AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER
Introduction Caractristiques du secteur Secteur en forte
croissance ( rformes conomiques, croissance du secteur de lhabitat)
Secteur rgi par une rglementation spcifique (lgales,
rglementaires,fiscale, comptable) Secteur dont le cycle de
production dpasse gnralement une anne, l'importance de leurs stocks
et des charges financires, la possibilit de vente avant
l'achvement,
Introduction 1- Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire 2- Particularits fiscales 3- Rgles comptables
spcifiques 4- Principales tapes du processus dactivit 5- Principaux
cycles daudit et risques spcifiques 6- Diligences daudit spcifiques
7- Rserves les plus frquentes Conclusion
Rappel des concepts et du cadre lgal et rglementaire1- Travaux
Immobiliers:Sont considrs comme entrepreneurs de travaux
immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant
du personnel et du matriel ncessaires, mettent en oeuvre des
matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation ou la
transformation d'immeubles. Les travaux immobiliers peuvent tre
exercs dans un cadre professionnel ou simplement titre occasionnel
et sans qu'il y ait lieu considrer si les matriaux, objets ou
appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre
de l'ouvrage.
2- LotisseurLe lotisseur est la personne qui procde des travaux
damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de
canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de
chausses, bordures, trottoirs etc...) . constitue un lotissement
toute division pour vente, location ou partage dune proprit foncire
en deux ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles usage
dhabitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal
quelle que soit la superficie du lot.Lotissement:
3- Promoteur Immobilier:Le promoteur immobilier est dfini comme
tant toute personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des
travaux immobiliers procde ou fait procder l'dification d'un ou de
plusieurs immeubles destins la vente ou la location. Un promoteur
immobilier doit tre propritaire de son terrain. Pour ldifier il
peut le faire lui mme, comme il peut faire appel un entrepreneur de
travaux pour raliser la construction.
4- V.E.F.A: Vente en tat futur dachvement (achat sur plan) La
VEFA est le contrat par lequel une personne, lacqureur, contracte
avec une autre, le vendeur afin dacqurir un bien immobilier. Le
vendeur sengage difier un bien immobilier dans un dlai dtermin et
lacqureur sengage payer le prix au fur et mesure de lavancement des
travaux.
Les tapes de la VEFA:o o o
Contrat de rservation (facultatif) Contrat prliminaire Contrat
dfinitif
Contrat de rservation: Cest un contrat permettant la rservation
dun bien immobilier en contrepartie du dpt dune garantie. Il
contient: -Description dtaille du bien - Prix de vente - Modalit du
paiement Le paiement reste squestr entre les mains du notaire charg
de lopration
Contrat prliminaire de vente: obligatoire Conclu lachvement des
fondations de limmeubles. Il comporte les informations relatives :
dlai de livraison, le prix, les modalits de paiement et la garantie
de remboursement En outre, un cahier des charges est sign entre les
partie (caractristiques techniques, nature des matriaux,dlai de
ralisation et de livraison)
Les garanties donnes lacqureur: Garantie de remboursement
Garantie des vices cachs ( 1 AN) Garanties dcennale (10 ANS)
Contrat dfinitif:Le transfert de proprit du bien immobilier est
effectue aprs paiement intgral du prix et lobtention du permis
dhabiter
RAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIRELe secteur est rgi par les
dispositions lgales et rglementaires spcifiques suivantes: loi
n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux
lotissements, groupes dhabitation et morcellements ; dahir du 12
aot 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C Loi
n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur dachvement
; loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit
des immeubles btis ; dcret n 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les
conditions et les formes de passation des marchs publics ainsi que
certaines dispositions relatives leur contrle et leur gestion ;
Note Circulaire relative au secteur des btiments et travaux
publics
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DIMPOT SUR LES SOCIETES D
Qualit Socits immobilires transparentes
Rgime applicable Hors champ dapplication
Conditions remplir a) lorsque leur actif est constitu soit d'une
unit de logement occupe en totalit ou en majeure partie par les
membres de la socit ou certains d'entre eux, soit d'un terrain
destin cette fin ; b) lorsqu'elles ont pour seul objet
l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles
collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder
statutairement chacun de leurs membres, nommment dsign, la libre
disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier
correspondant ses droits sociaux. Chaque fraction est constitue
d'une ou plusieurs units usage professionnel ou d'habitation
susceptibles d'une utilisation distincte.
