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N°1 Diagnostic commercial Commission Développement Economique et Espaces d’Activités - Mai 2011 Partie 1 : Diagnostic Partie 2 : le projet de loi Ollier

Diagnostic commercial du Pays de Lorient

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Diagnostic commercial du pays de Lorient, Mai 2011 par Audélor Partie 1 : Diagnostic Partie 2 : le projet de loi Ollier

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Page 1: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°1

Diagnostic commercial

Commission Développement Economique et Espaces d’Activités - Mai 2011

Partie 1 : Diagnostic

Partie 2 : le projet de loi Ollier

Page 2: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°2

METHODE : LES SOURCES

Source Audélor :Analyse des implantations commerciales depuis 2003 et localisation

des établissements de +300m² sur SIG

Recensement « terrain » des commerces dans les communes du Pays

Entretiens auprès d’enseignes locales (Leroy Merlin, Super U,

Carrefour, Géant, St Maclou, Galeries Lafayette, Librairie Chapitre, Esprit

d’intérieur, Carrefour Market)

Entretiens auprès d’élus et techniciens des communes

(Lorient, Larmor-Plage, Guidel, Lanester, Ploemeur, Quéven, Gestel, Pont-

Scorff, Hennebont)

Veille documentaire

Source CCIM et CRCI :

Observatoire Commerce du pôle Lorientais (Grandes et Moyennes

surfaces -comportements d’achat)

Observatoire Régional du Commerce (ORC)

Source études CERCIA et Cibles et Stratégies :

Diagnostics réalisés en 2000 et 2004

Page 3: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°3

3 grands axes :

La densité et attractivité de l’équipement commercial au niveau du Pays de Lorient

Le rapport centre-ville / périphérie

Le maillage commercial de proximité

Pour chacun des axes :

Un diagnostic et des enjeux et points à débattre

PARTIE 1 : LE DIAGNOSTIC ET ENJEUX

Page 4: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°4

+ 98 000 m² autorisés en CDEC et réalisés depuis 2003 sur le Pays de Lorient

Croissance des surfaces de vente +2,8 % en moyenne an (2003-2010)

Renforcement de l’offre de centre-ville (Nayel) : 8 000 m² de surfaces de ventes

Taux d’évasion faible et maîtrisé de 6%

1. Densité et attractivité

Croissance continue de l’offre

Page 5: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°5

Poursuite de la croissance des

dépenses des ménages +1,5%/

an entre 1996 et 2007 (en lien

avec les évolutions

démographiques)

1. Densité et attractivité

Chiffre d’affaire du commerce de détail (par trimestres) comparé aux autres secteurs d’activité – évolution trimestrielle en glissement annuel

Source : DDFIP

Des perspectives favorables pour le développement commercial du Pays de Lorient

Le chiffre d’affaires des commerces

du Pays de Lorient qui augmente

+2% (1996-2007).

Le chiffre d’affaires du commerce

de détail qui se maintient malgré la

crise.

Page 6: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°6

1. Densité et attractivité

Prospective 2020 : la poursuite des tendances qui génèrent 56 000 à 100 000 m²

Tendances nationale : un décrochage qui s’opère entre rythme de production des m² commerciaux et la consommation des ménages

Les tendances nationales

Page 7: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°7 0 5 10 15 20 25

Kiabi

Décathlon

But

Jardiland

St Maclou

Fly

Darty

Conforama

King Jouet

Eurodif

Boulanger

H&M

Go Sport

Truffaut

Leroy Merlin

Autour de Bébé

Maxi Toys

C&A

FNAC

Porcelanosa

Atlas

Zara

Galeries Lafayette

Tati

24 enseignes de la grande distribution nationale présentes sur le territoire

1. Densité et attractivité

Nombre de

magasins implantés

en Bretagne /Loire-

Atlantique* 1 000 m² de surface de vente environ

Dont 6 enseignes

relativement rares dans

l’Ouest.

