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27 mai 2016 Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015

Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

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Page 1: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

27 mai 2016

Observatoire des bureaux

du Pays de Lorient n°6 :situation 2015

Page 2: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Un Observatoire réalisé par AudéLor avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise

2

Surfaces de bureaux commencés en Bretagne : DREAL Bretagne

Transactions dans le Pays de Lorient : Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise et porteurs de projets

Parc tertiaire pays de Lorient : relevé AudéLor

Projets de Bureaux : AudéLor, Blot Entreprise, L’Immobilière d’Entreprise, Lorient Agglomération, Porteurs de projets

Différentes sources d’informations mobilisées :

Page 3: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Un Observatoire des bureaux

préparé avec Blot Entreprise et L’Immobilière d’Entreprise

3

Une série de rendez-vous et contacts préparatoires

� Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise � Thomas Bachy Blot Entreprise � Solen le Priol Blot Entreprise � Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier� Bernard Le Meur Celtic SubMarine� Loïc Moello Patrimoine Expansion� Philippe Even Lorient Agglomération � Anne-Laure Le Cabellec Lorient agglomération� Sabrina Millien La Colloc� Benoit Le Pallec Xsea� Yannig Livory Créa SA� Nadège Guilloux Centre affaires Lorient Mer� Bertrand Hesnard Groupe Kolibri� Crédit agricole immobilier

Page 4: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Un Observatoire des bureaux

Enrichi et validé par un groupe de travail

4

Le groupe de travail

� Sandrine Aubry L’Immobilière d’Entreprise � Thomas Bachy Blot Entreprise � Solen le Priol Blot entreprise� Christelle Bicheray BIIM- Bicheray immobilier

� Stéphane Pennanech Lorient Agglomération � Philippe Even Lorient Agglomération � Anne-Laure Le Cabellec Lorient Agglomération � Gwen Picaut Ville de Lorient

� Christian Le Cagnec AudéLor � Solen Le Calvé AudéLor� Gilles Poupard AudéLor

Une réunion du groupe de travail le 27 mai 2016

Page 5: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Le marché des bureaux en 2015

dans le Pays de Lorient :

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1. Le volume du marché : transactions et m² commencés

2. Disponibilités et équilibre du marché

3. Les projets

Page 6: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Le marché des bureaux en 2015 dans le Pays de Lorient.

Principaux résultats

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Le volume du marché : � Surface de plancher : 111 700 m² fin 2014

� Transactions 2015 : 7 955 m² (-2,5 % par rapport à 2014)

� Moyenne des transactions 2009-2014 : 8150 m²

L’offre disponible (mars 2016)

� Disponibilités totales : 20 000 m² (+15 %)

� Disponibilités dans le neuf : 4305 m² (+5 %)

Ratio Offres/transactions 2015� ratio= 2,5 : sur-offre

� dans le neuf : ratio =2,3

� dans l’ancien : ratio =2,6

Les projets � 9200 m² à court terme (d’ici 2020) soit l’équivalent de 2,5 ans à 5 ans de

commercialisation en neuf selon les hypothèses

Page 7: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Précisions sur la méthode

7

1. Transactions Recensement auprès des agences et porteurs de projet

Ne sont comptées dans l’année 2015 que les ventes et

locations signées et occupées dans l’année

2. Les disponibilitésRecensement auprès des agences et porteurs de projet

Les « options » de vente ou location sont comptées

comme des disponibilités tant que la signature n‘est pas

effective

Les rez-de-chaussée d’immeuble à vocation commerciale

ne sont pas comptés comme bureaux disponibles

Page 8: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1.1 : La « production de bureaux »

Pays de Lorient : 15 531 m² de bureaux commencés en 2015

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1. Le volume du marché lorientais en 2015

� Une moyenne de 13 655 m² l’an de 2012 à 2015

� Supérieure à la moyenne des années antérieures (12 500 m² de 2006 à 2011)

� Mais une forte baisse en 2015 (-41 %)

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large y compris en

« comptes propres » et donc pas seulement du parc

« purement » tertiaire pour compte d’autrui

Source : Permis de construire

déclarés commencés - cellule

économique de Bretagne –

DREAL- SITADEL- date de prise

en compte

Surfaces commencées dans le Pays de Lorient

Page 9: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Pays de Lorient : 5ème « producteur de bureaux » breton sur la période 2012-2015

9Source : DREAL-AUDELOR

Les surfaces de bureaux commencés par pays 2012-2015

1. Le volume du marché lorientais en 2015

� Un niveau proche de celui des Pays de Vannes, Cornouaille et Saint-Brieuc

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large

y compris en « comptes propres » et donc

pas seulement du parc « purement »

tertiaire pour compte d’autrui

Page 10: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

Les bureaux : une production « augmentée » en milieu urbain

10Source : DREAL-AUDELOR

Les surfaces de bureaux commencées par pays- moyenne annuelle 2012-2015 – Nombre de m² pour 1000 habitants

1. Le volume du marché lorientais en 2015

� Même rapportée au nombre d’habitants, la production de bureaux est beaucoup plus forte dans le pays de Rennes qu’ailleurs en Bretagne.

