DROIT DES CONTRATS - collegejuridique.ro · Droit des contrats – Pr. H. Boucard – 2012 – Tous droits réservés 1/22 Licence 2 e année Février-Mars 2012 Théorie générale

Droit des contrats – Pr. H. Boucard – 2012 – Tous droits réservés 1/22

Licence 2e année Février-Mars 2012

Théorie générale des obligations

et de la responsabilité

Hélène BOUCARD

Professeur à l’Université de Poitiers

DROIT DES CONTRATS

– Thème 2 : Formation du contrat –

Exercices Analyse d’arrêts : Civ. 3

e, 17 juin 2009 et Civ. 3

e, 8 juin 2010 (documents n° 5 et 6)

Cas pratique : Monsieur Jacques Duflot est le gérant d’une entreprise de bâtiment dont l’activité connaît un important

développement depuis qu’il a décidé de se diversifier en proposant la construction de maisons à ossature bois. Pour répondre aux besoins de cette expansion, il doit mener à bien plusieurs opérations qui soulèvent des difficultés et sur lesquelles il vous consulte.

D’abord, il doit recruter deux techniciens spécialistes de ce type de constructions et des bâtiments à faible consommation énergétique. A cette fin, il a fait paraître dans la presse et publié à Pôle emploi des annonces indiquant très précisément les caractéristiques des postes à pourvoir, le type de contrat de travail à conclure, la durée hebdomadaire de travail, le montant de la rémunération proposée, la durée des congés payés… Parmi les nombreuses réponses reçues, M. Duflot a sélectionné une dizaine de candidats qu’il a auditionnés. Au sein de ceux qui ont été éliminés au vu de leur réponse par courrier, l’un d’entre eux, Philippe Dubois, prétend qu’il a adressé sa candidature par courrier électronique le jour même de la publication de l’annonce, qu’il présente toutes les qualités requises pour occuper l’emploi et que sa réponse étant vraisemblablement arrivée la première, il aurait dû être retenu pour ce travail. Parmi les candidats éliminés après audition, un autre soutient également qu’il répond aussi à toutes les conditions exigées, mieux que ceux qui, à sa connaissance, ont été finalement recrutés et qu’il aurait dû leur être préféré.

Ensuite, M. Duflot doit trouver des locaux qui lui permettent de stocker les importantes pièces constituant la structure des maisons à ossature bois. Ses recherches lui ont permis de découvrir plusieurs entrepôts qui pourraient convenir et pour lesquels il a mené des discussions problématiques.

Un premier bâtiment convenable était un hangar appartenant à Mme Lacour, situé sur la même commune que celle où M. Duflot exerce son activité. Après de premiers échanges, le 12 mai 2010, Mme Lacour a fait une proposition de vente à M. Duflot. Mme Lacour, qui avait par ailleurs une proposition de louer le hangar émanant d’une autre personne, voulait être rapidement fixée. L’offre de vente était valable 2 semaines. Finalement décidé à acquérir cet immeuble, M. Duflot envoie, le 14 mai 2010, une lettre d’acceptation à Mme Lacour, qui la reçoit le 18 mai. Entre temps, cette dernière a fait savoir à M. Duflot, par appel téléphonique du 17 mai, qu’elle n’entend plus lui vendre ce bien

Le second entrepôt, situé sur le territoire d’une commune très proche, était mis en vente, dans le courant du mois de juin, par l’intermédiaire d’une agence spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Après avoir essayé en vain de discuter le prix avec l’agent immobilier, dans M. Duflot s’est résolu à accepter purement et simplement celui qui était proposé par le vendeur, ainsi que toutes les autres conditions de la vente. Aux dernières nouvelles, le vendeur a néanmoins fait savoir qu’il ne donnerait pas suite à cette vente qu’il prétend ne pas avoir acceptée.

