commerces disposant d’étalages ou de contre-

étalages sur les 2 400 kilomètres de trottoirs de la capitale.


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Le constat accablant de l’Inspection générale de la Ville de Paris ne surprend pas les associations de

riverains du réseau Vivre Paris! Leur animateur, Gilles Pourbaix, indique que « ce rapport souligne

ce que « les Droits du Piéton » et le Réseau « Vivre Paris! » dénoncent depuis longtemps : l’anomalie

qui donne aux inspecteurs de la direction de l’urbanisme la responsabilité d’instruire les demandes et

de veiller ensuite à la conformité de l’usage qui en est fait, ce qui est contraire aux règles de

séparation des pouvoirs de l’administration française ».

Comment sont délivrées les autorisations

C’est la direction de l’urbanisme de la ville de Paris, et plus précisément la sous-direction du permis

de construire et du paysage de la rue (SDPCPR). qui les délivre. L‘inspecteur du paysage de la rue,

qui reçoit une demande, vérifie qu’elle émane bien du propriétaire du fonds de commerce, s’assure de

son caractère réglementaire (la largeur du trottoir est-elle égale à 2,20 mètres minimum ?), puis, sur

place, va vérifier qu’il est possible d’installer une terrasse, fermée ou ouverte.

Si tous ces points sont positifs, il lance des consultations auprès, principalement, du maire

d’arrondissement et de la préfecture de police de Paris; leurs avis ne sont pas nécessairement suivis,

observe l’Inspection. Dans le 2e arrondissement, ceux du maire (Europe Ecologie Les Verts) ne l’ont

ainsi été que dans 65 % des cas en 2014. L’Inspection précise que « les décisions concernant les

dossiers sensibles ou ne suivant pas les avis du maire sont signés par la hiérarchie du service ».

Les statistiques des trois derniers exercices montrent que les autorisations demandées sont

accordées dans une large mesure : 3 136 autorisations et 433 autorisations partielles sur 4 840

demandes, soit en moyenne 75 % de décisions favorables totalement (65 %) ou partiellement. Seuls

25 % des dossiers font l’objet d’un refus complet.

Lorsque la réponse est positive, l’inspecteur du paysage de la rue transmet le dossier à l’agent de

taxe, pour qu’il calcule les droits de voirie. A titre d’exemple, indique l’Inspection, « dans une voie de

4ème catégorie (la plus importante), la redevance annuelle pour une surface de 25 m² dans le

»tiers » du trottoir était en 2015 de 129 euros pour un étalage, 175 euros pour une terrasse ouverte,

262 euros pour une terrasse protégée avec écran et 1 261 euros pour une terrasse fermée ».

En cas de réponse négative, le commerçant peut faire un recours contentieux (on en décompte

environ 10 par an). Les décisions de la Ville sont maintenues dans deux cas sur trois.

Soupçon de clientélisme

Les inspecteurs du paysage et de la rue en charge des étalages et des terrasses ne représentent que

22 équivalents temps plein, au sein de la sous-direction du permis de construire et du paysage de la


22

rue (SDPCPR). Chacun doit gérer en moyenne 536 établissements. Il instruit les demandes, puis

passe sur le terrain 40 % de son temps pour :

– vérifier la possibilité d’octroi des autorisations

– voir si les commerçants utilisent sans autorisation des objets taxables (chauffages, écrans, parasols,

terrasses fermées en zone piétonne…), et les inciter à déposer une demande de régularisation

– contrôler les autorisations

– verbaliser les infractions.

L’Inspection générale observe que « le cumul des fonctions d’instructeur et de contrôleur augmente le

risque de clientélisme et de fraude ». Ses rapporteurs constatent d’ailleurs que les commerçants leur

ont systématiquement proposé un café ou un repas lorsqu’ils sont venus les voir. Mais la direction de

l’urbanisme est hostile à la séparation des fonctions, qui imposerait un éclatement des effectifs déjà

très faibles.