Les enseignes

implantées dans le

Pays de Lorient

Page 8: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

0 2 4 6 8

Castorama

Besson Chaussure

Ikéa

Cultura

Alinéa

Virgin

Saturn

Toys R us etBabies R us

N°8

Exemple de 8 enseignes

(+300m²) absentes de

l’offre commerciale du Pays

de Lorient (non exhaustif).

Les enseignes

absentes du Pays de

Lorient

1. Densité et attractivité

Nombre de magasins implantés en Bretagne

/Loire-Atlantique* 1 000 m² de surface de vente environ

Page 9: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°9

1. Densité et attractivité

Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.

Le commerce doit s’adapter :

Page 10: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°10

1. Densité et attractivité

Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.

Le commerce doit s’adapter :

Page 11: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°11

- Une croissance de l’offre va se poursuivre

- Une offre en « grandes enseignes » satisfaisante

- Un manque d’enseignes « moyenne / haut de gamme » pointé fréquemment dans les entretiens

- Une offre qui doit toujours évoluer pour suivre les innovations et les mutations des comportements d’achats

Points de débat :

- Comment le DAC va pouvoir encadrer qualitativement et quantitativement le développement commercial ?

- Une prospection à organiser pour attirer des enseignes attractives mais non présentes aujourd’hui ?

Synthèse et points de débat

Page 12: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°12

Depuis 2003, 27 ha ont

été consommés en zones

d’activité (soit ¼ du foncier

consommé)

72% des surfaces de

ventes de plus 300m² se

situent en périphérie

2. Le rapport centre-ville périphérie

Les polarités existantes qui se sont renforcées

- 1er pôle : Lorient Nord

- 2ème pôle : Lanester Nord

- 3ème pôle : Le centre d’agglomération

Page 13: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000

Centre-ville

Pôle Gardeloupe

(nordGardeloupe)

Mourillon

Pôle Lorient Nord

Pôle

Caudan/Lanester

Divers (concessions auto…)

Supermarchés, hypermarchéset alimentaire autreEquipement de la personne

Equipement de la maison

Culture loisirs

N°13

2 grands pôles périphériques en croissance

2. Le rapport centre-ville périphérie

Répartition des m² réalisés entre 2003 et

2010Source : CDACL’équipement de la maison

en tête en zones

périphériques : 37% des

nouvelles surfaces créées

depuis 2003

Le Centre d’agglomération :

prédominance de l’équipement

de la personne.

Page 14: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°14

Des dysfonctionnements

constatés :

manque de lisibilité des zones

engorgements, ronds-points

saturés…

Des mixités de zones parfois

perturbatrices (habitat,

production…), Ex de

Kerpont,Mourillon

Des besoins en renouvellement

(qualité des bâtiments…)

2. Le rapport centre-ville périphérie

Une cohérence des zones commerciales périphériques à améliorer

Page 15: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°15

21% du chiffre d’affaires du pôle

lorientais est réalisé dans le centre

d’agglomération. (cette part est de 19% pour le CV de Vannes, 16,5% pour le CV de Rennes).

De plus, une attractivité renforcée

avec l’opération Nayel : un CA

estimé à 21 millions d’euros (soit

environ 10% du CA du centre-

ville), ce qui porte le CA du centre-

ville à 195 M€ pour 583

commerces.

(+impacts sur les commerces environnants et sur la zone de chalandise du centre d’agglomération)

2. Le rapport centre-ville périphérie

De nombreuses mutations en

cours qui vont impacter

positivement le commerce (projet

gare, CHBS, Péristyle…)

Un centre d’agglomération qui résiste bien

Mais une vigilance à avoir sur le

centre-ville :

� Avant Nayel l’attractivité du

centre-ville avait perdu 2 points

entre 2002 et 2007 alors que

Lorient Nord s’était renforcée : de

+2,8 points.

� Aujourd’hui : une demande

sur le centre-ville non satisfaite

(peu de disponibilités de « grandes

surfaces ».)