Confronté à ces difficultés, M. Duflot s’est souvenu qu’il avait naguère reçu, dans le courant de l’année 2008, une proposition de vente d’un vieux bâtiment agricole appartenant à un ami de son père. Pressé par l’urgence, il se décide à acquérir ce bien qu’il sait pouvoir réaménager pour son activité. Le bien est toujours disponible, mais à la réception de la lettre qu’il envoie à son propriétaire, ce dernier lui répond qu’il est désormais trop tard pour qu’il le lui cède.

Enfin, M. Duflot se heurte à deux difficultés concernant plus précisément l’exercice de son activité. D’une part, il a commandé, par fax, à la société PerfoBois, fabricant avec lequel il est en relations d’affaires

habituelles, un lot de dix structures de maisons à ossature bois, dont il demandait la livraison pour la réouverture de son


entreprise après congés le 1er

septembre 2010. N’ayant pas reçu de refus de la commande et n’ayant néanmoins pas été livré à la date prévue, le fabricant lui a répondu qu’il ne disposait pas de ces marchandises en stock à la date de la commande ni à celle prévue pour la livraison et qu’il n’avait pas accepté le marché.

D’autre part, il y maintenant plusieurs mois, M. Duflot a été contacté par le Marquis de Beaupré qui envisage de créer un village de vacances dans le parc de son château. Pour ce faire, il a besoin d’une vingtaine de chalets en bois que M. Duflot pourrait fournir et construire. Avant les vacances d’été, les parties étaient pratiquement parvenues à un accord sur les conditions de la livraison et de la construction. Malheureusement, de retour de congés, M. Duflot a appris que le Marquis de Beaupré a finalement fait affaire avec un concurrent. Il le regrette d’autant plus qu’il espérait tirer de ce contrat un bénéfice qui lui aurait permis d’acquérir un nouveau matériel qui aurait encore amélioré le rendement de son activité.

Formulez, discutez et réglez les problèmes juridiques suscités par la situation de M. Duflot.

Documents

Reproduits Non reproduits

I/ Schéma classique de conclusion du contrat

D. Mazeaud « Mystères et paradoxes de la période précontractuelle » Le contrat au début du XXI

e siècle,

Mélanges offerts à Jacques Ghestin Lgdj 2001 p. 637 D. Fenouillet « Regards sur un projet en quête de nouveaux équilibres : présentation des dispositions du projet de réforme du droit des contrats relatives à la formation et à la validité du contrat » RDC 2009 p. 279 C. Aubert de Vincelles « Le processus de conclusion du contrat » Pour une réforme du droit des contrats dir. F. Terré Dalloz 2009 p. 119

A/ Notion d’offre et d’acceptation

▫ Doc. n° 1 Civ. 3

e, 2 mai 1978, [s. p.], inédit

▫ Doc. n° 2 Com., 6 mars 1990 JCP G 1990 II 21583 n. B. Gross ; D. 1991 somm. p. 317 obs. J.L. Aubert ; RTD civ. 1990 p. 462 obs. J. Mestre

▫ Doc. n° 3 Com., 29 juin 1993, p. 9120380, B. IV n° 271

▫ Doc. n° 4 Civ. 3e, 1

er juillet 1998, p. 9620605, B. III n° 153

▫ Doc. n° 5 Civ. 3e, 17 juin 2009, p. 0813833, B. III n° 148 D. 2009 p. 2724, note N. Dissaux, Defrénois 2009 art.

n° 39040 obs. R. Libchaber ▫ Doc. n° 6 Civ. 3

e, 8 juin 2010, p. 0966495, inédit RDC 2011 p. 25 obs. E. Savaux

▫ Doc. n° 7 Civ. 1re

, 5 avril 1993, p. 9115602, inédit


, 16 avril 1996, p. 9416528, B. I n° 181


, 28 février 2008, p. 0612349, inédit RDC 2008 p. 709 obs. Th. Genicon


, 4 juin 2009, p. 0814481, B. I n° 113 D. 2009 p. 2187 n. F. Labarthe

B/ Régime de l’offre et de l’acceptation

1/ Caducité de l’offre

▫ Doc. n° 11 Civ. 3e, 9 novembre 1983 Defrénois 1984 p. 1101 obs. J.L. Aubert ; RTD civ.