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DIS ET IR D Qualit les
promoteurs immobiliers (logements conomiques) Rgime applicable
Exonration permanente Conditions remplir oprations ralises dans le
cadre dune convention conclue avec lEtat, assortie dun cahier des
charges, en vue de raliser un programme de construction de 2.500
logements sociaux, tal sur une priode maximum de cinq ans courant
compter de la date de dlivrance de lautorisation de construire ;
Tenir une comptabilit spare pour chaque programme de construction ;
Joindre la dclaration fiscale : Un exemplaire de la convention et
du cahier des charges pour la premire anne ; Un tat du nombre de
logements sociaux raliss dans le cadre de chaque programme et le
montant du CA y affrent.
-
-
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DIS ET IR DQualit les
promoteurs immobiliers (cits, rsidences et campus universitaires)
Rgime applicable Rduction temporaire pour une priode de 5 ans
compter de la date dobtention du permis dhabiter dune rduction de
50% de limpt, au titre des revenus provenant de la location de
cits, rsidences et campus universitaires raliss en conformit avec
leur destination. Conditions remplir -raliser pendant une priode
maximum de 3 ans courant compter de la date de lautorisation de
construire , des oprations de construction de cits, rsidences et
campus universitaires constitus dau moins 500 chambres, dont la
capacit dhbergement est au maximum de deux lits par chambre, dans
le cadre dune convention conclue avec lEtat assortie dun cahier des
charges. -Tenir une comptabilit spare pour chaque opration de
construction; -Joindre la dclaration fiscale : -Un exemplaire de la
convention et du cahier des charges pour la premire anne ; -Un tat
du nombre de logements sociaux raliss dans le cadre de chaque
programme et le montant du CA y affrent ; -Un tat du nombre de
chambres ralises dans le cadre de chaque opration de construction
de cits, rsidences et campus universitaires ainsi que le montant du
chiffre daffaires y affrent.
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DE TVA Opration livraison
soimme de construction, effectue par toute personne physique Rgime
applicable Exonration sans droit dduction Conditions remplir la
superficie couverte n'excde pas 300 m ; la construction porte sur
une unit de logement indivisible ayant fait lobjet de dlivrance
dune autorisation de construire et est affecte l'habitation
principale de l'intress pendant une dure de quatre ans courant
compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en
tenant lieu. La superficie couverte n'excde pas 300 m ; La socit
constitue par les membres dune mme famille ; La construction est
destine lhabitation personnelle principale des membres.
construction d'une unit de logement par une socit civile
immobilire
Exonration sans droit dduction
-
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DE TVAOpration Constructions
par des personnes physiques et morales construction de logements
pour le compte de chacun de leurs adhrents par les coopratives
d'habitation Rgime applicable Exonration sans droit dduction
Exonration sans droit dduction Conditions remplir La superficie
couverte n'excde pas 300 m ; Construction destine au logement du
personnel ; Edification dans le cadre dun programme agr. La
superficie couverte n'excde pas 300 m ; Les coopratives sont
constitues et fonctionnent conformment la lgislation en
vigueur.
les constructions de locaux usage exclusif d'habitation
Exonration avec droit dduction
-
la superficie couverte et la valeur immobilire totale (prix du
terrain + cot de la construction principale et des annexes + frais
d'adduction d'eau et de branchement d'gout et d'lectricit), par
unit de logement, n'excdent pas respectivement 100m et 200.000
dirhams TTC.
PARTICULARITES FISCALESEN MATIERE DE TVAOpration les
constructions de cits, rsidences et campus universitaires par les
promoteurs immobiliers les oprations de ralisation de logements
sociaux les oprations de location d'immeubles Rgime applicable
Exonration avec droit dduction Conditions remplir ralisation de la
construction au maximum trois ans courant compter de la date de
lautorisation de construire des ouvrages constitus dau moins 500
chambres, dont la capacit dhbergement est au maximum de 2 lits par
chambre ; opration sinscrit dans le cadre dune convention conclue
avec lEtat, assortie dun cahier des charges. affrents au projet
"Annassim" situ dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la
socit nationale damnagement collectif (SO.N.A.D.A.C). immeubles
usage d'htels, motels, villages de vacances ou ensembles
immobiliers destination touristique, quips totalement ou
partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la
piscine, dans la mesure o ils font partie intgrante de l'ensemble
touristique.