Page 16: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°16

- Une périphérie forte et en développement

- Un risque de renforcement de la périphérie vis à vis du centre d’agglomération

- Effet d’éviction vis à vis des activités productives en zones d’activité

- Une qualité urbaine et fonctionnelle à améliorer

- Une attractivité du centre-ville à consolider en lien avec les projets urbains : la prise en compte des « signaux faibles» : nouvelles tendances de consommation, potentiel à proximité du centre-ville

Points de débat :

-Freiner la croissance de la périphérie ?

-Quels types de commerces pour le centre d’agglomération ? Comment mieux anticiper les mutations ? Quels nouveaux concepts accueillir ?

- Comment mieux prendre en compte les critères architecturaux, paysagers et de développement durable pour les projets en périphérie ?

Synthèse et points de débat

Page 17: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°17

41 supermarchés et 9

hypermarchésGéant Lanester : 9 910 m²Carrefour : 7 100 m²Géant Lorient : 5 700 m²

Une densité élevée de 395

m²/1000 hab. (moyenne bretonne

367 m²/1000 hab.)

Fort développement du discount

alimentaire depuis 2003 : + 7

magasins (5 300 m² de surface de

vente) alors que la part de marché du discount alimentaire stagne (14% au niveau national)

3. Proximité et maillage commercial

La grande distribution alimentaire très présente sur le territoire

Page 18: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°18

16 communes de Cap

L’Orient sur 19 ont un tissu

« complet »*

(4/11 sur le reste du Pays )

92% des habitants du Pays

bénéficient d’un tissu commercial

considéré comme satisfaisant*

*présence d’un supermarché ou de 3 commerces de base : boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie, alimentation générale).

2 000 habitants : le seuil

d’émergence du commerce de

proximité sauf pour 3 communes

de + 2 000 hab. qui ne sont pas

dotée d’un tissu commercial

« complet »

3. Proximité et maillage commercial

Un tissu commercial satisfaisant …

Page 19: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°19

Le maillage commercial s’est

renforcé grâce aux opérations

de restructurations de

centres-villes et centres-

bourgs

Actuellement, des projets de

création ou de réaménagement

de sites commerciaux assez

nombreux : Guidel, Quéven,

Gestel, Larmor-Plage…

3. Proximité et maillage commercial

Des risques de déstabilisation

des centres traditionnels lorsqu’il y

a des projets de déplacement

de supermarché (rôle de

locomotive pour les commerces en

place).

Des difficultés pointées lors des

entretiens (à approfondir) :

- Tertiarisation de rez-de-chaussée

commerciaux- Centres commerciaux de quartier « vieillissants »- Locaux vacants dans certains secteurs

Une offre commerciale de proximité stimulée mais des

risques de déstabilisation à prendre en compte

Page 20: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°20

- Le commerce : élément majeur de l’animation des centralités urbaines

- Risque de déstabilisation de certains équipements sur le créneau de l’alimentaire (renforcé par les évolutions récentes)

- Un tissu commercial de proximité de bonne qualité mais des fragilités ponctuelles identifiées.

Points de débat :

- Quels moyens pour préserver les commerces dans les centralités urbaines ? (Réglementaires : PLU? Droit de préemption ? Projets urbains ? FISAC ?)

- Comment maintenir une vigilance sur les implantations alimentaire en périphérie (cf Document d’Aménagement Commercial) ?

