S51 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 décembre 2016

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 12 au 18 décembre 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Crédit immobilier: la France profite plus de la

baisse des taux que ses voisins

Le 12/12/2016

L'évolution disparate des prix immobiliers depuis 2008 a pu, selon les pays, "amplifier ou gommer" ce

gain de pouvoir d'achat apporté par la baisse des taux. - Shutterstock

Les prix bondissent en Allemagne et au Royaume-Uni, limitant les gains de pouvoir d'achat

dans ces pays.

Depuis 2008 la baisse des taux de crédit immobilier a amélioré le pouvoir d'achat des ménages dans

toute l'Europe, mais à des degrés divers selon l'évolution en parallèle, des prix immobiliers, selon une

étude du Crédit Foncier.


Publiée mardi, l'étude compare le coût d'acquisition sur 20 ans d'un logement neuf ou ancien, financé

pour 100% de sa valeur, en 2008 puis au 1er semestre 2016 dans neuf pays: Allemagne, Belgique,

Espagne, France, Italie, Pologne, Portugal République tchèque et Royaume-Uni.

Dans ces pays, les taux des crédits immobiliers ont été divisés par 2 ou même par 3 (en Espagne, au

Portugal, en Allemagne et en France), une baisse réellement "spectaculaire", commente la filiale du

groupe BPCE.

Forte hausse des prix en Allemagne et au Royaume-Uni

Mais l'évolution disparate des prix immobiliers depuis 2008 a pu, selon les pays, "amplifier ou

gommer" ce gain de pouvoir d'achat apporté par la baisse des taux.

Car si en France, les prix n'ont progressé que de 1% sur la période, ils ont bondi de 29% en

Allemagne et au Royaume-Uni et progressé de 13% en Belgique, tandis qu'ils chutaient de 13% en

Pologne et de 26% en Espagne.

Le gain de pouvoir d'achat permis par la baisse des taux de crédit a ainsi été rogné par la remontée

des prix en Allemagne, où il s'est limité à 5%, et au Royaume-Uni (+3%) tandis qu'il était à l'inverse,

nettement amplifié en Espagne (+87%) et en Pologne (+53%) par la chute des prix des logements.

Gain de pouvoir d'achat de 29 % en France

En France, le gain de pouvoir d'achat immobilier a été de 29% grâce à un taux d'emprunt moyen

passé de 4,8% en 2008 à 1,9% au premier semestre 2016, selon les calculs du Crédit Foncier.

Un ménage français pouvait ainsi emprunter 30% de plus, sur les six premiers mois de l'année qui

s'achève, pour une mensualité et une durée identiques en 2008.

Pour acquérir le même bien que huit ans plus tôt, un ménage devait s'acquitter au premier semestre

2016, d'une mensualité de remboursement de crédit en recul de 4% en Allemagne, de 22% en France

et 35% en Pologne.

Outre les pays déjà cités, le gain de pouvoir d'achat a été de 51% en Italie, 33% au Portugal, 29% en

République tchèque et 15% en Belgique.

Source : lesechos.fr


Le dispositif Pinel : des mesures attractives

pour l'investissement locatif

Le 13/12/2016

S'il propose une réduction d'impôt importante, il convient toutefois d'être prudent avant de se

laisser tenter.

Young couple standing with architect, overlooking spacious interior © Eric Audras / AltoPress /

PhotoAlto/ Eric Audras

“On ne change pas une formule qui marche”. C'est en ces termes que François Hollande a justifié, en

avril dernier, la prolongation du dispositif d'investissement locatif dans l'immobilier neuf Pinel jusqu'au

31 décembre 2017. Cela a permis de relancer le marché de la construction puisque, en 2015, ce sont

environ 50 000 logements neufs (répondant aux normes thermiques RT 2012 ou ayant le label

Bâtiment basse consommation 2005) qui ont été acquis par des particuliers, un chiffre en hausse

d'environ 44% par rapport à 2014.

Déduction d'une partie du bien

Un investissement immobilier Pinel ouvre droit à une réduction d'impôt graduée. Celle-ci est plafonnée

dans la double limite d'un investissement de 300 000 euros (deux logements au maximum) et d'un

prix de 5 500 euros le mètre carré, quelle que soit la localisation du bien (ce qui rend le Pinel difficile à

Paris…). Dans le détail, trois durées de location comme résidence principale sont possibles : six, neuf

et douze ans. La réduction d'impôt est alors respectivement de 12%, 18% et 21%. Ainsi, en

investissant 300 000 euros, votre réduction d'impôt sera de 63 000 euros maximum, étalée sur douze

ans de location. Attention, cette réduction est concernée par le plafonnement des niches fiscales qui


est de 10 000 euros en 2016. Exemple : si vous déduisez 5 000 euros par an, il vous en restera 5 000

pour profiter d'autres déductions fiscales. La première réduction est accordée l'année d'achèvement

du logement acheté sur plan ou l'année de l'acquisition si le bien est achevé. Un conseil : si vous

souhaitez bénéficier de cette réduction cette année, il faut acquérir un appartement dans un immeuble

livré avant le 31 décembre 2016.

Système de location souple

Il n'est pas obligatoire de choisir dès le départ la durée d'engagement de location. Il est possible

d'opter pour six ans et de prolonger pour deux durées de trois ans. De plus, en cas de vacance, un

nouveau locataire doit être trouvé dans les douze prochains mois. Mais il n'est pas toujours facile

d'en dénicher un. Pas de souci, le propriétaire peut désormais louer son bien à un ascendant ou à un

descendant non rattaché à son foyer tout en bénéficiant de l'avantage fiscal. Pour cela, deux

conditions : les ressources du locataire ne doivent pas être supérieures à celles prévues par le

dispositif et les plafonds des loyers respectés en fonction de la zone Pinel où se situe le logement. Ce

sont ces plafonds de loyers par mètre carré qui déterminent le rapport locatif et la rentabilité de

l'investissement.

Attention

Le principal handicap du Pinel vient de la succession des régimes similaires ces dernières années

(pas moins de neuf régimes !). Résultat : l'offre est surabondante, le taux de vacance élevé dans

certaines villes... De même, la réduction d'impôt ne doit pas être votre seule motivation. Ainsi, avant

de se lancer, il est vivement conseillé de bien sélectionner la ville, l'emplacement étant un élément

fondamental pour la réussite et la pérennité d'un investissement locatif. De même, il vaut mieux parier

sur les quartiers en mutation et les centres villes qui se revendront plus facilement.

Source : lepoint.fr


Droit au logement opposable : une

« interprétation de plus en plus restrictive » de

la loi

Le 13/12/2016

Une mission d’évaluation de l’effectivité du droit au logement opposable (DALO) dans

14 départements, remise mardi 13 décembre à la ministre du logement, Emmanuelle Cosse,

déplore que les foyers éligibles au droit au logement opposable diminuent, en raison d’une

« interprétation de plus en plus restrictive » de la loi.

Ce droit a été instauré par la loi DALO, votée en mars 2007, qui stipule que toute personne menacée

d’expulsion et n’étant pas en situation de se reloger par elle-même peut être reconnue prioritaire pour

l’accès à un logement social.

Le rapport, commandé à Marie-Arlette Carlotti, présidente du Haut Comité pour le logement des

personnes défavorisées et du comité de suivi de la loi DALO, constate que « le nombre de ménages

reconnus au titre du DALO est en baisse sur l’ensemble du territoire et particulièrement dans les

14 départements visités, alors que l’ensemble des indicateurs disponibles démontre une aggravation

de la crise du logement ».


Les « naufragés » du DALO

Le taux national de décisions favorables était de 44,9 % en 2008, et a atteint 28,63 % en 2015.

Le nombre de ménages reconnus au titre du DALO est en baisse depuis 2013, passant de 32 473 à

25 593 en 2015. En cause, « une interprétation de plus en plus restrictive des critères de la loi par les

commissions de médiation chargées d’étudier les dossiers », explique le rapport : « Le droit au

logement opposable a de plus en plus tendance à être accordé au regard de l’offre de logement

disponible sur le territoire », et non uniquement en fonction de la situation des ménages.

Le rapport cite par exemple une lettre du préfet du Var dans laquelle il félicite les membres de la

commission de médiation d’avoir « su respecter les instructions préfectorales données », faisant

baisser le taux de décisions favorables à 22 %, contre 50 % les années précédentes.

Autre enseignement, plusieurs départements (les pires étant les Alpes-Maritimes et le Var) n’ont pas

identifié l’ensemble des contingents de logements dont ils disposent.

Si la loi DALO « a permis de faire accéder plus de 103 000 ménages à un logement », il existe

toujours 57 000 ménages « naufragés du DALO » en attente d’une proposition de logement depuis un

à sept ans. Le rapport propose 40 pistes pour améliorer l’effectivité du DALO.

Source : lemonde.fr


En huit ans, le pouvoir d’achat immobilier des

Français a grimpé de 29 %

Le 13/12/2016

INFO LE FIGARO - Entre 2008 et le premier semestre 2016, les mensualités des Français ont reculé

de 22 %, soit une économie de 140 euros par mois, et leur capacité d’endettement a progressé de

35 %, selon une étude du Crédit Foncier.

À l’heure où la remontée des taux immobiliers se fait de plus en plus pressante, les Français ont-ils

bien profité de leur baisse? La réponse est oui. En France, un ménage pouvait acquérir, au premier

semestre de cette année, une surface supérieure de 29 % à celle qu’il pouvait acheter en 2008, selon

une étude du Crédit foncier, dont Le Figaro a pu prendre connaissance. Ce rapport repose sur l’achat

d’un logement (neuf ou ancien) financé à 100 % de sa valeur sur une durée de vingt ans. «Grâce à la

baisse des taux, le pouvoir d’achat des Français a retrouvé des niveaux qu’on n’avait plus connus

depuis le début des années 2000», explique Nicolas Pécourt, du Crédit foncier. Entre 2008, début de

la crise financière, et le premier semestre 2016, les mensualités des Français ont ainsi reculé de 22 %

- soit une économie de 140 euros par mois - et leur capacité d’endettement a progressé de 35 %.

