S49 revue de presse kylia - semaine du 27 novembre au 3 décembre 2017

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 27 novembre au 3 décembre 2017

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Logement : le gouvernement déterminé à taxer

les «passoires thermiques»

Le 27/11/2017

Nicolas Hulot, le ministre de la Transition écologique, compte imposer davantage les

habitations énergivores et a annoncé un plan de rénovation d’un montant de 9,2 milliards

d’euros.

La taxe d’habitation n’est pas le seul sujet de réforme de la fiscalité locale (1). Selon les Echos, la taxe

foncière, l’autre grande source de recettes des collectivités locales, qui frappe notamment toutes les

propriétés bâties, pourrait être modulée de manière à inciter les propriétaires des bâtiments à

effectuer des travaux d’isolation thermique. En substance, plus une habitation est énergivore, plus elle

serait taxée.


Dans une interview au quotidien économique publiée vendredi (jour de la présentation d’un plan en

faveur de la rénovation thermique des bâtiments) le ministre de la Transition écologique, Nicolas

Hulot, et son collègue du gouvernement Jacques Mézard, chargé de la Cohésion des territoires et de

l’habitat, expliquent que, sur un total de 29 millions de résidences principales, la France compte

de 7 millions à 8 millions de logements qui sont de véritables «passoires thermiques». Soit un

logement sur quatre.

Le secteur résidentiel et tertiaire, qui représente 45 % de la consommation d’énergie en France et 25

% du rejet des gaz à effet de serre, est un énorme gisement possible d’économies. «Sa contribution à

la transformation de notre modèle de développement pour la sobriété énergétique est impérative»,

indique le ministère de la Cohésion des territoires dans un document présentant son plan de

rénovation énergétique. Les travaux d’isolation thermique sont aussi considérés comme une activité

pouvant contribuer au développement d’une croissance économique vertueuse, créatrice d’emploi

mais s’inscrivant dans le plan climat. «Il y a beaucoup d’emplois à la clé dans le secteur de l’efficacité

énergétique, pour les grands groupes comme pour les petites entreprises artisanales», souligne

Jacques Mézard dans les Echos, précisant que le plan du gouvernement «sera soumis à la

concertation, avec les acteurs économiques, les collectivités et les associations».

Quels sont les objectifs de rénovation thermique ?

Selon Nicolas Hulot, l’objectif est de traiter 500 000 logements par an, dont 100 000 sociaux, en

concentrant les efforts sur les «passoires thermiques» souvent habités par des ménages en situation

de précarité énergétique. Des études montrent que 14 % des ménages affirment avoir froid dans leur

logement. Le plan vise tout à la fois à réduire la facture énergétique pour ces familles et à améliorer

leur confort thermique. A l’horizon 2023, le gouvernement veut obtenir une baisse de la consommation

énergétique des bâtiments de 15 % par rapport à 2010.

Quels moyens pour atteindre ces objectifs ?

La rénovation thermique n’échappe pas à la politique de la carotte. L’Etat a déjà mis en place des

dispositifs pour inciter les propriétaires privés à faire des travaux. Ils bénéficient des aides de l’Agence

nationale de l’habitat (Anah) et aussi d’un avantage fiscal, le crédit d’impôt pour la transition

énergétique (Cite). Mais ce dernier va être transformé en prime directe dès 2019, pour plus d’efficacité

: l’avantage du crédit d’impôt intervient dans la déclaration fiscale effectuée après la réalisation des

travaux, ce qui veut dire que le propriétaire a les moyens d’avancer l’argent. A l’inverse, une aide

directe attribuée au début des travaux peut déclencher des chantiers pour les ménages qui peinent à

rassembler l’argent nécessaire à l’isolation thermique de leur logement.


Au total, 9,2 milliards d’euros seront investis sur le quinquennat dans la rénovation thermique des

logements. Mais l’Etat ne déboursera que 6,2 milliards, les 3 autres milliards étant à la charge des

bailleurs sociaux pour le parc HLM. Enfin, une enveloppe spécifique de 1,8 milliard est prévue pour

rénover les immeubles appartenant à l’Etat et les collectivités territoriales devront débourser

3 milliards pour le traitement thermique de leurs immeubles (écoles, mairies, bibliothèques…). Pas sûr

que les organismes de HLM, mis au régime sec avec la baisse de l’APL, et les communes priées de

faire des économies seront en mesure d’effectuer ces financements.

La fiscalité, une arme contre les«passoires thermiques» ?

Le gouvernement réfléchit aussi «à des solutions […] incitatives, comme la modulation des taxes

foncière ou des droits de mutation [quand le logement fait l’objet d’une vente, ndlr] en fonction du

diagnostic de performance énergétique des logements», révèle Hulot dans les Echos. L’idée serait de

taxer beaucoup plus les «passoires thermiques» que les logements écologiquement exemplaires.

«Sur le plan juridique, c’est tout à fait possible […]. Une mission a été lancée pour explorer les

différentes options», ajoute le ministre de la Transition écologique.

