Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 35 -

3. Morphologie urbaine et consommation d’espace

Historique du développement de la commune

La commune de Pouliguen, avec les limites administratives que nous

connaissons aujourd’hui, est véritablement née le 20 avril 1854 par un

décret de loi officialisant la réunion de 2 villages dépendants de Batz-

sur-mer : Penchâteau et Le Pouliguen (le port). Avant ce rattachement,

le secteur de Penchâteau est, grâce à sa position stratégique, celui où

l’on retrouve les traces de l’Histoire les plus anciennes (remparts datés

de 450 avant J.-C.) et celui qui s’est développé le premier et ce dès le

Moyen-âge.

Dès le XIVe siècle, des documents évoquent l’existence d’un « port du

Pouliguen ». Au XVe siècle, on améliorera ce dernier à l’aide de quais

maçonnés.

Jusqu’au XIXe siècle, il maintiendra une activité axée sur la pêche et le

transport du sel produit dans le marais salant guérandais vers la Loire

ou l’Europe du nord. Cette activité explique les maisons de pêcheurs,

d’armateurs et de paludiers que l’on retrouve aujourd’hui dans le centre-

ville qui est tourné vers le port. Cependant, le transport du sel alors

périclitant entraînera le territoire à user d’autres activités afin de

poursuivre son développement.

Le véritable essor du Pouliguen se situe alors au XIXe siècle avec

l'arrivée du chemin de fer (ouverture de la ligne Saint-Nazaire-Le Croisic

en 1879), l'amélioration des communications et le développement du

tourisme en presqu’île (dès 1820 et en premier lieu au Croisic). C’est un

tournant capital pour le petit port du Pouliguen qui est très vite

considéré comme une station climatique et balnéaire à caractère

familial. On observe alors une croissance démographique importante :

de 500 habitants en 1820, la population passe à 800 en 1850.

Progressivement, des constructions sont édifiées sur la dune et le long

de la route qui mène à Penchâteau pour, en partie, héberger les

nouveaux touristes. Les deux anciens villages du Pouliguen et de

Penchâteau sont alors vite reliés par l’urbanisation et forment une même

entité. Sur la carte ci-contre, on peut observer que déjà en 1905 la côte

entre Penchâteau et le port était urbanisée. Le Pouliguen est alors à son

apogée et l’urbanisation s’étendra progressivement à l’ensemble de la

commune.

L’urbanisation a été telle que ces 30 dernières années, le manque de

place restant a contraint à urbaniser principalement des « dents

creuses » et ce sous la forme d’opérations groupées d’habitat individuel,

beaucoup moins denses que le tissu urbain ancien (cf. point

suivant « Densités et formes urbaines variées »). Ces 10 dernières

années, la dynamique d’urbanisation s’est ralentie et a pris une forme

beaucoup plus diffuse, en raison du manque de foncier disponible.

Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 36 -

1905 1955

1975 1990 2008

Evolution de la tâche urbaine de 1905 à 2008 (Source : DREAL)

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Des densités et des formes urbaines variées

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Une consommation d’espace sur la période

passée importante au vue de la taille de la

commune, mais en renouvellement de

l’enveloppe urbaine

La loi du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour

l’Environnement dite loi Grenelle II prescrit l’intégration,

dans le rapport de présentation des Plans Locaux

d’Urbanisme, d’une analyse de la consommation des espaces

naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années

précédant l’approbation du plan. Cette analyse est un outil

de connaissance et de contrôle du territoire qui doit aboutir

à la fixation d’objectifs de limitation ou de modération de la

consommation de ces espaces.

Dans le cas de la commune du Pouliguen, cette analyse est

basée sur le croisement entre les photographies aériennes

2000 et 2009. Il ressort que, entre 2000 et 2009 :

- la consommation d’espace a été exclusivement à

destination d’habitat.

- Elle représente 9,5 ha au total, soit 9500 m² par an,

soit plus de 2% du territoire communal. Cette superficie

annuelle s’avère importante pour cette petite commune.

- La consommation s’est principalement opérée en

renouvellement du tissu existant et exclusivement au

sein de l’enveloppe urbaine de l’époque. Peu d’espace

agricole ou naturel ont été consommés. En effet, sur les

9,5 ha consommés :

3 ha l’ont été en zone à urbaniser du POS (32%)

6,5 ha l’ont été en diffus (68%)

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Enveloppe urbaine du Pouliguen

Le SCoT de Cap Atlantique préconise une urbanisation préalable dans le

tissu existant, c’est-à-dire dans l’enveloppe urbaine des villes bourgs, et

subsidiairement des villages, qu’il s’agisse de l’urbanisation concernant

les commerces, les logements etc.

L’enveloppe urbaine encercle l’ensemble du bâti continu d’une ville,

d’un bourg ou d’un village, sans ou avec de faibles ruptures de

l’urbanisation. Les lisières urbaines sont les espaces situés

immédiatement à proximité des limites de l’enveloppe urbaine, lignes ou

zones de transition entre l’urbain et la nature (cf. schémas ci-dessous).

L’objectif de déterminer l’enveloppe urbaine est d’optimiser le tissu

urbain existant. Cette dernière est cartographiée page suivante. On

observe qu’au Pouliguen l’enveloppe urbaine concerne une très grande

partie de la commune et que les ruptures de l’urbanisation en son sein

sont très peu nombreuses.

