Aspects Juridiques, Fiscaux Et Comptables de l’Activité de Promotion Immobilière Cas Des Entreprises Privées

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006 1

INSTITUT SUPÉRIEUR DE COMMERCE ET

D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES

CYCLE NATIONAL D’EXPERTISE COMPTABLE

Par

HANAE BENCHEKROUN

Jury

Président M. Abderrahmane SAAIDI Expert Comptable DPLE

Directeur de recherche

M. Fouad AKESBI Expert comptable DPLE

Suffragants

M. Ahmed NADIF Expert Comptable DPLE

M. Jamal KHOUMRI Expert Comptable DPLE

MAI 2006

Mémoire présenté en vue de l’obtention du diplôme

national de l’expert comptable

Aspects juridiques, fiscaux et

comptables de l’activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

SUJET DE MEMOIRE



REMERCIEMENTS

Le cheminement de ce travail est semblable à toute recherche qui a dû être encouragée pour

aboutir. Qu'il s'agisse de différents fondements à cerner ou qu'il s'agisse de discussions concrètes

soulevées, je reste redevable à de nombreuses personnes. Qu‟elles trouvent ici l‟expression de ma

profonde gratitude.

Cette recherche a été suivie par Monsieur Fouad AKESBI. Ses qualités intellectuelles et ses

exigences professionnelles ont permis la réalisation de ce travail. Je lui adresse ici mes sincères

remerciements.

Mes remerciements s‟adressent également aux membres du jury qui ont bien voulu accepter de

participer à cette soutenance.



DÉDICACES

À ma mère et à mon père, pour tout l'amour, l'éducation, le soutien et patience qu'ils ont toujours

eu à mon égard.

À tous les membres de ma famille, qui m'ont toujours soutenu.

À mon époux qui m'a accompagné avec beaucoup de persévérance.

À Ghita, ma fille, ma joie de vivre.



SOMMAIRE

INTRODUCTION GÉNÉRALE .................................................................................................6

PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE

L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE.......................................................................9

INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE .....................................................................10 Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et perspectives – Résultats de l’enquête .......................................................................................................... 11

1. Situation actuelle de la promotion immobilière au Maroc ..........................................11

1.1 Généralités ...........................................................................................................11 1.2 Les données du secteur ........................................................................................12 1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur .........................................14 1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la période 1991-2004 ...16

1.5 Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier........................17 1.6 Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier ..........................................18

2. L’enquête .....................................................................................................................18 2.1 Situation juridique ...............................................................................................19

2.2 Situation fiscale ...................................................................................................19 2.3 Situation comptable .............................................................................................21

Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier ................................. 28 1. L’organisation des comptes .........................................................................................28

1.1 L'affectation des charges .....................................................................................28

1.2 Principe des coûts historiques .............................................................................30 1.3 L'organisation du Plan Comptable ......................................................................30

2. Le coût de revient ........................................................................................................32 2.1 Les éléments du coût de revient ..........................................................................32 2.2 Les dépenses à effectuer ......................................................................................36

2.3 Les clés de répartition .........................................................................................39 3. La détermination du résultat ........................................................................................41

3.1 La détermination de la marge par opération immobilière ...................................41

3.2 La méthode de constatation du chiffre d’affaires ................................................44 4. Les stocks ....................................................................................................................45

4.1 La détermination des stocks ................................................................................46

4.2 Les écritures de variation des stocks ...................................................................48

5. L’ETIC ........................................................................................................................51 5.1 Intérêt de l’ETIC .................................................................................................51 5.2 Le coût de revient ................................................................................................51

5.3 Les clés de répartition .........................................................................................52 5.4 La détermination de résultat ................................................................................52

5.5 La valorisation des stocks ...................................................................................52 5.6 Les engagements hors bilan ................................................................................53

Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion immobilière au Maroc . ............................................................................................................................ 54

1. Analyse du cadre juridique de la promotion immobilière au Maroc ...........................54

1.1 Présentation .........................................................................................................54 1.2 Critiques ..............................................................................................................63

2. Analyse du cadre fiscal de la promotion immobilière au Maroc ................................64 2.1 Présentation .........................................................................................................64 2.2 Critiques ..............................................................................................................73

3. Recommandations .......................................................................................................78



3.1 Recommandations Juridiques ..............................................................................78 3.2 Recommandations Fiscales .................................................................................79

CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ..........................................................................85

DEUXIEME PARTIE : ROLE DE L’EXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET

COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE ...86

INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE ....................................................................87 Chapitre.1 L’expert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de l’activité de promotion immobilière (montage juridico - fiscal) ............................................................ 88

1. Montages juridico – financiers ....................................................................................88 1.1 Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet immobilier. ............88 1.2 Ingénierie financière ............................................................................................90

2. Montages juridiques et impact fiscal ........................................................................102

2.1 Impact fiscal des différents montages juridiques ..............................................102 2.2 Optimisation fiscale : Les exonérations ............................................................104

Chapitre.2 Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de l’activité de promotion immobilière ........................................................................................................................ 114

1. Particularités de l’activité de promotion immobilière ...............................................114 1.1 Particularité des méthodes d’évaluation ............................................................114 1.2 Particularités des règles de fonctionnement des comptes. ................................117 1.3 Plan de comptes .................................................................................................117

2. Démarche d’audit ......................................................................................................118 2.1 Cycle Achats fournisseurs .................................................................................118 2.2 Cycle ventes clients ...........................................................................................120

2.3 Cycle stocks et en cours ....................................................................................123 Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable ..................................................... 126

1. Assistance comptable ................................................................................................126 1.1 Organisation préalable à la réalisation de la mission ........................................126 1.2 Missions ............................................................................................................129

2. Évaluation des entreprises de promotion Immobilière ..............................................137 2.1 Rappel des principales méthodes d’évaluation .................................................138

2.2 Spécificité d’évaluation des entreprises de promotion immobilière ................145

CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE .......................................................................148

CONCLUSION GÉNÉRALE ..................................................................................................149

ANNEXES ................................................................................................................................151

Bibliographie ..............................................................................................................................152

Lexique français – arabe .............................................................................................................154

Annexe 1 ....................................................................................................................................156

Annexe 2 ....................................................................................................................................165

Annexe 3 ....................................................................................................................................188

Annexe 4 ....................................................................................................................................189



INTRODUCTION GÉNÉRALE L'article 19 de la loi de finances 1999-2000 définit le promoteur immobilier, comme toute

personne physique ou morale qui fait profession de vendre en totalité ou en partie des immeubles

lui appartenant qu'elle a construit elle-même ou fait construire. La promotion immobilière privée s'est définie dans les faits comme une activité consistant à

concevoir, organiser et réaliser la construction d'immeubles de logements destinés à être vendus

en copropriété. «De tous les actes, le plus complet est celui de construire ». Cette citation de Paul Valéry illustre

parfaitement la complexité de l'activité de promotion immobilière pourtant mal connue et surtout

mal reconnue du grand public. L‟histoire des hommes est souvent marquée par celle des bâtisseurs de pyramides, de temples, de

palais, de mosquées, de monuments dont certains figurent parmi les merveilles du monde.

D'un point de vue beaucoup plus concret, l'activité de promotion immobilière est indispensable

pour une raison bien simple : de tout temps, les Marocains ont eu besoin de se loger. Le Maroc est un pays « en pleine construction » que ce soit sur le plan économique ou sur le plan

matériel, « d‟où nous voyons des constructions rejaillir de partout », non seulement en milieu

urbain, mais aussi suburbain périphérique voir même rural, d‟où l‟expression familière que nous

entendons « ça se construit partout ». Mais sous quelles conditions, ces constructions se font-elles ?

Respectent-elles les règles légales ? Le souci du Maroc d‟avoir des constructions solides et durables a amené le pays à adopter certaines

lois et règles de contrôle, « d‟où une série de lois qui a vu le jour durant ces dernières années ».

D‟autres lois plus récentes ont été adoptées et publiées mais ne sont entrées en vigueur qu‟en

novembre 2003. Il en est ainsi de la loi régissant les immeubles en copropriété, de même que la

vente des immeubles en état de futur achèvement. Ainsi, le promoteur immobilier assure une fonction économique de première importance, dans la

mesure où il est le véritable producteur de la construction destinée à alimenter le marché des

immeubles neufs. L'activité de promotion immobilière recouvre donc de multiples aspects : économiques, financiers,

juridiques, réglementaires, sociologiques, commerciaux, fiscaux et comptables. Cette complète

activité se trouve à la croisée des chemins de différents composants de notre vie économique. L‟environnement juridique et économique de l‟entreprise a été modernisé suite aux différentes

réformes adoptées par le Maroc. Ceci s‟est donc traduit par l‟adoption d‟un grand nombre de textes

de loi. Il s‟agit notamment de la loi comptable de 1992, de la loi sur les sociétés anonymes de 1995,

la loi sur la copropriété de 2002, et sur les immeubles en état futur d‟achèvement.



L‟un des objectifs majeurs de ces réformes est la modernisation de notre législation, son adaptation

à la réalité et à la pratique immobilière marocaine, l‟instauration d‟un certain contrôle et donc d‟une

protection et d‟une sécurité de nos concitoyens. Le Maroc connaît un grand déficit en matière d‟habitat, ce qui a poussé le gouvernement de Sa

Majesté Le Roi à prendre des mesures visant à encourager et à promouvoir l‟habitat social. Ces

mesures se sont traduites par l‟exonération d‟impôts et taxes au profit des promoteurs immobiliers

qui agissent dans le cadre d‟une convention conclue avec l‟État Marocain. L‟activité de promotion immobilière comporte des particularités qui la différencient des entreprises

des autres secteurs. Ce secteur d'activité primordial pour la stabilité économique et politique de notre pays est traité

dans peu d'ouvrages. Le référentiel actuel est constitué par des textes de loi. En 1999, le département de l‟habitat et de l‟urbanisme a initié l‟élaboration d‟un Plan Comptable

propre au Secteur Immobilier. L‟élaboration d‟un Plan Comptable du Secteur Immobilier,

indépendant du Plan Comptable Général, a pour ultime objectif de trouver des solutions adaptées

aux besoins de l‟activité de promotion immobilière. En mars 2003, le Conseil National de la Comptabilité a adopté le Plan Comptable du Secteur

Immobilier. L'activité de promotion immobilière est soumise à divers contrôles, non seulement juridiques par

l'intervention du notaire, avocat, expert, ou d'un professionnel du droit pour la rédaction de

différents actes, mais aussi fiscaux et comptables par l'intervention de l'expert comptable et du

commissaire aux comptes. D‟autres facteurs militent pour le choix de ce sujet :

- Le dispositif général : en effet, le souci d‟acquérir ou de construire un bien immobilier

concerne aussi bien la majorité des particuliers que les professionnels.

- La rareté des ouvrages, concernant les différents aspects des opérations de promotion

immobilière, d‟où la nécessité d‟étudier et d‟approfondir ce domaine.

- L‟ignorance de nos droits et obligations concernant ces opérations immobilières : à travers

cette étude, les citoyens seront éclairés sur l‟étendue de leurs droits et devoirs. L'intérêt de ce mémoire est de tendre à regrouper, au sein d'un même ouvrage, l'ensemble des

particularités juridiques, fiscales et comptables (dans le cadre du Plan Comptable du Secteur

Immobilier) de l'activité de promotion immobilière. L‟entrée en vigueur du nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier amènera l‟expert

comptable à étudier minutieusement les spécificités comptables du secteur immobilier pour

pouvoir contrôler leur mise en application. Ce présent mémoire tentera d‟analyser certaines de ces

règles spécifiques. Face à la complexité du nouveau cadre juridique, fiscal et comptable du secteur immobilier, les

promoteurs immobiliers seront amenés à faire appel à l‟expert comptable et au commissaire aux

comptes dans les prochaines années. Fort de cette maîtrise, l'expert-comptable devient un

partenaire privilégié du promoteur, qui pourra alors se consacrer pleinement à son projet.



Le rôle de l‟expert comptable dans l‟organisation future de cette profession sera primordial, d‟où

l‟intérêt du présent mémoire. Les objectifs principaux du choix de cette étude peuvent être résumés comme suit :

- Décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion immobilière sur la base d‟une

enquête qui sera menée auprès des promoteurs immobiliers.

- Familiariser les professionnels de la comptabilité avec les principaux aspects juridiques,

fiscaux et comptables, les risques et les obligations propres à ce secteur d'activité.

- Regrouper les différentes données juridiques, comptables et fiscales de l‟activité de

promotion immobilière, les harmoniser afin d‟avoir une meilleure connaissance de ces

dispositions, à défaut d‟avoir plusieurs textes disparates. Ce présent mémoire tentera de les

réunir dans un même ouvrage pour faciliter l'accès à l'information et à la connaissance.

- Définir le meilleur montage juridique sous lequel doit se réaliser la promotion immobilière,

en tenant compte de l‟incidence fiscale.

- Répondre aux diverses préoccupations des professionnels. Pour répondre à ces objectifs, nous consacrerons la première partie du mémoire à présenter,

analyser et commenter le cadre juridique, fiscal et comptable des opérations de promotion

immobilière. Puis, nous présenterons dans la seconde partie, le rôle de l‟expert comptable et du commissaire aux

comptes dans l‟activité de la promotion immobilière.



PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE



INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE

Cette partie est fondamentale, car toute opération de construction recèle de nombreux aspects

notamment juridiques fiscaux et comptables qui gravitent pour ainsi dire autour de cette

profession. Négliger ces aspects peut conduire à l'échec du projet immobilier. Nous étudierons au travers du chapitre 1, les réalités et perspectives de l‟activité de promotion

immobilière, en présentant la situation actuelle du marché et les résultats de l‟enquête. Puis, nous nous intéresserons, dans le second chapitre, à la présentation du Plan Comptable du

Secteur Immobilier en portant notre analyse sur l‟organisation des comptes, le coût de revient, la

détermination du résultat, les stocks et enfin l‟ETIC ;

Enfin, dans un troisième chapitre, nous analyserons la réglementation de l‟activité immobilière, en

nous attardons sur son cadre juridique et fiscal et en vous présentant nos recommandations.



Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et perspectives – Résultats de l’enquête

1. SITUATION ACTUELLE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC

1.1 Généralités

40% de l'habitat au Maroc est insalubre. 4 millions de Marocains y vivent. 260.000 familles

demeurent dans des bidonvilles. Au cours des 25 à 30 années à venir, la population urbaine va

doubler et 75% de la population sera urbanisée. Ces chiffres sont porteurs d'une réalité bien amère.

Pour faire face à l'implosion des villes, le Maroc devrait, en 30 ans, construire autant de logements

que ce qui a été entrepris durant le XXe siècle.

Un vaste programme auquel s'attellent les nombreux intervenants du domaine. La politique suivie

en matière d'habitat est plus réaliste et plus homogène. La restructuration des Organismes sous

tutelle, lourdement déficitaires, ainsi que la nécessaire implication du secteur privé deviennent des

données incontournables qui permettent d'apporter une bouffée d'oxygène au secteur de l'habitat

au Maroc.

Les défis à relever par le Ministère de l‟Habitat sont, non seulement, le lancement du chantier de

300 000 logements pour en finaliser chaque année 100.000, mais aussi, et, surtout, la préparation

d‟un cadre juridique et institutionnel adéquat qui encouragerait le programme de résorption de

l'habitat insalubre.

Le rôle de l'État doit être redéfini, il consistera dorénavant, comme l'avait souligné, à maintes

reprises, Taoufik Hjira, le ministre en charge du secteur, à « encadrer et non plus à produire des

logements».

Durant les deux dernières décennies, la politique suivie dans le domaine de l‟Habitat a été centrée

sur la lutte contre l‟habitat insalubre, visant ainsi l‟atténuation des problèmes engendrés par le

développement urbain mal contrôlé.

Ainsi, d‟importants programmes de lotissements, de relogement des populations des bidonvilles, de

restructuration des quartiers d‟habitat non réglementaire et de production de lotissements au profit

de l‟habitat économique ont été initiés.

Aujourd‟hui, les mécanismes mis en place arrivent à leur limite. En effet, la rareté des ressources

domaniales ne permet plus de disposer de terrains à des prix correspondant au pouvoir d‟achat

d‟une large frange de la population.

Le secteur de l‟Habitat se caractérise, aujourd‟hui, par un lourd déficit et des besoins additionnels

dépassant le rythme de production actuel. Son développement, malgré les efforts déployés, butte

contre de nombreuses contraintes d‟ordre foncier, financier et réglementaire.



1.2 Les données du secteur

1.2.1 La place du secteur du Bâtiment dans l’économie nationale

Le secteur du Bâtiment et des Travaux Publics occupe une place importante dans l‟économie

nationale. En effet, sa contribution dans le Produit Intérieur Brut (PIB) a été, en moyenne, autour

de 4,4% par an au cours de la période 1996-1999, pour se hisser à 4,7% en 2003.

Après une stagnation durant les années 1992-1994, le secteur connaît depuis 1995 une reprise suite

au lancement du programme national de 200 000 logements. L‟investissement dans le Bâtiment est

passé de 15,2 milliards de DH en 1994 à 21,5 milliards de DH en 1999, enregistrant ainsi une

évolution de 41%.

Cette reprise n‟a cependant pas atteint le niveau des années 1990-1993, où la contribution du BTP

au PIB se situait autour de 5,5%. La reprise ne fait donc que repositionner le secteur du BTP dans

la place qu‟il occupait naguère.

S'agissant de l'emploi, le secteur BTP occupait 8,5% de la population active urbaine, soit 438.450

personnes en 1997 et 439.653 personnes à fin 2002. La répartition de cet effectif selon le niveau de

qualification dénote un très faible taux d‟encadrement (77% des actifs occupés du BTP sont sans

diplôme).

Quant à la branche Promotion Immobilière qui connaît une forte saisonnalité de l'activité

inhérente à une demande fluctuante, elle, n'a engagé que 11.100 personnes au titre de l'année 2002.

1.2.2 Le flux de production annuel en milieu urbain

La production de logements en milieu urbain est constituée essentiellement de logements de type

«maison marocaine » et «appartement », qui représentent respectivement 71% et 21,5%. Le type

villa en représente le reste, soit 7,5%. Ces taux varient d‟une Région à l‟autre. En effet, dans les ex-

Régions du Centre et du Nord-Ouest, les immeubles constituent respectivement 33,5% et 23,6%

de la production de logements neufs du secteur réglementaire.

Durant la période 1995-1998, le nombre de logements autorisés a été de 86.000 par an, avec un pic

exceptionnel en 1996 de 105.000 unités, dû à l'autorisation d'importants projets de construction

dont principalement SALA AL JADIDA.

1.2.3 Le financement du logement

La participation du système bancaire au financement du logement demeure modeste. En effet, les

crédits à l‟habitat ne représentent que 10% à 15% des crédits à l‟économie contre 30% dans les

pays industrialisés. Ce pourcentage se répartit entre les ex-organismes spécialisés (CIH, BCP et

CNCA) et les autres banques.

La part des banques commerciale dans le financement de l‟immobilier a enregistré une nette

amélioration passant de 30% en 1990 à 53,5% en 2000.

L‟autofinancement représente plus de 80% de la production de logements neufs.



Le monopole du CIH, dans le financement du logement, s‟est atténué avec une implication de plus

en plus large des banques commerciales. En effet, la part du CIH est passée d‟environ 70% en

1990 à 46% en 2000. L‟encours des crédits à l‟immobilier est passé de 24,1 milliards de DH en

1998 à 40,2 milliards de DH en 2003 enregistrant une augmentation de 66,33%.

Il y a lieu de noter que le secteur bancaire connaît récemment une concurrence exacerbée du fait de

la tendance baissière des taux d‟intérêts et du prolongement de la maturité du crédit allant jusqu‟à

25 ans. Les taux d'intérêts varient entre 5,95% et 8,25% pour le taux variable annuel et entre 7,75%

et 9,5% pour le fixe.

Le système actuel de financement de l‟habitat social se caractérise par plusieurs

dysfonctionnements. Ainsi, le financement de l'Habitat Bon Marché (HBM) profite principalement

aux familles ayant des revenus se trouvant dans la tranche de 2.000 à 3.600 DH/Mois, alors que les

revenus inférieurs à 2.000 DH par mois n'en bénéficient que faiblement à cause des normes

retenues et des conditions relatives à l'octroi du crédit à l'habitat social.

1.2.4 Les aides publiques à l’accession au logement.

En matière de financement du logement, l‟État consent un soutien indirect aux ménages, soit à

travers l‟action des ristournes d‟intérêt et la prise en charge du risque de change sur les emprunts

extérieurs, soit, à travers les différentes déductions et exonérations d‟impôts et taxes. Le montant

des différentes ristournes relatives au secteur de l'habitat est passé de 159 millions de DH en 1994

à 209 millions de DH au cours de l'année fiscale 1997-1998.

1.2.5 L'évaluation de la situation de l’habitat insalubre

À fin 2000, le nombre d'habitats insalubres s'élevait à 690.000 unités, regroupant 770.000 ménages,

soit 23,5% des ménages urbains (4 millions de personnes): 450.000 ménages logeaient dans

398.000 habitats non réglementaires et 320.000 dans des bidonvilles et des habitations sommaires,

soit 23% du parc logement occupé.

L‟habitat insalubre ou précaire englobe trois types d‟habitat : les bidonvilles, l‟habitat non

réglementaire ou clandestin et les tissus anciens :

- Les bidonvilles :

La proportion de la population urbaine habitant les bidonvilles a connu une baisse relative sur la

période 1982-1994, puisqu‟elle est passée de 12,8% en 1982 à 9,2% en 1994. Cependant, la

population des bidonvilles est passée de 200.000 ménages en 1982 à 230.000 ménages en 1994,

pour être ramenée à 208.000 ménages en 2004, soit 6,34%, des ménages urbains.

Cette augmentation s‟explique, malgré les efforts déployés par les pouvoirs publics, par l‟extension

des périmètres urbains, suite au découpage administratif de 1992 et à la poussée de l‟exode rural.

- L’habitat clandestin :

Le dénombrement des quartiers d'habitat clandestin réalisé par le ministère de l'habitat en 1993,

dans le cadre de l'étude relative au processus de production et de développement du secteur de

l'habitat au Maroc, a révélé l'existence de 695 quartiers clandestins, abritant 350.000 ménages. Ce

nombre pourrait être actuellement de l'ordre de 450.000 ménages.



- Les tissus anciens :

Selon les études des Schémas Directeurs d‟Aménagement et d‟Urbanisme (SDAU), 20% du parc

ancien nécessite une intervention et une réhabilitation pour atténuer la densité de la population

dans ces quartiers, renforcer les infrastructures de base et restructurer les bâtiments. Une telle

intervention s'avère impérative pour améliorer les conditions de vie de la population et pour

préserver les caractéristiques économiques et culturelles des médinas.

1.2.6 Les besoins en logements en milieu urbain

Le déficit en logements en milieu urbain est estimé à 750.000 unités se répartissant comme suit :

- 550.000 unités de l'habitat insalubre dont des bidonvilles (380.000 ménages), des maisons

presque rurales dans le milieu urbain, des locaux non destinés à l'habitat, et des maisons

vétustes ou menaçant ruines (170.000 ménages).

- 200.000 ménages à reloger pour des besoins de décohabitation et les nouveaux besoins

relatifs à l'accroissement démographique s'élèvent à 130.000 unités par an.

1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur

Les principales contraintes auxquelles le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière se

trouve confronté peuvent être résumées comme suit :

1.3.1 Réglementation et normes d’urbanisme

Le Maroc dispose d'un important arsenal juridique relatif à la planification et à l'aménagement des

villes, enrichi, en 1992, par les deux nouvelles lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et

morcellements.

Ces dernières restent, cependant, insuffisantes pour permettre l‟ouverture à l‟urbanisation de

nouvelles zones et accroître l‟offre de terrains. En effet, les moyens de mise en œuvre de

l'infrastructure principale et hors site projetés par les plans d'aménagement sont inexistants.

De ce fait, le lotisseur se voit contraint soit d‟abandonner son projet, soit de réaliser lui-même les

infrastructures principales qui reviennent à la Commune, ce qui se répercute sur le prix de revient

du mètre carré loti.

Par ailleurs, les normes d‟équipement et de voirie sont jugées surdimensionnées, en comparaison

avec les coefficients d‟occupation du sol, surtout dans les zones réservées à l‟habitat social.

De même, la multiplicité des acteurs intervenant dans la procédure d‟instruction des dossiers et les

retards dans la délivrance des autorisations de lotir et de construire retardent le démarrage des

projets.

Il est à souligner que le ministère chargé de l‟Aménagement du Territoire, de l‟Environnement, de

l‟Urbanisme et de l‟Habitat a entrepris récemment des mesures transitoires pour l‟assouplissement

des procédures et la promotion des investissements immobiliers, et ce en attendant l‟introduction

de réformes de fond sur les textes régissant l‟urbanisme et la construction.



1.3.2 Épuisement des réserves foncières publiques dans les périmètres urbains

Face à une demande accrue de terrains, les réserves de l‟État et des Collectivités Locales

permettant d‟entreprendre des programmes sociaux d‟habitat se sont amenuisées dans les

principaux centres urbains ainsi que dans leurs zones périphériques.

1.3.3 Dualité du régime foncier et gel des terrains constructibles

Malgré les efforts entrepris pour la généralisation du régime d'immatriculation et des livres

fonciers, permettant une connaissance exacte et exhaustive de la propriété foncière, cette dernière

reste soumise, pour une large part, au régime coutumier (Moulkia).

L'acquisition des terrains non immatriculés requiert des délais importants à cause de la non-

disponibilité de l'information sur la consistance, la délimitation de la propriété et les propriétaires.

1.3.4 Non-adéquation des régimes fiscaux en vigueur

Le secteur de la promotion immobilière est assujetti à une multitude de taxes et impôts (TVA, TPI,

taxes sur les opérations de lotissement, taxes sur les terrains non bâtis…)dont certains sont à

rendements aléatoires et d'autres payés doublement en raison de la superposition des deux régimes

fiscaux, étatique et local. Par ailleurs, les impôts et taxes représentent entre 15 et 20% du coût de

revient d‟une opération de promotion immobilière.

1.3.5 Baisse de l’investissement dans le secteur locatif

Le secteur locatif connaît une crise persistante due, entre autres, à la dégradation du climat de

confiance entre propriétaires et locataires et à l‟inadaptation de la législation relative à ce secteur,

caractérisée par la complexité et la lenteur de la procédure judiciaire, qui ne traite pas ces litiges en

référé. Cette situation a conduit, depuis plusieurs années, à la baisse de l‟investissement dans le

secteur locatif. Toutes ces contraintes ont entraîné des insuffisances et des dysfonctionnements pour le secteur de l‟habitat à savoir:

- un déficit important en milieu urbain portant les objectifs de production à 180.000

logements par an, en vue d'assurer la résorption de ce déficit sur une période de 15 ans et

répondre aux besoins nouveaux ;

- une production non réglementaire importante (environ 25.000 logements par an) créant des

désordres urbains et nécessitant des moyens d'intervention et de restructuration coûteux ;

- la prédominance du secteur public, notamment dans la production des lotissements, mais

avec des délais d‟exécution très longs ;

- la faible contribution du secteur organisé et des Collectivités Locales dans la production de

logements.



1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la période 1991-2004

Au cours de cette période, la politique d‟habitat était articulée autour de cinq axes principaux :

- La résorption de l‟habitat insalubre ;

- L‟aménagement des lotissements en milieu urbain ;

- L‟habitat rural ;

- La production de logements sociaux ;

- L‟encadrement du secteur de la promotion immobilière.

Les deux premiers axes ont constitué, pendant deux décennies, la base de la politique d‟habitat, et

ce n‟est qu‟au milieu de la décennie 1990, que cette politique a intégré de manière plus explicite la

production du logement social et l‟encadrement du secteur.

1.4.1 Le programme national de 200.000 logements

Lancé, en 1994, par Feu sa Majesté le Roi Hassan II, ce programme a reçu la priorité grâce à la

mise en œuvre de mesures en faveur de la promotion du logement social, l'identification de points

d'impacts pour l'ouverture à l'urbanisation de nouvelles zones et l'identification de terrains pouvant

constituer le support foncier de ce programme.

Ainsi, une première tranche de logements sociaux, clés en main, a été identifiée. Elle comprend

105.000 logements pour un coût de 17,5 milliards de DH à réaliser par les promoteurs privés et

publics, dont 48.120 logements, identifiés par les Organismes Sous Tutelle (OST), pour un coût de

7 milliards de DH.

À fin novembre 2000, 1.350 projets ont été avalisés, touchant essentiellement les régions de

Casablanca et Tanger, soit 110.609 logements, pour un montant global d'investissement de 20

milliards de dirhams dont 1.233 projets financés par les opérateurs privés (11,7 milliards de

dirhams). En revanche, les opérateurs publics n'ont réalisé que 123 projets, pour 8,27 Milliards de

dirhams, financés à hauteur de 3,5 Milliards de dirhams par les OST et 4,7 Milliards de dirhams par

les autres promoteurs publics. Au total les logements achevés ont porté sur 32.000 unités réalisées

par les promoteurs publics et 20.000 par les OST.

Cependant, le caractère urgent du programme et le lancement des travaux, en l'absence d'études

nécessaires, et notamment, celles concernant les conditions de commercialisation, a eu des

répercussions négatives sur l'avancement régulier des chantiers et sur le respect des délais

d'exécution. Aussi, plusieurs chantiers ont-ils accumulé beaucoup de retard avec, très souvent, des

entreprises défaillantes, ce qui a engendré la résiliation de plusieurs marchés.

De même, ce programme est confronté à des difficultés aiguës de commercialisation et de

livraison, eu égard au pouvoir d'achat limité de la population cible et aux conditions d‟octroi des

crédits, souvent inadaptées aux besoins de cette population. Ainsi, le phénomène de désistement lié

particulièrement aux moyens financiers de certains bénéficiaires et au retard de l'exécution des

travaux, dégage parfois des stocks d'invendus importants.



1.4.2 Les mesures entreprises :

Dans le cadre de la réalisation du programme de 200.000 logements, des mesures

d'accompagnement ont été entreprises, notamment :

- Le relèvement de la valeur immobilière totale (VIT) du logement HBM de 150.000 DH à

200.000 DH, avec une superficie couverte maximale de 100 m²;

- La cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privés, avec un

abattement représentant entre 30 et 50% du prix d‟expertise;

- L‟exemption de la TVA résiduelle sur le coût de la construction du logement économique ;

- Le relèvement de la ristourne d‟intérêt prise en charge par l‟État de 5 à 6 points sur les taux

des prêts accordés aux acquéreurs des logements HBM ayant un revenu mensuel inférieur à

3.600 DH.

1.5 Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier

L‟adoption en 1992 de la loi comptable 9/88 relative aux obligations comptables des commerçants

a édicté des règles de gestion répondant aux standards internationaux, de même que la mise en

place en 1994 du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) a imposé une approche

comptable et financière pour toutes les entreprises.

Dans ce fait, le Ministère de l‟Habitat et de l‟Urbanisme a demandé, dans le cadre des travaux du

Conseil National de la Comptabilité (CNC), la constitution d‟une Commission Technique

Spécialisée (CTS) pour l‟élaboration d‟un Plan Comptable Spécifique au Secteur Immobilier.

En plus des raisons susmentionnées, deux facteurs importants militaient en faveur de l‟élaboration

de ce plan :

- En 1994, toutes les entreprises opérant dans le secteur immobilier devaient désormais

appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les opérations de production immobilière

comportent des particularités qui les différencient par rapport au reste des entreprises,

comme le nécessite leur cycle de production qui dépasse généralement trois années, ce qui

impose un système de comptabilisation particulier ;

- Le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a élaboré un manuel des procédures

comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a été rendu applicable à partir de

l'exercice comptable 1999, et ce, en vue de répondre à l'absence de normes comptables

dans le secteur immobilier, d'unifier les pratiques et répondre aux spécificités du secteur.

En vue de traduire le manuel précité en un Plan Comptable Normalisé et de le généraliser à

l‟ensemble du secteur immobilier, y compris les entreprises immobilières privées, le CNC a donné

son accord en date du 15 juillet 1999 pour la constitution de la CTS ayant pour objectif

l‟élaboration du Plan Comptable du Secteur Immobilier. Cet important document qui donnerait

une nouvelle impulsion à l'organisation, l'encadrement et la transparence au sein du secteur et par

conséquent à la fiabilité des informations y afférant a été adopté en 2003.



1.6 Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs

primordiaux de la normalisation comptable, c‟est-à-dire :

- Unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et assurer

une lecture uniforme des états financiers ;

- Permettre la transparence et éviter les problèmes d'interprétations divergentes ayant des

répercussions fiscales ;

- Produire des informations harmonisées sur la situation financière et sur les performances

de l'entreprise, permettant à tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de

contrôler leurs actions ;

- Se mettre en harmonie avec le cycle de production dépassant généralement 2 années ;

- Fournir une image aussi fidèle que possible de ce que représente l'entreprise à tous les

utilisateurs des comptes, privés ou publics (fournisseurs, clients, salariés, banques et autres

prêteurs, associés et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ;

- Apporter tous les éclaircissements et informations complémentaires de manière à opérer

cette harmonisation.

Après avoir présenté la situation actuelle de l'activité de promotion immobilière, nous allons vous

présenter les résultats de l'enquête que nous avons menée auprès des professionnels du secteur.

2. L’ENQUETE La présente enquête a pour objectif, de décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion

immobilière.

Pour réaliser cette enquête, nous avons établi un questionnaire (annexe 1) destiné essentiellement

aux promoteurs immobiliers.

L‟échantillon constitué était :

- De convenance : nous avons sélectionné un échantillon à notre portée pour recueillir

l‟information ;

- Et raisonné : nous avons choisi l‟échantillon en fonction de sa capacité à nous fournir une

information fiable. Ainsi, sur la base des critères cités ci-dessus, l‟échantillon retenu était constitué de 35 Promoteurs

Immobiliers. Le taux de retour du questionnaire est d‟environ 80%.



2.1 Situation juridique

Impact de la nouvelle loi relative à la copropriété sur la promotion immobilière

- Positif 50%

- Négatif 30%

- Nul 20% La nouvelle loi sur la vente en état futur d’achèvement a-t-elle des chances de recevoir application dans le quotidien marocain ?

OUI 20%

NON 80%

Pourquoi ? La majorité des interviewés estiment que la loi relative à la vente en état futur d‟achèvement

présente de trop grandes contraintes en matière d‟assurance et de caution. Est-elle appliquée ?

OUI 20%

NON 80% Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ? Les difficultés juridiques rencontrées se résument essentiellement dans des difficultés d‟application

et d‟interprétation de la loi. Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ? Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question.

2.2 Situation fiscale

2.2.1 L’autorisation de lotir

Avez-vous des difficultés à obtenir l’autorisation de lotir ?

OUI 85%

NON 15% Si oui, Lesquelles ? Des difficultés liées essentiellement aux procédures administratives.

2.2.2 La taxe sur les lotissements

Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification pour l’acompte de 75 % et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ?

2.2.3

OUI 10%

NON 90%



2.2.4 La conservation foncière La détermination de la valeur de l'immeuble, pour l'établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété, est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté dans son évaluation. La valeur telle que définie par le conservateur est de manière générale :

Proche de la réalité 20%

Complètement injustifiée 65%

Exorbitante 5%

Autres 10%

2.2.5 La TVA

Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ?

OUI 70%

NON 30% Si oui, Lesquelles ? Les difficultés rencontrées sont liées essentiellement à la détermination de la quote-part de la valeur

du terrain dans le prix de vente.

2.2.6 L’IS

Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d’Affaires imposable ?

OUI 5%

NON 95% Dans le cadre de l’exécution de vos travaux, avez-vous recours à des prestataires non patentables ?

OUI 95%

NON 5% Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ?

OUI 30%

NON 70% La note circulaire sur les BTP apporte-t- elle une réponse à l'ensemble des problèmes que vous rencontrez ?

OUI 20%

NON 80% Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ? Justification de toutes les charges engagées par les promoteurs immobiliers. Et, quelles sont les solutions que vous proposez ? Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question.

2.2.7 Droit d’enregistrement



Quel est l’impact du coût des droits d’enregistrement sur l’activité de la promotion immobilière ? La majorité des interviewés estiment que les droits d‟enregistrement n‟ont aucun impact sur

l‟activité de promotion immobilière.

2.2.8 Logements sociaux

Pensez-vous que la politique d’exonération appliquée par l’État, en matière de logements sociaux, a permis le développement de ce secteur ?

OUI 90%

NON 10%

Avez-vous rencontré des difficultés lors de l’application de ces exonérations ?

OUI 70%

NON 30% Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d’un même programme, des activités imposables et exonérées ?

OUI 85%

NON 15% Si oui, Lesquelles ? Essentiellement, des difficultés liées à la détermination du résultat imposable et au respect des

conditions d‟exonération.

2.3 Situation comptable

2.3.1 L’organisation des comptes

La règle de l'affectation directe des charges

L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se

rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées.

La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de

réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière. Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ?

OUI 90%

NON 10% Si non pourquoi ? Aucune réponse.

La répartition proportionnelle

Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement



rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être incorporés

dans le coût de revient. Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ?

OUI 65%

NON 35% Si oui, pourquoi ? Les personnes ayant répondu positivement à cette question, lient ces difficultés à l'absence d'une

comptabilité analytique qui permet de définir les coûts internes de gestion. Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous parait la mieux adaptée au calcul du coût de revient ?

- Le nombre de logements - 10%

- Les millièmes de copropriété - 10%

- Les surfaces - 45%

- Le nombre de lots - 10%

- Les prix de ventes des lots - 25%

- Autres : - 0%

Doit-on choisir une clé unique pour répartir l’ensemble des charges ?

OUI 80%

NON 20% Si non pourquoi ? Aucune réponse.

Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de

revient par programme. Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ?

OUI 75%

NON 25% Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ?

OUI

NON

La majorité des interviewés n‟ont pas répondu à cette question, à cause de la récente mise en

application du Plan Comptable du Secteur Immobilier. Si oui, lesquelles ?

……………………………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………….…………………..



L’inventaire permanent La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adaptée à votre activité ?

OUI 25%

NON 75% L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an

dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice. Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ?

OUI 80%

NON 20%

Principe des coûts historiques

Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de

stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations

immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus. Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur d’activité ?

OUI 75%

NON 25%

2.3.2 Le coût de revient

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient qui

constitue une donnée primordiale pour le promoteur.

Acquisition foncière

Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son

prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés au

notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les

indemnités d'expropriation, les frais de démolition des structures…) Cette valorisation vous parait-elle adéquate ?

OUI 90%

NON 10%

Les travaux de lotissement et de construction

La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction, fait généralement

l'objet de contrats particuliers sous forme de marché.



La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour refléter leur exécution ?

OUI 65%

NON 35% Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ? Les difficultés sont liées essentiellement à la valorisation des décomptes établis par les fournisseurs

lors de la facturation des situations provisoires. Et quelles sont les solutions à adopter ? La majorité des interviewés ont proposé la mise en place d‟un suivi interne, par le promoteur

immobilier, des réalisations et des situations provisoires.

Les charges financières

Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du

Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif. Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils des difficultés lors de l’intégration des charges financières au coût de revient stocké ?

OUI 75%

NON 25% Si oui, pourquoi ? La difficulté de déterminer la quote-part des frais financiers relative à chaque projet.

Évaluation des dépenses à effectuer

Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé, et,

aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de

production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée. Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur montant ?

OUI 65%

NON 35% Si oui, lesquelles ? En l‟absence d‟une comptabilité analytique, les promoteurs immobiliers ne disposent d‟aucun

moyen efficace pour l‟estimation de ces provisions.

2.3.3 La détermination du résultat La notion d'achèvement Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d'achèvement d'un projet ?

OUI 55%



NON 45% La méthode de constatation du chiffre d’affaires Doit-on considérer la vente en état futur d'achèvement comme un simple contrat à long terme ?

OUI 80%

NON 20% Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous :

- l‟achèvement 70%

- L'avancement 30%

2.3.4 Les stocks

Les règles prescrites par le Plan Comptable du Secteur Immobilier

Avant l'achèvement L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle évidente ?

OUI 25%

NON 75%

Après l'achèvement L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un

produit fini.

Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice

social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stock. Cette évaluation est-elle aisée ?

OUI 35%

NON 65%

Pourquoi ? D‟après les interviewés, cela est dû essentiellement aux critères de distinction entre les produits en

cours et les produits finis et à la valorisation de ces derniers.

Les invendus Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus :

- Conserver les lots en stock en les provisionnant 90%

- Les céder au prix du marché. 10%

- Autres



2.3.5 L'ETIC

Intérêt de l'ETIC L’ETIC est-il suffisamment étayé pour permettre au lecteur des états de synthèse d’avoir des informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des résultats, de valorisation des stocks et d’engagement hors bilan ?

OUI 30%

NON 70%

Si non pourquoi ? Pour ceux qui ont répondu négativement à cette question, l'ETIC ne permet pas de s'informer sur

les méthodes de détermination et de valorisation des stocks des produits encours et des produits

finis. L'ETIC et le coût de revient

Les travaux restant à effectuer

Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des

provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets.

Respectez-vous cette règle ?

OUI 10%

NON 90% Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ?

………………………………………………………………………………………………… Si non, pourquoi ? Essentiellement par manque d‟information sur l‟application de ces règles.

Les engagements hors bilan

- Les engagements reçus

Inscrivez-vous, parmi les engagements reçus, les contrats de réservation signés et le prix de vente prévisionnel de ceux-ci ?

OUI 10%

NON 90%

- Les engagements donnés

Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des engagements significatifs. Cette tâche est-elle facile ?