Plus facile à dire qu’à faire, car l’Etat n’a pas la main dans ce domaine : les taux de la taxe foncière

sont fixés par les communes, les intercommunalités et les départements, chacune de ces collectivités

touchant une quote-part de cette recette. Jacques Mézard reconnaît que l’Etat ne pourra fixer qu’un

«cadre» général. Pour faire avancer l’idée d’un bonus-malus fiscal lié aux caractéristiques thermiques

des logements, le gouvernement devra «discuter avec les collectivités» territoriales. Pour accélérer le

rythme des rénovations thermiques, le gouvernement estime qu’il est possible de passer à l’ère

industrielle, notamment pour les immeubles publics. «De très nombreux bâtiments […] ont été

construits sur le même modèle, à la même époque. On pourrait imaginer attribuer des marchés de

rénovation de ces bâtiments par lots, ce qui réduirait nettement les coûts», souligne Jacques Mézard.

Source : www.liberation.fr


Parisiens, voici trois (bonnes) raisons

d’investir en sous-sol

Le 27/11/2017

INFOGRAPHIES - Un ticket d’entrée largement abordable, une rentabilité plus qu’intéressante, une

demande qui ne cesse de grimper : les caves constituent un bon placement pour les particuliers qui

ne peuvent pas acheter leur résidence principale.

Avec l’envolée des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, il est de plus en plus compliqué de devenir

propriétaire de sa résidence principale. En revanche, il est un endroit qui attire de plus en plus les

particuliers: la cave. L’idée n’est pas d’y habiter, bien sûr, mais de le louer pour générer des revenus

complémentaires. Rentabilité, loyers, surface, prix: voici quelques chiffres qui expliquent l’engouement

pour cet investissement.

• Rentabilité

Louer une cave dans la capitale peut rapporter environ 14% (+6 points par rapport à 2016). C’est le

cas dans les IVe, VIe et XIIe arrondissements de la ville. À l’inverse, ce sont dans les IIe et XVe que

ce placement offre la plus «faible» rentabilité, autour de 6% (- 3 points sur un an). Des niveaux qui

sont largement supérieurs aux 3% que vous pouvez espérer obtenir si vous louez votre logement à

Paris. Conséquence: sur les neuf premiers mois de l’année, JeStocke.com, plateforme de location de


cave, de box et de garage en France, enregistre une hausse de 163 % du nombre de caves

proposées à la location sur son site.

• Loyers

Certains des arrondissements où les loyers sont les plus élevés pour les m² habitables affichent les

loyers de caves les plus faibles. Autrement, ne cherchez pas forcément là où vous pensez que le

résidentiel est le plus intéressant. Ainsi, les IIe et IVe affichent les loyers les plus bas pour les caves,

autour de 15 à 17 euros par m². Le cœur de Paris reste une valeur sûre puisque les loyers les plus

élevés (entre 21 et 23 euros par m²) se situent dans les IIIe, Ve, VIe et VIIIe arrondissements. «Une

cave bien située, isolée et bien sécurisée se louera très rapidement, affirme Laure Courty, fondatrice

de JeStocke.com. Bien que les petites surfaces aient le vent en poupe, les moyennes et grandes

surfaces (plus de 15 m²), plus rares, enregistrent également une très forte demande».

• Prix

C’est l’un des autres atouts de la cave: le ticket d’entrée est abordable. Pour devenir propriétaire

d’une cave à Paris, il faut compter entre 1500 et 3000 euros par mètres carrés en fonction de la

localisation, de l’accessibilité et de l’état de la cave. Même s’il a augmenté, en moyenne de 500 euros

sur un an, ce prix est largement moins élevé que les 9000 euros au m² qu’il faut débourser, en

moyenne, pour acheter un appartement dans la capitale.


• Surface

La tendance est clairement à une baisse de la surface. Entre 2016 et 2017, la surface moyenne louée

sur JeStocke.com est passée d’environ 7 m² à 5 m². «Cette baisse s’explique notamment par l’arrivée

d’une nouvelle clientèle sur la plateforme, explique Laure Courty, fondatrice de JeStocke.com. Celle-ci

utilise la cave comme une pièce de stockage d’appoint et non plus pour un besoin temporaire type

déménagement pour lequel de plus grandes surfaces sont nécessaires.

Il n’empêche: si la cave parisienne se loue globalement à bon prix, les déconvenues sont possibles.

Certaines caves trop humides ou mal conçues ne trouvent pas forcément preneurs. Acheter une cave

n’est donc pas un placement gagnant à coup sûr. Avant d’investir, il est important de bien faire le tri.

Source : www.lefigaro.fr


Feu vert judiciaire pour une nouvelle flambée

des loyers à Paris

Le 28/11/2017

Le bail mobilité est destiné aux étudiants, aux apprentis, aux personnes en formation ou mobilité

professionnelle. Photo Mehdi Fedouach. AFP

L’annulation mardi de l’encadrement des prix des nouveaux baux dans la capitale, même

temporaire, sonne comme un retour en arrière pour les locataires. Le gouvernement va faire

appel.

Feu vert judiciaire pour une nouvelle flambée des loyers à Paris

Les lobbys de l’immobilier étaient à la fête mardi soir, après l’annulation de l’encadrement des loyers

dans la capitale par le tribunal administratif de Paris. La justice a considéré que cet encadrement

aurait dû être pris à l’échelle de toute l’agglomération parisienne (soit 412 communes) et non dans la

seule capitale. Une décision similaire avait été rendue par le tribunal administratif à Lille le 17 octobre.


