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84 // REVUE FRANCOPHONE DES LABORATOIRES - JUIN 2010 - N°423 Quand des sociétés fusion- nent, il n’est pas rare que des parts ou des actions soient en même temps rachetées, soit qu’un associé en profite pour se retirer, soit que l’on veuille « égaliser » les quotes-parts de capital détenus par chacun. On se pose alors la question de savoir si le fisc « tiquerait » sur des prix de cession dif- férents, pour toutes sortes de raisons. Dans ce cadre, l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2009 n° 301299, vient apporter des précisions importantes qui pourraient s’appliquer aux fusions de LBM. Aux termes de cet arrêt, il découle qu’un dirigeant peut céder ses actions à un prix supérieur à celui obtenu par d’autres cadres. Au cas d’espèce, le PDG et le directeur général adjoint d’une entreprise de publi- Selon les notaires de Paris-Ile- de-France, l’année 2009 aura été très contrastée. Après un quasi–arrêt de l’activité au 1 er trimestre, le frémissement du printemps et l’embellie constatée au 3 e trimestre, les trois derniers mois de l’année ont été marqués par le retour d’un marché plus dynamique, tant sur les volumes que sur les prix. Volumes : le nombre des logements vendus au 4 e trimestre 2009 a été de 44 % supérieur à celui enregistré à la même période en 2008 (progression qui doit toutefois être relativisée, l’automne 2008 ayant marqué le début de la crise économique). Le marché est entré en « voie de norma- lisation », et le dynamisme des ventes touche toutes les gammes de produits. Le marché n’est toutefois pas en état de fort dynamisme : sur l’année 2009, le nombre des logements vendus en Ile-de-France est inférieur de 8 % aux ventes de 2008, et de 23 % à celles de 2007. Une mention spéciale est à décerner au marché du neuf, avec un total de 22 170 logements (9 % de plus qu’en 2008, et seulement -4 % par rapport à 2007). Prix : entre l’automne 2008 et l’été 2009, la baisse enregistrée a atteint près de 10 %, permettant ainsi un regain de pou- voir d’achat pour les acquéreurs, amplifié par la baisse significative du coût des emprunts. Ce mouvement de baisse s’est inter- rompu dès le retour des acquéreurs, ce qui témoigne de la pénurie des produits par rapport à la demande. Ainsi, l’indice Notaires/INSEE des prix de l’immobilier ancien en Ile-de-France a été à la hausse aux 3 e et 4 e trimestres 2009. Cette évolution est toutefois plus profita- ble aux appartements qu’aux maisons. Finalement la baisse enregistrée fin 2009 (-5,6 %) est qualifiée de modeste, ce résultat s’expliquant par le déséquilibre existant entre l’offre et la demande. Perspectives : pour les notaires de Paris- Ile-de-France, l’année 2010 se caractéri- sera par une poursuite du redressement du nombre des ventes et une stabilité des prix, sous réserve toutefois que les conditions d’accès au crédit demeurent favorables pour les ménages. À noter que la pénurie de logements à la vente à Paris a été constamment rappelée au Salon de l’immobilier de printemps à la Porte-de-Versailles. La capitale est struc- turellement à la hausse étant donné sa faible superficie intra-muros (la plus petite des grandes capitales européennes), et le petit nombre de terrains susceptibles d’être construits. Les prix au m 2 médian au 4 e trimestre 2009 des appartements anciens sur Paris vont de 4 720 € pour le 19 e arrondissement, à 9 010 € pour le 6 e , en passant par 6 460 € pour le 15 e . Et l’évolution de ces prix va de -10,3 % pour le 6 e arrondissement à +1,7 % pour le 1 er . Cession de droits sociaux - notion de prix normal Marché de l’Ile-de-France au 4 e trimestre 2009 DROIT DES SOCIÉTÉS IMMOBILIER cité avaient acquis des actions dans le cadre d’un plan d’actionnariat des sala- riés comportant une promesse de rachat par une société du même groupe à une valeur de marché fixée à dire d’expert. Ces actions avaient été effectivement rache- tées quelques années plus tard pour un prix, proche des estimations des experts, environ vingt fois plus élevé que le prix d’achat. Le fisc, estimant le prix de cession déli- bérément majoré, prétendait taxer l’écart entre ce prix et la valeur vénale des actions en tant que distribution occulte. Il n’a pas obtenu gain de cause, faute d’appor- ter la preuve d’un écart significatif : des cessions par d’autres cadres supérieurs avaient bien eu lieu à des prix inférieurs, mais les différences de prix reflétaient le pouvoir de négociation des vendeurs et leur niveau de connaissance du marché et des données particulières à l’entreprise. La qualité de minoritaire ne justifiait en l’espèce aucune décote, la cession étant une condition de la réussite d’un projet de fusion. © PhotoDisc

Cession de droits sociaux - notion de prix normal

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84 // REVUE FRANCOPHONE DES LABORATOIRES - JUIN 2010 - N°423

Quand des sociétés fusion-nent, il n’est pas rare que des parts ou des actions soient en même temps rachetées, soit qu’un associé en profite pour se retirer, soit que l’on veuille « égaliser » les quotes-parts de capital détenus par chacun. On se pose alors la question de savoir si le fisc « tiquerait » sur des prix de cession dif-férents, pour toutes sortes de raisons.