Les acheteurs ont pu compter, pour cela, sur une baisse de 2,9 points (de 4,8 % en 2008 à 1,9 % au

premier semestre 2016) du taux moyen de crédit immobilier et une baisse de 1 % des prix. «Sur la

seule année 2016, pour une même mensualité et une durée identique, les Français ont pu emprunter

des montants 8 % plus élevés», précise Nicolas Pécourt. Mais les Français sont loin d’être ceux, en

Europe, qui en ont le plus profité. Des neuf pays étudiés par le Crédit foncier, c’est en Espagne


(+ 87 %) et en Pologne (+ 53 %) que les gains de pouvoir d’achat immobilier sont les plus importants.

On peut également ajouter l’Italie (+ 51 %) et le Portugal (+ 33 %). Polonais et Espagnols ont pu en

effet bénéficier de très fortes baisses des prix (- 29 % en Espagne et - 34 % en Pologne).

Dans tous les pays européens

À l’inverse, les importantes hausses des prix immobiliers en Allemagne et au Royaume-Uni ont effacé,

en partie, la diminution des taux d’intérêt. Conséquence: les gains de pouvoir d’achat s’avèrent plus

limités dans ces deux pays (respectivement + 5 % et + 3 %). Il n’empêche: s’il est un autre

enseignement à retenir, c’est la baisse spectaculaire des taux d’intérêt dans tous les pays européens.

Depuis 2008, ils ont été divisés par deux ou trois, selon les pays. Avec l’Allemagne et le Portugal, la

France affiche le taux de crédit moyen sur vingt ans le moins élevé (1,9 %).

Ces taux historiquement bas, alimentés par les politiques monétaires accommodantes des banques

centrales, sont une véritable aubaine pour les emprunteurs. Les ménages en ont donc largement

profité les six premiers mois de l’année mais également les six suivants. Depuis juillet, les volumes de

crédits à l’habitat n’ont cessé de croître pour atteindre en octobre 24 milliards d’euros, selon la

Banque de France. Du jamais-vu depuis que l’établissement financier publie ses statistiques. Mais la

chute des taux immobiliers touche à sa fin avec la nette remontée des OAT à 10 ans qui est passé de

moins de 0,3% il y a deux mois à près de 0,9%. Aujourd’hui Et comme le mouvement haussier des

prix se confirme, le gain de pouvoir d’achat devrait se transformer en perte.

Source : lefigaro.fr


Immobilier : 2016 s’annonce comme une année

record

Le 13/12/2016

Les notaires ont enregistré à la fin du mois de septembre un nombre de transactions immobilières au

plus haut depuis 10 ans. Les prix commencent à remonter.

L’année 2016 devrait être un bon cru pour les agents immobiliers. Selon les chiffres publiés par les

notaires ce mardi, le nombre de ventes réalisées sur un an, à la fin du mois de septembre, a atteint un

niveau inédit depuis dix ans. 838.000 biens immobiliers ont été cédés entre septembre 2015 et

septembre 2016, soit 11% de plus que l’année dernière. La hausse est particulièrement marquée en

Ile-de-France, où les ventes de logements anciens ont progressé de 15% sur un an!

Le marché a profité de taux de crédit exceptionnellement bas et d’un retour de la confiance. «Après

trois années d’attentisme», les ménages se sont enfin décidé à concrétiser le projet immobilier qu’ils

nourissaient depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, ce qui a engendré un effet de rattrapage. Il

faut dire qu’entre octobre 2015 et octobre 2016, la baisse des taux a représenté l’équivalent d’une

baisse des prix de l’immobilier de 7,5%, selon Crédit Logement. L’effet sur le pouvoir d’achat des

ménages a été d’autant plus important que les prix sont restés sages.

» Emprunter pour acheter un logement va coûter un peu plus cher

Les prix flambent à Paris


Ils ont toutefois recommencé à grimper au deuxième trimestre 2016, sous l’effet d’une demande

accrue, et poursuivent ce mouvement au troisième. Selon les notaires, le prix des appartements

anciens a progressé de 1,4% sur un an à la fin du mois de septembre et celui des maisons de 2%.

S’agissant des appartements, les hausses de prix sont surtout concentrées dans l’agglomération

parisienne, où les tarifs s’accroissent plus nettement (+2,7%). Les notaires prévoient pour le mois de

janvier une inflation des prix de 6,2% sur un à Paris. Le m2 parisien devrait se monnayer en moyenne

8490 euros, un niveau inédit.

» À Paris, les prix de l’immobilier se rapprochent de leurs niveaux records

Ailleurs en France, l’heure est loin d’être à la flambée des prix. Celui des appartements ne progresse

que de 0,3% et reste à son niveau de 2009. Le prix des maisons progresse a contrario plus vite en

régions (+2,1%) qu’en Ile-de-France (+1,2%). Le marché français reste par ailleurs très hétérogène: si

certaines villes comme Paris (+3,6%) et plus encore Bordeaux (+4,1%), voient leurs prix fortement

progresser, d’autres villes comme Angers, Montpellier ou Saint-Etienne enregistrent de leur côté une

nouvelle baisse. Avec un budget de 150.000 euros, un acquéreur avait à la fin du mois de septembre

le choix entre un 3 pièces à Toulouse, un 4 pièces à Tours et un 5 pièces à Brest...

Source : lefigaro.fr


Prêt à taux zéro : il est encore plus simple à

obtenir pour rénover votre copropriété

Le 14/12/2016

Deux banques commercialisent désormais l’Eco prêt à taux zéro, destiné à financer les travaux

d’isolation des copropriétés.

Et de deux ! Plus d’un an après le Crédit Foncier, un deuxième établissement bancaire -

Domofinance, filiale de BNP Paribas - annonce le lancement de son offre de prêt à taux zéro, destiné

à financer les travaux d’isolation des copropriétés.

Baptisé Eco PTZ collectif dans le jargon bancaire, ce produit avait été proposé par le gouvernement

dans le but d’offrir une solution de financement efficace aux copropriétaires rénovant leurs immeubles.

Mais jusqu’ici les banques se sont montrées - c’est le moins qu’on puisse dire – peu enclines à le

commercialiser. A ce jour, seule une centaine de copropriétés y aurait souscrit, selon nos

informations.

Le lancement de cette deuxième d’offre devrait donc permettre de populariser cette solution financière

pourtant très avantageuse.

L’Eco PTZ collectif est ouvert à tous les immeubles construits avant 1990 et dont 75% des quotes-

parts (déterminées par la surface de l’appartement) sont détenues à titre de résidence principale.

Pour pouvoir en bénéficier, les copropriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique

sur les parties communes ou les équipements communs, compris dans la liste suivante :


- Isolation thermique des toitures ;

- Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur ;

- Isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur ;

- Installation, régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ;

- Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable ;

- Installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie

renouvelable.

Dès lors que vous répondez à ces critères, le dispositif doit être voté en Assemblée générale : chaque

copropriétaire peut alors obtenir jusqu’à 10.000 euros pour une tâche remboursables sur 10 ans ;

20.000 euros pour un bouquet de deux travaux également remboursables sur 10 ans ; voire 30.000

euros remboursables sur 15 ans dès lors que 3 chantiers sont menés en parallèle.

Attention : seules les entreprises et artisans titulaires de la qualification RGE (responsable garant de

l’environnement) sont en droit de réaliser les travaux. Ce sont d’ailleurs ces mêmes professionnels qui

doivent déterminer si les travaux sont éligibles ou non à l'Eco PTZ.

Un tel coup de pouce tombe à point nommé alors que de nouvelles obligations vont s’imposer aux

copropriétés dès l’an prochain. Un décret, qui devrait entrer en vigueur dès le 1er janvier 2017,

imposera aux immeubles entreprenant des ravalements… d’isoler leurs façades.

Source : capital.fr


Immobilier : le statut de propriétaire occupant

est trop favorisé

Le 14/12/2016

Les 4 pistes décoiffantes de l’organisme de réflexion auprès du Premier ministre pour favoriser

la mobilité géographique des Français.

« Notre fiscalité du logement favorise le statut de propriétaire occupant. Ce faisant, elle freine la

mobilité géographique, d'autant qu'elle taxe également lourdement les transactions, et désavantage

indirectement les jeunes générations pour lesquelles l'accès à ce statut est plus difficile ».

L'introduction du dernier rapport de France Stratégie, organisme de réflexion, d'expertise et de

concertation placé auprès du Premier ministre est claire. Tous ceux qui viennent d'emprunter pour

acheter leur logement et ainsi poser la première pierre de la préparation de leur retraite peuvent se

poser des questions sur l'opportunité de leur démarche. Les avantages du statut de propriétaire

seront-ils remis en question ? Ce n'est pas la première fois que l'institution d'une taxation

supplémentaire sur ceux qui ont la chance de ne plus payer de loyer est évoquée.

Rétablir la neutralité fiscale

France Stratégies propose donc de rétablir « la neutralité fiscale ». Selon cet organisme, la fiscalité

française du patrimoine immobilier favorise beaucoup la détention d'une résidence principale. Elle fait

http://patrimoine.lesechos.fr/medias/2016/12/14/2050464_immobilier-le-statut-de-proprietaire-occupant-est-trop-favorise-web-tete-0211594261333.jpg


l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune et est

totalement exonérée d'impôt sur les plus-values.

