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Avec le soutien de la :
La situation du logement dans les Bouches-du-Rhône
Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13
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La population des Bouches-du-Rhône
La population des Bouches-du-Rhône augmente: + 0,8 % par an
Le département compte aujourd’hui 1 958 926 habitants soit plus de 123 000 (dont 54 000 marseillais) de plus qu’en 1999
Un taux de propriétaires en légère augmentation entre 1999 et 2006 : + 1,2 % (50,7 % de propriétaires contre 45,9 % de locataires)
Familles monoparentales en augmentation: + 1,2 % entre 1999 et 2006 (17,4% du total des familles)
Un nombre moyen d’occupants par résidences principales en diminution: 2,3 en 2006 contre 3 personnes en 1968
La population des Bouches-du-Rhône
Des ressources des habitants des Bouches-du-Rhône modestes, faibles et parfois très faibles :
Le revenu mensuel des ménages dans les BdR : 2 280 € (contre 2 360 en France Métropolitaine)
Plus de 70 % des habitants des BdR sont éligibles au logement social
Un habitant sur 5 vit en dessous du seuil de pauvreté (< à 880 €)
Une demande locative sociale importante
Au 1er avril 2008, près de 72 000 demandeurs de logements sociaux dans les BdR (dont 1/5 déjà dans un logement social)
7 000 attributions de logements sociaux par an
Un taux de mobilité très faible dans le parc social : 4 % ou 5 %
Le parc de logements dans les Bouches-du-Rhône
Un parc de résidences principales en augmentation (+ 9,3 % entre 1999 et 2006) : 820 919 résidences principales dans les BdR
Répartition collectif / individuel: 60 % appartements, 40 % maisons individuelles – Stabilité entre 1999 et 2006
Nombre moyen de pièces des résidences principales: 3,6 (les maisons individuelles comptent plus de pièces aujourd’hui qu’en 1999)
Progression du chauffage individuel « tout électrique » de plus de 5 % (33,1 % des résidences principales en 2006 contre 27,6 % en 1999)
Equipement automobile des ménages: 51,5 % des ménages ont au moins un emplacement réservé au stationnement (+ 4,5 % par rapport à 1999).
La production de logements neufs
Les logements autorisés (= permis de construire)
Entre 2000 et 2007, 11 000 logements autorisés par an en moyenne dans les Bouches-du-Rhône
Une accélération entre 2006 et 2007 : 15 000 logements autorisés
Attention : entre l’autorisation et la livraison, 3 ou 4 ans peuvent s’écouler
La commercialisation des logements neufs
Entre 2006 et 2008 : - 37 % de mises en vente
Les prix de vente des logements (appartements) au 31 aout 2009
Dans l’ancien :• Marseille : 2 399 €/m² pour une surface moyenne de 62 m² (+ 130 % de 2000 à 2007)• Aix-en-Provence : 3 545 €/m² pour une surface moyenne de 55 m²
Dans le neuf : • Marseille : 3 577 €/m² (+ 80 % de 2000 à 2007)• Aix-en-Provence : 4 104 €/m²
Les loyers du parc locatif privé (relocation)
Marseille : 11,5 €/m²
Aix-en-Provence : 13 €/m²
Salon-de-Provence : 9,7 €/m²
Les principales mesures logement de la loi de finances pour 2010
Hélène LE GALL, Directrice adjointe de l’ADIL 13
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Investissement locatif Les aménagements du dispositif « Scellier »
Réduction d’impôt sur le revenu (% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 € répartie sur 9 ans)
Engagement de louer pendant 9 ans
Plafonds de loyer (en €/m² - variable/zone géographique)
Le dispositif d’investissement locatif « Scellier »
Plafonds de loyers à respecter (€/m² - baux signés en 2010)
Le dispositif d’investissement locatif « Scellier »
Zone A Zone B1 Zone B2
Scellier 21,72 15,10 12,35
Scellier
Intermédiaire17,38 12,08 9,88
Bouches-du-Rhône
Aménagement du dispositif Scellier / Verdissement
Le dispositif d’investissement locatif « Scellier »
% de réduction
Logements non BBC (RT 2005) Logements BBC
2009 et 2010 25 25
2011 15 25
2012 10 20
Zonage dérogatoire / zone C
Situation locale du marché
Agrément délivré par le Ministre chargé du logement après avis du Maire ou Président de l’EPCI
Le dispositif d’investissement locatif « Scellier »
L’aménagement du crédit d’impôt sur les intérêts emprunt
Crédit d’impôt sur intérêts emprunt / diminution progressive du taux
L’aménagement du crédit d’impôt sur les intérêts emprunt
% de réduction
Logements neufs non BBC Logements BBC
1ère année 4 années suivantes 7 années
2010 30 15 40
2011 25 10 40
2012 15 5 40
La prorogation du Prêt à 0 %
Prorogation du PTZ pour 3 ans
Prêt complémentaire à un prêt principal
Montant variable selon la nature de l’opération, la composition familiale et la zone géographique
