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20 mai 2015 Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014

Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

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Page 1: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

20 mai 2015

Observatoire des bureaux

du Pays de Lorient n°5 :situation 2014

Page 2: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Un Observatoire réalisé par Audélor avec Blot entreprise et Immobilière d’entreprise

2

Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne

Transactions dans le Pays de Lorient : Blot entreprise, Immobilière d’entreprise et porteurs de projets

Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor

Projets de Bureaux : AudéLor, Blot entreprises, Immobilière d’entreprises, Lorient agglomération, Porteurs de projets

Différentes sources d’informations mobilisées :

Page 3: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Un Observatoire des bureaux

préparé avec Blot Entreprises et Immobilière d’entreprise

3

Une série de rendez-vous préparatoires

� Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise Lorient� Thomas Bachy Blot Entreprises � Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier� Bernard Le Meur Celtic SubMarine� Loïc Moello Patrimoine Expansion� Philippe Even Lorient Agglomération � Lionel Mariscal Armor économie

Page 4: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Un Observatoire des bureaux

Enrichi et validé par un groupe de travail

4

Le groupe de travail

� Sandrine Aubry Immobilière d’Entreprise Lorient� Thomas Bachy Blot Entreprises � Mathurin Ballay Cap transactions� Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier� Bernard Le Meur Celtic SubMarine� Loïc Moello Patrimoine Expansion (excusé)� Lionel Mariscal Armor économie/Skorff développement� Stéphane Pennanech Lorient Agglomération � Philippe Le Tallec Ville de Ploemeur� Fabienne Colas VIPE� Christian Le Cagnec Audelor (excusé)� Gilles Poupard Audelor

Une réunion du groupe de travail le 20 mai 2015

Page 5: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Le marché des bureaux en 2014

dans le Pays de Lorient :

5

1. Le volume du marché : transactions et m² commencés

2. Disponibilités et équilibre du marché

3. Les projets

Page 6: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Le marché des bureaux en 2014 dans le Pays de Lorient.

Principaux résultats

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1. Le volume du marché : 1. Surface de plancher : 106 000 m² fin 2014

2. Transactions 2014 : 8162 m² (+15 % par rapport à 2013)

3. Moyenne des transactions 2009-2014 : 8000 m²

2. L’ offre (mars 2015)1. Disponibilités totales : 16 000 m² (-8 %)

2. Disponibilités dans le neuf : 4000 m² (-41 %)

3. Ratio Offres/transactions1. dans le neuf ratio =1 : équilibre

2. dans l’ancien ratio =3,1 : sur-offre

3. en global ratio= 2,1 : limite du déséquilibre

4. Les projets 1. 5000 m² à court terme (gare et péristyle)

2. Deux projets suspendus (attente pré-commercialisation suffisante)

Page 7: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

1 : La « production de bureaux »

Pays de Lorient : 15 531 m² de bureaux commencés en 2014

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1. Le volume du marché lorientais en 2014

� Une moyenne de 15 000 m² l’an de 2012 à 2014

� Mais qui reste supérieur à la moyenne des années antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011)

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y

compris en « comptes propres » et donc pas

seulement du parc « purement » tertiaire pour

compte d’autrui

Source : Permis de construire

déclarés commencés - cellule

économique de Bretagne –

DREAL- SITADEL- date de prise

en compte

Page 8: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Le Pays de Lorient : 3ème « producteur de bureaux » breton en 2014

8Source : DREAL-AUDELOR

Les surfaces de bureaux commencés par pays

1. Le volume du marché lorientais en 2014

� 4ème derrière le pays de Vannes en moyenne 2012-2014

� Une diminution de la production par rapport à 2012 :

� -34 % en Bretagne

� Qui touche la plupart des pays

� -50 % à Rennes et Saint Brieuc,-23 % à Brest, -26 % en Cornouaille, -29 % à Vannes

� -4 % à Lorient

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large

y compris en « comptes propres » et donc

pas seulement du parc « purement »

tertiaire pour compte d’autrui

Page 9: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

Les bureaux : une production « augmentée » en milieu urbain

9Source : DREAL-AUDELOR

Les surfaces de bureaux commencés par pays- moyenne annuelle 2012-2014 – Nombre de m² pour 1000 habitants

1. Le volume du marché lorientais en 2014

� Une production beaucoup plus marquée dans le pays de Rennes

� Pays de Lorient : proche de Vannes, Saint Brieuc, Saint Malo et Brest

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large

y compris en « comptes propres » et donc

pas seulement du parc « purement »

tertiaire pour compte d’autrui

Page 10: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

1. Le volume du marché lorientais en 2014

Parc tertiaire : 106 000 m²

de surfaces de plancher fin

2014

10

1.2 :Les surfaces de

plancher

Source : Audelor, Blot, IE et porteurs de

projet

Page 11: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

1. Le volume du marché lorientais en 2014

1.3 : Vente et location de bureaux

Pays de Lorient : Un niveau de transactions stabilisée en 2014

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8 162m² ont été commercialisés en 2014

soit une hausse par rapport à 2013 (+15%)