Par ailleurs, « les propriétaires bailleurs se sont vu accorder depuis le milieu des années 1980 toute

une série de dispositifs de défiscalisation plus ou moins généreux, le plus souvent réservés aux

investissements dans les logements neufs, avec pour objectifs autant le soutien au secteur de la

construction que la création d'une offre locative de qualité », observe France Stratégies qui estime

qu'encourager ainsi le statut de propriétaire occupant, au détriment par exemple de celui de locataire

bailleur (personne propriétaire d'un bien loué à un tiers mais locataire de sa résidence principale),

emporte des conséquences négatives. Cela contribue à réduire l'offre locative et freine la mobilité

géographique des actifs, les propriétaires occupants étant moins mobiles que les locataires. Pour

remédier à ce problème, l'organisme de réflexion propose 4 pistes.

1. Déduire les loyers du revenu imposable et augmenter les taux d'imposition

Première solution, permettre aux locataires de déduire de leur revenu imposable les loyers qu'ils

versent, afin de rétablir la neutralité fiscale entre les différents statuts d'occupation. Cette option

s'accompagnerait d'une augmentation des taux d'imposition pour maintenir le niveau des recettes

fiscales globales.

2. Supprimer la fiscalité des revenus locatifs au profit d'une « super taxe foncière »

La deuxième solution avancée consisterait à simplifier la fiscalité du patrimoine immobilier en

supprimant la taxation des revenus locatifs. Pour compenser la perte de recettes, il est proposé de

rénover profondément la taxe foncière. Celle-ci se transformerait en « super taxe foncière ». Elle ne

reposerait plus sur les valeurs locatives comme c'est le cas actuellement mais sur la valeur vénale

dont l'assiette peut être évaluée selon France Stratégie à 5.500 milliards d'euros. Cette supertaxe

foncière s'élèverait à 0,53 % de la valeur vénale nette des biens immobiliers des ménages. « Ce taux

pourrait néanmoins être progressif pour redonner un caractère redistributif à cette taxation », suggère

France Stratégie.

3. Assujettir les loyers implicites à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux

Le propriétaire serait considéré comme percevant des loyers implicites car il ne paye pas pour

occuper son propre logement. Ces loyers implicites, calculés en fonction des différentes

caractéristiques du bien, sont aujourd'hui estimés à 141 milliards d'euros pour les résidences

principales et à 21 milliards d'euros pour les résidences secondaires. « Cette réforme présenterait

l'avantage de taxer tous les revenus du capital au même taux », précise France Stratégie.


4. En complément des 3 solutions, supprimer les droits de mutation

Cette réforme, qui « abaisserait significativement les coûts d'un déménagement » interviendrait en

complément des options précédentes. La suppression des droits de mutation se traduirait dans

l'option 2 par une hausse du taux de la « supertaxe foncière » et dans les options 1 et 3 par une

hausse du barème de l'impôt sur le revenu. « Cette proposition annuelle serait économiquement plus

efficace, mais elle susciterait sans doute plus de réserves de la part des ménages que l'imposition à

l'occasion des cessions », commente France Stratégie.



Marché immobilier : les écarts de prix se

creusent entre les villes

Le 14/12/2016

Les rythmes de hausses sont contrastés dans les 17 villes de plus de 150 000 habitants, dont cinq

enregistrent une baisse du prix des appartements.

L’année 2016 est bien partie pour être un excellent cru sur le plan immobilier, comme le

constataient les notaires lors de leur conférence de presse, mardi 13 décembre. A fin

septembre, 838 000 logements anciens avaient changé de propriétaire, en douze mois, soit

11 % de plus qu’un an auparavant. La dynamique touche autant l’Ile-de-France (+15 %) que la

province (+10 %).

Embellie des transactions

L’activité renoue avec les bons niveaux des années d’avant crise, entre 1999 et 2007. « Il faut

relativiser, car, entre-temps, le parc immobilier s’est accru de près de 10 % », modère maître Thierry

Delessalle, notaire à Paris et chargé de la conjoncture immobilière pour la chambre notariale

régionale. Les transactions vont cependant bon train dans 81 départements, avec une hausse du

nombre de ventes de plus de 20 % dans six d’entre eux : la Haute-Vienne (+31 %), la Corse-du-Sud

(+29 %), les Bouches-du-Rhône (+26 %), le Tarn (+23 %), la Marne (+21 %) et l’Ariège (+20 %). Les


gains dépassent 10 % dans 45 autres départements telles la Haute-Savoie et la Haute-Garonne.

Seuls trois départements sont à la traîne : la Haute-Saône (-1 %), le Loiret (-7 %) et la Moselle (0 %).

Une hausse des prix en tâche d’huile

L’embellie s’accompagne d’un redémarrage des prix particulièrement sensible dans la capitale. En se

fiant aux promesses de ventes déjà signées, la hausse attendue fin 2016 pourrait atteindre +6,2 % et

le prix moyen du mètre carré 8 490 euros, crevant le plafond de 2012 (8 460 euros). Elle se propage

en tâche d’huile à la Petite Couronne parisienne, où les appartements s’apprécient de 4,5 %, pour

gagner la Grande Couronne, où elle est attendue, à la fin de l’année, autour de +4 % pour les

appartements, voire 5,4 % pour les maisons. La province réagit, elle, avec retard. Le mouvement de

hausse y est encore récent et limité à 2,9 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons, deux

marchés assez différents.

Des évolutions contrastées selon les villes

Les notaires observent des rythmes de hausses plutôt contrastés dans les 17 villes de plus de

150 000 habitants. Cinq d’entre elles enregistrent, à fin septembre, une baisse du prix des

appartements : Saint-Etienne est la moins chère, avec un prix moyen du mètre carré à 900 euros, en

recul de -2,9 % ; Angers fléchit de -1,6 %, à 1 700 euros le mètre carré ; Montpellier affiche des prix

en retrait de -1,3 %, à 2 470 euros ; Toulon, -0,3 % et 2 040 euros ; Grenoble, -0,7 % à 2 190 euros. A

l’opposé, d’autres villes enregistrent des hausses enviables, comme Lyon (+2,3 %), Nantes (+3,2 %)

et surtout Bordeaux (+4,1 %). « Nos collègues Bordelais s’inquiètent d’une certaine spéculation, ils ont

même vu des investisseurs chinois », alerte Thierry Delessalle

« Les écarts se creusent, constate maître Laurent Rose, notaire à Nice, puisque entre

septembre 2011 et septembre 2016, les différences de prix entre la ville la moins chère, Saint-

Etienne, et la plus chère, Nice, sont passées d’un facteur de 2,5 à 3,8 ». Ainsi, en cinq ans, les prix

des appartements s’effondraient de 30 % à Saint-Etienne, 16 % à Angers, 14,6 % au Havre, de 14 %

à Toulon, 10,7 % à Reims et Marseille, 10,4 % à Dijon et Grenoble et 5 % à Montpellier et Nice, tandis

qu’ils bondissaient de 7 % à Lyon et 14 % à Bordeaux.

La hiérarchie entre villes est un peu bouleversée puisque en dix ans, Bordeaux a gagné huit places,

de la onzième à la troisième, et Nantes cinq places, de la dixième à la cinquième, alors que Marseille

faisait le chemin inverse. Grenoble dégringolait de la quatrième à la onzième place, Toulon, de la

sixième à la douzième place. Sur ces mêmes dix ans, les prix des appartements bordelais ont gagné

42 %, ceux de Lyon 29,5 %, de Nantes 14 % et de Lille 17,6 %.


Le phénomène est inverse à Paris, où les écarts de prix entre secteurs populaires et quartiers chics

ont été divisés par deux, désormais du simple au double et non plus au quadruple. « En 2016, le 6e

arrondissement n’est plus que 1,77 fois plus cher que le 19e arrondissement, le meilleur marché, alors

qu’en 1991, il fallait dépenser 2,14 fois le prix d’un mètre carré entre le quartier le moins cher à

l’époque, c’est-à-dire le 18e arrondissement, et le 6

e arrondissement. Les quartiers du Nord Est de la

capitale se sont considérablement renchéris et gentrifiés », analyse maître Delessalle.

Source : le monde.fr


A Londres, la colocation coûte presque deux

fois plus cher qu'à Paris

Le 14/12/2016

Les loyers moyens en colocation par station de métro à Londres explosent les niveaux constatés à

Paris. (Crédits : Reuters Luke MacGregor) Plus de 1.700 euros pour une chambre en colocation...

Voici le loyer moyen en colocation constaté dans certains quartiers de Londres, ce qui place la

capitale anglaise beaucoup plus haut que Paris.

Si vous trouvez le prix des chambres en colocation trop cher à Paris, attendez de voir ce qu'il en est à

Londres... La plateforme Weroom a publié le 12 décembre 2016 son index des loyers en colocation

dans la capitale anglaise, après avoir étudié Paris, Lyon puis Lille. Et les loyers demandés pour une

simple chambre en colocation peuvent atteindre des cimes insoupçonnées. L'index se basant une

nouvelle fois sur le plan de métro de la ville, la station la plus chère de la capitale britannique est

Hammersmith, avec un loyer moyen de 1.455 livres sterling, soit 1.735 euros mensuels...


Le quartier huppé de l'ouest du centre Londonien, au sein duquel des entreprises comme Coca-Cola,

Dinsey ou Sony ont placé leurs bureaux, est suivi de près par d'autres stations tels que SouthWark

(1.445 livres / 1.724 euros), Holborn (1.436 livres / 1.713 euros) et Queensway (1.429 livres / 1.705

euros). Ces stations ont en commun d'être toute situées dans l'hypercentre londonien (Zone 1), zone

dans laquelle les loyers pour une chambre en colocation s'élèvent en moyenne à 955 livres, soit

1.130 euros. "A titre de comparaison, le prix moyen du loyer à Paris est de 650 euros", rappelle

Weroom... Et les loyers moyens par station à Paris culminent à 1.080 euros pour la station Trocadéro,

au pied de la Tour Eiffel, soit 650 euros de moins que la station londonienne la plus chère.