-
Exonration avec droit dduction
-
Imposable 10% avec droit dduction
-
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESTAXE SUR LES OPERATIONS DE
CONSTRUCTION Champ dapplication La taxe sur les oprations de
construction porte sur la construction, la reconstruction et
lagrandissement de toute nature ainsi que les oprations de
restauration dont la ralisation doit faire lobjet dune autorisation
de construire. A noter que les logements conomiques sont exonrs de
la taxe. Calcul de la taxe La taxe est calcule sur la superficie au
mtre carr couvert, chaque fraction de mtre carr tant compte pour un
mtre carr entier. Le montant maximum de la taxe est fix au mtre
carr couvert comme suit : immeubles collectifs de logements ou
ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre carr couvert ;
immeubles usage industriel, commercial, professionnel ou
administratif : 20 dirhams par mtre carr couvert ; logements
individuels : 30 dirhams par mtre carr couvert. En ce qui concerne
les constructions comportant des saillies (balcons) situes sur le
domaine public communal, la superficie desdites saillies compte
pour double pour le calcul de la taxe. Redevable de la taxe Le
redevable de la taxe est le bnficiaire de lautorisation de
construire. Exigibilit de la taxe Les redevables de la taxe sont
tenus dacquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de la
dlivrance de lautorisation de construire.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESTAXE SUR LES OPERATIONS DE
MORCELLEMENT
Champ dapplication La taxe sur les oprations de morcellement est
institue loccasion de toute opration de morcellement.
Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix 5% de la
valeur vnale du terrain dclare au moment du dpt de la demande de
l.autorisation de morceler.
Redevable de la taxe Le redevable de la taxe est le bnficiaire
des autorisations de morceler.
Exigibilit de la taxe Elle est exigible six mois aprs la date de
la dlivrance par la commune du certificat attestant lexcution des
travaux. La taxe est acquitte au moment de la dlivrance de
lautorisation de morceler.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESTAXE SUR LES OPERATIONS DE
LOTISSEMENT Champ dapplication La taxe sur les oprations de
lotissement est institue loccasion de toute opration de
lotissement. Calcul de la taxe Le taux maximum de la taxe est fix
5% du cot total des travaux de viabilisation, dassainissement et
dlectrification du lotissement. Redevable de la taxe Le redevable
de la taxe est le bnficiaire de lautorisation de lotir. Liquidation
de la taxe Les redevables de la taxe sont tenus dacquitter, la
caisse du rgisseur de la commune du lieu de situation du
lotissement : un acompte de 75% du montant de la taxe exigible,
liquid sur la base du cot total estimatif des travaux de
viabilisation, dassainissement et dlectrification du lotissement,
au moment de la dlivrance de lautorisation de lotir ; et le solde
du montant de la taxe exigible, liquid sur la base du cot total rel
desdits travaux, au moment de la dlivrance du permis de
conformit.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESREDEVANCE DOCCUPATION
TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC D COMMUNAL POUR LUSAGE LIE A LA
CONSTRUCTION L Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de la
taxe Liquidation de la taxe
La redevance doccupation temporaire du domaine public communal
pour usage li la construction est due la suite de loccupation
temporaire du domaine public communal, notamment, par des dpts de
matriels et de matriaux, par des cltures ou par des saillies dues
aux chafaudages.
Le taux maximum de la redevance est fix 40 dirhams par mtre
carr.
Le redevable de la redevance est le bnficiaire de lautorisation
de loccupation temporaire du domaine public communal.
La redevance doccupation temporaire du domaine public communal
pour usage li la construction est liquide et verse
trimestriellement la caisse du rgisseur communal.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESTAXE SUR LES TERRAINS URBAINS
NON BATIS Champ dapplication La taxe sur les terrains non btis
porte sur les terrains urbains non btis situs lintrieur des
primtres des communes urbaines. Calcul de la taxe La taxe est
assise sur la superficie du terrain au mtre carr. Les taux maximums
de la taxe sur les terrains urbains non btis sont fixs pour : les
terrains situs dans une zone villa 2 dirhams le mtre carr ; pour
les terrains situs dans une zone immeuble, 4 dirhams le mtre carr.