Mardi, aussitôt le jugement connu, l’Unpi, qui regroupe des propriétaires bailleurs, l’Unis, qui fédère

des administrateurs de biens et des syndics de copropriétés, ou encore le réseau d’agences

Century 21 ont publié des communiqués pour se réjouir de la décision de justice. «Un marché trop

normé fige le parcours locatif», explique l’Unis. Pour le président de Century 21, Laurent Vimont, la

mesure décourage les investisseurs et «pouvait conduire à la pénurie de logements à Paris». L’Unpi,

de son côté, analyse le jugement comme «la sanction d’une réglementation obsolète» et profite même

de l’occasion pour demander au gouvernement une diminution «de la pression fiscale sur les bailleurs

privés».

Pénurie

Les mêmes avaient déjà, au moment de l’examen de la loi au Parlement en 2013-2014, vivement

combattu le principe d’un encadrement, dont l’objectif n’est pas de bloquer les prix, mais d’éviter les

abus inhérents à un marché locatif marqué par la pénurie. A l’exemple de ce studio meublé d’une

surface de 17 m² situé au rez-de-chaussée d’un immeuble du quartier de la Porte Maillot, proposé

mardi à la location au tarif de 850 euros par mois sur le site de Century 21. Un montant qui reflète la

grande dérive des prix des locations dans la capitale au cours des deux dernières décennies.

Mardi, les communiqués des bailleurs et professionnels de l’immobilier se sont bien gardés de

rappeler que depuis l’an 2000, les loyers ont augmenté de 61,9 % à Paris, selon les statistiques de

Clameur, un organisme créé et administré par les professionnels du secteur eux-mêmes. En clair, une

location qui coûtait 1 000 euros en l’an 2000 coûte 1 619 euros en 2017.

Evidemment, les revenus des ménages n’ont pas suivi. Dans la capitale comme dans les grandes

métropoles régionales, les ménages consacrent une part toujours plus importante de leurs revenus au

logement. Cette vampirisation du pouvoir d’achat des familles par les loyers n’est pas sans

préoccuper les gouvernements quels qu’ils soient. Elle est source de mécontentement social et

nuit à la compétitivité économique : les entreprises sont forcément tenues de prendre en compte du

prix des loyers lorsqu’elles fixent les salaires, pour que leur personnel puisse se loger.

Mardi soir, le gouvernement a annoncé son intention de faire appel de la décision du tribunal

administratif. «En l’Etat actuel des choses, comme à Lille, nous considérons qu’il est opportun de

relever appel à l’encontre de cette décision», a indiqué Jacques Mézard, le ministre de la Cohésion

des territoires en charge du Logement, dans une déclaration à l’AFP. Une initiative qu’approuve la

mairie de Paris, qui demande en outre au «gouvernement de prendre en urgence toutes les mesures

qui permettront que l’encadrement des loyers puisse s’appliquer» encore . Car si à Paris comme à

Lille, la justice a annulé les arrêtés au motif que le périmètre géographique retenu n’était pas le bon, la


loi sur l’encadrement reste évidemment en vigueur. «La seule solution juste, et conforme à la loi,

consiste désormais à étendre l’encadrement des loyers aux 412 communes de la banlieue parisienne

dans les plus brefs délais», analyse la Fondation Abbé-Pierre. Plus facile à dire qu’à faire, car pour

encadrer les loyers, il faut des références très précises. Le plafonnement des prix des locations se fait

au vu du montant des loyers médians constatés quartier par quartier à Paris, et devra se faire ville par

ville en banlieue. Problème : les statistiques nécessaires n’existant pas partout, difficile de mettre en

œuvre le dispositif.

Outils statistiques

Dans ce petit naufrage juridique, la Fondation Abbé-Pierre pointe la responsabilité politique de Manuel

Valls. Après que Cécile Duflot (l’ancienne ministre EE-LV du Logement à l’origine de la mesure) eut

quitté le gouvernement, l’ancien Premier ministre avait, «au mépris de la loi», tout fait pour limiter

l’application de l’encadrement des loyers à la seule ville de Paris. Et ce alors qu’elle était prévue

dans les 28 agglomérations françaises où les loyers ont le plus augmenté. L’une des manières de

freiner l’application de cette mesure a alors consisté à ne rien faire pour favoriser la création d’outils

statistiques nécessaires à la mise en œuvre de cet encadrement dans l’ensemble de ces territoires.

Source : www.libération.fr


Encadrement des loyers: le gouvernement veut

aller "au bout de l'expérimentation"

Le 29/11/2017

Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires à sa sortie de l'Elysée, le 22 novembre 2017

((c) Afp)

Paris (AFP) - Le gouvernement a annoncé mercredi qu'il voulait "adapter" le dispositif

d'expérimentation des loyers, annulé par la justice à Paris et à Lille, afin d'aller "au bout de

l'expérimentation" et de l'évaluer.

Cette expérimentation n'est plus en vigueur en France après l'annulation mardi par la justice

administrative de cette mesure à Paris, où elle était appliquée depuis le 1er août 2015.

Avec Lille, où la justice a pris une mesure similaire il y a un mois et demi, il s'agissait des deux seules

villes à expérimenter le dispositif.

"Nous voulons arriver à une évaluation de la pertinence de ce dispositif", a dit Jacques Mézard,

ministre de la Cohésion des territoires, en réponse à une question du député Pacôme Rupin (LREM) à

l'Assemblée nationale.


