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AUDIT FINANCIER ET COMPTABLE
DE LA SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE
Juillet 2014
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SOMMAIRE
1 Organisation de la mission 3
1.1. Contexte et enjeux.................................................................................................................... 3
1.2. Étapes de la mission ................................................................................................................. 4
1.3. Méthodologie des analyses ...................................................................................................... 4
2 Organisation et fonctionnement de la société 6
2.1 Son actionnariat et son capital ................................................................................................. 6
1. Actionnariat 6
2. Sa Gouvernance 7
2.2 Son activité ............................................................................................................................... 7
2.3 Son organisation ..................................................................................................................... 10
2.4 Les effectifs ............................................................................................................................. 10
3 Situation financière de la société 13
3.1 Le compte de résultat ............................................................................................................. 13
1. Le chiffre d'affaires 14
2. Politique de tarification 15
3. Les charges d'exploitation 16
4. Le résultat financier 20
5. Le résultat exceptionnel 21
6. L'autofinancement net 22
3.2 La situation bilancielle ............................................................................................................ 23
1. Rentabilité des capitaux propres 24
2. Analyse du fonds de roulement 25
3. Analyse de la trésorerie 25
4. Analyse de l'endettement 26
5. Analyse des investissements réalisés 27
6. Analyse des créances et des dettes d'exploitation 29
4 Conclusion 34
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1 Organisation de la mission
1.1. Contexte et enjeux
La communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines regroupe sept communes des Yvelines :
Elancourt, Guyancourt, Magny-Les-Hameaux, Montigny-le-Bretonneux, Trappes, La Verrière et Voisins-le-
Bretonneux. Ce territoire très attractif sur le plan de l'immobilier d'entreprise constitue le second pôle
économique de l'ouest parisien.
La Société Promopole est l'un des outils de la Communauté d'agglomération destinés à favoriser le
développement économique et l'implantation de nouvelles entreprises sur son territoire.
Promopole, qui a été créée dans la fin des années 1980, a développé une forte activité d'implantation et
de gestion de pépinières et de villages d'entreprises qui font, depuis 2002, l'objet d'une certification
AFNOR NF Services 248 Norme NF X50-770.
L'activité de la société est aujourd'hui répartie sur quatre sites : Montigny, Trappes Merisiers, Guyancourt,
Trappes Thorez et concerne 8475 m² de bureaux et d'ateliers dont :
� 839 m² de bureaux et ateliers à Trappes Thorez
� 5 414 m² de bureaux à Montigny
� 488 m² d'ateliers à Guyancourt
� 1 734 m² de bureaux et ateliers aux Merisiers à Trappes
La société Promopole offre donc depuis 1987 des prestations mutualisées et un service
d'accompagnement et d'animation qui lui permettent de s'affirmer comme outil indispensable du
développement économique sur son territoire.
La SEM Promopole est cependant confrontée à des difficultés financières importantes qui ont inquiétées
sérieusement son actionnaire majoritaire qui a demandé en 2012 un premier diagnostic de la situation
financière et comptable de la société. Cette mission réalisée par la SCET avait mis en évidence une
détérioration importante des fonds propres de la société et un certain nombre de risques pouvant peser
sur la pérennité de l’exploitation. La Communauté d'Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines a donc
consenti, pour assainir la trésorerie de la Sem Promopole, une avance remboursable en compte courant
d’associé d’un montant de 535K€.
Aujourd’hui, la Communauté d’Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines souhaite connaitre plus
précisément la situation financière de la SEM Promopole en analysant les différents ratios financiers de la
société et leurs perspectives.
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L'audit financier et comptable qui est présenté ici portera sur l'analyse des plans de financement, de la
rentabilité d'exploitation et de la performance économique globale de la société au regard des
investissements.
Nous avons procédé à l'examen des éléments comptables et de gestion de la société Promopole pour les
exercices 2010 à 2013 ainsi que les éléments comptables au 31/05/2014.
1.2. Étapes de la mission
Notre audit a été réalisé au mois de juillet 2014 et s'est organisé ainsi :
� Réunion téléphonique de lancement avec les équipes de la CASQY (Direction des Finances et
Direction de l’aménagement et du développement)
� Réunion avec le Président, représentant de la CASQY, de la société Promopole
� Une première analyse sur la base des documents transmis par la société Promopole
� Un rendez-vous avec le Directeur de Promopole pour une meilleure compréhension du
fonctionnement de la société
� L’exploitation d’un recueil documentaire et d’information directement auprès des équipes de
Promopole
� De nombreux échanges avec l’équipe comptable et administrative de Promopole
� Réunion de fin d’intervention sur site avec le Directeur de la société Promopole
1.3. Méthodologie des analyses
Afin de pouvoir analyser la rentabilité économique de chaque site nous avons dû retraiter les balances et les
grands-livres comptables de la société dans la mesure où celle-ci ne dispose pas d'une comptabilité analytique
détaillée mais uniquement d'une multiplication partielle des comptes généraux par sites.
Les frais de fonctionnement ont fait l'objet d'un retraitement afin d'être affectés à chaque site. Nous avons
estimé les frais de fonctionnement à 55% de la masse salariale du site Montigny auxquels s'ajoutent les
honoraires d'expertise comptable et de commissariat aux comptes et toutes les charges non directement
affectables aux activités. La clé de répartition retenue est la ventilation au prorata du chiffre d’affaires sur les
périodes de référence alors que la société préfère utiliser pour la répartition de ses charges de structure une
ventilation en fonction de la surface des sites.
L'analyse financière consolidée de la société a été réalisée de manière à faire ressortir principalement :
� l'évolution de l'activité de la société
� l'évolution des investissements
� le volume de l'endettement et la capacité de remboursement
� la solvabilité générale
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La performance économique de la société a été analysée à partir des indicateurs et ratios suivants :
� Excédent brut d'exploitation (EBE)
� Capacité d'autofinancement (CAF)
� Autofinancement net (CAF – remboursement des emprunts)
� EBE / chiffre d'affaires
� Annuités d'emprunts / chiffre d'affaires
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2 Organisation et fonctionnement de la société
2.1 Son actionnariat et son capital
En 1986, la Communauté d'Agglomération et l’Etablissement Public d’Aménagement (EPA) décident la
création de Promopole, pépinière d’entreprises. L’objectif est de doter le territoire de St Quentin en Yvelines
d’un outil spécifique destiné à valoriser l’installation des PME/PMI, en leur apportant des prestations adaptées
à leurs besoins.
Aujourd'hui, environ 10% des pépinières d'entreprises sont constituées sous la forme de société d'économie
mixte. Cette solution apparait souvent la plus pertinente et permet de garantir la construction d'un véritable
partenariat en matière d'accompagnement à la création et au développement des entreprises sur le territoire.
1. Actionnariat
Promopole est une société d'économie mixte dont le capital s'élève à 1 052 747,20 € et dont la répartition est
la suivante entre les 10 actionnaires :
Actionnaire % du capital Part du capital détenu
Communauté d'Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines 59,9% 630 220
Macif Participations 14,5% 152 747
Banque Populaire Val de France 8,0% 84 066
Medef Yvelines Sud 5,2% 54 945
HDI (Groupe Eiffage Immobilier) 5,2% 54 945
Malakoff Mederic Retraite Agirc 3,7% 38 461
CCI Val d'Oise Yvelines 2,6% 27 472
Sarry 0,5% 5 494
Sogasi 0,3% 2 748
Cosme Rogeau (liquidateur judiciaire de Fombi) 0,2% 1 649
Les collectivités détiennent dans les sociétés d'économique mixte entre 50 % à 85 % du capital social
(article 1522-2 du CGCT).
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2. Sa Gouvernance
La société est administrée par un Conseil d'administration dont la composition et la répartition des sièges sont
récapitulées ci-après :
ActionnairesNbre de
siègesNoms des administrateurs
7 M. Othman NASROU - Président
Mme Armelle AUBRIET - Montigny le Bretonneux
M. Jean-Pierre LEFEVRE - Elancourt
M. Jean-Luc OURGAUD - Montigny le Bretonneux
M. Jocelyn BEAUPEUX - Voisins le Bretonneux
M. Roger ADELAIDE - Guyancourt
M. Jean-Yves GENDRON - Trappes
Macif Participations 1 M. Eric JEAGY
Banque Populaire Val de France 1 M. Pascal GOMBERT
Medef Yvelines Sud 1 M. Mathieu GILLE
Communauté d'Agglomération de Saint-Quentin-
en-Yvelines
Le nombre d'administrateurs au Conseil d'Administration est statutairement fixé à 12 dont 7 pour les
collectivités locales. Le nombre d'administrateurs actuel est inférieur aux clauses statutaires.
L’exercice 2014 a été une année de forts changements dans la gouvernance de la société avec notamment :
- le départ de M. Jean-Marie GOUEZOU qui était Directeur Général de la société depuis 2009. Celui-ci a fait
l’objet d’un licenciement le 4 avril 2014par l’ancien Président, M. Jean-Yves GENDRON.
- la nomination par l’ancien Président de M. Emmanuel Lafont en qualité de Directeur à compter du 14
avril 2014. La gestion opérationnelle a été confiée de fin mars au 12 avril 2014 à la Société SPARTE PME
représentée par M. Emmanuel Lafont son Président.