OUI 45%

NON 55%



Nous avons donc recueilli là, les réponses des professionnels, sur leurs perceptions, des aspects

juridiques fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière. Il nous apparaît donc

opportun de présenter dans les chapitres suivant le Plan Comptable du Secteur Immobilier et la

réglementation qui lui est appliquée.



Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier

1. L’ORGANISATION DES COMPTES L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Dès lors, c'est autour de cette

notion que s'articulent toutes les spécificités comptables.

1.1 L'affectation des charges

1.1.1 La règle de l'affectation directe

Toutes les charges se rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être rattachées

sans ambiguïtés. Ces charges sont constituées, notamment, des frais ci-après : assurances propres aux programmes,

honoraires des architectes, des avocats et des notaires, des frais de courtage, d‟expertises juridiques

et d‟appels d‟offres… Ces charges sont directes et variables, dans le sens où elles sont clairement identifiables à un projet

et qu'elles sont, en principe, proportionnelles au niveau d'activité de l'entreprise et à l'avancement

du programme. Toutefois, l'application de cette règle, dans les structures à mode de production directe, conduirait

à ne pas intégrer dans le coût de revient, les charges des tâches qu'elles assument directement qui

sont habituellement sous-traitées dans les structures ponctuelles (architectes, bureaux d'études...). Dans ce cas, ces charges devraient être intégrées au coût de revient en utilisant une clé de

répartition. Le promoteur sera donc amené à pratiquer l'affectation indirecte de ces coûts internes. L'affectation des charges à une opération se poursuit tant que celle-ci est en cours de production. Il

en serait autrement si le programme était achevé ou abandonné. Les charges de conseils, d‟audits, de commissariat aux comptes, les frais d‟acte et de contentieux

sont à exclure du coût de revient.

1.1.2 La répartition proportionnelle

Dans cette sous-section, nous traiterons de la méthode d'affectation des coûts internes générés par

les opérations de promotion. Si l'affectation des charges proportionnelles ne pose pas de difficulté, en revanche, l'intégration des

charges indirectes oblige à mettre en place une règle de répartition proportionnelle. En application des principes du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI), les coûts internes

de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement rattachés aux

terrains ou à la production des lotissements et des constructions doivent être incorporés dans le

coût de revient. La difficulté réside dans la définition des coûts internes de gestion qui doivent être

inclus dans le coût de revient.



En France, seuls les coûts indirects de la main-d'œuvre de la fonction achat (prospection

foncière...) et de la fonction production (architecte, bureau d'études, suivi de travaux,...) sont

concernés par la répartition proportionnelle. Chaque promoteur devra déterminer les coûts internes de gestion à incorporer au coût de revient

puis retenir une clé de répartition qui lui paraîtra la mieux adaptée à sa situation. Ces coûts internes peuvent à titre d'exemple être répartis selon le nombre de logements :

Nombre de logements de chaque programme Assiettes des coûts indirects x ____________________________________

Nombre total de logements D‟autres clés de répartition peuvent être utilisées, telles que:

- Les millièmes de copropriété,

- Les surfaces. L'erreur à éviter, dans cette répartition, est l'incorporation du coût de la sous-activité aux stocks;

C'est-à-dire, les charges fixes des fonctions, achat et production, excédant celles qui correspondent

à une activité normale. À supposer que cette sous-activité soit décelable, l'incorporation aux stocks des coûts en découlant

est comptablement et fiscalement proscrite.

1.1.3 Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale

La nature particulière des opérations immobilières a poussé les professionnels à bâtir une

organisation comptable fondée sur la collecte d'informations permettant de déterminer le coût de

revient de chaque programme. En effet, le Plan Comptable du Secteur Immobilier contribue à l'application du principe

d'intégration de la comptabilité analytique dans la comptabilité générale. Les comptes enregistrant

les éléments constitutifs du coût de revient sont organisés de manière à permettre une valorisation

du coût de revient par programme. Dans l'hypothèse où le promoteur immobilier ne dispose pas d'outil informatique lui permettant

un suivi analytique des coûts par programme, le Plan Comptable du Secteur Immobilier permet, en

utilisant une sous codification du plan des comptes, d'affecter la charge à l'opération concernée. Cette technique offre l'avantage de conserver une vision synthétique du coût du programme par

simple regroupement des comptes ayant la même sous codification. Pour les structures plus importantes et surtout celles qui sont équipées d'un outil informatique

performant, l'ouverture d'une comptabilité par opération, transmet rapidement, et, avec souplesse,

une analyse détaillée par programme.



1.1.4 L'inventaire permanent La méthode de l'inventaire permanent consiste à comptabiliser tous les coûts directement dans les

comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges. Cette technique est généralement

associée à la comptabilité analytique intégrée. Pour éviter toute lourdeur dans l'application de cette méthode (transition de tous les mouvements

par le compte de variation de stocks), le Plan Comptable du Secteur Immobilier préconise de

comptabiliser globalement, en fin d'exercice, une écriture de reconstitution des flux de variation de

stocks.

1.2 Principe des coûts historiques Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a complété la règle de tenue des comptes en inventaire

permanent par l‟obligation de faire apparaître, dans la comptabilité générale, le coût historique

cumulé de chaque opération jusqu‟à sa sortie du stock. À travers l'obligation du cumul des coûts,

nous retrouvons un des fondements économiques de cette branche d'activité, c'est-à-dire, la

longueur du cycle d'exploitation. Jusqu'au complet achèvement de l'immeuble et la commercialisation du dernier lot, il est impératif

de conserver une vision synthétique du coût de revient global de chaque opération. L‟application de cette règle implique une organisation du Plan Comptable que nous

développons ci-après.

1.3 L'organisation du Plan Comptable Pour appliquer la règle du coût historique cumulé et éviter toute perte d'informations, le Conseil

National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont

suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient de l'opération, et, matérialiser le

coût des lots vendus. Ainsi, à chaque compte de stock est associé un compte spécial ou est enregistré les sorties de

stocks, ce qui permet au compte principal de conserver le coût de revient cumulé. Les comptes de stocks sont divisés en trois parties principales qui correspondent à des stades

différents de l'avancement du programme.

- La rubrique 311 concerne les réserves foncières,

- La rubrique 313 concerne les biens en cours d'aménagement et de construction,

- La rubrique 315 concerne les produits finis. Chaque compte est subdivisé en sous-compte indiquant la nature des éléments constitutifs du coût

de revient (terrains, travaux VRD, construction…). La comptabilité générale doit faire apparaître le coût global du programme immobilier. Les sorties

de stocks sont donc comptabilisées dans des comptes spéciaux de la classe 3, structurellement

créditeurs identifiables par un 9 en quatrième position de la codification. Cette méthode permet de

garder intact le coût de revient cumulé dans le compte principal.

Exemple: 3159 – Produits finis sortis (déstockés)



Lors de la livraison du dernier produit, en fin d'opération, les comptes débiteurs et créditeurs

s'équilibrent et se soldent les uns les autres. Le plan des comptes de la classe 3 (ci-dessous), tiré du Plan Comptable du Secteur Immobilier,

joint en annexe (annexe 2), facilitera la compréhension de l'organisation. Sous Classe 31 stocks

311. Terrains

3111. Réserves foncières

3119. Coût des terrains sortis du stock

312. Matières et fournitures consommables

313. Produits en cours

3131. Biens en cours

31311. Lotissement en cours

31311xxxx. (code programme) 01 Terrains

31311xxxx. 02 Travaux VRD (Voirie et Réseaux Divers)

31311xxxx. 04 frais annexes

31311xxxx. 05 commissions

31311xxxx. 06 frais financiers

31311xxxx. 07 honoraires

31311xxxx. 08 impôts

31311xxxx. 09 TVA

31311xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés

31312. Constructions promotionnelles en cours


31312xxxx. 02 Travaux VRD

31312xxx. 03 constructions







31313. Commerces et bureaux en cours












31314. Constructions économiques et sociales en cours










3138. Autres produits en cours

3139. Produits en cours sortis

315. Produits finis

3151. Produits finis

31511. Lotissements achevés

31512. Constructions promotionnelles achevées

31513. Commerces et bureaux achevés

31514. Constructions économiques et sociales achevées

31515. Autres produits finis

3159. Produits finis sortis (déstockés)

Sous classes 39. Provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant

391. Provision pour dépréciation des stocks

3913. Provision pour dépréciation des produits en cours

3914. Provision pour dépréciation des produits finis.

2. LE COUT DE REVIENT


constitue une donnée primordiale pour le promoteur. Pour pouvoir suivre l‟évolution des

constructions et du coût de revient, le promoteur doit mettre à sa disposition un processus

technique et administratif lui permettant, non seulement, de suivre l'évolution de la construction,

mais, également, de prévoir et de maîtriser le coût de revient.

2.1 Les éléments du coût de revient

Le coût de revient se décompose en 3 catégories de charges principales:

- L‟acquisition foncière,

- Les travaux de lotissement et de construction,

- Les charges annexes.

Après étude de ces 3 éléments, nous accorderons un développement particulier aux frais financiers

ainsi qu'aux frais de commercialisation répertoriés en tant que charges annexes.



2.1.1 Acquisition foncière Le coût du terrain représente environ 40 % d‟un projet immobilier. Les terrains sont enregistrés à

leur coût complet.

Le coût de revient du terrain comprend généralement les éléments énumérés ci-après :

- Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son prix ou de sa valeur d‟apport ;

- Les frais et honoraires versés au notaire ;

- Les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain (particuliers,

sociétés, collectivités) ;

- Les indemnités d‟expropriation ;

- Les frais de démolition des structures ;

- Les frais d‟évacuation de personnes utilisant (squattant) illégalement le terrain ;

- Les honoraires de géomètre et de sondages ;

- Les frais de défrichage du terrain ;

- Les impôts fonciers pris en charge ;

- Les frais d‟expertise pour l‟amélioration des terrains ;

- Les coûts de l‟amélioration du terrain ;

- Les frais juridiques ;

- Les frais d‟enregistrement ;

- Les frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;

- Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent

raisonnablement être rattachés aux terrains.

En résumé, la réserve foncière regroupe le terrain et les frais liés à son acquisition.

2.1.2 Les travaux de lotissement et de construction

L‟obtention de l‟autorisation de lotir ou de construire par l‟autorité compétente matérialise le début

des travaux de lotissement et de construction.

Le coût de revient des travaux de construction et de lotissement est constitué des travaux et

honoraires nécessaires au lotissement et à l'édification du bâtiment.

Il s‟agit notamment :

- Du coût des études réalisées par les architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux

d'études, etc ;

- Des travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,

d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des

abords … ;

- Des gros œuvres et des travaux de plomberie, d'électricité, de peinture… ;

- Des charges financières imputables ;

- Des coûts internes de gestion. Le coût des travaux de lotissement, de viabilisation et de construction représente environ 40 à

45 % du prix de vente hors taxes. La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction est généralement

l'objet de contrats particuliers sous forme de marché. Les "marchés" décrivent, pour chaque corps

d'état, les travaux à exécuter et leur coût global.



L‟exécution de ces marchés doit alors être reflétée à travers la comptabilité. Pour cela, il faut créer

un compte de travaux pour chacun des marchés. L‟application de cette règle permet de suivre de

manière rationnelle l‟évolution des travaux marché par marché. Si la société ne dispose que d‟un seul programme de promotion immobilière, le suivi des travaux

par marché ne pose pas de difficulté particulière. À condition que la codification et l‟imputation

soient correctement réalisées. Par contre, pour les structures multiprogrammes, l'application de la règle de l'affectation directe est

indispensable. La comptabilisation des travaux en classe 3 est faite au vu des situations émises par

les entreprises au cours de la construction. Le cumul de ces situations doit correspondre au marché

initial, pouvant faire l'objet d'une révision, si celle-ci est prévue dans le contrat. Signalons également que rares sont les opérations où il n'y a pas de Travaux Supplémentaires (TS)

non prévus dans les marchés initiaux. Dans un souci de clarté, un suivi distinct de ces TS est recommandé.

2.1.3 Les honoraires et frais annexes

Certaines charges engagées pour la réalisation de l‟opération ne sont rattachables ni au terrain ni à

la construction. Elles font, cependant, parties des charges qu‟il convient d'intégrer au coût de

revient "stricto sensu". L‟imputation de ces charges est l‟une des particularités de l‟activité de promotion immobilière.

Dans toute autre activité, ces charges d'exercice seraient imputées au débit du compte de la classe 6

au fur et à mesure de leur engagement. Leur intégration au coût de revient est donc une mesure propre à la promotion immobilière en

application de la règle de l'affectation des charges. Toutefois, ces imputations ne doivent pas

conduire à fausser la notion d'image fidèle. Les honoraires et frais annexes sont estimés à 15 % du prix de vente hors taxes et comprennent

essentiellement les postes suivants :

- Les charges financières,

- Les charges commerciales et de publicité,

- Les impôts et taxes (autres que ceux qui sont visés en charge foncière),

- Les frais annexes divers (assurances, frais et honoraires divers). Certains éléments constitutifs du coût de revient présentent des particularités. Il s‟agit notamment

des charges financières et des charges commerciales et de publicité qui, par leurs traitements

comptables, accentuent la force des règles édictées par le Plan Comptable du Secteur Immobilier.



2.1.4 Les charges financières Le Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) permet l‟incorporation des charges

financières au coût de production dans les conditions ci-après :

- Le cycle normal de production est supérieur à douze mois ;

- Les charges financières sont relatives à des dettes contractées pour le financement

spécifique desdites productions. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier définit les charges financières comme : « Les frais

financiers de la période de réalisation du projet qui s'étend de la date de début des travaux à la date

à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais

financiers après la date de leur achèvement ». Dans le cadre de la promotion immobilière, la durée des opérations et l‟importance des capitaux

engagés ne permettent pas un autofinancement des opérations. De ce fait, les charges financières

sont généralement importantes et constituent un élément substantiel du coût global de l'opération. Leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier professionnel oblige à les porter à

l'actif, alors que le Plan Comptable Général n'en prévoit que la possibilité pour les entreprises dont

le cycle de production dépasse douze mois. Les promoteurs immobiliers doivent incorporer les charges financières au coût de revient stocké,

tant que le programme de construction ou de lotissement n‟est pas achevé. Il en résulte que leur

incorporation cesse à l'achèvement des travaux. Toutefois, en respect de la règle de l'affectation directe, l'incorporation des charges financières est

une obligation, uniquement lorsque ces dernières sont issues d‟emprunts spécialement contractés

pour la réalisation de l‟opération immobilière. Dans le cas où ces emprunts assureraient le financement simultané de plusieurs opérations, les

charges financières sont incorporées au coût de revient de chacune des opérations, par répartition

entre ces opérations. Les modalités de répartition utilisées doivent être justifiées au niveau de

l‟ETIC.

2.1.5 Les charges commerciales et de publicité

Les charges générales de commercialisation, telles que fléchage et signalisation d‟un chantier, les

plaquettes commerciales, la publicité de lancement du programme, l'aménagement du bureau de

vente provisoire ou d'appartement-témoin, constituent des éléments du coût de revient du projet,

lorsqu'elles sont directement affectables à un programme déterminé. Par contre, sont considérées comme des charges de l‟exercice, les dépenses courantes de

commercialisation et de publicité. Il s‟agit de coût directement lié à la commercialisation, comme

les charges externes des intermédiaires commerciaux, les annonces et les charges relatives à la force

de vente interne. Cependant, leur retraitement en charges payées d'avance permet de les intégrer au coût de revient

tant que le bien commercialisé n'est pas livré.



En France, les charges externes des intermédiaires commerciaux, ainsi que les annonces sont

obligatoirement activées en charges constatées d'avance tant que le bien commercialisé n'est pas

livré. Par contre, l'activation des charges relatives à la force de vente interne et de la partie variable

des rémunérations, en charges constatées d'avance, est facultative.

2.2 Les dépenses à effectuer

2.2.1 Évaluation des dépenses Nous avons développé, jusqu'à présent, une notion restrictive du coût de revient consistant à

déterminer le coût de production d'un bien à l'achèvement. Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé et

aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de

production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.

Ce coût, ainsi évalué, est retenu en comptabilité et fiscalité pour appréhender la marge et les stocks.

Aussi, à la livraison du premier lot, le promoteur, ou encore, l'expert-comptable, doit s'interroger

pour savoir :

- Si toutes les charges relatives au projet ont été engagées à la date de l'achèvement ?

- Quelles sont celles qui appartiennent au coût de revient ? La date de l'achèvement scellant définitivement le coût de revient de l'immeuble, il est alors

impératif de recenser l'ensemble des charges à engager en sus de celles déjà comptabilisées, pour

déterminer le coût de revient final. En outre, les charges à engager revêtent une importance

particulière pour l'estimation des provisions. De par l'analyse des éléments constitutifs du coût de revient, nous pouvons distinguer les charges à

engager sur les coûts fonciers et techniques et ceux qui sont relatifs aux frais financiers et

commerciaux.

2.2.2 Les coûts autres que financiers et commerciaux Les travaux et études restant à effectuer, et, éventuellement, le coût du terrain restant à payer, non

comptabilisés à la date de l'achèvement, doivent être appréhendés dans le coût de revient. Il est

donc indispensable de les enregistrer en tant que charges constatées d‟avance. La détermination de

la provision pour les charges, non encore connues dans leur montant, peut être basée sur les

données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif

des projets achevés. Les frais engagés après l‟achèvement, tel que les charges d‟entretien et de copropriété des

logements restés invendus et les frais internes de gestion sont à exclure du coût de production du

projet. En France, les travaux apportant une réelle plus-value à l'immeuble, même décidés après

l'achèvement, peuvent être incorporés au coût de revient. Dans le cas contraire, ils constituent, à la

date de leur engagement, des frais de période à prendre en charge dans le compte de résultat.



Les charges foncières à engager

Le coût d‟acquisition du terrain et les frais s‟y rattachant, sont en principe connus et maîtrisés par le

promoteur à la date d'achèvement des travaux. L‟évaluation des charges à payer ne devrait en

principe poser aucune difficulté. Cette évaluation doit couvrir également un éventuel litige sur les prix des terrains dont la propriété

n‟est pas encore transférée.

Les travaux à engager

Les travaux de VRD et de construction conclus par la signature de marchés, ne doivent pas poser

de problème d'évaluation du montant des charges restant à engager. Il suffit de rapprocher les

charges comptabilisées du montant des marchés.

Par contre, certaines dépenses connues dans leur principe ne peuvent être chiffrées avec précision

au moment de l'achèvement du projet. Tel est le cas:

- Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;

- Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages, dont la nécessité est apparue à

la fin du chantier, en particulier lors des visites de conformité ;

- De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux

entreprises, architectes ou assureurs ;

- Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue

après la vente du programme concerné (espaces verts, aires de jeux).

Les charges correspondantes doivent être estimées et comptabilisées en majoration du coût de

revient. De même, nous conseillons, par mesure de prudence sur certains programmes, d'engager une

charge pour aléas divers permettant de couvrir notamment:

- Le surcoût de l'intervention d'une entreprise à la suite de la défaillance d'une autre ;

- Des charges supplémentaires qui pourraient surgir pour l'obtention du certificat de

conformité.

Le coût final des travaux sera connu lorsque l'ensemble des décomptes définitifs sera retourné, accepté et signé au promoteur.

Les autres charges de construction et les frais annexes (autres que financiers et

commerciaux)

La valeur finale du coût de la construction dépend de l‟évaluation définitive des honoraires des

avocats, notaires, architectes, bureau d‟études et des charges d'assurances.

Quant aux frais annexes divers, généralement peu significatifs en comparaison du coût global, leur

évaluation doit rester prudente et circonstanciée.



2.2.3 Les frais financiers et commerciaux

L‟achèvement constitue une date butoir pour l'incorporation des frais financiers et de certaines

charges commerciales au sein du coût de revient de l'opération.

Si, dans le principe, cette notion est claire, sur le plan pratique, quelques hésitations peuvent

apparaître :

L'opération comporte plusieurs dates d'achèvement

Pour les grands projets immobiliers, il est fréquent de trouver des dates de livraison échelonnées

dans le temps. C‟est le cas des opérations réalisées par tranches, ainsi que des bâtiments d'une

même opération achevés à des dates différentes (livraison par cages d'escaliers).

En France, si aucune affectation directe par lot des frais financiers n'est possible, l'intégration au

coût de revient, se fait suivant une date moyenne qu‟il convient de choisir entre les différents

achèvements.

Pour les opérations réalisées par tranche, la solution pourrait consister en la constitution d'autant

d'opérations distinctes qu'il existe de tranches. On obtiendrait ainsi, un financement pour chacune

d'entre elles.

Mais, si chaque opération est réalisée dans une structure ponctuelle, cette solution peut présenter

des lourdeurs administratives et donc, quelques surcoûts financiers.

Isoler les charges de publicité intégrables au coût de revient

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier préconise d‟intégrer au calcul du coût de revient : les

brochures et plaquettes commerciales, la publicité de lancement, le coût du mobilier des pavillons

ou appartements-témoins, et des points de vente. Si ces charges ne sont pas comptabilisées lors des premières livraisons de lots, elles doivent alors

être considérées comme des "charges constatées d‟avance".

Cependant, ces charges et celles de la publicité courante de l'opération, sont souvent

comptabilisées dans un compte unique, ce qui ne facilite pas la distinction entre les charges

intégrables au coût de revient et celles qui ne le sont pas.

Nous abordons là le poste le plus difficile à évaluer en terme de précision, avec celui des frais

financiers, quant à leur montant global. En effet, ces deux postes (publicité et frais financiers) sont

liés à la rapidité de la commercialisation. Le budget prévisionnel qui leur est alloué est difficile à

respecter, contrairement aux autres éléments du coût de revient.

Nous étayons cette argumentation en prenant l'exemple des brochures et plaquettes commerciales.

Nous avons rencontré des opérations où la commercialisation s'est rapidement déroulée, et bien

que des brochures avaient été prévues dans le budget prévisionnel du promoteur, cette idée fut

abandonnée du fait de la bonne commercialisation.



Or, si nous appliquons la méthode du coût de revient global, cela nous oblige donc à provisionner

l'ensemble des divers coûts du programme rentrant en stock.

Mais s'il fallait retenir à chaque fois l'enveloppe globale des frais de commercialisation, cela

amènerait à fausser le résultat du fait de l'aléa pesant sur le montant de cette catégorie de frais.

En conséquence, nous préconisons, par simplification de ne provisionner aucune charge dans le

coût de revient, dès lors que la commercialisation se déroule sur le rythme initialement prévu et

que les premières dépenses liées à cette charge n'ont pas été engagées avant la fin de l'exercice.

Considérant ce principe, il n'est donc plus utile de dissocier les charges de commercialisation à

traiter en tant que charges de l'exercice, de celles à inscrire dans le coût de revient.

Pour conclure sur les dépenses à engager, nous examinerons ci-dessous la méthode de

comptabilisation préconisée par le Plan Comptable.

2.2.4 Incorporation des dépenses à effectuer au coût de revient

Les charges constatées d‟avance sont à enregistrer au débit des comptes de stocks par le crédit du

compte 441711. « Fournisseurs - dépenses non encore engagées ». Cette méthode de

comptabilisation permet de respecter les principes des coûts historiques cumulés et de l'inventaire

permanent.

Bien que ces dépenses non encore engagées admettent une légère incertitude dans leur principe ou

dans leur montant, leur comptabilisation est identique à celles des factures à recevoir.

31...

3458…..

441711

Compte de stocks

TVA sur dépenses non encore

engagées Fournisseurs, charges à Engager

X X

X

Nous suggérons de comptabiliser les dépenses à engager, non plus individuellement par compte de

stocks, mais globalement par masses d'éléments constitutifs du coût de revient, à savoir :

- Charges foncières à engager ;

- Charges de lotissement et de construction à engager ;

- Charges annexes à engager.

Cette technique permet d‟alléger la tâche administrative, tout en limitant la perte d'informations et

en conservant une vision synthétique.

La définition du coût de revient étant posé, il s'agit maintenant de déterminer les clés de répartition

à utiliser notamment pour appréhender le coût de revient par logement.

2.3 Les clés de répartition

Dans cette section, nous allons développer le choix des clés de répartition. Le choix entre

différentes clés est nécessaire, non seulement pour affecter des charges communes à plusieurs

tranches et déterminer ainsi le coût de revient global de cette tranche, mais également pour

quantifier le coût de revient des lots commercialisés.



2.3.1 Répartition des charges communes

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de répartir les coûts internes constitués des frais

généraux pouvant être rattachés à la production de logement ou du lotissement suivant les données

de la comptabilité analytique. Si l‟entreprise ne dispose pas de comptabilité analytique, ces charges

sont à imputer forfaitairement sous forme d‟une commission d‟intervention.

Si les charges ne peuvent être imputées directement au coût de revient, il est donc nécessaire de

définir une clé de répartition par nature de charges communes. Cette clé doit être adaptée pour

permettre d‟approcher le coût de revient le plus précisément possible.

Les clés de répartition les plus couramment utilisées sont :

- Les mètres carrés ;

- Les millièmes (dix millièmes,...) de copropriété ;

- Le nombre de lots ;

- Le prix de vente des lots.

Le choix d‟une clé de répartition par rapport à l‟autre est stratégique, car, en fonction de celle que

l‟on choisit, le coût de revient va varier, comme l‟illustre l‟exemple suivant :

Une société immobilière a acquis un terrain de 1.500 m² pour un million deux cents mille dirhams

destiné à la construction de deux immeubles de superficie différente, chacun constituant une

tranche distincte. Les 2 constructions bénéficient de mêmes prestations.

Construction A Construction B

Superficie au sol de chaque bâtiment 800 m² 700 m²

Tantièmes de copropriété 600 millièmes 500 millièmes

La société immobilière a réalisé, les travaux de gros œuvre, pour un montant global de six millions

de dirhams.

Pour déterminer le coût de revient de chacune des constructions, il est indispensable de répartir le

coût du terrain et celui des gros œuvres.

La société immobilière va probablement opter pour les clés de répartitions suivantes :

- Pour le terrain, la superficie au sol de chaque construction. Ce qui nous donne pour les

constructions :

1.200.000 DH x 800 m² Construction A= = 640.000 DH

800 m² + 700 m²

1.200.000 DH x 700 m²

Construction B= = 560.000 DH

1.500 m² - Pour le gros œuvre, les millièmes de copropriété :

6.000.000 DH x 600 me

Construction A = = 3.272.727 DH

600 me + 500 me



6.000.000 DH x 500 me Construction B = = 2.727.273 DH

1.100 me

Si la société immobilière avait retenu comme clé de répartition « la superficie au sol » pour le

terrain et les gros œuvres, le coût du gros œuvre affecté à chaque construction aurait été le suivant :

6.000.000 x 800 m² Construction A = = 3.200.000 DH

1.500 m²

Soit une minoration de 72.727 DH par rapport à la précédente solution. 6.000.000 x 700 m²

Construction B = = 2.800.000 DH 1.500 m²

Soit un surplus de 72.727 dirhams par rapport à une répartition par millième.

Ainsi, il apparaît clairement que le promoteur doit apporter un soin particulier au choix des clés de

répartition, tout en veillant à affecter directement les charges à chaque fois que cela lui est possible.

Enfin, il ne faut pas perdre de vue que ces répartitions sont destinées à donner une "image fidèle"

et qu'à ce titre, celles-ci se justifient uniquement si les dates d'achèvement des tranches sont

distinctes et éloignées et/ou si la conception des constructions est différente.

En France, le Plan Comptable professionnel, stipule que "c'est pour chaque opération un ensemble

de circonstances de fait qui doit être examiné pour décider de la clé de répartition des coûts

communs".

3. LA DETERMINATION DU RESULTAT

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de dégager les résultats à la livraison des biens.

Si l‟opération est réalisée en plusieurs parties ou lots, le résultat est alors dégagé par lot.

La notion de résultat et sa détermination apparaissent donc comme des éléments primordiaux. Il

convient donc de définir le résultat puis les méthodes pour le déterminer.

3.1 La détermination de la marge par opération immobilière

Le résultat d‟une opération immobilière est constitué par sa marge.

Qu‟elle soit conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente d'immeubles à construire met

en avant la notion d'achèvement, marquant la date à laquelle le bien peut être livré et, par

application des textes comptables et fiscaux, la date à laquelle le résultat est réalisé.

Aussi, avant d'étudier les modalités pratiques et les traitements comptables de dégagement de la

marge, nous définissons la notion d'achèvement.



3.1.1 La notion d'achèvement

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier considère le programme comme achevé comptablement

lorsque ce dernier a fait l‟objet :

- Pour les lotissements : de la réception provisoire sur la base du PV établi par la commission

ou du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité);

- Pour les constructions : du permis d'habiter délivré par le Président du conseil municipal;

- En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions

d‟habitabilité ou de conformité sont réunies.

Il en résulte qu‟un immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou

d'utilisation sont réunies et certifiées par un homme de l'art, et à plus forte raison lorsque les locaux

sont livrés à l'acquéreur.

3.1.2 Dégagement de la marge

La marge d'une opération est déterminée par l'écart entre :

- Le prix de vente hors taxe, diminué des frais de vente ;

- Et le coût de revient de l'immeuble.

Lorsque l‟immeuble est vendu par fraction, la marge est dégagée uniquement pour les lots vendus

livrés.

Le prix de vente H. T. diminué des frais de vente

La détermination du prix de vente n'appelle pas de remarque particulière. Un produit est acquis

lorsque les prestations ont été effectuées (services) ou lorsque les fournitures ont été livrées. Sont

donc rattachés à l‟exercice, tous les produits résultant de l‟activité de l‟exercice.

Le fait générateur de la vente est constitué par l‟un des éléments suivants pris dans l‟ordre :

- Le contrat,

- L‟établissement de la facture,

- La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée

d‟un compromis de vente et appuyée par un PV de réception signé par le client.

L‟écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par attributaire, soit

sur la base d‟états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes. Si le client se désiste après la remise des clés, l‟écriture de la vente sera contre-passée.

Les règles suivantes sont à observer lors de la comptabilisation des ventes :

- Elles sont établies hors TVA.

- Les rabais, remises et ristournes accordés en sont déduits.

- Le chiffre d‟affaires doit être ventilé par activité (lotissement ou construction), et à

l‟intérieur, par programme ou opération concerné.

Le prix comptabilisé en produits est celui sur lequel les parties se sont mises d'accord dans l'acte de

vente.



Pour les Ventes en État Future d‟Achèvement, tant que le lot vendu n'est pas physiquement délivré

à l'acquéreur, le produit de la vente constitue un produit constaté d'avance, même si le transfert

juridique de la propriété a eu lieu.

Les frais de vente sont ceux qui sont engagés pour la commercialisation de l'immeuble. Il s'agit des

charges relatives à la force de vente interne, des charges externes, des intermédiaires commerciaux

(commissions sur vente), voire de la prise en charge de frais en principe dûs par les acquéreurs.

Les frais de vente ne viennent donc en diminution du prix de vente que si le bien a été livré; sinon

ils constituent des "charges constatées d'avance".

Le coût de revient

Dans la section 2 .2 ci-dessus, nous avons décrit le coût de revient de la construction.

La détermination du coût des lots livrés ne présente en principe aucune difficulté si l'ensemble de

l'immeuble est vendu et livré au cours du même exercice social.

En revanche, lorsque les lots sont livrés sur plusieurs exercices, ce qui est fréquent, il faut procéder

à une ventilation du coût de revient entre les lots livrés et les lots non livrés. Cette ventilation

s'opère au moyen d'une clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété.

Tantièmes des lots livrés

Coût de revient global x________________________= coût de revient des lots livrés Tantièmes de l'immeuble

Le coût de revient des lots livrés représente le coût de l'ensemble des livraisons sans distinguer la

date à laquelle elles sont intervenues. Dans l'hypothèse où une livraison a déjà eu lieu au cours d'un

précédent exercice, le coût de revient des lots livrés sur l'exercice s'obtient de la manière suivante:

Coût de revient de la totalité des lots livrés

- Coût de revient les lots livrés antérieurement

= Coût de revient des lots livrés sur l'exercice

Exemple:

- Coût de revient global de l'immeuble : 15.000.000 DH.

- Tantièmes de copropriété: 1.000 millièmes.

- Tantièmes des lots livrés en N-1 : 400 millièmes (N-l est le 1er exercice de livraison).

- Tantièmes des lots livrés en N : 500 millièmes.

- Ajustement en N du coût de revient global: + 120.000 DH.

On obtient donc le coût de revient global des lots livrés en N-l :

400 me

15.000.000 DH x______________________________= 6.000.000 DH 1.000 me

Et le coût de revient des lots livrés en N

400 + 500 (15.000.000 + 120.000 DH) _________________________ = 13.608.000 DH

1000 me

- 13.608.000 DH (coût de revient de tous les lots livrés).

- 6.000.000 DH (coût de revient des lots livrés en N-l).

- 7.608.000 DH (coût de revient des lots livrés en N).



Suivre le coût de revient des lots livrés, en cumulé, permet d'affecter au coût des lots livrés

antérieurement leur quote-part de l'ajustement du coût de revient global.

Cette méthode évite d'avoir un résultat déficitaire sur les derniers lots, sinon nous obtiendrions les

coûts suivants : NMI : idem

600 N: 15.120.000 DH x _____________=7.560.000

1.000 L'écart de 48.000 DH (7.608.000 – 7.560.000) correspond à la quote-part non affectée:

400 120.000 x ______________________= 48.000

1.000 Dans la définition de la marge que nous venons d'étudier, nous avons indiqué que celle-ci était

dégagée à l'achèvement.

Mais, en retenant la date de l'achèvement traduisons-nous les faits économiques ?

3.2 La méthode de constatation du chiffre d’affaires

La prise en compte du bénéfice réalisé pour la vente en l'état futur d'achèvement est guidée par

l'application des principes et recommandations qui régissent les contrats à long terme. En effet,

dans ce type de vente, le transfert de propriété des constructions s'échelonne dans le temps.

Le résultat d‟une opération partiellement exécutée peut se faire selon deux méthodes :

- Soit à l'achèvement des travaux, qui consiste à ne prendre en compte les produits qu‟une

fois le contrat totalement exécuté.

- Soit à l'avancement de l'ouvrage, qui consiste à prendre en charge, pour le calcul du résultat

à la clôture de l'exercice, une fraction des produits correspondant à la part du contrat déjà

exécutée.

3.2.1 La méthode de l'achèvement

Selon cette méthode, le résultat provenant de la vente n‟est acquis que lors de l‟achèvement du bien. Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants :

- La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou du

certificat de conformité (réception par les services de la municipalité);

- Le permis d‟habiter d‟une construction délivré par le Président du conseil municipal ;

- En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions

d‟habitabilité ou de conformité sont réunies. Les travaux effectués au fur et à mesure de l'exécution sont stockés, et les avances perçues,

comptabilisées en avances clients. Dans le cas d'un contrat déficitaire, il convient de procéder à la

constatation de la perte totale dès la connaissance de celle-ci par le biais d'une provision. Le PCSI a retenu cette méthode en respect du principe de prudence ; notamment du fait de la

difficulté d'apprécier les pertes éventuelles qui pourraient faire suite à la comptabilisation d'un

résultat provisoire pendant la phase de construction.



Si cette méthode respecte effectivement le principe de prudence, ne conduit-elle pas à un excès de

pessimisme ? En conséquence, afin d'améliorer l'analyse économique, ne serait-il pas possible d'appréhender la

marge selon la méthode de l'avancement ?

3.2.2 La méthode de l'avancement Cette méthode consiste à comptabiliser à la clôture de l‟exercice une estimation du chiffre d'affaires

et la marge au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Parallèlement, les travaux en cours sont

déstockés. Si la marge globale prévisionnelle est déficitaire, la perte totale non prise en compte doit faire

l'objet d'une provision pour risques et charges. Dans le cadre des VEFA, cette méthode pourrait être retenue puisque l'achèvement juridique et,

donc, le transfert de propriété interviennent au fur et à mesure de l'exécution de l'ouvrage. Il est vrai que cette méthode traduit mieux dans les comptes l'activité réalisée au cours de l'exercice,

il ne faut cependant pas perdre de vue que la promotion demeure une activité aléatoire. En effet, dans le cadre de l'exécution d'un contrat à long terme classique, il n'existe qu'un seul

contrat fixant le prix de vente pour réaliser (après la conclusion du contrat) un bien, un service ou

un ensemble de biens ou de services. En revanche, dans le régime de la vente d'immeubles à construire, pour la réalisation d'un seul

bien, nous avons une succession de contrats à long terme dont les signatures interviennent à des

périodes différentes de l'avancement des travaux. De sorte que les premières réservations conclues,

qui sont nécessaires au lancement de l'opération, le promoteur n'a aucune garantie sur le rythme de

commercialisation initialement envisagé; tout allongement de celui-ci pouvant ainsi, occasionner un

accroissement du coût de revient "économique" et un chiffre d'affaires inférieur aux prévisions. Pour ces motifs, les professionnels ont préféré retenir la méthode permettant de constater le

résultat à celle permettant de l'estimer.

4. LES STOCKS

La complexité des traitements des opérations immobilières vient de la durée du cycle de

production des opérations immobilières, généralement supérieure à un an, et, de la nécessité de

dégager un coût de revient pour chaque unité produite.

L‟évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l‟inventaire permanent. Ainsi, les stocks

comprennent le coût de revient grâce au principe de l‟affectation des charges directes et indirectes

au projet immobilier considéré. Les charges directes d‟un projet déterminé sont imputées, au cours

de l‟exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de

gestion de l'entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d'exercice.



4.1 La détermination des stocks

4.1.1 Avant l'achèvement

Les terrains

Les terrains destinés à être lotis ou à édifier des bâtiments sont considérés comme étant un élément

de stock. Les terrains sont enregistrés à leur coût complet comprenant généralement les éléments suivants :

- Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...);

- Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaires ;

- Frais de défrichage du terrain ;

- Impôts fonciers pris en charge;

- Coût de démolition des structures ;

- Frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;

- Frais juridiques ;

- Coût de l'amélioration du terrain ;

- Frais d'enregistrement ;

- Indemnités d'expropriation ;

- Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ;

- Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent

raisonnablement être rattachés aux terrains.

Lotissement en cours :

Le coût de production d'un lotissement comprend le coût d‟achat du terrain tel que défini ci-

dessus, majoré par :

- Le coût des études : confié aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux

d'études, etc.

- Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie,

d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des

abords, etc.

- Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous.

- Les coûts internes de gestion.

Constructions en cours :

Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet, formé par le coût de production

du terrain loti tel que défini ci-dessus et le coût de revient des travaux de construction réalisés. Le coût de revient des constructions comprend :

- Les coûts des études telles que celles qui sont réalisées par les bureaux d'études, les

métreurs et les architectes ;

- Les dépenses relatives aux travaux de construction comme les gros œuvres, les travaux de

plomberie, d'électricité, de peinture...etc ;



- Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ;

- Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être

rattachés à la production. Tant que la construction n'est pas achevée, il ne doit surgir aucune difficulté pour évaluer les stocks

si les règles présentées par le Plan Comptable du Secteur Immobilier, que nous avons étudiées

précédemment, ont été respectées. Ainsi, le respect des principes de l'affectation des charges et des coûts historiques cumulés, oblige à

affecter le coût de revient de l'opération en stocks en cours de production, jusqu'au complet

achèvement.

4.1.2 Après l'achèvement Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés majoré

des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment :

- Le coût d'achat du terrain ;

- Le coût de revient des travaux ;

- Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris

l'aménagement paysager et les installations récréatives ;

- Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation... L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un

produit fini. L'achèvement signifie en conséquence que le bien est livrable. Dans le cas où l'immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice

social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés restants en stock. La méthode retenue pour l'évaluation est similaire à celle du coût de revient des lots livrés. À savoir

que nous utilisons la même clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété,

pour appliquer au coût de revient le rapport entre les tantièmes des lots non livrés et les tantièmes

de l'immeuble.

Coût de revient x Tantièmes des lots non livrés = stock des lots non livrés Tantièmes de l'immeuble

En reprenant l'exemple de la section précédente, nous obtenons les stocks suivants :

- Stock de l'année N-l ;

- Coût de revient global: 15.000.000 DH ;

- Millièmes non livrés: 600 ;

- 15.000.000 Dh x 600 = 900.000 DH ;

1.000

- Stock des lots non livrés: 900.000 DH ;

- Stock de l'année N ;

- Coût de revient global ajusté: 15.120.000 DH ;

- Millièmes non livrés: 100 ;

15.120.000 DH x 100 = 1.512.000 DH 1.000 Stock des lots non livrés: 1.512.000 DH



- Vérification:

Coût cumulé des lots livrés: 15.120.000 x 900 = 13.608.000 DH. 1.000

Stock des lots non livrés : 15.120.000 – 13.608.000 = 1.512.000 DH.

4.2 Les écritures de variation des stocks Les spécificités de la promotion immobilière ont obligé les promoteurs à aménager les règles de

comptabilisation du coût de revient des opérations. Au cours de l‟exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de

stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c‟est

seulement en fin d‟année, qu‟une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée. Ainsi, à la clôture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice apparaissant au débit de

chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charge.

4.2.1 Les écritures liées aux opérations

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitués principalement par :

- Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière);

- L‟ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours l‟ensemble

des travaux de lotissement et/ou de construction achevés en attente d‟être livrés ou

vendus. Les stocks des entreprises immobilières ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement

et/ou de constructions effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en

maîtrise d‟ouvrage déléguée. Ces dernières opérations sont comptabilisées dans les comptes de tiers ouverts à cet effet à l‟actif et

au passif. À chaque stade d'avancement du programme, les écritures de variation de stocks recensent les

mouvements entre les différents postes du stock ou entre les comptes de stocks et le compte de

résultat. Nous reprenons ci-dessous le schéma des principales écritures.

Décision d'utilisation du terrain.