Les cotes infrieures ou gales 200 dirhams ne sont pas mises en
recouvrement. Redevable de la taxe La taxe est due par le
propritaire et, dfaut de propritaire connu, par le possesseur. Mode
dtablissement de la taxe La taxe sur les terrains urbains non btis
est tablie et due pour lanne entire raison des faits existants au
1er janvier de lanne dimposition. Lorsquun terrain a t construit,
la taxe nest plus due partir du 1er janvier de lanne qui suit celle
de la dlivrance du permis de construire.
SPECIFICITES DU SECTEUR BTPLes axes examins se rapportent aux
points suivants : 1. Chiffre daffaires imposable ; 2.
Approvisionnement ; 3. Rvision des prix ; 4. Travaux en cours ; 5.
Bois de coffrage ; 6. Pices justificatives des dpenses ; 7. Frais
dinstallations de chantier.
Chiffre daffaires imposableProblme: la rgularisation du CA est
souvent effectue sur la base des dcomptes tablis par
ladministration publique. Solution : les dcomptes sont
obligatoirement tablis sur la base des documents attestant
lavancement des travaux. Ces documents officiels sont appels
attachements ou situations qui sont adopts comme pice matresse de
la justification du chiffre daffaires ralis assorti de
ltablissement dune facture mise par lentreprise comportant la mme
date que lesdits attachements ou situations.
ApprovisionnementProblme: les approvisionnements figurant sur
les dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant lieu chiffre
daffaires imposable Solution : constituant de simples avances dans
le cadre des marchs de travaux, les approvisionnements ne font pas
partie des produits dexploitation. Ainsi, les sommes encaisses par
lEntreprise, au titre des approvisionnements, constituent des
avances imputer au compte appropri.
Rvision des prixProblme : la rvision des prix suscite parfois
des controverses quant son mode de dtermination et lexercice de son
rattachement. Solution: Le montant de la rvision des prix prvue
dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des produits
recevoir lorsque les index de rvision sont connus la clture de
lexercice. A dfaut, il y a lieu de retenir les derniers index
connus.
Travaux en coursProblme : dans la pratique, certaines
entreprises procdent des valuations approximatives et non
justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables prvues en la
matire. Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en
valeur et valus au prix de revient. Toutefois, la majorit des
entreprises ne disposent pas dune comptabilit analytique, il a t
retenu la dfinition et la mthode dvaluation suivantes: Dfinition :
TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des derniers
travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu
la date de clture de lexercice. Mthode dvaluation : le prix de
revient des T.E.C doit tenir compte : du cot des matriaux utiliss ;
du cot de la main duvre ; des frais de chantier ; de la quote-part
des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux en
cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire
en appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le
rapport entre dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les
matriaux utiliss, la main duvre et les frais de chantier ; dautre
part, les cots de mme nature engags au cours de tout lexercice.
1. 2. 3. 4.
Bois de coffrageProblme : des traitements diffrents : lments
immobilisables amortis des taux diffrents ou charges Solution : vu
que les bois de coffrage subissent en gnral des utilisations
intensives, il est prconis de tenir leur gard, un compte
dinventaire permanent, leffet dimputer au rsultat de chaque
exercice, le montant de la consommation effective en bois de
coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous les achats de
bois de coffrages dans les comptes de charges et comptabiliser en
stock en fin danne le montant des bois de coffrages non consomms
linstar des autres matires et matriaux.
Pices justificatives des dpensesProblme : les supports
justificatifs appuyant ces oprations de dpenses souffrent parfois
du caractre de non-conformit aux conditions requises par la loi. Ce
qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des contrles, en
dpit de leur caractre rel. Solution : tout achat de biens et
services effectu auprs dun patentable doit tre justifi par une
facture rgulire ou tout autre document ou pice probante en tenant
lieu, tabli par le fournisseur en vertu des dispositions des
articles 32 de la loi n 24-86 relative limpt sur les socits et 30
de la loi n 17-89 rgissant limpt gnral sur le revenu. Pour les
achats ou les approvisionnements effectus auprs de fournisseurs non
patentables et qui ne dlivrent pas de factures, lentreprise de
travaux doit tablir un ordre de dpense sur lequel elle doit prciser
: 1. le nom et ladresse du fournisseur ; 2. la nature, la quantit
et le prix unitaire des marchandises achetes ou des prestations
rendues ; 3. les modalits de rglement ; 4. lidentit du vendeur ( n
de la carte didentit nationale). Ces pices justificatives qui
tiennent lieu de facture doivent tre authentifies.