� Pays de Lorient : « densité de production» proche de celle des Pays de Vannes, Saint-Brieuc, Saint-Malo, Brest mais aussi du Pays d’Auray.

NB : il s’agit ici des bureaux au sens large

y compris en « comptes propres » et donc

pas seulement du parc « purement »

tertiaire pour compte d’autrui

Page 11: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1. Le volume du marché lorientais en 2015

Parc tertiaire : 111 700 m²

de surfaces de plancher fin

2015

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1.2 :Les surfaces de

plancher

Source : AudèLor, Blot, IE

et porteurs de projet

Page 12: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1. Le volume du marché lorientais en 2015

1.3 : Vente et location de bureaux

Pays de Lorient 2015 : des transactions stabilisées au niveau moyen

12

7 955 m² ont été commercialisés en 2015

Un niveau � stable par rapport à 2015 (-2,5%)� égal au niveau moyen sur 7 ans (8150 m²

en moyenne sur 2009-2015)

2012 : année « exceptionnelle » suivie parun ajustement à la baisse en 2013

De 2009 à 2012 : une hausse portée par l’attrait d’une offre neuve et par les normes accessibilité

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Transactions en bureaux : nombre de m² vendus ou

loués dans le Pays de Lorient

Page 13: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1. Le volume du marché lorientais en 2015

Kerpont (45 %) et

Keroman (30 %)

constituent l’essentiel

des transactions 2015

13

Transactions en bureaux en 2015 : nombre de m²

vendus ou loués dans le Pays de Lorient

Surtout des transferts ou des

« transferts-extension » d’entreprises

déjà présentes sur le Pays de Lorient :

� Interpole, Vity, Apave, CLPS,

Eurofins, Icones, Sauvegarde

56, Studec, Ségula…..

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Comme en 2014, des

transactions 2015

essentiellement

« endogènes »

Page 14: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1. Le volume du marché lorientais en 2015

Une forte baisse des transactions dans le neuf en 2015

14

Neuf : 1 868 m² loués ou vendus soit seulement 23 % des transactions en 2015 (une baisse de 52 %)

Ancien : une hausse de 42 %qui compense la baisse dans le neuf

Transactions en bureaux dans le pays de Lorient

de 2012 à 2015

Page 15: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

1. Le volume du marché lorientais en 2015

Une demande qui évolue

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Selon les professionnels de l’immobilier d’entreprise, la demande de bureau repose toujours sur 3 critères essentiels : � Un stationnement suffisant� Un niveau de prix acceptable� Une accessibilité PMR (personnes à

mobilité réduite)

Mais la demande évolue vers : � davantage de rationalisation (locaux plus

petits, salles de réunion mutualisées….)� Davantage de souplesse (adaptabilité des

surfaces et des délais)

Page 16: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

2. Disponibilités et équilibre du marché

2. Pays de Lorient : Une offre disponible dans le parc tertiaire qui continue

de progresser

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� 20 000 m² disponibles en mars 2016 dont près de 16 000 m² dans l’ancien

� Une hausse (+25 %) par rapport à fin mars 2015

Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Pour fin 2014 et fin 2015 : données

actualisées fin mars 2015 et fin mars

2016

Page 17: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

2. Disponibilités et équilibre du marché .

Une hausse continue des disponibilités dans l’ancien

17

� 4305 m² disponibles dans le neuf

� 21 % du total contre 40 % en 2013 (30 % en moyenne France)

� Une petite hausse en mars 2016/mars 2015 (+240 m²)

� 15 791 m² dans l’ancien� Une hausse de 3500 m²

(+29 %)� Plus forte que l’an dernier

Les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin

d’année

Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 18: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

2. Disponibilités et équilibre du marché

4305 m² disponibles dans le neuf fin mars 2016

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BUREAUX NEUFS : les disponibilités dans le Pays de Lorient en fin d’année

Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 19: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

.