- Le changement de Président, M. Othman NASROU a d’autre part remplacé à compter du 13 juin 2014, M.
Jean-Yves GENDRON.
2.2 Son activité
Promopole a pour objet de proposer une structure d’accueil, d’hébergement, d’accompagnement et d’appui
aux porteurs de projets et aux créateurs d’entreprise. Son offre pépinière généraliste est constituée de :
L'hébergement : 8400 m2 de surface locative (à partir de 15 m2), répartis en bureaux et ateliers sur quatre
sites : Montigny, Trappes Les Merisiers, Guyancourt, Trappes Thorez. La durée d’hébergement en pépinière
est inférieure à 48 mois et concerne les entreprises de moins de 5 ans.
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La mise en place de services généraux partagés: les entreprises peuvent bénéficier de services communs tels
que : télécopie, photocopie, salles de réunion, domiciliation…
Le conseil : les pépinières sont conçues comme des communautés dynamiques composées d'entrepreneurs de
tous horizons. Les créateurs sont encadrés par une équipe qui les accompagne notamment par le biais
d'entretien individuel trimestriel. La mise en place de partenariat facilite également l'accès à des consultants
dans les domaines juridique, comptable, fiscal, bancaire, commercial, de gestion…
L'animation : Promopole favorise les échanges entre les différentes entreprises par le biais de rencontres,
conférences sur des thèmes donnés (investisseurs, banquiers, institutionnels…)… Ces derniers mois,
l’animation a davantage été réalisée sous forme de rencontres informelles : petits déjeuners, apéritifs,
méchoui... A noter que lors de ces rencontres de l’alcool est servi aux locataires et qu’il n’existe pas à notre
connaissance de règles internes formalisées permettant d’assurer l’obligation de sécurité de la société
Promopole. La responsabilité civile et pénale de la société pourrait éventuellement être engagée en cas
d’accident.
Dans la pratique, Promopole propose davantage des services d'hôtel d'entreprises que de pépinière. Les hôtels
d’entreprises, proposent un hébergement pour des entreprises de plus de quatre ans, des équipements et des
services mutualisés, mais ne prévoit normalement pas d'accompagnement. Ces entreprises ayant
normalement vocation à trouver ensuite un lieu d'implantation durable. Certaines entreprises hébergées chez
Promopole sont présentes depuis plus de 10 ans.
En effet, sur le plan économique, l'activité hôtel d’entreprises est moins risqué mais également moins créatrice
d’emplois. Pour des questions d'équilibre financier, il est en effet raisonnable, sous réserve d’une optimisation
de la gestion, d'associer aux pépinières d'entreprises une quote-part d'hôtel d'entreprises.
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A fin juin 2014, la répartition de l'activité de Promopole se présentait ainsi :
en m² en % en m² en % en m² en % en m² en % en m² en %
Bureaux 5 257,50 100% 1 138,00 100% 512,50 100% - 0% 6 911,00 100%
Libres 1 876,50 36% 307,00 27% 72,50 14% 0% 2 256,77 33%
Pépinière 632,50 12% 311,00 27% 0% 0% 943,89 14%
Hôtel d'entreprises 528,50 10% 487,00 43% 0% 0% 1 016,03 15%
Baux commerciaux 2 187,00 42% 0% 440,00 86% 0% 2 628,27 38%
Partenariat 33,00 1% 33,00 3% 0% 0% 66,04 1%
Ateliers - 596,00 315,50 480,40 100% 1 391,90 100%
Libres 158,00 27% 64,00 114,40 24% 336,67 24%
Pépinière 64,00 41% 0% 64,41 5%
Hôtel d'entreprises 374,00 584% 251,50 122,00 25% 753,34 54%
Baux commerciaux 0% 0% - 0%
Baux précaires 244,00 51% 244,00 18%
Montigny Les Merisiers Thorez Guyancourt TOTAL
Les animations restent ouvertes à l'intégralité des entreprises hébergées par Promopole, alors même que le
taux de société effectivement hébergées en pépinière a considérablement diminué par rapport à notre étude
de 2012 (39% pour le site de Montigny et 89% pour le site Les Merisiers).
Les objectifs de Promopole qui ont pour vocation de faciliter la création et le développement d’entreprises
pérennes ne semblent plus être atteints dans la mesure où l’activité Pépinière est en très forte diminution.
Pour mener à bien ses actions Promopole doit travailler en partenariat avec différents acteurs locaux et
notamment :
- La maison de l'Entreprise
- Le Service du développement économique de la CASQY
- L'Agence Pour la Création d'Entreprises
- Les chambres de commerce et d'industrie
- Le Centre de Formalités des Entreprises des Yvelines
On constate à la lecture des rapports d'activité de la société que ces partenariats ne semblent pas être
optimisés. La plupart des contacts provient de démarches spontanées des créateurs. D’autre part les dernières
actions pour améliorer la communication et la visibilité de Promopole sur le territoire (embauche d’un
Directeur de la communication, refonte du site internet, panneaux de publicité…) ne semblent pas efficientes
dans la mesure où l’ensemble des sites en exploitation souffre depuis plus de 18 mois d’un taux de vacance en
augmentation quasi-constant.
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2.3 Son organisation
L'exploitation de la société a démarré en 1987 avec un seul site, celui de Montigny. En 1992, la gestion des
ateliers de Guyancourt a été confiée à la société, ceux-ci feront l'objet d'un apport en 2009 par la CASQY. La
construction et la gestion du site Les Merisiers ont été confiées à Promopole en 2007 dans le cadre d'une
délégation de service publique à laquelle s'ajoute la gestion du site Thorez (locaux modulaires) jusqu’au
31/12/2010 puis par avenant jusqu’au 31/12/2014. La gestion du site de Thorez a été prorogée jusqu’au
31/12/2017 par avenant à la convention de DSP (avenant n° 3). Le site Les Merisiers est quant à lui en
exploitation depuis mars 2010.
Règles de mise en concurrence
Nous vous précisons que la SEM Promopole ne se soumet pas aux règles des obligations de mise en
concurrence s’imposant aux Sem en tant que pouvoirs adjudicateurs, régies par l’ordonnance du 6 juin 2005 et
dans ses décrets d’application.
Pour être qualifié d’organisme public et donc de pouvoir adjudicateur, au sens du droit communautaire, trois
critères cumulatifs doivent être remplis. Les organismes concernés :
� Doivent être dotés de la personnalité juridique ;
� Leur activité doit être soit financée majoritairement par l’Etat, les collectivités territoriales ou d’autres
organismes de droit public ; soit la gestion est soumise au contrôle de ces derniers ; soit plus de la
moitié des membres des organes d’administration de surveillance ou de direction sont désignés par
l’Etat, les collectivités territoriales ou d’autres organismes de droit public ;
� Doivent avoir été créées pour satisfaire des besoins d’intérêt général ayant un caractère autre
qu’industriel et commercial.
Promopole répond aux deux premiers critères : sa gestion, son conseil d’administration a une composition
majoritairement publique, et certains de ses financements sont d’origine publique.
Le critère qui fait plus largement débat est celui des motifs de sa création. Si la création de la Sem pour des
motifs d’intérêt général répond à la lettre à l’article L. 1521-1 du Code général des collectivités territoriales. Il
convient de savoir s’il possède un caractère autre qu’industriel ou commercial. Par mesure la prudence et la
sécurisation juridique des opérations, il est recommandé aux Société d’Economie Mixte le respect de
l’ordonnance.
2.4 Les effectifs
L’effectif de la société est stable depuis 2012 car les départs ont été remplacés au lieu de faire appel à
l’externalisation. Ainsi de 16 équivalents temps plein en 2011, les effectifs de Promopole sont passés à 13
équivalents temps plein à fin 2013.
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Evolution Activité/Masse salariale
Nbre de m² masse salariale
La masse salariale s’est stabilisée malgré l'internalisation de différentes fonctions, tels que le nettoyage des
sites et la communication. Cependant la société fait appel à des intérimaires pour pallier aux absences des
salariés et aux congés plutôt que de se tourner vers des prestataires extérieurs. Une analyse des coûts de
l’entretien devrait être menée afin d’évaluer plus précisément la solution la plus adéquate à la situation de la
société.
Le personnel des fonctions supports (comptabilité, gestion administrative, communication) et la Direction
Générale sont situés à Montigny et représentent d'après nos estimations environ 55% de la masse salariale
2013 de ce site.
Le site de Thorez bénéficie d'une assistante d'accueil à mi-temps alors qu’en 2013, la décision avait été prise de
ne plus assurer d’accueil sur ce site. Cependant, compte tenu des problèmes intervenus sur ce site et le
mécontentement des locataires, la Direction a décidé en 2014 de revenir sur cette décision.
Il n'y a en revanche pas de personnel à Guyancourt.
Le Directeur de la communication qui a été embauché en 11/2010 est en charge du site internet et de la
newsletter destinés aux entreprises et d'une manière plus générale de toutes les actions de communications
de la société. Dans la pratique celui-ci assure également l’accompagnement et l’accueil sur le site Les Merisiers
à raison de d’un jour par semaine.