Les stocks de terrain comprennent les terrains autres que ceux qui sont enregistrés en

immobilisations. Il s‟agit des terrains destinés à être vendus en l‟état, ou, après les avoir lotis, ou encore après, y

avoir édifié des constructions. Le montant du terrain à lotir ou à construire inscrit au compte «Réserves foncières » 31211 est viré

au compte 31311 «Lotissement en cours »ou 31312 «Construction en cours »au début des travaux

de lotissement matérialisé par l‟autorisation de lotir ou l‟autorisation de construire.



Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière avec

une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit :

- Si une opération est réalisée sur une partie seulement d‟une réserve foncière, et que l‟autre

partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée est transférée

au compte des travaux en cours (Lotissement ou construction).

- La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces travaux. Le transfert du coût d'un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d'un lotissement ou

d'une construction en cours est effectué à la survenue de l'un des événements ci-après :

- Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents;

- Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ;

- Autorisation de construire délivrée par l‟autorité compétente.

612410 Variation des stocks de Matières premières (Terrain)

X

31119 Coût des terrains sortis du stock X

3131 Terrains en cours (terrains à Ventiler par programme)

X

7131 Variation des stocks des produits en cours X Virement du compte "réserve foncière" au compte "terrains en cours"

Constatation de l'achèvement d'un bâtiment.

Virement du compte "produits en cours" au compte "produits finis" Le compte 3139 «Produits en cours sortis à solde créditeur » fait apparaître le montant du stock

viré au compte stocks achevés. Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant ressortir la partie achevée de celle qui ne

l‟est pas encore. La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l‟obligation de faire

apparaître dans la comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa

complète sortie du stock. Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer, à chaque compte de stock, un

compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par«9 »en

quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de

conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé. En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent.

Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du dernier produit (lot, logement

ou commerce …).



7131 Variation des stocks – des produits en cours X

3139 Produits en cours sortis à solde créditeur X

3151 Produits finis (à ventiler suivant les grandes

Rubriques du compte 313 Produits en cours X

7132 Variation des stocks des biens produits X Ces transferts de comptes permettent de suivre le processus de production. Nous retrouvons

l'avancement de la construction à la lecture du bilan.

Sortie du coût de revient d'un lot vendu.

Chaque compte de stock étant affecté d‟un compte créditeur, les sorties de stocks sont

comptabilisées au crédit du compte par l‟écriture :

7132 Variation des stocks des biens produits X

3159 Produits finis sortis (déstockés) X

Le compte 3159 «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits

finis », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non

encore livrés.

4.2.2 Les écritures de reconstitution des flux L'application du principe de l'inventaire permanent, c'est-à-dire l'inscription des coûts au débit des

comptes de stocks sans transiter par les comptes de la classe 6, a contraint les promoteurs à

affecter, une fois par an, dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice, selon

le schéma d'écritures suivant:

6121 Achats de matières premières détaillés en sous-compte par projet

X

6126 Achats de travaux études et prestations de services nécessaires à la réalisation des opérations de promotions immobilières

X

61241 Variation de stocks. Terrains X

7131 Variation de stocks des produits en cours

X



5. L’ETIC

5.1 Intérêt de l’ETIC L'État des informations complémentaires ou ETIC vise à compléter et commenter les

informations données par le bilan, le CPC, l'ESG et le tableau de financement, dont il est

indissociable. L'ETIC doit comporter tous compléments et précisions nécessaires à l'obtention d'une image

fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise, à travers les états de

synthèse fournis. Pour être pertinentes, les informations de l'ETIC doivent être d'une importance significative, c'est-

à-dire susceptibles d'influencer l'opinion que les lecteurs des états de synthèse peuvent avoir sur la

situation patrimoniale et financière de l'entreprise et sur ses résultats. L'ETIC comporte, en raison de sa nature même, des informations quantitatives et qualitatives. Il

importe de rechercher précision et concision dans l'expression écrite des informations qualitatives.

5.2 Le coût de revient L'expérience nous montre que peu de comptes annuels de la promotion immobilière fournissent

un ETIC adapté et suffisamment étayé pour fournir au lecteur les informations significatives sur le

coût de revient, la détermination du résultat, la valorisation des stocks et les engagements hors

bilan. Il s'agit de renseigner sous la rubrique des "principes et méthodes comptables" les méthodes

utilisées et les positions retenues pour déterminer le coût de revient des opérations ou d'une

opération en particulier.

5.2.1 Les éléments du coût de revient

Le PCSI décrit rigoureusement les modalités de détermination du coût de revient. Toutefois le

promoteur doit indiquer la méthode retenue pour l'incorporation des charges financières.

Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est

supérieur à douze mois, d‟inclure dans le coût de production les charges financières courues

pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement

spécifique desdites productions.

Dans le cas où ces emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les charges

financières sont affectées par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l'ETIC, les

modalités de répartition. L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de

l'opération (construction lotissement).

En effet, l'ETIC doit informer, si les charges financières afférentes à des emprunts finançant

simultanément la réalisation de plusieurs opérations sont incorporées au coût de revient ou passées

en charges de l'exercice comme en laisse la possibilité le PCSI. À plus forte raison, l'information est

indispensable si le promoteur choisit de n'incorporer aucune charge financière malgré les règles

édictées par le PCSI.



5.2.2 Les charges à engager

Nous avons développé précédemment, les règles d'évaluation du coût de revient, ce qui nous a

permis de constater l'importance d'appréhender les charges à engager pour connaître le coût global

d'un programme achevé. Si les charges à engager sont connues dans leur principe, leur chiffrage n‟est pas habituellement fait

avec précision. Aussi, du fait de l'incertitude liée à l'estimation de ces charges, il est recommandé d'inscrire dans

l'ETIC le montant global des charges à engager; montant qui peut être dissocié par opérations. Il

n'est pas nécessaire en revanche de détailler ces charges par postes.

5.3 Les clés de répartition

Pour justifier de l'incorporation de certaines charges dans le coût de revient, le PCSI exige de

mentionner dans l'annexe les clés de répartition utilisées pour l'affectation aux différents

programmes. Nous rappelons que ces charges sont respectivement:

- Les coûts internes de production lorsque la société pratique la promotion directe ;

- Les charges financières afférentes à des emprunts finançant simultanément plusieurs

opérations. De même, sont à mentionner les clés de répartition retenues pour l'affectation des charges

communes et l'évaluation du coût de revient des lots livrés.

5.4 La détermination de résultat L‟ETIC doit, à notre avis, rappeler la méthode de détermination du résultat et de la marge qui peut

être la méthode de l‟avancement ou de l‟achèvement.

5.5 La valorisation des stocks L‟activité de promotion immobilière se caractérise par l'inscription en stock du capital immobilier.

Des notes d‟informations complémentaires sont donc apportées à l‟ETIC pour permettre au

lecteur d‟avoir une bonne compréhension des comptes annuels.

Ces notes portent sur l'évaluation des stocks et le calcul des provisions.

5.5.1 La détermination des stocks Le promoteur doit décrire dans l‟ETIC les méthodes d'évaluation retenues dans la rubrique des

stocks et des en-cours et la valeur du stock par programme afin de mesurer d'une année à l'autre

l'avancement des opérations.

En outre, pour permettre une meilleure appréciation de la valorisation des stocks, nous suggérons

de mentionner les informations suivantes :

- Le montant des charges à engager incorporé dans les stocks,

- Les charges financières incluses dans les stocks.



5.5.2 Les provisions sur stocks L‟ETIC doit détailler les méthodes utilisées pour le calcul des provisions.

Nous recommandons de récapituler, d'une part, les provisions par opérations, d'autre part, le degré

d'avancement des opérations qui supportent une perte à terminaison.

5.6 Les engagements hors bilan L‟évolution favorable ou défavorable de la société peut être jugée grâce à l'analyse des comptes

annuels et de la situation financière. Mais une telle analyse ne serait pas complète sans la prise en

compte des engagements hors bilan reçus et donnés.

Dans le domaine de la promotion immobilière, les engagements à prendre en considération sont

les engagements financiers, en distinguant ceux qui sont reçus et ceux qui sont donnés.

5.6.1 Les engagements reçus Les engagements reçus pouvant être assimilés à des créances conditionnelles, matérialisent la

garantie pour l‟entreprise en cas d‟insolvabilité d‟un tiers.

5.6.2 Les engagements donnés Ce sont des garanties par signatures telles que des avals, des cautions. Ils sont donnés par

l'entreprise à un tiers, et, ont pour objet de pallier la défaillance éventuelle du débiteur qui en

bénéficie. Les engagements donnés sont présentés dans l‟état B9 de l‟ETIC. Parmi les engagements hors bilan qui sont donnés, les plus importants et les plus significatifs sont

les engagements financiers. Il s'agit, en tout premier lieu, des garanties données au titre des en-cours financiers obtenus et

principalement les cautions, les promesses d'affectation hypothécaire ou les garanties

hypothécaires.



Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion immobilière au Maroc

1. ANALYSE DU CADRE JURIDIQUE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU

MAROC

1.1 Présentation Nous allons exposer les différents textes juridiques pouvant avoir un lien avec l‟activité de la

promotion immobilière au Maroc.

1.1.1 Le Dahir sur les obligations et contrats

Tout d‟abord, le dahir sur les obligations et contrats (DOC) est le pilier, le texte de base, la

référence générale quand un texte spécial est muet. Ce Dahir traite de la vente en général (article

478 du DOC et suivants), des conditions de formation de la vente, des obligations à la charge du

vendeur et de l‟acheteur, des garanties des parties, et de certaines ventes particulières comme la

vente à réméré (vente avec faculté de rachat) ou vente sous condition.

La vente est définie par les articles 478 et suivants du DOC, nous allons rappeler succinctement

quelques principes généraux :

L’Article 478 définit le contrat de vente : la vente est un contrat par lequel l‟une des parties

transmet la propriété d‟une chose ou d‟un droit à l‟autre contractant, contre un prix que ce dernier

s‟oblige à lui payer.

L’Article 488 dispose : la vente est parfaite entre les parties dès qu‟il y a consentement des

contractants, l‟un pour vendre, l‟autre pour acheter, et qu‟ils sont d‟accord sur la chose, le prix et

sur les autres clauses du contrat. Les caractéristiques du contrat de vente : Contrat à titre onéreux : L‟un transfère, l‟autre remet le prix.

Contrat synallagmatique : Les parties sont créancières et débitrices l‟une de l‟autre.

Contrat consensuel : La vente est formée par le seul échange de consentement sauf pour les

immeubles où la loi exige des formalités de publicité à la conservation de la propriété foncière du

lieu de situation de l‟immeuble.

Contrat translatif de propriété : il transmet la propriété du vendeur à l‟acquéreur. La vente est un contrat qui exige les conditions générales de formation des contrats, c'est-à-dire :

Le consentement

Le Principe de la liberté du consentement.

Le consentement ne doit pas être dolosif, il doit être exempt d‟erreur et de violence.



La capacité

Article 3 du DOC stipule : toute personne est capable de s‟obliger si elle n‟est pas déclarée

incapable par la loi. C‟est une condition de validité du contrat. Le statut personnel détermine la

capacité. Il existe certaines incapacités spéciales de vendre comme celle du mourant, ou d'acheter

comme le cas des tuteurs, administrateurs, experts pour les biens qu'ils administrent.

L’objet de la vente :

Conditions de validité de la chose vendue : nécessité de l‟existence au moins éventuelle de la chose

vendue.

La détermination de la chose vendue : la chose est déterminée lors de la conclusion du contrat. La

chose vendue peut être déterminable.

La propriété de la chose vendue : le vendeur doit être le véritable propriétaire. On ne peut vendre

la chose d‟autrui, sauf exceptions : sous condition de la ratification par le vrai propriétaire, ou

encore l‟acquisition de la propriété par le vendeur, passé le délai de prescription.

Le prix :

Détermination du prix Le prix doit être déterminé. La détermination du prix est l'œuvre des parties contractantes. Le prix

est un élément essentiel du contrat de vente. Sans prix, il n'y a pas de vente. Exceptionnellement,

une des parties seulement détermine le prix : l'acheteur dans la vente aux enchères, mais le plus

courant, c'est le vendeur, parfois un tiers peut intervenir mais il n'a qu'un avis consultatif. Le prix doit être en numéraire, et en monnaie nationale sauf vente internationale. Une partie du

prix peut être payée en nature mais doit être inférieure au prix payé en argent, sinon ce ne sera pas

un contrat de vente mais un contrat d'échange.

- La datation en paiement

Est un paiement spécial, le débiteur ne peut pas payer, va donner quelque chose en contrepartie,

l‟acquéreur accepte.

- Le prix peut être déterminable :

À condition que les parties aient fixé les moyens de sa détermination ultérieure avant la livraison, la

détermination ne doit pas être l'œuvre d‟une seule partie car condition potestative, nulle.

Caractère réel et sérieux du prix.

- Le prix doit être réel.

Le prix doit être réel et équitable, il ne doit pas être fictif, simulé, ou apparent.

La contre-lettre est valable entre les parties en droit marocain, mais pas à l‟égard des tiers.

- Le prix doit être sérieux.

Il doit correspondre à la valeur de la chose, il ne doit pas être dérisoire ou déséquilibré.



- Le prix doit être juste.

Le prix juste est lié aux facteurs économiques car ce sont eux qui déterminent si le prix est inférieur

ou supérieur à la valeur de la chose vendue. En économie de marché, c'est la loi de l‟offre et de la

demande.

La vente a un effet translatif de propriété

Caractère immédiat de cet effet dès le consentement.

- Principe du transfert solo consensus de propriété.

L‟effet translatif est la conséquence juridique du contrat de vente, essence même du contrat,

transfert dès le consentement avant paiement du prix, ni acte.

- Conséquences du principe au profit des contractants.

Acquisition du prix de vente par le vendeur :

Le vendeur est propriétaire du prix dès le consentement, même s‟il ne l‟a pas encore touché, il fait

parti de son patrimoine.

Charge et risque aux tiers :

Les tiers peuvent ignorer cette vente car elle n‟est pas publique, d‟où risques importants sauf les

immeubles, où la publicité est obligatoire pour être opposable aux tiers.

- Exceptions apportées au principe du transfert consensuel.

Vente soumise à l‟accomplissement de formalités comme pour les fonds de commerce ou encore

les immeubles : sans cette formalité, la vente est valable mais pas efficace.

Exceptions conventionnelles.

Clause qui subordonne le transfert à l‟arrivée d‟un terme :

Terme anticipant la date du transfert.

Vente retardant la date du transfert : l‟acheteur ne prend possession qu‟à

l‟arrivée de la date ou événement. C‟est le vendeur qui est propriétaire avant

ce terme même si l‟acheteur a payé. L‟acheteur n‟est pas en sécurité surtout

pour les biens meubles.

Vente conclue sous condition.

Les obligations du vendeur.

L’obligation de délivrance :

- Livraison de la chose convenue :

Le vendeur doit permettre à l‟acheteur de prendre possession de la chose convenue sans

empêchement ; il doit livrer une chose conforme au contrat. En cas de perte de la chose par cas

fortuit, le vendeur n‟est pas responsable.

Lorsqu‟il s‟agit d‟une vente conforme à échantillon, l‟acheteur doit apporter la preuve de la non -

conformité.

- Remise de tous les accessoires de la chose :

Les accessoires et les fruits appartiennent à l'acheteur dès conclusion du contrat sauf stipulation

contraire.



- Frais de délivrance :

Conventionnellement, ils sont à la charge du vendeur. Si la remise a lieu au domicile du vendeur,

c‟est l‟acheteur qui paye. Les frais de réception et d‟enlèvement sont supportés par l‟acheteur sauf

stipulation contraire.

- Modalités de l’obligation :

Date de délivrance :

Vente en disponible : la délivrance a lieu aussitôt après la conclusion du contrat, sauf délai

raisonnable réservé au vendeur.

Vente à livrer : les parties peuvent s‟accommoder que la livraison aura lieu ultérieurement à la

conclusion du contrat.

Lieu de délivrance :

C‟est le lieu où la chose se trouvait lors de la conclusion du contrat, sauf convention contraire.

Pour la chose non portable, le vendeur la met à la disposition de l‟acheteur, c‟est le cas de la remise

des clés pour les immeubles.

Formes de délivrance :

Réelle : l‟acheteur prend possession réellement.

Fictive : pas matériel, clé du coffre.

Symbolique : document, titre de transport, brevet d‟invention.

- Les obligations accessoires à la délivrance :

Il y a obligation de conservation de la chose vendue jusqu‟à délivrance. Le vendeur a l‟obligation de

conserver, il est responsable de tout dommage sauf cas fortuit.

Le devoir d‟information : le vendeur doit fournir une information complète, c‟est une obligation de

moyen, c‟est à l‟acquéreur de prouver le manque d‟information. L’obligation de garantie. Corollaire de l’obligation de délivrance.

- Garantie des vices cachés.

Le vendeur garantit la possession utile de la chose en garantissant les vices. Si l‟acheteur savait

avant la conclusion du contrat, il n‟aurait pas conclu ou aurait demandé un prix plus bas.

Exception : il n‟y a pas de vices cachés quand il s‟agit de vente forcée, judiciaire, ou par

adjudication.

La garantie des vices cachés n'est pas d‟ordre public, les parties peuvent l‟augmenter ou la diminuer

ou exclure cette garantie. Mise en œuvre de la garantie des vices cachés :

Condition de cette garantie.

Caractère occulte du vice : le vice doit être inconnu de l‟acheteur à la conclusion du contrat. Le

vendeur ne répond pas des vices apparents. La jurisprudence distingue entre le professionnel et le

profane. Le vice caché a été défini comme le défaut qui échappe à l‟examen normal de la chose,

compte tenu des connaissances techniques de l‟acheteur. Le vice doit être antérieur à la vente.



Le vice doit présenter un certain degré de gravité de façon à rendre la chose impropre à l‟usage

auquel elle était destinée. Le recours doit être exercé dans un bref délai pour éviter toute falsification par l‟acquéreur.

La garantie des vices cachés ne joue pas pour la vente judiciaire et la vente d‟occasion.

L‟action en garantie :

Elle doit être intentée pour les choses mobilières dans un délai de 30 jours à partir de la délivrance

sauf quand le vice échappe à l‟examen normal, ou dans des cas fortuits et à condition de le notifier

au vendeur immédiatement. Pour les biens immobiliers le délai est de 365 jours à compter de la

délivrance. Les délais ne sont pas d‟ordre public, les parties peuvent y déroger sauf quand le

vendeur est de mauvaise foi.

- La garantie contre l’éviction.

C‟est la garantie de la possession paisible, il peut s‟agir d‟un trouble de fait ou de droit. Les

conditions relatives à la garantie contre l‟éviction ne sont pas d‟ordre public.

La garantie légale contre l‟éviction. Garantie du fait personnel :

Le vendeur est tenu de garantir la possession paisible.

Le trouble de fait est un acte émanant du vendeur ou de ses héritiers qui n‟a aucune assise

juridique.

Le trouble de droit est acte qui émane du vendeur qui prétend exercer un droit sur la chose

vendue.

Cette obligation de garantie de trouble de droit est indivisible, elle est perpétuelle et d‟ordre public. Garantie du fait de tiers :

Il faut empêcher les actes émanant des tiers, il s‟agit des troubles de droit. Une seule réclamation

peut déclencher la garantie contre l‟éviction.

La garantie du fait d‟un tiers ne peut être admise que si les conditions suivantes sont remplies :

- La réclamation d‟un tiers visant à déposséder le propriétaire (simple menace), peut porter

sur la propriété de la chose vendue, sur un droit réel, sur un droit personnel pour

déclencher l‟action en garantie. La réclamation peut être suivie d'une action en justice et,

donc, être sanctionnée par un jugement.

- La cause de l‟éviction doit être antérieure au contrat de vente, le droit invoqué par le tiers

doit être né avant la conclusion du contrat.

- Le trouble doit être imputable au vendeur. En cas de force majeure, l‟acquéreur ne peut

demander au vendeur la garantie car ce dernier n‟est pas responsable. Quand l‟éviction est

imputée à l‟acheteur, le vendeur ne peut être appelé en garantie.

- La bonne foi de l‟acheteur. Les effets de la garantie d‟éviction.

L‟acheteur est troublé dans sa possession paisible et risque d‟être évincé.

Éviction totale : le vendeur restitue le prix, les frais, les détériorations même en cas de force

majeure et indemnise la plus value. Pour les dépenses faites par l‟acheteur, si le vendeur est de

mauvaise foi, il est tenu des dépenses utiles et d‟agrément. Si le vendeur est de bonne foi, il est tenu

seulement des dépenses utiles. Dans tous les cas, le vendeur supporte les frais judiciaires.



Garantie conventionnelle contre l‟éviction.

On peut soit l‟augmenter, soit la diminuer, soit l‟exclure.

- Clause aggravant la garantie d‟éviction du fait personnel : la bonne foi de l'acquéreur est

exigée, conventions extensives, garantie au-delà du délai, ou encore les voies de fait

incombant à l'acheteur émanant d'un tiers.

- Clause restrictive de la garantie : le vendeur peut insérer une clause l‟exonérant de la

garantie d‟éviction, cette clause ne doit pas vider le contrat de sa substance, une personne

peut s‟engager à ne pas vous garantir un tel vice, ceci est valable.

Le remboursement du prix est écarté dans 2 hypothèses :

- L‟acquéreur avait connaissance du risque éventuel d‟éviction à condition qu‟il n‟y ait pas

clause de non garantie.

- L'acquéreur achète à ses risques et périls.

Les obligations de l’acheteur.

Obligation de payer le prix. Le contrat doit déterminer le moment, le lieu, la forme et le moyen.

Le moment est déterminé par contrat, soit en un seul moment (vente au comptant), soit en

plusieurs versements( vente à crédit). Si le contrat est muet, le paiement s‟effectue à la délivrance.

La livraison ne signifie pas présomption de paiement.

Le délai du paiement est accordé à partir de la livraison et par contrat.

Le lieu de paiement est désigné par accord des parties. Si le contrat est muet, le paiement a lieu à

l‟endroit de la conclusion du contrat où se trouve la chose.

Le mode de paiement : il peut être en espèces, par chèque (paiement à l‟encaissement) ou par

compensation (soulte).

- Les garanties du paiement.

Le vendeur peut se trouver devant le problème, de livrer sans être payé.

Il peut dans ce cas intenter l'une des quatre actions suivantes :

- Droit de rétention : le vendeur impayé ne livre pas la marchandise sauf si un délai de grâce

est accordé.

- Exécution forcée par voie judiciaire.

- Droit de revendication : pour les choses mobilières corporelles et pour les biens

incorporels, ce droit de revendication s‟exerce dans un délai de 15 jours.

- Résolution de la vente : le vendeur impayé demande la résolution au juge qui peut lui

refuser. Si le juge refuse, les parties peuvent insérer une clause : le pacte commissoire qui a

un effet rétroactif et permet une résolution automatique. Les effets de cette résolution :

anéantissement la vente pour les parties et pour les tiers. L‟acheteur doit alors restituer la

chose, les frais en cas de perte, plus les indemnités. Si l‟acheteur a fait des dépenses utiles, il

doit être remboursé par le vendeur. Obligation de prendre possession de la chose vendue. À défaut de convention entre les parties, les usages imposent certains délais pour la prise de possession.



1.1.2 Le Dahir de 1913 et de 1915. Ensuite viennent les dahirs de 1913, et de 1915 qui constituent le principal du droit foncier

marocain. Les promoteurs immobiliers utilisent ces textes, car toutes leurs opérations doivent faire

l'objet d'immatriculation et d'inscription à la conservation de la propriété foncière. Ces dahirs

traitent tous les droits réels, la procédure d‟immatriculation, son effet…

1.1.3 Le Dahir du 17 Juin 1992 Le dahir du 17 juin 1992 régissant les lotissements et morcellements est utilisé pour les ventes de

lots de terrains. Voici ses principales dispositions : L‟article 1 définit le lotissement. Toute division par vente, location ou partage d‟une propriété

foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d‟un immeuble constitue un

lotissement, quelle que soit la superficie des lots, pourvu que l‟immeuble soit à usage d‟habitation,

industriel, touristique, commercial ou artisanal. De cet article premier, il ressort qu‟aucune superficie minimale n‟est exigée, que les lots doivent

être destinés à la construction, et enfin que la division de la propriété foncière peut avoir lieu par

toutes les opérations juridiques (donation, échange...) interprétation extensive de cet article. La création d'un lotissement est subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative

préalable, délivrée par le président du conseil communal sur production :

- D'une conception urbanistique du lotissement ;

- Des documents techniques relatifs à la réalisation de la voirie et des réseaux divers ;

- Et enfin du cahier des charges mentionnant les servitudes, le volume et les conditions

d'implantation des constructions et les équipements pris en charge par la commune et ceux

qui sont réalisés par le lotisseur. La demande est irrecevable si le terrain n‟est pas immatriculé ou en cours d‟immatriculation.

(art 5 ). Le refus de l‟autorisation de lotir doit être motivé. L‟absence de réponse dans les 3 mois à compter du dépôt de la demande vaut autorisation.

Si le lotissement est réservé à des constructions destinées à l‟habitat dispersé, ou aux activités

touristiques, ou liées à l‟agriculture, chaque lot doit avoir une superficie minimale d‟un hectare. Cette autorisation de lotir est périmée si le lotisseur n‟a pas réalisé les travaux d‟équipement dans le

délai de 3 ans. Le lotisseur doit obligatoirement déclarer l‟achèvement des travaux d‟équipement.

La réception provisoire constatée par un constat ou par un Procès Verbal de réception provisoire

doit être faîte dans les 45 jours suivant la déclaration.

Un an après la date de l‟établissement du Procès Verbal de réception provisoire des travaux, il est

procédé à la réception définitive des travaux d‟équipement. La mention au titre foncier de l‟immeuble objet du lotissement, ne peut être effectuée que sur

production de la copie certifiée conforme du procès verbal de réception provisoire. Dès le report

du plan de lotissement, le lotisseur requiert auprès de la conservation foncière, la création d‟un titre

foncier par lot.



Les actes afférents aux opérations de vente, location et partage ne peuvent être passés qu‟après

réception provisoire par les communes (art 33). Les notaires, adouls, conservateurs...doivent refuser de recevoir les opérations de vente, location

ou partage s‟il n‟est pas fourni, soit la copie certifiée conforme du PV de réception provisoire, soit

la copie certifiée conforme, de l‟attestation délivrée par le président du conseil communal certifiant

que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi. (Art 35) Les actes de vente, de location et de partage, doivent se référer au cahier des charges du

lotissement et au règlement de copropriété. En outre, le PV de réception provisoire ou l‟attestation

doivent y être annexés.

Dans les zones urbaines, toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la

division d‟une propriété foncière en 2 ou plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à

autorisation de morcellement. De même, pour les ventes en indivision d'une propriété foncière

dont la superficie est < à 2.500 m² (art 58). Cette autorisation est délivrée par le président du

conseil communal. Elle est requise pour les zones non constructibles. Autorisation préalable de morcellement : le silence de l‟administration passé un délai de 2 mois

vaut acceptation. Pour l‟autorisation de lotir ce délai est de 3 mois, et pour le permis de construire,

il est de 2 mois. Les adouls, notaires, conservateurs... ne doivent pas passer les opérations de vente ou de partage

sans cette autorisation de morcellement ou l‟attestation du président du conseil communal

certifiant que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi (art 61).

Il est interdit de procéder à aucune construction sans qu‟ait été obtenu un permis de construire

délivré par le président du conseil communal. Il est périmé si les travaux n‟ont pas débuté dans un

délai d‟un an. (Art 40) Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevés que s‟il obtient le

permis d‟habiter, ou s‟il s‟agit d‟un immeuble autre que d‟habitation, un certificat de conformité.

1.1.4 La loi 18-00 sur la copropriété

Le texte le plus utilisé est celui de la copropriété, texte nouveau qui vient d'entrer en vigueur à

partir du 8 novembre 2003, qui institue plusieurs éléments nouveaux par rapport au dahir de 1946

qui régissait la copropriété. En effet le nouveau dahir traite de nouvelles missions du syndic, des

obligations et des droits des copropriétaires, texte plus moderne que son prédécesseur. La nouvelle loi sur la copropriété (loi n°18-00) a pour principales innovations :

- La détermination précise des parties communes et parties privatives ;

- Le renforcement du rôle du syndic et la création du conseil syndical ;

- La détermination des attributions de l'assemblée générale des copropriétaires en lui

attribuant les pouvoirs à même de contraindre les copropriétaires récalcitrants à se plier à

ses décisions,

- Le recours à la procédure de référé en cas de non-versement des provisions exigibles pour

le financement du budget voté.



L‟article 12 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété dispose sous peine de nullité, tout

acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d‟un

droit réel ou de l‟extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date

certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisé à

dresser, ces actes par la loi régissant ladite profession. La liste nominative des professionnels agrées

pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette

liste les avocats agréés près de la cour suprême. Les conditions d‟inscription des autres

professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire. L‟acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l‟a dressé. Les signatures des actes dressés par l‟avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du

tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat. Avant l‟établissement d‟un acte notarié relatif à un bien soumis au statut de la copropriété, outre les

démarches auprès de la conservation foncière, du cadastre, des services des impôts, des communes

et agences urbaines, il y a lieu de réunir les documents suivants : le règlement de copropriété, le

plan d‟architecture ne varietur, la situation du bien au regard des créances pouvant être dues au

syndicat des copropriétaires. La loi fixe les attributions de l‟assemblée, les réunions minimales, les quorums et majorité, le rôle

du syndic, la durée de son mandat, sa nomination, sa révocation, les droits et obligations des

copropriétaires.

1.1.5 Loi 44-00 sur la vente en état futur d’achèvement.

La loi sur la vente en état futur d‟achèvement, pour la première fois au Maroc, le législateur a

légalisé cette situation de fait. La vente d‟immeuble en l‟état futur d‟achèvement fait l‟objet d‟un contrat préliminaire qui doit être

conclu, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dressé par

un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisée à dresser ces actes,

par la loi régissant ladite profession. Préalablement à la rédaction du contrat préliminaire, il y aura lieu de réclamer au promoteur

immobilier l'autorisation de construire, le plan d'architecture ne varietur, les plans du béton armé,

le cahier des charges, le certificat de l'ingénieur attestant l'achèvement des fondations de la

construction au niveau du rez-de-chaussée, toute caution, bancaire ou autre ou assurance.

La loi prévoit expressément les mentions obligatoires que doit comporter le contrat préliminaire de

vente d‟un bien immobilier en l‟état futur d‟achèvement à savoir :

- L‟identité des parties contractantes,

- Le titre de la propriété de l‟immeuble immatriculé,

- Les droits réels et les servitudes foncières et autres,

- Le numéro et la date de l‟autorisation de construire,

- La description de l‟immeuble objet de la vente,

- Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement,

- Le délai de livraison,

- Les références de la caution bancaire ou tout autre caution ou assurance,



- L‟engagement du vendeur à respecter les plans d‟architecture,

- Les délais de réalisation des constructions et, de manière générale les conditions du cahier

des charges,

- L‟accord du vendeur s‟il y a lieu pour requérir au conservateur de la propriété foncière et

des hypothèques la mention d‟une pré notation sur production du contrat préliminaire de

vente. Sauf stipulation contraire des parties, l‟acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la

construction selon les phases suivantes :

- L'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-

chaussée;

- L'achèvement des gros œuvres ;

- L'achèvement des travaux de finition. En cas de retard de paiement par l‟acquéreur, ou de retard dans la réalisation des travaux de

construction dans les délais impartis, la partie défaillante est passible d‟une indemnité qui ne peut

excéder 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an. En cas de résiliation du contrat par l‟une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne

dépassant pas 10% du prix de vente.

L‟immeuble vendu n‟est réputé achevé qu‟après obtention du permis d‟habiter ou certificat de

conformité. Après règlement intégral du prix de l‟immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat

définitif est conclu. Le vendeur est tenu, dès l‟obtention du permis d‟habiter ou certificat de conformité, dans un délai

n‟excédant pas trente jours à compter de la date de leur délivrance, d‟en informer l‟acquéreur, par

lettre recommandée avec accusé de réception. Il est tenu également de requérir l‟éclatement du titre

foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l‟immeuble en vue de créer un titre foncier de

chaque partie divise. Au cas où l'une des parties refuserait de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30

jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut intenter une action en justice pour

la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat de vente préliminaire. Le jugement

définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif. Ce sont les principaux textes qui ont trait à la promotion immobilière.

1.2 Critiques Critiques des différents textes juridiques.

1.2.1 Le DOC Tout d‟abord, le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en

particulier, il est ancien, il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier,

de ses obligations, de la nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre.



1.2.2 Les dahirs de 1913 et 1915 Ensuite les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande lenteur

et une lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres fonciers. Nous

notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est formé par ces

deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers.

1.2.3 La loi sur la copropriété La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété

marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les

nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui

peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays

occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics

professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi

que des budgets.

1.2.4 La loi sur la vente en état futur d’achèvement

Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son

innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour

fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et établissent

des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux, l‟éclatement des titres

parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter.

2. ANALYSE DU CADRE FISCAL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC

2.1 Présentation Nous allons vous présenter succinctement les textes fiscaux qui régissent la profession.

2.1.1 Acquisition du terrain

De la moulkia à la propriété

Ce passage se fait au travers des étapes suivantes : Réquisition d’immatriculation : La première formalité à accomplir pour demander l‟immatriculation d‟une propriété est le dépôt

d‟une réquisition à la conservation foncière.

Cette demande doit être accompagnée de l‟acte de moulkia et du paiement du Droit de publicité de

200 DH et du droit superficiaire de 25 DH/ha pour toute superficie inférieure ou égale à 5 ha et

de 50 DH/ha pour toute superficie supérieure à 5 ha.

Le minimum de perception est de 250 DH.

Réquisition complémentaire, modificative ou rectificative

- Les droits à payer pour les changements non susceptibles d‟être évalués, tels que

changement d'état civil, de riverains, de proportions sont de 225 DH pour le droit de

publicité et un droit fixe de 75 DH.



- Les droits à payer pour les changements susceptibles d'être évalués, tels que cession,

échange, donation, partage, reconnaissance de droits volontaires ou judiciaires sont de

225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe et un droit ad valorem de 1%.

Le minimum de perception est de 475 DH. Scission de procédure Les droits à payer sont de 225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe, un droit ad valorem

2% pour chaque titre foncier à établir en cas de mutation, un droit d'établissement du duplicata de

75 DH pour chaque duplicata à établir.

Le Minimum de perception est de 700 DH. Bornage complémentaire et assistance aux transports judiciaires Un droit fixe de 300 DH si le terrain est situé dans le lieu de résidence du géomètre et de 450 DH,

s‟il est en dehors de celui-ci.

Reprise de bornage d'immatriculation

- 1ère reprise: dans la résidence du géomètre 300 DH et en dehors de la résidence du

géomètre 450 DH.

- 2ème reprise: dans la résidence du géomètre 450 DH et en dehors de la résidence du

géomètre 600 DH.

Nouvel avis de clôture de bornage - Droit de publicité de 225 DH.

Les droits perçus restent acquis au Trésor quelle que soit la suite réservée à la réquisition

d'immatriculation.

Terrains inscrits à la conservation foncière

L'acquisition à titre onéreux de terrain nu ou comportant des constructions destinées à être

démolies est réservée à la réalisation d'opération de lotissement ou de construction de locaux à

usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif. Droit d’enregistrement

La base imposable En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA

comprise.

Le taux Les taux en matière d‟enregistrement sont de 5% du prix d‟acquisition déclaré ou 2.5% du prix

d‟acquisition si les deux conditions suivantes sont accomplies :

- L‟acte d‟acquisition doit comporter l‟engagement de l‟acquéreur à réaliser les opérations de

lotissement ou de construction dans un délai maximum de sept ans à compter de la date

d‟acquisition ;



- L‟acquéreur doit, en garantie de paiement du complément des droits simples

d‟enregistrement et le cas échéant des pénalités, fournir soit un cautionnement bancaire

déposé entre les mains du receveur de l‟enregistrement, soit consentir une hypothèque au

profit de l‟état sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble de premier rang, ou à défaut

de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit. L‟acte constitutif de cautionnement ou d‟hypothèque et la main levée sont exonérés des droits

d‟enregistrement et de timbre ainsi que des droits d‟inscription sur les livres fonciers pour

l‟hypothèque. Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la main levée de l‟hypothèque ne sera délivrée par le

receveur de l‟enregistrement que sur présentation selon le cas des copies certifiées conformes du

certificat d‟exécution des travaux du permis d‟habiter ou du certificat de conformité. Conservation foncière :

Hypothèque Les droits sur l'hypothèque sont calculés sur la base de la valeur de l'hypothèque et leurs taux sont

en fonction du barème (ad valorem) ci-après détaillé :

Valeur de l’hypothèque Taux

De 1 à 50.000 0,5%

De 50.001 Dh à 150.000 DH 0,75%

De 150.001 Dh à 5.000.000 DH 1%

De 5.000.001 Dh à 100.000.000 DH 0,75%

Au-delà 0,50%

Un droit fixe de 75 DH est perçu par propriété hypothéquée.

Droit de conservation foncière

Aucun régime incitatif n‟est prévu au profit des acquéreurs en matière d‟inscription à la

conservation foncière des propriétés et des actes de prêts hypothécaires.

Les droits à payer sont calculés de la manière suivante :

- Droit ad valorem de 1% ;

- Droit fixe de 75 DH ;

- Avec un minimum de perception 450 DH.

Le 1% est calculé suivant la valeur déclarée dans le contrat de vente, sans que le conservateur

puisse la remettre en question. Taxe notariale La rédaction des actes notariés donne lieu à la perception d'une taxe dite «taxe notariale » de 0,5 %

sur la valeur portée sur les actes de vente. Cette taxe, au même titre que les droits d‟enregistrement

est assise sur une valeur TVA comprise des biens immeubles faisant l‟objet d‟actes notariés.



2.1.2 Viabilisation du terrain

Conservation foncière

Morcellement nécessitant une opération sur le terrain et pour lequel le plan est établi par l'administration.

Droit ad valorem :

- Droit de mutation 1%.

- Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà

immatriculée 2%.

Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.

Droit superficiaire :

- Propriété urbaine 45 DH/are.

- Propriété rurale. 45 DH/ha.

Droit fixe 75 DH perçu par propriété et titre foncier à établir.

Le minimum de perception est de 750 DH. Morcellement ne nécessitant pas une opération sur le terrain ou pour lequel le plan est établi par un géomètre agréé :

Droit ad valorem :

- Droit de mutation le cas échéant 1%.

- Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà

immatriculée, 1%.

- Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.

Droit superficiaire:

- Propriété urbaine 45 DH/are.

- Propriété rurale 45 DH/ha.

Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir

Le minimum de perception est de 450 DH.

Fusion d'immeubles

- Droit ad valorem 150 DH par propriété à fusionner.

- Droit fixe 75 DH. Établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété

Droit ad valorem:

- Droit de mutation, le cas échéant 1%.

- Droit d'établissement du titre foncier 1%.

- Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.

Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir.

Le minimum de perception est de 450 DH. Dès l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit déposer à la conservation foncière un

exemplaire du dossier objet de ladite autorisation.



Taxe sur les opérations de lotissement

La taxe est assise sur le coût total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification

du lotissement.

Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux visés ci-dessus.

Les redevables de la taxe sont tenus de déclarer au service communal compétent :

- Le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du

lotissement au moment du dépôt de la demande de l'autorisation de lotir ;

- Le coût total réel des travaux précités au moment de la délivrance du permis de conformité.

- Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l‟autorisation de lotir.

En cas de cession, avant la délivrance du permis de conformité, le bénéficiaire dudit permis est

solidairement redevable du paiement du solde du montant de la taxe exigible.

Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de

situation du lotissement :

- Un acompte de 75% du montant de la taxe exigible liquidé sur la base du coût total

estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du lotissement au

moment de la délivrance de l'autorisation de lotir ;

- Et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desdits

travaux au moment de la délivrance du permis de conformité.

Taxe de la protection civile

Cette taxe a été instituée, en 1997, par décret du Ministre de l'Intérieur (Décret N°2-97-344 du 30

juin 1997 instituant une rémunération des services rendus par l'inspection de la protection civile

relevant du Ministère de l'intérieur). L‟arrêté conjoint du Ministre de l‟intérieur et du Ministre des

finances (N°1093-97 du 1er juillet 1997) fixe les tarifs de ces services.

Cette taxe est perçue par le percepteur compétent du lieu où le service est rendu au moyen d'un

bulletin de versement établi, sur la base d'un état de service rendu dûment signé par le bénéficiaire,

par les services de secours et de lutte contre l'incendie.

L’INSTRUCTION DES DOSSIERS DE LOTISSEMENTS, DE CONSTRUCTIONS, DE MODIFICATIONS OU D’AMÉNAGEMENTS

TAUX

Demande d‟instruction de dossier de lotissement. 2,00 DH/m² aménagé

Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage d‟habitation.

1,5 DH/m²couvert

Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage commercial, professionnel ou libéral.

2,00 DH/m²couvert

Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage mixte (commerce et habitation).

2,00 DH/m²couvert

Demande d‟instruction de dossier d‟établissement insalubre, incommode ou Dangereux

- 1èrecatégorie. - 2èmecatégorie. - 3ème catégorie.

5,00 DH/m²couvert 4,00 DH/m²couvert 3,00 DH/m²couvert



L’achèvement des travaux d’équipement.

