DROIT DE L'URBANISME : Introduction: … · DROIT DE L'URBANISME : Introduction: (réglementation du sol)-Droit d'utilisation des sol réglementer par l'État (19ème siècle)-Organiser

DROIT DE L'URBANISME :

Introduction: (réglementation du sol)

-Droit d'utilisation des sol réglementer par l'État (19ème siècle)-Organiser la cité.-Nouveau élément pour structurer les villes -Notions politique , quelle ville on va aménager pour accéder au travail , aux loisirs , aux services publique, industrie …-Transport en commun pour aller au travail (de lisses a la défense) → sectorisation de l'aménagement urbain (centraliser les pouvoirs) -décentralisation , déléguer un certain nbx de pouvoir aux collectivité local ( les régions, les départements , les communes...) (préfecture)? -objectif trouver un équilibre entre les intérêts particulier et les intérêt générale (hygiène)

Comment construire une ville en prenant en compte le facteur temps?

→ Les Maires et leurs conseils municipaux connaissent la réalité du terrain et anticipaient la manière dont leur ville allaient évoluer. Chaque maire va se voir confier les questions de la croissance de leur ville ( croissance démographique, développement économique, protections de espaces naturels).Il peut y avoir des grandes incohérence et l'État va réinvestir les champs du droit de l'urbanisme . L' État va mettre des réglementation national en place pour encadrer les libertés donné aux maires et il va dans certain domaine reprendre même la totalité de ses pouvoirs.

Confrontation entre les libres administrations des constitutions et l'État: les collectivités local se gèrent librement mais l'État va fixer des règles supérieur a ses collectivité local → trouver un équilibre → conformité

chapitre I: La naissance du droit de l'urbanisme

1/urbanisme et cosmologie

On conçoit la maitrise du sol comme une philosophie. L'aménagent des sols est une préoccupation politique majeur.pouvoir d'aménager les ville (les rois): réglementation:

• alignement des parcelles (clôture) 1607 , • installation classé (salubrité des bâtiments) , • des bâtiment en ruines (dangers pour les voisin et passant ) • protection du patrimoine (bâtiment historique) réglementer la gestion de ce bâtiment.

Le législateur va vouloir faire une législation qui soit la plus cohérente possible en terme d'urbanisme: 1er pays la Suède , la France (fin de la 1ere Guerre Mondiale)→ reconstruire bcp et très vite

En 1924, vient une loi qui organise l'aménagement d'un lotissement

Droit de l'Ubanisme 1

→ L'État va encadrer la construction privé, on ne construit pas n'importe quoi partout

La quasi totalité de ces lois ne sont pas appliquer car il n'y a aucune sanction.

l'État va demander aux régions de travailler sur cette question pk l'État va donner des ordres de construction qui pourront être faite dans tel ou tel lieu géographique et va créé des zones a urbanisé prioritaire.

On constate que l'État veut conserver la main sur l'urbanisme , → arrivé massive de gens après la guerre d'Algérie donc construction massive de cités.(manque de place) logé rapidement et pas chère

Le droit de l'urbanisme se construit des erreurs du passée , réadapter le droit de l'urbanisme.Décentralisation , 1982, l'État a une force nécessaire mais on va confier aux commune la gestion du sol, on va demander aux commune une réglementation soit une réglementation local (se que vous voulez) ou soit une réglementation de l'État, plus la constructibilité limité, aucune parcelle constructible en dehors des zones déjà urbanisé.

L'État donne des libertés , constater des dérives et va donc réinvestir les droit de l'urbanisme.Enfin en 2000, l'État va repenser la manière dont sont organisé les ville en lui intégrant une notion très importante : la planification , et on se projette dans le futur : question environnemental

2/L'urbanisme droit ou politique :

Lorsque l'on fait de la Réglementation, on fait du droit,Lorsqu'on fait de la planification, on fait de la politique.

loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbaine, adopter en 2000)on va donc créer un droit positif pour qu'il y est des effets non pas aujourd'hui mais dans plusieurs années, donc la difficulté est de faire accepter, de faire comprendre cette décision à des gens qui se fiche pas mal des effets futur et qu'il s'intéresse que à leur intérêt .

Les impératif de l'État et ceux des collectivités sont parfois différents:Il faut donc trouver un compromis entre l'intérêt national et les libre administration des collectivité

3/La modernité du droit de l'urbanisme:

C'est un droit qui évolue avec les besoins et les impératifs de la société , (respect de l'environnement, mixité social , risques,..)

exemple: les inondations, 7% du territoire est inondable , 6 million de personne vivent dans une zone inondable . L'opinion publique accepte plus que les gens soit confronter a se genre de risque naturel ; essayer de ne plus avoir d'inondation.En 2001, de grande inondation dans la Somme , une dizaine de rapport a été rédigé pour savoir qui était responsable de ces inondation , que fais le droit → il rend inconstructible les zones inondable

autre exemple :en 2001, l'usine AZF de Toulouse: explosion qui détruit des dizaine de logement , des bâtiments industriel.


Chapitre 2: la planification1/ le système de planification:1.1: les institutions de l'urbanisme

institution national :la plus importante est aujourd'hui le ministère de l'environnement et du développement durable auquel s'ajoute le ministère de la ville et le ministère de logement.

Dans ces ministères, il y a des directions générale qui prennent en charges tt les questions liées à l'urbanisme, sur l'habitat ,a la ville , aux transport , à l'environnement .Il s'ajoute aujourd'hui la question essentielle du développement durable qui inscrit dans le tps l'impact de l'urbain sur notre société .Il y a des structures déconcentrées, c'est a dire la représentation de l'État dans les départements, c'est donc au sein des préfectures que se développe des directions départementales.

Il y a un service important qui est le service de l'architecte des bâtiment de France qui veille a la protection des bâtiment historique.De même sont traiter les questions de l'agriculture , du tourisme , de l'hygiène , de la sécurité,quasiment tt les question son traiter par se service .

Toute ses structure on des impératif et des intérêt différent auquel se greffe naturellement les intérêt particuliers des habitants et la planification a pour objectif de faire cohabiter tous ces acteurs.

1.2/ Les organismes d'intervention :

A/Les établissements publique d'aménagement

C'est typiquement l'exemple de l'EPAD ( établissement publique d'aménagement):En 1950, la France a la volonté d'aménager des terrains a l'ouest de paris pour faire un centre d'affaire à dimension national mais l'État n'a pas les moyen d'accueillir ces entreprises. On va donc crée un établissement qui va avoir une idée assez ingénieuse et qui va proposer aux entreprise qui viennent sur le territoire d'acheter des droits a construire.

→ (achat du terrain + le droit a construire) cela va apporter énormément d'argent a cet établissement qui va coup pouvoir construire le RER A , l'un des plus grand commerce d'Europe...

B/les établissement publique foncier:est un établissement public crée part les collectivité local ; et leurs objectifs est de permettre l'acquisition foncier en prévision d'aménagement pour des biens prive.

C/Les SEM société économie mixte :société détenue par des collectivité local , qui associe des personnes privé et des personnes publique pr permettre des aménagements Ces sociétés n'étais pas sujet au marché de l'économie , mais aujourd'hui oui ou a l'échelle départementale mais ceux qui réponde a l'appel d'offre répond au marché.

D/Organismes HLM: leur mission est la construction a loyer modéré , mécanisme simple financé par des entreprise privé et par l'argent du service publique ,encadrement des loyers crée des organismes qui permet de loger


des gens avec des faible ressource.

E/Les Sociétés d'Aménagement Foncier et d' Établissement Rural :SAFERdivision des parcelle agricole pr améliorer la production des fermier on a crée des échanges pr regrouper les parcelle de chacun cote a cote, renombrement

F/les associations de la protection de l'environnement et du cadre de vie :rôle essentielle qui interviennent systématiquement dans l'évolution de la réglementation du droit de l'urbanisme

G/les citoyens: qui interviennent par 3 moyens : -par les procédures d'enquête publique (interviews, donner son avis sur l'installation d'une antenne relais sur le toit de la FAC (mal a la tête))

-les concertations obligatoire (lors de l'application du PLU, on doit prévenir les gens du changement de la réglementation, prévenir les risques de contentieux (procédure judiciaire en informent les citoyens )

-procédure de consultation :le referundum local , vote sur un projet d'aménagement du centre ville , très peu réaliser car peux de vote ou il y aura que les mécontent qui iront voter .