L’Inspection générale préconise donc que les inspecteurs changent d’arrondissement tous les cinq

ans. Elle recommande aussi l’établissement d’une « charte de déontologie » rappelant les règles de

conduite à respecter. « On voit ce que cela sous-entend », commente, sur le site Vivre le Marais!, M.

Pourbaix qui dénonce d’innombrables «passe-droits »

Verbalisation insuffisante et non dissuasive

La Mairie de Paris a habilité les inspecteurs à constater par procès-verbaux (PV) les infractions à

l’article R 116-2 du code de la voirie routière ; celui-ci punit d’une contravention de 5e classe (jusqu’à

1500 euros) ceux qui empiètent sur le domaine public routier. En 2014, ils n’ont dressé que 94 PV.

C’est peu. Mais ces PV ne sont pas nécessairement suivis de sanctions. Ils sont transmis au

procureur de la République, qui peut les classer sans suite (lorsque la terrasse a été régularisée, par

exemple).


23

« Le délai moyen pour le passage d’une affaire entre le procès-verbal et le jugement du tribunal est de

653 jours, soit presque deux ans », constate l’Inspection. « Le montant moyen de la condamnation par

affaire est de 891 euros pour les sociétés, 562 euros pour les dirigeants, donc largement inférieur aux

deux-tiers du maximum (1 500 euros). 30 % des condamnations sont assorties du sursis.

» L’inspection recommande une « sensibilisation » du Parquet de Paris à la « nécessité de

sanctionner » les nuisances causées au domaine public.

En cas de non-respect du règlement, la mairie peut supprimer une autorisation. Elle ne l’a fait que

« huit fois en 2012, six fois en 2013 puis en 2014 ». Il n’est pas possible en revanche de suspendre

une autorisation de manière temporaire, ce que l’inspection regrette.

Du bleu sur les terrasses

L’inspection, qui avait déjà rédigé un rapport en 2004, et conclu à une « carence manifeste du

contrôle », estime néanmoins cette fois que « l’activité répressive s’est accrue ». Grâce au travail des

inspecteurs de sécurité, (sorte de policiers municipaux, cf photographie ci-contre). qui n’appartiennent

pas à la direction de l’urbanisme, mais à la direction de la prévention de la protection (DPP).

La collaboration entre les inspecteurs de sécurité et les inspecteurs du paysage de la rue a démarré

en 2014, à l’initiative de l’adjointe (PS) en charge du commerce, Olivia Polski. Les inspecteurs de

l’urbanisme demandent des interventions aux circonscription de la DPP, et la DPP demande à la

direction de l’urbanisme des renseignements sur les autorisations détenues ou non pas certains

commerces

Les inspecteurs de sécurité ont dressé plus de 10 000 procès-verbaux en 2014, pour occupations

excédentaires de terrasses, étalages non autorisés, terrasses ouvertes non autorisées, porte-menus

ou chevalets hors limites, absence d’affichettes (censées indiquer le périmètre d’autorisation d’une

terrasse)

Ils disposent d’une palette de textes plus variée que les inspecteurs du paysage de la rue pour

verbaliser les encombrements illicites par les terrasses ou étalages. Ils peuvent aussi exiger le

paiement immédiat d’une amende forfaitaire, ce qui permet d’éviter les lenteurs de la justice..

Ils interviennent soir et weekend, alors que leurs collègues ne travaillent qu’en journée – et pas

pendant la pause méridienne, alors que c’est le coup de feu dans les brasseries. « Les patrouilles de

terrain, les agents nombreux et mobiles, l’uniforme sont de nature à persuader les commerçants

récalcitrants », indique l’Inspection.


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L’inspection préconise une meilleure collaboration entre les deux directions, et un échange

d’informations. Ils faudrait notamment que les inspecteurs de la sécurité utilisent des tablettes mobiles

leur donnant accès aux applications de la direction de l’urbanisme.

Et surtout, conclut l’Inspection, « la mise en œuvre de l’ensemble de ces dispositions relatives à

l’application du règlement et à la verbalisation des infractions nécessite une volonté politique ferme ».

Source : Lemonde-blog.fr


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S34 revue de presse kylia - semaine du 14 au 21 août 2016