Règlement de copropriété Un règlement de copropriété doit être établi par le lotisseur, pour les lotissements dont les parties

communes (telles que voiries, espaces verts, terrains de jeux) restent propriétés privées. Déclaration d’achèvement des travaux et réception provisoire Le lotisseur doit déclarer l'achèvement des travaux d'équipement qui donne lieu à une réception

provisoire permettant à l'administration communale de s'assurer que les travaux d'aménagement,

de viabilité et d'assainissement exécutés sont conformes à ceux qui sont prévus au projet autorisé.

Cette réception doit être faite dans les quarante-cinq jours suivant la déclaration d'achèvement des

travaux d'équipement. Réception définitive des travaux Un an après la date de l'établissement du procès-verbal de réception provisoire des travaux, il est procédé à la réception définitive des travaux d'équipement. Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés sont convoqués à cette réception. La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon. La réception définitive donne lieu à la délivrance par le président du conseil communal d'un certificat établi suivant l'avis conforme de la commission, attestant que la voirie et les réseaux divers sont en état. La remise au domaine public communal de la voirie du lotissement, du groupe d'habitations, des réseaux d'eau, d'égout et d'électricité et des espaces libres plantés demeure subordonnée à la délivrance du certificat prévu à l'alinéa ci-dessus. Conservation foncière Ladite remise est constatée par un procès-verbal, à inscrire sur le titre foncier originel du lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est effectuée gratuitement à la diligence de la commune intéressée. La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le plan foncier du plan de lotissement ne peut être effectuée qu'après établissement du levé consécutif résultant des opérations de bornage, sur production de la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire et, le cas échéant, du règlement de copropriété. Dès le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requérir auprès de la conservation foncière la création d'un titre foncier par lot. Les droits de conservation foncière pour les Lotissements et la vérification de lotissement sont les suivants :

- Plan établi par l'administration : Droit ad valorem 80 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.

- Plan établi par le géomètre agréé : Droit ad valorem 40 DH par lot et Droit fixe de 75 DH.

2.1.3 Réalisation des constructions dans les lotissements

Permis de construire.

Les constructions à édifier dans les lotissements sont subordonnées à la délivrance d'un permis de

construire, même lorsque lesdits lotissements sont situés en dehors des terrains où est exigible

ledit permis.

Lorsque dans un lotissement, les constructions sont à réaliser par le lotisseur lui-même,

l'autorisation de construire peut être délivrée avant l'achèvement des travaux d'équipement.



Taxe sur les opérations de construction

La taxe sur les opérations de construction porte sur les constructions dont la réalisation doit faire

l'objet d'une autorisation de construire. La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert,

chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier.

En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine

public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Cette

taxe est payable en une seule fois lors de la délivrance de l'autorisation de construire.

Les montants maximums de la taxe sont fixés au mètre carré couvert comme suit :

- Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré

couvert ;

- Immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par

mètre carré couvert ;

- Logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert; Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l'autorisation de construire.

Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de

situation de la construction, le montant de la taxe exigible au moment de la délivrance de

l'autorisation.

Conservation foncière

Le tarif de la conservation foncière pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou de

copropriété est du droit ad valorem de 1% pour l'établissement du titre foncier et du droit fixe

d'établissement du duplicata de 75DH (par duplicata).

Le minimum de perception est de 450 DH. Pour la détermination de la valeur de l‟immeuble le conservateur a un droit abusif. Il dispose de

toute liberté dans son évaluation. Il est donc nécessaire de prendre rendez-vous avec le

conservateur pour négocier la valeur de l‟immeuble.

Taxe sur le ciment

À compter du 1er janvier 2002, il est institué une taxe spéciale sur la vente, sortie usine, ou à

l'importation du ciment. Le taux de cette taxe est fixé à 0,05 DH par kilogramme du ciment.

Cette taxe est collectée par le Trésor et logée dans un compte spécial au nom du Ministère chargé

de l‟Habitat «fonds de solidarité de l‟habitat ».

2.1.4 TVA

Base imposable

La base imposable pour les opérations de promotion immobilière est constituée par le prix de

cession de l'ouvrage atténué du prix du terrain actualisé. L‟actualisation se fait par référence aux

coefficients applicables en matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers).

L'assiette de l'impôt est obtenue à partir du prix de cession atténué du prix du terrain actualisé à la

date de vente de l'immeuble.



La valeur actuelle du terrain comprend : - Le prix d'acquisition du terrain.

- Les frais y afférant, c'est-à-dire, les sommes versées au titre des droits d'enregistrement et

de conservation foncière, frais des intermédiaires et éventuellement la taxe de premier

établissement.

Le coût d'acquisition ainsi déterminé est actualisé par l'application du coefficient de réévaluation en

matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers). La base imposable est quant à elle constituée de deux éléments :

- Le coût de la construction (différence entre le prix de cession et la valeur actuelle du

terrain) ;

- Le coût de la viabilité déterminé sur justification ou à défaut évalué. Exemple 1 : Un promoteur acquiert un terrain nu de 1.000 m² dont le prix de revient est 1.000.000 dirhams. Il

procède aux travaux de viabilité, lesquels ont coûté 2.000.000 DH H.T. la TVA ayant grevé ces

travaux s'élève à 280.000 dirhams.

Notons que les travaux de viabilité de ce terrain ont été confiés à des tiers.

La TVA facturée par ces tiers sera refacturée sur les ventes au taux de 14 %, déduction faite du prix

du terrain actualisé.

La valeur actuelle du terrain est de 1.320.000 DH, après application du coefficient de l‟IGR

(ancienne taxe sur les profits immobiliers).

Le lot est vendu à 8.000.000 DH.

Les travaux de lotissement ont coûté 2.500.000 DH.

La TVA sur la livraison des travaux = 2.500.000 * 14%= 350.000

La TVA déductible = 280.000

La TVA à payer = 70.000 Exemple 2 : Un promoteur qui acquiert un terrain 1.000.000 de dirhams.

Il y construit un immeuble de 5 étages, ayant coûté :

- 4.080.000 dirhams d'achat de matériaux dont 680.000 de TVA.

- 600.000 dirhams de main-d'œuvre et autres.

L‟immeuble est destiné à la vente.

Le prix de cession de l‟immeuble est de 7.000.000 de dirhams.

L‟opération est passible de la TVA.

TVA collectée = (prix de vente – prix du terrain actualisé)/1,14 *14%

= (7.000.000 – 1.350.000)/1,14* 14%

= 693.859,65

TVA déductible = 680.000,00

TVA à payer = 13.859,65

Ventes fractionnées : Lorsqu'un promoteur réalise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs unités de logements)

le montant à soumettre à l'impôt est égal au prix de cession diminué de la valeur actualisée de la

partie du terrain imputable à la ou aux unités cédées dégagé à partir d'un prorata calculé comme

suit :

(Valeur actuelle du terrain x surface couverte de ou des unités cédées)

Surface développée du projet.



Exemple :

Un promoteur vend deux appartements d'une surface couverte de 150 m² chacun. La surface

développée du projet (superficie vendable) est de (4 appartements de 250 m² chacun et 8

appartements de 150 m²) soit au total une surface développée du projet de (1.000 + 1.200) =

2.200 m².

Si la valeur actualisée du terrain est de 1.000.000 dirhams, et si les appartements vendus lui ont

rapporté 300.000 dirhams chacun, la base taxable sera : 600.000 DH - [(1.000.000DH x 300) /

2.200] = 463.636 DH.

Fait générateur de la TVA sur la vente d’immeuble :

Selon le texte de loi n°30-85, le fait générateur de la TVA pour la vente d‟immeuble est constitué

par l‟encaissement de toute somme perçue à quelque titre que ce soit, avances, acomptes,

règlements pour soldes… Les professionnels de la construction acquittent la taxe sur leurs encaissements. C'est ainsi, que lors

de chaque vente d'immeuble ou fraction d'immeuble, ils paient la taxe sur le prix ou la fraction du

prix encaissé, sous déduction des taxes ayant grevé toutes les opérations mêmes celles qui sont

afférentes au cycle de production des autres immeubles ou d'autres projets.

On comprend ainsi pour quelle raison, certains professionnels ont pu, en période d‟expansion, et

lorsqu‟ils «regroupaient » leurs projets sur le plan de la TVA, ne pas acquitter de taxe pendant

plusieurs années. Ainsi, un promoteur, dont l‟entreprise serait en croissance continue, aurait

toujours un crédit de TVA supérieur à la TVA facturée et ne paierait jamais de taxe.

TVA applicable aux logements sociaux

La TVA applicable aux logements sociaux sera traitée au point 1.2.2 du chapitre 1 de la deuxième

partie.

2.1.5 Impôt sur les sociétés. En dehors du régime des logements sociaux et de l‟exonération de certains promoteurs (Sala

Jadida, Alem…), la loi 24-86 ne comporte pas un régime particulier pour le secteur immobilier, qui

déroge aux conditions de droit commun.

2.1.6 L’Impôt Général sur les Revenues (IGR)

À l'exception de l'abattement de 40 %sur les revenus fonciers, du régime de faveur accordé aux

logements sociaux, de la déduction des intérêts de prêts, et de quelques exonérations en matière de

revenus et profits fonciers, aucun avantage n'est accordé au secteur immobilier.

Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts

Les intérêts afférents aux prêts contractés en vue de l‟acquisition ou de la construction de

logements à usage d‟habitation principale sont déductibles, au terme de l‟article 9-II de la loi 17-89,

du revenu global imposable, et dans la limite de 10% dudit revenu.



2.1.7 Impôt des patentes Les entreprises du secteur ne bénéficient d‟aucun régime spécifique en matière d‟impôts des

patentes.

2.1.8 Taxe urbaine et taxe d’édilité Aucune mesure spécifique n‟est accordée au promoteur immobilier.

2.1.9 La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB) La TNB s‟applique aux terrains non bâtis situés dans les zones industrielles, les zones d‟habitations

et dans les zones prévues pour un usage artisanal ou professionnel loties et qui sont toujours dans

la propriété des lotisseurs. La taxe porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l'intérieur des périmètres des communes

urbaines. Elle est assise sur la superficie du terrain au mètre carré.

Les taux maximum de la taxe sont fixés pour les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le

mètre carré et, pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré.

2.2 Critiques

2.2.1 Poids de la fiscalité

La composante fiscale constitue l‟une des rubriques les plus importantes dans le coût des projets

immobiliers. Parmi la panoplie des taxes et impôts qui frappent l‟activité et le bien immobilier, les

professionnels considèrent que la TVA est la taxe la plus pénalisante. Viennent après, les taxes

locales et l‟IGR. De manière plus générale et à quelques exceptions près, nous estimons que la pression fiscale reste

globalement raisonnable, surtout si l‟on considère les réductions d‟impôts intégrées dans le projet

de loi de finances 2004. Toutefois, nous ne pouvons ignorer «Le malaise fiscal »ressenti par certains secteurs de l‟économie

nationale (dont l‟immobilier) qui se sentent surimposés et freinés dans leur élan d‟investissement, et

estiment que la pression fiscale est inégalement répartie. Plusieurs impôts et taxes ont été visés en raison de double emploi, inéquité dans l‟imposition ou

enfin pour leur caractère anti-économique. À propos toujours de l'efficacité et de l'équité, une des critiques récurrentes du système fiscal

marocain est la prépondérance des impôts indirects.

2.2.2 Le manque de Transparence dans le secteur de l’immobilier La pratique de ne pas déclarer ou de dissimuler une partie de la valeur de la transaction est une

tradition ancrée dans le marché immobilier, notamment dans le segment du moyen et haut de

gamme et lors d'achat du terrain.



La ruée vers l‟achat des factures afin de surévaluer les coûts de production ou de justifier certaines

prestations ou travaux rendus par des sociétés ou des personnes non structurées (personnes

échappant à toute imposition), constitue une entrave au développement du secteur immobilier. L‟informel, qui échappe à l‟essentiel des impositions en vigueur, ne cesse de prendre de l‟ampleur

(rapport d‟«un sur quatre »logements informels), d‟où l‟étroitesse des bases imposables et des

recettes fiscales découlant sur une pression fiscale importante. Les entreprises qui opèrent de la sorte justifient leur non adhésion au système fiscal par ses propres

incohérences, et profitent de certaines situations exceptionnelles (amnisties fiscales) qui constituent

une entorse majeure à l'équité. Il est évident que le manque à gagner de l'État occasionné par l'informel, l'évasion et la fraude

fiscales est difficilement mesurable. Les pratiques irrégulières observées dans le secteur réduisent

sensiblement les recettes de l'Etat et nuisent aux promoteurs et entreprises organisées.

2.2.3 Droits d’enregistrement

Base imposable

Double imposition En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA

comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le

législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe.

La révision systématique de la base imposable Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision quasi-

systématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des

prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI).

Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs

déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré.

Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans

pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long par

rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.

En l‟absence de critères objectifs, de prix planchers concertés et adaptés en fonction des régions et

de la situation du bien, les révisions opérées, sur des actes et contrats authentiques sont

généralement arbitraires.

Il en résulte que les données de l‟enregistrement sont peu fiables : La valeur de l'enregistrement

déterminée à partir des déclarations ou même de l'évaluation par l'administration s'écarte souvent

de la valeur du marché.

De plus, la loi de finances 2006 a introduit un risque fiscal très important pour l'activité en

précisant que le prix de vente de référence à prendre en considération chez le cédant en matière

d'IS, d‟IGR et de TVA, est celui retenu chez l‟acquéreur en cas de redressement du prix déclaré,

accepté par le contribuable ou résultant d‟une décision définitive.



Taux réduit de 2,5%

Mainlevée La procédure de la mainlevée nécessite des délais importants, entraînant des retards dans

l'éclatement du titre mère, et bien évidemment un retard dans la commercialisation, préjudiciable

aux finances des entreprises du secteur.

L’engagement de réalisation des constructions L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien. Il en résulte que cet

avantage ne peut profiter à un éventuel acquéreur, par simple report et inscription de la vente sur

les livres fonciers.

De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un délai

supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans.

2.2.4 TVA

Taux

Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de

la promotion immobilière» :

- la cession de terrains lotis est une opération hors champs ;

- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;

- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14

et 20%).

Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé

comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens.

Pays Taux normal de TVA

Maroc 20%

France 19.6%

Tunisie 18%

Grèce 18%

Espagne 16%.

Égypte 10%

Trésorerie des promoteurs

En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en

raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de

la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes.

Recette de l’État

L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de

vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune

«recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont).



2.2.5 Impôt sur les sociétés.

Le taux d’imposition

Le taux de l‟IS au Maroc reste parmi les taux les plus élevés dans le monde eu égard à l‟imposition

des dividendes. En effet, le taux de 35% applicable au secteur immobilier est surpondéré par la

fiscalisation des dividendes à 10% aboutissant ainsi à une pression fiscale effective de 41,5%.

Traitement fiscal des subventions

L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme

étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position

diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le

PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs

concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée».

Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale.

Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier

La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune

disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler le

1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions en

matière de retard de remboursement.

Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des

revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS

L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime de

l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location des

immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé indispensable

à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de l‟amortissement

dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses d‟adopter ledit

système. Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière

d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des constructions

nouvelles ou d‟addition de constructions.



Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore

appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est

pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux

appliqués dans les pays de la région.



Pays Taux IGR Maximum

Maroc 44%(*)

Tunisie 35%(**)

Égypte 40%

France 49,58%(***) (*): Correspondant à la tranche de revenus supérieurs >à 60 000 DH Une telle tranche est imposable à 20% en Tunisie (**): Correspondant à l'équivalent de 400 000 DH (***): La tranche exonérée (équivalent à 46 000 DH)/Barème progressif démarrant à 7.5 %contre 13 %au Maroc

Tranches de revenus (en Euro)

Équivalant en Dhs Taux

4.191 à 8 242 46 000 à 92 000 7.05 (*)

8.242 à 14 506 92 000 à 159 000 19.74

14.506 à 23 489 159 000 à 258 000 29.14

23.489 à 38 218 258 000 à 420 000 38.54

38.218 à 47 131 420 000 à 518 000 43.94

>47.131 > 518000 49.58

(*):Équivalant à la tranche maximale au Maroc

Dividendes

S'agissant de dividendes, le niveau de taxation actuel de l'ordre de 41,5%(fiscalité des sociétés à

35% et IGR sur les revenus de capitaux mobiliers –Ex. TPA à 10%) empêche le développement de

l‟épargne des ménages (double taxation au niveau de l'entreprise et l'épargnant) nécessaire à

l‟investissement dans l‟immobilier.

Amortissement dégressif

L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les

constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises de

location désireuses d‟adopter ledit système.

Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts

La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de

l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un

véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu

global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement

le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal.

Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante.

2.2.7 Impôt des patentes Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq

premières années d'activités.



2.2.8 La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB) La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de

réserve foncière.

Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le

coût de production répercuté sur l‟acquéreur.

La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à

l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque

d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition

inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence.

2.2.9 Variabilité du taux pour certaines taxes. Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de :

- la taxe sur les opérations de construction ;

- la taxe sur les opérations de lotissement ;

- la taxe sur les opérations de morcellement.

3. RECOMMANDATIONS

3.1 Recommandations Juridiques

3.1.1 Le DOC

Points relevés Le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en particulier, il est ancien,

il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier, de ses obligations, de la

nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre. Recommandations Il serait souhaitable de mettre en place un DOC qui traite de la responsabilité des promoteurs

immobiliers, car il existe beaucoup de litiges liés à la construction des immeubles, des vices de

construction, et il n‟est pas très facile de mettre en œuvre la responsabilité du promoteur

immobilier faute de textes explicites.

3.1.2 Les Dahirs de 1913 et de 1915. Points relevés Les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande lenteur et une

lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres fonciers. Nous notons

au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est formé par ces deux

dahirs, et par plusieurs textes particuliers. Recommandations Actualiser ces dahirs et les rendre moins formalistes, plus rapides et pratiques pour les citoyens.

Instituer un code foncier récent et complet.



3.1.3 La loi sur la copropriété Points relevés La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété

marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les

nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui

peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays

occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics

professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi

que des budgets. Recommandations Simplifier la loi pour la rendre accessible aux citoyens, et pour la rendre applicable en pratique. La

nouvelle loi a le mérite d‟être moderne et assure plus de garantie et de transparence au

consommateur de l‟immobilier, mais la plupart des promoteurs immobiliers, surtout les petits, ont

du mal à l‟assimiler et à la respecter, ce qui ne facilite pas ainsi son adaptation au contexte

marocain.

3.1.4 La Vente en état futur d’achèvement Points relevés Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son

innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour

fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et établissent

des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux, l‟éclatement des titres

parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter. Recommandations La loi sur la VEFA est difficilement applicable, car il faudrait changer les habitudes marocaines des

promoteurs immobiliers qui imposent leur « loi », et qui ne veulent produire ni assurance ni

caution. Le législateur doit obliger les promoteurs immobiliers à faire assurer leurs biens.

3.2 Recommandations Fiscales

3.2.1 Droits d’enregistrement

Base imposable

Double imposition Points relevés En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA

comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le

législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe. Recommandations Nous recommandons l‟exclusion de la quote-part relative à la TVA de la base de l‟enregistrement. La révision systématique de la base imposable



Points relevés Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision quasi-

systématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des

prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI). Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs

déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré. Recommandations Nous recommandons soit :

- La mise en place des barèmes publiés (type livraison à soi-même) par type d'immeuble,

standing et région afin de limiter le contentieux lié à la remise en cause des prix déclarés.

- D'envisager une révision à partir de prix planchers concertés et adaptés en fonction des

régions et de la situation du bien. Points relevés Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans

pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long par

rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois. Recommandations Nous recommandons, d‟harmoniser le délai de remise en cause de l‟insuffisance des prix déclarés

avec l‟IGR (deux mois).

Taux réduit de 2,5%

L’engagement de réalisation des constructions Points relevés L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien. Recommandations Nous recommandons l‟extension du bénéfice du taux réduit à un éventuel acquéreur, qui l‟accepte,

par simple report et inscription de la vente sur les livres fonciers, car l‟engagement devrait suivre le

bien et non pas la personne qui l‟a souscrit. Points relevés De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un délai

supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans. Recommandations Nous recommandons de préciser les cas de force majeure qui permettraient de bénéficier d‟un

délai supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans.



3.2.2 TVA Points relevés Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de

la promotion immobilière» :

- la cession de terrains lotis est une opération hors champs ;

- la cession de construction est soumise au taux de 14% ;

- les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14

et 20%).

Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé

comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens. En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en

raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de

la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes. L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de

vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune

«recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont). Recommandations

Afin de lutter contre la fausse facture et les pratiques observées en matière de dissimulation du

chiffre d‟affaires se traduisant généralement par un crédit de TVA non remboursable et

généralement imputable sur les TVA collectées sur d‟autres projets, il est proposé soit :

- De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier de 14% à 10% ce qui

réduira la pression fiscale.

- De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier à 4% sans droit à

déduction, ce qui réduira la pression fiscale tout en assurant une rentrée minimale à l'État.

3.2.3 Impôt sur les sociétés.

Traitement fiscal des subventions

Points relevés

L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme

étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position

diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le

PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs

concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée».

Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale. Recommandations

Nous recommandons la révision du régime fiscal des subventions ou contributions consenties en

vue de la réalisation de programmes de résorption des bidonvilles : ces subventions ne doivent pas

être imposées lors de l‟exercice de leur perception.

Elles devraient être assimilées à des avances faites par l‟État et être imposées au fur et à mesure de

la réalisation des ventes des unités concernées.



Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier

Points relevés

La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune

disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler le

1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions en

matière de retard de remboursement. Recommandations

Afin d‟éviter aux sociétés en fin de chantier de demander le remboursement du 1er acompte d‟IS,

nous recommandons de leur permettre de ne pas l'acquitter, à condition de justifier la fin de

chantier.

Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des

revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS

Points relevés

L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime de

l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location des

immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé indispensable

à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de l‟amortissement

dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses d‟adopter ledit

système. Recommandations

Compléter l‟article 7 ter de la loi 24-86 et l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité d‟opter

pour l‟amortissement dérogatoire pour les constructions destinées à la location. Points relevés

Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière

d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des constructions

nouvelles ou d‟addition de constructions. Recommandations

Exonérer de l‟IS les bénéfices provenant de la location des constructions nouvelles et additions de

constructions, dans les mêmes conditions qu‟en matière d‟IGR.

3.2.4 Impôt des patentes Points relevés

Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq

premières années d'activités. Recommandations

Faire bénéficier les promoteurs immobiliers de l‟exonération de la patente pendant leurs cinq

premières années d‟activités.





Points relevés

Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore

appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est

pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux

appliqués dans les pays de la région. Recommandations

Nous recommandons l‟application du taux marginal d‟IGR à 41,5% tel que prévu par la charte

d‟investissement.

Amortissement dégressif

Points relevés

L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les

constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises de

location désireuses d‟adopter ledit système. Recommandations

Compléter l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité d‟opter pour l‟amortissement dérogatoire

pour les constructions destinées à la location.

Avantage au profit des acquéreurs : Déduction des intérêts des prêts

Points relevés

La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de

l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un

véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu

global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement

le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal.

Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante. Recommandations

En matière de déduction des intérêts des prêts, nous recommandons de :

- Relever la limite de déduction des intérêts afférents aux prêts en vue de l‟acquisition ou de

la construction de logements à usage d‟habitation principale (actuellement de 10% du

revenu global imposable).

- Permettre le report des quotes-parts d‟intérêts non imputées.

3.2.6 La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB)

Points relevés

La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de

réserve foncière.

Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le

coût de production répercuté sur l‟acquéreur.



Recommandations Nous recommandons d‟établir une distinction entre le promoteur immobilier et le détenteur du

foncier à usage spéculatif.

À cet égard, nous proposons d'exonérer les terrains destinés à la promotion immobilière de cette

taxe, via un engagement du propriétaire. Cette taxe sera due dans le cas de cession, à partir de la

date d‟acquisition, sans préjudice de l‟application des pénalités et majorations de retard.

Points relevés

La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à

l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque

d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition

inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence.

Recommandations

Nous recommandons la fixation d‟un taux unique national.

3.2.7 Variabilité du taux pour certaines taxes. Points relevés

Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de :

- La taxe sur les opérations de construction ;

- La taxe sur les opérations de lotissement ;

- La taxe sur les opérations de morcellement.

Recommandations

Nous recommandons l'instauration de barèmes d'imposition clairs et précis, afin d‟éviter les

barèmes uniques nationaux

L'objectif étant d‟éviter l'expérience par le passé, caractérisée par des barèmes légaux uniques fixant

un maximum et laissant toute la latitude aux communes de déterminer les taux effectifs.



CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE

L‟analyse de la réglementation comptable juridique et fiscale applicable au secteur de la promotion

immobilière est complexe et non maîtrisée par les professionnels.

La mise en application du Plan Comptable du Secteur Immobilier n‟est pas systématique, en raison

de l‟absence d‟informations analytiques nécessaire à sa mise en place.

Les petits promoteurs ignorent l‟entrée en vigueur du Plan Comptable spécifique à la profession.

De plus, le secteur immobilier est actuellement régi par une panoplie de textes juridiques et

fiscaux, dont la connaissance et la maîtrise s'avèrent difficile pour les professionnels du secteur.



DEUXIÈME PARTIE : ROLE DE L'EXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE



INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE

Comme nous avons pu le constater dans la première partie, l‟activité immobilière est complexe et

non maîtrisée par les professionnels du secteur immobilier qui sont amenés de plus en plus souvent

à faire appel à l‟expert comptable – commissaire aux comptes, pour les encadrer et les conseiller

dans l‟exercice de leur activité.

Ce partenariat entre les experts comptables et les promoteurs immobiliers peut être envisagé sous

différentes formes.

Pour cela, nous allons consacrer cette deuxième partie au rôle de l'expert comptable,

accompagnateur et commissaire aux comptes de l'activité de promotion immobilière.

Cette étude sera réalisée à travers l‟analyse dans un premier chapitre du rôle de l‟expert comptable

en tant que conseiller juridique, financier et fiscal de l‟activité de promotion immobilière. Nous

étudierons dans un deuxième chapitre le rôle du commissaire aux comptes. Enfin, nous nous

intéresserons aux missions spécifiques de l‟expert comptable.



Chapitre.1 L’expert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de l’activité de promotion immobilière (montage juridico - fiscal)

1. MONTAGES JURIDICO – FINANCIERS Nous allons énumérer dans un premier volet les différents choix de formes juridique que le

professionnel peut avoir pour la réalisation d'un projet immobilier. Nous consacrerons le second

volet à l'ingénierie financière.

1.1 Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet immobilier.

Il convient de souligner que contrairement à la France, que la promotion immobilière est une

activité commerciale, et ce depuis la promulgation du code de commerce du 3 octobre 1996. Ainsi,

l'article 6 dudit code dispose en substance que « la qualité de commerçant s'acquiert par l'exercice

habituel ou professionnel des activités suivantes … » et cet article cite dans son alinéa 7 l'achat

d'immeubles en vue de les revendre en l'état ou après transformation. Le promoteur immobilier étant un commerçant, on a assisté depuis 1996, à la transformation par

les promoteurs de leur société de la forme civile (Société civile immobilière) à la forme

commerciale (société à responsabilité limitée ou société anonyme). Le promoteur immobilier marocain a le choix entre les structures juridiques suivantes :

1.1.1 Personne morale

1.1.1.1 Société civile La société civile est régie par le Dahir sur les obligations et contrats (DOC). Anciennement cette

société était souvent adoptée, mais depuis la promulgation du code de commerce de 1996, où

l‟activité immobilière n‟est plus civile, elle est devenue très rare. Elle présentait l'avantage de la constitution simplifiée. La seule rédaction des statuts suffit, il n'y a

pas besoin d'immatriculation au registre de commerce, ni de publicité dans un journal d'annonces

légales ou au bulletin officiel, et enfin il n'y a aucun capital minimal exigé. Mais elle est très rare de nos jours, dans la pratique ; d'ailleurs certains conservateurs de la propriété

foncière refusent d'ouvrir un dossier spécial de société au nom d'une société civile immobilière

quand elle désire acquérir un bien immobilier.

1.1.1.2 Société à responsabilité limitée (SARL) C‟est une société commerciale, elle constitue la forme la plus adoptée par les promoteurs

immobiliers.

Elle est régie par le dahir de 1997 et exige la réunion de deux personnes au moins, sauf pour la

société à responsabilité limitée d‟associé unique.

Un capital minimal de 100.000 Dirhams était exigé et devait être entièrement libéré. Depuis cette

année, le capital minimal n'est plus que de 10.000 dirhams libérable à 25%, lors de la constitution.



La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle et

solidaire des associés.

Les conditions de cession des parts doivent être prévues dans les statuts.

La forme sociétaire (SARL) est adoptée par les petites et moyennes entreprises, et même par les

grands promoteurs en adoptant pour chaque programme immobilier une nouvelle société.

1.1.1.3 La société anonyme (SA)

La société anonyme est la société de capitaux par excellence, c‟est la forme adoptée par les grands

promoteurs immobiliers ou les grands groupes de promotion immobilière. Elle est régie par le

dahir de 1996 ; elle exige la réunion de cinq personnes au moins, et un capital minimal de 300.000

DH, qui doit être au moins libéré du quart lors de la constitution, et du reliquat dans les deux ans. La formalité de constitution est un peu plus lourde que celle de la SARL, il faut de plus la rédaction

d‟un acte de déclaration de souscription et de versement.

La gestion est bipartite, il peut y avoir la SA avec un conseil d‟administration, où tous les membres

sont des actionnaires, ou une SA avec directoire et conseil de surveillance.

Les modalités de fonctionnement sont déterminées par la loi. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle et

solidaire des associés. La cession des actions est libre aussi bien entre actionnaires que vers les tiers.

Avant la promulgation de la loi régissant les sociétés anonymes, l'adoption de cette forme était

fréquente, avec l'institution d'une grande rigueur et surtout d'une grande pénalisation ; certains ont

même parlé d'un Code pénal de la SA.

Cette forme (SA) est désormais réservée uniquement aux grandes entreprises de promotion

immobilière. Sur le plan strictement juridique, l'exercice de l'activité de promoteur immobilier, dans le cadre de

cette structure (SA), n'emporte aucun trait particulier par rapport aux règles de fonctionnement

habituelles. Dans le tissu économique marocain, la SA a les traits suivants : concentration des actions entre les

mains d‟un seul individu qui peut être aussi bien un professionnel de l‟immobilier, qu‟un homme

d‟affaires issu d‟autres secteurs économiques, mais qui apparaît comme l‟animateur effectif de la

société ; distribution des actions à l'intérieur de la famille du principal dirigeant, la société

demeurant un bien patrimonial.

1.1.1.4 Le Groupement d'Intérêt Économique (GIE) L'article premier de la loi n°13-97, relative au GIE, le définit comme étant une entité constituée de

deux ou plusieurs personnes morales pour une durée déterminée ou indéterminée, en vue de

mettre en œuvre tous les moyens propres à faciliter ou à développer l'activité économique de ses

membres et à améliorer ou accroître le résultat de cette activité.

N'ayant pas pour but la réalisation de bénéfices pour lui-même, le groupement ne peut exercer

qu'une activité à caractère auxiliaire par rapport à celle de ses membres.

Aux termes de l'article 4 de la loi n°13-97, le GIE jouit de la personnalité morale à dater de son

immatriculation au registre du commerce, quel que soit son objet.



En vertu de l'article 2 de la loi instituant les GIE, l'activité du groupement doit être exercée à titre

principal, pour le compte de ses membres.

Le groupement ne peut :

- Se substituer à ses membres dans l'exercice de leur activité, ni exploiter leurs fonds de

commerce sous quelque forme que ce soit. Il peut cependant, à titre accessoire, exploiter

certains éléments de ces fonds ou créer un fonds accessoire ;

- Exercer directement ou indirectement, un pouvoir de direction ou de contrôle de l'activité

propre de ses membres ni détenir, de quelque manière que ce soit, des parts ou actions

dans une entreprise membre ;

- Détenir, sauf dans la mesure nécessaire à la réalisation de son objet et pour le compte de

ses membres, de quelque manière que ce soit, des parts ou actions dans une société ou

entreprise tierce.

1.1.2 Personne physique

1.1.2.1 Entreprise individuelle

L‟entreprise individuelle, c'est-à-dire l‟exercice de la promotion immobilière par la personne

physique du promoteur, est adoptée par les petits promoteurs immobiliers.

Elle a l‟avantage de n‟exiger aucun formalisme, ni création de société, ni tenue d‟assemblée,

rédaction de procès verbaux, ou autre contrainte imposée à la société.

Elle a par contre le grand inconvénient de confondre le patrimoine personnel du promoteur avec

son patrimoine professionnel, sans oublier la solidarité qui existe entre les deux patrimoines.

La forme individuelle convient aux petites entreprises, qui n'ont pas de grands besoins de

financement extérieur. En général, ils n'ont pas de recours vers l'extérieur pour financer leur

activité, car semble-t-il, les établissements de crédit préfèrent prêter aux promoteurs « personnes

morales », plutôt qu'aux promoteurs « personnes physiques ». Ces derniers font généralement des

opérations uniques.

1.1.2.2 La société en nom collectif (SNC)

La société en nom collectif est une société de personne qui exige la réunion de deux personnes au

moins, ces personnes ont la qualité de commerçant. Elles sont responsables indéfiniment et

solidairement, même sur leurs biens propres. Il n'y a pas de capital minimal exigé pour la

constitution.

Cette forme est très peu utilisée en pratique en raison de la confusion du patrimoine de la société

avec ses associés.

1.2 Ingénierie financière L‟étude de faisabilité est primordiale pour tout promoteur ou lotisseur voulant réaliser un profit en

présentant sur le marché un produit immobilier. Elle est composée d‟une part, d‟une étude de

marché qui consiste en l‟analyse de la dynamique du marché foncier et immobilier, d‟autre part, de

la préparation d‟un avant projet sommaire de l‟opération. Son rôle principal est d‟éclairer les

opérateurs dans la prise de décision et de clarifier la consistance actuelle des marchés et leur

évolution. L‟étude de marché constitue donc un réducteur d‟incertitude du résultat d‟une opération

projetée.



Pour la réalisation de son projet, le promoteur doit se poser les questions suivantes:

- Quel type de produit faut-il présenter ?

- Pour quelle clientèle et à quel prix ?

Les réponses à ces interrogations constituent une partie intégrante de l‟étude de faisabilité du

projet.

Les variables de l‟étude d‟un marché immobilier sont nombreuses, toutefois un certain nombre

d‟entre elles sont primordiales, dont notamment :

- Les facteurs socio-économiques de la population ciblée ;

- La base économique de l'agglomération ;

- La nature de la structure foncière ;

- La dynamique de l'offre et de la demande, des terrains et du logement.

L‟exploration de toutes ces rubriques n‟est pas obligatoire parce que l‟étude du marché immobilier

est soumise à la contrainte du temps (la réalisation de cette étude ne dépasse pas généralement

quelques semaines); elle doit répondre aux questions supposées intéresser directement l'opérateur. L'étude de faisabilité d'un projet immobilier se compose généralement des points suivants :

ÉTUDE DE FAISABILITÉ D'UN PROJET IMMOBILIER

-Analyse du contexte urbain -Analyse du marché foncier et immobilier -Évaluation de l'offre et de la demande

-Détermination du projet -Projection de l‟utilisation du sol

-Pré montage technico-financier

IDEE DU PROJET

ÉTUDE DE MARCHE

ETUDE SOMMAIRE DE L’AVANT PROJET

OPÉRATION RENTABLE OPÉRATION NON

RENTABLE

MISE EN ŒUVRE DES

PROCÉDURES DE

RÉALISATION DU PROJET

ABANDON



1.2.1 Le montage et le suivi d'une opération

Personne ne se lance dans une opération de promotion immobilière à la légère. Elle se prépare

longuement et minutieusement.

Avant de débuter un projet le promoteur immobilier s‟interroge de la manière suivante :

- La commune et la population sont-elles prêtes à recevoir et à accepter le projet?

- Le projet est-il rentable ?

- Quel financement mettre en place ?

La réponse à ces questions est donnée par les trois études ci-après :

L'étude de marché, pour la première.

L'étude de faisabilité permet de s'en assurer, pour la seconde.

Et enfin l'étude financière, pour la dernière. De ces différentes études découlera le montage juridique et financier de l'opération.

Le début des travaux constitue le point de départ visible de l'opération mais les études de faisabilité

du projet, les plans, les sondages, les prévisionnels, les formalités administratives ont commencé

depuis bien des mois. Cette phase est primordiale car un projet mal orienté peut être un projet raté.

Le rôle de l'expert-comptable est donc ici de conseiller au mieux le promoteur dans ses choix

initiaux.

1.2.1.1 L'étude préliminaire de faisabilité L‟étude préliminaire de faisabilité permet au promoteur immobilier de mesurer l'opportunité d'une

nouvelle opération.

De la prospection au choix du terrain

Avant toute démarche administrative et avant toute acquisition, le promoteur désirant réaliser une

opération immobilière dans un secteur déterminé doit choisir son terrain avec minutie, évaluer les

opportunités relatives à ce terrain et à son emplacement, et définir sa stratégie.

Le promoteur doit étudier le plus grand nombre de terrains avant de faire son choix. Il effectue

cette prospection foncière auprès des agences immobilières, des marchands de biens, des

propriétaires directement. Certaines sociétés recrutent des personnes chargées de repérer des

terrains susceptibles de convenir à une opération immobilière. Pour chaque terrain retenu, le promoteur doit s‟informer sur la disponibilité et la vocation des

terrains constructibles dans le lieu souhaité pour la réalisation de son projet, auprès de l‟un des

organismes suivants : la Commune Urbaine ; l'Agence Urbaine (quand elle existe); la Division

Préfectorale ou Provinciale de l'Urbanisme ; les Directions Régionales et les Délégations

Préfectorales et provinciales du Secrétariat d'État à l'Habitat ; l'administration de la Conservation

Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Un recensement de ces informations et une étude comparée permettront alors de procéder à un

choix définitif.

Le promoteur doit définir sa stratégie et cibler sa « clientèle ». En effet, plusieurs types de

programmes immobiliers peuvent être envisagés:



Résidence principale Si le terrain se situe près des commerces, d'une zone d'activités industrielles, des écoles, s'il est

desservi par des moyens de transport, il fera l'objet de logements destinés à des familles

nombreuses désirant investir dans une résidence principale. Résidence secondaire La région du Nord, Saidia, Tanger, Tétouan et de Marrakech sont devenues un site privilégié pour

les résidences secondaires. Les complexes touristiques proposent des villas et des appartements de

diverses superficies. En fonction de ces différents éléments et des informations recueillies, le promoteur est amené à

faire son choix quant au terrain qui servira de support au programme immobilier et au type de

résidences qu'il désire édifier. Il doit alors procéder à une étude de marché de manière à pouvoir

orienter le projet vers la satisfaction des besoins des acquéreurs potentiels. En définitive, le promoteur doit examiner des conditions locales de l'offre et de la demande, qui

ont une incidence directe sur les décisions. L'étude de la demande et des attentes des personnes en matière de logement consiste

essentiellement à examiner le tissu économique dans le quartier choisi et recenser l'orientation de la

demande selon les types de logements. Pour toute offre de terrain, il est indispensable de vérifier la cohérence du prix par rapport au

projet initialement envisagé ou au projet qui pourrait être monté sur ce terrain. La recherche de la compatibilité du terrain avec le projet exige une concertation permanente entre

le prospecteur et le monteur de l'opération.

Élaboration d'un plan financier prévisionnel

Le plan (ou bilan) financier prévisionnel consiste à estimer en masses et en délais, les coûts et les

ressources financières nécessaires pour bâtir un projet immobilier. Il est un réducteur

d'incertitudes. À cet effet, la mesure du premier élément décisionnel de lancement d'une opération,

c'est-à-dire la compatibilité du terrain avec le projet, se fonde sur l'utilisation du plan financier

prévisionnel. Le bilan financier prévisionnel permet de vérifier la faisabilité économique et financière du projet

puis de rechercher les financements à mettre en place pour sa réalisation. Présentation du plan financier prévisionnel Pour répondre aux objectifs du plan financier prévisionnel (équilibre financier et marge suffisante),

l'ensemble des flux financiers du programme et ses caractéristiques essentielles sont recensés de

façon synthétique et concise. Le plan financier récapitule:

- L'identité de l'opération, c'est-à-dire son nom, sa situation géographique, sa consistance et

la moyenne mensuelle de commercialisation prévue;

- Le chiffre d'affaires prévisionnel TTC et Hors Taxes du programme qui constitue la base

(peu modulable) de l'étude;



- Le coût de revient prévisionnel qui regroupe quatre grandes parties :

La première partie traite de la charge foncière du programme. Elle correspond au

prix d'achat du terrain, aux coûts liés à son acquisition et à tous les coûts de son

aménagement;

La deuxième partie reprend l'ensemble du coût technique de l'opération; c'est-à-dire

les travaux de construction et les honoraires qui s'y rattachent;

La troisième partie prévoit les frais financiers en fonction des financements à mettre

en place;

La quatrième partie envisage tous les autres frais annexes de l'opération. Comment se servir du plan financier prévisionnel ? Le plan financier prévisionnel sert selon les cas soit à :

- Déterminer le coût de la charge foncière acceptable ;

- Définir la marge prévisionnelle et les besoins financiers.

La méthode du "calcul à rebours" permet de déterminer le coût foncier admissible et met en

évidence le recours aux coûts standards de construction, où l'expérience acquise du promoteur

prévaut pour approcher les coûts .

Toutefois, il s'avère nécessaire d'élaborer plusieurs études de faisabilité avant de prendre la décision

définitive. Aussi, l'usage d'un tableur informatique est quasiment indispensable en raison de la

souplesse d'utilisation et des gains de temps qu'il procure.