Il y a donc un réel gouffre entre le niveaux des loyers en colocation à Londres et à Paris, la capitale

française étant pourtant déjà très chère par rapport aux autres grandes villes de l'Hexagone. Londres,

dans laquelle on dénombrait plus de 220.000 ressortissants français en 2014, attire pourtant encore

beaucoup de nos concitoyens : "Plus de 300.000 Français foulent le sol anglais chaque année et s'y

installent", rappelle Weroom.

Source : latribune.fr


Logement : comment lutter contre l'exclusion ?

Le 14/12/2016

Depuis plusieurs décennies, il devient de plus en plus ardu d'obtenir un logement dans les zones à

très forte demande. On comprend mieux pourquoi les ménages ayant obtenu un logement social y

restent pour continuer à bénéficier d'un loyer modéré. (Crédits : © Youssef Boudlal / Reuters) Inclure

les populations dans les villes nécessite en premier lieu de leur donner accès aux logements qu'elles

demandent. Mais dans les grandes villes françaises, les blocages sont nombreux.

Il ne peut y avoir de ville « inclusive » sans logements abordables pour ses habitants. Cela coule de

source. Pourtant, dans les grandes villes, trop de familles sont prises à la gorge par le prix trop élevé

de leur habitation. En 2013, les ménages français consacraient 27,1 % de leurs dépenses de

consommation au logement (allocations comprises), contre 21 % en 1984, selon l'Insee. À titre de

comparaison, c'est deux fois plus que la part allouée à l'alimentation ou aux transports. Et au sein de

la « dépense logement », les loyers (réels et imputés) représentent près des trois quarts, contre 18 %

pour l'énergie et l'eau, et 10 % pour les charges. Nombre de familles sont donc obligées d'accepter

des conditions de logement insatisfaisantes, voire de s'installer en périphérie. Pire, dans certaines

zones, les ménages ne peuvent plus faire face et se retrouvent en situation d'exclusion.

Au niveau national, on considère ainsi qu'il manque près de 900 000 habitations salubres à des prix

abordables. Ce qui correspond, selon les données de la Fondation Abbé Pierre, au nombre de

personnes qui se trouvent sans domicile fixe, qui vivent dans des habitations de fortune, qui sont en

hébergement « contraint » chez des tiers et dont la résidence principale est une chambre d'hôtel. Plus

globalement, 12,1 millions de personnes sont touchées à des degrés divers par la crise du logement,

toujours selon les indications de la Fondation Abbé Pierre. Nos villes ont donc un lourd passif vis-à-vis

des conditions de logement de leurs habitants. D'un point de vue pragmatique, il faudrait donc


augmenter la construction de logements sociaux de qualité, afin de lutter au mieux contre les

phénomènes d'exclusion, d'autant que 60 % des ménages français sont éligibles au logement social,

selon le ministère du Logement et de l'Habitat durable.

Mais ce secteur dans lequel vivent 17,6 % des ménages est bloqué, et le parcours résidentiel des

ménages avec. Le délai d'attente pour accéder à un logement social peut atteindre dix ans ! En effet,

alors que près de 18 % des habitations du parc privé sont libérés chaque année, seuls 10 % des

logements sociaux le sont. Pire, ce taux s'établit à 6 % en Île-de-France, et à 4,5 % à Paris ! En

réalité, plus les zones sont tendues, plus le taux de rotation des appartements sociaux est faible. Il

faut dire que sur ces territoires, les ménages ont subi la hausse des prix de l'immobilier par rapport à

leurs revenus. Depuis 2000 à Paris, les tarifs ont augmenté deux fois et demie plus vite que les

revenus des ménages. En Île-de-France, ils ont crû deux fois plus vite, et, sur le reste du territoire, la

hausse est de 1,56, selon un rapport du Conseil général de l'environnement et du développement

durable (CGEDD).

1,2 million de demandes en attente

En proportion de leurs revenus, ceux qui paient le plus fort tribut de cette folle augmentation des prix

sont les locataires du secteur privé (20 % d'entre eux consacrent plus de 40 % de leurs revenus pour

se loger), ainsi que les propriétaires accédants, ceux qui empruntent massivement pour acquérir,

même s'ils peuvent toujours revendre leur bien en cas de pépin. Autre preuve que l'accès au

logement est difficile : une récente étude de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) montre que

six étudiants sur dix en Île-de-France habitent toujours chez leurs parents ! Un taux nettement

supérieur à celui observé dans les autres régions, notamment en raison du coût élevé des loyers dans

la région.

Depuis plusieurs décennies, il devient de plus en plus ardu d'obtenir un logement dans les zones à

très forte demande. On comprend mieux pourquoi les ménages ayant obtenu un logement social y

restent pour continuer à bénéficier d'un loyer modéré. « Devant la flambée des prix du marché privé,

le logement social est désormais envisagé à la fois comme un logement pérenne et comme un

recours en cas d'accident de la vie », confirme l'Union sociale pour l'habitat. Mais de ce fait, la

machine est grippée et la file d'attente pour accéder à ce type d'habitat devient immense et exige de

se montrer patient : en 2014, quelque 1,2 million de personnes était en attente d'attribution, dont plus

du tiers pour la seule région Île-de-France !

Pour remédier à cette situation, des solutions sont régulièrement avancées : durcir la politique des

surloyers pour les ménages dont les revenus augmentent et dépassent les plafonds de ressources,


limiter le nombre de logements « sousoccupés » par des ménages vieillissants qui n'ont plus leurs

enfants à charge, ou encore remettre en question le principe de « maintien dans les lieux » des

locataires HLM. Mais en cette forte période de crise, il serait politiquement dévastateur de détricoter

des dispositifs qui protègent les ménages modestes des aléas de la vie. Charge donc aux bailleurs

sociaux de mieux organiser la mobilité au sein de leur parc locatif.

L'une des solutions avancées pour fluidifier le marché du logement et réduire la pression sur les prix

est d'accroître l'offre. De ce point de vue, l'optimisme est de mise, car les chiffres de la construction en

France sont en forte hausse en 2016 : les mises en chantier grimpent de 8,1 % sur douze mois à 370

000 logements, et les permis de construire ont augmenté de 14,3 %, à 432 300 unités. De quoi

converger progressivement vers la barre symbolique des 500000 logements mis en chantier.

L'accès à la propriété favorisé

Toutefois, considérer la politique du logement à travers le seul prisme de l'offre serait une erreur,

surtout dans les zones tendues où les déséquilibres entre l'offre et la demande sont structurels. Une

politique visant à soutenir la demande doit donc être aussi mise en oeuvre. Là aussi, le gouvernement

a déjà pris des mesures allant dans ce sens afin notamment de favoriser l'accession à la propriété.

L'élargissement du prêt à taux zéro dans le neuf et dans l'ancien depuis le 1er janvier dernier est en

l'exemple le plus connu. Une autre possibilité innovante pour détendre les marchés immobiliers serait

de proposer un plus grand nombre de biens locatifs à des loyers dits « intermédiaires » pour les

classes moyennes, c'est-à-dire à des prix 15 à 20 % inférieurs à ceux du marché. La Ville de Paris

expérimente ainsi deux dispositifs de ce type : d'une part, l'encadrement des loyers qui déplaît à

certains mais qui, dans une zone aussi recherchée, pourrait redonner du pouvoir d'achat aux classes

moyennes. D'autre part, afin de satisfaire davantage les propriétaires et les professionnels de

l'immobilier, la capitale a instauré une mesure financièrement incitative nommée « Multiloc' » qui

remet sur le marché locatif des biens vacants à des loyers 20 % inférieurs à ceux du marché, et sous

conditions de revenus du locataire.

Enfin, la colocation et la cohabitation intergénérationnelle (un jeune logé par un senior) sont deux

pratiques déjà anciennes qui se démocratisent de plus en plus. Elles restent néanmoins des solutions

de fortune pour des personnes ne pouvant assumer seules le prix d'un loyer. Autant d'exemples qui

pourraient, mis bout à bout, permettre à terme de déverrouiller les marchés les plus tendus et ainsi

inclure davantage les foyers les plus modestes.

Source : latribune.fr


De nouvelles mesures pour renforcer le droit

au logement opposable

Le 14/12/2016

Début 2016, la ministre du Logement et de l’Habitat durable Emmanuelle Cosse avait confié à Marie-

Arlette Carlotti, présidente du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées et du Comité

de suivi de la loi sur le droit au logement opposable (DALO), une mission d'évaluation de l'effectivité

de ce droit dans 14 départements ()

Le nombre de ménages reconnus au titre du DALO diminue, en raison d'une "interprétation de

plus en plus restrictive" de la loi, dénonce un rapport remis à la ministre du Logement.

Début 2016, la ministre du Logement et de l’Habitat durable Emmanuelle Cosse avait confié à Marie-

Arlette Carlotti, présidente du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées et du Comité

de suivi de la loi sur le droit au logement opposable (DALO), une mission d'évaluation de l'effectivité

de ce droit dans 14 départements, à savoir Alpes-Maritimes (06), Bouches-du-Rhône (13), Haute-

Garonne (31), Oise (60), Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Var (83), Essonne (91),

Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d’Oise (95) et Guyane (973).

Baisse du nombre de ménages reconnus

Instauré par la loi du même nom votée en mars 2007, le DALO permet à toute personne menacée

d'expulsion et n'étant pas en situation de se reloger par elle-même de pouvoir être reconnue prioritaire

pour l'accès à un logement social.