Frais dinstallation de chantierProblme : certains marchs de
travaux prvoient lengagement de dpenses ncessaires linstallation de
chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel,
matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de rintgration fiscale
au motif quelles se rapportent des immobilisations amortissables.
Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans
les marchs de travaux des deux manires suivantes : au niveau dun
prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les frais
dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de
chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges.
En contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en
considration parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks
de fin danne pour la partie non encore facture. ou tre incluses
dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent
tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale
de ralisation du march dcoulant du contrat.
1.
2.
SPCIFICITS COMPTABLES DU SECTEUR
1-Incorporation des charges financires au cot de production des
oprations immobilires
Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises dont le cycle
normal de production > 12 mois,d'inclure dans le cot de
production les charges financires courues pendant la priode de
production et relatives des dettes contractes pour le financement
spcifique desdites productions.
L'achvement technique doit gnrer l'achvement comptable.
Cas des emprunts finanant plusieurs projets: Les charges
financires sont affectes, par rpartition entre les diffrents
projets en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de
rpartition.
Fait gnrateur dincorporation:Pour la rserve foncire,
l'incorporation des charges financires au cot des terrains est opre
partir de la matrialisation de la dcision d'acquisition par le
versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un
notaire, Adoul ou du ou des vendeurs. Pour les lotissements,
incorporation des charges financires au cot des stocks est effectue
partir de la date de la premire autorisation de lotir. Pour les
constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des charges
financires est constitu par la date de dlivrance de l'autorisation
de construire.
CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise d'Ouvrage Dlgue (MOD) :
Conformment la convention entre le mandataire et le mandant, les
travaux ne sont engags sur ces oprations que si les financements
propres ces oprations sont disponibles. Un programme MOD ne pourra
supporter de charges financires que si la convention entre le
mandataire et le mandant le stipule expressment.
2-Incorporation des charges commerciales et de publicitListe des
charges concernes:flchage et signalisation d'un chantier ; achat de
maquette ; amnagement de bureaux de vente provisoires ou
d'appartements tmoins ; plaquettes commerciales ; publicit de
lancement de programme;
Principe: Ces charges sont incluses dans les stocks.
Drogation: Grands Projets: La construction et l'amnagement d'un
complexe de vente et les frais de publicit et de prospection
pourront tre considre comme: Une immobilisation amortissable sur la
dure d'utilisation dudit complexe. L'usage de cette option devra
tre explicite et justifi au niveau de l'ETIC.
Charges exclues du cot de revient: les dpenses courantes de
commercialisation: Rmunrations d'intermdiaires commerciaux Les
dpenses courantes de publicit: Frais de publicit gnraleA retraiter
comme charges constates d'avance A reprendre en fonction du constat
dfinitif du transfert de proprit du bien en question
3-Incorporation des frais de fonctionnementLes frais de
fonctionnement sont imputs selon un taux fixe en attendant la mise
en place de la comptabilit analytique:7% pour les opration ralises
en matrise douvrage directe En fonction des conventions tablies
pour les opration en MODMention sur lETIC
4-Incorporation des
honoraires et frais
Liste des charges concernes:Les honoraires et frais hors
fonctionnement, pouvant tre rattachs des programmes en cours de
ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il s'agit
notamment des frais suivants :
Assurances Honoraires des architectes, Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires, Frais de courtage, Frais d'expertise,
Frais juridiques, Frais d'appels d'offres, Annonce et insertion
propres aux programmes en cours
5-Provision pour travaux restant effectuerElle sert enregistrer
la provision correspondant au cot des travaux effectuer
postrieurement la constatation de lachvement dun programme pour
permettre darrter le cot total dune opration. Il ne sagit pas de
travaux dj effectus mais non encore facturs qui doivent tre ports
au crdit du compte 4417 fournisseurs, factures non parvenues. Les
travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats dtaills
permettant dapprcier la ralit de la provision constitue. ( ETIC) Il
sagira essentiellement des travaux damnagement des abords qui
peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du programme
concern, travaux de finition et de parachvement des ouvrages..