1.3/ La règle de la compatibilité limité

Ensemble des règles national urbaine (schéma) En principe en droit, un texte de valeur supérieur a un pouvoir de conformité sur les autre texte inférieur.En droit de l'ub c'est plus compliquer, les documentation de planification et de réglementation sont souvent intégré les uns au autre et la quasi totalité des doc d'urbanisme on une nature réglementaire et donc la même valeur juridique . On est dans un rapport entre un État et une commune qui dispose du principe constitutionnelle de libre administration des collectivité locales

3difficuleté se posent :

-des texte a même valeur juridique qu'il vienne des collectivité ou de l'État-le respect de la libre adm des collectivité a articuler avec les pouvoir de l'État qui garanti l'intérêt général -un multiplicité des organisme et des norme émanent d'eux

La vérité c'est en décentralisant que l'on a créer un problème juridique majeur :

l'État laisse la liberté total en fixant des garde fous par la loi mais l'État veut aussi planifier, et il est dans l’incapacité à interférer au principe de libre administration des collectivités. Pour y remédier, le législateur a créé le schéma directeur, c’est un document de planification fait par l'État pour orienter les choix des collectivités. On a une multitude de normes et on ne sait plus aujourd’hui que l’on soit un organisme public ou privé quelle règle prévaut sur quelle règle. Lorsque l’on est dans une situation ou la société se trouve dans une instabilité juridique de la sorte alors ça conduit nécessairement à des dérives et à une interprétation personnel non voulu du droit.


Les juges ont inventé le rapport de compatibilité des différentes normes qui passe par une hiérarchisation territoriale. Si plusieurs normes ont une même valeur, celle qui concerne le territoire le plus vaste va s’imposer sur celle qui concerne le territoire le plus petit. La norme inférieur n’a pas à être conforme à la règle supérieur il suffit qu’elles soient compatibles c’est à dire qu’elles aient la même idée dans le fond.

Exemple le PLU (document qui va réglementer la totalité des règles de l’urbanisme dans les communes) doit être compatible avec un SCOT (Schéma de Cohérence Territorial). Ce SCOT doit lui-même être compatible avec les DTA (Directives Territoriale d’Aménagement réalisées par l'État). (documents sur les inter communalité)

2/ La planification stratégique:

Bonne connaissance du développement économique, se projeter dans les 25 années a venir , Bonne connaissance du territoire, du contexte eco et capacité d'économique.

évolue avec le tps et modèle de société, le législateur a fait coïncider les réglementations de l'Ubanisme et la planification.Les lois ont créé des outils territorialisés pour l'action publique (lien noué entre les autorités publique de l'État et les territoires dont sont appliqué ses outils)

l'ensemble des politiques doivent être cohérente (du pays et de l'Europe ),cette cohérence n' est pas liée aux découpage administratif.

2.1/Les directives territoriale d'aménagement:

DTA :déterminer des objectifs en matière d'équipement et des obj environnementaux.3ans pour réaliser se document (précis ) 1995 crée par la loi Pasqua (ministre) loi modifier par la loi du grenelle 2, fait entrer dans cette DTA les obj environnementaux

obj d'équipement :urbanisme , logement, transport ,développement économique , équipement publique , déplacements, communication électronique

obj environnementaux : la préservation des espace naturelle agricole et forestier , amélioration des performance énergétiques et la réduction des gaz a effet de serre

tous ces objectifs devront être justifier par les collectifs d'administration.

les DTA sont élaboré par les État au niveau central (qui désigne un préfet qui va coordonner la rédaction de la directive, qui est ensuite soumise au collectivité local de la zone concerné.Document soumis a des enquête publique pour améliorer cette collectivité )c'est le conseil d'État va valiser se document .Et une fois rédiger et approuver = application immédiate

il y a bcp de conflit dans le rédaction de ces directives de la part des collectivité local dont les maires ou les élus ne sont pas particulièrement favorable a l'idée de se voir imposer par la puissance publique une réglementation en matière d'urbanisme.

Importante procédures = 1 seul DTA arrivé a sont terme DTA des alpes maritime (concerne qu'un seul département qui fait le constat en matière de protection du territoire naturel et de protection du


littoral= repenser l'urbanisme pour la protection du littoral et de l'environnement;

-constat de l'environnement, -constat de l'économie ( touriste 9 millions par an), haute technologie (pôle secteur antipolis), et le dvl aeroportuaire , -constat social et urbain (concentration urbain sur le littoral et bcp sur l'arrière pays )

L'État va constater un certain nbx de grand pb :

→ 1er pb =explosion des mobilité (insuffisant des transport donc hausse domicile travail) , → 2eme pb = le cout du marché du logement (zone urbaine pleine donc une augmentation du prix), qui conduit a un éloignement des populations des centre ville → pollution car augmentation du tps de transport et dénaturer des espaces qui était préserver pour des construction .

→ 3eme problème = Disparition des milieux naturel sur le littoral → 4eme problème =Abs des répartition équitable des équipement publique (hyper centre = culturel , universitaire, école tous concentrée dans des petite zone , le dvl urbain plus rapide que

l'État va proposer un certain nb de solutions:

-favoriser les construction de logement-protéger l'environnement-réorienter le tourisme de masse vers l'arrière pays -améliorer les relation entre le sud et le nord du pays → l'État va proposer un point d'accord pr ses solutions = agrandir (développer) l'aéroport de Nice cote d'azur pour doubler sa capacité de voyageurs.

→ Les collectivités locales ont donc refuser car aucun rapport cette DTA est tjr poser des les archive et n'a tjr pas été appliquer

2.2 les schéma de cohérence territoriale:le scot doit permette de déterminer les conditions par lequel on va favoriser un équilibre entre le dvl urbain , le dvl urbain maitrise, dvl de l'espace rural, protection des espace naturel , le tout dans un obj de développement durable c'est donc un document d'orientation qui fixe des obj d'aménagement et de protection . aujourd'hui 10% du territoire national est couvert par un scot qui concerne 11millions d'habitant . Le scot s'applique sur le territoire de l'inter communalité . C'est au commune intéressé de définir le périmètre du scot , celle concerner sont celle situer a moins de 15km de la periferie d'un agglomération de plus de 50mille habitant . Le 1janvier 2013 50 → 15 million et en 2017 toute les commune pourront se munir d'un scot .il n'y aura plus de seuil tt les commune seront concerner.

Lorsque la commune correspond a ces critères , elle doit soumettre au conseil municipal une délibération visant à l'élaboration d'un scot. Ensuite tt les communes concerné se réunissent dans une assemblé et pour que le scot soit engagé, il faut que la délibération soit adopter a 50% de la population répartie dans les 2/3 de la communes.

La délibération est soumise au préfet et il va déterminer le périmètre soit le périmètre est le même que l'inter communalité et dans ce cas la l'agglomération va rédiger le scot soit il y a une différence


et dans ce cas le préfet va créé un établissement de coopération intercommunal distinct.

Puis le projet sera adopter par la structure délibérante de l'ECPI, un rapport de présentation permettant de faire un constat de la situation du territoire. c'est ce document d'orientation qui va fixer les obj du territoire et des documents graphique (carte du territoire) projection dans le tps pour les 20 prochaine années. La encore s'applique le principe de la compatibilité limité qui fait que ce document n'est pas opposable au document d'urbanisme comme un permis de construire. L'État a jugé important qu'il y est des scot sur l'ensemble du territoire et la règle de constructibilité limité s'applique en l'espèce .