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L'organigramme de la société peut être présenté ainsi :
La gestion des ressources humaines a été au sein de Promopole quelque peu hasardeuse. Il n’y a pas de
procédures écrites formalisées sur la gestion des salariés et on notera qu’il y a eu un certain nombre
d’anomalies : absentéisme, avertissement, mise à pied,… Les fiches de poste ne sont pas clairement
définies et les intitulés des postes ne correspondent pas toujours aux fonctions des salariés concernés.
On notera que les mesures prises à l’encontre des salariés ne sont pas toujours bien avisées et qu’il y a
donc par conséquence des procédures contentieuses prud’homales importantes (+400K€ de demandes
formulées auprès du tribnal des Prud’hommes).
Nous relevons également quelques anomalies significatives au niveau de la gestion des ressources
humaines :
- Embauche d’un membre de la famille d’un mandataire social
- Licenciement pour faute grave insuffisamment justifié
- Embauche d’un Directeur ayant simultanément la qualité de locataire (représentant légal
de la société SPARTE PME) et fournisseur (prestataire de l’audit opérationnel demandé
par le Président M. Jean-Yves Gendron).
Ces anomalies entrainent un risque évident de conflit d’intérêt et de discrédit de la société envers les tiers
(salariés, clients locataires, partenaires…).
On notera également que le contrat de travail du Directeur Opérationnel, rédigé par SPARTE PME dans le
cadre de sa mission d’intérim et signé par l’ancien Président M. Jean-Yves GENDRON, n’est pas régulier
certaines clauses sont totalement inappropriée. Le contrat prévoit notamment que le Directeur est
soumis à une clause d’exclusivité alors que celui-ci nous a confirmé lors de notre intervention être
toujours représentant légal et opérationnel de la société SPARTE PME et continuer à intervenir au sein de
cette entité.
Montigny Trappes (Thorez et Merisiers) Tous sites
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3 Situation financière de la société
3.1 Le compte de résultat
Loyers 953 203 1 033 945 1 122 636 1 143 143 469 489 1 150 000 Consommation de services 20 812 19 471 19 959 13 132 4 022 9 650 Domiciliation 5 842 3 450 4 830 7 866 2 258 5 500 Récupération de charges locatives 144 071 98 140 96 172 87 475 30 305 73 000 Production immobilisée 10 461 - Produits annexes 25 758 25 826 15 815 20 187 13 223 30 000
Chiffre d'affaires 1 149 687 1 191 292 1 259 412 1 271 802 519 296 1 268 150
Subvention d'exploitation 30 531 12 871 7 017 - Autres produits 1 534 4 705 25 124 5 5
Produits d'exploitation encaissables (1) 1 181 753 1 208 868 1 266 453 1 271 926 519 301 1 268 155
Produits d'exploitation 1 229 571 1 213 505 1 291 895 1 273 460 519 301 1 268 155
Charges d'exploitation décaissables (2) 1 216 621 1 250 851 1 167 550 1 142 579 476 148 1 120 265
Charges d'exploitation 1 517 942 1 616 732 1 558 218 1 517 242 632 398 1 495 265
EBE (1 - 2) 34 868 - 41 983 - 98 904 129 347 43 153 147 890
Taux d'EBE (EBE / CA) -3,0% -3,5% 7,9% 10,2% 8,3% 11,7%
RESULTAT D'EXPLOITATION 288 372 - 403 227 - 266 323 - 243 781 - 113 097 - 227 110 -
Total Produits financiers 810 136 596 600 Total Charges financières 41 966 61 449 61 007 49 813 22 917 55 000
RESULTAT FINANCIER 41 155 - 61 449 - 60 871 - 49 218 - 22 917 - 54 400 -
Résultat courant 329 527 - 464 675 - 327 194 - 292 999 - 136 014 - 281 510 -
Total produits exceptionnels 101 235 195 550 139 140 137 020 53 654 128 770 Total charges exceptionnelles 122 668 113 335 201 500 100 507 41 059 98 540
RESULTAT EXCEPTIONNEL 21 433 - 82 214 62 360 - 36 514 12 596 30 230
Impôts sur les sociétés
RESULTAT DE L'EXERCICE 350 960 - 382 461 - 389 553 - 256 485 - 123 418 - 251 280 -
Taux de marge nette (Résultat Net / CA) -30,5% -32,1% -30,9% -20,2% -23,8% -19,8%
Prév. 20142014
(5 mois)En euros 2010 2011 2012 2013
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1. Le chiffre d'affaires
Le chiffre d'affaires de la société est constitué des produits issus des locations de bureaux et des ateliers et de
la récupération des charges locatives ainsi que des produits annexes (services, domiciliation, badges…). Le
chiffre d'affaires a augmenté de manière significative entre 2010 et 2011 du fait de l'ouverture du site Les
Merisiers en cours d’exercice (03/2010).
Entre 2011 et 2013 le chiffre d'affaires reste relativement stable avec une légère baisse observée pour le
premier semestre 2014. Cette diminution peut s'expliquer en partie par le contexte économique peu favorable
mais l’on constate que le nombre de création d’entreprise dans le département reste globalement stable et
même en légère augmentation sur le premier semestre 2014 par rapport à 2013. Dans les faits, l’ensemble des
sites ont un taux de remplissage en diminution sur les 12 derniers mois. Il semble que l’effort de
commercialisation ait été moindre sur les 12 derniers mois écoulés. Cette situation semble être directement
liée aux tensions existantes au sein de la gouvernance de la société et du manque de pilotage et de
management interne durant cette période.
Répartition du chiffre d'affaires par site
2013
en K€ en% en K€ en% en K€ en% en K€ en% en K€ en%
Montigny 771 67% 704 60% 772 61% 781 61% 331 64%
Guyancourt 35 3% 28 2% 32 3% 43 3% 22 4%
Thorez 141 12% 145 12% 152 12% 151 12% 60 11%
Merisiers 203 18% 304 26% 304 24% 297 23% 106 20%
Total 1 150 100% 1 181 100% 1 259 100% 1 272 100% 519 100%
2010 2011 2012 2014 (5 mois)
surfacesen %
2010 2011 2012 2013 2014
Montigny 63% 67% 60% 61% 61% 64%
Les Merisiers 21% 18% 26% 24% 23% 20%
Thorez 10% 12% 12% 12% 12% 11%
Guyancourt 6% 3% 2% 3% 3% 4%
0%
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20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Contribution au chiffre d'affaires
15/39
2. Politique de tarification
Le prix de location est fixé globalement pour l'ensemble des sites, soit au m² :
2014 2012 2010
Bureaux 209 209 200
Ateliers 157 157 150
Dans les faits, les bureaux de qualité moindre, sans éclairage naturel, sont loués à 167 € /m² et Promopole
accorde de nombreuses remises commerciales à ses locataires.
Les services (téléphonie, photocopies…) sont compris dans les loyers alors qu’ils devraient normalement
être refacturés au prix coûtant.
L'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires de Promopole a en effet décidé le 9 juillet 2009 de modifier
les modalités de calcul des loyers et par conséquent d'établir des avenants aux baux. Ainsi il a été décidé de ne
plus facturer de charges locatives détaillées mais de facturer un montant global de loyer charges incluses de
200€ le m² (209 € à compter de 2012). En échange les locataires ont autorisé le prélèvement automatique du
loyer et une limitation d'indexation à 4,5% avait été fixée jusqu'au 31/12/2011.
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No
mb
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e so
ciét
és c
rées
Evolution du nombre de créations d'entrepriseset du taux de remplissage des sites Promople
Nombre de créations d'entreprises - Sociétés - Yvelines - Données mensuelles brutes
taux de remplissage Promopole
16/39
Dans les faits, il reste 10 locataires sur le site de Montigny qui ont des baux commerciaux qui ne prévoient pas
ce système de forfaitisation pour un loyer annuel de 135K€ et un prix au m² médian de 172 €/m² et une
moyenne de 116 €/m². Les charges refacturées s’élevaient pour l’exercice 2013 à 87,4K€ en 2013 (soit environ
60€/m² base 08/2013).
En ce qui concerne les locataires aux forfaits, on constate que le prix médian au m², selon la base qui nous a
été présentée est de 212 €/m² tant pour les locations en pépinière que pour celles en village d’entreprises.
Nous avons analysé par sondages les entrées 2014 pour le site de Montigny :
Nbre de m² Prix au m²
31 Pépinière Forfait 167,00 €
24,5 Hôtel d'entreprises Forfait 208,98 €
17,5 Hôtel d'entreprises Forfait 209,03 €
18 Pépinière Forfait 167,61 €
25,5 Pépinière Forfait 208,98 €
23,5 Hôtel d'entreprises Forfait 166,98 €
238,5 Hôtel d'entreprises Forfait 170,00 €
Type de contrat
Les écarts de prix, qui peuvent dans la plupart des cas s’expliquer par la qualité du local loué, nécessitent
une clarification tant au niveau des locataires que des équipes internes de la société. Il serait souhaitable
que le Conseil d’Administration établisse une procédure écrite qui définisse clairement la tarification des
loyers (fourchette de prix en fonction des surfaces et conditions d’attribution des remises). Ce point
mérite une attention particulière car il semble que tant les équipes internes de la société que les
locataires s’interrogent sur la politique de tarification.