Dans ce cadre, l’arrêt du Conseil d’État du 3 juillet 2009 n° 301299, vient apporter des précisions importantes qui pourraient s’appliquer aux fusions de LBM.

Aux termes de cet arrêt, il découle qu’un dirigeant peut céder ses actions à un prix supérieur à celui obtenu par d’autres cadres.

Au cas d’espèce, le PDG et le directeur général adjoint d’une entreprise de publi-

Selon les notaires de Paris-Ile-de-France, l’année 2009 aura été très contrastée. Après un quasi–arrêt de l’activité au 1er trimestre, le frémissement du printemps et l’embellie constatée au 3e trimestre, les trois derniers mois de l’année ont été marqués par le retour d’un marché plus dynamique, tant sur les volumes que sur les prix.Volumes : le nombre des logements vendus au 4e trimestre 2009 a été de 44 % supérieur à celui enregistré à la même période en 2008 (progression qui doit toutefois être relativisée, l’automne 2008 ayant marqué le début de la crise économique).Le marché est entré en « voie de norma-lisation », et le dynamisme des ventes touche toutes les gammes de produits. Le marché n’est toutefois pas en état de fort

dynamisme : sur l’année 2009, le nombre des logements vendus en Ile-de-France est inférieur de 8 % aux ventes de 2008, et de 23 % à celles de 2007.

Une mention spéciale est à décerner au marché du neuf, avec un total de 22 170 logements (9 % de plus qu’en 2008, et seulement -4 % par rapport à 2007).

Prix : entre l’automne 2008 et l’été 2009, la baisse enregistrée a atteint près de 10 %, permettant ainsi un regain de pou-voir d’achat pour les acquéreurs, amplifié par la baisse significative du coût des emprunts.Ce mouvement de baisse s’est inter-rompu dès le retour des acquéreurs, ce qui témoigne de la pénurie des produits par rapport à la demande.Ainsi, l’indice Notaires/INSEE des prix de l’immobilier ancien en Ile-de-France a été à la hausse aux 3e et 4e trimestres 2009. Cette évolution est toutefois plus profita-ble aux appartements qu’aux maisons.Finalement la baisse enregistrée fin 2009 (-5,6 %) est qualifiée de modeste, ce

résultat s’expliquant par le déséquilibre existant entre l’offre et la demande.

Perspectives : pour les notaires de Paris-Ile-de-France, l’année 2010 se caractéri-sera par une poursuite du redressement du nombre des ventes et une stabilité des prix, sous réserve toutefois que les conditions d’accès au crédit demeurent favorables pour les ménages.À noter que la pénurie de logements à la vente à Paris a été constamment rappelée au Salon de l’immobilier de printemps à la Porte-de-Versailles. La capitale est struc-turellement à la hausse étant donné sa faible superficie intra-muros (la plus petite des grandes capitales européennes), et le petit nombre de terrains susceptibles d’être construits.Les prix au m2 médian au 4e trimestre 2009 des appartements anciens sur Paris vont de 4 720 € pour le 19e arrondissement, à 9 010 € pour le 6e, en passant par 6 460 € pour le 15e. Et l’évolution de ces prix va de -10,3 % pour le 6e arrondissement à +1,7 % pour le 1er.

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Marché de l’Ile-de-France au 4e trimestre 2009

DROIT DES SOCIÉTÉS

IMMOBILIER

cité avaient acquis des actions dans le cadre d’un plan d’actionnariat des sala-riés comportant une promesse de rachat par une société du même groupe à une valeur de marché fixée à dire d’expert. Ces actions avaient été effectivement rache-tées quelques années plus tard pour un prix, proche des estimations des experts, environ vingt fois plus élevé que le prix d’achat.

Le fisc, estimant le prix de cession déli-bérément majoré, prétendait taxer l’écart entre ce prix et la valeur vénale des actions

en tant que distribution occulte. Il n’a pas obtenu gain de cause, faute d’appor-ter la preuve d’un écart significatif : des cessions par d’autres cadres supérieurs avaient bien eu lieu à des prix inférieurs, mais les différences de prix reflétaient le pouvoir de négociation des vendeurs et leur niveau de connaissance du marché et des données particulières à l’entreprise. La qualité de minoritaire ne justifiait en l’espèce aucune décote, la cession étant une condition de la réussite d’un projet de fusion.

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