2.3/ Schéma spécifique:

Parallèlement au DTA et au Scot, il existe un certain nombre de document spécifique:L'agglomération parisienne de par son importance économique, son rôle structurant sur l'ensemble du territoire, les DOM-TOM, et la Corse

-l'agglomération parisienne: le SDRIF Schéma D'orientation de la Région ile de France , mm valeur que le DTA existe depuis les années 1930 et a été modifier a plusieurs reprise. Le premier SDRIF date 1975 et le 2eme date de 1990. des 2005 le président a engager la révision du SDRIF , le 25 octobre 2012 a été adopter le SDRIF 2030. ce document est rédigé par la région en concertation avec l'État et ne négociation permanente avec l'ensemble des collectivités locales du territoire , ensuite ce document est valider par un décret du conseil d'État. Il y a 5 objectif fixé par le législateur:

• la maitrise de la croissance urbaine • utilisation rationnelle de l'espace• la correction des disparité en matière d'équipements• coordonner l'offre de déplacements• développement durable

Pour les schéma outre mers les objectifs reste sur les même mais avec une plus grande importance soumis aux élus locaux (la Guyane , la réunion , la Martinique et la Guadeloupe ). Les élus locaux doivent voté aussi a l'adaptation de ce schéma .

3/Du POS au PLU:

POS = Plan d'Occupation des Sol.PLU = Plan Local d'Urbanisme

le PLU est né de la loi SRU, c'est un instrument de base d'aujourd'hui , et c'est la que se fait véritablement le règlement d'urbanisme local

3;1/ La naissance du POS:

l'État rédige la réglementation local d'urbanisme en concertation avec les commune puis des 1983, ce sont les communes qui s'en charges. Pour les commune une véritable arme , (servitude foncier = aménagement) 1999, 35% des commune française sont doté d'un POS c'est a dire la quasi totalité des commune de


plus de 5 mille habitant

4000 POS en 1984 et 15000 en

Mais très rapidement ces documents vont s'avérer inadaptée car élaborer fin des années 60 ou le principe était l'extension urbaine et l'urbanisation . Cette logique est destructrice d'espace naturel et agricole , elle favorise l'accroissement des transports automobile,elle augmente la pollution et donc l'État a engagé une réorientation philosophique de sa loi et c'est pourquoi en 2000 , le gouvernement a fait adopter la loi SRU.

3.2/L'apport de la loi SRU:

L'apport principale est la solidarité et le renouvellement urbain . Il fixe 3 principes fondateurs:

• Cesser l'extension urbaine et favoriser la reconstruction de la ville sur la ville , on va renouveler et améliorer ce qu'on a déjà pour éviter les atteinte a l'espace naturel et les transport .

• La mise en cohérence des politiques urbaines : le législateur va encourager les coopérations intercommunales a adopter un SCOT

• L'objectif de solidarité , en droit français reconnu est celui de la solidarité nationales et le législateur va imposer aux communes de prendre en compte les éléments de la solidarité nationales dans leur réglementation comme par exemple lutter contre la ségrégation sociale par habitat , il faut donc que les commune dispose de 20% de logements sociaux sous peine de payer une amende . (imposer au communes) oblige a la construction de logement (prochainement elle passerait a 25% et plus 20% loi duflot)

Si les communes ne respect pas la loi duflot, elle sera donc soumise à des amendes permettant la constructions de logements sociaux. (Neuilly-sur-Seine préfère payer c'est amande que de construire des logement sociaux)

La loi SRU va renforcer la planification urbaine et modifier les règle juridique et va aussi modifier les règles relative a la densité ,c a d du rapport entre la surface du terrain et les mètre carré occupé, ainsi la densité n'est plus la seul critère du droit de l'urbanisme on va également Revoir la fiscalité

3.3/ le contenu du PLU:

La loi fixe le contenu du plu c'est un doc d'urbanisme qui permettra d identifier 3 éléments majeur dans son contenu:

1)équilibre, 2)la mixité et 3)la protection

• équilibre entre éclatement urbain et la préservation du territoire• mixité social mais aussi entre emplois et habita pour luter contre les Zone uni fonctionnel • la protection de l'environnement

donc le PLU va être composer de doc obligatoire: • rapport de présentation: justifie et explique les choix d'aménagement de la commune , la

commune va faire un diagnostique, établir des prévision de développement et va faire un


rapport sur l'environnement , ce doc n'a aucune valeur juridique mais il est obligatoire et permet de préparer sérieusement le travail de la commune

• le PADD Projet d'Amenagement Developement Durable: ce document , c'est le projet urbain de la ville qui fait le lien entre la planification et la règlementation d'urbanisme , pas de valeur juridiques mais cependant tt les réglementation du plu doit lui être conforme

• orientation particulier d'aménagement: la commune prévoit pour certain quartier des conditions d'aménagement

• le règlement :qui comporte un zonage et des règles liés à ce zonages. Techniquement , le maire va découper la carte de la ville en zones (4 zones différente: U, AU, A et N ) zone U : urbaine déjà construite et qui on vocation a recevoir des nouvelle constructionzone AU : a urbaniser ,secteur naturel et si il y a déjà des équipement (route) elle seront urbanisé et s'il n'y a pas ces équipement la commune peux estimer devoir les aménager dans le futur et procédera donc a une révision du PLU pour faire passer la zone au en zone u zone A: agricole seule construction autoriser sont ceux utiliser pour l'agricole (grange, garage , étable...) (même si ces équipement nécessite une demande d'autorisation , demande de travaux)zone N: Naturelle protégé pour des raisons esthétique, historique ou environnemental, inconstructible.

On retrouve 3 autre type de zonage secondaire :

zone ER: emplacement réservé, zone ou on construit des équipements publique zone ERLS: emplacement réservé au logement sociauxzones EBC: espace boisé classée , protection absolue ou on peut rien faire même pas tracer une route .

Chaque zones a une réglementation d'urbanisme propre, cette réglementation tient en 15 articles facultatif :

• occupation des sols interdite: zone U (d'un centre ville) sont interdite les constructions a usage agricole article 1.

• occupation du sol soumis a conditions: zone U construction a usage artisanal a condition que les nuisance sonore ou olfactive ne gêne les voisin

• conditions relative a la voirie et a l'accès : Zone U conditionner la construction d'un logement a la voirie , il faut avoir un accès pour sortir chez lui, servitude de passage sur la voix publique

• déserte par les réseaux: tt les règle relative a la livraison d'eau potable en matière d'assainissement ( eaux usée, pluviale, …) fosse septique

• les caractéristique des terrains: fixer des règles a la superficie minimal des terrain constructible. ( ex en haute Savoie: pr préservé les espace naturel oblige d'avoir plus de 4000m² de terrain pour construire+ coef )

• implantation des construction par rapport a la voie publique: éloigner ou assez proche de la rue

• implantation des constructions par rapport au limite separatives: maison peut être coller a la clôture a Évry

• implantation des constructions les unes par rapport aux autre sur une même propriété:• emprise au sol des bâtiment: réglementer un surface max de planché o rdc de votre

bâtiment


• réglementation de la hauteur : hauteur max du bâtiment fixé a 27metre du point le plus haut

• réglementation l'aspect extérieur du bâtiment: type de toiture (tuile mécanique , ou ardoise, couleur des façade …, panneaux solaire intégré ou avec support)

• stationnement:article 12 ,nbx de stationnement par propriété , pour un pavillon 1 ou 2 place de parking selon la mairie.

• Les espaces libres : définir une part du terrain pourr un aménagement paysagé soit Évry 20% de jardin , espace paysagé ou bac de fleurs .

• coefficient d'occupation des sol: (COS) rapport entre les m² de construction et la surface du terrain. Plus le COS est élever plus on a une surface de construction grande. La surface de construction se divise en 2 sous parties : en SHON (tout se qui est habitable: surface hors d'œuvre net) et en shob (tt se qui est construit :surface hors d'œuvre brut)

• Réglementation laissé aux communes (cadre juridique pas trop stricte)

Capacité d’adaptation des PLU:Le PLU détermine un zonage et les réglementation applicable de chaque zones. Avec le PLU on peut prévoir l’évolution de la ville.Dans le PLU il y a d’autre documents: que l’on appelle des annexes avec tt les servitudes d'utilité publique , notamment celle qui découle du droit de l'environnement , les plans de prévention des risques naturels et technologique.