Aussi, "il va être nécessaire, dans le cadre du projet de loi, d'adapter ce dispositif", a-t-il ajouté en

référence au projet de loi sur la stratégie logement qui doit être présenté prochainement, sans donner

de détail.

Le gouvernement envisage parallèlement un sursis à exécution, après la décision de la justice

administrative, permettant de suspendre provisoirement l'application de cette décision.

Plus tôt, le secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires Julien Denormandie avait estimé qu'il fallait

"aller au bout de l'expérimentation".

Le tribunal administratif de Paris a invalidé l'encadrement des loyers au motif qu'ils auraient dû

concerner toute l'agglomération parisienne et non la seule capitale.

"Il faut savoir si oui ou non l'encadrement des loyers marche", a déclaré sur Radio Classique/Paris

Première M. Denormandie.

Dans un communiqué publié mercredi, l'association de consommateurs CLCV a appelé de son côté

l'Etat à "assumer et compléter son dispositif".

"Il est inadmissible que près de quatre ans après sa création, l'encadrement des loyers n'ait été

appliqué que dans deux villes alors qu'il n'a jamais été remis en cause devant le Parlement. Et

aujourd'hui il est supprimé en raison d'une simple erreur de droit", déplore l'association, qui évoque

une situation "intolérable" et "inadmissible" pour "tous les locataires".

"Aujourd'hui, on n'est pas en mesure (de savoir si l'encadrement fonctionne) parce qu'on n'a pas

assez de recul", a par ailleurs affirmé M. Denormandie.

Selon des études, "les loyers ont été depuis le début de l'année 2017 contenus sur Paris; en

revanche, ils ont continué à augmenter sur Lille", a-t-il ajouté.

Mesure-phare du quinquennat Hollande, l'encadrement des loyers, instauré par la loi Alur du 24 mars

2014 élaborée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement, devait réguler le marché locatif en zones

tendues.

A peine la loi promulguée, la mesure avait cependant vu son champ d'application restreint par Manuel

Valls, alors Premier ministre, aux "communes volontaires" et "à titre expérimental", alors que 28

agglomérations étaient visées. Une restriction que le Conseil d'Etat a jugée illégale en mars 2017.

Source : www.l’obs.com


AIRBNB : UNE CARTE BANCAIRE POUR

AIDER LES PROPRIÉTAIRES À ÉCHAPPER AU

FISC FRANÇAIS ?

Le 01/12/2017

TeroVesalainen/Pixabay

Les propriétaires qui louent leur appartement sur Airbnb peuvent demander en quelques clics une

carte de crédit qui leur permettrait de cacher leurs revenus au fisc français, d’après franceinfo.

Airbnb aurait-il poussé le bouchon trop loin ? La plateforme de location propose aux propriétaires

d’appartement une carte de crédit qui leur permettrait d’échapper au fisc français, révèle franceinfo.

La combine est très simple d’après les utilisateurs du site. La majorité des “hôtes” choisissent que

leurs revenus soient directement versés sur leur compte bancaire. Mais certains prennent une autre

option : en quelques clics, ils peuvent demander à recevoir une carte de crédit émise depuis Gibraltar.

Une fois les gains virés sur ce compte, le loueur peut les dépenser dans n’importe quel magasin

comme avec un système de paiement classique. La carte, aux couleurs d’Airbnb, est émise par une

société américaine, Payoneer, qui propose aussi ses services à Amazon ou Cdiscount. Le problème

avec Airbnb est que la demande de carte peut être faite directement sur le site et que le principe de

base est détourné. Comme l’explique franceinfo, elle devait être surtout utilisée par les propriétaires


qui habitent à l’étranger afin de réaliser des transferts d’argent à moindre frais. Sauf qu’elle est aussi

demandée par des résidents français pour passer sous les radars du fisc.

“Ce type de comptes adossés à une carte ne sont pas des comptes bancaires à proprement parler”,

explique au site d’information Eric Vernier, chercheur et expert en paradis fiscaux. “Ils échappent aux

accords sur l’échange d’informations bancaires (que Gibraltar a signé avec la France), et restent très

pratiques pour ceux qui veulent éviter que l’on sache qu’ils ont de l’argent ailleurs que dans leur pays

de résidence”. Dans l’Hexagone, les propriétaires sont tenus de déclarer tous leurs revenus provenant

de la location d’appartement. Bercy n’a pour le moment pas souhaité réagir aux révélations de

franceinfo.

Chez Airbnb, on préfère détourner le regard et on assure n’avoir “aucune connaissance de plaintes

concernant ce prestataire de paiement, dont les services sont utilisés par nombre d’entreprises dans

le monde”. La société affirme aussi à franceinfo faire de la prévention auprès des “hôtes”. “Nous leur

rappelons la nécessité de s’informer des réglementations fiscales applicables, et de s’y conformer”.

S’il est difficile de saisir l’ampleur de la fraude, le gouvernement ne semble pas prêt de s’y atteler. Il

n’a en effet toujours pas pris le décret d’application permettant d’imposer à Airbnb et consorts de

transmettre automatiquement au fisc le montant des revenus de l’ensemble de ses “hôtes”. Et la

mesure pourrait même être repoussée à 2020...