Primo-accédant
Conditions de ressources
La prorogation du PTZ
Le Prêt à 0% (PTZ)
Les plafonds de ressources (montant maximum en euros)
La prorogation du PTZ
Nombre de personnes Zone A Zone B ou C
1 31 250 € 23 688 €
2 43 750 € 31 588 €
3 50 000 € 36 538 €
4 56 875 € 40 488 €
5 et plus 64 875 € 44 425 €
Le Prêt à 0% dans l’ancien : montant maximum (en euros)
La prorogation du PTZ
Nb de pers. destinées à occuper le logement
Zone A Zone B Zone C
1 14 400 8 800 8 250
2 20 250 13 200 12 375
3 22 500 15 200 14 250
4 24 750 17 200 16 125
5 27 000 19 200 18 000
6 et plus 29 250 21 200 19 875
Bouches-du-Rhône
Prorogation du doublement du PTZ
Concerne exclusivement l’accession dans le neuf depuis le 15 janvier 2009 jusqu’au 30 juin 2010
augmentation du montant maximum
allongement des durées de remboursement
La prorogation du PTZ
Le PTZ doublé dans le neuf : montant maximum (en euros)
La prorogation du PTZ
Nb de pers. destinées à occuper le logement
Zone A Zone B Zone C
1 32 100 26 400 20 700
2 45 000 37 950 30 900
3 50 100 42 900 35 700
4 55 050 47 700 40 350
5 60 150 52 650 45 000
6 et plus 65 100 57 450 49 650
Bouches-du-Rhône
Le point de vue des professionnels
Jean-Luc CHAUVIN, administrateur de la FNAIM des Bouches-du-Rhône
Jean-Louis POINSIGNON, Responsable des partenariats immobiliers de la Caisse d’Epargne
Et Hélène LE GALL, Directrice adjointe de l’ADIL 13
Les principales mesures logement de la loi de finances pour 2010
La nouvelle Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL)
Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13
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Objet de la GRL : Faciliter l’accès à un logement locatif d’un plus grand nombre de locataires. Elle est basée sur la souscription facultative par les bailleurs d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif.
Les étapes historiques de la GRL : La GRL (1) est née le 20 décembre 2006. Elle repose désormais sur un fondement législatif (GRL 2). Les assureurs qui acceptent d’adhérer au dispositif peuvent bénéficier pour les locataires éligibles 1% Logement / État, si les primes d’assurance versées par les bailleurs s’avèrent insuffisantes, d’une compensation financière en cas de sinistre qui leur est versée par l’UESL. L’Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL) a la mission de garantir la finalité sociale du dispositif. Nouveau cahier des charges auquel sont soumis les contrats d’assurance dans le cadre de la GRL (décret du 23 décembre 2009).
Législation connexe relative aux garanties exigibles par les bailleurs : Interdiction du cumul entre assurance impayés de loyer et cautionnement (loi Molle du 25 mars 2009). Une dérogation : pour les étudiants et les apprentis (loi du 24 novembre 2009).
La Nouvelle Garantie Universelle des Risques Locatifs
Les bailleurs pouvant souscrire une GRL Personnes physiques et morales Parc privé uniquement (la GRL se s’applique pas au parc social) Signature d’un contrat socle entre le bailleur et l’assureur de son choix qui adhère au dispositif (lot par lot ou de groupe y compris la gestion de lots) Prime d’assurance fixée librement, peu importe le locataire
Les logements Locations nues ou meublées à titre de résidence principale Montant total du loyer mensuel ≤ à 2 000 € (charges et taxes locatives incluses)
Les locataires Les entrants comme ceux déjà en place (au - 6 mois de contrat de location et pas ou moins de 2 mois d’impayés) Tout locataire (qq soit son statut professionnel) dont le taux d’effort n’excède pas 50 % (nouveauté) Taux d’effort = loyer mensuel (charges et taxes locatives incluses) / ressources mensuelles
La Nouvelle Garantie Universelle des Risques LocatifsChamps d’application
La question des ressources
Les ressources = ensemble des revenus (revenus d’activités, pensions, allocations familiales ou sociales…) + aides au logement des colocataires ou du ménage locataire
Les pièces justificatives des ressources sont transmises par le bailleur à l’assureur qui contrôle l’éligibilité du locataire et son profil
La Nouvelle Garantie Universelle des Risques LocatifsChamps d’application
La gestion du logement directement par le bailleurSi logement éligible + souscription directement par bailleur du contrat d’assurance → proposition systématique par l’assureur adhérent à la GRL d’un contrat « socle »
La gestion du logement par un intermédiaire professionnel de l’immobilier (loi Hoguet)
Les contrats « socle » doivent représenter au minimum 80 % des contrats de garantie des impayés portant sur les logements éligibles dont ils ont la gestion.