4/ Élaboration et révision des PLU

c'est exclusivement la compétence des communes ou de l'EPCI s'il est en charge de l'urbanisme

l'élaboration du PLU opération lourde qui nécessite des moyens des technique et humain importants

1:prescription: c’est le conseil municipal qui prescrit l’élaboration d’un PLU, dès lors la commune doit en informer toute personne publique concernée c'est-à-dire les communes voisines, le département, la région, le préfet, la CIC (chambre de l’industrie et du commerce).

La délibération du conseil municipal dois faire objet d'une publicité → affichage sur les panneaux dans la mairie car la commune peu décider des sursoir a statuer (refuser de réponde a une décision → reporter l'autorisation)sur les demander d autorisation de construire .

2: l'instruction: rédaction du PLU soit c'est la commune elle même qui sans charge soi elle fait appel au service de la préfecture soit elle fait appel a un organisme privé. Cette procédure dure entre 8mois et 4ans , cette phase d'instruction se fait en collaboration avec l'État

3: adoption texte est rédiger,cette procédure d'adoption est assez lourde , réaliser par le conseil municipal et entraine une nouvelle phase des concertation avec les personnes publique concerné qui vont donner leur avis + parallèlement on fait une enquête publique.

Le commissaire enquêteur (choisie par le président du tribunal administratif) → Consultation de la population pour recueillir son avis , il rédigera un rapport des ensemble des avis de la population (compilation)

→ si l'avis est favorable le PLU est approuver par le conseil municipal et devient applicable 1mois après sa transmission au préfet


→ si l'avis est défavorable : • soit la commune prend en compte les observations en modifiant le projet de PLU (une partie

ou la totalité)• soit la commune ne tient pas en compte de ces observation et le PLU devient applicable telle

qu'elle

Le préfet peut solliciter le maire y compris après l'adoption afin de modifier le PLU et de le rendre conforme au droit de l'urbanisme , le PLU ne sera exécutoire après que le commune est modifier le plu.Le principe du PLU c'est qu'il a une duré de vie d'une 20 taine ou 30taine d'année car :→ planification de l'aménagement urbain → sécurité juridique du bâtiment

Dans sa vie le PLU peut être soit:

Procédure de modification seulement quelque point très précis (pas la totalité du PLU), ajuster le PLU pour le rendre plus simple d'utilisation → initiative du maire (pas de consultation et enquête publique facultative).

Procédure de révision modifier de manière plus profonde le PLU et donc c'est la même procédure que pour la création.

5/Les effets du PLU:

le PLU est opposable à tout personne publique ou privé pour l'exécution de travauxtoute opération de travaux ne seront autoriser s'il elles sont conforme au PLU, les obligations imposer par le PLU ont un caractère réelle et peuvent imposer des charges au terrain.

La protection du patrimoine culturel

Cette préoccupation de la protection du Patrimoine culturel apparaît très tôt en France , sous la 3eme république avec cette idée sous sous-jacente de construire des grands mythes républicainen 1987, l'État décide de protéger les monuments historique qui jusque la était utiliser a des fin diverses. Puis il va lancer une politique d'acquisition des biens et les a restauré → c'est le moment de la création d'une administrateur des monuments historique.

1/ les monuments historique:

la loi du 31 décembre 1913, tjr applicable, impose a toute personnes possédant un monument historique dans assurer la protection, il y a un intérêt supplémentaire au droit de propriété privé pourtant constitutionnellement reconnueon impose donc au propriétaire privé des servitude de protectionla protection du patrimoine historique architectural a d abord été assurer par la législation sur les monuments historique du 30mars 1887 aujourd'hui remplacer par la loi de 1913, elle concerne les immeuble dont la conservation présente du point de vue de l'histoire ou de l'art, un intérêt publique et pour lesquels elle prévoit 2modes de protection le classement et l'inscription


1/ la classement:peut être amiable ou prononcer d'office en cas de des accord du propriétaire

• dans le 1cas il intervient par un arrêté ministérielle • dans le second cas par décret du conseil d'État

Se classement subordonne a l'autorisation préalable tout les travaux effectuer sur le monument, se qui conduit bien souvent a une augmentation du coup des travaux.

2eme mode de protection l'inscription: qui concerne les édifice qui présente un intérêt moindre depuis 1984 la décision d'instruction est prise par l'arrêté du préfet de région. Elle oblige seulement a déclarer préalablement tt modification que l'on se propose de leur apporter.C'est mesure revêtait au départ un caractère très ponctuel mais progressivement la protection a été étendu au abord du monument . C'est procédure sont relativement lourde et la loi du 25 février 1943 a mis a la disposition des autorité charger de protéger les abord des monuments une autre procédure bcp facile a mettre en œuvre .ainsi lorsqu'un immeuble est situé dans le champ de visibilité d'un édifice déjà classé ou inscrit il ne peut faire l'objet d'aucune transformation ou modification à nature a en affecter l'aspect sans une autorisation préalable.

Cette autorisation ne peut être délivré qu'avec l'accord du représentant local du ministre , l'architecte des bâtiment (ABF). Ce mécanisme qui est donc automatiquement induit par le classement ou l'inscription du monument permet d'exercer une surveillance très stricte de ces abord mais celle si est limiter par un cercle de 500metre de rayon qui a pour centre le monument historique. Ce cercle est identique pour tout les monument et ne tiens pas compte des situations particulière sauf le château de Versailles. La loi SRU dans son article 40 prévoit qu'il pourra être modifier sur proposition de l'ABF après accord de la commune au plan local d'urbanisme de façon a désigner des ensemble d'immeuble ou des espaces qui participe a l'environnement du monument pour en préserver le caractère. L'ensemble de ces dispositions a des incident sur les propriétaire.

2/ les ZPPAUP:

Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysage , crée en 1983 et découle de l'idée de confier l'urbanisme aux collectivité local avec des règle spécifique pour les zone culturel ou naturel . Pourtant la question se pose aussi pour les ville qui serait situé hors des zones de montagne ou du littoral , la protection par le classement ou l'inscription ne suffit pas car une partie des centres urbain ne sont pas concerné.

Protection particulière d'un quartier → ZPPAUP

Le législateur a crée ces ZPPAUP sont plus souple que le classement ou l'inscription mais qui impose au propriétaire des règle encadrer par le ABF, ainsi les commune sont direct associer a la protection de leur patrimoine et plus simplement de l'autorité de l'État. Le document qui formalise se compose d'un rapport de présentation qui dispose se qui justifie la délimitation de ce zonage et il est complété de document graphiques et d'un règlement qui fixe les règle d'urbanisme propre a cette zone.Cette création permet a la commune de mieux encadrer et de maitriser la protection des monuments remarquable en sous mettant les demande de travaux a l'avis de l'ABF.


Protection des espace naturels

Pour tenté de concilier les impératifs souvent contradictoires entre développement , aménagement, et la protection des espace littoraux et des zones de montage, plusieurs régime particulier de réglementation on été mis en place successivement ces régime ont actuellement leur source principale dans la loi du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne et la loi du 3 janvier 1986, relative a l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral.