Le bilan financier prévisionnel permet ainsi d'effectuer un premier diagnostic au stade de l'étude de

faisabilité, alors que l'on s'interroge encore pour acheter le terrain. Le choix du type de financement

validera définitivement la position du promoteur sur le projet.

Le montage financier

L'activité de promotion immobilière se caractérise par sa forte intensité "capitalistique". En d'autres

termes, la réalisation d'une opération immobilière nécessite d'énormes capitaux sur une longue

période. Aussi lorsque la structure financière du promoteur est insuffisante pour autofinancer le

projet, le recours à l'emprunt est inéluctable.

Le montage financier consiste à déterminer le montant des capitaux nécessaires à la réalisation du

programme, par l'analyse des besoins en financement et l'adéquation entre les fonds propres et les

fonds externes.

Analyse des besoins en financement Les besoins en financement d'un programme (BF) à un moment donné correspondent à la

différence entre le montant cumulé des dépenses de coût de revient (Kt) et le montant cumulé des

recettes de ventes (Vt).

BF = Kt . Vt

Le besoin en financement maximum correspond au coût global de la construction (K) sous

déduction du capital de promotion (C):BF = K – C .

Dans un premier temps, le financement externe (Cb) permet d‟assurer la couverture du besoin de

financement (BF). Dès que la commercialisation a commencé, la vente (V) des logements et les

versements des acquéreurs viennent compléter le crédit bancaire, puis le remplacer, jusqu'à ce que

le capital de promotion soit remboursé et la marge (M) perçue par les associés.



Exemple: Considérons un projet immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes:

- Prix de vente: 1.150 KDH.

- Décomposition du prix de vente :

Désignation

Montant en KDH

Pourcentage

Charge foncière (KO) 230,0 20%

Coût de construction (Kc) 632,5 55%

Frais annexes (Ka) 172,5 15%

Marge de promotion (Mp) 115,0 10%

Total 1.150,0 100%

- Hypothèses sur le rythme des dépenses

Le terrain et les frais accessoires d'achat sont payés au comptant et supposés

entièrement dépensés à l'achat du terrain (t0) ;

Les dépenses et frais préalables au démarrage (t1) ont été négligés ;

Le chantier a démarré huit mois après l'acquisition du terrain ;

Les travaux durent 18 mois entre la mise en chantier (tl) et l'achèvement (t3) ;

L'enveloppe globale mensuelle des règlements fournisseurs s'élève à 35 KDH.

- Hypothèses sur le rythme des ventes

La commercialisation débute au 10èmemois (ta), et les conditions de vente et

d'encaissements sont les suivantes : 5% à la mise en chantier, 35% à l'achèvement

des fondations (t2) soit trois mois plus tard, et le solde à l'obtention du permis

d'habiter.

Par mesure de simplification, nous considérons que les ventes mensuelles

d'appartements sont constantes, le dernier logement est supposé vendu à

l'achèvement de l'immeuble (t3).

Rythme des encaissements sur 23 mois (depuis ta): 1300 KMAD/23 mois = 50 KMAD /

mois (1)50 KMAD 5 mois X 5 % =11

Opération Achat terrain (tO)

Début de commercialisation

(ta)

Mise en chantier

(t!)

Achèvement fondations

(t2)

Achèvement (t3)

Mois 7 10 15 19 33

Appels de Fonds

5% 35 % 60%

Encaissements (1) 12.5 167.5 980



Cumul des données financières

Mois

Dépenses Recettes B.F.

7 230 0 230

15 405 I2.5 392.5

19 545 180 365

33 1035 1150 115

K : Prix de revient

Vt : Chiffre d'affaires cumulé

Kt : Dépenses cumulées

BF: Besoins de financement

t0 : Achat du terrain et obtention du P. C.

ta : Début de commercialisation

t1: Mise en chantier

t2 : Fin des fondations

t3 : Achèvement et fin des ventes

Le besoin en fonds de roulement Le besoin en financement traduit le besoin de trésorerie du programme et non pas le besoin en

fonds de roulement au sens de l'analyse comptable, car il ne tient pas compte du crédit clients ni du

crédit fournisseurs.

Le financement du projet Le financement d'une opération immobilière est généralement assuré par un ou plusieurs des

éléments suivants :

- L'apport en fonds propres ;

- La pré - commercialisation ;

- Le crédit bancaire: 30% du prix de revient. Les apports en fonds propres sont variables en fonction de l'envergure de l'opération, de la surface

financière du promoteur et souvent des contraintes imposées par le banquier.

Le recours au financement externe par le biais du système bancaire est incontournable pour

financer les opérations de promotion immobilière.

1.2.1.2 Les contrôles budgétaires de l'opération

L'étude préliminaire a conduit le promoteur à étudier la faisabilité de son projet par rapport aux

objectifs initialement fixés. Toutefois, l'amélioration de la rentabilité, tirée du montage prévisionnel

de l'opération, ne peut se concrétiser que par l'adoption d'une démarche dynamique dans le suivi

des opérations, c'est-à-dire, par la mise en place d'un contrôle budgétaire.

Les principes du contrôle budgétaire

La gestion budgétaire s'appuie sur des prévisions, en fonction des conditions internes et externes

de l'entreprise. À partir de ces prévisions, les responsables de l'entreprise reçoivent après accord,

des attributions (programme et moyens) pour une durée limitée, en valeur et en quantité si

possible.



Un rapprochement a lieu régulièrement entre ces budgets et la réalisation, afin de mettre en relief

les différences qui en découlent. L'explication et l'exploitation de ces écarts constituent le contrôle.

« Un programme se réalise d'autant plus sûrement que l'on s'est préoccupé préalablement de la

mise en place et du fonctionnement des outils propres à le réaliser ». « En ce sens, faire du

"budget", c'est se faire du souci avant d'avoir dépensé l'argent, plutôt que de s'en faire après ».

Ces deux citations sont tirées de l'ouvrage de J. MEYER - "La gestion budgétaire".

La gestion budgétaire des opérations L'activité de promotion- construction- vente regroupe les trois budgets traditionnellement élaborés

par les entreprises des secteurs d'activité différents.

Il s'agit:

- Du budget des ventes :

Qui tient à la fois du budget des ventes et du budget de distribution traditionnel si l'on raisonne sur

des produits nets de frais de commercialisation.

- Du budget du coût de revient:

Qui regroupe le budget des approvisionnements pour le foncier, le budget de fabrication pour la

construction, et le budget d'investissements dans la mesure où l'immeuble est une dépense dont

l'effet s'étend au-delà de l'exercice.

- Du budget de trésorerie:

Qui synthétise l'ensemble des mouvements financiers issus des deux précédents budgets.

L'élaboration des budgets

Si l'étude de faisabilité permet de décider du lancement de l'opération, l'élaboration des budgets

doit servir de base au suivi du dossier.

Le budget de trésorerie est au cœur du contrôle budgétaire, il collecte les données des budgets des

ventes et du coût de revient qui sont bâtis avec le bilan financier prévisionnel.

Le rapprochement du budget de trésorerie avec les réalisations (tirées des documents comptables),

permet de valider ou d'adapter les budgets prévisionnels.

Le budget des ventes Le budget des ventes est bâti sur l'objectif de tenir un rythme de commercialisation minimale, en

concluant la dernière vente au plus tard lors de l'achèvement des travaux.

Le budget du coût de revient La phase la plus délicate à cerner en terme d'avancement est celle de la négociation foncière et des

démarches administratives, pour lesquelles les délais sont variables.

Dès que le permis de construire est octroyé, le délai est conditionné, par les temps de construction

communiqués par les entrepreneurs. Par mesure de prudence, il convient de majorer quelque peu

ce délai pour parer à tout aléa.

Pour les frais annexes, le rythme de leurs engagements est lié soit à celui du budget des ventes

(pour les charges de commercialisation) soit à celui de l'avancement des travaux (pour les

assurances et les frais divers), ou encore au budget de trésorerie pour les frais financiers.

Les coûts à répartir dans le temps sont ceux qui sont établis dans le dernier plan

financier.



Le budget de trésorerie La finalité des budgets précédents contribue non seulement à fixer des objectifs (maîtrise des coûts,

rythme de commercialisation, avancement des travaux), mais également à élaborer un budget de

synthèse: le budget de trésorerie.

Le contrôle des budgets

Les risques inhérents à l'activité ne peuvent être maîtrisés que par la mise en place d'un suivi de

l'opération et par l'utilisation d'outils de détection, véritables clignotants de la santé du programme.

On perçoit donc l'intérêt d'opérer fréquemment des contrôles de la rentabilité des programmes et

d'assurer un suivi et une actualisation des prévisions. Cette surveillance favorise la mise en œuvre

d'éventuelles mesures de prévention. Le contrôle de la rentabilité et de la marge finale

Le contrôle des coûts et des ventes réalisées Il apparaît indispensable d'établir un état des lieux périodique détaillant :

- Le montant des travaux en cours, de leur avancement et des dépassements éventuels;

- Les travaux restant à réaliser;

- Des ventes réalisées et en cours de signature;

- Le montant des stocks à vendre.

La gestion prévisionnelle de la marge Le plan financier prévisionnel est recadré en fonction des réalisations, pour connaître à l'instant "t"

la marge qui sera appréhendée à l'instant « t + n ». Tout ajustement entraîne une correction de

l'ensemble des budgets. Les outils de contrôle Un programme immobilier requiert des besoins spécifiques d'informations périodiques et d'analyse

de gestion.

Aussi, la mise en place d'un certain nombre de clignotants et d'informations permettent de

compléter et de mettre à jour rapidement les budgets prévisionnels.

La mise en place de tableaux de bord

Le tableau de bord d‟une entreprise est constitué par un ensemble d‟indicateurs qui fournissent les

informations essentielles permettant :

- Le contrôle du bon fonctionnement de l‟entreprise ;

- La prise de décisions rapides nécessaires à la bonne gestion de l‟entreprise.

Il amènera le promoteur, véritable chef d'orchestre d'un programme, à en apprécier la rentabilité et

à en évaluer les incidences financières. Les unités d'œuvre que nous préconisons de sélectionner

pour la promotion immobilière sont des quantités (mètres carrés construits, mètres carrés vendus,

nombre d'appartements vendus), des coûts (dépenses engagées et restant à engager) et des recettes

(versements reçus).

Les tableaux de bord recensent les réalisations chiffrées, extraites de la comptabilité et des

statistiques disponibles préalablement mises en place. C'est ainsi que vont apparaître :

- Les réalisations du mois ;

- Le cumul depuis le début de l'opération;

- La réactualisation des objectifs par rapport aux réalisations.



Les données contenues dans les tableaux de bord ne peuvent être retenues que si elles sont issues

d'informations comptables et extra-comptables fiables.

Du fait de ces exigences, le tableau de bord est encore trop peu utilisé par l‟activité des

promoteurs.

La situation financière comparée L'état actuel des dépenses engagées pour l'opération tirée de la balance est comparé par rubrique au

coût de revient prévisionnel (tiré du plan financier actualisé).

L'écart entre les valeurs renseigne le promoteur sur les dépenses restant à engager, voire sur les

dérives de coûts.

Il constitue un outil de gestion fréquemment utilisé par les promoteurs pour assurer le suivi de

leurs opérations.

1.2.2 La rentabilité économique d'un programme

1.2.2.1 Les différentes notions de marge

La marge de promotion

Elle est obtenue par différence entre le prix de vente H .T du programme et son coût de revient

global H .T.

Il s‟agit d‟une marge globale obtenue au terme du projet.

Elle est le résultat d'une suite de marges successives.

La marge sur matière

Le terrain représente la matière première d'un programme immobilier.

Cette marge est obtenue par la différence entre le prix de vente et le coût d'achat des terrains, en

retenant la charge foncière dans son intégralité.

La marge sur coût variable de production

Elle est obtenue par la différence entre la marge sur matière, et les coûts techniques (formés par les

travaux et les honoraires des bureaux d'études, d'architecture, de surveillance de travaux, etc...).

La marge économique ou excédent brut d'exploitation

L'excédent brut d'exploitation correspond en promotion immobilière à la marge économique du

programme:

Marge économique Me = marge s/coût variable de production - charges annexes.

Les charges annexes sont formées essentiellement des honoraires de gestion et des charges de

commercialisation.

La marge de promotion: Mp

Il s'agit de la notion de marge la plus couramment utilisée dans le domaine de la promotion. Elle

représente le résultat dégagé sur chaque opération, en intégrant dans le coût de revient les charges

financières engagées pour la réalisation du programme.

Marge de Promotion Mp = Me - frais financiers



La marge de promotion rémunère les capitaux propres tandis que les frais financiers rémunèrent

les capitaux empruntés.

1.2.2.2 Les ratios de rentabilité La mesure de la rentabilité économique d'une opération immobilière est matérialisée par quelques

ratios comptables.

L'analyse de ces ratios n'a de signification qu'à travers les objectifs fixés lors du lancement de

l'opération.

La rentabilité nette

Ce ratio mesure la rentabilité finale de l'opération, jusqu'au portage du dernier lot. La performance

se matérialise par le rapport suivant:

Marge de promotion__

Chiffre d'affaires TTC

La rentabilité brute

La rentabilité brute correspond au taux de marge brute d'exploitation calculé par le rapport :

Marge économique ou EBE

Chiffre d'affaires TTC

Il situe la rentabilité économique du programme avant l'imputation des charges financières.

Le poids des frais financiers

Ce ratio ne permet pas de mesurer immédiatement la rentabilité d'une opération. Cependant,

compte tenu de l'incertitude du volume des frais financiers en fin de programme, ce ratio renseigne

le lecteur sur la part contributive des frais financiers dans la formation du prix de vente, ainsi que

sur la part prélevée sur le résultat économique pour rémunérer les capitaux d'emprunts. Il se calcule

de la façon suivante :

Frais financiers

Chiffre d‟affaires TTC

1.2.3 La rentabilité financière et les équilibres de base

1.2.3.1 Du capital immobilier au capital monétaire

La longueur du cycle de commercialisation est un des facteurs du succès ou de l'échec d'une

opération immobilière. Aussi, l'objectif du promoteur est d'assurer dans les meilleurs délais, la

transformation du capital immobilier en capital monétaire.

Capital Monétaire = Fonds Propres + Marge de Promotion. Le capital monétaire constitue les ressources financières indispensables pour assurer le

développement des opérations à venir et la pérennité des sociétés de promotion -construction. Toutefois, les fonds propres étant souvent insuffisants pour porter intégralement une opération,

les promoteurs sont contraints de recourir au crédit bancaire.

1.2.3.2 L'approche des risques



La promotion immobilière est une activité exceptionnellement risquée pour trois raisons majeures:

- les capitaux mis en œuvre sont importants;

- le cycle de transformation du capital de promotion est particulièrement long;

- les facteurs de production sont nombreux et difficiles à mettre en œuvre.

Il existe donc un risque inhérent à tous les programmes que nous qualifions de "risque intrinsèque"

et qui ne dépend pas de la personnalité du promoteur.

Mais tous les professionnels ne sont pas égaux face à ce risque. En effet, la forme juridique, ainsi

que la structure du capital de promotion jouent un rôle prédominant dans la gestion du risque.

Les différentes sources du risque

Les développements précédents nous ayant permis de mettre en avant l'ensemble des difficultés

auxquelles le promoteur-constructeur est confronté, nous nous limitons donc à énumérer les aléas

encourus :

Aléas techniques Il s'agit de l'ensemble des incidents qui peuvent surgir au cours du cycle de construction:

- Dommages causés au tiers;

- Dommages causés aux acquéreurs;

- Retard d'exécution des travaux. Ces risques ne sont à priori pas préjudiciables au promoteur dans la mesure ou ils sont

généralement couverts par des assurances. Par contre, l'allongement du cycle de construction et les

décalages de recettes, qui en résultent, ne sont pas pris en charge par les assurances, et engendrent

de ce fait des frais financiers conséquents.

Aléas commerciaux Le rythme de commercialisation d‟un projet immobilier est la clé pour le succès ou l'échec de

l'opération.

La traduction financière du risque

Que la source du retard soit technique ou commerciale, l'alternative financière est la même:

- Soit le promoteur augmente son apport, auquel cas il augmente son risque patrimonial et

diminue son rendement financier ;

- Soit il s'endette davantage et sa marge diminue, voire devient négative sous l'effet des

frais financiers.

1.2.3.3 Le taux interne de rentabilité (TIR) : un indicateur prévisionnel

Le TIR d'un projet d'investissement est le taux qui permet d'égaler le décaissement dû à

l'investissement, aux cash-flows prévisionnels générés par ce même investissement.

Le TIR doit au moins être égal au rendement du plus mauvais placement disponible sur le marché

financier.

Le TIR est un ratio qui doit permettre au promoteur de couvrir simultanément, le coût du crédit,

l'érosion monétaire et le risque intrinsèque du programme.

Le TIR doit être suffisamment élevé pour garantir et améliorer la rentabilité financière, et ainsi

assurer la pérennité de la société.



2. MONTAGES JURIDIQUES ET IMPACT FISCAL Dans cette section, nous allons présenter l'impact fiscal des différents montages juridiques étudiés

dans la section précédente ; puis nous intéresser à l'optimisation fiscale d'un projet immobilier à

travers l'étude des exonérations.

2.1 Impact fiscal des différents montages juridiques

2.1.1 Société en nom collectif Le régime fiscal applicable à la société en nom collectif :

Éléments Application à la SNC

Personnalité morale Oui

Impôt sur les sociétés Sur option sinon IGR (possibilité d'exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Résultat Imposable Par la société (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie

IGR/salaires Redevable

IGR Revenu professionnel Redevable sauf en cas d‟option pour l‟IS (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Déclaration en matière d‟IS Par la société

Déclaration en matière de TVA Par la SNC

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires

Obligatoire en cas de versement de salaire

Patente Taxe urbaine/taxe d'édilité

Imposable dès la première année d‟activité (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

2.1.2 Société civile

Le régime fiscal applicable aux sociétés civiles peut être résumé comme suit :

Éléments Application à la société civile


Impôt sur les sociétés Non soumise

Résultat Imposable Par la société

Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie

IGR/salaires Redevable en cas de versement de salaire

Déclaration en matière d‟IS Par les membres



Déclaration en matière de TVA Par la société civile en matière de TVA



Patente, Taxe urbaine/taxe d'édilité

Imposable dès la première année d‟activité

IGR Revenu professionnel Par la société

2.1.3 Société à responsabilité limitée

Le régime fiscal applicable aux sociétés à responsabilité limité peut être résumé comme suit :

Éléments Application à la SARL

Personnalité morale Oui, à compter de son immatriculation au registre du commerce

Impôt sur les sociétés Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Résultat Imposable Chez la société

Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)


Déclaration en matière d‟IS Par la SARL

Déclaration en matière de TVA Par la SARL





2.1.4 SA

Le régime fiscal applicable aux sociétés anonymes peut être résumé comme suit :

Éléments Application à la SA

Personnalité morale Oui à compter de l‟immatriculation au registre de commerce

Impôt sur les sociétés Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Résultat Imposable Oui

Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie en cas d'opérations taxables

IGR/salaires Redevable en cas de versement de salaire

Déclaration en matière d‟IS Par la SA

Déclaration en matière de TVA Par la SA







2.1.5 GIE

Éléments Application au GIE


Impôt sur les sociétés Non soumis

Résultat Imposable Chez les associés

Taxe sur la valeur ajoutée Assujettie en cas d'opérations taxables


Déclaration en matière d‟IS Par les membres

Déclaration en matière de TVA Par le GIE en matière de TVA




Imposable

2.2 Optimisation fiscale : Les exonérations

2.2.1 Synthèse des exonérations

2.2.1.1 TVA

Opérations exonérées

Les opérations de construction de locaux à usage exclusif d'habitation dont la superficie couverte

et la valeur immobilière totale, par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100 m² et

200.000 dirhams taxe comprise, sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée avec bénéfice du

droit à déduction.

En outre, lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l'objet de cession, le prix de

la première vente ne doit pas excéder 200 000 dirhams.

Par superficie, on doit entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les pièces

principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette, clôtures et

dépendances (cave, buanderie et garage), que celles-ci soient ou non comprises dans la

construction principale.

Lorsqu'il s'agit d'un appartement constituant partie divise d'un immeuble, les superficies

comprennent, outre la superficie des locaux d'habitation telle que définie ci-dessus, la fraction des

parties communes affectées à l'appartement considéré, celle-ci étant compté au minimum à 10%.

La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction principale et

des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité.

Les dispositions qui précèdent ne s'appliquent pas aux extensions d'unités de logement existantes.



Remboursement de TVA

Les remboursements de taxe prévus à l'article 19 de la loi sur la TVA sont liquidés dans la limite du

montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée qui aurait été normalement exigible en l'absence

d'exonération, calculée sur la base de la valeur immobilière totale, taxe comprise, diminuée du prix

du terrain.

Ne peut faire l'objet du remboursement précité la Taxe sur la Valeur Ajoutée payée au titre d'achats

dont les factures ou mémoires remontent à plus de quatre années suivant celle de la date de leur

établissement.

La demande du remboursement de la taxe ayant grevé les opérations visées au paragraphe 13 de

l'article 8 de la loi n° 30-85 , doit être établie sur un imprimé modèle fourni à cet effet par

l'administration et déposée auprès du service local des taxes sur le chiffre d'affaires dont dépend le

bénéficiaire.

Le dépôt de ladite demande doit être effectué dans un délai n'excédant pas un an qui suit celui de la

date de délivrance du permis d'habiter.

Les personnes réalisant les opérations susvisées doivent fournir en plus des justificatifs de leurs

achats de biens et services, les documents ci-après :

- Copie certifiée conforme du permis de construire accompagnée du plan de construction ;

- Copie certifiée conforme du permis d'habiter ;

- Copie certifiée conforme du contrat de vente. Les promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilité séparée au titre des opérations de

construction de locaux à usage d'habitation visées au paragraphe 13 de l'article 8 de ladite loi.

Par ailleurs, en application de la note ministérielle n° 17/129/DI en date du 22 Décembre 2000, et

afin de permettre aux promoteurs immobiliers de bénéficier du remboursement de la TVA

afférente aux dépenses engagées et réglées après l'obtention du permis d'habiter des logements

sociaux, et qui n'ont pu être présentées dans le délai d'une année prévue ci-dessus, il est admis

d'accorder le remboursement de ladite taxe sur demande de remboursement présentée à

l'expiration du trimestre au cours duquel lesdites dépenses ont été réglées et ce, pour la période de

quatre années suivant celle de la délivrance du permis d'habiter.

2.2.1.2 Exonération au profit des promoteurs immobiliers constructeurs de logement sociaux.

Afin d'accélérer la réalisation du programme des 200.000 logements sociaux, l'article 19 de la LF

1999-2000 a institué en faveur des promoteurs immobiliers, certaines exonérations de droits, taxes,

impôts et redevances.

Les impôts, droits, redevances et taxes dont sont exonérés les promoteurs du logement social

portent sur :

Droits d'enregistrement et de timbre

- Le promoteur Les promoteurs immobiliers qui agissent dans le cadre d'une convention conclue avec l'État, pour

la réalisation d'un programme de construction de logements à caractère social, tel que prévu par

l'article 19 de la loi précitée, sont exonérés des droits d'enregistrement et de timbre.



L'exonération s'applique aux actes d'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation d'un

programme de construction d'au moins 2.500 logements sociaux, tels que définis au 13èmede l'article

8 de la loi n° 30-85 relative à la TVA, dans une période qui ne dépasse pas 5 ans à compter de la

date d'obtention de l'autorisation de construire. Dans la mesure où la loi prévoit la possibilité de fractionner un même programme en plusieurs lots

situés en des lieux différents, dans une même ville ou dans des villes différentes, un même

promoteur peut bénéficier de l'exonération pour l'acquisition d'un ou plusieurs terrains, pourvu

que ces terrains soient acquis dans le cadre d'un programme unique. L'exonération des droits d'enregistrement et de timbre est, subordonnée aux conditions prévues

par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement.

À cet effet, le promoteur doit, dans l'acte d'acquisition :

- S'engager à affecter le terrain acquis à la réalisation d'un programme de construction de

logements sociaux dans les conditions prévues par la convention conclue avec l'État et

indiquer, dans le même acte, toutes les références nécessaires à cette convention ;

- Fournir un cautionnement bancaire à déposer auprès du receveur de l'enregistrement ou

consentir, au profit de l'État, dans l'acte d'acquisition ou dans un acte annexé, une

hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou, à

défaut, de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit. Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l'hypothèque ne sera délivrée par le

receveur de l'enregistrement compétent que sur présentation de la copie certifiée conforme du

permis d'habiter ou, à défaut, sur justification du paiement des droits exigibles, assortis des

pénalités prévues par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement. En cas d'extension d'un programme sur plusieurs terrains, le cautionnement bancaire ne sera

restitué et la mainlevée ne sera délivrée pour chaque terrain ou autre immeuble hypothéqué que sur

présentation des justifications qui seront fixées par la convention correspondante et dont,

notamment, les copies certifiées conformes des permis d'habiter pour l'ensemble des unités qui

composent ce programme.

L’acquéreur L‟article 96 du code de l'enregistrement soumet «aux droits d'enregistrement au taux réduit de

1,25% la première vente de locaux à usage exclusif d'habitation édifiés sous le bénéfice des

dispositions de l'article 8-13° de la loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée. Le bénéfice du

taux réduit prévu est acquis sur présentation d'un certificat délivré par le service des taxes sur le

chiffre d'affaires compétent attestant que le local en question est édifié conformément aux

dispositions du 13ème de l'article 8 précité ». Sur le plan pratique, l'application du taux réduit est soumise à la production de documents

justifiant que l'acquéreur possède une rémunération mensuelle inférieure à 3 600 dh et une

déclaration sur l'honneur attestant de l'utilisation du logement à titre d'habitation principale. Outre

la complication administrative, cette démarche exclut de fait les personnes touchant une

rémunération supérieure à la limite visée ci-dessus.



Impôt des patentes :

L'exonération octroyée à ce titre est totale. Elle porte aussi bien sur la taxe proportionnelle

(principal) que sur les centimes additionnels affectés au budget de l'état et le décime perçu au profit

des chambres professionnelles.

En cas d'activités multiples, la valeur locative des immobilisations communes est ventilée au

prorata de la contribution de chacune d'elles au chiffre d'affaires total de l'année écoulée ; ou à

défaut du chiffre d'affaires, au prorata du coût de revient des produits afférents à chaque activité

durant ledit exercice.

Il en est de même en cas d'exercice d'une activité de promotion immobilière dont une partie n'est

pas exonérée.

Le coût de revient dont il s'agit est obtenu par l'addition des éléments suivants :

- Coût d'acquisition des matières consommées pour la production (achats + stock initial -

stock final) ;

- Charges directes de production ;

- Charges indirectes dans la mesure où elles sont raisonnablement rattachables à la

production considérée.

Taxe sur la valeur ajoutée :

Les opérations de construction de logements à caractère social effectuées par les promoteurs

immobiliers sont exonérées avec droit à déduction et au remboursement, dans les mêmes

conditions que celles qui sont prévues à l'article 8-13ème de la loi n° 30-85 relative à la TVA.

Impôt sur les sociétés et l’impôt général sur le revenu :

La déclaration étant à faire pour chaque programme agréé, l'exonération sera appliquée tant pour

l'impôt découlant du résultat fiscal, que pour la cotisation minimale.

En matière d‟impôt général sur le revenu, la règle du taux effectif ou du prorata n‟est pas appliquée.

Les produits et les revenus exonérés sont purement et simplement écartés de la base imposable.

En cas d'activités multiples, les promoteurs immobiliers éligibles à l'exonération des impôts

précités ne peuvent pas compenser le résultat fiscal desdites activités avec celui provenant de la

réalisation du programme agréé (application de la règle de la séparation des résultats).

Taxe urbaine et taxe d'édilité :

Les constructions sont exonérées de la taxe urbaine et de la taxe d'édilité du fait de leur destination

à la vente.

Impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités

locales et de leurs groupements :

Les programmes agréés sont exonérés de la fiscalité locale. Cette exonération englobe les terrains,

les constructions, l'activité de construction et les formalités administratives nécessaires à la

réalisation des programmes.



Droits de conservation foncière :

Les droits d'inscription sur les livres fonciers ne sont pas dûs par les promoteurs immobiliers

agissant dans le cadre de programmes agréés.

Conditions d’éligibilités :

Les exonérations visées ci-dessus sont acquises aux promoteurs immobiliers qui doivent :

- Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ;

- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État assortie d'un cahier de charges

portant sur un programme de construction d'au moins 2 500 logements sociaux à réaliser

sur une période n'excédant pas 5 ans au maximum et ce, à compter de la date de

délivrance de l'autorisation de construire afférente à la première tranche dudit

programme. Ce dernier peut être réalisé sur un ou plusieurs sites d'une ou plusieurs

villes. Néanmoins, l'exonération afférente se limite uniquement à la vente des logements

sociaux indépendamment des autres locaux commerciaux et des logements destinés à la

location ;

- Tenir une comptabilité séparée par programme ;

- Joindre à leur déclaration du résultat fiscal :

Un exemplaire de la convention et du cahier des charges, pour la première année;

Un état retraçant le nombre de logements réalisés par programme ainsi que le

montant du chiffre d'affaires afférent.

Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités :

À défaut de réalisation dans le délai imparti d'un programme agréé, en totalité ou en partie, le

promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes et redevances, objets des exonérations.

Les sanctions pour défaut ou retard de paiement, ainsi que les intérêts de retard seront appliqués

selon les dispositions légales régissant chaque impôt, droit ou taxe, et ce, depuis la date légale

d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence d'exonération.

Ces régularisations et rappels des droits peuvent être effectués par l'Administration jusqu'à

l'expiration de la quatrième année suivant celle prévue, selon la convention, pour l'achèvement des

travaux de construction et ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont

été indûment obtenues.

2.2.1.3 Exonérations fiscales en faveur des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires

Exonérations octroyées

Dans le but d'encourager les promoteurs immobiliers à réaliser des opérations de construction de

cités, résidences et campus universitaires et de contribuer ainsi à la résorption du déficit que

connaît l'hébergement des étudiants, l'article 16 bis de la loi de finances pour 2001 a complété

l'article 19 susvisé par un paragraphe III portant sur l'exonération de certains impôts, droits, taxes

et redevances en faveur des promoteurs immobiliers qui réalisent, dans un délai maximum de trois

ans, des projets de construction de telles unités.



Les promoteurs immobiliers qui réalisent des opérations de construction de cités, résidences ou

campus universitaires bénéficient de l'exonération des impôts, droits, taxes et redevances ci-après :

- Les droits d'enregistrement, en ce qui concerne l'acquisition de terrains destinés à la

réalisation des constructions projetées ;

- Les droits d'inscription sur les livres fonciers ;

- L‟impôt des patentes ;

- La taxe sur la valeur ajoutée ;

- La taxe urbaine;

- Et tous impôts, taxes, redevances et contributions prévus en faveur des collectivités

locales et leurs groupements.

Par ailleurs, les promoteurs immobiliers bénéficient également d'une réduction de 50 % de l'impôt

général sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, au titre des revenus provenant de la location

des constructions réalisées en conformité avec leur destination et ce, pour une période de cinq ans

à compter de la date d'obtention du permis d'habiter.

Conditions d'éligibilités

Les exonérations visées ci-dessus profitent aux promoteurs immobiliers qui répondent aux

conditions ci-après :

- Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ;

- Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État, assortie d'un cahier de charges

portant sur un programme de construction de cités, résidences ou campus universitaires,

d'une capacité d'hébergement égale ou supérieure à 1 000 lits. La loi de finances 2006 a

fixé le nombre de chambres à réaliser à 500 avec une capacité d'hébergement de 2 lits

maximum.

- Réaliser sur une période n'excédant pas trois ans et ce, à compter de la date de

l'autorisation de construire ;

- Tenir une comptabilité séparée par programme ;

- Joindre à la déclaration du résultat fiscal :

Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ;

Un état retraçant par programme le nombre de constructions réalisées et le montant

du chiffre d'affaires y afférent.

Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités

À défaut de réalisation, en totalité ou en partie, d'un programme agréé dans les conditions définies

par la loi et la convention, le promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes et

redevances devenus exigibles.

Les sanctions et majorations seront appliquées selon les dispositions légales régissant chaque

impôt, droit ou taxe et ce, depuis la date légale d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence

d'exonération.

Par dérogation aux dispositions relatives au délai de prescription propre à chaque impôt, droit ou

taxe, l'Administration fiscale peut effectuer les régularisations jusqu'à l'expiration de la quatrième

année suivant celle prévue selon la convention, pour l'achèvement des travaux de construction et

ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont été indûment obtenues.



2.2.2 Analyse critique des exonérations octroyées

2.2.2.1 Critique des exonérations octroyées

Les logements sociaux

Les professionnels considèrent que les avantages fiscaux accordés sont très importants.

Cependant, les conditions fixées pour en bénéficier ont été jugées trop contraignantes ce qui n‟a

pas permis d‟intéresser beaucoup de promoteurs immobiliers.

Les raisons évoquées ont trait aux aspects suivants :

- Le seuil

Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage.

En effet, le seuil initial de 3 500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à 2 500

(LF 2001) a permis de relancer la mesure.

Le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient compte ni de la

réalité de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la situation du marché de

l‟immobilier, ni encore des besoins de certaines régions ou villes du Royaume.

En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du dispositif

en raison du seuil.

- L’accès aux avantages

Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou

étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes

entreprises.

Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du

régime du résultat net réel ».

Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :

- Les «Groupements d'Intérêt Économique »qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas

pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ;

- Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS.

De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme c'est le cas du

remboursement de la TVA acquittée, qui demande un délai trop long, et engendre un taux de rejet

non négligeable, au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa

trésorerie.

- Le remboursement de TVA

Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du

permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente).

Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au délai

accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans.



La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces

justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,

rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs,

dérogeant au délai légal de quatre mois. Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à

répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs. L'effet de la mesure de la détaxation sur le prix de

logement pourrait être annulé. À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les

phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement.

- La segmentation du marché

Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social /autres

logements) pénalise certains segments (économique -entre 200 et 250 KDH- et moyen standing

-entre 250 et 350 KDH-). Ils souhaitent la mise en place d‟un régime incitatif adapté pour ces types

de segments.


Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001.

Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre son

objectif. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1000 lits est excessif.

L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante.

2.2.3 Recommandation pour améliorer l’efficacité des mesures d’incitations fiscales

2.2.3.1 Les logements sociaux

Le seuil

Points relevés

Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage.

En effet, le seuil initial de 3.500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à 2.500

(LF 2001) a permis de relancer la mesure.

En effet, le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient compte

ni de la réalité et de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la situation du

marché de l‟immobilier ni encore des besoins de certaines régions ou villes du Royaume.

En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du dispositif

en raison du seuil.

Recommandations

Nous recommandons la mise en place d‟un seuil plus raisonnable se situant entre 500 et 1 000

unités suivant les régions. Ce qui permettra de ne pas exclure les petites et moyennes entreprises

qui souhaitent participer au programme.



L’accès aux avantages

Points relevés

Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou

étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes

entreprises.

Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du

régime du résultat net réel ».

Une lecture restrictive de la loi exclut de fait :

- Les «Groupements d'Intérêt Économique » qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas

pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ;

- Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS.

De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme le cas du remboursement

de la TVA acquittée qui demande un délai important et engendre un taux de rejet non négligeable,

au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa trésorerie.

Recommandations

Nous recommandons l‟introduction de modification aux dispositions de l‟article 19 afin de

permettre aux entités suivantes de bénéficier des avantages :

- Le «Groupement d‟Intérêt Economique »-GIE -exclu du champ d‟application de l‟IS, par

un changement de la formulation du champ d‟application de l‟article 19, à condition que

le projet du logement social constitue une activité auxiliaire des membres du GIE.

- Les «sociétés ou associations de fait »qui ont opté pour l‟imposition à l‟IS.

Le remboursement de TVA

Points relevés

Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du

permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente).

Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au délai

accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans.

La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces

justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers,

rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs,

dérogeant au délai légal de quatre mois.

Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à

répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs : L'effet de la mesure de la détaxation sur le prix

de logement pourrait être annulé.

À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les

phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement. Recommandations

Nous proposons à l‟administration fiscale d‟instituer l‟exonération en amont de la TVA par le biais

de l'achat en suspension de taxe, en raison notamment des délais de construction et de

commercialisation. Ceci permettra de soulager la trésorerie des entreprises immobilières.

L‟administration fiscale doit également mettre en place un système de contrôle dans un délai adapté

à la profession.



Actuellement, le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les phases de

réalisation, de commercialisation et de remboursement.

Pour bénéficier de l‟achat en suspension de taxe, les promoteurs doivent suivre la procédure

normale, et joindre aux cahiers de charges les contrats établis avec les entreprises réalisant les

différentes composantes du projet. Ils doivent en outre, respecter les caractéristiques légales de

délai de réalisation, VIT superficie...

La segmentation du marché

Points relevés

Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social /autres

logements) pénalise certains segments (économique entre 200 et 250 KDH et le moyen standing

entre 250 et 350 KDH), et souhaitent la mise en place de régime incitatif adapté pour ce type de

segment.

Recommandations

Nous recommandons la mise en place d'un régime incitatif adapté à d'autres segments du marché

et mettre en place une VIT maximale en fonction des régions.


Points relevés

Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001.

Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre son

objective. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1.000 lits est excessif.

L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante.

Recommandations

Nous proposons de revoir le dispositif incitatif de constructions de cités, résidences ou campus

(article 16 Bis LF 2001), en ramenant le seuil de capacité minimale de 1.000 à 200 ou 250 lits et en

accordant des avantages plus importants sur les revenus locatifs, qui pourraient se traduire par une

exonération totale pendant cinq ans et une exonération de 50% entre la cinquième et la dixième

année à compter de la première location.



Chapitre.2 Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de l’activité de promotion immobilière

1. PARTICULARITES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE

Pour obtenir une image fidèle d‟une entreprise de promotion immobilière, le Plan Comptable du

Secteur Immobilier a opéré certaines dérogations par rapport au CGNC qu‟il convient de

souligner.

1.1 Particularité des méthodes d’évaluation

1.1.1 Incorporation des frais financiers aux stocks

1.1.1.1 Définition Les charges financières incorporables sont constituées des frais financiers de la période de

réalisation du projet qui s‟étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont

en état d'être livrés. Les programmes achevés ne doivent plus supporter de frais financiers après la

date de leur achèvement.

1.1.1.2 Principes En principe, les frais financiers ne sont pas compris dans le coût des stocks. Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est

supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues

pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement

spécifique desdites productions. Le cycle de production dans l‟immobilier est généralement supérieur à une année. La dérogation

mentionnée par le CGNC permet l'intégration des frais financiers dans les stocks. Ceci est

usuellement pratiqué dans le secteur de l'immobilier.

1.1.1.3 Conditions d'incorporation des charges financières

Les emprunts doivent être spécifiquement affectés à un programme déterminé.

Pour les emprunts finançant simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont

affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l‟ETIC, les modalités de

répartitions.



1.1.1.4 Durée d'incorporation

Réserve foncière

L'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation

de la décision d‟acquisition par le versement partiel ou total du prix d‟achat entre les mains d‟un

notaire, d‟un Adoul, du ou des vendeurs.

Travaux de construction et de lotissement

L'incorporation des charges financières au coût des constructions ou des lotissements a lieu de la

date de l‟obtention de l‟autorisation de construire ou de lotir et jusqu'à l'achèvement des travaux de

constructions ou de lotissements. Il en résulte que l'achèvement technique des travaux génère l'achèvement comptable, c'est-à-dire

l'incorporation des charges financières au coût de production.

Cas des Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)

Un programme en maîtrise d‟ouvrage déléguée ne pourra supporter de charges financières que si la

convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément.

1.1.2 Les coûts internes de production

1.1.2.1 Définition

Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la

production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont inclus dans le

coût du projet. Si l‟entreprise ne dispose pas d‟une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés

aux stocks sous forme d‟une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire. Actuellement, la majorité des promoteurs immobiliers ne disposent pas d'une comptabilité

analytique leur permettant d'incorporer les charges indirectes au coût de production des opérations

réalisées. Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait à calculer le coût d'intervention du

promoteur (c'est-à-dire l'incorporation des charges de fonctionnement) par l'application d'un

pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque programme. Ce taux est de 7 % pour les opérations réalisées en maîtrise d‟ouvrage directe par le promoteur,et

en fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d‟ouvrage délégué (MOD). Cette méthode est transitoire en attendant la mise en place d‟une comptabilité analytique. Mais elle

constitue une spécificité par rapport aux méthodes prévues par le CGNC et doit donc être

mentionnée en tant que telle dans l'État des Informations Complémentaires (ETIC).



1.1.3 Les charges de commercialisation et de publicité

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du

mobilier de l'appartement-témoin, le coût d'aménagement de bureaux de vente provisoires, les

fléchages et signalisations d'un chantier, les brochures, etc.

Par contre, ne peuvent être inclus au coût des stocks, les dépenses courantes de

commercialisation et de publicité telles que la rémunération des commerciaux et les frais

de publicité générale. Ils constituent des charges de l’exercice.

1.1.4 Honoraires et frais

Les honoraires et frais directement rattachables à un programme en cours de réalisation sont

incorporés à son coût de revient. Il s‟agit notamment des frais d’assurances propres aux

programmes, d’honoraires des architectes, des avocats, des notaires, des frais de courtage,

d’expertise, juridiques, d’appels d’offres…

Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks.

Sont exclus du coût de revient d‟un programme, les honoraires de conseils, d‟audit, de

commissariat aux comptes ainsi que les frais d‟actes et de contentieux qui sont comptabilisés en

charges de l‟exercice.