La mission Carlotti constate que "le nombre de ménages reconnus au titre du Dalo est en

baisse sur l'ensemble du territoire et particulièrement dans les 14 départements visités alors

que l'ensemble des indicateurs disponibles démontre une aggravation de la crise du

logement".

Le taux national de décisions favorables était de 44,9 % en 2008, et a atteint 28,63 % en 2015. Le

nombre de ménages reconnus au titre du Dalo est en baisse depuis 2013, passant de 32.473 à

25.593 en 2015. En cause selon le rapport de Marie-Arlette Carlotti, "une interprétation de plus en

plus restrictive des critères de la loi par les Commissions de médiation chargées d'étudier les

dossiers", explique le rapport :

"Le droit au logement opposable a de plus en plus tendance à être accordé au regard de l'offre

de logement disponible sur le territoire", et non uniquement en fonction de la situation des

ménages.

Le rapport cite par exemple une lettre du préfet du Var dans laquelle il félicite les membres de la

commission de médiation d'avoir "su respecter les instructions préfectorales données", faisant baisser

le taux de décisions favorables de 50% les années précédentes à 22 %. Autre enseignement,

plusieurs départements (notamment les Alpes-Maritimes et le Var) n'ont pas identifié l'ensemble des

contingents de logements dont ils disposent.

L'esprit de la loi détourné

Selon le rapport également, les contingents de logement de l’Etat ne se trouvent pas correctement

identifiés dans tous les territoires. Des centaines d’attributions échappent ainsi aux services de l’Etat

entraînant des condamnations de celui-ci pour absence de proposition de logement dans les délais

légaux.

"Ces pratiques sont contraires à l’esprit de la loi et au texte, limitant le droit au logement

opposable à une sélection des pires situations", souligne le rapport.

Si la loi Dalo "a permis de faire accéder plus de 103.000 ménages à un logement", la commission

souligne qu'il existe toujours 57.000 ménages "naufragés du Dalo" en attente d'une proposition de

logement depuis 1 à 7 ans. En cause, "une déconnexion croissante entre les revenus des ménages et

les niveaux de loyers pratiqués dans le parc social".


De nouvelles mesures

En réponse, Emmanuelle Cosse, a indiqué que "pour accélérer l’application de ce droit fondamental,

nombre des propositions formulées dans le rapport seront portées à travers le projet de loi Égalité et

Citoyenneté en discussion au Parlement. Son entrée en vigueur donnera lieu dès le début de l’année

2017 à une instruction aux Préfets". 25% des attributions réalisées hors des quartiers les plus

modestes devront bénéficier à des ménages appartenant aux 25% des ménages les plus pauvres.

Le texte vise aussi "à clarifier et harmoniser la définition des ménages prioritaires pour l’accès au parc

social", à renforcer à 1.000 euros par logement les sanctions à l'encontre des bailleurs en cas de non-

respect des obligations de renseignement du répertoire national des logements sociaux, et introduire

la possibilité de baisser le loyer d'un logement pour y loger un ménage prioritaire

Source : nouvelobs.com


Logement : la hausse des prix dans l'ancien se

poursuit

Le 15/12/2016

Pour les notaires, qui ont relevé une hausse de 1,4 % sur les neuf premiers mois de 2016, la

dynamique se poursuivra en 2017.

Pas de doute, la hausse des prix des appartements anciens est bel et bien là. Sur les neuf premiers

mois de 2016, elle a été de 1,4 % sur un an dans tout l'Hexagone, observent les Notaires de France

dans leur dernier point conjoncturel. La reprise est plus forte en Ile-de-France (+2,6 %) qu'en province

(+0,3 %), où l'inversion de tendance est plus récente. Entre juin et septembre 2016, « la petite hausse

trimestrielle en province (+0,7 %, NDLR) est une première depuis 2012 », souligne Me Frédéric

Violeau, notaire à Caen. Egalement bien orienté, le marché des maisons anciennes progresse un peu

plus rapidement que celui des appartements, en hausse de 2 % sur un an et de 1,4 % sur trois mois,

pour toute la France.

Des conditions de financement à crédit exceptionnelles, des aides à la pierre pour les primo-

accédants comme le PTZ ont réanimé le secteur du résidentiel et la dynamique, amorcée depuis

début 2015, ne faiblit pas. Les volumes de ventes de logements anciens sur les douze dernier mois

pour l'ensemble de l'Hexagone sont estimés à 838.000 transactions, en hausse de 11 % par rapport à

il y a un an. « Nous nous acheminons vers les 900.000 transactions d'ici à la fin de l'année », anticipe

Me Laurent Rose, notaire à Nice.

Cette photographie, qui dépeint un marché immobilier globalement haussier, doit toutefois être

nuancée. Dans les grandes villes régionales de plus de 150.000 habitants, les notaires relèvent des

« écarts importants dans les prix médians au mètre carré, de 910 euros, à fin septembre, pour les

appartements anciens à Saint-Etienne, le plus bas, jusqu'à 3.480 euros par mètre carré, le plus haut,

à Nice ».

Des variations hétérogènes

Les variations de prix sont elles aussi hétérogènes. Pour les appartements anciens, Nice, Angers,

Montpellier et Saint-Etienne sont les seules communes avec une légère baisse des prix sur un an à fin

septembre. A Dijon, Toulouse, Rennes, Le Havre, Strasbourg, Toulon et Grenoble, ils sont quasi


stables. En revanche, des hausses importantes sont enregistrées à Bordeaux (+4,1 %), Nantes

(+3,2 %), Reims (+2,9 %), Lyon (+2,6 %), Lille et Marseille (+1,2 %).

La remontée des prix va-t-elle durer ? A court terme, au vu des avant-contrats - promesses ou

compromis de vente arrêtés au 31 octobre et qui donneront lieu à des actes authentiques en

janvier 2017 -, les indicateurs témoignent toujours d'une hausse des prix dans l'ancien en France.

« Après trois années d'attentisme, on est sur un phénomène de rattrapage », estiment les notaires.

Pour 2017, les notaires envisagent plusieurs scénarios en cette année électorale, selon qu'il y aura ou

non une baisse des droits de mutation, un allégement de la fiscalité des revenus fonciers ou encore la

création d'un statut de bailleur privé, Quant à la récente hausse des taux de crédits immobiliers, elle

ne devrait pas ralentir la dynamique du marché, veulent croire les notaires.



LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Droit de repentir dans le bail commercial.

Le 11/12/2016

Le bailleur qui a signifié au preneur à bail commercial un congé sans offre de renouvellement doit

payer une indemnité d’éviction.

Il dispose toutefois d’un droit de repentir qui lui permet de revenir sur son congé, d’offrir le

renouvellement du bail et de se dispenser du paiement de l’indemnité d’éviction dont le montant peut

être particulièrement élevé car elle correspond à la valeur du fonds de commerce exploité dans les

lieux loués.

Lorsque l’indemnité d’éviction a été fixée judiciairement, l’article L.145-58 du Code de commerce fixe

un délai d’exercice limité à quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en

force de chose jugée pour que le propriétaire exerce son droit de repentir.

Ce délai de 15 jours n’est qu’une limite extrême. Le bailleur peut parfaitement notifier son repentir de

façon anticipée, même avant le début de l’instance. En outre, ce repentir doit remplir certaines

conditions afin de permettre au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le repentir du bailleur doit être dépourvu de réserve

La cour de cassation, par un arrêt du 9 mars 2011, est venue préciser les contours de ce droit de

repentir.

Dans l’affaire qui lui était soumise, le bailleur, qui, semble t’il, était en contentieux récurrent avec son

locataire, avait donné un congé sans offre de renouvellement, puis s’étant ravisé, avait délivré un

congé avec offre de renouvellement assorti de réserves en l’attente du résultat d’un pourvoi en

cassation.

La Cour de Cassation a cependant considéré que le congé avec offre de renouvellement, notifié sous

réserve d’un pourvoi en cassation (1) formé contre un arrêt d’appel, était dépourvu du caractère

irrévocable et ne pouvait valablement caractériser l’exercice par le bailleur de son droit de repentir.


En conséquence, l’indemnité d’éviction était due.

Le droit de repentir doit être exercé dans les 15 jours suivants la décision passée en force

jugée

Ce délai doit être soigneusement respecté. Il prend effet :

En cas de jugement : dans les 15 jours de la décision devenue définitive par l’expiration des

délais d’appel ;

En cas d’arrêt d’appel : dans les 15 jours du prononcé de la décision, cette solution ayant été

rappelée par un arrêt du 4 juin 2014 (2) mettant en cause la responsabilité d’un avocat qui

avait omis d’informer le bailleur de la décision prononcée dans les 15 jours impartis afin de lui

permettre d’exercer son repentir.

Le droit de repentir ne peut s’exercer si le locataire s’est déjà réinstallé

La validité du renoncement du bailleur est cependant subordonnée à une triple condition :

Le locataire n’a pas définitivement quitté les lieux, cette condition n’étant notamment pas

réalisée dès lors que le locataire dispose encore des clefs du local (3) lors de l’exercice du

droit de repentir.

Le locataire n’a pas déjà acheté ou loué un nouveau local afin d’organiser sa réinstallation,

étant précisé que cette réinstallation doit être effectuée soit directement par le locataire initial

ou bien par une nouvelle personne mais à la condition expresse que cette nouvelle personne

ait un lien contractuel ou statutaire avec le locataire initial ( achat par exemple par le biais

d’une SCI où le locataire initial est associé )

Cette réinstallation dans un nouveau local est entendue de façon restrictive puisqu’elle doit

être exercée pour le même fonds et non pour un fonds différent.

En conséquence, dès lors que le local de réinstallation est acheté ou loué par une personne morale

distincte sans lien avec le preneur et que les activités exercées ne sont pas strictement identiques, la

réinstallation n’est pas prouvée et le droit de repentir peut être valablement exercé au bénéfice du

bailleur (4).