1/ l'aménagement et la protection du littoral :1.1/ pourquoi un loi sur le littoral

longue de 5mille 500 km en métropole et de 1500 en dom Tom le littoral français est un lieu ou s'exerce de nbx activité maritime, agricole, industriel , touristique ou de loisirs ces dernière on connut depuis les année 60, un développement importante , et le littoral est devenu un espace rare , obj de multiple convoitise et exposé a des risque de destruction écologique. Si l'on veut a la fois évité le développement d'une urbanisation continue le long du rivage et pouvoir accueillir de nombreuses constructions dans les? du littoral la seul solution préconiser des 1973 est celle de l'urbanisation en profondeur vers l'intérieur des terres ce principe d'orientation l'urbanisation a été repris que par la loi du 3 janvier 1986, afin de facilité ses impératif contradictoire les pouvoir publique ont fait appelle au technique d'action foncière en créant en 1975le conservatoire des littoral et des rivages lacustre. Cette établissement publique a pour mission d'acquérir les espace qui doivent être sauvegarder et veiller a leur conservation et a leur restauration . Donc il répond a 3 objectif :

• limiter les construction sur le littoral • aménager le littoral • réhabilité le littoral

le littoral est dans une situation préoccupant et il y a dans le même temps des tentations fréquente de réviser ou d'assouplir les textes afin de favoriser l'expansion de littoral a l'urbanisme

22/ Les niveaux d'intervention de la loi littoral:

diviser en 3 niveau : • niveau communal • espace proche du rivage • la bande des 100 mètre

1/ le niveau communal :

on fixe sur les commune des capacité d'accueil c a d le point a partir duquel une commune ne peut plus accueillir des personnes fixe ou estival. Dans sa réglementation local (plu) la commune doit donc déterminer sa capacité en fonction d'éléments économique , sociaux et politiques. Il faut obtenir un équilibre entre aménagement et protection de l'environnement, et un équilibre pour l'ensemble des commune française.

Pour déterminer la capacité d'accueil , les documents d'urbanisme doivent tenir compte de la


préservation des espace et milieu fragile, de la protection des espace agricole, pastoral, forestier, et maritime, des condition de fréquentation par le publique des espaces naturels, du rivage et des équipement qui y sont liés.dans les espace urbanisés c'est disposition ne font cependant pas obstacle a la réalisation des opérations de rénovation des habitation, de réhabilitation ainsi que la reconstruction des bâtiments existant.

- Les espaces proches du rivage :Le principe d’orientation de l’urbanisme le législateur n’accepte qu’une extension limitée, motivée des constructions. C’est le juge qui a définit la notion de proximité. Et il a considéré qu’un espace proche du rivage s’applique à une distance de 500 à 1 000m du plus haut niveau de montée des eaux. C’est un arrêté du conseil d’état du 12 février 1993 qui définit la notion de proximité et pose aussi la règle de continuité d’urbanisation. Il faut que ces constructions soient limitée, ce caractère limité de l’organisation prend en considération la surface au sol du projet, de la SHON, la destination des bâtiments et les caractéristiques de la commune où est construit le bâtiment. C’est ainsi qu’il a été considéré que ne constitue pas une extension limitée la construction d’un complexe hôtelier et d’un golf.

- La bande des 100m :A compter de la limite du salue des eaux c'est-à-dire le point où l’eau monte le plus haut.Dans cette bande le principe est l’inconstructibilité totale sauf dans les espaces déjà urbanisé et sauf pour les structures publiques qui nécessitent la présence de l’eau par exemple un port. Cela provoque un certain nombre de critique de la loi littoral mais il existe aucune autorité compétente pour la faire respecter et les sanctions qui seraient prises par le juge administratif ne sont jamais appliquées.

En Outre mer, on a une situation particulière car les DOM sont quasiment totalement en zone littorale et le législateur a allégé les lois et il n’existe pas de bande des 100m sur ces territoire mais des 50 pas géométriques c'est-à-dire 81m. Les espaces proches du rivage ont eu une interprétation beaucoup plus souple de la notion.

Enfin, il existe des servitudes de passage, des servitudes longitudinales, il y a une bande de 3m au-delà du salue des eaux qui sont systématiquement dans le domaine public et les servitudes transversales qui permettent tous les 500m d’accéder à la mer depuis la côte.

Section 2 : l’aménagement et protection de la montagne

1. Pourquoi une loi sur la montagne ?

Comme pour la protection du littoral, la loi montagne est née de l’excès de développement touristique dans les zones montagneuses notamment dans les années 60.Il fallait concilier la protection de l’environnement et le développement touristique qui sont nécessaires au maintient de la vie en montagne, le développement des loisirs et la compétitivité des stations de ski françaises.


Pour permettre cette articulation, le législateur a adopté en 1985 la loi dite montagne. On appelle ça une loi montagne mais dans le texte de loi le législateur ne définit pas ce qu’est une montagne il convient donc de s’interroger sur ce qu’est la montagne, ce n’est pas une question d’altitude qui va rentrer en compte mais plutôt d’écosystème ? Une montagne est une zone où:

- Possibilité d’utiliser les terres est limitée : terrain accidenté, altitude...- Terrain ou le cout de la construction est particulièrement élevé

L’état détermine 6 zones de montagne :• Alpes du Nord et Alpes du Sud• Massif Central• Vosges• Jura• Pyrénées

2. Les principes directeurs

Il y en a 3 qui ont été fixé par le législateur :- La préservation de l’agriculture : il faut concilier activité de ski et agricole, toute une

période de l’année sera réservée à l’agriculture qui n’est pas empiété par l’activité ski- La préservation des espaces et des paysages : cela passe par la détermination de sites

naturels, il ne faut pas modifier l’apparence du paysage et il revient à chaque autorité sur les territoires de fixer des règles spécifiques d’aménagement du territoire.

- L’urbanisation en continuité : la règle de l’anti-mitage. L’idée est de ne pas avoir des constructions isolées et discontinues mais de concentrer les constructions.

Il y a une liste de travaux qui n’entre pas dans le champ d’application de la loi et permette de ne pas respecter le principe d’urbanisation en continuité, sont ainsi exclus : travaux d’adaptation d’une construction, changement de destination ou l’extension limitée des bâtiments existants.

Parallèlement à ces objectifs, 3 grandes catégories juridiques naissent de la loi de 85 : - La protection des rives et plans d’eau, il ne peut être procédé à des constructions dans une

bande de 300m. sauf délibération spéciale du conseil municipal. - L’impossibilité de créer de nouvelles routes en zone montagne, c’est une règle impérative,

qui ne souffre d’aucune exception sauf s’il s’agit d’une route pour désenclaver une agglomération ou s’il existe des raisons liées à la défense nationale.

- La création d’une UTN Unité Touristique Nouvelle : c’est une station de sport d’hiver, le principe est qu’il n’est plus possible de créer une station de ski sauf si cela répond à un objectif de planification du développement économique.

Section 3 : la lutte contre les risques naturels et technologiques

Ils sont fixés par deux lois, la loi Barnier de 1995 et Bachelot de 2003.Deux lois qui sont nés à la suite des inondations de Vézon-la-Romaine et accident technologique de l’usine AZF en septembre 2001.On considère en France qu’il y a aujourd’hui 14 000 à 15 000 communes concernées par un risque naturel prévisible c’est la moitié du territoire et on considère qu’elles sont 700 à présenter un risque technologique.


Lorsque les élus locaux rédigent leur document d’urbanisme ils doivent prendre en compte ces risques naturels et technologiques et on va aller jusqu’à supprimer le droit de propriété lorsque le risque est trop important par exemple la loi de 1995 sur les risques naturels permet au maire de refuser un permis de construire en raison de la proximité immédiate d’un danger voire même de précéder à des acquisitions forcées. Et la loi de 2003 sur les risques technologiques oblige même les pouvoirs publics à reconquérir les territoires autour des zones à risques, 3 zones sont définies : la zone expropriée, la zone ouverte qu’aux activités économiques ou administrative et une zone alerte sur laquelle il y a un certain nombre de prévention et d’information sur les risques liés.

Chapitre 5 : l’aménagement urbain

C’est la possibilité de procéder à des opérations foncières en vue de la construction d’équipement ou de bâtiment. Longtemps c’est l’Etat qui procédé à cette mission notamment après la 2nd guerre mondiale lorsqu’il a fallu reconstruire l’Est de la France, tout au long de l’histoire de France avec les développements des besoins sauf que l’argent se fait rare pour l’état et il a fallu trouver d’autres moyens pour financer l’aménagement du territoire et de plus en plus les pouvoirs publics font appel à des opérateurs privées pour ces besoins.