D’autre part la forfaitisation des charges dans le loyer entraine à l’heure actuelle une complexification de
la gestion de la société : les charges incluses n’étant pas clairement définies et variant d’un site à l’autre
notamment en ce qui concernent les services associés (téléphonie et internet…).
3. Les charges d'exploitation
Les charges d'exploitation sont globalement stables depuis 2010 alors que le chiffre d’affaires a augmenté de
10% sur la même période du fait de l’ouverture courant 2010 du site Les Merisiers.
Cependant, il convient de rappeler que depuis 2010, le chiffre d'affaires ne couvre plus les charges
d'exploitation.
17/39
Répartition des charges par catégorie
en K€ en % en K€ en % en K€ en % en K€ en % en K€ en % en K€ e n %Achats fourniture et autres approvisionnements 24 2% 26 2% 20 1% 13 1% 3 1% 8 1%Locations immobilières/mobilières et charges 196 13% 201 12% 207 13% 216 14% 82 13% 195 13%Entretien, réparation et maintenance 89 6% 26 2% 37 2% 58 4% 23 4% 55 4%Assurances 16 1% 23 1% 23 2% 24 2% 2 0% 24 2%Surveillance, gardiennage 12 1% 10 1% 14 1% 9 1% 4 1% 8 1%Documentation, séminaires, conférences 2 0% 0 0% 1 0% 1 0% 0% 0 0%Frais de communication 23 2% 22 1% 22 1% 23 2% 10 2% 23 2%Frais bancaires 7 0% 8 0% 5 0% 5 0% 2 0% 5 0%Honoraires 92 6% 90 6% 69 4% 75 5% 65 10% 95 6%Personnel intérimaire 0% 7 0% 3 0% 6 0% 10 2% 25 2%Publicité, publications… 4 0% 2 0% 0 0% 1 0% 2 0% 6 0%Déplacements, missions et réceptions 27 2% 15 1% 19 1% 21 1% 4 1% 15 1%Impôts divers 111 7% 158 10% 172 11% 174 11% 62 10% 175 12%Salaires 411 27% 439 27% 385 25% 375 25% 143 23% 335 22%Charges sociales 176 12% 196 12% 164 11% 142 9% 65 10% 151 10%Pertes sur créances irrecouvrables 26 2% 27 2% 26 2% 0 0% 0 0% 0 0%Dotations immo incorporelles 301 20% 366 23% 369 24% 375 25% 156 25% 375 25%Charges d'exploitation 1 518 100% 1 617 100% 1 537 100 % 1 517 100% 632 100% 1 495 100%
2010 2011 2012 20132014
(5 mois)Prév. 2014
Les principaux postes concernent les charges de personnel et les dotations aux amortissements.
Il est à noter qu'en ce qui concerne les dotations aux amortissements qui correspondent principalement aux
sites de Montigny et Les Merisiers, leur montant est anormalement élevé du fait de la comptabilisation
d'amortissement dérogatoire pour le site de Montigny (écart entre amortissement linéaire global sur 25
ans/amortissement linéaire par composant soit en moyenne 60 ans. La charge d'amortissement est donc
augmentée de 100K€ environ chaque année).
Ce traitement comptable qui est appliqué depuis le changement de règlementation comptable de 2005 ne
nous semble pas justifié mais a été appliqué conformément à l'avis de la FSIF (Fédération des Sociétés
Immobilières et Foncières).
18/39
Il est difficile d'établir un benckmark des pépinières d'entreprises dans la mesure où leur fonctionnement et les
structures diffèrent beaucoup. En effet seuls 10% des pépinières sont constitués sous forme d'entreprise
publique locale. Dans la majorité des cas, ces sociétés sont multi activités (aménagement, immobilier
d'entreprise, développement économique, gestion de services publics…). Nous avons cependant réalisé en
2012 un panel de sociétés constitué de 6 SEM ayant un CA entre 500K€ et 1400K€ avec une activité pépinière
généraliste ou hôtel d'entreprises et nous avons dans la mesure du possible retraité les autres activités de ces
sociétés.
Pour Promopole, les chiffres pris en compte pour le calcul de ces taux sont ceux de 2013.
médiane moyenne
Masse salariale/chiffre d'affaires 41% 47% 51%
Charges d'exploitation /chiffre d'affaires 119% 110% 130%
Benckmark PromopoleRatios de structure du compte de résultat
19/39
Promopole présente un ratio masse salariale/chiffres d'affaires inférieur à notre panel alors que lors de notre
précédent audit celui-ci était de 54%. La baisse de l’effectif a permis de stabiliser ce taux. En revanche,
Promopole est dans la fourchette de notre panel concernant les charges d’exploitation alors qu’en 2012, ce
ratio était de 107%.
Dans la majorité des cas étudiés les SEM ayant pour activité la gestion de pépinières d'entreprises ont un
équilibre de gestion par le développement de leurs autres activités (immobilier d’entreprise, gestion de
services, aménagement…).
Répartition des charges d'exploitation par sites
� On constate que le site Les Merisiers (DSP) est structurellement déséquilibré puisque les
investissements ont été insuffisamment financés (150 K€), les dotations aux amortissements sont
très importantes par rapport au chiffre d’affaires du site, ainsi que le coût de l’emprunt. Comme
nous vous l’avions précisé dans notre rapport d’audit sur l’optimisation de la DSP, il conviendrait
que la société Promopole se rapproche de la ville de Trappes afin d’obtenir une participation
financière de celle-ci permettant d’équilibrer ses comptes. Cependant, le versement d’une
participation financière importante modifierait de manière substantielle l’équilibre économique du
contrat d’origine. Ainsi, il serait alors préférable afin de sécuriser le dispositif, d’établir un nouveau
contrat de délégation de service public mais cela nécessiterait obligatoirement une mise en
concurrence du délégataire actuel.
-
100 000
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2010 2011 2012 2013 Prev 2014
Chiffres d'affaires Charges d'exploitation
20/39
� Le site Montigny est à l’équilibre avant imputation des frais de structure. Cependant le taux de
remplissage de ce site ne permet pas l’équilibre financier global de Promopole comme cela était
prévu à l’ouverture du site Les Merisiers
� Les charges de structure concernent principalement les honoraires d'expertise comptable et de
commissariat aux comptes et une estimation des charges de personnel support (Direction générale,
comptabilité, communication, secrétariat…) représentant environ 55% des charges de personnel du
site de Montigny.
4. Le résultat financier
Le résultat financier est déficitaire compte tenu de l'endettement de la société qui a augmenté depuis 2008
avec le financement du site Les Merisiers.
La société ayant rencontré des difficultés de trésorerie a fait appel pour honorer ses dettes à l'emprunt :
� En 2010, emprunt de 300 000 euros contracté auprès de la BPVF au taux de 4% durée 84 mois
permettant le paiement d'une somme de 33K€ correspondant à des factures d'eau (fuite sur le
site de Thorez) qui ont depuis été remboursés par la compagnie d'assurance.
� En 2011, emprunt de 150 000 euros contracté auprès de la BPVF au taux de 4.50% sur une durée
de 84 mois.
� En 2012, une avance en compte courant de la CASQY pour 535 K€ remboursable sur une durée de
18 mois sans intérêt. A ce jour, la société n’a pu rembourser sa dette vis-à-vis de son actionnaire
principal.
2010 2011 2012 2013 2014 (prev)
Produits financiers 1 0 1 1
Reprises provisions transferts de charges 0
Produits financiers 1 0 0 1 1
Autres charges financières 0
Dotation dépréciation VMP
Intérêts des emprunts 42 61 61 50 55
Total Charges financières 42 61 61 50 55
Résultat financier - 41 - 61 - 61 - 49 - 54
21/39
-
10
20
30
40
50
60
2010 2011 2012 2013 2014
Evolution des charges financières par site(en milliers d'euros)
structure
Montigny
Guyancourt
Thorez
Merisiers
5. Le résultat exceptionnel
Le résultat exceptionnel est constitué principalement des quotes-parts de subventions reprise au compte de
résultat et aux amortissements dérogatoires.
2010 2011 2012 2013 2014 (prev)
Autres produits exceptionnels 4 59 1 1
Quote-part subventions d'investissement 91 129 129 129 129
Reprises provisions transferts de charges 6 8 10 7
Produits exceptionnels 101 196 139 137 129
Charges exceptionnelles 22 14 0 2
Dotations immo. Dérogatoires 101 100 201 99 99
Charges exceptionnelles 123 113 201 101 99
Résultat exceptionnel - 21 82 - 62 37 30
Les autres produits exceptionnels de 2011 qui s'élèvent à 59K€ concernent le remboursement d'assurance
relatif à la fuite d'eau intervenue sur le site de Thorez.
22/39
6. L'autofinancement net
La capacité d'autofinancement est le potentiel de la société à dégager, de par son activité de la période, une
ressource. Cette ressource interne pourra être utilisée notamment pour financer la croissance de l'activité,
financer de nouveaux investissements, rembourser des emprunts ou des dettes, de verser des dividendes...