Source : www.capital.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Acheter son affaire : les documents à

demander au vendeur

Le 27/11/2017

Ces pièces vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-

exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, et aspect immobilier en cas

d'achat des murs.

© Thinstock

Avant d'acquérir une affaire, vous devez obtenir du vendeur un certain nombre de documents. Ceux-ci

vous permettront de :

- mieux connaître l'affaire que vous allez acheter ;

- vérifier qu'elle correspond à ce que vous recherchez, c'est-à-dire à vos exigences personnelles,

économiques et financières ;


- vérifier que le vendeur est honnête et que le produit acheté correspond réellement à la présentation

qu'il en fait.

Ces documents vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-

exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, aspect immobilier en cas

d'achat des murs.

Ces différents aspects influent tous sur la fixation du prix de vente. Pour faire une estimation,

consulter l'outil d'estimation NeghoScore :

- pour un restaurant,

- pour un hôtel-restaurant,

- pour un hôtel bureau.

Cependant, il n'est pas utile de demander tous les documents dès le départ. Vous risquez d'effrayer le

vendeur qui pourrait se braquer. Il vaut mieux réclamer les documents utiles au fur et à mesure de

l'avancement de la construction de votre projet et des négociations avec le vendeur.

► Première visite

Documents à demander

Aspect économique

- Bilans et comptes de résultats détaillés sur trois ans. Utiles pour : réaliser un prévisionnel.

- Liasse fiscale complète. Utile pour : réaliser un prévisionnel.

Activité-exploitation

- Répartition mensuelle du chiffre d'affaires (CA). Utile pour : réaliser un prévisionnel.

- Composition du CA hébergement, restauration, soirées étapes, petits déjeuners, bar, divers. Utile

pour : réaliser un prévisionnel.

- Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la

promesse. Utile pour : réaliser un prévisionnel.


- Taux d'occupation mensuel. Utile pour : réaliser un prévisionnel et comparer avec la zone.

- Copie des plans de sécurité incendie du rez-de-chaussée et des étages. Utile pour : pallier l'absence

de plan d'architecte.

Administratif

- Copie du procès-verbal de la commission de sécurité plus l'avis de poursuite de l'exploitation.

- Copie du document AD'AP déposé à la préfecture si l'établissement n'est pas aux normes

d'accessibilité.

- Copie du document de la préfecture ou la mairie attestant de la conformité de l'établissement. Utile

pour : être précisément informé des contraintes administratives et financières qui pèsent sur

l'exploitation et des travaux éventuels qui seront à réaliser.

Juridique

- Copie du bail. Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.

- Règlement de copropriété (s'il y a lieu). Utile pour : connaître les obligations du preneur et les

conditions d'exploitation.

- Copie Kbis du vendeur. Utile pour : connaître les mentions légales.

Ressources humaines

- Déclaration annuelle des salaires. Utile pour : réaliser un prévisionnel et vérifier l'effectif réel du

personnel.

Dans le cas d'un achat des murs - Copie de la matrice cadastrale. Utile pour : connaître les limites

exactes du terrain, la surface et zone répertoriée du plan local d'urbanisme (PLU).

- Copie du plan local d'urbanisme. Utile pour : connaître la zone et les possibilités d'agrandissement.

► Offre d'achat



Aspect économique

- Inventaire détaillé du matériel et du mobilier. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité +

prévisionnel.

- Copie du livre d'inventaire. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.

- Copie des contrats de leasing. Utiles pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.

► Signature de l'acte sous-seing privé


Ressources humaines

- Contrats de travail du personnel. Utiles pour : vérification avec déclaration, bilan + prévisionnel.

Juridique

- Preuve de la capacité du vendeur à vendre (titre de propriété, délibération d'une AG). Utile pour :

éviter les problèmes de dernière minute dans le cas d'indivision ou de multi-propriétaires.

Activité-exploitation

- Contrats des différents fournisseurs. Utiles pour : être précisément informé des engagements

financiers qui pèsent sur l'exploitation.

Administratif

- Copie de la délibération de classement de l'établissement. Utile pour : valider les informations

données par le vendeur.

- Copie de la licence IV. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.

► Signature de l'acte définitif



Ressources humaines

- Attestations des membres personnel sur leur situation (congés payés, RTT, paiement heure

supplémentaires). Utiles pour : éviter un conflit sur l'antériorité après le départ du propriétaire.

Source : www.l’hôtellerie-restauration.fr


Bail commercial : nullité de la demande de

renouvellement adressée au seul usufruitier

Le 28/11/2017

La demande de renouvellement d’un bail commercial qui a pour unique destinataire

l’usufruitier du bien loué est nulle.

Au décès du bailleur de locaux commerciaux, son fils, devenu nu-propriétaire, intervient à l’acte de

renouvellement conclu avec le locataire. Au terme du bail renouvelé, le locataire fait une nouvelle

demande de renouvellement à la veuve du bailleur initial, usufruitière des locaux.

La Cour de cassation juge cette demande nulle car son unique destinataire est l’usufruitière du bien

loué.

A noter : jurisprudence constante.