Section 1 : le droit de préemption

C'est-à-dire la possibilité donnée à la puissance publique d’acquérir en priorité un bien immobilier. - Expropriation- Vente amiable- Un particulier qui met en vente un bien qui peut le vendre à un particulier que si

l’administration refuse d’acquérir le bien.

1. Le champ d’application du droit de préemption

3 possibilités d’exercer ce droit de préemption :• La présence d’une zone dite DPU (droit de préemption urbain), il est décidé par le conseil

municipal et institué dans une zone U ou AU précisément défini. La municipalité souhaite réaménager un secteur de sa ville et devra acquérir un certain nombre de bien.

• Les ZAD (zones d’aménagement différé), la municipalité projette un aménagement spécifique

• Dans les espaces naturels sensibles qui permet une intervention sur des sites de qualité des espaces naturels en danger ou ouvert au public.

Ce droit de préemption peut s’exercer sur un immeuble ou une partie d’immeuble. Dans une copropriété, SCI... la seule exception est les établissements HLM.


2. L’exercice du droit de préemption

En principe le détenteur du droit de préemption est la commune, mais ce peut également être un établissement public (EPCI...), une société d’économie mixte ou le département.

La procédure : en 5 étapes

1/informer l' administration si le bien est en droit de préemption

2/le bénéficiaire du droit de préemption peut ou non répondre pour sa réponse il fait appel au service des domaine (service publique pour estimation des biens publique ou privé) qui va établir son estimation dans un délais de 1 moi et le bénéficiaire ( le maire ) sa lui 2 moi pour répondre a la DIA. Donc la commune peut refuser a exercer son droit de préemption de manière direct (lettre) soit par le silence (= refus) ou il accepte d'acquérir le bien soit au prix du domaine soit max 10% de plus que le prix du domaine . La 1ere proposition de la commune est généralement soi le prix du domaine ou 10% de mois

3/ la notification au vendeur soit il accepte le prix proposer donc la vente est parfaite ou soit il renonce a l'aliénation soit il accepte la vente mais refuse l'estimation des service des domaines et demande une nouvelle estimation du bien

4/ la fixation du prix par le juges de l'expropriation . Devant se juge = un débat financier qui va consister a une comparaison des vente du secteurs et une méthode de rapport c'est a dire un rapport entre le somme dépense et les avantages tirer par l'administration (la plus value qui va rapporter l'administration) si il y a un accord de prix entre les partie il y a vente et le vendeur a 2 mois pour refuser l'aliénation.

5/ paiement du prix : fixer par le juge ou le service des domaine et ce prix doit être payer dans un délais de 6 mois . A défaut le propriétaire pour utiliser un droit de retro session si ce prix n'est pas payer dans le délais de 6mois . Si la mairie refuse le droit de retro session on va saisir le juges des retro session et le juge peut forcer la vente du bien y compris avec des pénalités.

3. Les garantie accorder aux propriétaires et aux occupants:

Le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut exercer le droit délaissement . La possibilité de dire a la collectivité je vous met en demeure d'acquérir mon bien ( je vous oblige a). Pour les occupants (locataire)de ces bien, le code de l'urbanisme met en place que les occupants termine leur bail et il on droit a une indemnisation si il y a délaissement du bien.Le droit de préemption des commerce Il s'exerce depuis 2008 sur les commerce et les fond de commerce , c'est un droit nouveau qui permet au collectivité de maitrisé l'équilibre économique. La mairie va récupérer des commerce qu'il ne lui plait pas et le remplacer. Mais en réalité les commune ne dispose pas assez de fond pour les faire. Mais sa se passe dans les grande .

De lisser leur investissement dans le tps et aussi de maitriser l'évolution des prix et d'éviter la spéculation foncière.

3/ Le lotissement:

c'est une opération simple, c'est une copropriété horizontal ou on va diviser une parcelle en différent


lots . On a utiliser cette technique pour diviser les propriété foncière de la noblesse du 19eme siècle puis au début du 20eme siècle est né l'époque du prolétariat de créer des lotissement ouvriers .Âpres la 1ere GM , les pouvoir publique on décider d'organiser les lotissements en France par la loi cornudet de 1919.

(soit division verticales ou horizontal)

3.1 le lotissement une opération d'aménagement:

Milieu 19 milieu 20, tout une partie de l'urbanisme française c'est constituer grâce aux lotissements. Pour préserver l'espace naturel le législateur a encadrer de manière plus strict les lotissement préférant les division verticales ou division horizontal.

Définition juridique :Le lotissement: division foncière sur une parcelle en vu de l'implantation de construction supérieur a 2 dans une période inférieur a 10 ans. Lotissement publique organiser pour une administration et des lotissement privé

Critère objectif: division d'une propriétés au sol critère finaliste: c'est l'implantation de bâtiment supérieur a 2critère temporaire: inférieur a 10 ans

→ permet de lisser les propriété et de permet un meilleur développement du territoire et de maitriser son environnement

3.2 la procédure de délivrance de l'autorisation de lotir:

La demande d'autorisation de lotir est fait par le propriétaire du terrain permet a l'administration d'apprécier la situation . On a un Plan précis de la parcelle et un plan de composition du lotissement, s'ajoute a ça 2 doc facultatif le règlement (doc réglementaire de l'urbanisme du lotissement (plus contraignant) et le cahier des charges qui va régler les question de droit privé qui se pose entre les différent propriétaire.

Ce dossier est remis a l'administration pour faire un examen qui peut si le terrain est sup a 5000m² peut engager une enquête publique et doit dans tout les cas dans un délais de 3 a 5 mois donné sa décision. (On peut ou pas faire la division)Quand l'autorisation est délivrer elle statue sur la demande de lotissement .et sur les obligation qui vont peser sur le lotisseur notamment en terme de viabilisation, d'équipement en réseaux , l'accès a la voie publique , la réalisation de partie communes.Il y a aussi des délais de réalisation de ces travaux; qui ne peut être inférieur a 18 mois et supérieur a 36mois a partir de la délivrance de l'autorisation de lotir . Pour s'assurer que ces travaux sont réaliser , l'arrêter de lotir donne droit a l'administration de visite. Tout ces travaux sont financer par le lotisseur lui même.Une fois que ces travaux sont réaliser l'administration va délivrer un certificat de conformité qui nous permet de débuter la commercialisation des locaux.

3.3 la commercialisation des lots :

pour éviter des pb de lots qui seraient mal conçu , le législateur a poser des règles pour la commercialisation


• aucune promesse de vente pour un lots avant que l'arrêter de lotir n'est pa délivrer• la vente est définitif que lors de la délivrance de conformité

la difficulté c'est si on oblige des travaux sur des partie publique ; les engin de construction peuvent endommager les espace extérieur donc il faut prévoir a la fois les construction et les travaux obligatoire.

3.4 le cahier des charges, l'association syndical et le règlement:

Une fois que les lots sont vendu, il restera a traiter la question des parties communes .Le lotisseur doit créé une association syndical des coloti pour les lotissements de plus de 5 lots . Sa mission est de gérer les parties communes et de faire respecter le cahier des charges.

Ce cahier des charges est un document de droit privé qui a vocation a évoluer dans le temps.

Le règlement est un document administratif qui doit être respecter par les autorité local lors de la délivrance de document d'urbanisme.

La plupart des lotissements on ni cahier des charges ni règlement et on laisse a la collectivité local de faire les règle dans le lotissement.

4/ les ZAC: les zones d'aménagements concerté :

Quand le pouvoir publique on du aménager ou réaménager une zones , il se sont trouvé a cour de moyens juridique pour y parvenir. Dans les années 60 , l'État a voulu contrôler son aménagement en faisant appel au secteur privée pour ces compétences et son financement. Le but est de créer des zones privé. La loi du 30 décembre 1967, a donc facilité cette concertation. Dans un premier tps cette concertation n'était soumise a aucune appel d'œuvre, la collectivité passait des contrat avec qui elle voulait et sur quoi elle voulait. On a constater de la corruption assez massive et la loi sapin est venu encadrer tout ça.( pour éviter la corruption en générale)

La ZAC se définit comme une zone a l'intérieur de laquelle une collectivité local ou un établissement publique décide d'intervenir pour réaliser l'aménagement ou l'équipement d'un terrain ou le faire faire en vu de les céder ultérieurement a des utilisateur publique ou priver . Cette ZAC traduit la mise en œuvre de la politique d'urbanisme de la commune et aboutit in finé a la réalisation de construction.