L'autofinancement permet de constater s'il y a cohérence entre les besoins de l'exploitant et les résultats
dégagés par l'entreprise. L'autofinancement négatif de Promopole est le signe d'une situation très fragile qui
est confirmée par la trésorerie de la société et sa difficulté à rembourser ses dettes.
Détermination de l'autofinancement
Produits 2011 2012 2013 Charges 2011 2012 2013
Chiffres d'affaires 1 191 1 259 1 272 Location s immobilières 101 207 216
Autres produits d'exploitation 18 7 0 Entretiens et consommations 47 58 81
Produits financiers - 0 1 Taxes foncières 158 172 174
Autres charges d'exploitation 883 669 622
Charges financières 61 61 50 2011 2012 2013
Annuité d'emprunt 91 117 120
AUTOFINANCEMENT NET 133 - 18 - 10 99 130
CAPACITE D'AUTOFINANCEMENT
-42
23/39
3.2 La situation bilancielle
2010 2011 2012 2013 Prév 2014*
Capital social 1 052 747 1 052 747 1 052 747 1 052 747 1 052 747
Prime d'émission 387 842 387 842 387 842 387 842 387 842
Réserve légales 38 854 38 854 38 854 38 854 38 854
Autres réserves et report à nouveau 120 316 - 471 275 - 853 736 - 1 191 130 - 1 447 615 -
Résultat de l'exercice 350 960 - 382 461 - 337 393 - 256 485 - 251 280 -
Situation nette 1 008 168 625 707 288 314 31 829 219 451 -
Subventions d'investissement 2 426 512 2 297 742 2 168 972 2 040 202 1 911 432
Provisions réglementées (amortissements dérogatoires) 979 879 1 072 094 1 161 807 1 252 921 1 252 921
Total Autres fonds propres 3 406 391 3 369 836 3 330 779 3 293 123 3 164 353
Fonds propres 4 414 559 3 995 543 3 619 093 3 324 951 2 944 901
Provisions pour risques et charges 102 000 102 000 102 000
Total Provision pour risques et charges - - 102 000 102 000 102 000
Dettes à long et moyen terme 2 292 054 2 372 401 2 262 083 2 134 956 2 096 593
Dettes financières associés 535 000 535 000 535 000
Total Emprunts et dettes 2 292 054 2 372 401 2 797 083 2 669 956 2 631 593
Total ressources stables 6 706 613 6 367 944 6 518 176 6 096 907 5 678 494
Immobilisations incorporelles 15 740 9 975 4 210 - -
Immobilisations corporelles 7 034 184 6 705 723 6 407 863 6 131 610 5 757 211
Immobilisations en cours 6 627 -
Immobilisations financières 6 746 3 297 8 025 5 872
Total Actif immobilisé 7 049 924 6 729 071 6 415 370 6 139 635 5 763 083
Total des emplois stables 7 049 924 6 729 071 6 415 370 6 139 635 5 763 083
Fonds de roulement 343 311 - 361 127 - 102 806 42 727 - 84 588 -
Dettes fournisseurs 121 504 87 023 112 346 115 823 127 808
Autres dettes 316 617 325 245 85 205 84 243 93 048
Produits constatés d'avance -
Total ressources cycliques 438 121 412 268 197 551 200 066 220 856
Stock de marchandises 1 176 1 364 1 364
Créances clients 31 000 29 150 37 467 35 175 38 136
Autres créances 283 219 46 008 27 736 26 634 6 675
Charges constatées d'avance 45 254 67 231 61 312 59 543 59 543
Total emplois cycliques 359 473 142 390 127 692 122 715 105 718
Besoin en fonds de roulement 78 648 - 269 878 - 69 859 - 77 351 - 115 138 -
Trésorerie 264 663 - 91 248 - 172 664 34 623 30 549
Situation nette / capital social 95,77% 59,44% 27,39% 3,02% -20,85%
Résultat net / fonds propres -7,95% -9,57% -9,32% -7,71% -8,53%
* Le prévisionnel 2014 tient compte d’un résultat estimatif, du non remboursement des emprunts CDC et
de l’avance de la Communauté d’Agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines. La trésorerie est donc
volontairement positive compte tenu du fait que la société n’a pas d’autorisation de découvert autorisé.
A fin 2013, la situation nette de Promopole s'établit à 31K€ et est donc bien en deçà de la moitié du
capital social. Cependant, la notion prévu à l’article L225-248 et R225-166 du code de commerce, intègre
pour le calcul des capitaux propres, les subventions d’investissement ; les capitaux propres sont de ce fait
supérieurs à la moitié du capital social. Les actionnaires ne se trouvent donc pas sur le plan juridique
obligés de se prononcer sur le devenir de la société. Pour autant, la société Promopole se trouve
aujourd’hui dans l’impossibilité d’honorer l’ensemble de ses dettes et sa pérennité est de ce fait remise
en question. Les problèmes économiques de l’entreprise deviennent irrémédiables et il convient d’attirer
très rapidement l’attention des actionnaires sur ceux-ci.
24/39
1. Rentabilité des capitaux propres
Les résultats déficitaires de plus en plus conséquents entrainent une diminution très significative de la situation
nette de la société.
La rentabilité des capitaux propres est négative sur la totalité de la période analysée.
1 052 747 1 052 747 1 052 747 1 052 747 1 052 747
95,77%
59,44%
27,39%
3,02%
-20,85%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
120,00%
0,0
250,0
500,0
750,0
1 000,0
1 250,0
2010 2011 2012 2013 Prév 2014*
Situation nette / Capital social
Capital social Situation nette / capital social
1 008 168
625 707
288 314
31 829
-7,95% -9,57%
-9,32%
-7,71%-8,53%
-12,00%
-10,00%
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
0,0
250,0
500,0
750,0
1 000,0
1 250,0
2010 2011 2012 2013 Prév 2014*
Rentabilité des capitaux propres
Capitaux propres Résultat net / fonds propres
25/39
2. Analyse du fonds de roulement
Le fonds de roulement (FR) est la partie des capitaux permanents qui excède le montant des immobilisations.
C’est la part des capitaux disponibles à long terme qui peuvent être utilisés pour financer l’actif circulant. Le
fonds de roulement représente une réserve de financement pour la société qui lui permet de couvrir une part
des besoins générés par son cycle d’activité.
Un fond de roulement négatif
Ressources stables 2009 2010 2011 2012 2013 Emplois stables 2009 2010 2011 2012 2013
Situation nette 1 359 1 008 626 288 32 Investissements 6 385 7 050 6 729 6 415 6 140Provisions 886 980 1 072 1 162 1 253Subventions d'investissement 2 518 2 427 2 298 2 169 2 0 40Provisions 102 102Emprunts à long terme 1 896 2 105 2 167 2 052 1 924Compte courant 535 535Dépôt de garantie locataires 159 187 205 210 211
6 818 6 707 6 368 6 518 6 097 FONDS DE
ROULEMENT 433 -343 -361 103 -43
Un fonds de roulement négatif signifie qu'une partie des investissements immobilisés est financée par des
dettes à court terme. Il y a un risque de difficultés de trésorerie sauf si la rotation de l’actif circulant est
suffisamment élevée pour permettre le règlement des dettes à temps.
3. Analyse de la trésorerie
L'analyse des soldes de trésorerie confirme les difficultés rencontrées par la société.
-200
-100
0
100
200
300
400
500
600
Evolution de la trésorerie 2012 à mai 2014(solde comptable en K€)
26/39
La société a pu grâce à l’avance en compte courant de la CASQY couvrir ses échéances fiscales, sociales et de
fonctionnement. Cependant depuis 2014, la société peine à maintenir une trésorerie suffisante pour couvrir
ses échéances futures.
En effet, Promopole n’a pas honoré l’échéance de la CDC de février 2014 pour 81 K€ et ne pourra également
pas honorer ses échéances fiscales en octobre (taxes foncières et taxes sur les bureaux env 80K€). De plus,
l’avance de la CASQY aurait dû être remboursée au 31/12/2013, ce remboursement n’a pas été prise en
compte dans notre analyse bilancielle.
Promopole n’ayant aucune autorisation de découvert, la dernière partie de la taxe sur les bureaux de l’année
2013 de 18 K€ n’a pu être payée à ce jour, alors que le règlement était prévu en juin 2014.
4. Analyse de l'endettement
Les emprunts
Le ratio d'autonomie financière est nul. Ce ratio mesure le degré d'endettement, il correspondant au montant
des capitaux propres/ dettes à plus d'un an. Une entreprise est dite autonome lorsque plus de la moitié des
ressources dont elle dispose provient des fonds propres, c'est à dire lorsque ce ratio est plus grand que 0,5.