Le locataire de locaux commerciaux doit en principe adresser sa demande de renouvellement au

bailleur (C. com. art. L 145-10, al. 2). En cas d’usufruit, la demande de renouvellement doit être

adressée à l’usufruitier et au nu-propriétaire (CA Toulouse 31-7-2012 n° 11/05985 : RJDA 12/12 n°

1050), l’usufruitier n’ayant pas le pouvoir de donner à bail, ou de renouveler le bail, sans le

consentement du nu-propriétaire (Cass. 3e civ. 24-3-1999 n° 97-16.856 : RJDA 5/99 n° 525 ; Cass.

3e civ. 21-5-2014 n° 13-16.578 F-D).

Source : www.efl.fr


Seulement 132 hôtels ont été créés en France en 2016 Le 29/11/2017

In Extenso TCH a étudié l'évolution du parc hôtelier français l'année passée : 8 400 chambres d'hôtels ont disparu, tandis que 5 600 ont été créées et 2 400 ont été remises sur le marché. Début 2017, l'Hexagone comptait près de 17 200 hôtels.

© Thinkstock

Toutes les disparitions d'hôtels ne sont pas définitives. Parmi les 760 hôtels disparus en 2011 et 2012, près d'une centaine étaient de nouveau opérationnels début 2017.

Créations, remises en marché, fermetures… L'hôtellerie française connaît chaque année de

nombreux mouvements et évolutions. Dans ce contexte, In Extenso TCH (tourisme, culture et

hôtellerie) publie pour la première fois une étude sur l'évolution du parc hôtelier français sur l'année

2016. "Début 2017, la France métropolitaine comptait près de 17 200 hôtels* dont les trois quarts

étaient homologués. Les créations, disparitions et remises en marché d'hôtels observées en 2016 se

sont soldées par un déficit de 200 établissements sur un an. La tendance n'est pas nouvelle mais elle

s'est amplifiée depuis 2014 en raison d'une recrudescence des disparitions d'hôtels. Parallèlement, le

volume de chambres offertes s'établissait à environ 637 500 chambres début 2017, en léger recul sur


un an (- 0,1 %, soit environ 400 chambres de moins)", analyse Samuel Couteleau, Senior Manager

chez In Extenso TCH.

► Le parc hôtelier français en perte de 400 chambres en 2016

L'évolution du parc hôtelier français résulte de trois grands types de mouvements.

• 450 hôtels disparus en 2016, soit 8 400 chambres

En légère diminution par rapport à 2015 (9 000 chambres disparues), cet indicateur s'inscrit dans la

lignée du pic observé depuis trois ans. Les principaux motifs de disparitions d'hôtels sont :

- Les défaillances (36 %), c'est-à-dire les fermetures d'hôtels sans reprise en cours d'année.

- Les cessations d'activité (28 %) suite au départ à la retraite de leur exploitant sans qu'un repreneur

ait été identifié, ou suite à l'arrêt de l'activité hôtelière dans des établissements faisant par ailleurs

restaurant.

- Les reconversions en gîtes, meublés ou chambres d'hôtes (16 %).

- Les reconversions en hébergement social (7 %), qui interviennent essentiellement en Île-de-France

et dans les grandes villes.

- Les rénovations lourdes ou restructurations qui nécessitent une fermeture d'un an ou plus (4 %). En

dehors des établissements fermés temporairement pour rénovation et qui réintègrent logiquement

l'offre, toutes les disparitions d'hôtels ne sont pas définitives. Par exemple, parmi les 760 hôtels dont

la disparition a été constatée en 2011 et 2012, près d'une centaine (13 %) étaient ainsi de nouveau

opérationnels début 2017.

• 120 hôtels remis en marché en 2016, soit 2 400 chambres

Il s'agit de réactivations d'hôtels, auxquelles s'ajoutent les hôtels obsolètes ou les chambres d'hôtes

repositionnées sur le marché hôtelier traditionnel. En y ajoutant les variations de capacités

(agrandissements ou réductions du nombre de chambres), ces mouvements représentent plus de 2

400 chambres et contribuent à l'évolution du parc hôtelier national.

• 132 créations d'hôtels en 2016, soit 5 600 chambres

La forte dynamique relevée en 2015 (près de 8 000 chambres créées, dont 3 500 en Île-de-France) ne

s'est pas maintenue. Seuls 132 hôtels ont été créés en 2016 (5 600 chambres). Depuis le début de la


décennie, seule l'année 2011 a affiché un aussi faible volume de chambres créées. En région

parisienne, ce ralentissement s'explique en partie par l'attentisme consécutif aux attaques terroristes

de 2015. Dans les grandes métropoles régionales, il correspond à une pause après un

développement soutenu ces dernières années.

► Accélération du parc hôtelier en Île-de-France et dans les grandes métropoles

• L'Île-de-France (25 % de l'offre de chambres d'hôtels de France métropolitaine en 2017)

Pour la deuxième année consécutive, l'Île-de-France a connu en 2016 une croissance de son parc

légèrement supérieure à 1 %. Le rythme des créations est resté élevé (une trentaine, comme en

2015) mais avec des hôtels de plus faible capacité (61 chambres en moyenne contre 99 en 2015).

Parallèlement, les disparitions d'hôtels ont été moins nombreuses (29 en 2016 contre 68 en 2015), en

particulier les reconversions sociales qui avaient connu un pic en 2015. En 2016, l'Île-de-France a en

définitive gagné 1 700 chambres (+ 1,1 %). La tendance 2017 devrait être plus modérée : une

trentaine de nouveaux hôtels devraient être mis sur le marché (soit 2 200 à 2 500 chambres) mais la

fermeture pour rénovation du Pullman Montparnasse (près de 1 000 chambres) devrait à seule peser

fortement.