4.1 La création de la ZAC:

• l'initiative de la création est obligatoirement publique elle peut relevé de l'État d'une collectivité locale ou d'un établissement publique ( EPFIF région ile de France et AFTRP agence foncière et territoriale de la région parisienne = origine national)

• initiative et conditions préalable de la création de la ZAC se sont donc des études destiné a la personne publique qui tienne la justification du choix du site et a la faisabilité techniques de l'opération

• le projet doit s'insérer dans son environnement naturel et urbain et cela se mesure grace a une étude d'impact une fois que cette étude est lancer on peut réaliser la ZAC sans que cela modifie la structure de la ville ni ne porte atteinte a l'environnement

• phase de concertation qui est prévu dans l'article L300-2 du code de l'urbanisme qui pour autant n'en fixe pas les modalité.


• Le bilan de la concertation qui doit être présenter aux publique et au conseil municipal , s'il n'était pas rédiger la procédure de ZAC serait nul . Un fois rédiger on procéder a la élaboration du dossier de création

• dossier de création va comporter un plan de présentation, de situation, de délimitation des zones et l'étude d'impact

• l'approbation du dossier qui est prise par le conseil municipal qui définit le périmètre de la ZAC, les construction a édifier et le mode de réalisation.

• Les effets juridique de la création de la ZAC: ◦ le surci a statuer sur les demandes d'urbanisme◦ le principe du droit de délaissement

4.2 la réalisation de la ZAC

• le régime juridique applicable a la zone: sur les terrain de la ZAC ont va appliquer les règle d'urbanisme contenu dans le PLU si la réalisation de la ZAC est freiner par le PLU la collectivité doit donc le modifier

• le mode de réalisation de la ZAC, la ZAC peut être réaliser de 2 manière : ◦ en régit direct: c'est a dire que la collectivité fait tout toute seule, c'est un procéder

relativement rare aujourd’hui principalement du fait du coup du foncier ◦ par voie de convention qui peut être ordinaire c'est a dire , elle est passer entre une

personne publique et une personne privé que l'on qualifie d'aménageur ce contrat est administratif et prévoit les conditions dans lesquelles l'aménageur va intervenir . L'aménageur est responsable de l'aménagement et supporte donc les risques financier notamment liée a la commercialisation . La collectivité donne donc droit a construire et a aménager . 2 difficulté se pose alors : le choix de l'aménageur et l'encadrement de cet aménageur qui recherche lui un intérêt purement financier donc différent de l'administration et qui va donc chercher a vendre le plus de m² possible le plus chère possible .

◦ Convention publique d'aménagement qui sont passer entre 2 convention publique . C'est convention tende a disparaître , leur principal intérêt était d'éviter les pb de mise en concurrence . Une fois cette convention est signé on passe a 3 phase successive:

• le dossier de réalisation prévoit le programme des équipements , les projet de protection ainsi que les modalité de financement. Ce dossier est rendu publique par soucis de transparence et approuvé publiquement par le conseil municipal.

• Le régime financier :est présent dans la déclaration de financement général et il détermine la participation financière de l'aménageur privé. Cette participation financière peut être faite de différent manière ◦ la personne publique fais elle même les accès a la ZAC et le l'aménageur va payer une

taxe représentant le cout pour la collectivité◦ il y a un accord entre la collectivité et l'aménageur dans lequel est prévu un co

financement des infrastructure publique ◦ la session de droit virtuel a construire, la collectivité va céder des droit de volume non

encore réalisé.• Le suivie de l'opération : le mode d'acquisition des parcelle . Préalablement a la réalisation

de la ZAC toutes les parcelle du périmètre doit être acquise . C'est la phase la plus lourde avec l'objectif d'avoir un seul propriétaire pour l'ensemble du foncier . 3 mode d'acquisition:◦ expropriation ◦ la préemption


◦ l'accord amiable • La réalisation de la ZAC elle même c'est a dire la construction au regard d'un cahier des

charges qui va déterminer les prescription architectural auxquels les constructeurs va être soumis

CHAPITRE VI:Les document d'urbanisme:

1/ le certificat d'urbanisme:

c'est un acte administratif qui indique l'état des règle d'urbanisme applicable pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droit et obligation attaché a se terrain . Pour autant se certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation ne remplace pas un permis de construire. Ce document est gratuit et délivrer par la mairie .

• Le certificat d'urbanisme d'information auquel l'administration ne donne pas l'interprétation des textes mais simplement une information limité relative au type de zone attaché au terrain. L'existence de servitudes d'utilité publique et les taxe .

• Certificat d'urbanisme pré opérationnelle vise a recueillir lavis de l'administration sur une une opération de construction, il indique si le terrain peut être utiliser ou non si le terrain peut être utiliser pour la construction .

Le certificat et la demande est déposer en mairie et pour le pré opérationnelle en cas de refus elle dois motiver sa décision. Un autre avantage il va geler le droit applicable sur le terrain , les règles de construction ne pourront pas évoluer pdt une durée de 1 ans . Cependant l'administration peut refuser le permis de construire des lors qu'il y a des nouvelle règles sur la sécurité ou salubrité .L'administration n'est pas liée par le certificat d'urbanisme , quand il est négative cela ne veux pas dire que notre projet ne se réalisera pas ( erreur de matériel mauvais utilisation de droit par exemple) le certificat peu évoluer , délivrer en mairie et la réponse doit être donné dans un délais de 2 mois et en cas silence ne vaut pas acceptation

2/ la déclaration de travaux et le permis de construire:

tout les travaux sont soumis a autorisation que se soit pour une construction nouvelle ou sur une construction existante . Cependant le code de l'urbanisme dispose que certain travaux échappe par nature a tt procédure d'autorisation . Il y a donc 3 catégorie de travaux

• travaux sans formalité • travaux soumis a déclaration• travaux soumis a permis de construire

1/ Les travaux sans formalité:

Tentation naturelle de faire entré des travaux qui en principe devrait avoir une autorisation.Le code de l'urbanisme dresse une liste R421-1 considérer comme sans formalité sans autorisation ainsi les ouvrage et installation souterrain pour le gaz et l'eau. Les infrastructure de communication des port , aéroport et gare ferroviaire . Les installation temporaire installer sur un chantier , les chalet construction légère , le mobilier urbain implanter sur le domaine publique ( arrêt de bus …),les statue et œuvre d'art (si moins de 12m de haut et 40m3 de volume), les terrasse sous resserve que la hauteur soit inférieur a 60cm de plancher et enfin les pylône, éolienne et antenne inférieur a


12m de hauteur .Le juge a ajouter a fur du temps 4 cas : les bassin d'eau a exception des piscine , les enseigne de pub des magasin , des travaux de réparation d'entretien et d'aménagement d'intérieur (ni changement de destination du bâtiment , ni augmentation de surface , ne modifie pas l'aspect extérieur du bâtiment) et enfin les maison mobile qui conserve leur moyen de mobilité . Les bâtiment du ministère de l'intérieur et de la défense sont soumise a aucune autorisation.