Source : juritravail.com


Décembre : augmentation de la fréquentation

en restauration

Le 12/12/2016

Le temps d'une pause ou en grande pompe : les visites en restauration commerciale augmentent de

10 % sur la période des fêtes de fin d'année, selon la dernière étude produite par NPD Group.

Prêt A Manger aux couleurs des fêtes de fin d'année.

Si la période des fêtes de fin d'année a toujours été un rendez-vous majeur pour l'ensemble du

secteur, les circuits de la restauration à table et de la restauration rapide tirent particulièrement leur

épingle du jeu. C'est le cas des chaînes de burgers qui gagnent 3 points en part de marché, passant à

18 % des visites en restauration commerciale, contre 15 % sur le reste de l'année. Le segment

enregistre notamment des pics de fréquentation à l'heure du dîner et au cours de l'après-midi grâce

aux consommateurs fatigués par les courses de Noël de dernière minute qui s'accordent des pauses

gourmandes ou offrent une collation aux enfants.

Si la plupart des restaurants à table connaissent une progression de leur part de marché en visites à

la fin de l'année, les restaurants de spécialités (grills, italiens, asiatiques (thaï, japonais, etc.), fruits de

mer ou encore spécialités françaises ou crêperies) sont particulièrement plébiscités pour leur


dimension festive et conviviale. Mention spéciale aux indépendants, dont la part de marché passe de

73 % à 76 % des visites de la restauration à table sur les dix derniers jours de l'année.

Les Français sont connus pour aimer se rassembler autour d'un repas : la période des fêtes y est

particulièrement propice ! On constate que les visites familiales (adultes + enfants) augmentent sur la

fin d'année, puisqu'elles concernent 35 % des visites, contre 30 % habituellement. Et ce n'est pas tout

! La famille s'agrandit : les repas passent de 4,6 à 5 convives. Côté addition, le facteur « groupe »

engendre une augmentation du ticket moyen qui passe de 64 € à 80 €. Cette hausse de l'addition

s'explique également par la commande de produits premiums tels que le saumon, le magret ou les

fruits de mer particulièrement plébiscités en famille, mais aussi par l'augmentation du nombre de plats

commandés par personne. Maria Bertoch, Industry Expert Foodservice, The NPD Group analyse : «

Le nombre d'items en restauration à table pendant les fêtes se rapproche de 4 (3,9) - contre 3,3 le

reste de l'année. 1 personne sur 5 commande des entrées (+ 20 %), tandis que les desserts

progressent de 30 % (soit 1 personne sur 3, contre 1 personne sur 4 le reste de l'année). Même chose

pour les fruits de mer ou encore le champagne : la consommation de cette boisson festive étant

multipliée par trois sur les dix derniers jours de l'année (6 % contre 2 % des commandes

habituellement)».

Rien n'est trop beau pour séduire les clients potentiels, plus enclins que le reste de l'année à franchir

la porte des restaurants. Tous les segments surfent sur cette aubaine. Les chaînes de coffee shops

proposent des boissons de Noël avec recettes à la cannelle ou customisent leurs packagings

comme les gobelets Starbucks, dessinés par les consommateurs eux-mêmes. Les restaurants rapides

n'hésitent à pas mettre à la carte des burgers de Noël ou autres plats festifs. Même les restaurants

indépendants mettent en place des affiches proposant des menus de fête ou bien des plateaux de

fruits de mer à se faire livrer à domicile. « Cette année nous espérons voir de meilleurs résultats que

l'année passée avec une ambiance plus festive et optimiste », dit Maria Bertoch.

Source : hotellerie-restauration.fr


Les 10 tendances pour l'hôtellerie en 2017

Le 12/12/2016

Que prédisent les experts pour l'année à venir ? Changements technologiques, comportements et

attentes des voyageurs redéfinissent l'offre hôtelière.

- Le concept de "bleisure" (contraction de business et de leisure) sera pris en compte dans les

stratégies marketing. Il désigne le nouveau comportement des clients en déplacement d'affaires qui

souhaitent aussi profiter de loisirs lors de leur voyage.

- Bien-être et spiritualité seront les maîtres-mots de davantage de clients. Les marques de luxe sont

très présentes sur ce créneau et développent des offres pour mieux dormir, mieux manger, faire

découvrir les cultures ancestrales … L'hôtel devient refuge et les prestations cocooning (avec chocolat

chaud, pâtisseries, tea-time) surfent sur les concepts en vogue, par exemple, la philosophie danoise

du bonheur (Hygge). Le service hôtelier (humain) est de nouveau à l'honneur.

- Les restaurants et bars d'hôtels continueront de s'ouvrir à la clientèle locale, indispensable pour

une bonne gestion du F&B, et privilégieront les circuits courts.


- Les systèmes de messagerie instantanée poursuivront leur essor pour répondre aux attentes des

clients. Chez Booking.com, on estime que les voyageurs attendront une assistance encore plus

réactive, personnalisée et numérique : "Les récentes innovations en matière d'apprentissage

automatique ou d'intelligence artificielle transformeront les applications favorites des voyageurs en

assistants de voyage."

- Les chatbots (systèmes de messagerie instantanée robotisée) arriveront dans l'hôtellerie, et les

marques investissent déjà dans l'intelligence artificielle pour personnaliser les échanges.

- Le poids du mobile continuera de s'accroître. En raison de l'augmentation du nombre de

réservations depuis smartphones, les dépenses d'annonces en ligne sur mobile augmenteront, estime

eMarketer.

- L'application, outil d'accompagnement du client lors de son séjour confirmera son rôle de

conciergerie numérique pour suggérer des activités personnalisées aux clients des hôtels.

- Le global wifi deviendra l'un des critères d'évaluation du séjour. Ainsi, les destinations ou les

hôtels poursuivront le déploiement du wifi dans tous les espaces de l'hôtel pour satisfaire cette

demande.

- Côté design, le lobby confirmera sa place de lieu de convivialité et l'espace ouvert sera privilégié

dans les rénovations ou ouvertures. Certains architectes imaginent déjà un lobby dans lequel les

clients, confortablement installés dans des sofas, font leur check-in grâce à des réceptionnistes

équipés de tablettes, qui accompagnent les clients directement jusqu'à leur chambre. Les hôtels

privilégieront également une décoration épousant l'histoire ou la culture locales et les collaborations

avec des artistes locaux se multiplieront.

- Enfin, la tendance 2017 reste à l'hyperpersonnalisation, avec une utilisation de plus en plus fine

des données, pour proposer aux clients des expériences et offres ciblées, et optimiser les ventes et la

satisfaction client.



Cession de fonds de commerce : la loi rétablit

l'obligation de publier une annonce légale

Le 12/12/2016

La publication d'une annonce légale est à nouveau obligatoire lors d'une cession de fonds de

commerce. Nous faisons le point sur cette formalité.

La loi Macron l’avait supprimée des obligations légales en 2015. La publication d’une annonce

légale lors d’une cession de fonds de commerce est réactivée depuis le 16 novembre 2016.

Cette formalité légale est également nécessaire dans le cas d’un apport de fonds commerce au

capital d’une société.

Publicité légale dans un journal habilité et au BODACC

Publiée dans un journal d’annonces légales du département du siège de la société, cette publicité

légale est effectuée par l’acquéreur du fonds. La parution doit être faite dans les 15 jours suivant

la vente ou l’apport du fonds de commerce.

La vente doit également faire l’objet d’une publication au Bulletin officiel des annonces civiles et

commerciales (BODACC). Le délai pour cette publication est le même que celui défini pour

l’annonce légale dans un journal d’annonces légales : 15 jours. Mais cette fois, à compter de la date

de la parution dans le journal d’annonces légales.


Que contient une annonce légale de cession de fonds de commerce ?

Pour rédiger l’annonce légale de cession de fonds de commerce, l’acquéreur se base sur l’acte de

vente. L’annonce légale doit contenir plusieurs types d’information :

1. Sur l’acte lui-même :

la nature de l’acte,

la date de la signature de l’acte,

la date d’enregistrement au SIE,

la ville du SIE,

le numéro de bordereau attribué par le SIE,

le numéro de case fourni par le SIE

2. Sur le cédant

personne morale ou physique,

identité et domicile (personnel si personne physique, siège social si société)

préciser la dénomination sociale, la forme juridique et le capital social si personne morale, la

ville du greffe dont elle dépend et le numéro RSC de la société.

3. Sur le cessionnaire (acquéreur) mêmes infos que pour le cédant.

4. Sur le fonds d’exploitation

l’adresse du fonds,

l’activité exercée par le fonds de commerce,

vente de la totalité du fonds ou vente partielle (avec détails des éléments concernés si

partielle)

5. Montant de la cession (TTC) et date d’entrée en jouissance

6. Lieu défini pour l’opposition pour la validité de la cession.

Pour boucler la cession du fonds de commerce, l’acquéreur doit faire enregistrer l’acte au service des

impôts des entreprises (SIE) qui va calculer le montant des droits à acquitter. La mutation du fonds de

commerce sera effective suite aux différentes formalités et déclarations fiscales.

Source : netpme.fr


Peut-on réclamer le montant de la taxe sur les

ordures ménagères après la vente du fonds de

commerce ?

Le 13/12/2016

"J'ai vendu mon fonds de commerce le 31 mai 2016. Les comptes ont été arrêtés le 31 juillet 2016. Je

reçois du propriétaire, 5 mois après la vente, le montant de 5 ans de taxe des ordures ménagères en

TTC. Taxe prévue dans mon bail non imputée pendant sa durée. Montant réclamé : 1 786,80 €. Est-il

logique de me la réclamer 5 ans après ? Dans ce cas, que dit la loi ?"