Exclusion de la provision pour travaux restant effectuer:Cot
commerciaux et de publicit aprs achvement Frais financier aprs
achvement Charges dentretien et de coproprit des logements invendus
Frais interne de gestion de lentreprise aprs achvement
6- Provision pour dprciation des stocks
L'valuation des provisions pour dprciation des stocks et encours
doit tre calcule en respectant, notamment, le principe de la
prudence.Vrifier que
: le cot des stocks < la valeur probable de vente - frais de
commercialisationSinon Provisionner
Conditions: Mettre en en place des procdures permettant la
dtection et la dprciation comptable des stocks: la mise en place de
procdures de suivi des cots par programme Mise jour du cot
prvisionnel des programmes la clture de chaque exercice. dgager les
provisions ventuelles constater.
ETIC: Spcificits
ETIC: Spcificits
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DACTIVITE:
Cas des promoteurs immobiliers et des lotisseurs Cas des
entreprises de travaux immobiliers
Principales tapes du droulement dun programme:
Achats de terrains Autorisation de lotir Travaux de
viabilisation des terrains
PV de rception provisoire + Attestation de conformit
Autorisation de construire Compromis de vente
Lots
Ventes de lots
Travaux de construction
PV de rception provisoire sil y a lieu
Permis dhabiter (par tranches du programme)
Obtention de titres fonciers parcellaires
Contrat de vente dfinitif
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS DACTIVITE:
Cas des entreprises des travaux immobiliers: Le processus
dactivit est assez similaire celui dune entreprise
industrielle.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Production-stocks:Travaux immobiliers Promotion immobilire
Difficult de la valorisation des stocks des en Idem cours qui
dpend destimations significatives; + Spcificit des rgles Difficult
de dfinir un niveau normal dvaluation des stocks dactivit: sort du
cot de sous-activit; prvues par le PCSI (incorporation des Absence
/ insuffisance du systme de charges financires, comptabilit
analytique ; commerciales, des charges restant effectuer, );
Absence dun systme budgtaire permettant destimer et de suivre la
marge sur chaque projet.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Ventes-clients:Travaux immobiliers Risque de non respect du
principe de cut off (dcalage entre la facturation et lavancement
des travaux, ); Difficult de dterminer les modalits et les dates du
fait gnrateur des ventes (% davancement des contrats L.T, date
dachvement, ); Retenues de garantie: facturation, comptabilisation
et recouvrement. Dtermination et rattachement des rvisions des
prix. Dpendance vis--vis dun nombre limit de clients Promotion
immobilire Date de transfert de proprit (possibilit de vente avant
l'achvement) ; Importance des encaissements en espces excdant
20.000 DH : Enregistrement exhaustif des recettes ?
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Achats-fournisseurs:Travaux immobiliers NC. Promotion immobilire
Les travaux et prestations de services reus sont dcentraliss et
difficiles vrifier (dates desdcomptes diffrentes de celles diff
davancement des travaux);
Comptabilisation des retenues de Risques lis aux sous-traitants
(relations non garantie Idem. formalises, justificatifs non
probants, dfaillance) ; Idem. Mode de comptabilisation des
approvisionnements : la comptabilisation en chiffre daffaires ou en
dbours diffre selon NC. que la facture est libelle au nom de
lentrepreneur ou du matre douvrage.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Etat : impts et
taxesPromotion immobilire Remise en cause des exonrations suite au
non respect des dispositions prvues par la Convention signe avec
lEtat (non tenue dune comptabilit spare telle quexige par la loi,
); Ralit des soldes TVA dbiteurs (rejet de remboursement de la TVA,
) ; Traitement fiscal des pnalits reues (pour retard, dsistement,
). Travaux immobiliers Risque fiscal au regard de la TVA dcoulant
de lapplication du taux de 14% au lieu de 20% sur certains travaux
dinstallation et de pose ; Risque li au recours des fournisseurs
non patentables ;
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Paie-personnel /
Trsorerie :Travaux immobiliers Promotion immobilire
Variation au cours de lanne du Idem. niveau dactivit (personnel
temporaire); Difficult de gestion et de suivi dun effectif parpill
gographiquement ; Non respect de la lgislation du travail. Probit
de certaines dpenses rgles en espces. Importance des encaissements
(en espces) et de dcaissements ; Dcentralisation de la fonction
notamment les encaissements (plusieurs bureaux de vente
disperss);
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Provisions pour
risques et charges:Travaux immobiliers Promotion immobilire
Difficult destimation de la marge sur le projet ds le dpart et
son impact sur Idem. les provisions pour pertes terminaison; Non
provisionnement des engagements contractuels: garanties, litiges,
remises en tat des sites, ... Risque de pnalits et de travaux
complmentaires (rglementation stricte applicable aux travaux
publics, ...); Idem.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Immobilisations:Travaux immobiliers Parc dimmobilisations important
parpill sur plusieurs chantiers ; Absence dinventaire physique et
du suivi du matriel en chantiers; Critres de distinction entre
charges, stocks et immobilisations ( frais dinstallation de
chantier, petit outillage, bois de coffrage, .).; Calcul des
amortissements par rfrence aux rgles fiscales. Promotion immobilire
Cycle non significatif. Cependant: Critres de distinction entre
stocks et immobilisations (bureaux de vente, mobilier des
appartements tmoins, .).;
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES Comptes significatifs des
promoteurs immobiliers: particularitsActif:
Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis); Etat -
impts et taxes; Trsorerie-Actif.