1.1.5 Provisions pour travaux restant à effectuer

Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de

l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet.

Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au moment

de l‟achèvement des opérations.

Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant d'apprécier la

réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision

pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et

rapportées au coût définitif des projets achevés.

Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et leurs

montants par catégories de projets.

Les travaux restant à effectuer sont essentiellement composés des travaux de finition ou de

parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier, de la réparation de

malfaçons ou autres dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou

assureurs, des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue

après la vente du programme concerné.

La provision pour travaux restant à effectuer ne peut inclure les coûts commerciaux et de publicité

à venir, ni les frais financiers postérieurs à l‟achèvement, ni les charges d‟entretien et de copropriété

des logements invendus, ni les frais internes de gestion de l‟entreprise après l‟achèvement.



1.2 Particularités des règles de fonctionnement des comptes.

1.2.1 Variation des stocks

Compte tenu de la composition du coût du stock immobilier, la variation des stocks au cours d‟un

exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 " variation des stocks des produits ".

En effet, la variation des stocks du secteur immobilier est composée de la somme des éléments

suivants :

713 : Variation des stocks ;

7197 : Transferts de charges : pour transférer les charges de fonctionnement correspondant à la

commission d‟intervention sur opérations propres de l‟entreprise (rattachables aux coûts des

stocks), aux comptes de stocks concernés;

7397: Transferts de charges financières correspondant à l‟imputation des frais financiers aux coûts

des stocks.

1.2.2 Subventions.

Dans le cas du secteur immobilier, il arrive que les entreprises reçoivent des subventions ayant

pour finalité de financer les attributaires du programme de logement ou de lotissement à caractère

social. Ces subventions sont assimilées à des avances acquéreurs, et sont à traiter comme telles, dans la

rubrique 44. Elles sont soldées par le crédit du compte de produits, au fur et à mesure des

livraisons, et de la constatation comptable des ventes de lots ou logements concernés par ces

subventions. Ainsi, ces subventions sont étalées sur la durée de livraison des unités concernées et ne sont pas

comptabilisées en produits, en totalité, l‟année de leur octroi. Le traitement fiscal des subventions est étudié au point 2.2.5 du chapitre 3 de la première partie.

1.3 Plan de comptes Le CGNC a prévu un système de comptes dont le respect des numéros et intitulés, est obligatoire

jusqu‟au quatrième chiffre. La règle de tenue des comptes en inventaire permanent, est complétée par l‟obligation de faire

apparaître dans la comptabilité générale, le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa

complète sortie du stock. Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer à chaque compte de stock, un

compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par «9 »en

quatrième position de la codification. Le PCSI a dérogé à cette règle en créant deux nouveaux comptes.



1.3.1 «Produits en cours sortis à solde créditeur» Le compte 3139 : «Produits en cours sortis à solde créditeur »fait apparaître le montant du stock

viré au compte « stocks achevés ». Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant

ressortir la partie achevée de celle qui ne l‟est pas encore. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le coût

de revient cumulé. En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après

la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce …).

1.3.2 «Produits finis sortis »

Le compte 3159 : «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits

achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non

encore livrés. Ces comptes ont été créés pour permettre de traiter les opérations dont l‟achèvement se fait par

tranche et le déstockage concerne une partie, ceci en vue de conserver le coût historique de

l‟opération.

2. DEMARCHE D’AUDIT

2.1 Cycle Achats fournisseurs

2.1.1 Objectifs d’audit

Dans les comptes, doivent figurer toutes les dettes résultant des achats de biens, de travaux ou

services.

Pour cela, le commissaire aux comptes doit s'assurer que :

- Toutes les dettes d‟un montant significatif existant à la date du bilan, y sont incluses et

pour les montants qui conviennent, notamment en ce qui concerne les contrats à long

terme.

- Les dettes sont correctement classifiées et décrites.

- L‟ETIC est suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites par

le PCSI et la nécessité d‟obtention d‟une image fidèle :

Tableau des dettes, état B7 de l‟ETIC ;

Les sûretés réelles données, état B8 de l‟ETIC ;

Montant des divers engagements financiers, état B9 de l‟ETIC ;

Précisions sur la constitution de la provision pour travaux restant à effectuer au titre

de l'exercice, etc.



2.1.2 Proposition de programme de travail

L‟auditeur doit donc dérouler les contrôles suivants :

2.1.2.1 Analyse des comptes

- Vérifier l‟analyse et la justification des comptes fournisseurs, et principalement des

comptes fournisseurs débiteurs, pour s‟assurer que ces derniers ne recèlent pas de passifs

non enregistrés. Cette analyse tiendra compte des éléments suivants :

Double règlement;

Absence de règlement;

Règlement ou acompte sur travaux non encore fracturés;

Différences de règlements non enregistrées en perte non courante.

- S‟assurer, en cas de décomptes fournisseurs anciens non réglés, que ceux-ci

correspondent à des travaux acceptés et conformes, et expliquer les raisons de leur

ancienneté.

2.1.2.2 Avoirs, Rabais, Remises et Ristournes

- Examiner si les ristournes, rabais et remis accordés par les fournisseurs ont bien été

comptabilisés.

Réduction de prix pour une période déterminée.

Défaut de qualité ou de conformité des travaux.

2.1.2.3 Dettes en monnaie étrangère

- S‟assurer que les dettes fournisseurs libellées en devises étrangères ont été correctement

converties au taux de clôture, et que les pertes de conversion en résultant ont fait l‟objet

d‟une provision pour pertes de change.

- S'assurer que les gains de change latents découlant de cette conversion ont été intégrés

dans la base imposable à l'IS.

2.1.2.4 Effets à payer

- Expliquer la présence des effets dont l‟échéance est dépassée.

- S‟assurer par sondage de l‟apurement en banque des comptes d‟effets à payer.

2.1.2.5 Cut-Off

- S‟assurer que les travaux et constructions effectués à la clôture ont bien été comptabilisés

en stocks.

- S‟assurer du respect de la règle d‟indépendance des exercices :

En rattachant au compte 4417 «Fournisseurs-factures non parvenues» les factures,

taxes comprises, imputables à la période mais non encore parvenues, dont le

montant est suffisamment connu et évaluable ;

En débitant la TVA correspondante aux sous comptes de TVA récupérable, et les

comptes de stocks classe 3 ou de charges classe 6 concernés ;



2.1.2.6 Fournisseurs – Retenue de garantie.

- S‟assurer que les retenues de garantie effectuées sur le prix convenu jusqu‟à l‟échéance du

terme de garantie prévue ont bien été comptabilisées au crédit du compte 4413

«Fournisseurs, retenues de garantie » en rapprochant le solde de ce compte avec l‟état

des retenues de garantie établi par le service achats.

2.1.2.7 Evolution des soldes et ratios

- Calculer le ratio moyen des crédits fournisseurs et le comparer avec celui de l‟exercice

précédent afin de déterminer les évolutions.

Ratio de crédit fournisseurs : Fournisseurs + effets à payer

Achats TTC de la période (1) (1) Y compris les achats comptabilisés directement en stock en respect de la règle de l'inventaire permanent.

- Contrôler par sondage le respect des délais de paiement.

2.1.2.8 Contrats à exécution successive

- S'assurer qu'une provision suffisante pour travaux restant à effectuer a été constituée.

2.1.2.9 ETIC

Ventilation des dettes

- S‟assurer que :

Les dettes au niveau de l'ETIC sont ventilées entre : moins d'un an, plus d'un an,

échues et non payées.

Les dettes sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre : celles qui sont en

monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des

entreprises liées et représentées par effets.

Engagements hors bilan

- Promesses d‟achat (terrain).

- Sommes restant à payer sur commandes fermes d‟immobilisations.

- Hypothèques et nantissement.

2.2 Cycle ventes clients

2.2.1 Objectifs d’audit Il s‟agit de s‟assurer que :

- Les montants apparaissant à l‟actif représentent une créance de la société réellement

recouvrable.

- Les comptes clients et rattachés sont correctement classifiés.

- Des provisions nécessaires et suffisantes ont été constituées pour des pertes ou des

créances irrécouvrables, des remises accordées pour des malfaçons, des désistements, des

régularisations comptables, etc.



- Certains éléments à recevoir n‟ont pas été nantis, hypothéqués ou n‟ont pas fait l‟objet

d‟une quelconque restriction juridique et que, le cas échéant, l‟information figure bien

dans l‟ETIC.

2.2.2 Proposition de programme de travail Les comptes clients doivent enregistrer l'ensemble des créances acquises non encore encaissées,

réalisées au cours de l'exercice concerné. L'auditeur sera amené à contrôler les valeurs auxquelles sont inscrites ces créances et

éventuellement les provisions que la société sera amenée à doter en cas d'existence de créances

douteuses. Par ailleurs, il doit s'assurer que le principe de séparation des exercices est bien respecté.

À cet effet, il devra dérouler les diligences suivantes :

2.2.2.1 Clients

- Rapprocher la balance auxiliaire individuelle client, avec l‟état des clients du service

commercial.

- S‟assurer que les soldes clients créditeurs sont justifiés et correspondent bien à des

avances ou acomptes reçus dans le cadre des compromis de vente signés.

- Analyser les soldes clients créditeurs et s‟assurer que ceux-ci ne révèlent pas des contrats

de vente non enregistrés.

- S'assurer du bon classement des différents types de comptes clients et de la non-

compensation des clients débiteurs avec des avances et acomptes reçus sur des projets en

cours (vente en état futur d'achèvement).

2.2.2.2 Evolution des soldes et ratios

- Comparer par rapport à la période précédente les créances clients en pourcentage du

chiffre d‟affaires et apprécier le caractère raisonnable du ratio.

- Apprécier le ratio de rotation des créances clients et la durée moyenne de recouvrement

avec celui de la période précédente et avec la politique de crédit de l‟entreprise (délai

moyen normal accordé).

2.2.2.3 Clients en devises

- S‟assurer que la créance est enregistrée au cours de change commercial à la date de

conclusion du contrat de vente ;

- S‟assurer qu'à la date de clôture, ces créances sont revalorisées au cours de la date de

clôture, avec l'enregistrement de l'écart de conversion passif et actif ;

- En cas de pertes latentes, s‟assurer que la provision pour risque nécessaire a été

constatée. Une telle provision n‟a pas à être constatée, lorsque les créances en devises

bénéficient d‟une couverture de changes.

- S‟assurer de l‟exactitude du retraitement fiscal de ces opérations.



2.2.2.4 Clients effets à recevoir.

- Obtenir le détail des effets à recevoir et :

Vérifier l‟apurement des échéances sur l‟exercice suivant (sur les journaux de

banque) ;

Expliquer les effets arrivés à échéance sur l‟exercice et non encore encaissés.

2.2.2.5 Provisions pour dépréciation des comptes clients.

- Établir un tableau des mouvements de la provision pour dépréciation des créances

clients, intervenus au cours de l'exercice.

- S‟assurer que les créances anciennes ont fait l‟objet d‟une provision justifiée et en vérifier

les bases et le calcul.

- Faire le point sur les litiges en cours, contentieux et contestations.

- S‟assurer que les règles fiscales généralement admises sont respectées (justification du

caractère déductible par l‟introduction d‟un recours judiciaire).

- S‟assurer qu‟aucune traite importante n‟est revenue impayée depuis la date de clôture.

- Étudier si les procédures de la société posent des problèmes en ce qui concerne la

déductibilité fiscale (procédure judiciaire, contentieux, relance, etc) et faire le lien avec les

papiers de travail relatifs au calcul de l‟impôt.

2.2.2.6 Cut-off

- S‟assurer de la fiabilité des procédures relatives au respect de la césure des exercices.

À toute remise de clé doit correspondre une vente donnant lieu à un contrat. Lorsque les

contrats ne sont pas établies, la société doit inscrire à l'actif du bilan un montant

correspondant aux contrats à établir , tout en sortant les constructions du stock

comptable.

- Simultanément à la revue des litiges en cours, mettre en évidence les différents

désistements qui pourraient être émis à l‟occasion de la clôture, pour cela interroger le

responsable des ventes.

- S'assurer que tous les contrats de ventes émis ont bien été rattachés à l'exercice concerné,

eu égard à la livraison ou à la réalisation des travaux.

2.2.2.7 Clients Retenue de garantie

- Analyser et justifier le solde du compte par son rapprochement avec l‟état des retenues

de garantie.

2.2.2.8 ETIC

Ventilation des créances

- S‟assurer que :

Les créances sont ventilées au niveau de l'ETIC entre moins d'un an, plus d'un an,

échues et non recouvrées.



Les créances sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre celles qui sont en

monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des

entreprises liées et représentées par effets.

Les avances clients sont ventilées au niveau de L‟ETIC entre réserves foncières,

stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d‟entre elles on indique le montant

au début de l‟exercice, les montants encaissés, les remboursements clients, les

imputations sur ventes pour aboutir au montant en fin d‟exercice.

Méthode d’évaluation

- Indiquer dans l’ETIC la méthode de calcul des provisions sur créances.

Engagements hors bilan

- Garanties reçues (nantissements, hypothèques)

- Promesses de vente.

2.3 Cycle stocks et en cours

2.3.1 Objectifs d’audit

- S‟assurer que la nature et le niveau du stock sont en rapport avec l‟activité de la société.

- S‟assurer que la valorisation des stocks est correctement effectuée selon les prescriptions

et spécificités du PCSI notamment en ce qui concerne :

L‟incorporation des charges financières au coût de production des opérations

immobilières ;

L‟incorporation des charges commerciales et de publicité ;

Honoraires et frais ;

Provisions pour travaux restant à effectuer.

- Vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la valeur probable de vente,

frais de commercialisations déduits.

- S‟assurer que les projets ayant des difficultés de vente ainsi que les provisions pour

dépréciation des stocks ont été comptabilisés.

- S‟assurer que des procédures sont mises en place pour permettre la détection et la

dépréciation comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques, notamment

par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme et une mise à jour

du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice.

- S‟assurer que les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, ont fait

l‟objet d‟une provision dès lors que leur montant s‟avère supérieur au montant du

bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus.

- S‟assurer que l‟indépendance des exercices a bien été respectée.

- S‟assurer que l‟état C6 de l‟ETIC relatif au détail des stocks par programme est

suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites par le PCSI et la

nécessité d‟obtention d‟une image fidèle.



2.3.2 Proposition de programme de travail

2.3.2.1 Valorisation

Concordance états valorisés des stocks par programme/GL/Bilan :

- Obtenir l‟état valorisé des encours par programme et pointer les soldes avec le bilan et la

comptabilité générale.

- Vérifier par sondages les sous totaux et contrôler leur addition.

Valorisations de la réserve foncière :

- Sélectionner à partir de la liste d‟inventaire un échantillon représentatif de terrain en

stock et vérifier les calculs des coûts d‟achats en tenant compte du :

Prix du terrain (prix d'acquisition figurant sur le contrat, valeur d'apport,...);

Des frais d'approche (frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire, frais de

défrichage du terrain, frais d'évacuation des terrains occupés illégalement, impôts

fonciers pris en charge, coût de démolition des structures, frais d'expertise pour

l'amélioration des terrains, frais juridiques et du coût de l'amélioration du terrain).

- Vérifier par sondage l‟exactitude arithmétique des calculs informatiques.

Valorisations des produits finis et des encours :

- Examiner la procédure d'enregistrement des achats en stocks et dans les différents

centres de coûts.

- Sélectionner quelques achats sur plusieurs mois et vérifier qu‟ils ont bien été enregistrés

en comptabilité analytique.

- Vérifier les calculs et pointer les chiffres avec les justificatifs.

- Sélectionner un projet immobilier représentant une valeur importante et vérifier le calcul

du coût de revient selon la méthode prescrite par le PCSI.

- Apprécier le bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges. Seules les charges

qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve

peuvent être activées. À titre d'exemple, nous considérons que les honoraires d'avocats

pour défendre un permis de construire attaqué par un tiers constituent une charge

stockable contrairement aux honoraires d'un conseil fiscal consulté pour résoudre une

difficulté fiscale de l'opération.

2.3.2.2 Provisions pour dépréciation

- S‟assurer que le client a attentivement recherché l‟existence des programmes à déprécier à

la clôture de l‟exercice.

- Revoir les prévisions de commercialisation du projet, pour les comparer avec les

quantités en stock et mettre en évidence les stocks dont l'importance, n'est pas en

rapport avec les perspectives de ventes.

- S‟il n‟existe pas de prévisions de commercialisation du projet, obtenir une analyse par

ancienneté des stocks de projets achevés et récapituler les projets achevés dont

l‟ancienneté est supérieure à 1 an et à 2 ans.



- Comparer par sondage les prix de vente du tarif avec les coûts de revient retenus pour la

valorisation à la clôture de l‟exercice.

- Évaluer les provisions complémentaires nécessaires.

2.3.2.3 Cut-off

- Achats : Sélectionner quelques bons de livraison et PV de suivi de chantier précédant et

suivant la date d‟inventaire et pointer l‟achat correspondant avec la comptabilité.

Vérifier que l‟enregistrement a lieu sur le même exercice que la livraison. Procéder en

sens inverse à partir des factures et des décomptes.

- Ventes : Sélectionner quelques remises de clé précédant et suivant la date d'inventaire, et

pointer la vente correspondante avec la comptabilité. Vérifier que l‟enregistrement a lieu

sur le même exercice que le transfert de propriété. Procéder en sens inverse à partir des

contrats de vente.

2.3.2.4 ETIC

Ventilation des créances

- S‟assurer que les stocks sont ventilés au niveau de l'ETIC par programme en distinguant

entre réserves foncières, stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d'entre eux

indiquer les montants bruts et nets, les provisions au début et en fin d'exercice.

Méthode d’évaluation

- Indiquer dans l‟ETIC la méthode d‟évaluation des stocks.

- Indiquer dans l‟ETIC la méthode de calcul des provisions sur les stocks.



Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable

1. ASSISTANCE COMPTABLE

1.1 Organisation préalable à la réalisation de la mission

1.1.1 Mise en place d’une procédure et d’un calendrier de clôture ;

Pour effectuer sa mission dans de bonnes conditions sans omission ni retard, l‟expert comptable

doit établir une procédure de travail et un calendrier d‟intervention.

La procédure de travail est basée essentiellement sur les points suivants:

- Mise à jour ou établissement du dossier permanent ;

- Établissement des programmes de travail ;

- Établissement d‟un planning d‟intervention ;

- Réalisation des travaux ;

- Revue et bouclage des travaux ;

- Établissement des états de synthèse ;

- Calcul de l‟impôt ;

- Établissement des déclarations fiscales ;

- Liquidation de l‟impôt.

1.1.2 Dossier permanent Le dossier permanent contiendra toutes les informations et documents à caractère permanent,

recueillis au cours des différentes étapes de la mission et qui pourront être exploités pendant toute

la durée du mandat, même si des mises à jour sont nécessaires. Ce dossier se compose de deux sous- dossiers :

1.1.2.1 Un sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable

- Ce sous-dossier contient les documents énumérés dans l'intercalaire Sommaire « Dossier

Permanent Sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable » (cf. Annexe 3) lequel est

classé au début du classeur.

- Une fiche signalétique (cf. Annexe 4) dûment renseignée et mise à jour au fur et à mesure

de la survenance d‟éléments nouveaux. Afin que ce dossier constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le tenir à jour

régulièrement et d‟y classer tout document susceptible de compléter notre connaissance et notre

compréhension de l‟entreprise.



1.1.2.2 Un sous- dossier organisation et contrôle interne L'intercalaire sommaire de ce sous-dossier (cf. Annexe 4) devra être complété et référencé. Ce dossier comportera :

- Les informations relatives à l‟organisation de l‟entreprise (organigrammes, manuel de

procédures, fiches de fonctions).

- Les descriptifs des différents cycles de l‟entreprise (Informatique, ventes - encaissements,

achats - décaissements, stocks, paie, immobilisations ….). Afin que le dossier permanent constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le

tenir à jour et d‟en éliminer les informations périmées.

1.1.3 Dossier de l’exercice Le dossier de l‟exercice est réservé aux documents et informations utilisables pour un seul exercice.

Le dossier de l’exercice comportera deux parties séparées :

1.1.3.1 Synthèse et suivi administratif

- Le Sommaire « Synthèse et suivi administratif » devra être classé en début de dossier.

- Questionnaires de contrôle : le questionnaire juridique et fiscal devra être renseigné lors

de la première intervention, puis à la clôture de chaque exercice.

- Comptes annuels : on doit classer dans cette partie uniquement les états comptables et

de synthèses de clôture.

- Planification et suivi des temps :

Un planning d‟intervention.

Toute personne intervenant sur le dossier doit impérativement remplir la feuille de

suivi journalier des temps.

Le suivi budget réel, budget initial, pourra être rempli au besoin pour connaître

notre écart sur budget lors de l‟exécution de notre mission.

Correspondances et réunions : une copie de tout fax, tout e-mail ou toute

correspondance adressée ou reçue doit être classée dans le dossier.

Rapports et synthèses : tous les rapports ou livrables émis pourront être classés sous

cette rubrique.

1.1.3.2 Travaux

- Les travaux relatifs aux interventions périodiques seront classés par ordre chronologique

d‟intervention et séparés par des intercalaires.

- Les feuilles de travail et les copies de documents jugées utiles à la compréhension des

travaux seront référencées conformément aux références internes du cabinet.

- Ce sommaire qui servira de guide de travail et de revue par le chef de mission et l‟expert-

comptable responsable du dossier devra impérativement être servi et classé dans le

dossier.



- Les documents à classer impérativement sont les suivants :

Copie de la balance générale de la période révisée;

Copie du bilan et du CPC, le cas échéant (si la société procède à des arrêtés

périodiques);

Copie des états de rapprochements bancaires;

Copie des états de suivi des stocks d'encours et des stocks de travaux achevés;

Copie des états de suivi des contrats à long terme;

Copie des états de suivi des chantiers en MOD;

Tout document jugé utile à la compréhension des travaux.

1.1.4 Feuilles de travail La présente section a pour objet de préciser les règles régissant la référenciation, la présentation et

le contenu des feuilles de travail.

1.1.4.1 Référenciation des feuilles de travail

- Que ce soit dans le dossier permanent ou dans le dossier de l‟exercice, chaque feuille est

identifiée par :

Une ou deux lettres qui sont celles qui sont de la section du dossier où elles seront

classées;

Un numéro d‟ordre.

- Il ne doit y avoir aucune rupture de séquence numérique à l‟intérieur d‟une section. Au

cas où cette rupture serait inévitable, il convient d'inclure une feuille portant la mention

« référence non utilisée ».

- Le système de référenciation préconisé est le suivant :

Exemple de référenciation pour la Section B (clients) :

BG (Mois) : Balance Générale de la période révisée

B cc : Conclusion (si existe)

B pg : Programme de travail

B 1 : Feuille de travail maîtresse

B 1.1 : Feuille de travail détaillée.

- Les feuilles de travail sont donc toujours classées par ordre d‟importance croissant. En

règle générale, la référenciation d‟une section se fait en tenant compte de l‟ordre de

classement suivant :

La feuille récapitulative de la section (Lead) permet de faire le lien entre les postes

des états financiers et les feuilles de travail détaillées où se trouvent audités les

montants significatifs de ce poste. Elle comporte également les montants de

l‟exercice précédent.

Conclusion générale de la section.

Programme de travail de la section.

Feuilles détaillées qui documentent nos procédures d‟audit.



- Si un document comporte plusieurs pages, prévoir une numérotation des pages comme

suit :

Exemple : Le document B 1.1. Comporte 10 pages, numéroter les pages de B1.1 1/10 à B 1.1

10/10.

1.1.4.2 Référenciation croisée La référenciation croisée à deux objectifs :

- Indiquer d‟où proviennent certains montants ou données (où se trouvent les détails et les

procédures d‟audit les justifiants),

- Indiquer où les montants détaillés ont été récapitulés. Elle permet donc de circuler dans le dossier. Chaque fois qu‟une information est référencée sur une feuille de travail à une autre, la référence

croisée doit être portée au même moment sur la feuille de travail correspondante (Cross Réf). Le cross référenciation est effectué suivant le principe :

- Chaque référence inscrite à gauche ou au dessus indique que le montant provient d‟une

feuille détaillée.

- Chaque référence inscrite à droite ou en dessous indique que le montant va vers une

feuille récapitulative. Exemple : Un montant de DH 5.000, figurant sur la feuille de travail B1.1, validé sur la feuille B

1.1.1 et expliquant la feuille récapitulative B.

(From) B.1.

(From) B 1. 5.000 (To) B.1.1.1

(To) B.1.1.1

1.1.4.3 Présentation et contenu des feuilles de travail.

Les feuilles de travail doivent comporter une matérialisation claire et précise des travaux effectués

ainsi qu‟une conclusion lorsque cela est nécessaire.

1.2 Missions

1.2.1 Externalisation

1.2.1.1 Un concept stratégique

La comptabilité figure parmi les obligations incontournables des promoteurs immobiliers. Elle

nécessite une affectation spécifique de ressources, une organisation particulière et des compétences

dont la diversité s'étend. Mais elle est avant tout une source importante d'informations sur la vie de

l'entreprise.



Une bonne gestion des ressources employées dans l'information comptable doit viser à en

optimiser l'usage dans le processus décisionnel. La comptabilité doit être perçue comme l'outil

privilégié pour l'analyse en temps réel des performances de l'entreprise. Les besoins des promoteurs immobiliers sont constants car :

- L'environnement est évolutif;

- La concurrence recherche toujours l'innovation;

- Tout projet immobilier doit prouver sa rentabilité.

Qu'est-ce que l'externalisation et quels sont ses avantages pour le promoteur

immobilier ?

C’est bien plus qu’un terme à la mode pour “acheter” plutôt que “faire”. L‟externalisation est un concept stratégique - une façon d‟accroître la valeur ajoutée d‟une activité

qui transforme ce qui constituait un centre de coûts interne en une opération de service centrée sur

les besoins du promoteur immobilier. Cette méthode ouvre l‟accès à des prestations haut de

gamme et permet au management d‟être plus disponible pour pouvoir se concentrer sur les

activités ayant une grande importance stratégique. Le processus d'externalisation servira de catalyseur pour la mise en œuvre des changements

nécessaires, ceci grâce à la mise à disposition de compétences de premier ordre, ainsi que des

ressources et des technologies généralement indisponibles dans l'entreprise. Ce processus

d‟externalisation est contrôlé par un contrat prévoyant une tarification prédéterminée, des

diligences clairement spécifiées, ainsi que des instruments mesurant la performance. Les arguments stratégiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing

sont:

- Se concentrer sur son métier;

- Accéder à une compétence de haut niveau;

- Accélérer les bénéfices d'un reengineering;

- Partager les risques;

- Dégager des ressources complémentaires.

Les arguments tactiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing sont:

- Réduire ou contrôler les coûts de mise en œuvre;

- Recouvrer des fonds disponibles à investir dans le cœur du métier de l'entreprise;

- Insuffler des liquidités;

- Disposer de ressources indisponibles en interne;

- Accompagner des fonctions délicates voire non maîtrisées.



Le processus d’externalisation peut être décomposé en cinq phases:

Identifier les opportunités

Évaluer les opportunités

Sélectionner le prestataire

Transférer l’activité

Contrôler et évaluer la performance L‟externalisation est un instrument économique reconnu, générant des avantages probants. Mais

les risques existent. Les questions auxquelles les entreprises doivent faire face aujourd‟hui sont

“quoi” et “comment” externaliser...

Étapes et questions clés

Identifier les opportunités

Comprendre l‟orientation stratégique.

Où peut-on dégager un avantage concurrentiel?

Distinguer les secteurs fondamentaux des

activités secondaires.

Sur quel point devons-nous concentrer nos

efforts?

Identifier les activités à prendre en

considération.

Comment savoir quelles activités doivent être

externalisées ?

Évaluer les opportunités

Évaluer la qualité et les coûts de la structure

actuelle.

Le service est-il de premier ordre et à un prix

raisonnable?

Étudier les alternatives.

Devons-nous restructurer l‟activité nous-mêmes, ou avoir recours à l‟externalisation?

Définir les objectifs d‟externalisation.

Qu'attend-on nous de l'externalisation?

Sélectionner le fournisseur

Déterminer l‟étendue des contrôles nécessaires.

Avons-nous besoin d‟un “simple prestataire” ou d‟un partenaire stratégique?

Appréhender les qualités du prestataire.

Qui possède les meilleurs atouts?

Qui possède l‟expérience ?

Évaluer les propositions et choisir le prestataire

Nos exigences sont-elles réalistes? Quel prestataire peut y répondre?



Transférer l’activité

Élaborer le plan de transfert.

Avons-nous prévu un plan de transfert

pour nos employés?

Réaliser le transfert d‟activité.

Comment transférer les opérations au

prestataire?

Gérer l‟intégration par rapport aux activités

fondamentales.

Comment va s‟opérer l‟interface entre les

activités externalisées et les autres?

Contrôler et évaluer la performance

Obtenir des rapports sur la performance.

Comment sait-on que cela fonctionne?

Est-ce conforme à nos objectifs?

Améliorer continuellement la

Productivité.

Dégage-t-on perpétuellement des gains de

productivité dans les activités externalisées?

Réajuster périodiquement.

Renouvelle-t-on le contrat?

Des changements sont-ils nécessaires?

Comment savoir quelles activités le promoteur immobilier doit externaliser ?

Les services qui ne génèrent pas directement d‟avantages concurrentiels n‟ont qu‟une faible

importance stratégique et ne constituent pas un élément clé sur lequel repose l‟entreprise. Les activités pour lesquelles il existe des prestataires expérimentés et compétents présentent peu de

risques. Les activités peu stratégiques et peu risquées sont clairement candidates pour l‟externalisation. À

mesure que le management affine ses vues stratégiques et acquiert une expérience de

l'externalisation, le champ d'action peut être élargi.

Doit-on restructurer l'activité ou avoir recours à l'externalisation?

Restructurer est préférable si l‟activité en question est étroitement intégrée aux autres départements

de l‟entreprise, et si les ressources dont dispose l‟entreprise sont suffisantes pour mener à bien une

telle opération. Externaliser est la solution si le prestataire détient un savoir-faire de premier ordre, et si la relation

entreprise / prestataire peut-être à la base d‟une véritable alliance. L‟externalisation des activités n‟ayant que peu d‟importance stratégique permet aux entreprises de

concentrer leurs efforts sur les départements aptes à dégager des avantages compétitifs. Le

partenaire prestataire peut optimiser la restructuration par le développement d‟une interface

transparente entre les activités, et en introduisant de meilleures pratiques.



Qu'attend-on nous de l'externalisation?

Les promoteurs immobiliers doivent commencer par définir et comprendre leurs principaux

objectifs d‟externalisation avant d‟entreprendre toutes discussions avec d‟éventuels prestataires. Ces

objectifs peuvent inclure :

- Le recentrage du management sur certaines activités ;

- L‟accès à un savoir-faire de premier ordre ;

- L‟accès à la technologie ;

- Le choix entre restructurer / redimensionner ;

- Le contrôle des coûts ;

- La flexibilité des ressources ;

Comment sait-on que cela fonctionne ? Est-ce conforme aux objectifs?

Des rapports de gestion réguliers renseignent l‟entreprise sur l‟activité et la qualité du travail

effectué au sein du département externalisé.

1.2.1.2 Quelle est l’approche de l’externalisation dans les cabinets d’expert comptable ?

Une fois l‟externalisation sélectionnée comme une solution viable, le cabinet travaille avec le

promoteur immobilier en trois étapes, afin de réaliser une proposition adaptée aux besoins de ce

dernier, et de réussir la transition et l‟intégration avec sa société.

Faisabilité

Pour cela, il convient d'identifier les objectifs du promoteur, d'évaluer les points clés de l'activité

(stock, achats, ventes…), de développer des solutions potentielles et d'estimer les coûts.

Diagnostic et proposition

Il s'agit de comprendre les préoccupations du management en matière de suivi des projets,

d'étudier s'il s'agit d'une société monoprogramme ou multiprogramme, d'identifier les opportunités

d'amélioration de la qualité de l'information, de développer des solutions spécifiques de suivi des

coûts de revient à chaque étape du projet et de la commercialisation, d'appréhender le changement

d'environnement, pour présenter une proposition définitive qui doit aboutir à la signature de la

lettre d'intention.

Transition et intégration

L‟expert comptable doit développer un plan de transition en coopération avec le promoteur

immobilier et finaliser la signature du contrat d‟externalisation.

Dans le cas où le cabinet ne disposerait pas des ressources nécessaires pour l'accomplissement de

la mission, l'expert comptable passe les entretiens et embauche le personnel de transition.

L‟expert comptable assume la responsabilité opérationnelle de la section externalisée et établit

périodiquement les rapports de performance.



1.2.2 Supervision Une mission de supervision comptable est généralement constituée des étapes suivantes :

- Prise de connaissance générale de l'entreprise ;

- Détermination des domaines significatifs ;

- Rédaction d'un programme de travail et réalisation des travaux.

1.2.2.1 Prise de connaissance

Pour orienter sa mission et appréhender les domaines et les systèmes significatifs de l‟activité de

promotion immobilière, l‟expert comptable doit développer une connaissance globale de l‟activité. La prise de connaissance permet à l‟expert comptable de déterminer la nature et l'étendue des

contrôles, eu égard aux risques identifiés en matière de suivi des travaux de construction et des

contrats à long terme, des stocks, et de la commercialisation. Les risques identifiés conditionnent

ainsi la programmation initiale des contrôles et la planification ultérieure de la mission.

Les informations à collecter lors de cette étape sont:

- Le promoteur est-il monoprogramme ou multiprogramme ?réalise-t-il des logements

sociaux dans le cadre d'une convention avec l'État ?des travaux en MOD ? Quelles sont

la situation économique et la réglementation régissant l'activité de promotion

immobilière ?

- L‟organisation de la structure : actionnariat, implantations géographiques des

programmes, organigramme général et par fonction, etc. ;

- Les politiques générales du promoteur: en matière d‟endettement, de commercialisation

de projet …;

- Ses perspectives de développement ;

- Son organisation administrative et comptable : systèmes de suivi et traitement de

l'information financière (stocks, clients), procédure d‟application du P.C.S.I., contrôle

budgétaire des projets et leur mise à jour, etc. ;

- Ses politiques comptables : méthodes d'évaluation des stocks et en cours, des contrats à

long terme, des travaux en maîtrise d‟ouvrage délégué, des encaissements clients etc.

Les moyens pour collecter ces informations

Pour acquérir ces informations, l‟expert comptable dispose des moyens suivants :

- La prise de contact avec l'ancien expert comptable;

- Les dirigeants;

- Les états de synthèse, afin d'analyser la situation financière et la rentabilité de l'entreprise;

- Les rapports des auditeurs externes et des auditeurs internes ;

- La législation applicable au secteur immobilier ;

- Les revues spécialisées du domaine de l'immobilier et du bâtiment;

- Les publications de la fédération nationale de l'immobilier, de l'association des

promoteurs immobiliers...



Les risques généraux.

La situation économique et financière ; Parmi les facteurs de risque, on peut citer :

- L‟arrivée à la fin d‟un programme immobilier indiquant la fin de la continuité de

l'exploitation.

- La mévente d'un programme immobilier entraînant la dégradation des résultats, du fonds

de roulement et une augmentation importante des besoins en fonds de roulement;

- La nature des logements vendus (sociale, moyen gamme, haut de gamme etc..). L'organisation générale Parmi les facteurs de risques liés à l'organisation générale de l'entreprise, on peut citer :

- Excès de centralisation ou de décentralisation ;

- Contrôle insuffisant sur un projet immobilier décentralisé ;

- Absence de procédures comptables et administratives, d'organigrammes et de définitions

de fonctions régulièrement mises à jour ;

- Absence de budget prévisionnel et de contrôle budgétaire ;

- Absence de service d'audit interne. L’attitude de la direction L‟insuffisance ou l'absence de sensibilisation de la direction pour les questions comptables,

financières et administratives constitue un facteur de risque général qui doit être pris en compte.

En particulier, l'attitude de la direction dans les domaines suivants sera examinée :

- L'organisation de l'entreprise (degré d'implication dans le système de contrôle interne);

- Les résultats et les comptes annuels ;

- L'information financière. L'existence de risques généraux peut conduire l‟expert comptable, soit à renforcer globalement son

programme de travail, soit à aborder la mission dans un état d'esprit différent, ce qui aura un effet au

second degré sur l'orientation des travaux de contrôle. Cette analyse sera également utile lors de

l'identification des domaines et des systèmes significatifs.

1.2.2.2 Identification des domaines et des systèmes significatifs

Le seuil de signification

Le seuil de signification est la mesure que peut faire l‟expert comptable, du montant à partir duquel

une erreur, une inexactitude ou une omission peut affecter la régularité et la sincérité des états

synthèse ainsi que l'image fidèle du résultat de l'exercice, de la situation financière et du patrimoine

de la société. C'est donc l'appréciation que peut faire l‟expert comptable des besoins des utilisateurs

des états de synthèse.



Détermination du seuil de signification

Pour déterminer le seuil de signification, plusieurs éléments de référence peuvent être utilisés ; Les

éléments de référence les plus communément admis sont :

- Les capitaux propres ;

- Le résultat net ;

- Le résultat courant ;

- Un ou plusieurs postes ou informations des états de synthèse (chiffre d'affaires....). Le seuil de signification doit en outre tenir compte de la variation importante d'une année à l‟autre

des résultats et des stocks selon l'avancement des projets immobiliers.

Les comptes significatifs

Les comptes significatifs sont ceux qui peuvent par leur valeur et/ou leur nature receler des erreurs

significatives. Les comptes significatifs sont ceux qui recèlent des risques d'erreurs significatives dans les comptes

annuels. Pour les déterminer, l‟expert comptable doit prendre en compte de nombreux éléments qui

sont tous intimement liés à leur importance par rapport au seuil de signification et, également, à la

probabilité d'erreurs. L’examen analytique. L'examen analytique est un ensemble de techniques consistant à :

- Faire des comparaisons entre les données résultant des états de synthèse et des données

prévisionnelles de l'entreprise ou des données d'entreprises similaires, et établir des

relations entre elles ;

- Analyser les fluctuations et les tendances ;

- Étudier et analyser les éléments inhabituels résultant de ces comparaisons. Les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels. Tous les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels sont à priori

significatifs. L‟expert comptable a besoin de s'assurer que les opérations qu'il enregistre sont

correctement évaluées et comptabilisées. Les comptes dont le solde est, à première vue, non significatif Il s‟agit de comptes qui recèlent une grande probabilité d'erreurs tels que :

- Les stocks de lotissement et de constructions en cours (dont le solde peut être mineur à

la date de clôture) ;

- Les comptes de provisions pour dépréciation des clients ou des stocks;

- La valorisation des stocks immobiliers ;

- Des comptes qui présentent des anomalies apparentes (par exemple, comptes d'attente à

régulariser).



Systèmes comptables significatifs

Les systèmes comptables sont ceux qui assurent la saisie et le traitement des différentes données

dont la résultante est l'établissement des états de synthèse. Pour l‟activité de promotion immobilière, les systèmes significatifs sont les cycles stocks, achats

fournisseurs et ventes clients. L'expert comptable doit établir pour ces cycles, un programme de contrôle spécifique.

1.2.2.3 La planification de la mission et le programme de travail

L’organisation de la mission

Le choix des collaborateurs Il sera fait en fonction de leur expérience et de leur connaissance du secteur de la promotion

immobilière; La date et la durée des interventions : L‟expert comptable doit organiser son intervention dans le temps : dates et durées des visites ; Le budget de ses honoraires Sur la base des informations collectées, l‟expert comptable est en mesure, d'établir le budget de ses

honoraires, en heures et en dirhams. Son estimation des heures nécessaires pour l'accomplissement

de sa mission pourra être modifiée ultérieurement si, à la suite de son examen des systèmes

comptables significatifs, il conclut que les risques d'erreurs sont tels qu'il doit augmenter l'étendue

de ses contrôles.

Le programme de travail

Les travaux de l'expert comptables font l'objet d'un programme de travail établit par écrit. Ce

programme décrit les diligences estimées nécessaires à l'accomplissement de sa mission, compte

tenu des prescriptions légales et des pratiques usuelles. Il indique le nombre d'heures de travail

affectées à l'accomplissement de ces diligences.

2. ÉVALUATION DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE

L‟évaluation peut être motivée par une fusion, une liquidation, une cession partielle d‟actif.

De même la position de l‟actionnaire rentre en jeu pour déterminer la technique dévaluation.

L‟évaluation n‟est pas la sommation de l‟ensemble des valeurs de l‟entreprise. Quelques définitions : Valeur marchande : prix auquel on peut vendre le bien à tout moment et non le prix auquel on

peut l‟acheter.

Valeur vénale (Marché) : prix auquel on peut acheter.

Valeur d’usage : l‟usage que peut procurer le bien à l‟entreprise.



Valeur de réalisation : appliquée essentiellement pour les dépôts et cautionnements.

Bilan financier : on prend les biens à leurs valeurs réelles (montant net), le principe de prudence

fait que l‟on tient compte de la fiscalité négative et non de la fiscalité positive.

Bilan fonctionnel : on tient compte des trois fonctions de l‟entreprise : exploitation, financement

et investissement. Les immobilisations par crédit-bail sont incluses comme immobilisations. Les

amortissements et les provisions sont inscrites au passif.