Sourc

e:

SCoT C

ap A

tlantique

Sourc

e :

SCoT C

ap A

tlantique

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Un potentiel de renouvellement urbain encore

important

Le Pouliguen est une commune aux 4/5 urbanisée dont le

développement est contraint, à la fois par les limites géographiques de

la commune et par sa position littorale qui induit, notamment,

l’inconstructibilité d’une bande littorale de 100 mètres en dehors des

espaces urbanisés. Le foncier s’avère donc rare.

Pour ces raisons, mais aussi afin d’utiliser de manière économe les

ressources foncières présentes au Pouliguen, le potentiel de densification

en zone urbaine s’avère être particulièrement intéressant à analyser. Il

se constitue des :

- Terrains à bâtir en zone U, ce qui pourrait s’apparenter aux

« dents creuses » ;

- Possibilités de division ou de construction sur terrain déjà

bâti ;

- Renouvellement urbain, à savoir les parcelles mutables ;

Dents creuses et divisions parcellaires

Tout d’abord, le potentiel de densification dans le tissu urbain a été

comptabilisé. Ainsi, le potentiel en dents creuses et divisions parcellaires

diffuses s’élève à 40 logements (un coefficient de rétention de 50% sur

ce potentiel privé a été appliqué pour tenir compte des phénomènes de

rétention foncière). A ce potentiel s’ajoute celui du secteur du Chemin

du Pelué (15 logements). Celui-ci est considéré comme stratégique en

raison de sa localisation et de sa superficie (le territoire du Pouliguen est

urbanisé au 4/5ème et les emprises foncières importantes deviennent

très rares). Aussi, 30% des logements produits dans ce secteur devront

être des logements sociaux (pouvant comprendre à la fois le locatif ou

l’accession aidée). Il s’agit d’un « secteur de mixité sociale » reporté aux

documents graphiques.

NB : ce potentiel en comblement de dents creuses et divisions

parcellaires ne tient pas compte des opportunités de densification de

l’enveloppe urbaine existante portée par une logique de projet et pour

lesquelles des orientations d’aménagement et de programmation ont été

réalisées.

Renouvellement urbain et îlots mutables

Deux projets de renouvellement urbain ont été identifiés sur des terrains

appartenant à la commune :

- Un dans le centre-ville, en lieu et place de l’actuelle école Paul

Lesage, qui, suite à son déplacement à proximité de l’école

publique actuelle, constituant ainsi un véritable pôle scolaire

rassemblé, permettrait de libérer du foncier au cœur du centre-

ville pour accueillir 50 logements minimum, dont 30% de

logements locatifs sociaux.

- Un autre sur la Place Duchesse Anne, le parking des Cirques et

une frange derrière l’avenue Porte Joie, permettant d’accueillir

150 logements au total. Une étude permettant la réalisation

d’un projet d’ensemble en lien avec le centre-ville sera menée.

Elle devra permettre de tenir compte des liaisons à conserver,

créer, renforcer, des formes urbaines à développer, etc. Une

partie de ce secteur constitue du renouvellement urbain, un

autre un comblement de dent creuse et une autre une extension

limitée. Toutefois, même si les caractéristiques originelles de ce

Le Pouliguen >.Plan Local d’Urbanisme > 1. Rapport de présentation >janvier 2014 - 46 -

site sont variées, il a été souhaité un zonage spécifique pour

l’ensemble du secteur et une comptabilisation commune du

potentiel réalisable pour marquer la volonté d’y réaliser un projet

d’ensemble. Par ailleurs, la commune est propriétaire de la

totalité du secteur.

Ces opérations devront comporter chacune au moins 30% de logements

locatifs sociaux.

Le potentiel de densification au sein de l’enveloppe urbaine (dents

creuses + renouvellement) atteint les 255 logements environ.

A propos du renouvellement urbain…

Que dit le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) ?

Une urbanisation préalable dans le tissu existant afin de mieux utiliser

l’espace dans le cadre d’une gestion économe (p. 28 du DOG)

L’urbanisation se réalisera en priorité dans l’enveloppe urbaine des

villes, bourgs, et subsidiairement des villages, et dans un objectif

d’optimisation du tissu urbain existant. L’objectif est d’y construire

en moyenne à l’échelle de Cap Atlantique un minimum de 30% des

constructions nouvelles.

Les documents d’urbanisme organiseront l’exploitation des dents

creuses, quelles que soient leur taille, mais aussi des ressources de

densification sur un tissu lâche et des possibilités de renouvellement

urbain, sous réserve d’une analyse contextuelle prenant en compte la

qualité urbaine et le fonctionnement des quartiers. Cette densification

ne fait pas obstacle à la création d’espaces de respiration

(espaces verts ou aménagements urbains) nécessaires à une

organisation urbaine de qualité.

Les potentialités de réhabilitation/reconversion seront mises en

évidence pour en favoriser la mise en œuvre (exemples : bâtiments

agricoles non exploitables comme tels, locaux d’activité, etc.).

Les ouvertures à l’urbanisation hors de l’enveloppe urbaine seront

subordonnées à la mise en œuvre de règles permettant la réception de

nouvelles capacités, quand elles existent, dans le tissu urbain.

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