L'endettement de Promopole est donc trop important eu égard au montant de sa situation nette.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
EMPRUNT CDC 1.500.000 € 1 500 1 500 1 456 1 404 1 355 1 306 1 253
EMPRUNT CDC 345 351 356 348 339 326
INTERETS COURUS 23 35 37 30 28
Les Merisiers 1 500 1 845 1 830 1 795 1 740 1 675 1 607
AVANCE EN COMPTE COURANT 535 K€ 535 535 535
Structure - - - - 535 535 535
EMPRUNT BPVF 105 K€ 109 15 -
EMPRUNT BPVF 150 K€ 136 117 97 76
EMPRUNT BPVF 300.000 € 275 236 195 153 112
EMPRUNT BPVF 90 K€ 50 27 4 -
EMPRUNT CA 491.4K€ 90 -
EMPRUNT CREDIT AGRICOLE 545.9 K€ 373 100 -
INTERETS COURUS 2 1 48 47
Montigny 484 256 75 51 275 372 312 250 188
Total des emprunts 484 256 1 575 1 896 2 105 2 167 2 587 2 460 2 330
Difficultés
de
trésorerie
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5. Analyse des investissements réalisés
Entre 2011 et 2013, le montant des investissements réalisés s’élève à 142 500 €. Ils concernent principalement
les dépenses de câblage informatique, la sécurité (interphonie, vidéosurveillance…) et la rénovation partielle
(moquette, cloisons et électricité) des sites. Nous attirons votre attention sur les investissements suivants :
Aménagement de la loge gardien 17 369,83
Aménagement de l’espace coworking 22 131,77
Aménagement des douches 8 575,95
Achat matériel pour entretien des espaces verts 4 083,41
Il n’y a pas eu de financement spécifique dédié à ces investissements.
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Liste des investissements réalisés
2011 2012 2013
MATERIEL Montigny 4 083,41 3 949,12 947,20 Tondeuse 1 847,00 Débrouissailleuse 578,00 Taille haies 498,91 Atelage remorque 1 159,50 Aspirateur 1 074,41 Perforateur 767,25 Switch sg300 547,46 Installation poste téléphonique 1 560,00 Distributeurs WC 947,20 MATERIEL Thorez - 2 020,00 11 980,43 Horloge de détection sécurité 1 230,00 Alarme atelier 420,00 5 projecteurs détection automatique 370,00 Distributeurs WC 550,30 Installation intercomunication 3 284,74 Installation intercommunication portail 3 284,74 Travaux interphone gâche électrique 3 774,15 Video surveillance 1 086,50 MATERIEL Merisiers - 1 490,85 1 154,02 Poste télephonique et installation 741,85 switch 52 ports 749,00 Distributeurs WC 894,85 Réfrigérateur 259,17 AGENCEMENT INSTALLATION Montigny 17 369,83 11 783,95 17 336,19 Amenagement loge gardien 17 369,83 Mécanisme wc 3 208,00 Plomberie capteur loge gardien Aménagement douche 8 575,95 Moquette salle 23 1 163,00 Moquette bureau 56 2 016,00 Lineolium bureau direction 1 367,20 Travaux électrique porte 82 1 000,00 Travaux électrique espace coworking 6 790,99 Petit matériel douche 740,26 Installation espace coworking 2 925,00 Installation cafétaria 1 333,74 AGENCEMENT INSTALLATION Guyancourt - 1 156,48 3 995,36 Barrière parking rabattable 1 156,48 Rénovation atelier 1 2 260,00 Tableau électrique disjoncteur 1 135,36 Chauffe eau 50L 600,00 AGENCEMENT INSTALATION Thorez - - 13 237,49 Protection portail auto parking 10 458,00 Porte 2 allu meuble informatique 1 722,00 Aménagement accueil 1 057,49 AGENCEMENT INSTALLATION Merisiers - 8 426,33 21 073,20 Interphone video 3 826,33 Installation électrique nouveau bureau 4 600,00 Travaux de cloisonnage 4 596,20 Rénovation cloison 7 350,00 Pose pics pigeons 1 470,00 Travaux ventilation 1 217,00 Câblage 2 baies informatiques 6 440,00 MATERIEL INFORMATIQUE Montigny - 5 062,67 13 001,06 Routeur et firewall boitier 1 190,00 Casques 2 écouteurs espace coworking 1 558,80 Onduleur dell 893,50 PC espaces coworking 9 963,48 Portable d'occasion elitbook 585,28 MATERIEL BUREAU INFORMATIQUERouteur et firewall boitier + cablage baie 3 872,67 MATERIEL INFORMATIQUE Merisiers 1 950,00 Serveur VPN 1 950,00 MOBILIER Montigny 2 521,68 12 bureaux espace coworking 2 521,68
21 453,24 33 889,40 87 196,63
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6. Analyse des créances et des dettes d'exploitation
Les dettes à moins d'un an
Nous avons analysé les dettes existantes au 30/06/2014. Les dettes fournisseurs exigibles qui s'élèvent à 81K€
ont une antériorité normale (inférieure à 3 mois) pour la quasi-totalité du solde. Il n’y a pas de retard de
paiement significatif des fournisseurs. A noter cependant que la société a de manière unilatérale porté ses
délais de paiement à 60 jours afin d’améliorer sa trésorerie. Ce délai reste conforme à la réglementation
actuelle.
Il n’y a pas de retard dans le paiement des dettes sociales qui font l’objet d’un suivi et d’un règlement dans les
délais par l’équipe comptable.
Les dettes fiscales en dehors de la TVA dont le paiement est régulier font l’objet de retard de règlement. Il
s’agit principalement de la taxe sur les bureaux qui fait l’objet d’un paiement échelonné sur 3 mois. Il convient
de préciser que les prochaines échéances fiscales de taxes foncières ne pourront pas être honorées compte
tenu de leur montant (80K€) et du prévisionnel de trésorerie.
Les fournisseurs
L’antériorité des soldes fournisseurs montre que globalement même si la société Promopole a des difficultés
financières, elle maitrise les règlements fournisseurs et honore l’ensemble de ses dettes dans les délais légaux
autorisés.
Les fournisseurs les plus importants en volume concernent, en 2014, les sociétés suivantes :
SPARTE PME : le montant facturé en 2014 est de 38 640 € TTC
Une première prestation d’audit opérationnel a été facturée pour 11,7K€ TTC. La proposition prévoyait une
prestation de 15 jours pour un montant TTC de 9,9K€ à laquelle s’est ajoutée un complément de 1.8K€ pour
réalisation d’une analyse complémentaire sur l’étude technico économique de l’entretien des locaux :
externalisation, internalisation ou solution mixte, les partenariats et la valeur ajoutée des réseaux (P3MIL,
ELAN, RETIS…). La proposition relative à l’ensemble de ces prestations est très imprécise (pas de nom des
intervenants, ni curriculum vitae, pas de calendrier d’intervention…) L’analyse du rapport d’audit montre
d’autre part de nombreuses imprécisions et erreurs d’analyse ainsi que de nombreuses appréciations
inobservables et non vérifiées.
Une deuxième prestation d’assistance à la Direction Générale de Promopole datée du 13 mars 2014, prévoit
une intervention d’assistance à la gestion quotidienne pour la période du 17 mars au 7 avril. Pour cette
prestation, il ne nous a pas été communiqué de note, rapport ni compte rendu de mission. Il existe d’autre
part toujours aucune précision sur la commande et les factures des personnes étant intervenues durant cette
période. Le montant de cette prestation s’est élevée à 21,2K€ TTC (pour 6 jours/homme par semaine)
Et enfin une troisième prestation d’assistance à la Direction signée par avenant du 3/04/2014 prolongeant la
précédente prestation jusqu’au 30 septembre 2014 à raison de 6 jours homme/semaine. Les noms des
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intervenants ne sont toujours pas mentionnés sur la proposition commerciale ni sur les factures, pas plus que
les dates effectives de réalisation. Cette prestation fait à notre sens double emploi avec la nomination de M.
Emmanuel Lafont en qualité de Directeur. Il ne nous a été communiqué malgré notre demande aucun
rapport, compte-rendu ni notes relatives à ces travaux. Ce dernier contrat à fait l’objet courant juin 2014 d’une
résiliation par le nouveau Président de la société Promopole
EXPONENS CABINET MOC, prestation d’expertise comptable pour un montant de 25 668 € TTC. L’expert-
comptable est en charge de la révision comptable et de l’établissement des éléments de salaires de la société
Promopole depuis de nombreuses années. A noter que sa prestation n’a pas été mise en concurrence
précédemment et que ces prestations sont relativement élevées. Le Directeur, Emmanuel Lafont a résilié en
juin 2014, la prestation comptable mais à conserver la prestation sociale (gestion de la paie).
EDF et ORANGE, représentent également des dépenses significatives qu’il conviendrait d’analyser en détail
pour limiter la surconsommation notamment par la rationalisation des contrats et la sensibilisation des
usagers.
Nous avons également constaté en consultant les factures d’avocat que des prestations étaient facturées pour
des rendez-vous faits en mars 2014 par SPARTE PME. Nous nous interrogeons sur le bien-fondé d’une
facturation de ces prestations à Promopole.