15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²) :

19Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

+3500 m² en un an : un solde de plusieurs mouvements

� La commercialisation de locaux anciens� d’un seul tenant (ex Agrostar, ex Loxam…)

� de parties d’immeubles (Monistrol, Le Forum, Jules

Legrand…)

� L’apparition de nouvelles disponibilités� suite à des transferts (Eurofins, Apave, Lorient

Agglomération, Française des jeux, FIL )

� Suite à des fermetures de sites (CIF)

� Suite à des mises sur le marché de locaux occupés par

une entreprise (Technellys…)

En grande majorité des disponibilités dans des locaux de

10 ans et plus

Seulement 8 % de locaux récents (moins de 10 ans)

2. Disponibilités et équilibre du marché

Page 20: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

.

15 791 m² disponibles dans l’ancien fin mars 2016 (+3500 m²)

20

BUREAUX RECENTS OU ANCIENS : les disponibilités dans le

Pays de Lorient en mars 2015 et mars 2016

Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

� Bureaux en proximité du centre-ville

de Lorient : 6206 m² disponibles soit

42 % des disponibilités dans l’ancien� La Découverte, Le Robin,

Naturapole…..

� Viennent ensuite Kerpont et le centre-

ville (17 % chacun)

� La progression de mars 2015 à mars

2016 : � Centre-ville

� Proximité centre-ville

� Larmor-Plage

� Ploemeur

2. Disponibilités et équilibre du marché

Page 21: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

21Source Blot, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Les

disponibilités

en mars 2016

Page 22: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

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NEUF : dispos et transactions 2012-2015

Un écart qui se creuse entre niveau des disponibilités et niveau des

transactions

ANCIEN : dispos et transactions 2012-2015

Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

2. Disponibilités et équilibre du marché

Page 23: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

2. Disponibilités et équilibre du marché

Pays de Lorient 2015 :

� Globalement, un marché en

sur-offre : ratio de 2,5 fin 2015

contre 1,3 en 2012

� Marché du neuf : en sur-offre (ratio

de 2,3) car peu de transactions en 2015

et maintien du niveau des disponibilités.

� Marché de l’ancien toujours en sur-

offre (ratio de 2,6) mais moins que l’an

dernier car beaucoup de transactions en

2015.

23

Ratio : volume de l’offre sur montant des

transactions annuelles

Ratio = Offre/ transactions

Le marché est considéré :

� en sur- offre quand le ratio est supérieur à 2

� En sous-offre quand il est inférieur à 1

Source Blot Entreprise, IE et investisseurs – traitement AudéLor

Page 24: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

2. Disponibilités et équilibre du marché

Pays de Lorient : les niveaux de prix 2016 (aménagés)

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Location

Ancien : de 70 à 100 €/m²/an(10 ans et plus)

Récent : 110-135 €/m²/an(moins de 10 ans)

Neuf(jamais occupé) :

� 130 €- 160 /m²/an ; � « Prime/BSM » : 180 €/m²/an

Vente

Ancien : 550-1050 €/m²(10 ans et plus)

Récent 1 100 -1500 €/m²(moins de 10 ans)

Neuf(jamais occupé):

� 1500- 1800 €/m²/an ; � « Prime/BSM » : 2100 -2300 €/m²

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3. Les Projets

3. Les projets d’ici 2020

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� 9 200 m² de bureaux en projet à court terme

� 800 m² bât. tertiaire gare (avril 2017)� 3130 m² : gare (fin 2018- hors RD et

hôtel)

� 2000 m² : 3ème ilot Péristyle� 1400 m² : nouveau bâtiment

Technellys� 500 m² (encore dispo) : La colloc� 2200 m²: Cap City

10 000 m²= 2,5 ans

Page 26: Observatoire des bureaux du Pays de Lorient n°6 : situation 2015. AudéLor, mai 2016

3. Les Projets

Les projets d’ici 2020 par rapport au marché du neuf

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� 9 200 m² de bureaux en projet à court terme (3 ans)

� Quelle « durée d’absorption » par le marché du neuf sur le Pays de Lorient ?

� Des résultats différents suivant le volume du marché du neuf dans les années à venir :

� 2,5 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne des 4 dernières années (soit 3750 m²)

� 3,2 ans si le marché du neuf est égal à la moyenne des 2 dernières années (soit 2873 m²)

� 5 ans si le marché du neuf demeure au niveau atteint en 2015 (soit seulement 1868 m²)

Rappel : 4305 m² déjà

disponibles en neuf

en mars 2016