Le taux de prime est librement fixé par les assureurs (nouveauté par rapport à l’ancienne GRL)
Si logement non éligible au contrat « socle »Possibilité pour les bailleurs de souscrire un autre contrat d’assurance, soit auprès d’un assureur adhérent au dispositif GRL, soit auprès d’un autre assureur de leur choix.
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRLLa distribution du contrat « socle » par les assureurs
Suppression du passeport Pass GRL (ancien dispositif) au profit de la vérification de l’éligibilité à la GRL par l’assureur (pièces justificatives)
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Modalités de souscription de l’assurance GRL (cahier des charges)
3 garanties minimales couvertes par le contrat « socle »
les loyers impayés,
les dégradations locatives et,
les frais de contentieux.
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Les garanties du contrat socle d’assurance GRL
1 - Impayés de loyers
Le contrat d’assurance doit couvrir principalement le risque d’impayés (loyer, charges, taxes locatives et révision contractuelle) :
• soit en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ;• soit en cas d’impayé partiel, atteignant un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) apprécié sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.
Le plafond d’indemnisation, qui comprend également les frais de contentieux, s’élève à 70 000 €.
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Les garanties du contrat socle d’assurance GRL
2 - Les dégradations locatives
Le contrat doit également couvrir au départ du locataire les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci dans la limite de :
• 7 700 € TTC par logement et par sinistre en cas de location nue• 3 500 € TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée
Application d’une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d’assurance, notamment les frais d’entretien, et d’un taux de vétusté
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Les garanties du contrat socle d’assurance GRL
3 - Les frais de contentieux
Le contrat d’assurance doit couvrir :• le paiement des frais engagés pour recouvrer les loyers impayés et obtenir le remboursement des dégradations (frais de procédure et frais visant à l’expulsion)
Sont exclus : • les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies, • les frais de gestion des impayés (lettres recommandées…) • les dépens, amendes et dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal.
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Les garanties du contrat socle d’assurance GRL
Le rôle de l’APAGL Un rôle préventif :
• Information des locataires éligibles au 1% logement et des locataires pris en charge par l’Etat sur les précautions utiles pour réduire les risques de difficultés financières en fonction de leur situation et sur les dispositifs d’aide et de soutien existants
Les démarches en cas d’impayés :• En cas d’impayés, le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement.• L’assureur doit saisir l’APAGL qui réalisera une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire. • Si nécessaire, l’APAGL assurera le traitement social de sa situation. • Elle prescrit à l’assureur les modalités de recouvrement adaptées (amiables ou contentieuses). • Elle définit, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d’apurement de la dette de loyers. • Le remboursement des sommes indemnisées s’effectue exclusivement auprès de l’assureur.
Obligation de demande des aides personnels au logement En cas d’APL, le bailleur doit demander le versement en tiers-payant auprès de
l’organisme payeur.
La mise en œuvre du nouveau dispositif GRL Les garanties du contrat socle d’assurance GRL
Compensation financière, en cas de sinistre, pour les assureurs qui acceptent la GRL :
En fonction du classement des locataires
Répartition des locataires par catégorie effectuée par l’assureur (fonction du taux d’effort, du caractère précaire ou non de leur situation, de leur statut d’entrant ou en place)
Compensation versée soit uniquement par l’UESL (locataires éligibles au 1% logement), soit par l’UESL remboursée par l’Etat (locataires éligibles hors 1% logement)
Dispositif désormais étendu à d’autres locataires. Dans ce cas, l’organisme d'assurance ne bénéficie pas de
compensation financière.
Le financement du nouveau dispositif GRL
Les contrats d’assurance souscrits avant le 27 décembre 2009 restent régis par l’ancienne GRL (cahier des charges social du décret du 24 janvier 2007)
Les contrats d’assurance souscrits ou reconduits à compter du 27 décembre sont régis par le nouveau dispositif.
Depuis le 1er janvier 2010, la GARANTIE LOCA-PASS® ne pourra plus être distribuée dans le parc privé (attention: l’avance Loca-pass ® subsiste).
La GARANTIE LOCA-PASS® reste en vigueur dans le parc social.
La GRL dans le temps …
La Nouvelle Garantie Universelle des Risques Locatifs
Le point de vue des professionnels
Jean-Luc LIEUTAUD, Président de l’UNIS
Lilia DERDERIAN, Directrice commerciale du groupe UNICIL
Et Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13