À titre liminaire, il convient d'examiner l'acte de cession du fonds de commerce, afin de voir si le

bailleur a déclaré, ou non, que vous étiez à jour des sommes dues, et a établi un éventuel solde de

tous comptes. Par ailleurs, a-t-il été prévu que vous demeuriez débiteur des sommes dues

antérieurement à la date de la cession ?

La prescription étant de cinq années, le bailleur peut effectivement réclamer les sommes dues sur une

telle durée, mais vous pouvez lui reprocher une éventuelle mauvaise foi, et arguer que la demande

est tardive et vous cause un préjudice. Dans tous les cas, commencez par examiner l'acte de cession

pour savoir ce qui est prévu.



De l’importance de l’emplacement pour réussir

en franchise

Le 13/12/2016

Un concept de franchise ne réussira que s’il s’implante là où ses clients potentiels sont les plus

nombreux. Une évidence peut-être mais dont il faut tenir compte quand on se lance car au-delà de la

pertinence de l’enseigne sur son marché, s’installer au bon endroit fait partie des paramètres qu’il faut

intégrer dans le processus. il faut aussi prendre en compte le chiffre d’affaire qui peut s’avérer limite

voire insuffisant face au coût du bail et ne pas permettre de développer une affaire.

Adéquation entre le concept et l’emplacement

Un concept de franchise digne de ce nom a été testé et il l’a été dans un environnement

commercial précis. Il a réussi et le bon endroit a participé à son succès. Il est donc conseillé de

se rapprocher le plus possible du site pilote dans la recherche de son emplacement : centre-ville

(catégorie 1 ou 1 bis) dans une ville moyenne ou en milieu rural, dans un environnement de bureaux

ou universitaire, etc.…tout dépend à la fois du secteur d’activité et de l’enseigne.

En fonction du concept, les endroits peuvent varier : une franchise de restauration rapide doit se

trouver dans une rue passante et avec beaucoup de trafic plutôt jeune, une franchise de service à la

personne peut être dans une rue adjacente – la devanture n’est pas primordiale), les franchises

mode ont besoin d’une vitrine pour attirer le chaland.

http://ac-franchise.com/fr/media_files/emplacement--2


Donc cibler l’emplacement en fonction du concept est un principe à ne pas perdre de vue. Le fait

d’avoir déjà un local peut être un atout s’il correspond aux critères de l’enseigne choisie mais peut

s’avérer aussi complètement décalé et totalement inadapté. Dans tous les cas, les franchiseurs ont

des stratégies d’implantation et conseilleront les futurs franchisés. Cela doit être décrit dans le DIP

(France, Belgique, Tunisie) avec l’analyse du marché visé et de la zone de chalandise optimale : zone

commerciale, centre commercial, quartier périphérique, etc.… mais attention, le futur franchisé devra

contrôler tous ces éléments afin de conforter son choix.

Observer l’emplacement à des moments différents

Rien ne vaut le terrain et voir par soi-même. Une fois l’emplacement pré-choisi, il est conseillé d’y

passer du temps pour se rendre compte à la fois de la fréquentation, de l’âge, des créneaux

horaires (midi, soir, week end). Ouvrir une franchise de boulangerie en milieu urbain dans un quartier

un peu excentré peut être une bonne idée mais faut-il ouvrir le soir tard, et le dimanche toute la

journée? Quel est l’environnement commercial ? Où les habitants s’approvisionnent-ils aujourd’hui ?

la population est-elle plutôt jeune, plutôt âgée ? est-ce une zone de passage et dans ce cas, il faut un

parking. Le local est-il près d’un arrêt de bus ? un avantage certain. Bref, lister toutes les informations

nécessaires à une prise de décision réfléchie.

Equilibrer le coût du bail et optimiser sa durée

Ce n’est pas un secret, les meilleurs emplacements sont les plus chers et il faut assurer un chiffre

d’affaires minimum en rapport avec le cout de la location ainsi que le droit au bail versé au

locataire dont on prend la suite en cours de bail. C’est seulement si cet équilibre est assuré que vous

pourrez espérer pérenniser votre franchise.

De plus, les baux commerciaux sont de 9 ans en France alors que les contrats de franchise durent

souvent 5 ou 7 ans. Quand vous vous lancez, vous ne savez pas si vous renouvellerez votre contrat,

aussi vous risquez de vous retrouver à céder votre bail avant son terme. Pour faciliter cette cession,

notez dans le bail toutes les activités annexes à la vôtre qui pourraient être développées : exemple de

la vente à emporter si vous avez ouvert une boulangerie. Ainsi, vous pourrez même continuer votre

activité en solo après le terme du contrat. Changer de spécialisation en cours de bail est souvent

compliqué mais une déspécialisation partielle est plus facile.

Un franchiseur sérieux ne fait pas prendre de risques inconsidérés à son franchisé. Il vous conseillera

et validera votre choix ; il n’est pas dans son intérêt de vous laisser vous installer à un endroit à

risque ; votre réussite est aussi la sienne mais c’est vous qui en dernier lieu prendrez la décision.

Source : ac-franchise.com


Quelles différences entre l’entreprise

individuelle et une société ?

Le 14/12/2016

Créer une société commerciale ou une entreprise individuelle sont deux démarches bien différentes.

L’une implique des formalités et des coûts plus élevés (constitution de société), alors que l’autre

demande moins de formalités et de frais (création d’entreprise individuelle). Il ne faut pas s’arrêter là

pour décider. La taille du projet et les moyens nécessaires au développement sont des critères encore

plus déterminants. La conséquence du choix est très vite évidente pour l’entrepreneur lorsque l’on

compare les caractéristiques de ces deux formes juridiques…

Engager ou limiter sa responsabilité

L’entrepreneur individuel exerce en son nom propre. Cela signifie qu’il n’y a aucune distinction entre

l’activité de l’entrepreneur et sa personne physique. Le patrimoine personnel de l’entrepreneur est

exposé aux difficultés économiques de l’entreprise. Cependant, la loi de modernisation de l’économie

de 2005 a écarté la résidence principale de cette responsabilité économique.

Pour mieux protéger encore son patrimoine personnel, il est possible d’opter pour le régime de

l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL). Cette forme d’entreprise individuelle exige des

formalités et des frais qui la rapprochent de la société de type entreprise unipersonnelle à

responsabilité limitée (EURL). Elle reste moins formelle qu’une société.

http://www.webmarketing-com.com/wp-content/uploads/2016/12/creation-entreprise-societe.jpg


A l’opposé, la constitution d’une société (EURL ou SASU) avec des statuts juridiques donne à

l’entreprise une personnalité morale. La société et son associé unique ou ses associés forment des

entités juridiques distinctes. La responsabilité des associés ou actionnaires ne peut être engagée au-

delà de leur engagement au capital social.

Cette question de la responsabilité est liée à la taille du projet. Pour un commerce sans grosse

immobilisation ou une petite activité de services, l’entreprise individuelle répond aux besoins. Si vous

devez investir, apporter un fonds de commerce et plus de capitaux, la constitution d’une société est

nettement plus adaptée. Il est toujours possible de transformer une entreprise individuelle en société,

mais la procédure est un peu technique.

Choisir ou pas son régime social et fiscal

Par défaut, l’entrepreneur individuel est soumis à l’impôt sur le revenu. Pour sortir de cette fiscalité, il

peut choisir la forme d’EIRL évoquée plus haut. L’option de l’impôt sur les sociétés est possible mais

irrévocable.

De son côté, le dirigeant d’une EURL déclare ses bénéfices au niveau de la société, mais ils sont pris

en compte dans la déclaration d’ensemble des revenus de l’associé. La SASU est soumise à l’impôt

sur les sociétés par défaut. Les jeunes SASU (moins de 5 ans) peuvent opter pour l’IR pour 5 ans

maximum (conditions à vérifier).

Pour le régime social du dirigeant, l’entreprise individuelle est rattachée au régime des travailleurs

non-salariés. Dans l’EURL, l’associé unique gérant de la société dépend du même régime social que

l’entrepreneur individuel. Pour un gérant tiers, selon le mode de rémunération choisi, il bénéficiera du

régime des « assimilés salarié », voire salarié classique dans certains cas.

Comment constituer une entreprise individuelle ou une société ?

L’enregistrement d’une entreprise individuelle peut même se faire en ligne via le CFE correspondant à

la nature de votre activité. Par exemple il s’agit de la Chambre de Commerce et d’Industrie pour une

entreprise commerciale, de la Chambre de Métiers et de l’Artisanat pour les artisans, de l’Urssaf pour

les professions libérales… Votre dossier devra être complet pour faire valider l’immatriculation, dont

se charge le CFE.

Pour créer et immatriculer une société, l’entrepreneur doit d’abord adopter des statuts. De

nombreuses versions sont disponibles en ligne. Ce genre de fichier suffira pour une EURL ou une


SARL. Lors de votre choix. Vérifiez la date de mise à jour du document et utilisez un site fiable. Si

vous le pouvez, demandez conseil à un expert.

Dans le cas de la SASU qui laisse une liberté statutaire, vous pouvez définir les pouvoirs et modes de

décision comme cela vous arrange. Un conseil juridique peut être utile pour vérifier que vos statuts

sont cohérents.

Une fois les statuts de votre société adoptés, il faut l’immatriculer au registre du commerce et des

sociétés (RCS). En fonction des caractéristiques de votre projet, une série de documents vous sera

demandée : formulaire Cerfa, identité du gérant, justificatif de domicile pour le siège social, 1 original

signé des statuts, l’annonce légale (copie, original ou attestation de parution)… Il est possible de

réaliser cette immatriculation directement auprès du CFE dont vous dépendez, en ligne sur son site,

ou au greffe du registre du commerce et des sociétés (RCS).