2.1 Rappel des principales méthodes d’évaluation

2.1.1 Méthodes basées sur les valeurs de capitalisation

La valeur de l'entreprise est calculée en fonction de son bénéfice, ou des dividendes distribués, ou

de l'autofinancement, compte tenu d'un taux k de capitalisation jugé raisonnable par la personne

qui évalue ; soit :

Bénéfice ou dividendes ou autofinancement Valeur de capitalisation = ___________________________________ Taux k de capitalisation k = taux moyen des obligations, le taux du marché monétaire… Elle est nettement différente des méthodes basées sur l'actualisation qui consistent à prévoir les

futurs revenus annuels et à actualiser chacun d'eux. Cette méthode offre l'avantage de la simplicité et l'inconvénient de ne tenir compte ni du potentiel

et de l'avenir de l'entreprise, ni des fluctuations possibles du taux de capitalisation k, ni de la durée

de placement (une entreprise peut aussi bien prospérer pendant de nombreuses années qu'être

liquidée sous quelques mois). Pour pallier ces inconvénients, il est possible de fixer une suite finie de valeurs annuelles de

rendement telle que :

D1 D2 D n 1

Valeur de rendement = [––– + ––– +... + ––– ] x ––– k1 k2 kn n D1 … Dn : dividendes k1 … kn : les taux de capitalisation.

2.1.2 Méthodes basées sur l'actif net (approche patrimoniale). La valeur de l'entreprise est calculée à partir de la valeur de ces fonds propres. Hypothèses préalables :

Il convient de supposer que les comptes sociaux sont établis sincèrement, régulièrement, et qu'ils

donnent une image fidèle du résultat, de la situation financière et du patrimoine.

Les calculs réalisés sur des chiffres erronés n'auraient aucune signification.

Il convient également de supposer la pérennité de l'activité de l'entreprise. Dans le cas contraire

l'évaluation se bornerait à établir des valeurs de liquidation ou des valeurs de casse.



Exemple :

Actif Montant net Passif Montant net

Frais d‟établissement 1.000 Capitaux. Permanents 22.000

Fonds de commerce 2.000 Provisions pour Risques & Charges.

5.000

Immob. Corporelles. 18.000 Dettes de Financement 4.000

Actif circulant 20.000 Passif Circulant 10.000

Total 41.000 Total 41.000

2.1.2.1 La méthode de l'actif net comptable (ANC), ou "valeur mathématique comptable".

La méthode de l'ANC utilise les chiffres du bilan sans les modifier. L'ANC est égal aux fonds

propres diminués des actifs sans valeur, et augmentés des passifs sans valeur.

Les éléments sans valeur de l'actif sont les frais d'établissements, les charges à repartir sur plusieurs

exercices, les primes de remboursements des obligations, les écarts de conversion, les frais de

recherches et développements (prudence).

ANC = fonds propres - actif sans valeur + passif sans valeur = actif réel – dettes réelles

2.1.2.2 La méthode de l'actif net comptable corrigé (ANCC), ou "valeur mathématique intrinsèque" ou "actif net réel".

Le bilan indique une situation patrimoniale généralement peu exploitable en l'état, certaines

données doivent être retraitées d'un point de vue économique et financier de manière à tenir

compte par exemple des plus-values latentes sur actifs immobilisés ou d'impôts latents.

Les éléments à retraiter sont :

ACTIF

- Immobilisations en non-valeur : retrancher leur valeur en tenant compte de

l‟économie d‟impôt. L'amortissement des frais d'établissement et des charges à repartir

entraîne une économie d'impôt, car il diminue la base imposable à l'impôt sur les

sociétés.

- Fonds commercial : s‟il y a une valeur figurant au bilan, elle ne sera pas prise en compte

dans l‟ANCC, mais remplacée par le calcul du GW ou par une autre méthode (ex : % du

bénéfice)

- Frais de recherches et développements et brevets : ces éléments peuvent avoir une

valeur réelle pour l'entreprise, cependant leur valeur économique n'est pas liée au coût

historique. Ils subiront le même traitement que le fonds commercial.



- Immobilisations corporelles : Elles seront évaluées à leur valeur marché, corrigées de

la plus ou moins value latente. Pour l‟actif hors exploitation, on tiendra compte de

l‟impôt latent. Pour l‟actif immobilisé d‟exploitation, et si l'évaluation est faite dans le

cadre de la continuité d'exploitation, il est permis de ne pas tenir compte d'impôt latent

sur plus value latente.

- Cas particulier : biens en crédit-bail, on va corriger la valeur de l‟actif en tenant compte

de cette réalité, dans ce cas, on va apprécier les loyers dûs par rapport à la valeur d‟usage

du bien.

- Immobilisations hors exploitation : sont considérées comme une réserve d‟actif et

sont par conséquent évaluées à leur valeur marchande, on tiendra compte de l‟IS latent

sur les plus values.

- Immobilisations financières : les dépôts et cautionnements et les prêts à LTM sont

évalués à leur valeur de réalisation, alors que pour les titres de participations : on tiendra

compte de la quote-part du promoteur, dans l‟évaluation des sociétés émettrices de ces

titres.

- Stocks : évalués à leur valeur de réalisation dans la perspective de continuité

d‟exploitation. Il conviendra de considérer le sort des provisions pour ressortir, soit leur

insuffisance, soit leur caractère de réserve. On ne tient pas compte de la valeur de

négociation, mais du coût de production, sauf en cas de moins-values, pour constater les

provisions.

- Les écarts de conversions : on les réintègre dans leurs postes d‟origine.

- Les provisions pour perte de change figurant au passif seront ajustées pour tenir

compte du risque de change réel.

- Les VMP sont évaluées à la valeur boursière si elles sont cotées, sinon à la quote-part

dans la valeur de l'entreprise. On tient compte de la fiscalité latente (non liée à

l‟exploitation).

PASSIF

- Les subventions d’investissements et les provisions réglementées: ont un caractère

de réserve. Elles sont débitées du passif pour être portées au crédit du compte de

résultat ; elles viennent augmenter la base imposable à l'impôt sur les sociétés. Certains

auteurs actualisent les impôts latents découlant de ces écritures.

- Provisions pour investissements : aucun impôt différé n‟est à calculer, si la provision

est utilisée conformément à son objet et dans le respect des conditions fiscales.

- Provisions pour risques et charges :

Risques réels : pas de correction.

À caractère de réserve : augmenter la situation nette corrigée des impôts latents. Par contre, on ne calcule une économie d'impôt due à des écritures de dotation aux provisions que

si l'entreprise envisage de les comptabiliser. ANCC = ANC corrigé des données économiques et financières venant modifier les valeurs de

certains postes du bilan. La principale différence entre l'ANC et l'ANCC est due au mode d'établissement des comptes dans

le respect des principes comptables de Prudence, et du coût historique.



2.1.2.3 Limites de l'ANC et de l'ANCC Tous les calculs prennent pour hypothèse que le bilan représente ce que l'entreprise possède (actif)

et ce qu'elle doit (provision pour risques et charges, et dettes), la différence entre les deux

représente la valeur du patrimoine de l'entreprise.

Ces deux méthodes ne tiennent aucun compte des bénéfices prévisionnels, des dividendes ou du

potentiel de l'entreprise. De nombreux auteurs ajoutent à la valeur patrimoniale d'autres valeurs obtenues par d'autres

méthodes, par exemple : Valeur de l'entreprise = ANCC + goodwill

= ANCC+ n BP (BP = bénéfices prévisionnels)

2.1.3 Méthodes de la valeur substantielle brute (VSB) et des capitaux permanents nécessaires à l'exploitation (CPNE)

2.1.3.1 VSB La VSB comprend la totalité de l'actif nécessaire à l'exploitation, corrigé de la surévaluation et de la

sous-évaluation de certains biens. Elle tient compte en outre du coût de la remise en état des

immobilisations utilisées pour la production, et de la valeur de ces mêmes immobilisations ne

figurant pas à l'actif du bilan (biens loués ou en crédit-bail). Les titres de participations dont la

possession durable est estimée utile à l'activité de l'entreprise font partie de l'actif servant à

l'exploitation. Les autres titres immobilisés et les VMP ne sauraient faire partie de la VSB sauf s'ils

peuvent être considérés comme des placements normaux, réalisés de manière usuelle et courante

par l'entreprise. La VSB n'est diminuée d'aucun élément du passif. Elle n'est jamais utilisée comme valeur de

l'entreprise, mais elle est intégrée dans les calculs servant à déterminer le goodwill, ou les CPNE. La VSB est calculée sans endettement. C'est "l'outil de travail" de l'entreprise.

2.1.3.2 CPNE

Les CPNE expriment le prix qu'il conviendrait de payer pour obtenir l'entreprise en état de

fonctionnement. CPNE = VSB – actif circulant + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation)

= actif immobilisé + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation) Les CPNE valorisent les fonds propres, mais ils sont rarement utilisés pour exprimer la valeur du

patrimoine de l'entreprise. Généralement la valeur des CPNE est utilisée pour calculer le goodwill.

2.1.4 Méthodes basées sur le goodwill (GW) Par ailleurs, la valeur d‟une entreprise n‟étant pas en général égale à la seule somme d‟un « actif »,

elle est généralement composée par un autre élément incorporel non comptabilisé au bilan appelé

« goodwill ».



Le « goodwill » peut être défini comme la capitalisation d‟un profit diminué d‟une rémunération

des capitaux investis pour obtenir cette rémunération.

Le fait que l'entreprise ait une valeur supérieure à la somme des éléments qui la composent, est dû

à différents facteurs : notoriété, savoir-faire, expérience, compétence du personnel, clientèles, droit

au bail. De plus, il est considéré qu‟investir mérite une rémunération complémentaire au profit généré par

l‟entreprise. De ce fait, le « goodwill » ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la rente. Le « goodwill » représente une potentialité de bénéfices qui vient majorer la valeur patrimoniale de

l‟entreprise. Il est donc postulé que la valeur de l'entreprise est égale à la somme d'un actif et d'un autre élément

appelé « goodwill ». Le GW est égal à :

- La différence entre une valeur de rendement et un actif (méthode indirecte).

- Ou à la capitalisation (ou l'actualisation) d'un profit diminué d'une rémunération des

capitaux investis pour obtenir cette rémunération (méthode directe).

2.1.4.1 Le GW par "la méthode des praticiens" (ou méthode indirecte, ou méthode allemande)

VE = valeur de l'entreprise Bénéfice net = bénéfice avant distribution. Taux de capitalisation = k déterminé par la personne qui évalue; Bénéfice net VR = valeur de rendement = –––––––––––––– k VR + ANC (ou ANCC) VE = ––––––––– 2 GW = VE – ANC (ou ANCC) VR – ANC (ou ANCC) = –––––––––– 2

2.1.4.2 GW par la méthode directe capitalisée, ou méthode directe, ou méthode des anglo-saxons

Il est considéré qu'investir des capitaux mérite une rémunération complémentaire au profit généré

par l'entreprise. De ce fait le GW ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la rente.

P – iVSB (P = profit en rapport avec la VSB, i= taux de rente jugée légitime) GW = –––––––– k

k On considère en général que i = –– 2



Nous avons défini un GW basé sur la VSB. Il est bien entendu possible de prendre l'ANC, les

CPNE, ou tout autre actif, à la place de la VSB. Il est alors nécessaire de connaître les données

permettant de déterminer le profit P en rapport avec l'actif retenu.

2.1.4.3 GW par la rente du GW actualisée (ou méthode directe actualisée)

Certains auteurs choisissent une durée n durant laquelle ce surprofit (P-iVSB) peut être

légitimement attendu, et actualisent le calcul. On parle alors de rente de GW. 1 – (1 + a)-n GW actualisé = (P – i VSB) x ––––––––––– a Où : a = taux d'actualisation n = durée fixée par la personne qui évalue Dans la mesure ou P-iVSB ne serait pas constant chaque année, on aurait :

(P - iVSB)1 (P - iVSB)2 (P - iVSB)n

GW = ––––––––– + ––––––––– + …+ ––––––––– (1 +a)1 (1 +a)2 (1 +a)n

2.1.4.4 GW par la méthode de L'UEC Il s'agit de calculer un GW basé sur la différence entre un profit et une rente (P – iVSB). Mais on

ajoute ici à la VSB le montant du gw, car il est estimé que le GW a été investi et payé par l'acheteur,

et qu'il convient à ce titre de le rémunérer.

1 – (1 + a)-n GW = [ P –i(VSB + GW)] x ––––––––––

a

2.1.5 Méthodes basées sur les flux de revenus. La valorisation d'un actif économique est en rapport étroit avec le produit qu'il procure au

propriétaire.

La valeur économique d‟un bien est représentée par la valeur actuelle de ces profits futurs.

2.1.5.1 Évaluation basée sur le C. A. Cette approche est encore utilisée dans les négociations commerciales et par l‟administration

fiscale. Exemple : indemnité de représentation de la clientèle qui est basée sur le C.A. et ceci même sans

contrôler la récurrence, l'activité, les perspectives, les structures,… comme si tout était figé. En France la loi exige que soient mentionnés dans l‟acte le CA et le résultat que ce CA a permis de

dégager durant les 3 dernières années.



2.1.5.2 Évaluation basée sur le résultat

- Principe : le résultat acquis par l‟entreprise représente la rémunération d‟un capital

économique.

- Inconvénient de cette méthode : L‟évaluation basée sur le résultat ne tient pas compte du

caractère non récurrent de ce résultat, même s‟il s‟agit d‟un résultat moyen.

Un résultat peut inclure ou ne pas inclure les rémunérations du chef de l‟entreprise.

Le résultat peut être dénaturé par un abandon de créance.

Il faut donc corriger le résultat.

2.1.5.3 Évaluation à partir de la capitalisation des résultats de l'entreprise.

Principe: on peut reconstituer les capitaux économiques de l'entreprise à partir des bénéfices d'une

année. La capitalisation de 10 années de résultat par exemple revient à dire que l'investisseur attend une

rémunération de son capital économique au taux de 10 %.

2.1.5.4 Évaluation à partir de l'actualisation des bénéfices futurs:

Le problème réside dans la détermination des bénéfices futurs et le choix d'un taux d'actualisation.

2.1.5.5 Évaluation à partir du dividende distribué :

Principe : il s‟agit de la transposition de la méthode boursière permettant de juger le cours d‟une

action. Les investisseurs déterminent le PER (= cours de l‟action / dividendes) mais ceci est

contestable dans la mesure où le dividende ne représente pas réellement la capacité bénéficiaire de

l‟entreprise. En effet, la direction de l‟entreprise module les distributions en considération de stratégies qui ne

tiennent pas forcément ou pas du tout compte de la valorisation du patrimoine de l‟entreprise. Une possibilité peut s'offrir à nous en utilisant le rendement moyen du secteur, dans la mesure où

on peut l'isoler et le rapprocher à celui de l'entreprise dont la valeur est recherchée.

2.1.5.6 Remarques générales La détermination de la valeur d‟une entreprise par la méthode des flux revient pour l‟acquéreur à

apporter une réponse à la question : compte tenu du rendement financier de l'entreprise combien

suis-je disposé à investir ?

La réponse à cette question implique 3 autres questions :

Quel taux d‟actualisation choisir ? Quelle durée retenir ? Quel flux choisir ?



Choix d’un taux d’actualisation :

En général, la valeur du taux d‟actualisation est retenue de façon plus ou moins arbitraire. Le taux d‟actualisation retenu peut être :

- Soit le coût actuel du capital si toutefois l'acquisition ne modifie pas ce coût de capital ;

- Soit une exigence de rentabilité (on exige 20% de rentabilité, je retiens un taux de 20%).

Choix d’un flux à actualiser.

Ce flux doit être corrigé extra comptablement, des éléments exceptionnels, pour mieux

appréhender la réalité économique de l'entreprise.

Dans ce cas, on neutralise les éléments non récurrents ou exceptionnels, ou hors exploitation, ou

non pérennissables dans le temps. En matière de sélection des flux, on peut considérer que le résultat courant après IS théorique ou le

résultat d'exploitation correspond plus à une logique industrielle.

Dans le cadre du rachat des titres d'une PME, on s'intéressera davantage à la CAF.

Pour un investisseur financier et si la société est cotée, on préférera le dividende.

Choix de la durée à retenir

En général, on retient une durée de 5 ans et il faut tenir compte de la valeur résiduelle de l‟action

de l‟entreprise. Laquelle valeur peut être représentée par la valeur du patrimoine de l‟entreprise au

terme choisi.

2.2 Spécificité d’évaluation des entreprises de promotion immobilière

2.2.1 Elément d’information nécessaire pour l’évaluation d’un bien

immobilier Eléments et informations dont doit disposer l‟expert-comptable pour chaque programme

immobilier en stock :

- Plans ;

- État des Surfaces ;

- Cadastre ;

- Titres de propriété ;

- Règlement de copropriété, le cas échéant ;

- Justification juridique de l'affectation des locaux ;

- Documents d'urbanisme ;

- Tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une

incidence sur la valeur de l'immeuble ;

- État des contentieux ou litiges en cours.



2.2.2 Valeur vénale des biens immobiliers achevés en stock

2.2.2.1 Définition

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé par

un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l‟offre et de la demande.

Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai

raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l‟affectation juridique et de l‟usage du bien au

moment de l‟évaluation, tout en prenant en considération l‟état réel d‟entretien de l‟immeuble et

l‟estimation des dépenses de gros entretiens ou grosses réparations à engager à court ou moyen

terme. Cette valeur doit être exprimée à la fois acte en mains (droits d‟enregistrement et frais d‟acquisition

inclus) et en valeur nette vendeur (commissions, droits et frais éventuels déduits), cette dernière

correspondant généralement au prix qui figure sur l‟acte de vente.

2.2.2.2 Méthodes d’évaluation de la valeur vénale

Les méthodes par comparaison

Ces méthodes consistent à prendre pour référence des transactions constatées sur le marché

immobilier pour des biens présentant une localisation, une destination et des caractéristiques

comparables à celles du bien évalué. L‟expert-comptable retient la valeur des dernières transactions effectuées sur des biens similaires

ou approchants. L‟expert-comptable doit faire figurer dans son rapport des indications précises et individualisées

sur le marché concerné.

2.2.3 Valeur actuelle des travaux encours La valeur actuelle des biens en stock est, conformément aux méthodes d'évaluation, déterminée à

partir du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise :

- La référence au marché s'effectue à partir des informations les mieux adaptées à la

nature du bien (prix du marché).

- L'utilité du bien pour l'entreprise est normalement appréciée dans le cadre d'une

continuité de l'exploitation. S'il n'en était pas ainsi pour certains biens, voire pour la

totalité, il y aurait lieu de changer de méthode d'évaluation avec mention dans l'ETIC. Pour les biens immobiliers en-cours, leur prix de vente probable une fois achevé est diminué

des charges de commercialisation mais aussi des coûts des travaux restant à effectuer (coût

d'achèvement).

Le prix de vente probable doit tenir compte, du ´´prix du marché´´ à la date d'évaluation.



2.2.4 Les stocks d’invendus Les invendus doivent être valorisés en tenant compte du prix de vente probable de ces lots,

déduction faite de l'ensemble des charges, que le promoteur doit alors engager pour aménager et

entretenir les lots invendus et tenter de les commercialiser, (réorganisation de la répartition des

pièces par exemple) qui constituent des dépenses complémentaires au coût de revient des lots

correspondants.



CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE Au terme de cette deuxième partie, nous pouvons sortir avec les principales constatations

suivantes :

La forme juridique la plus répandue pour l‟exercice de cette profession est la société à

responsabilité limité, car elle offre l‟avantage de séparer son patrimoine de celui des associés tout

en étant peu contraignante.

L'optimisation fiscale n'est ouverte qu'aux grandes structures, les petites et moyennes structures ne

peuvent y accéder, de ce fait, ils ne peuvent être concurrentielles sur les logements HBM et se

concentrent sur les autres types de logement.

Le rôle de l'expert-comptable est complexe, lors de son intervention dans une entreprise de

promotion immobilière et ce quel que soit le type de mission, légale ou contractuelle, générale ou

spécifique.



CONCLUSION GÉNÉRALE

Le secteur de l‟habitat est une locomotive de développement durable pour le Maroc dans la mesure

où il crée de la richesse, génère de l‟emploi, mobilise l‟épargne des ménages et stimule des effets

d‟entraînement sur d‟autres industries telles que le ciment, les produits métallurgiques, la

céramique, le verre, le bois, les matières plastiques …

Le secteur de la promotion immobilière se caractérise par l‟existence d‟une forte demande pour

l‟immobilier, soutenue par un mouvement de baisse des taux d‟intérêt des crédits immobiliers, par

une population jeune, (tranche d‟âge 25 ans-40 ans), représentant plus de 24% de la population

marocaine et constituée de plus en plus de personnes actives, et par un taux d‟urbanisation en

croissance pouvant atteindre 65% à l‟horizon 2012.

Les promoteurs sont aujourd'hui parfaitement conscients des risques inhérents à leur activité qui se

caractérise par un long cycle de production généralement supérieur à un an, à cela s‟ajoute :

- Une lourdeur administrative pouvant se traduire par un retard dans l'octroi des différents

permis et autorisations (autorisations de lotir, de construire, d'habiter …).

- La défaillance ou le retard des entreprises de bâtiment, dans la réalisation des travaux de

viabilisation et de construction.

- Un retard dans la commercialisation.

Qui peuvent entraîner de lourdes pertes financières et parfois même remettre en cause la

rentabilité du projet.

Le promoteur immobilier doit aussi faire face à d‟autres contraintes telles que :

- La rareté et le coût exorbitant du foncier ;

- Le renchérissement des prix des matériaux de construction ;

- La déficience de la gestion urbaine ;

- Une forte proportion des ménages à faible revenu ;

- Une faible implication du système bancaire dans le financement du logement ;

- L'inefficacité du système d'aides publiques en vigueur (ristournes d'intérêts) ;

- La faiblesse du taux d'encadrement de la main-d'œuvre ;

- Le manque d'efficacité de l'appareil réglementaire régissant le secteur locatif ;



- La complexité des régimes fonciers dans les zones urbaines ;

- Le non-respect des normes de construction, de confort et de sécurité et la dominance du

secteur informel dans la promotion immobilière, se répercutant sur les normes de

sécurité et de confort ;

- La présence massive d'entreprises étrangères ;

- La lourdeur administrative en matière d'octroi des autorisations.

La pré-commercialisation par la vente en état futur d‟achèvement est quasi inexistante car les

achats sur plan sont très rares.

Le promoteur immobilier n‟a au final que le choix entre deux modes de financement, le système

bancaire et les capitaux propres.

Si le nouveau Plan Comptable constitue un apport non négligeable en ce domaine, les spécificités

de cette activité nécessitent une approche économique, fiscale et financière complémentaire.

Le système fiscal applicable au secteur est jugé complexe, notamment en raison de la pléthore

d‟impôts et taxes afférents à l‟immobilier, de l‟instabilité de la fiscalité et de la carence d‟analyses

quant à l‟efficacité des mesures introduites (incitations, modalités d‟imposition,…).

Le système fiscal est donc à revoir pour introduire la transparence dans ce secteur et lutter contre

la sous-déclaration des prix de vente et l'informel.



ANNEXES



Bibliographie TEXTES OFFICIELS :

- Dahir des obligations et contrats de 1913.

- Dahir sur la copropriété de 1946.

- Dahir n°1-92-7 du 15 Hija 1412 (17 Juin 1992) portant promulgation de la loi n°25-90 relative

aux lotissements, groupes d‟habitations et morcellements.

- Dahir sur les immeubles immatriculés de 1966.

- Dahir sur la copropriété et les immeubles en état futur d‟achèvement de 2002.

- Loi Cadre n°18-95 formant charte de l‟investissement.

- Loi de finances 1992 et 1995 et 2006.

- Loi de finances transitoire 1996.

- Loi 30-89 relative à la fiscalité des collectivités locales et de leur groupement.

- Dahir sur l‟immatriculation des immeubles, du 12 Août 1913 (9 Ramadan 1331).

- Dahir du 2 Juin 1915, fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

- Décret n°2-97-358 du 30 Juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncière

(B.O.n°4495 bis du 30 Juin 1997).

- Loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée.

- Loi n° 24-86 instituant un impôt sur les sociétés.

- Loi n° 17-89 instituant un impôt général sur le revenu.

- Loi n° 5-96 sur la société en nom collectif, la société en commandite par actions, la société à

responsabilité limitée et la société en participation.

NOTES CIRCULAIRES

- Note circulaire relative au secteur du bâtiment et des travaux publics ;

- Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 1999-2000 ;

- Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 2001.



MANUELS, GUIDES, ET MÉMENTOS

- Code général de Normalisation Comptable Marocain

- Le Plan Comptable du Secteur Immobilier

- La copropriété en droit marocain de Hervé Parcheminal

- « Gestion comptable et financière de la production immobilière » de J. MONDINO

- Mémento pratique Francis Lefebvre

- Comptable

- Fiscal

- Immobilier

- Approche économique et financière de l‟activité immobilière des promoteurs constructeurs

vendeurs de LEVENE Pascal MAI 1995

- Intervention de l‟expert-comptable dans la conception et la réalisation d‟un programme de

promotion immobilière de Carole GUILLON MAI 1998.

- La promotion immobilière en maîtrise d'ouvrage directe : mise en place de tableaux de gestion

et proposition d‟un guide de révision spécifique destiné à l‟expert comptable de KELHETTER

Frédéric, novembre 2003.

- L‟expert comptable dans une société de construction-vente : passage de la méthode à

l‟achèvement à la méthode à l‟avancement : proposition d‟une méthodologie d‟approche de

EBIOSSAN Valérie, novembre 2004.

- L‟Habitat en chiffres, 1988 à 1999 Direction de la Promotion Immobilière.

- Législation foncière : Recueil de textes, Direction de la Promotion Immobilière, 1994.

- La fiscalité immobilière : Recueil de textes législatifs et réglementaires, Direction des ressources

humaines, moyens généraux et affaires juridiques, 1998.

- Étude relative au processus de production et de développement du secteur de l'habitat au

Maroc réalisée par Team maroc/Team International pour le compte du Ministère de l'Habitat.

- Préparation du plan de développement économique et social pour la période 2000/2004 –

rapport de la commission spécialisée de l‟habitat. Direction de la Promotion Immobilière,

février 1999.



Lexique français – arabe Actes de Commerce األعمال التجارٌة Administrateur المتصرف Aliénation التفوٌت االختٌاري Amortissement استخماد Analyse des risques تحلٌل المخاطر Approbation المصادقة Assistance technique مساعدة تقنٌة Audit de performances تدقٌق مؤشرات النتائج Audit Externe ًالتدقٌق الخارج Audit Financier دقٌق المالًالت Audit Interne ًالتدقٌق الداخل Audit Opérationnel ًالتدقٌق العمل Autonomie Financière ًحرٌة التصرف المال Bilan ًمٌزانٌة –حساب ختام Capital-risque رأسمال مخاطر Code Général de Normalisation Comptable

القانون العام التطبٌع المحاسبً

Comité de normalisation comptable ًلجنة التطبٌع المحاسب Commissaire aux Comptes مراقب الحسابات Commission عمولة Compétence كفائة مقدرة Comptabilité المحاسبة Conformité المطابقة Conseil مجلس Conseil d’administration مجلس اإلدارة Conseil National de l’Ordre المجلس الوطنً للهٌئة Conseil National de la Comptabilité المجلس الوطنً للمحاسبة Conseil Régional de l’Ordre المجلس الجهوي للهٌئة Contribuable الخاضع للضرٌبة Contrôle interne ًنظام المراقبة الدول Convention االتفاقٌة Convention d’audit عقد التدقٌق Critères d’évaluation ضوابط التقٌٌم Dahir des obligations et contrats ظهٌر االلتزامات و العقود Décret مرسوم Déduction اسقاط Déficit reportable العجز القابل للترحٌل Délégation تفوٌض Dépenses مصارٌف Diagnostic تشخٌص –تحلٌل Diligence تعجٌل –اهتمام Dividendes الربائح Doctrine ًالعلم القانون Double imposition الضرٌبة المزدوجة Droit fiscal ًالقانون الجبائ Établissement stable مؤسسة قارة Etat Financier القوائم المالٌة Évasion fiscale ًالتملص الجبائ Exonération اإلعفاء



Expert Comptable سبخبٌر محا Forfaitaire ًالجزاف Honoraire اتعاب I.G.R الضرٌبة العامة على الدخل I.S الضرٌبة على الشركات Image Fidèle صورة وفٌة Impôt minimum الحد االدنى للضرٌبة Incompatibilité التعارض Indépendance االستقاللٌة Inserts الفوائد Investissement ² استثمار Jurisprudence القضاء Marché صفقة Mise à disposition وضع رهن التصرف Montage التركٌب Non résident غٌر مقٌم Norme d’audit قواعد التدقٌق Organisation Financière et Comptable ًنظام مالً ومحاسب Partenaires شركاء Patrimoine ذمة مالٌة Personnalité Juridique لشخصٌة القانونٌةا Personnalité Morale الشخصٌة المعنوٌة Plus value فائض القٌمة Prescription التقادم Procédure طرٌقة -إجراء Produit brut المنتوجات االجمالٌة Professionnel ًمهن Provision مؤونة Rapport d’audit تقرٌر مدقق الحسابات Régularité des comptes تنظٌم الحسابات Réintégration اعادة ادماج Rendement مردود Résident مقٌم Responsabilité civile المسؤولٌة المدنٌة Responsabilité contractuelle المسؤولٌة التعاقدٌة Responsabilité disciplinaire المسؤولٌة النظامٌة Responsabilité pénale ٌةالمسؤولٌة الجنائ Retenue à la source االقتطاع من المنبع Salaires اإلجور Situation Financière الحالة المالٌة Statut juridique الوضعٌة القانونٌة Système de Contrôle نظام المراقبة T.V.A الضرٌبة على القٌمة المضافة Taux d'impôts سعر الضرٌبة Travaux de construction ال البناءاشغ Vérification intégrée التدقٌق الموحد أو المزدوج



Annexe 1

QUESTIONNAIRE

Aspects juridiques Quel est l‟impact de la nouvelle loi sur la copropriété sur la promotion immobilière ?

- Positif

- Négatif

- Nul

La nouvelle loi sur la vente en état futur d‟achèvement a-t-elle des chances de recevoir application

dans le quotidien marocain ?

OUI

NON

Pourquoi ?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Est-elle appliquée ?

OUI

NON

Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Aspects Fiscaux

1. L’autorisation de lotir Avez-vous des difficultés à obtenir l‟autorisation de lotir ?

OUI

NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………



2. La taxe sur les lotissements Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire le coût

total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification pour l‟acompte de

75% et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ?

OUI

NON

Si oui, Lesquelles ? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

3. La conservation foncière La détermination de la valeur de l‟immeuble, pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou

de copropriété est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté dans son évaluation.

La valeur telle que défini par le conservateur est de manière générale :

Proche de la réalité

Complètement injustifiée

Exorbitante

Autres

4. La TVA Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ?

OUI

NON Si oui, Lesquelles ? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

5. L’IS Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d‟Affaires imposable ?

OUI

NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… Dans le cadre de l‟exécution de vos travaux avez-vous recours à des prestataires non patentables ?

OUI

NON Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ?

OUI

NON



La note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une réponse à l'ensemble des problèmes que vous rencontrez ?

OUI

NON

Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ? …………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………

Et, quelles sont les solutions que vous proposez ? ……………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………….

6. DROITS D’ENREGISTREMENT

Quel est l‟impact du coût des droits d‟enregistrement sur l‟activité de la promotion immobilière ? …………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………

7. LOGEMENTS SOCIAUX

Pensez-vous que la politique d‟exonération appliquée par l‟Etat, en matière de logements sociaux, a permis le développement de ce secteur ?

OUI

NON

Avez-vous rencontré des difficultés lors de l‟application de ces exonérations ?

OUI

NON

Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d‟un même programme, des activités imposables et exonérées ?

OUI

NON

Si oui, Lesquelles ? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Aspects comptables

1. L’organisation des comptes 1.1. La règle de l'affectation directe des charges

L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se

rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées.

La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de

réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière.

Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ?

OUI

NON



Si non pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………

1.2. La répartition proportionnelle

Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement

rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être incorporés

dans le coût de revient.

Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ?

OUI

NON

Si oui pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous parait la mieux

adaptée au calcul du coût de revient ?

- Le nombre de logements -

- Les millièmes de copropriété -

- Les surfaces -

- Le nombre de lots -

- Les prix de ventes des lots -

- Autres : - Doit-on choisir une clé unique pour répartir l‟ensemble des charges ?

OUI

NON

Si non pourquoi?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

1.3. Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale

L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de

revient par programme.

Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ?

OUI

NON Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ?

OUI

NON

Si oui, lesquelles ?

……………………………………………………………………………………………………

……………………………… ……………………………………………………………………



1.4. L‟inventaire permanent La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts directement dans

les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adaptée à votre

activité ?

OUI

NON

L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an

dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice.

Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ?

OUI

NON

Si oui Quelles solutions proposez-vous ?

…………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………

1.5. Principe des coûts historiques

Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de

stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations

immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus.

Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur d‟activité ?

OUI

NON

2. Le coût de revient


constitue une donnée primordiale pour le promoteur.

2.1. Acquisition foncière

Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son

prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés au

notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les

indemnités d'expropriation ; les frais de démolition des structures ;)

Cette valorisation vous parait-elle adéquate ?

OUI

NON



2.2. Les travaux de lotissement et de construction

La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction fait généralement

l'objet de contrats particuliers sous forme de marché.

La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour refléter leur

exécution ?

OUI

NON

Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ?

…………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………

Et quelles sont les solutions à adopter ?

……………………………………………………………………………………………………

2.3. Les charges financières

Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du

Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif.

Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils des

difficultés lors de l‟intégration des charges financières au coût de revient stocké ?

OUI

NON

Si oui, pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

2.4. Évaluation des dépenses à effectuer

Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé, et, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.

Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur montant ?

OUI

NON

Si oui, lesquelles ?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………



3. La détermination du résultat

3.1. La notion d'achèvement

Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d‟achèvement d‟un projet ?

OUI

NON

3.2. La méthode de constatation du chiffre d‟affaires

Doit-on considérer la vente en état futur d‟achèvement comme un simple contrat à long terme ?

OUI

NON

Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous :

- L'achèvement

- L'avancement

4. Les stocks

4.1. Les règles prescrites par le plan comptable du secteur immobilier

Avant l'achèvement

L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stocks de certaines charges qui ont nettement

contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle évidente ?

OUI

NON

Après l'achèvement

L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un

produit fini.

Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice

social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stocks.

Cette évaluation est-elle aisée ?

OUI

NON

Pourquoi?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………



Les invendus

Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus :

- Conserver les lots en stocks en les

provisionnant

- Les céder au prix du marché.

- Autres ………………………………………………………..

5. L'ETIC

5.1. Intérêt de l'ETIC

L‟ETIC est elle suffisamment étayée pour permettre au lecteur des états de synthèse d‟avoir des

informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des résultats, de

valorisation des stocks et d‟engagement hors bilan ?

OUI

NON

Sinon pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

5.2. L'ETIC et le coût de revient

Les travaux restant à effectuer

Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des

provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets.

Respectez-vous cette règle ?

OUI

NON

Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ?

……………………………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………………………

Si non, pourquoi ?

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………



Les engagements hors bilan - Les engagements reçus

Inscrivez-vous parmi les engagements reçus les contrats de réservation signés et le prix de vente

prévisionnel de ceux-ci ?

OUI

NON

- Les engagements donnés

Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des engagements significatifs. Cette tâche est-elle facile ?

OUI

NON

Si non pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………



Annexe 2

PLAN DE COMPTES DU SECTEUR IMMOBILIER

CLASSE 1 :COMPTE DE FINANCEMENT PERMANENT

11.CAPITAUX PROPRES

111.Capital social ou personnel 1111.Capital social 1112.Fonds de dotation 1117.Capital personnel 1119.Actionnaire capital souscrit –non appelé

112.Primes d’émission,de fusion et d’apport 1121.Primes d‟émission 1122.Primes de fusion 1123.Primes d‟apport

113.Ecarts de réévaluation 1130.Ecarts de réévaluation

114.Réserve légale 1140.Réserve légale

115.Autres réserves 1151.Réserves statutaires ou contractuelles 1152.Réserves facultatives 1155.Réserves réglementées

116.Report à nouveau 1161.Report à nouveau (Solde créditeur) 1169.Report à nouveau (Solde débiteur)

118.Résultats nets en instance d’affectation 1181.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde créditeur) 1189.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde débiteur)

119.Résultat net de l’exercice 1191.Résultat net de l‟exercice (créditeur) 1199.Résultat net de l‟exercice (débiteur)

13.CAPITAUX PROPRES ASSIMILES 131.Subventions d’investissement

1311.Subventions d‟investissement reçues 1319.Subventions d‟investissement inscrites au compte de produits et charges

135.Provisions réglementées 1351.Provisions pour amortissements dérogatoires 1354.Provisions pour investissements 1356.Provisions pour acquisition et construction de logements 1358.Autres provisions réglementées

14.DETTES DE FINANCEMENT

141.Emprunts obligataires 1410.Emprunts obligataires

148.Autres dettes de financement 1481.Emprunts auprès des établissements de crédit 1482.Avances de l‟Etat 1483.Dettes rattachées à des participations 1484.Billets de fonds 1485.Avances reçues et comptes courants bloqués 1486.Fournisseurs d‟immobilisations



1487.Dépôts et cautionnements reçus 1488.Dettes de financement diverses

15.PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES

151.Provisions pour risques 1511.Provisions pour litiges 1512.Provisions pour garanties données aux clients 1513.Provisions pour propre assureur 1514.Provisions pour pertes sur marchés à terme 1515.Provisions pour amendes,doubles droits,pénalités 1516.Provisions pour pertes de change 1518.Autres provisions pour risques

155.Provisions pour charges 1551.Provisions pour impôts 1552.Provisions pour pensions de retraite et obligations similaires 1555.Provisions pour charges à répartir sur plusieurs exercices 1558.Autres provisions pour charges

15581.Provision pour réparation et entretien des produits finis.

16.COMPTES DE LIAISON DES ÉTABLISSEMENTS ET SUCCURSALES

160.Comptes de liaison des établissements et succursales 1601.Comptes de liaison du siège 1605.Comptes de liaison des agences

17.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF

171.Augmentation des créances immobilisées 1710.Augmentation des créances immobilisées

172.Diminution des dettes de financement 1720.Diminution des dettes de financement

CLASSE 2 :COMPTE D’ACTIF IMMOBILISE

21.IMMOBILISATION EN NON VALEURS

211.Frais préliminaires 2111.Frais de constitution 2112.Frais préalables au démarrage 2113.Frais d‟augmentation du capital 2114.Frais sur opérations de fusions,scissions et transformations 2116.Frais de prospection 2117.Frais de publicité 2118.Autres frais préliminaires

212.Charges à répartir sur plusieurs exercices 2121.Frais d‟acquisition des immobilisations 2125.Frais d‟émission des emprunts 2128.Autres charges à répartir

213.Primes de remboursement des obligations 2130.Primes de remboursement des obligations

22.IMMOBILISATIONS INCORPORELLES

221.Immobilisation en recherche et développement 2210.Immobilisation en recherche et développement

222.Brevets,marques,droits et valeurs similaires



2220.Brevets,marques,droits et valeurs similaires 223.Fonds commercial

2230.Fonds commercial 228.Autres immobilisations incorporelles

2285.Autres immobilisations incorporelles en cours

23.IMMOBILISATIONS CORPORELLES

231.Terrains (autres que la réserve foncière) 2311.Terrains nus 2312.Terrains aménagés 2313.Terrains bâtis 2314.Terrains de gisement (Carrière) 2316.Agencements et aménagements de terrains 2318.Autres terrains

232.Construct ions 2321.Bâtiments

23214.Bâtiments administratifs et commerciaux (A,B...) 23217.Bâtiments destinés à la location 23218.Autres bâtiments

2323.Constructions sur terrains d‟autrui 2327.Agencements et aménagements des constructions 2328.Autres constructions

233.Installations techniques,matériel et outillage 2331.Installations techniques 2332.Matériel et outillage

234.Matériel de transport 2340.Matériel de transport

235.Mobilier,matériel de bureau et aménagements divers 2351.Mobilier de bureau 2352.Matériel de bureau 2355.Matériel informatique 2356.Agencements, installations et aménagements divers (Biens n‟appartenant pas à l‟entreprise) 2358.Autres mobiliers, matériels de bureau et aménagements divers

238.Autres immobilisations corporelles 2380.Autres immobilisations corporelles

239.Immobilisations corporelles en cours 2392.Immobilisations corporelles en cours des terrains et constructions 2397.Avances et acomptes versés sur commandes d‟immobilisations corporelles 2398.Autres immobilisations corporelles en cours

24/25.IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES

241.Prêts immobilisés 2411.Prêts au personnel 2415.Prêts aux associés 2418.Autres prêts

248.Autres créances financières 2481.Titres immobilisés (Droits de créance)

24811.Obligations 24813.Bons d‟équipement 24818.Bons divers

2483.Créances rattachées à des participations 2486.Dépôts et cautionnements versés



2487.Créances immobilisées 2488.Créances financières diverses

251.Titres de participation 2510.Titres de participation 258.Autres titres immobilisés

27.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF

271.Diminution des créances immobilisées 2710.Diminution des créances immobilisées

272.Augmentation des dettes de financement 2720.Augmentation des dettes de financement

28.AMORTISSEMENT DES IMMOBILISATIONS

281.Amortissements des non-valeurs 2811.Amortissements des frais préliminaires

28111.Amortissements des frais de constitution 28112.Amortissements des frais préliminaires au démarrage 28113.Amortissements des frais d‟augmentation du capital 28114.Amortissements des frais sur opérations de fusions,scissions et transformations 28116.Amortissements des frais de prospection 28117.Amortissements des frais de publicité 28118.Amortissements des autres frais préliminaires

2812.Amortissements des charges à répartir 28121.Amortissements des frais d‟acquisition des immobilisations 28125.Amortissements des frais d‟émission des emprunts 28128.Amortissements des autres charges à répartir

2813.Amortissements des primes de remboursement des obligations 282.Amortissement des immobilisations incorporelles

2821.Amortissements de l‟immobilisation en recherche et développement 2822.Amortissements des brevets,marques,droits et valeurs similaires 2823.Amortissements du fonds commercial 2828.Amortissements des autres immobilisations incorporelles

283.Amortissements des immobilisations corporelles 2831.Amortissements des terrains 2832.Amortissements des constructions

28321. Amortissements des bâtiments 28323. Amortissements des constructions sur terrains d‟autrui 28327. Amortissements des installations, agencements et aménagements des constructions 28328. Amortissements des autres constructions

2833. Amortissements des installations techniques, matériel et outillage 28332. Amortissements du matériel et outillage 28338. Amortissements des autres installations techniques, matériels et outillages

2834. Amortissements du matériel de transport 2835.Amortissements du mobilier,matériel de bureau et aménagements divers

28351. Amortissements du mobilier de bureau 28352. Amortissements du matériel de bureau 28355. Amortissements du matériel informatique 28356. Amortissements des agencements,installations et aménagements divers 28358. Amortissements des autres mobiliers, matériels de bureau et aménagements divers.