Synthèse et points de débat

Page 21: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°21

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Page 22: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°22

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Les raisons du changement

Législation française jugée discriminatoire au niveau européen

Renforcement des monopoles existants (« effet de rente »)

Redonner du pouvoir d’achat aux ménages (plus de concurrence)

Un bilan « désastreux » de la loi de Modernisation de l’Economie (LME 4 août 2008)

Problème d’interprétation des seuils

Critères d’examen en CDAC trop flous : l’ambiguïté demeure entre

critères économiques et critères d’aménagement

Page 23: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°23

Ce qui pourrait changer

(Projet de Loi Ollier 15/06/2010) :

Le Document d’Aménagement Commercial (DAC) deviendrait

obligatoire et serait intégré au Schéma de Cohérence Territoriale

(Scot)Les territoires dotés d’un Scot déjà approuvé auraient 2 ans* pour se mettre en conformité à partir de l’entrée en vigueur de la loi (prévue mi- 2011).En attendant, les projets > 1 000 m² seront soumis à la CRAC.*Le Sénat a proposé 3 ans

Le SCOT (via le DAC) et le PLU deviendraient les outils majeurs

de la planification commerciale.

Suppression des CDAC, l’autorisation d’un commerce passerait

uniquement par le permis de construire.

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Page 24: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°24

2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :

1. Les centralités urbaines (centres-villes et centres de quartiers)

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Les contours des centralités devront être délimités à la parcelle dans le DAC

Implantation libre (aucun seuil de surface) y compris les + 1 000 m² sous

réserve des dispositions du PLU

*Le Sénat a assoupli cette notion de délimitation : « dans les parties du territoire du SCOT couvertes par un PLU, le DAC peut localiser ces espaces ».

Page 25: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°25

2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :

2. Les zones commerciales périphériques

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Délimitation / localisation des secteurs dans le DAC. La délimitation

des zones pourra supposer un zonage dans les zones d’activité existantes.

Les zones commerciales seraient les seuls lieux (en dehors des centres-

villes) où pourraient s’installer les + 1 000 m²

Le DAC définirait les conditions d’implantation de ces équipements

(desserte TC, respect de normes environnementales…)

Possibilité de définir des seuils au delà desquels les établissements ne

pourront pas s’ implanter. Ces seuils pourraient être :Homogènes sur une même zone

Varier en fonction d’une typologie de commerce* suivante : commerce de détail,

commerce de gros, ensembles commerciaux continus ou discontinus.

* Typologie modifiée par le Sénat qui propose la distinction entre commerce alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison et secteur culture-loisirs.

Page 26: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°26

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Hors des centralités et des zones commerciales : implantations libres des surfaces < 1 000 m².

Sous réserve des dispositions du PLU.

Page 27: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°27

Les questions soulevées :

La fixation de quotas par zone et la délimitation de zones commerciales :

« risque du 1er arrivé 1er servi » � rôle de la maîtrise foncière

Les zones devront être délimitées : ce qui implique un dimensionnement

« raisonnable » qui ne pourra pas être considéré comme une atteinte à la

liberté d’entreprendre.

La délimitation : un exercice complexe car il ne doit pas être fait référence à

des critères économiques. Par exemple : comment délimiter ces zones

sur Lanester Nord, Lorient Nord et le centre-ville ?

PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS

D’AUTORISATIONS COMMERCIALES

Page 28: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°28

Ce qui va changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010):

Ex du DAC de St Etienne

Page 29: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°29

Quelles délimitations?

Page 30: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°30

Aujourd’hui de type LME, demain de type loi « Ollier »

Elaborer un document d’Aménagement

Commercial (DAC)

PROPOSITIONS :

Pilotage : Syndicat Mixte SCoT (le DAC étant intégré au Scot)

Maîtrise œuvre : AudéLor

Périmètre de travail : Pays

Phase 1 : Partage des enjeux et premières orientations

Méthode : constitution de groupes de travail mixtes : élus, professionnels du

commerce

Objet :

- Partage et approfondissement des enjeux du diagnostic

- Amorcer la réflexion sur les outils (zonages, typologies, seuils,

dispositions particulières).

Phase 2 : Proposition d’orientations au vu de la nouvelle législation

Phase 3 : Finalisation des orientations et traduction réglementaire

dans le cadre du Scot

Page 31: Diagnostic commercial du Pays de Lorient

N°31