Source : webmarketing-com.com


L'hôtellerie haut de gamme, enjeu touristique

majeur pour la capitale

Le 14/12/2016

Le président confédéral de l'Umih, Roland Héguy, et le président d'Umih Prestige, Christophe Laure,

s'inquiètent de la désaffection des clientèles 'individuel et loisir'.

Paris fait-elle encore rêver ? Roland Héguy pose ouvertement la question au terme d'une année

extrêmement difficile pour le tourisme. L'hôtellerie haut de gamme, palaces compris, a souffert d'une

importante baisse d'activité comme le confirme Christophe Laure, président d'Umih Prestige : « De

janvier à novembre, le RevPar est à -18%. Quant au RevPar des palaces parisiens en août, il était à -

45%. C'est le second marché – individuel et loisir – qui a été le plus affecté ». Les attentats tragiques

qui ont touché la France mais aussi la Belgique, depuis janvier 2015, ne sont pas les seules raisons.

L'hôtelier évoque une montée des vols et agressions de touristes étrangers constatée depuis 2011. Le

braquage d'un car de touristes chinois à la sortie de leur hôtel en grande banlieue ou encore celui,

plus récent, de deux touristes qataries à bord d'une limousine avec chauffeur sur l'autoroute A1 n'est

pas une nouveauté pour le grand banditisme, qui semble toutefois prendre du poil de la bête. Pour

Christophe Laure, la présence des forces de l'ordre comme la création d'une brigade touristique sont


une bonne chose. « A Monaco, il y a des policiers partout, cela n'a rien d'inquiétant, c'est même très

rassurant dans l'esprit des visiteurs. Désormais, nous avons des directeurs de la sécurité dans tous

nos hôtels. Les contrôles, la surveillance sont renforcés. Il ne s'agit pas de faire peur, mais de

redonner confiance. » D'autres éléments jouent en défaveur de la destination comme les

manifestations et leurs débordements, le psychodrame des ouvertures le dimanche, l'entretien

compliqué des rues, trottoirs et parcs... La capitale laisse-t-elle, involontairement, s'échapper la

manne touristique ?

Capitaine, où es tu ?

« C'est un tout, rétorque Roland Héguy. Le tourisme pèse 160 milliards de chiffre d'affaires et 2

millions d'emplois. Paris, c'est la porte d'entrée principale des touristes sur notre territoire. L'enjeu

économique est trop important pour continuer à s'interroger sans agir à l'échelle nécessaire. Le quai

d'Orsay a annoncé une enveloppe de dix millions d'euros pour la promotion du tourisme. Le montant

parait important, or, il est faible face aux enjeux. Ensuite, cette enveloppe n'est toujours pas

débloquée, ni affectée. Un point de PIB en plus, c'est 300 000 emplois. Le tourisme peut le faire, mais

il a besoin d'un capitaine. Nous sommes, à l'Umih, pour une branche tourisme forte, pour la

nomination d'un ministre qui soit rattaché au Premier ministre. Actuellement, notre secteur dépend

d'une bonne quinzaine d'administrations, ce qui nous affaibli considérablement. » Paris, comme la

France, se trouve en situation de concurrence. Les établissements de prestige sont des « porte-

drapeaux de l'excellence française, des paquebots qu'il faut mettre en avant. Or, ils sont laissés de

côté dans le message politique ». Christophe Laure reconnaît l'absence de soutient : « un hôtel haut

de gamme, c'est 400 emplois en moyenne. Seulement 1% des entreprises françaises a plus de 400

employés. On parle aéronautique, automobile, mais jamais de la grande hôtellerie. 80% du luxe dans

le monde est produit en France. Doit-on taire nos savoir-faire ? En 2001, le Grand Hôtel a été en

travaux. Avec plus de 900 ouvriers, c'était à l'époque le plus gros chantier parisien. Nous apportons

une contribution essentielle à l'économie locale et à différente niveaux. » 2016 s'achève. « Paris,

comme toute la France a besoin de vivre de belles fêtes. La gastronomie haut de gamme a aussi subi

les contrecoups des événements. Nous devons tourner une page et prendre 2017 à bras le corps en

acceptant d'être fiers du travail que nous faisons, en tirant notre activité vers le haut sans aucun

complexe » termine le directeur général de l'InterContinental Paris Le Grand. Roland Héguy ajoute :

« quand le tourisme gagne, c'est la France qui gagne ».



Les litiges relatifs aux fonds de commerce en

hausse de 75% !

Le 15/12/2016

Plus de 7 000 affaires jugées à fin novembre contre 4 000 l’année dernière. Les effets de

commerce continuent de générer la moitié de l’activité des tribunaux de commerce. Un travail

de jurisprudence considérable a été fait pour combler les lacunes législatives.

L’année 2016 marque un tournant dans l’activité des tribunaux de commerce. Les magistrats,

désormais mieux formés et donc mieux outillés, assimilent mieux les données techniques qui leur sont

présentées et donc traitent les affaires avec une meilleure célérité. Ainsi, avec 31 568 affaires jugées,

23 547 enregistrées et 20 659 en cours, les juridictions commerciales connaissent une hausse de 4%

de leur activité globale à fin novembre 2016 par rapport à la même période en 2015, avec des délais

de jugement plus réduits. Comme à l’accoutumée, les effets de commerce constituent plus de la

moitié des affaires jugées. Néanmoins, on peut noter une hausse significative des contentieux relatifs

aux fonds de commerce, qui sont passés de moins de 4 000 affaires jugées en 2015 à plus de 7 000

cette année, soit une hausse de presque 75% !

Une hausse aussi significative implique nécessairement un travail de recherche supplémentaire pour

les juges. Car malgré la promulgation de la nouvelle loi sur le bail, certains points restent occultes et

nécessitent un travail d’approfondissement. Ainsi, lors de la cession d’un fonds de commerce, les

magistrats considèrent désormais que la clientèle, qui est l’élément garant du maintien du courant

d’affaires, ne peut être potentielle. Par exemple, les juges ont considéré que la personne qui possède

un «garage sans l’exploiter n’a qu’une clientèle potentielle qui ne peut former un fonds de commerce».


La définition de la clientèle peut donc poser problème notamment lorsqu’un commerçant exerce son

activité dans l’enceinte d’un autre établissement (par exemple un magasin dans une galerie

marchande d’une grande surface). A ce sujet, la jurisprudence a évolué : elle exigeait auparavant que

la clientèle autonome doit représenter une part prépondérante de l’activité du commerçant.

Désormais, les magistrats des tribunaux de commerce admettent que la clientèle puisse être

partiellement autonome. Donc le franchisé qui profite de la marque et de l’enseigne d’un tiers peut

être considéré comme disposant d’une clientèle propre. La jurisprudence se base surtout sur la

gestion indépendante.

Les contrats de vente plus flexibles

Pour le reste, les juges donnent plus de liberté aux parties de fixer les éléments du fonds de

commerce devant figurer dans le contrat de cession. Ainsi, la Cour d’appel commerciale de

Casablanca a infirmé un jugement qui annulait une cession de fonds de commerce pour vice de

forme. Elle a ainsi énoncé qu’il n’est pas nécessaire que tous les éléments du fonds de commerce

figurent dans le contrat. Mais cette liberté donnée par les juges quant aux dispositions relatives au

contrat de vente de fonds de commerce n’est pas absolue. «Les éléments essentiels nécessaires à la

conservation de la clientèle doivent être compris dans l’acte», précise la Cour. Il s’agit principalement

de l’enseigne, du nom commercial, de la clientèle et de l’achalandage, du droit au bail, marchandises

et matières premières estimées, et des objets mobiliers et matériels servant à son exploitation. Les

magistrats sont même allés jusqu’à considérer qu’il y a cession d’un fonds de commerce dès lors qu’il

y a cession de l’élément caractéristique qui retient la clientèle. Par ailleurs, les juges ont imposé à un

cédant de déclarer les bénéfices nets et réels et non pas bruts, «ces dernier pourrait tromper

l’acheteur sur l’importance du bénéfice réel pouvant être réalisé sur le fonds». Si par exemple le

propriétaire du fonds n’était pas le commerçant et que le fonds était en location gérance ou gérance

libre, le propriétaire qui ne connaît sans doute pas le montant du chiffre d’affaires et les bénéfices

réalisés par le gérant pendant les 3 dernières années doit rechercher ces renseignements, les vérifier

et les déclarer.

Cependant, ce travail d’innovation des juges des juridictions commerciales peut être censuré par la

Cour de cassation. Une Cour d’appel avait requalifié une cession de parts de SARL en cession de

fonds de commerce afin de l’annuler pour non-respect des règles de forme. La Cour de cassation a

alors cassé cet arrêt, considérant qu’on ne peut assimiler une cession de parts sociales à une cession

de fonds de commerce.

Il s’agit désormais d’une jurisprudence commune. Dans le cadre d’une procédure collective, et

s’agissant de sociétés appartenant à un même groupe, les magistrats n’ont cesse de réaffirmer le


principe selon lequel «il convient d’apprécier l’examen des capacités de chacune des sociétés du

groupe, et non pas les perspectives de redressement du groupe», reprenant ainsi le principe

d’autonomie juridique des personnes morales qui le composent. Ce qui est «contraire à l’esprit de la

loi», selon le dernier rapport de l’USAID sur le traitement des difficultés d’entreprises. L’organisme

appelle à l’instauration d’un mécanisme de «coopération et de communication, et même de

coordination, entre juridictions et praticiens de l’insolvabilité, qui examinent s’il existe des possibilités

de restructurer les membres du groupe qui font l’objet de la procédure d’insolvabilité, et, si tel est le

cas, joignent leurs efforts en vue de proposer et de négocier un plan de restructuration coordonné».

Source : lavieeco.com


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Génération : Le 1er

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S51 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 décembre 2016