Passif:
Clients - avances et acomptes; Fournisseurs - retenues de
garantie.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:Le secteur immobilier se
caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit de chaque projet.
Les travaux immobiliers et la promotion immobilire relvent
gnralement des contrats long terme. Limportance des donnes non
rptitives et des estimations comptables a un impact sur la dmarche
daudit et la slection des procdures de validit:PLANIFICATION DE LA
MISSION:
Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles :
-Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication
de la direction; - Prise en compte des influences subies par le
management de lentreprise. Examen analytique prliminaire adapter
aux particularits de lentreprise : Pour comprendre lvolution de
lactivit et des marges, quelques rgles devraient tre observes:
Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des
projets. Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits
dexcution (sous-trait, direct) par type de clientle, par projet ;
Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, )
en fonction de la dcomposition du chiffre daffaires.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR
PROJET
En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit
spare. La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste
du bilan et du CPC parat moins approprie car elle ne permet pas
notamment :de
comprendre lvolution de lactivit de lentreprise; danalyser des
indicateurs cls de gestion comme le taux de marge; de reprer les
projets problmatiques, La dmarche recommande sappuie sur une
analyse par projet: Lactivit de lentreprise est subdivise en
plusieurs projets. La validation des rsultats de chaque projet se
fera par lexamen des produits et des charges y affrents. Cette
mthode permet galement de valider une partie significative de
certains postes tels que les stocks, les produits et charges
constats davance, les fournisseurs, les provisions pour risques et
charges, . Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent
ainsi allgs.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE
INTERNEAfin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la
validation des comptes des produits et de charges, lauditeur devra
procder une revue approfondie du systme de contrle interne mis en
place par lentreprise pour sassurer de la fiabilit du systme de la
comptabilit analytique et du contrle budgtaire des cots par projet.
Analyse complter par lvaluation de certains cycles cls: - Achats /
fournisseurs; - Ventes / Clients; - Personnel; -
Immobilisations.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:LE FINAL: CONTRLE DES COMPTESEn
fonction du rsultat des phases prcdentes et notamment de la qualit
du suivi des cots par projet, lauditeur va drouler un programme de
travail lui permettant de valider les rsultats des projets. Le
contrle des comptes sera effectu sous langle de lanalyse par
projet. Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant
notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes
se rattachant aux cycles revus lors de lintrim.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES: Cas des promoteurs immobiliers et
lotisseursLE FINAL: CONTRLE DES COMPTES
Une attention devrait tre accorde aux points
suivants:Ncessit
de circulariser la conservation foncire pour valider les rserves
foncires ; des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients
professionnels, banques, ) ; linventaire physique surtout pour
constater ltat davancement des travaux et cerner lactivit.
Circularisation
Assistance
RESERVES LES PLUS FREQUENTESRserves sur la valeur des stocks des
produits en raison de labsence ou linsuffisance dun systme de
comptabilit analytique ou de la non conformit de la mthode
dvaluation avec les rgles comptables en vigueur; Rserve pour
limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont pas analyss
(Eses de promotion immobilire); Crances - clients anciennes /
litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux
immobiliers); Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des
provisions pour risques et charges; Non respect de la spcialisation
des exercices en matire de lenregistrement des ventes et/ou des
achats;
MERCI POUR VOTRE ATTENTION