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inf 1 mois > 1 < 2 mois
> 2 mois
<3 mois > 3 mois observations
40011423 ACDM 240 240 -
40100009 LA POSTE 2 035 2 035 -
40100017 YVELINES SANTE TRAVAIL 1 560 1 560 -
40100018 EDF 34 749 37 490 2 741 - 2 741 -
40100028 SEVESC 116 116 - 116 -
40100040 DOUAY ESPACES VERTS 3 974 7 949 3 974 - 3 974 -
40100069 KONE/SOULIER 2 098 2 631 533 - 533 -
40100082 RINAUDO 10 560 10 560 - 10 560 -
40100103 SICLI 2 050 2 648 598 - 598 -
40100116 SITA 7 025 9 560 2 534 - 1 175 -
40100153 SORECOB 1 072 1 072 -
40100199 LMC AVOCATS 4 140 4 140 - 4 140 -
40100200 LEVEL BORNECQUE HUISSIERS 8 350 9 603 1 253 - 572 - 681 -
40100221 EDM 633 633 - 633 -
40100236 SOCOTEC 2 420 3 404 984 - 984 -
40100242 FOURNISSEURS DIVERS 8 339 8 628 290 - 290 -
40100264 BRIFFAULT SARL 8 725 10 887 2 162 - 1 118 - 1 044 -
40100276 PROTECT 2000 274 274 -
40100281 CULLIGAN 692 954 262 - 131 - 131 -
40100285 ORANGE 13 856 13 979 123 - 123 -
40100289 TOSHIBA IDF / DIFAX 259 216 43 43
40100296 ADT / STANLEY 5 366 5 366 -
40100300 INTERIEURS ET TRADITION 4 747 5 539 792 - 792 -
40100307 AFNOR 1 405 1 405 -
40100318 MIROITERIE YVELINES 118 118 - 118 -
40100321 GENIEZ 243 243 -
40100324 BUREAU VALLEE 74 122 48 - 48 -
40100329 CONSEIL BUREAUTIQUE SERVICE 533 533 -
40100341 MACIF 1 519 1 519 -
40100350 BRUNEAU 3 871 4 268 397 - 153 - 243 -
40100351 SAM 941 941 -
40100356 VERITAS 1 008 1 008 - 1 008 -
40100358 MEDEF 700 700 -
40100372 POLYCHAUFFAGE 47 47 - -46,94 à nouveau 2014
40100379 VERTDECO 536 1 094 558 - 558 -
40100388 EAV VEOLIA 4 725 4 725 - 4 725 -
40100406 EXPONENS/MOC 15 358 25 668 10 310 - 10 310 -
40100410 HISCOX 2 996 2 996 -
40100413 DEBACKERE PLOMBIER 193 193 - -192,56 chèque non débité
40100414 LEMAIRE 197 197 -
40100416 PMS 784 784 -
40100417 ELIS 3 449 4 819 1 371 - 751 - 620 -
40100422 ESECURA 7 204 8 670 1 466 - 1 466 -
40100425 OXIVIA 5 216 10 441 5 226 - 2 958 - 2 268 -
40100430 BDI 1 263 2 412 1 149 - 222 - 927 -
40100435 GRENKE 6 100 6 100 -
40100437 RICOH 301 341 41 - 41 -
40100451 HA+PME 540 540 -
40100452 MUEL AVOCATS 2 388 2 388 -
40100466 CLICK & TRUST 119 119 -
40100471 CGED 43 43 -
40100473 KFM 1 067 1 067 - 238 - 828 -
40100476 REAGIR 1 380 7 240 5 860 - 3 000 - 2 860 -
40100482 BLATTER RACELT & ASSOCIES 600 600 -
40100494 KLARISS 2 674 3 934 1 260 - 597 - 663 -
40100496 NTIC NETWORKS 60 338 278 - 218 - 60 -
40100497 ALSATIS 3 089 4 634 1 546 - 773 - 773 -
40100498 NATIXIS 4 095 4 095 -
40100499 NORSUD 660 660 - 660 -
40100500 AXE INTERNATIONALE 12 522 12 968 446 - 134 - 155 - 156 -
40100502 ADECCO 3 753 3 753 -
40100503 FIRMIN 746 746 -
40100504 HOROQUARTZ 969 1 941 972 - 972 -
40100505 MAURICE BTP 3 165 3 165 -
40100506 DIAMANTIS 9 125 12 921 3 795 - 3 161 - 635 -
40100508 AS PLOMBERIE 1 585 1 821 235 - 235 -
40100509 PMF 3 146 3 146 -
40100510 EMIS 216 1 153 937 - 937 -
40100511 SPARTE 32 940 38 640 5 700 - 5 700 -
40100512 GEM OPTIM'PME 1 568 1 568 -
40100513 MIDI AU JARDIN 297 297 - 297 -
TOTAL 245 244 373 052 81 360 - 22 659 - 50 420 - 6 681 - 239,50 -
Soit en % 100% 28% 62% 8% 0,29%
Antériorité
compte Cumul débit cumul créditSolde au
31/05/14
34/39
4 Conclusion
La situation économique et financière de la société Promopole reste très inquiétante, on relèvera
principalement les anomalies suivantes :
� Des capitaux propres devenus très insuffisants
� Des difficultés de trésorerie qui nécessitent des actions immédiates de la part des actionnaires
� Une exploitation des sites à améliorer : maitrise des charges, amélioration du taux de remplissage …
� Des choix de pilotage à formaliser : internalisation/externalisation (suivi et coaching des locataires,
entretien, communication, accueil…), activités des sites (pépinières, hôtels d’entreprises ou location
immobilière) et qualité des prestations associées.
� Un contrôle de gestion et comptabilité analytique efficients à mettre en place pour un meilleur suivi
des activités.
� La vétusté du site de Montigny qui nécessite des investissements qu’il est impossible aujourd’hui de
financer
� Un dynamisme commercial à formaliser
� La mise en place de procédures pour le respect des règles en matière de mise en concurrence
(ordonnance de 2005)
Les scénarios de l’étude prospective réalisée en 2012 reste d’actualité
� Scénario 1 : maintien de l’activité « au fil de l’eau » => grosses difficultés financières ; la pérennité de
la société n’est pas assurée.
� Scénario 2 : recapitalisation de la société à hauteur d’1 million et mise en place d’une gestion
efficiente des sites => redressement possible à moyen terme (3 / 4 ans).
� Scénario 3 : Réhabilitation du site de Montigny => problème de financement
Les scénarios 2 et 3 peuvent être envisagés dans le cadre d’une cession du patrimoine de Montigny à la
CASQY (location globale ou délégation de service public).
Il convient également de revoir les conditions d’exploitation de la DSP Les Merisiers/Thorez qui est
structurellement déficitaire. Une étude spécifique a été également menée sur ce sujet en 2012.
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ANNEXES
COMPTE DE RESULTAT PAR SITE
36/39
Montigny
Le site de Montigny est vétuste et de taille très importante. Le taux de remplissage ne dépasse pas 70% et
l’activité pépinière ne représente que 12%
Sa mise en exploitation date de 1987 (tranche 2 - années 1990), il s’agit donc d’un ensemble immobilier
qui nécessite aujourd’hui une rénovation importante.
Loyers 610 608 582 248 662 648 676 687 683 477 Consommation de services 4 100 1 954 2 192 2 161 2 470 Domiciliation 5 658 2 852 644 3 174 4 285 Production immobilisée 10 461 - Produits annexes 21 240 20 658 9 967 12 302 20 699 Récupération de charges locatives 129 416 96 348 96 079 87 059 72 769 Chiffres d'affaires 771 022 714 521 771 530 781 384 783 700 Subvention d'exploitation 30 531 Autres produits 1 534 4 705 24 124 5 Reprises provisions transferts de charges 47 818 733 Produits d'exploitation 850 906 719 959 771 554 781 508 783 704 Achats fourniture et autres approvisionnements 11 786 17 457 13 823 10 282 5 180 Locations immobilières/mobilières et charges 106 414 96 464 84 740 89 126 80 336 Entretien, réparation et maintenance 80 895 21 345 23 923 32 740 38 023 Assurances 8 537 13 482 14 417 14 457 15 072 Documentation, séminaires, conférences 1 535 347 180 Publicité, publications… 78 380 - Frais de communication 15 388 18 645 19 428 19 337 19 604 Surveillance, gardiennage - 274 - Personnel intérimaire 6 654 - Honoraires 25 590 30 585 15 524 12 096 - Déplacements, missions et réceptions 17 049 10 586 13 564 11 598 12 000 Frais bancaires 3 022 3 981 1 818 1 062 2 919 Impôts divers 105 211 141 951 156 399 151 857 158 757 Charges de personnel 202 324 221 243 222 205 157 682 159 591 Pertes sur créances irrecouvrables 7 360 - Autres charges 26 434 27 275 26 080 14 15 Dotations immo incorporelles 134 910 138 124 139 794 143 046 143 383 Charges d'exploitation 739 095 748 218 739 909 643 297 634 881 Résultat d'exploitation 111 811 28 259 - 31 645 138 211 148 824 Produits financiersReprises provisions transferts de chargesProduits financiers - - - - - Autres charges financièresDotation dépréciation VMPIntérêts des emprunts 8 9 108 4 442 3 629 4 000 Charges financières 8 9 108 4 442 3 629 4 000 Résultat financier 8 - 9 108 - 4 442 - 3 629 - 4 000 - Quote-part subventions d'investissement 28 965 28 965 28 965 28 965 28 965 Autres produits exceptionnels 3 823 4 712 418 489 Reprises provisions transferts de charges 6 346 7 521 Produits exceptionnels 39 134 41 198 29 383 29 454 28 965 Charges exceptionnelles 2 323 11 902 2 310 - 386 Dotations immo. Dérogatoires 95 082 95 082 95 082 95 082 95 082 Charges exceptionnelles 97 405 106 984 92 772 95 468 95 082 Résultat exceptionnel 58 271 - 65 786 - 63 389 - 66 014 - 66 117 - ImpôtsRESULTAT DE L'EXERCICE 53 533 103 154 - 36 185 - 68 568 78 707 Affectation des frais de structure 199 674 - 148 728 - 205 560 - 155 469 - 189 888 - RESULTAT NET 146 142 - 251 882 - 241 745 - 86 902 - 111 181 -
Prev 2014 2010 2011 2012 2013
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Les Merisiers
Le site est constitué d’un immeuble neuf, achevé en 2010 pour un investissement de 3,73M€ composé de
35 bureaux et 7 ateliers. Le site est exploité dans le cadre d’une DSP qui est structurellement déficitaire
du fait des amortissements et des intérêts d’emprunts.