2838. Amortissements des autres immobilisations corporelles

29.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES IMMOBILISATIONS

292.Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles 2920.Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles

293.Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles 2930.Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles

294/295.Provisions pour dépréciation des immobilisations financières 2941.Provisions pour dépréciation des prêts immobilisés 2948.Provisions pour dépréciation des autres créances financières 2951.Provisions pour dépréciation des titres de participation

2958.Provisions pour dépréciation des autres titres immobilisés

CLASSE 3 :COMPTE D'ACTIF CIRCULANT (Hors trésorerie) 31.STOCKS

311.Terrains 3111.Réserves foncières

31.119.Coût des terrains sortis du stock 312.Matières et fournitures consommables

3120.Terrains 3121.Matières premières

31211.Ciment 31212.Acier 31213.Sable 31214.Gravette

3122.Matières et fournitures consommables 312201.Matières consommables A 312202.Matières consommables B 312203.Combustibles 312204.Produits d‟entretien 312205.Fournitures d‟atelier et d‟usine 312206.Fournitures de magasin 312207.Fournitures de bureau

3123.Emballages 3128.Autres matières et fournitures consommables.

313.Produits en cours 3131.Biens en cours

31311.Lotissements en cours 31311xxxx (Code programme)01 Terrains 31311xxxx 02 Travaux VRD 31311xxxx 04 Frais annexes 31311xxxx 05 Commission 31311xxxx 06 Frais financiers 31311xxxx 07 Honoraires 31311xxxx 08 Impôts 31311xxxx 09 TVA 31311xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés

31312.Constructions promotionnelles en cours 31312xxxx (code programme)01 terrains 31312xxxx 02 travaux VRD 31312xxxx 03 constructions 31312xxxx 04 frais annexes



31312xxxx 05 commission 31312xxxx 06 frais financiers 31312xxxx 07 honoraires 31312xxxx 08 impôts 31312xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés

31313.Commerces et bureaux en cours 31313xxxx (code programme)01 terrains 31313xxxx 02 travaux VRD 31313xxxx 03 constructions 31313xxxx 04 frais annexes 31313xxxx 05 commission 31313xxxx 06 frais financiers 31313xxxx 07 honoraires 31313xxxx 08 impôts 31313xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés

31314.Constructions économiques et sociales en cours 31314xxxx (code programme)01 terrains 31314xxxx 02 travaux VRD 31314xxxx 03 constructions 31314xxxx 04 frais annexes 31314xxxx 05 commission 31314xxxx 06 frais financiers 31314xxxx 07 honoraires 31314xxxx 08 impôts 31314xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés

3138.Autres produits en cours 3139.Produits en cours sortis

315.Produits finis 3151.Produits finis

31511.Lotissements achevés 31512.Constructions promotionnelles achevées 31513.Commerces et bureaux achevés 31514.Constructions économiques et sociales achevées 31515.Autres produits finis

3159.Produits finis sortis (Déstockés)

34.CRÉANCES DE L'ACTIF CIRCULANT

341.Fournisseurs débiteurs,avances et acomptes 3411.Fournisseurs,avances et acomptes versés sur commandes d‟exploitation

34111.Fournisseurs avances et acomptes/fonctionnement 34112.Fournisseurs avances et acomptes/opérations 34113.Fournisseurs avances et acomptes/opérations MOD

3417.Rabais,remises et ristournes à obtenir –avoirs non encore reçus 3418.Autres fournisseurs débiteurs

342.Clients et comptes rattachés 3421.Clients

34211.Clients –catégorie A 34212.Clients –catégorie B 34213.Clients –catégorie C

3424.Clients douteux ou litigieux 3427.Clients factures à établir et créances sur travaux non encore facturés 3428.Autres clients et comptes rattachés

34281.Clients prêts acquéreur à débloquer.



343.Personnel –débiteur 3431. Avances et acomptes au personnel 3438.Personnel –autres débiteurs

345.Etat -débiteur 3451.Subventions à recevoir 3453.Acomptes sur impôts sur les résultats 3455.Etat –TVA récupérable (Sous comptes à créer par programme le cas échéant)

34551.Etat –TVA récupérable sur les immobilisations 34552.Etat –TVA récupérable sur les travaux de Construction ou de lotissement 34553.Etat –TVA récupérable sur dépenses de Fonctionnement

3456.Etat –Crédit de TVA (suivant déclarations) 3458.Etat –Autres comptes débiteurs

34581.TVA à régulariser sur avances acquéreurs (Compte créé pour parallélisme avec 44581).

346.Comptes d’associés –débiteurs 3461.Associés -comptes d‟apport en société 3462.Actionnaires -capital souscrit et appelé non versé 3464.Associés -opérations faites en commun 3467.Créances rattachées aux comptes d‟associés 3468.Autres comptes d‟associés débiteurs

348.Autres débiteurs 3481.Créances sur cessions d‟immobilisations 3482.Créances sur cessions d‟éléments d‟actif circulant 3487.Créances rattachées aux autres débiteurs 3488.Divers débiteurs

34881.Comptes des mandants débiteurs 348811.En cours MOD

3488111.Travaux en cours lotissements MOD 3488112.Travaux en cours habitat standard MOD 3488113.Travaux en cours commerces et bureaux MOD 3488114.Travaux en cours habitat économique MOD

348812.Programmes MOD achevés 3488121.Travaux de lotissements MOD achevés 3488122.Travaux de constructions standards achevés MOD 3488123.Travaux de commerces et bureaux achevés MOD 3488124.Travaux de constructions économiques achevés MOD

348813.Attributaires programmes MOD 34882.Partenariat débiteur (le cas échéant) 34888.Autres comptes mandants débiteurs

348881.Solde débiteur des opérations MOD achevés. 349.Comptes de régularisation -actif

3491.Charges constatées d‟avance 3493.Intérêts courus et non échus à percevoir 3495.Comptes de répartition périodique des charges 3497.Comptes transitoires ou d‟attente –débiteurs

35.TITRES ET VALEURS DE PLACEMENT

350.Titres et valeurs de placement 3501.Actions,partie libérée 3502.Actions,partie non libérée 3504.Obligations



3506.Bons de caisse et bons du trésor 35061.Bons de caisse 35062.Bons du trésor

3508.Autres titres et valeurs de placement similaires 37.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF (Eléments circulants) 39.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE L’ACTIF CIRCULANT

391.Provisions pour dépréciation des stocks 3913.Provisions pour dépréciation des produits en cours 3915.Provisions pour dépréciation des produits finis

394.Provisions pour dépréciation des créances de l’actif circulant 3941.Provisions pour dépréciation –fournisseurs débiteurs,avances et acomptes 3942.Provisions pour dépréciation des clients et comptes rattachés 3943.Provisions pour dépréciation du personnel –débiteur 3948.Provisions pour dépréciation des autres débiteurs

394881.Provisions pour dépréciation des comptes mandants débiteurs 395.Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement

3950.Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement

CLASSE 4 :COMPTES DE PASSIF CIRCULANT (HORS TRESORERIE) 44.DETTES DU PASSIF CIRCULANT

441.Fournisseurs et comptes rattachés 4411.Fournisseurs

44111.Fournisseurs opérations propres 44112.Fournisseurs opérations MOD 44113.Fournisseurs fonctionnement

4413.Fournisseurs –retenues de garantie 44131.RG opérations propres 44132.RG opérations MOD 44133.RG fonctionnement

4415.Fournisseurs –effets à payer

44151.Fournisseurs effets à payer opérations propres 44152.Fournisseurs effets à payer opérations MOD 44153.Fournisseurs effets à payer fonctionnement

4417.Fournisseurs –factures non parvenues 44171.Fournisseurs factures non parvenues opérations propres

441710.Fournisseurs,factures non parvenues 441711.Fournisseurs,dépenses non encore engagées

44172.Fournisseurs factures non parvenues opérations MOD 44173.Fournisseurs factures non parvenues fonctionnement

4418.Autres fournisseurs et comptes rattachés 44181.Fournisseurs terrains à payer 44182.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations propres 44183.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations MOD

442.Clients créditeurs,avances et acomptes 4421.Clients –avances et acomptes reçus sur commandes en cours

44211.Opérations propres 44212.Opérations MOD 44213.Fonctionnement 44214.Désistements clients à payer

4428.Autres clients débiteurs



443.Personnel –créditeur 4432.Rémunérations dues au personnel 4433.Dépôts du personnel créditeurs 4434.Oppositions sur salaires 4437.Charges du personnel à payer 4438.Personnel –autres créditeurs (à subdiviser en fonction des divers organismes au profit desquels l‟établissement effectue des retenues sur salaires.

444.Organismes sociaux 4441.Caisse Nationale de la Sécurité Sociale 4443.Caisses de retraite

44431.CMR 44432.RCAR 44433.CIMR

4445.Mutuelles (à subdiviser) 4447.Charges sociales à payer 4448.Autres organismes sociaux

445.Etat –créditeur 4452.Etat,impôts,taxes et assimilés

44521.Etat,Taxe urbaine et taxe d‟édilité 44522.Etat,Patente 44525.IGR 44526.Etat,taxe de formation professionnelle (Organisme non assujetti à la CNSS)

4453.Etat,impôts sur les résultats 4455.Etat,TVA facturée 4456.Etat,TVA due (suivant déclarations) 4457.Etat,impôts et taxes à payer 4458.Etat,autres comptes créditeurs

44581.Etat,TVA à régulariser sur acomptes reçus 44582.Etat,avances sur subventions accordées au titre des opérations propres 44583.Etat avances sur subventions accordées au titre des opérations réalisées en maîtrise d‟ouvrage déléguée (MOD)

446.Comptes d’associés –créditeurs 4461.Associés –capital à rembourser 4462.Associés –versements reçus sur augmentations de capital 4463.Comptes courants des associés créditeurs 4464.Associés –opérations faites en commun 4465.Associés,dividendes à payer 4468.Autres comptes d‟associés –créditeurs

448.Autres créanciers 4481.Dettes sur acquisition d‟immobilisations 4483.Dettes sur acquisition de titres et valeurs de placement 4484.Obligations échues à rembourser 4485.Obligations,coupons à payer 4487.Dettes rattachées aux autres créanciers 4488.Divers créanciers

44881.Comptes mandants créditeurs 448811.Avances des attributaires programmes MOD 448812.Avances du mandant 448813.Solde créditeur des opérations MOD achevées

44882.Jetons de présence à payer 44884.Partenariat créditeur



448841.Avances attributaires sur programmes en partenariat 448842.Programme partenariat -opération achevée 448843.Programme partenariat créditeur

44888.Autres comptes mandants créditeurs 449.Comptes de régularisation -passif

4491.Produits constatés d‟avance 4493.Intérêts courus et non échus à payer 4495.Comptes de répartition périodique des produits 4497.Comptes transitoires ou d‟attente –créditeurs (dont recettes en instance d‟affectation )

44971.Opérations propres 44972.Opérations MOD 44973.Fonctionnement

45.AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES

450.Autres provisions pour risques et charges 4501.Provisions pour litiges 4502.Provisions pour garanties données aux clients 4505.Provisions pour amendes,doubles droits et pénalités 4506.Provisions pour pertes de change 4507.Provisions pour impôts 4508.Autres provisions pour risques et charges

46.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF (Eléments circulants)

CLASSE 5:COMPTES DE TRESORERIE 51.TRESORERIE -ACTIF

511.Chèques et valeurs à encaisser 5111.Chèques à encaisser ou à l‟encaissement

51111.Chèques en portefeuille 51112.Chèques à l‟encaissement

5113.Effets à encaisser ou à l‟encaissement 51131.Effets échus à encaisser 51132.Effets à l‟encaissement

5115.Virements de fonds 5118.Autres valeurs à encaisser

514.Banques,Trésorerie Générale et Chèques Postaux débiteurs 5141.Banques (soldes débiteurs) (A subdiviser par banque,en créant un compte de passif et d‟actif symétrique pour chaque compte bancaire) 5143.Trésorerie Générale 5146.Chèques postaux 5148.Autres établissements financiers et assimilés (soldes débiteurs)

516.Caisses,régies d’avances et accréditifs 5161.Caisses

51611.Caisse centrale 51613.Caisse (succursale ou agence A) 51614.Caisse (succursale ou agence B)

5165.Régies d‟avances et accréditifs 55.TRESORERIE –PASSIF

552.Crédits d’escompte



5520.Crédits d‟escompte 553.Crédits de trésorerie

5530.Crédits de trésorerie 554.Banques (Soldes créditeurs)

5541.Banques (Soldes créditeurs) 5548.Autres établissements financiers et assimilés (Soldes créditeurs)

59.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE TRESORERIE

590.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 5900.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie.

CLASSE 6 :COMPTES DE CHARGES 61.CHARGES D’EXPLOITATION

611. Achats revendus de marchandises 6111. Achats de marchandises „‟groupe A‟‟ 6112. Achats de marchandises „‟groupe B‟‟ 6114. Variation de stocks de marchandises 6118. Achats revendus de marchandises des exercices antérieurs 6119. R.R.R.Obtenus sur achats de marchandises

612. Achats consommés de matières et fournitures 6121. Achats de matières premières Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé

en sous comptes par projet 6121 01 xx.Achats de ciment 6121 02 xx.Achats d‟aciers 6121 03 xx.Achats sable 6121 04 xx.Achats gravette.

6122.Achats de matières et fournitures consommables Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet

61221.Achats de matières et fournitures 61223.Achats de combustible 61224.Achats de produits d‟entretien 61225.Achats de fournitures d‟atelier et d‟usine 61226.Achats de fournitures de magasin 61227.Achats de bois de coffrage

6123.Achats d‟emballages 6124.Variation des stocks de matières et fournitures

61241.Variation des stocks de matières premières 612410.Variation des stocks de Matières Premières (MP)Terrains 612411.Variation des stocks de matières premières

61242 Variation des stocks de M.P et Fournitures consommables 61243.Variation des stocks d‟emballage

6125.Achats non stockés de matières et de fournitures 61251.Achats de fournitures non stockables (eau,électricité...) 61252.Achats de fournitures d‟entretien 61253.Achats de petit outillage et petit équipement

6126.Achats de travaux,études et prestations de services Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet

61261.Achats des travaux (constructions V.R.D) 61262.Achats des études (honoraires et frais d‟études des opérations) 61263.Achats de prestations de services(publications,annonces,assurances)

6128.Achats de matières et de fournitures des exercices antérieurs Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet



61281.Fonctionnement 61282.Opérations

6129.R.R.R.O sur achats consommés de matières et fournitures

613 /614.Autres charges externes 6131.Locations et charges locatives

61311.Location des terrains 61312.Location de constructions 61313.Location de matériel et outillage 61314.Location de mobilier et matériel de bureau 61315.Location de matériel informatique 61316.Location de matériel de transport 61317.Malis sur emballages rendus 61318.Locations et charges locatives diverses

6132.Redevances de crédit-bail 6133.Entretien et réparations

61331.Entretien et réparations des biens immobiliers 61332.Entretien et réparations des biens mobiliers 61335.Maintenance

6134.Primes d‟assurances 61341.Assurances multirisques (vol,incendie,responsabilité civile …) 61343.Assurances -risques d‟exploitation 61345.Assurances -matériel de transport 61348.Autres assurances

6135.Rémunérations du personnel extérieur à l‟entreprise 61351.Rémunérations du personnel occasionnel 61352.Rémunérations du personnel intérimaire 61353.Rémunérations du personnel détaché ou prêté à l‟entreprise

6136.Rémunérations d‟intermédiaires et honoraires 61361.Commissions et courtages 61365.Honoraires 61367.Frais d‟actes et contentieux

6137.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires 61371.Redevances pour brevets 61378.Autres redevances

6141.Etudes,recherches et documentation 61411.Etudes générales 61413.Recherches 61415.Documentation générale 61416.Documentation technique

6142.Transports 61421.Transports du personnel 61425.Transports sur achats 61426.Transports sur ventes 61428.Autres transports

6143.Déplacements,missions et réceptions 61431.Voyages et déplacements 61433.Frais de déménagement 61435.Missions 61436.Réceptions

6144.Publicité,publications et relations publiques 61441.Annonces et insertions 61442.Echantillons, catalogues et imprimés publicitaires



61443.Foires et expositions 61444.Primes de publicité 61446.Publications 61447.Cadeaux à la clientèle 61448.Autres charges de publicité et relations publiques

6145.Frais postaux et frais de télécommunications 61451.Frais postaux 61455.Frais de téléphone 61456.Frais de télex et de télégramme

6146.Cotisations et dons 61461.Cotisations 61462.Dons

6147.Services bancaires 61471.Frais d‟achats et de ventes des titres 61472.Frais sur effets de commerce 61473.Frais et commissions sur services bancaires

6148.Autres charges externes des exercices antérieurs 6149.R.R.R.obtenus sur autres charges externes.

616.IMPOTS ET TAXES 6161.Impôts et taxes directs

61611.Taxe urbaine et taxe d‟édilité 61612.Patente 61615.Taxes locales

6165.Impôts et taxes indirects 6167.Impôts,taxes et droits assimilés

61671.Droits d‟enregistrement et de timbres 61673.Taxes sur les véhicules 61678.Autres impôts,taxes et droits assimilés

6168.Impôts et taxes des exercices antérieurs 617.CHARGES DE PERSONNEL

6171.Rémunération du personnel 61711.Appointements et salaires 61712.Primes et gratifications 61713.Indemnités et avantages divers 61714.Commissions au personnel 61715.Rémunérations des administrateurs,gérants et associés

6174.Charges sociales 61741.Cotisations de sécurité sociale 61742.Cotisations aux caisses de retraite 61743.Cotisations aux mutuelles 61744.Prestations familiales 61745.Assurances accidents de travail

6176.Charges sociales diverses 61761.Assurances groupe 61762.Prestations de retraite 61763.Allocations aux œuvres sociales 61764.Habillement et vêtements de travail 61765.Indemnités de préavis et de licenciement 61766.Médecine de travail,pharmacie 61768.Autres charges sociales diverses

6177.Rémunération de l‟exploitant 61771.Appointements et salaires 61774.Charges sociales sur appointements et salaires de l‟exploitant



6178.Charges du personnel des exercices antérieurs. 618.AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION

6181.Jetons de présence 6182.Pertes sur créances irrécouvrables 6185.Pertes sur opérations faites en commun 6186.Transfert de profits sur opérations faites en commun 6188.Autres charges d‟exploitation des exercices antérieurs.

619.DOTATIONS D’EXPLOITATION 6191.Dotations d'exploitation aux amortissements de l'immobilisation en non-valeur

61911.D.E.A.des frais préliminaires 61912.D.E.A.des charges à répartir

6192.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations incorporelles

61921.D.E.A.de l‟immobilisation en recherche et développement 61922.D.E.A.des brevets,marques,droits et valeurs similaires 61923.D.E.A.du fonds commercial 61928.D.E.A.des autres immobilisations incorporelles

6193.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations corporelles 61931.D.E.A.des terrains 61932.D.E.A.des constructions 61933.D.E.A.des installations techniques,matériel et outillage 61934.D.E.A.du matériel de transport 61935.D.E.A.des mobiliers,matériels de bureau et aménagements divers 61938.D.E.A.des autres immobilisations corporelles

6194.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciation des immobilisations 61942.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations incorporelles 61943.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations corporelles

6195.Dotations d‟exploitation aux provisions pour risques et charges 61955.D.E.P.pour risques et charges durables 61957.D.E.P.pour risques et charges momentanés

6196.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciations de l‟actif circulant 61961.D.E.P.pour dépréciation des stocks 61964.D.E.P.pour dépréciation des créances de l‟actif circulant

6198.Dotations d‟exploitation des exercices antérieurs 61981.D.E.aux amortissements des exercices antérieurs 61984.D.E.aux provisions des exercices antérieurs

63.CHARGES FINANCIERES

631.Charges d’intérêts 6311.Intérêts des emprunts et dettes

63111.Intérêts des emprunts 63113.Intérêts des dettes rattachées à des participations 63114.Intérêts des comptes courants et dépôts créditeurs 63115.Intérêts bancaires et sur opérations de financement 63118.Autres intérêts des emprunts et dettes

6318.Charges d‟intérêts des exercices antérieurs 633.Pertes de change

6331.Pertes de change propres à l‟exercice 6338.Pertes de change des exercices antérieurs

638.Autres charges financières 6382.Pertes sur créances liées à des participations 6385.Charges nettes sur cession de titres et valeurs de Placement



6386.Escomptes accordés 6388.Autres charges financières des exercices antérieurs

639.Dotations financières 6391.Dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations 6392.Dotations aux provisions pour dépréciations des immobilisations financières 6393.Dotations aux provisions pour risques et charges financières 6394.Dotation aux provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement 6396.Dotations aux provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 6398.Dotations financières des exercices antérieurs

65.CHARGES NON COURANTES

651.Valeurs nettes d’amortissements des immobilisations cédées (V.N.A ) 6512.VNA des immobilisations incorporelles cédées 6513.VNA des immobilisations corporelles cédées 6514.VNA provisions des immobilisations financières cédées (droits de propriété) 6518.VNA des immobilisations cédées des exercices antérieurs .

656.Subventions accordées 6561.Subventions accordées de l‟exercice 6568.Subventions accordées des exercices antérieurs .

658.Autres charges non courantes 6581.Pénalités sur marchés et dédits

65811.Pénalités sur marchés 65812.Dédits

6582.Rappels d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats) 6583.Pénalités et amendes fiscales ou pénales

65831.Pénalités et amendes fiscales 65833.Pénalités et amendes pénales

6585.Créances devenues irrécouvrables 6586.Dons,libéralités et lots

65861.Dons 65862.Libéralités 65863.Lots

6588.Autres charges non courantes des exercices antérieurs 659.Dotations non courantes

6591.Dotations aux amortissements exceptionnelles des Immobilisations 65911.D.A.E.de l‟immobilisation en non-valeurs 65912.D.A.E.des immobilisations incorporelles 65913.D.A.E.des immobilisations corporelles

6594.Dotations non courantes aux provisions réglementées 65941.D.N.C.pour amortissements dérogatoires 65944.D.N.C.pour investissements 65945.D.N.C.pour reconstitution de gisements 65946.D.N.C.pour acquisition et construction de Logements

6595.Dotations non courantes aux provisions pour risques et charges 65955.D.N.C.aux provisions pour risques et charges durables 65957.D.N.C.aux provisions pour risques et charges momentanés

6596.Dotations non courantes aux provisions pour dépréciation 65962.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Immobilisé 65963.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Circulant

6598.Dotations non courantes des exercices antérieurs 67.IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS

670.Impôts sur les résultats



6701.Impôts sur les bénéfices 6705.Imposition minimale annuelle des sociétés 6708.Rappels et dégrèvements d‟impôts sur les résultats.

CLASSE 7 :COMPTES DE PRODUITS 71 :PRODUITS D’EXPLOITATION

711.VENTES DE MARCHANDISES 7111.Ventes de marchandises au Maroc 7113.Ventes de marchandises à l‟étranger 7118.Ventes de marchandises des exercices antérieurs 7119.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise

712.VENTES DE BIENS ET SERVICES PRODUITS 7121.Ventes de biens produits au Maroc

71211.Ventes de logements 71212.Ventes de terrains lotis 71213.Ventes de locaux d‟activité 71218.Ventes autres biens produits

7122.Ventes de biens produits à l‟étranger 7124.Ventes de services produits au Maroc

71241.Prestations de services 71242.Rémunération du mandat 71243.Gestion d‟immeubles pour tiers 71244.Loyers 71248.Autres services produits

7125.Ventes de services produits à l‟étranger 7126.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires 7127.Ventes de produits accessoires 7128.Ventes de biens et services produits des exercices antérieurs 7129.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise

713.VARIATION DES STOCKS DE PRODUITS 7131.Variation des stocks de produits en cours 7132.Variation des stocks de biens produits 7134.Variation des stocks de services en cours

714.IMMOBISATIONS PRODUITES PAR L'ENTREPRISE POUR ELLE MÊME

7141.Immobilisation en non-valeurs produite 7142.Immobilisations incorporelles produites 7143.Immobilisations corporelles produites 7148.Immobilisations produites des exercices antérieurs

716.SUBVENTIONS D’EXPLOITATION 7161.Subventions d‟exploitations reçues de l‟exercice 7168.Subventions d‟exploitation reçues des exercices antérieurs

718.AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION 7181.Jetons de présence reçus 7182 Revenus des immeubles non affectés à l‟exploitation 7185.Profits des opérations faites en commun 7186.Transfert de pertes sur opérations faites en commun 7188.Autres produits d‟exploitation des exercices antérieurs

719.REPRISE D’EXPLOITATION,TRANSFERTS DE CHARGES

7191.Reprises sur amortissements de l'immobilisation en non-valeurs 7192.Reprises sur amortissements des immobilisations incorporelles 7193.Reprises sur amortissements des immobilisations corporelles 7194.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations 7195.Reprises sur provisions pour risques et charges



7196.Reprises sur provisions pour dépréciation de l‟actif circulant 7197.Transferts des charges d‟exploitation 7198.Reprises sur amortissements et provisions des exercices antérieurs

73.PRODUITS FINANCIERS

732 Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés 7321.Revenus des titres de participation 7325.Revenus des titres immobilisés 7328.Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés des exercices antérieurs.

733 Gains de change 7331.Gains de change propres à l‟exercice 7338.Gains de change des exercices antérieurs.

738 Intérêts et autres produits financiers 7381.Intérêts et produits assimilés 7383.Revenus des créances rattachées à des participations 7384.Revenus des titres et valeurs de placement 7385.Produits nets sur cessions de titres et valeurs de placement 7386.Escomptes obtenus 7388.Intérêts et autres produits financiers des exercices antérieurs.

739.Reprises financières,transferts de charges 7391.Reprises sur amortissements des primes de remboursement des Obligations 7392.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières 7393.Reprises sur provisions pour risques et charges financières 7394.Reprise sur provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement 7396.Reprises sur provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 7397.Transfert de charges financières 7398.Reprises sur dotations financières des exercices antérieurs

75.PRODUITS NON COURANTS

751 Produits des cessions d’immobilisations 7512.Produits des cessions des immobilisations incorporelles 7513.Produits des cessions des immobilisations corporelles 7514.Produits des cessions des immobilisations financières (droits de propriété) 7518.Produits des cessions des immobilisations des exercices antérieurs

756 Subventions d’équilibre 7561.Subventions d‟équilibre reçues de l‟exercice 7568.Subventions d‟équilibre reçues des exercices antérieurs

757.Reprises sur subventions d’investissements 7577.Reprises sur subventions d‟investissements de l‟exercice 7578.Reprises sur subventions d‟investissements des exercices antérieurs.

758.Autres produits non courants 7581.Pénalités et dédits reçus 7582.Dégrèvement d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats) 7585.Rentrées sur créances soldées 7586.Dons,libéralités et lots reçus 7588.Autres produits non courants des exercices antérieurs

759.REPRISES NON COURANTES,TRANSFERT DE CHARGES 7591.Reprises non courantes sur amortissements exceptionnels des immobilisations 7594.Reprises non courantes sur provisions réglementées 7595.Reprises non courantes sur provisions pour risques et charges 7596.Reprises non courantes sur provisions pour dépréciation, transferts de charges non courantes



7597.Reprises non courantes des exercices antérieurs.

CLASSE 8 :COMPTES DE RESULTAT 81.Résultat d’exploitation

810.Résultat d’exploitation 8100 :Résultat d‟exploitation.

811.Marge brute 8110.Marge brute.

814.Valeur ajoutée 8140.Valeur ajoutée.

817.Excédent brut d’exploitation ou insuffisance brute d’exploitation 8171.Excédent brut d‟exploitation 8179.Insuffisance brute d‟exploitation

83.Résultat financier 830.Résultat financier

8300.Résultat financier 84.Résultat courant

840.Résultat courant 8400 Résultat courant

85.Résultat non courant 850.Résultat non courant

8500.Résultat non courant 86.Résultat avant impôts

860.Résultat avant impôts 8600.Résultat avant impôts

88.Résultat après impôts 880.Résultat après impôts

8800.Résultat après impôts.

CLASSE 9 :COMPTES ANALYTIQUES 9.COMPTES ANALYTIQUES 90.Comptes de produits et charges réfléchis

903.Stocks et provisions pour dépréciation des stocks réfléchis 9031.Stocks réfléchis 9039.Provisions pour dépréciation des stocks réfléchis

906.Charges réfléchies 9061.Charges d‟exploitation réfléchies 9063.Charges financières réfléchies 9065.Charges non-courantes réfléchies 9067.Impôts sur les résultats réfléchis

907.Produits réfléchis 9071.produits d‟exploitation réfléchis 9073.Produits financiers réfléchis 9075.Produits non-courants réfléchis.

908.Résultats réfléchis 9081.Résultat d‟exploitation réfléchi 9083.Résultat financier réfléchi 9084.Résultat courant réfléchi 9085.Résultat non courant réfléchi 9086.Résultat avant impôts réfléchi



9088.Résultat après impôts réfléchi. 91.Comptes de reclassement et d’analyse 92.Sections analytiques

921.Sections générales 9211.Section A 9212.Section B

923.Sections d’approvisionnement 9231.Section A 9232.Section B

925.Sections de production 9251.Section A 9252.Section B

927.Section de distribution 9271.Section A 9272 .Section B

928.Autres sections analytiques 9281.Section A 9282.Section B

93.Coûts d’achat ou de production 933.Coûts d’achat

9331.Coûts d‟achat de marchandises 9335.Coûts d‟achat de matières et de fournitures.

935.Coûts de production 9351.Coûts de production des produits (groupe A) 144

9352.Coûts de production des produits (groupe B) 938.Autres coûts d’achat ou de production

9381.Coûts de production des immobilisations 94.Inventaire permanent des stocks

941.Inventaire permanent des produits 9411.Produit (groupe A) 9412.Produit (groupe B) 9416.Produit en cours 9418.Autres Produits.

942.Inventaire permanent des matières et fournitures consommables 9421.Matières premières 9422.Matières et fournitures consommables 9423.Emballages 9426.Matières et fournitures consommables en cours 9428.Autres matières et fournitures consommables.

943.Inventaire permanent des produits en cours 9431.Biens en cours 9434.Services en cours 9438.Autres produits en cours.

944.Inventaire permanent des produits intermédiaires et produits résiduels 9441.Produits intermédiaires 9445.Produits résiduels 9448.Autres produits intermédiaires et produits résiduels.

945.Inventaire permanent des produits finis 9451.Produits finis (groupe A) 9452.Produits finis (groupe B) 9458.Autres produits finis.

949.Provisions sur dépréciation des stocks 9491.Provisions pour dépréciation des marchandises



9492.Provisions pour dépréciation des matières et fournitures consommables 9493.Provisions pour dépréciation des produits en cours 9494.Provisions pour dépréciation des produits intermédiaires et produits résiduels 9495.Provisions pour dépréciation des produits finis

95.Coûts de revient 953.Coûts de revient des marchandises

9531.Coûts de revient des marchandises (groupe A) 9532.Coûts de revient des marchandises (groupe B)

955.Coûts de revient des produits 9551.Coûts de revient des produits (groupe A) 9552.Coûts de revient des produits (groupe B)

958.Autres coûts de revient 9581.Coûts de revient (groupe A) 9582.Coûts de revient (groupe B)

96.Ecarts sur coûts préétablis 962.Ecarts sur sections

9621.Ecarts sur quantités 9622.Ecarts sur coûts.

964.Ecarts sur inventaire permanent des stocks 9641.Ecarts sur quantités 9642.Ecarts sur coûts.

97.DIFFERENCE D’INCORPORATION 971.Charges non incorporables

9710.Charges non incorporables 972.Charges supplétives incorporées

9720.Charges supplétives incorporées 973.Produits non incorporés

9730.Produits non incorporés 974.Différences sur charges incorporables

9740.Différences sur charges incorporables 975.Différences sur produits incorporables

9750.Différences sur produits incorporables 976.Différences d’inventaire

9761.Différences d‟inventaire sur marchandises 9762 .Différences d‟inventaire sur matières et fournitures consommables 9763.Différences d‟inventaire sur produits en cours 9764.Différences d‟inventaire sur produits intermédiaires et produits résiduels 9765.Différences d‟inventaire sur produits finis

977.Différences sur niveau d’activité 9770.Différences sur niveau d‟activité

978.Autres différences d’incorporation 9780.Autres différences d‟incorporation

98.Résultats analytiques 981.Résultats analytiques sur marchandises

9811.Résultats analytiques sur marchandises (groupe A ) 9812.Résultats analytiques sur marchandises (groupe B )

982.Résultats analytiques sur biens produits 9821.Résultats analytiques sur biens produits (groupe A ) 9822.Résultats analytiques sur biens produits (groupe B )

983.Résultats analytiques sur services produits 9831.Résultats analytiques sur services produits (groupe A )



9832.Résultats analytiques sur services produits (groupe B ) 986.Reports des écarts sur coûts préétablis

9860.Reports des écarts sur coûts préétablis 987.Reports des différences d’incorporation

9870.Reports des différences d‟incorporation 99.comptes de liaisons internes

991.Liaisons internes propres à un même établissement 9910.Liaisons internes propres à un même établissement

995.Cessions à d’autres établissements 9951.Cessions fournies à d‟autres établissements 9955.Cessions reçues d‟autres établissements

CLASSE 0 :COMPTES SPECIAUX. 01.Bilan d’ouverture.

011.Réouverture des comptes de financement permanent. 0111.Réouverture des comptes des capitaux propres. 0113.Réouverture des comptes des capitaux propres assimilés. 0114.Réouverture des comptes des dettes de financement. 0115.Réouverture des comptes de provisions durables pour risques et charges. 0116.Réouverture des comptes de liaison des établissements et succursales. 0117.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion –Passif.

012.Réouverture des comptes d’actif immobilisé 0121.Réouverture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs. 0122.Réouverture des comptes d‟immobilisations incorporelles. 0123.Réouverture des comptes des immobilisations corporelles. 0124/25 Réouverture des comptes des immobilisations financières. 0127.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion -Actif 0128.Réouverture des comptes des amortissements des immobilisations. 0129.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif immobilisé

013.Réouverture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie) 0131.Réouverture des comptes de stocks. 0134.Réouverture des comptes de créances. 0135.Réouverture des comptes titres et valeurs de placement. 0137.Réouverture des comptes des écarts de conversion -Actif (Eléments circulants). 0139 Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant.

014.Réouverture des comptes de passif circulant (hors trésorerie). 0144 Réouverture des comptes de dettes du passif circulant. 0145.Réouverture des comptes des autres provisions pour risques et charges. 0147 Réouverture des comptes des écarts de conversion –Passif (Eléments circulants).

015.Réouverture des comptes de trésorerie 0151.Réouverture des comptes de trésorerie -Actif 0155.Réouverture des comptes de trésorerie -Passif 0159.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie.

02.Clôture du Bilan. 021.Clôture des comptes de financement permanent.



0211.Clôture des comptes de capitaux propres. 0213.Clôture des comptes de capitaux propres assimilés. 0214.Clôture des comptes de dettes de financement 0215.Clôture des comptes de provisions durables pour risques et charges. 0216.Clôture des comptes de liaison des établissements et succursales. 0217.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif.

022.Clôture des comptes d’actif immobilisé. 0221.Clôture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs. 0222.Clôture des comptes des immobilisations incorporelles. 0223.Clôture des comptes des immobilisations corporelles. 0224/25.Clôture des comptes des immobilisations Financières. 0227.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif. 0228.Clôture des comptes des amortissements des immobilisations. 0229.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif immobilisé.

023.Clôture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie) 0231.Clôture des comptes de stocks. 0234.Clôture des comptes de créances. 0235.Clôture des comptes titres et valeurs de placement. 0237.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif (Eléments circulants) 0239.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant.

024.Clôture des comptes de passif circulant (hors trésorerie) 0244.Clôture des comptes de dettes du passif circulant 0245.Clôture des comptes des autres provisions pour risques et charges. 0247.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif (Eléments circulants).

025.Clôture des comptes de trésorerie. 0251.Clôture des comptes de trésorerie -Actif 0255.Clôture des comptes de trésorerie -Passif. 0259.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie.

03.Comptes d’ordre 031.Opérations en instance de dénouement (débit)

0311.Opérations de débit en instance de dénouement. 0319.Contrepartie des opérations en instance de dénouement.

033.Opérations en instance de dénouement (crédit) 0331.Opérations de débit en instance de dénouement. 0339.Contrepartie des opérations en instance de dénouement 148

035.Opérations en devises entrées 0351.Contre-valeur devises -entrées 0359.Contrepartie devises -entrées

036.Opérations en devises entrées 0361.Contre-valeur devises -sorties 0369.Contrepartie devises -sorties

038.Autres données statistiques 0381.Opérations statistiques suivies 0389.Contrepartie des opérations statistiques suivies.

04.Engagements donnés 041.Avals,cautions et garanties donnés.

0411.Avals,cautions et garanties donnés. 0419.Débiteurs pour avals et cautions donnés

043.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires



0431.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires. 0439.Débiteurs pour engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires.

045.Effet circulant sous l’endos de l’entreprise. 0451.Effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise. 0459.Débiteurs pour effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise.

046.Engagements donnés pour prêt consentis 0461.Prêts consentis non encore versés. 0469.Débiteurs pour prêts consentis non encore versés.

048.Autres engagements donnés 0481 Autres engagements donnés 0489.Débiteurs pour autres engagements donnés.

05.Engagements Reçus 051.Avals,cautions et garanties reçus

0511.Avals,cautions et garanties reçus 0519.Créditeurs pour avals,cautions et garanties reçus

055.Biens détenus en garantie par l’entreprise. 0551.Biens détenus en garantie par l‟entreprise. 0559.Créditeurs pour biens détenus en garantie par l‟entreprise.

056.Engagements reçus sur dettes de financement 0561.Emprunts non encore encaissés 0569.Créditeurs pour engagements non encore encaissés.

057.Engagements reçus sur trésorerie 0571.Montant non utilisé des découverts autorisés 0572.Plafond d‟escompte non utilisé. 0579.Créditeurs par engagements reçus sur trésorerie.

058.Autres engagements reçus 0581.Autres engagements reçus. 0589.Créditeurs pour autres engagements reçus.

06.Engagements sur opérations de crédit -Bail 061.Engagements de crédit-bail restant à courir

0611.Redevances de crédit-bail restant à courir. 0619.Débiteurs pour redevances de crédit-bail restant à courir.

065.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail 0651.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail 0659.Créditeurs pour engagements reçus pour utilisation en crédit-bail.

08.Autres comptes Spéciaux 081.Autres comptes spéciaux

0811.Autres comptes spéciaux. 0819.Contrepartie des autres comptes spéciaux.



Annexe 3 DOSSIER PERMANENT

SOUS DOSSIER : GENERALITES, JURIDIQUE, FISCAL SOCIAL,

COMPTABLE

Contenu Réf (1) Contenu Réf (1)

Généralités GE Contrats CT Fiche signalétique Baux / Titres de propriété Lettres de mission Assurances Organigrammes Brevets et licences Historique de l'entreprise Prêts Informations générales sur l'activité Emprunts Plaquettes Cautions Coupures de presse Accord de participation Cordonnées des conseils extérieurs Redevances Subventions

Fiscal et Social FS Comptabilité CP Attestation Patente Principes comptables Identifiant fiscal Règles de présentation et d’évaluation Immatriculation à la CNSS Liasse de consolidation à utiliser Derniers redressements fiscaux ou sociaux

Juridique JUR Rapports de contrôle RA Statuts Note de synthèse Inscription au registre du commerce Rapport général et spécial du commissaire

aux comptes

Tableau des membre du conseil

d'administration – Directoire et Conseil de

Surveillance – Gérance.

Rapport d'audit contractuel

Liste des actionnaires ou associés Autres rapports Extraits des PV de Conseils Lettre de recommandations Extraits des PV d'assemblées Rapports d’audit interne Conventions réglementées Actions des administrateurs Livres légaux Publications BO

(1) Indiquer la date de mise à jour



Annexe 4 DOSSIER PERMANENT

SOUS DOSSIER : ORGANISATION ET CONTROLE INTERNE

Contenu Réf (1) Contenu Réf (1)

Documentation générale OR Cycles (2) CI Organigrammes

Personnes engageant l’entreprise

(spécimen de signatures et paraphes)

Cycle vente

Système comptable (plan comptable,

logiciel) Cycle achat

Procédures (manuel, fiches de fonction) Cycle paie Cycle immobilisation