• Les métropoles régionales de plus de 200 000 habitants (22 % de l'offre métropolitaine)

En 2016, la croissance de l'offre dans les métropoles régionales a été de + 0,6 % en moyenne, soit

près de 900 chambres. Dans ce contexte, seule Marseille-Aix s'est distinguée : son parc de chambres

a augmenté de 3,7 % sur un an grâce à la mise en marché de six nouveaux hôtels totalisant 641

chambres, soit 42 % des chambres créées en 2016 dans les métropoles régionales. En 2017, ces

dernières devraient connaître une nouvelle poussée de croissance, qui devrait toutefois être atténuée

par la reconversion sociale d'hôtels d'entrée de gamme en périphérie de villes. Marseille-Aix devrait

maintenir un rythme de croissance significatif, tout comme Lyon. En matière de créations de nouveaux

hôtels, les deux métropoles devraient se faire doubler par Bordeaux et Nice à partir de 2018 : pour

chacune d'entre elles, la création de 1 200 à 1 500 chambres est en effet anticipée entre 2018 et

2020.

► Ralentissement dans les agglomérations de moins de 200 00 habitants, les zones rurales et

les stations de sports d'hiver

• Les agglomérations de 10 000 à 200 000 habitants (22 % de l'offre métropolitaine)

Alors que les grandes métropoles régionales concentrent l'attention des investisseurs hôteliers, les


agglomérations françaises de moins de 200 000 habitants peinent à compenser les disparitions

d'hôtels. Au cours de l'année 2016, ces territoires ont globalement vu disparaître plus de 800

chambres (- 0,6 %). Lourdes a ainsi perdu 500 chambres en 2016, et globalement près de 2 000

chambres depuis début 2011 (- 15 %).

• Les zones rurales et semi-rurales (16 % de l'offre hôtelière métropolitaine

Ces territoires ont vu leur offre de chambres d'hôtels reculer de près de 1 600 chambres au cours de

l'année 2016 (- 1,5 %). Plus de la moitié des hôtels disparus en 2016 en France métropolitaine se

trouvaient en zones rurales ou semi-rurales et affichaient une capacité moyenne inférieure à 15

chambres. Une trentaine de créations d'hôtels (environ 600 chambres) ont malgré tout été recensées,

mais bien souvent aux portes de grandes agglomérations.

• Les stations de sports d'hiver (4 % de l'offre hôtelière métropolitaine

En 2016, les stations de sports d'hiver ont subi une perte nette de plus de 400 chambres (- 1,5 % sur

un an). Parmi les grandes stations, seule Val-Thorens se distingue véritablement : quatre hôtels 4 et 5

étoiles y ont été créés depuis 2011, pour un total de 257 chambres. Globalement, la petite hôtellerie

peine à se maintenir dans les stations et les créations ne sont pas assez nombreuses pour inverser la

tendance (cinq hôtels mis en marché en 2016, soit 258 chambres). Plus dynamique, le marché des

résidences de tourisme est souvent perçu comme un moyen de compenser le recul de l'hôtellerie

traditionnelle en stations : en 2016, une quinzaine de résidences ont ainsi enrichi le marché de plus

d'un millier d'appartements. Cependant, dans le même temps, un volume d'offre quasiment équivalent

a glissé vers le marché des résidences secondaires, illustrant ainsi un enjeu majeur pour l'avenir de

ces destinations : la préservation de leur offre d'hébergements marchands.

Source : www.lhôtellerie-restauration.com


Futur franchiseur : 6 points clés pour lancer

son réseau Le 29/11/2017

Pour débuter (sereinement) en franchise ou en commerce associé, tester son concept dans

différents lieux, perfectionner ses clés de réussite ou encore, se former au recrutement des

franchisés ou adhérents restent essentiels. Voici les six points clés pour lancer son réseau.

1. Finaliser la modélisation du concept

Une belle idée ne suffit pas toujours à garantir un réseau solide et attrayant. “Le concept doit être

attractif pour les clients finaux, bien sûr, mais également pour les futurs partenaires ou franchisés”,

explique Nathalie Dubiez, experte Franchise & Co pour Lendopolis, plateforme de prêts de particuliers

à entrepreneurs. Plus l’enseigne parviendra à se professionnaliser dans son parcours client, plus elle

se démarquera. “Un point de vente qui fait 250 000 € de chiffre d’affaires avec une rentabilité

moyenne devra, par exemple, travailler sur sa marque, ses produits, son management... pour

augmenter ce chiffre d’affaires et rationaliser ses coûts, afin d’apparaître suffisamment fiable et

attractif aux yeux des futurs franchisés.”

2. Tester le concept dans différents types de lieux

Le principe de la franchise est simple : dupliquer une réussite. “La réussite doit donc avoir eu lieu ! Ce

n’est pas parce qu’un concept fonctionne en centre-ville que ce sera le cas dans un centre


commercial. Ni parce qu’il a du succès dans une grande ville qu’il marchera dans une plus petite — ou

inversement. Il est donc préférable d’ouvrir préalablement quelques boutiques en propre/pilotes, qui

permettront de tester ces différents formats”, souligne la spécialiste.