Loyers 193 638 289 992 283 031 277 769 278 000 Consommation de services 7 790 9 977 12 122 7 787 4 766 Domiciliation 184 598 4 186 4 692 1 214 Production immobilisée - Produits annexes 1 500 3 174 4 552 6 429 8 870 Récupération de charges locatives - Chiffres d'affaires 203 111 303 742 303 891 296 677 292 851 Subvention d'exploitation - 5 200 Autres produitsReprises provisions transferts de charges 3 904 19 860 963 Produits d'exploitation 203 111 312 846 323 752 297 640 292 851 Achats fourniture et autres approvisionnements 9 365 6 372 3 479 2 005 2 919 Locations immobilières/mobilières et charges 26 106 47 043 68 438 70 503 60 132 Entretien, réparation et maintenance 3 134 2 754 9 564 17 575 13 250 Assurances 5 670 7 726 7 255 7 396 818 Documentation, séminaires, conférences - Publicité, publications… 1 320 663 - Frais de communication 7 404 2 528 2 279 3 463 3 396 Surveillance, gardiennage 2 743 1 895 4 088 1 637 1 731 Personnel intérimaire 2 183 2 380 17 283 Honoraires 14 241 5 464 2 357 12 580 7 075 Déplacements, missions et réceptions 7 685 2 647 3 702 3 824 3 000 Frais bancaires 3 821 3 737 3 430 3 737 2 080 Impôts divers 2 875 11 974 11 411 11 886 11 900 Charges de personnel 150 702 171 406 96 677 132 182 87 964 Pertes sur créances irrecouvrables 8 286 - Autres charges - Dotations immo incorporelles 125 570 199 931 196 663 203 705 203 705 Charges d'exploitation 360 635 464 139 419 812 472 874 415 255 Résultat d'exploitation 157 524 - 151 293 - 96 061 - 175 234 - 122 403 - Produits financiersReprises provisions transferts de chargesProduits financiers - - - - - Autres charges financières 303 Dotation dépréciation VMPIntérêts des emprunts 32 054 52 341 56 565 46 184 51 000 Charges financières 32 357 52 341 56 565 46 184 51 000 Résultat financier 32 357 - 52 341 - 56 565 - 46 184 - 51 000 - Quote-part subventions d'investissement 62 101 99 805 99 805 99 805 99 805 Autres produits exceptionnels 2 549 334 Reprises provisions transferts de chargesProduits exceptionnels 62 101 102 354 99 805 100 139 99 805 Charges exceptionnelles 6 358 1 291 1 952 1 580 Dotations immo. DérogatoiresCharges exceptionnelles 6 358 1 291 1 952 1 580 - Résultat exceptionnel 55 743 101 063 97 853 98 559 99 805 ImpôtsRESULTAT DE L'EXERCICE 134 138 - 102 570 - 54 773 - 122 859 - 73 598 - Affectation des frais de structure 52 600 - 63 224 - 80 966 - 59 029 - 70 957 - RESULTAT NET 186 738 - 165 795 - 135 739 - 181 888 - 144 555 -
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Thorez
Immeuble de type préfabriqué de construction récente propriété de la Ville de Trappes depuis 2010
(antérieurement CASQY) géré par Promopole depuis 2007 dans le cadre d’une DSP (27 bureaux et 5
ateliers). Ce site est globalement à l’équilibre avant imputation des frais de structure.
Loyers 115 418 135 428 145 032 145 890 135 000 Consommation de services 8 923 7 539 5 645 3 184 2 413 Domiciliation - Production immobilisée - Produits annexes 3 018 1 994 1 296 1 456 431 Récupération de charges locatives 13 275 - Chiffres d'affaires 140 634 144 960 151 973 150 530 137 844 Subvention d'exploitationAutres produits 0 1 0 Reprises provisions transferts de charges 5 167 Produits d'exploitation 140 634 144 960 157 141 150 530 137 844 Achats fourniture et autres approvisionnements 3 309 1 741 2 458 648 - Locations immobilières/mobilières et charges 61 342 55 961 50 778 52 809 52 049 Entretien, réparation et maintenance 4 633 1 418 3 210 8 135 3 727 Assurances 1 459 1 346 1 188 1 322 6 787 Documentation, séminaires, conférencesPublicité, publications… - Frais de communication 610 530 65 - Surveillance, gardiennage 2 050 1 417 1 503 1 888 3 909 Personnel intérimaire - Honoraires 3 520 4 077 2 360 2 089 286 Déplacements, missions et réceptions 1 430 905 1 496 360 - Frais bancaires 70 14 - Impôts divers 2 516 468 444 352 443 Charges de personnel 20 737 51 020 46 820 35 729 38 391 Pertes sur créances irrecouvrables 6 011 - Autres charges 0 - Dotations immo incorporelles 18 984 5 650 9 066 7 140 7 140 Charges d'exploitation 120 660 124 532 125 335 110 549 112 733 Résultat d'exploitation 19 974 20 429 31 807 39 980 25 111 Produits financiersReprises provisions transferts de chargesProduits financiers - - - - - Autres charges financièresDotation dépréciation VMPIntérêts des empruntsCharges financières - - - - - Résultat financier - - - - - Quote-part subventions d'investissementAutres produits exceptionnels 51 998 Reprises provisions transferts de chargesProduits exceptionnels - 51 998 - - - Charges exceptionnelles 3 576 407 Dotations immo. Dérogatoires 5 545 4 654 4 403 3 459 3 459 Charges exceptionnelles 9 121 5 061 4 403 3 459 3 459 Résultat exceptionnel 9 121 - 46 937 4 403 - 3 459 - 3 459 - ImpôtsRESULTAT DE L'EXERCICE 10 853 67 366 27 403 36 522 21 653 Affectation des frais de structure 36 420 - 30 174 - 40 490 - 29 950 - 33 399 - RESULTAT NET 25 567 - 37 192 13 087 - 6 571 11 746 -
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Guyancourt
Le site constitué uniquement d’ateliers dont le taux de remplissage a été longtemps inférieur à 50%
(10/2010 à 02/2013). Mis en exploitation depuis 1992 par le biais d’une convention de gestion,
l’immeuble a fait l’objet d’un apport par la CASQY en 2009. Ce site est à l’équilibre malgré son taux de
remplissage faible car il ne supporte que de faibles charges.
Loyers 33 539 26 277 31 924 42 796 53 523 Consommation de services - Domiciliation - Production immobilisée - Produits annexes - Récupération de charges locatives 1 380 1 792 94 416 231 Chiffres d'affaires 34 920 28 069 32 018 43 212 53 754 Subvention d'exploitationAutres produitsReprises provisions transferts de chargesProduits d'exploitation 34 920 28 069 32 018 43 212 53 754 Achats fourniture et autres approvisionnements - Locations immobilières/mobilières et charges 2 385 1 949 1 443 1 857 2 314 Entretien, réparation et maintenance - Assurances 626 579 612 1 322 Documentation, séminaires, conférencesPublicité, publications… - Frais de communication 30 - - Surveillance, gardiennage - Personnel intérimaire - Honoraires 1 402 178 432 Déplacements, missions et réceptions - Frais bancaires - Impôts divers 3 815 3 886 9 672 3 900 Charges de personnelPertes sur créances irrecouvrables - Autres charges - Dotations immo incorporelles 16 033 16 411 16 561 16 561 16 561 Charges d'exploitation 18 389 24 203 22 469 28 881 24 529 Résultat d'exploitation 16 531 3 866 9 548 14 331 29 225 Produits financiersReprises provisions transferts de chargesProduits financiers - - - - - Autres charges financièresDotation dépréciation VMPIntérêts des empruntsCharges financières - - - - - Résultat financier - - - - - Quote-part subventions d'investissementAutres produits exceptionnelsReprises provisions transferts de chargesProduits exceptionnels - - - - - Charges exceptionnellesDotations immo. DérogatoiresCharges exceptionnelles - - - - - Résultat exceptionnel - - - - - ImpôtsRESULTAT DE L'EXERCICE 16 531 3 866 9 548 14 331 29 225 Affectation des frais de structure 9 043 - 5 843 - 8 530 - 8 598 - 13 024 - RESULTAT NET 7 488 1 977 - 1 018 5 733 16 200
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