Et un retour au niveau moyen sur 6 ans (8000 m² 2009-2014)

Deux très fortes années en 2011 et 2012 et un ajustement à la baisse en 2013

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou

loués dans le pays de Lorient

Page 12: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

1. Le volume du marché lorientais en 2014

Localisation des

transactions 2014

12

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Transactions en bureaux : Nombre de m² vendus ou

loués dans le pays de Lorient

Page 13: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

2. Le volume du marché lorientais en 2014

Un niveau moyen de transactions en 2014 mais un

marché local « endogène » à 95 %

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� Exemple des transactions de 2014

� Neuf� Celtic III : Cabinet Beauvois, DGTLog, Nexelec, Scamer, sci criste

marine, dufief assurance� Kerguelen : OTI� Le Diaph : Randstad, Ophtalmo� Le Mayereau : GIE� Le Skorf : Sos medecin, pneumologue, kiné, osthéo

� Ancien� ARPE, � experts comptables, clinique vétérinaire, Options formation, � ECR environnement, Avocats, � Axima, Segula� Jaime radio

Page 14: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

2. Le volume du marché lorientais en 2014

La diminution des transactions par rapport à 2012 provient surtout du neuf

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Neuf : 3 878 m² loués ou vendus soit 47 % des transactions en 2014 (56 % en 2012)

Ancien : un volume de marché plus stable

Transactions en bureaux dans le pays de Lorient

en 2012 et 2013

Page 15: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

3. Disponibilités et équilibre du marché

3. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui reste à

un niveau élevé

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� 16 000 m² disponibles en mars 2015 dont 12 000 m² dans l’ancien

� Une baisse (-8 %) en 2014 mais un niveau qui reste élevé

Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin

d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Pour fin 2014 : données actualisées fin

mars 2015

Page 16: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

3. Disponibilités et équilibre du marché .

Une résorption progressive des disponibilités en neuf

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� 4000 m² disponibles dans le neuf� 25 % du total contre 40 %

l’an dernier (30 % en moyenne France)

� Une baisse de 2800 m²(-41 %)

� 12 000 m² dans l’ancien� Une hausse de 1400 m²

(+13,3 %)

Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin

d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 17: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

3. Disponibilités et équilibre du marché .

4065 m² disponibles dans le neuf fin mars 2015

17

� Une résorption de la « sur-offre » de l’an dernier en lien avec la suspension ou l’ annulation de certains projets : Cap City, Technellys, Projet Lamotte

BUREAUX NEUFS : Les disponibilités dans le pays de Lorient en fin d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 18: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

.

12 000 m² disponibles dans

l’ancien fin mars 2015

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� Un solde de plusieurs mouvements

� Effet « maison de l’agglomération » (2500 m² libérés sur 5 sites)

� Fermeture Agora insertion (1000 m²)� Commercialisation partielle de certains

sites (Jules Legrand, Découverte, Heracles, Transat…)

� Un certain nombre de biens qui restent disponibles

� Souvent issus de transferts ou fermetures

� Grandes surfaces et travaux à prévoir� Inconvénient : Stationnement, accès

PMR � Avantage : niveau de prix nettement

inférieur au neuf

BUREAUX RECENTS OU ANCIENS

: Les disponibilités dans le pays

de Lorient en fin d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 19: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

19Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 20: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

3. Disponibilités et équilibre du marché

Pays de Lorient 2014 :

� Globalement, un marché à la

limite du déséquilibre : ratio de

2,1 fin 2014 contre 1,3 en 2012

� Marché du neuf : retour à

l’équilibre et éloignement de la

sur-offre (ratio de 1,04)

� Marché de l’ancien (ratio de 3,1)

reste en sur-offre

20

Ratio : volume de l’offre sur montant des

transactions annuelles

Ratio = Offre/ transactions

Le marché est considéré :

� en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2

� En sous-offre quand il est inférieur à 1

Page 21: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°5 : situation 2014. Présentation AudéLor, mai 2015

3. Disponibilités et équilibre du marché

Pays de Lorient : les niveaux de prix (aménagés)

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Location

Ancien : de 75 à 110 €/m²/an(10 ans et plus)

Récent : 110-140 €/m²/an(moins de 10 ans)

Neuf(jamais occupé) :

� 130 €- 160 /m²/an ; � « Prime/BSM » : 180 €/m²/an

Vente

Ancien : 600-1100 €/m²(10 ans et plus)

Récent 1 100 -1500 €/m²(moins de 10 ans)

Neuf(jamais occupé):

� 1500- 1800 €/m²/an ; � « Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²

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4. Les Projets

Les projets d’ici 2020

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� 2015� 400 m² : 2ème ilot Peristyle

� Environ 5 000 m² de bureaux en projet à court terme

� 2800 m² : gare (1er semestre 2018)� 2000 m² : 3ème ilot péristyle

� 2 projets aujourd’hui suspendus (attente pré-commercialisation significative)

� 2200 m² : Cap City� 2300 m² - 3800 m² : Technellys

Rappel : volume de transactions dans le

neuf : 4440 m² par an en moyenne sur les 3

dernières années