2/travaux soumis a déclaration préalablement:

ces travaux sont soumis a un permis mais le législateur a allégé la procédure donc il fau tune déclaration préalablement de travaux pour des modification légère. La déclaration est un doc administratif qui donne les moyens de vérifié que un projet de construction respect bien les regle d'urbanisme en vigueur . Son donc concerné préalablement aux travaux:

les construction nouvelle créant une shob entre 2 et 20m², l'agrandissement d'une constructions créant une shob de 2 à 20m², une transformation de 10m² de shob en shon , la modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment et le changement de destination d'un bâtiment .Cette demande est constitué par le propriétaire ou un mandataire (syndic) qui rempli un formulaire administratif .déposer en mairie avec des plans , le plan de situation de la parcelle, plan du quartier et un plan de avant après que les travaux soient réalisé. Cette demande fait appel a un affichage en mairie et reste afficher pdt tt la période d'instruction, 1moissi dossier complet si non la mairie demande les document complémentaire et lui a 3mois pour re constituer le dossier. Lorsqu'elle est favorable elle le fait par courrier par ARsi elle si s'oppose elle doit tt mètre en œuvre pour défendre son dossier

ce doc est valable 2 ans et début des travaux pdt ce délais . Si les travaux début pdt cette période il peut être interrompu mais ne peu pas être interrompu pdt un délais de 1an consécutif

3/ le permis de construire :

il a été généraliser en 1976, et c'est un décision de l'administration qui est a la base de toute constructions. La dernière grande reforme est de 1986, cadre décentralisation ou l'on a transférer l'examen des permis de construire des préfecture aux mairie acte administratif qui permet de vérifier qu'un projet de construction respect bien les règle d'urbanisme en vigueur. Ce doc est donc obligation pour des travaux de grande importance et ne dois porter que sur des bien immobilier. C'est l'article L421-1 du code de l'urbanisme défini le champs d'application du PC. Pour les construction neuves le PC s'applique sur l'intégralité du territoire national a l'exception des territoire outre Mer . Quand a la nature de la construction , toute construction sauf exception nécessite au préalable un PC.

Pour des travaux de l'existant si les travaux entraine un changement de destination il faut un permis de construire . Si les travaux ne change pas la destination du bâtiment mais qu'il modifie l'aspect extérieur ou gré des volume , niveau supplément dont la shob est supérieur a 20m² alors ils sont soumis a la délivrance d'un permis de construire .

Les travaux de reconstruction après un sinistre a l'identique ne nécessite pas la délivrance d'un permis de construire si et seulement si le sinistre na pas été créé par le propriétaire lui même et si le bâtiment avait été construire de manière régulières.


Le recours a l'architecte est obligatoire a la délivrance du permis si la construction est sup 170m² de shon.

La procédure d'examen du permis de construire , c'est une procédure formaliste qui est très encadrer très administratif par ce qu'elle dois a la fois concilier l'intérêt général , l'intérêt des propriétaire et l'intérêt des tiers (riverains). Chacune et chacun des personne concerné doit pouvoir examiner la demande. il faut éviter que l'administration puisse retarder la délivrance pour de raison d'opportunisme.

Le silence de l'administration vaut acceptation (permis tacite) délais de 2mois la procédure en tan que tel

• L'administration doit s'assurer que le demandeur est habiliter de présenter un demande de permis de construire.

(Pour autant l'administration accepte souvent sans vérifier si vous êtes bien mandataire ou propriétaire)

• si il y a une copropriété par contre le principe c'est que l'autorité administratif doit s'assurer que le syndicat des co propriétaire a accepter les travaux s'il touche l'aspect extérieur du bâtiment et ou les partie commune et s'il y a une cours commune il faut l'accord de tt les indivisaire ou copropriétaire de la cour

• si c'est un tiers qui demande les travaux la situation est différente , si c'est le locataire l'administration doit vérifier l'accord du propriétaire.

• Si c'est le titulaire d'une promesse de vente l'administration doit s'assurer de la régularité de la promesse de vente au près du notaire

• si c'est une personne qui bénéficie du droit d'expropriation la mairie doit vérifier l'acte d'expropriation

article L421-2 définit les modalité de demande de permis de construire :

1/les plan de situation du terrain de masse et de façade, 2/des vue de coupe pour visualiser la construction 3/ des photo pour situé le terrain dans son paysage dans son environnement4/des document graphique permettant de projeter le futur bâtiment 5/étude d'impact

une fois remis au service d'instructeur celui si va vérifier la compatibilité avec la réglementation applicable qu'elle soir local le PLU ou régional SCOT et DTA ou nationaldélais d'instruction de 2 mois et le demandeur doit être aviser de son dossier par courrier dans les 15jour du début pour l'informé qu'il commence a voir le dossier a défaut il peut se plaindre et demander a la mairie qui elle aura 8jour pour cette notification.Rarement de permis tacite car possibilité de destruction si la construction n'est pas réglementaire si pas légal. Il Vaut mieux solliciter l'administratif pour une décision clair et écrite.

Le référé (procédure rapide) suspension possibilité d'intenter une procédure en référé pour bloquer la construction voisin le délais de validité du PC est de 2ans cependant la prorogation permet au titulaire du permis de lui


faire produire ces effet au de la du délais normal ainsi le PC peut être proroger pour une nouvelle année sur demande de son bénéficiaire sur demande a la mairie si cette demande a été formuler 2mois au mois avant l'expiration de délais de validité et si les prescription d'urbanisme et service administratif n'ont pas évoluer de façon défavorable a son égard. Cette probation ne peut être utiliser qu'une seule fois .

Le PC peut être modifier pour cela il faut qu'il soit en cour de validité et que les modification apporter soit mineur . Cette demande peut être déposer a tout moment et donc il s'agit sur l'aspect extérieur des bâtiment , réduction ou augmentation de l'emprise au sol de la constructions et une modification si changement de destination d'une partie des locaux.

Le permis de démolir :

Le permis de démolir est une autorisation administrative préalable relative à la démolition. Il est exclusivement destiné à empêcher les démolitions des constructions situées dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural, urbain ou paysager. Le permis de démolition est exigé pour :

- Les travaux démolition ou rendant inutilisable tout ou partie d’un patrimoine protégé- Les travaux démolissant ou rendant inutilisable toutes ou partie d’un bâtiment entrant dans

le champ de vision d’un bâtiment historique ou d’une ZPPAUP. Deux exceptions pour lesquelles on n’a pas besoin de permis de démolir :

- Les bâtiments menaçant ruine ou insalubres- Pour les démolitions faisant l’objet d’une décision de justice

Le permis d'aménager :

C’est un document administratif qui permet de contrôler les travaux, installations ou aménagement affectant l’utilisation du sol. Ce document autorise son bénéficiaire à réaliser des constructions ou démolitions. Lorsque les travaux d’aménagement impliquent la réalisation d’une démolition ou de façon accessoire une construction sur le terrain à aménager la demande de permis d’aménager peut porter à la fois sur le projet de démolition et sur le projet de construction. Sont concernés :

- Les opérations de lotissement- Les opérations de remembrement- Les opérations d’affouillement et d’exhaussement du sol d’une profondeur ou d’une hauteur

excédant 2m et qui porte sur une superficie supérieure ou égale à 100m².

Les autorisations spéciale:

- Le permis de démolir - Les déclarations de clôture : toute personne propriétaire d’un fonds peut le clôturer. Sauf si

le cahier des charges du lotissement l’exclu.- Les autorisations d’installations de travaux divers : ça vise à règlementer l’occupation du sol

pour un certain nombre d’activités comme l’affouillement, le dépôt de véhicule, les parcs d’attraction mobile...

- Les installations de loisirs : tout ce qui concerne la création de camping caravaning et le


stationnement de caravane y compris sur son propre terrain. - Les équipements de loisirs en zone de montagne : les remontées mécaniques avant et

pendant les travaux.- Relatifs aux espaces boisés et naturels : autorisation de coupe d’arbre ou d'abattage, les

défrichements.- Les implantations de bâtiments commerciaux : par principe lorsqu’on veut installer une

surface commerciale dans une zone urbaine il faut une autorisation spéciale d’une autorité qui va contrôler les retomber du commerce.

Partiel → DM construction sur un terrain vierge ; dire toutes les contraintes et avantages


Documents

DROIT DE L'URBANISME : Introduction: … · DROIT DE L'URBANISME : Introduction: (réglementation du sol)-Droit d'utilisation des sol réglementer par l'État (19ème siècle)-Organiser