3. Mettre en place l’ensemble des outils indispensables à un réseau

Pas de réseau sans outils de contractualisation (DIP, contrat de franchise) soignés aux petits oignons

! “Il en va de même pour le manuel opératoire reprenant les clés de réussite (recettes, procédures…)

qui doit être clair et complet”, ajoute-t-elle.

4. Se former au recrutement et à l’animation

Devenir franchiseur va naturellement bien plus loin que simplement louer son nom et son concept.

Apprendre à recruter des franchisés en accord avec les valeurs de l’enseigne reste donc essentiel.

“L’enjeu ? L’image de la marque et la réussite du réseau !

Mais bien recruter n’est pas suffisant, il faut également que l’enseigne développer les aptitudes qui lui

permettront d’animer au quotidien cette communauté d’entrepreneurs ambassadeurs de la marque”,

explique Nathalie Dubiez. Apprendre à recruter signifie également ne pas se précipiter : “Lancer très

rapidement beaucoup de franchisés, sans prendre le temps d’améliorer ses outils et processus, peut

porter un véritable préjudice à l’enseigne ! Il est préférable d’y aller étapes par étapes en s’assurant

que ses premiers adhérents disposent des outils pour réussir, et soient bien lancés...”

5. Se remettre en question et se perfectionner constamment

“Une période d'adaptation est tout à fait normale quand on débute en tant que franchiseur.

Cependant, il faut constamment questionner et ainsi, pouvoir améliorer, son concept, ses outils et

manières de procéder : mettre le DIP à jour, ajuster/compléter les informations du manuel, s’équiper

de logiciel pour professionnaliser ses recrutements, apporter les innovations pour maintenir

l’attractivité du concept…”, expose l’experte en commerce organisé.

6. Asseoir sa présence nationale avant de viser l’international

“La proposition d’une ouverture d’un franchisé à l’étranger peut être tentante pour une nouvelle

enseigne. Apprendre son nouveau métier de franchiseur reste cependant déjà un gros challenge.

L’assimiler, se structurer, optimiser son concept et asseoir sa notoriété (dans son secteur d’activité)

sur le territoire national sont des bases solides à acquérir avant de songer à l’internationalisation.”

Source : www.leparisien.fr


A boulangerie sans fournil adapté, bailleur

condamné

Le 29/11/2017

Le propriétaire d'un local commercial loué à usage exclusif de boulangerie doit mettre à la

disposition de son locataire des locaux susceptibles de supporter l'humidité occasionnée par

un four à buée couramment utilisé par les boulangers.

Le propriétaire d'un immeuble loue le local commercial, situé au rez de chaussée, à usage de

boulangerie. Deux ans plus tard, le plancher de l'appartement situé au-dessus de la boulangerie

cède et endommage les lieux et les installations du locataire. Le sinistre est dû à l'humidité dégagée

par l'utilisation du four à buée du boulanger, qui a entraîné le pourrissement du plafond, constitué

principalement de bois aggloméré. Chacune des parties recherche la responsabilité de l'autre dans la

survenance des dégâts.

C'est le propriétaire qui est finalement condamné à indemniser le locataire, pour les raisons suivantes

: ce dernier a régulièrement entretenu le four, l'état de vétusté du matériel n'étant pas établi ; la nature

du plancher en bois aggloméré était incompatible avec l'exploitation d'un fournil ; l'humidité qui se

dégageait du four à buée, même si elle avait été partiellement à l'origine de l'état du plafond, était une

conséquence d'un usage normal des locaux destinés exclusivement à l'exploitation d'une

boulangerie ; il incombait au propriétaire de faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la

structure de l'immeuble.


Par suite, le propriétaire a manqué à son obligation d'entretenir les lieux en état de servir à l'usage

pour lequel ils avaient été loués et doit supporter les conséquences dommageables liées à

l'effondrement du plafond.

A noter : même en l'absence de stipulations particulières du bail, le bailleur est obligé, par la nature

du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel

il a été loué et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (C. civ. art. 1719).

Cette obligation inhérente au contrat de bail suppose la délivrance d'un bien conforme à sa destination

contractuelle. Par ailleurs, en l'absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5

novembre 2014, et dans tous les cas pour ceux conclus ou renouvelés après cette date, le bailleur est

tenu des grosses réparations (C. com. art. R 145-35, 1° issu du décret 2014-1317 du 3-11-2014).

Par ailleurs, l'article 1732 du Code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Cette présomption de responsabilité du locataire ne dispense pas les juges de rechercher si la

dégradation en question n'est pas imputable au bailleur en raison de ses propres obligations, telle son

obligation de procéder aux grosses réparations (Cass. 3e civ. 2-6-1999 n° 97-18.692).

En pratique : il appartient aux juges de trancher le litige en fonction des obligations en présence,

telles que définies par le contrat. La décision commentée illustre cette hypothèse : dès lors que le bail

a été consenti en vue de l'exploitation d'une boulangerie, et que cette d'activité implique l'utilisation

d'un four à buée, le propriétaire doit faire les travaux nécessaires pour permettre cette exploitation. A

fortiori lorsqu'il s'agit de travaux affectant la structure de l'immeuble.

Source : www.efl.fr


A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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S49 revue de presse kylia - semaine du 27 novembre au 3 décembre 2017