1985 p. 154 obs. J. Mestre

▫ Doc. n° 12 Civ. 3e 10 mai 1989 D. 1990 p. 365 n. G. Virassamy ; RTD civ. 1990 p. 69

obs. J. Mestre

▫ Doc. n° 13 Civ. 3e, 10 décembre 1997 D. 1999 somm. p. 9 obs. P. Brun ; Defrénois 1998

p. 336 obs. D. Mazeaud

2/ Révocabilité de l’offre

▫ Doc. n° 14 Civ. 3e, 20 mai 2009, p. 0813230, B. III n° 118 RTD civ. 2009 p. 524 obs. Fages, RDC 2009 p. 1325

obs. Y.M. Laithier ▫ Doc. n° 15 Civ. 3

e, 7 mai 2008, p. 0711690, B. III n° 79 RTD civ. 2008 p. 474 ; JCP 2008 I 179 n° 1 obs. Y.M.

Serinet ; CCC 2008 comm. 194 obs. L. Leveneur ; RDC 2008 p. 1109 obs. T. Genicon, p. 1239, obs. F. CollartDutilleul ; D. 2008 p. 2969 obs. S. Amrani


Mekki ; adde V. M.L. Izorche « L’irrévocabilité de l’offre de contrat (réflexions à propos de l’arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2008) », D. 2009 p. 440

▫ Doc. n° 16 Civ. 3, 25 mai 2005, p. 0319411, B. III n° 117 ▫ Doc. n° 17 Com., 7 janvier 1981, p. 7913499, B. IV n° 14

II/ Pourparlers précontractuels

▫ Doc. n° 18 Com., 22 avril 1997, N° de pourvoi: 9418953, inédit


, 6 janvier 1998, p. 9519199, B. I n° 7 ▫ Doc. n° 20 Civ. 3

e, 28 juin 2006, p. 0420040, B. III n° 164 D. 2006 p. 2639 obs. S. AmraniMekki, RTD civ. 2006

p. 754 obs. J. Mestre et B. Fages, p. 770 obs. P. Jourdain, Defrénois 2006, art. 38498 n° 71 obs. R. Libchaber, JCP 2006 II 10130 obs. O. Deshayes, RDC 2006 p. 1069 obs. Mazeaud ; adde J. Ghestin « Les dommages réparables à la suite de la rupture abusive des pourparlers », JCP 2007 II 157

▫ Doc. n° 21 Com., 20 novembre 2007, p. 0620332, inédit ▫ Doc. n° 22 Civ. 3

e, 7 janvier 2009, p. 0720783, B. I n° 5

III/ Contrats préparatoires

J. SchmidtSzalewski, « La force obligatoire à l'épreuve des avantcontrats », RTD civ. 2000 p. 25

A/ Pacte de préférence

T. Piazzon « Retour sur la violation des pactes de préférence » RTDciv. 2009 p. 433

▫ Doc. n° 23 Mixte, 26 mai 2006, p. 0319376, B. Mixte n° 4 D. 2006 p. 1861 n. P.Y. Gautier et D. Mainguy ; JCP 2006 II 10142 n. L. Leveneur ; Defrénois 2006 art. 38433 n° 41 obs. E. Savaux ; RDC 2006 p. 1080 obs. D. Mazeaud ; RTD civ. 2006 p. 550 obs. J. Mestre et B. Fages


, 11 juillet 2006, p. 0318528, B. I n° 389 D. 2006 p. 2510 n. P.Y. Gautier, JCP 2006 II 10191 n. M. Mekki, RTD civ. 2006 p. 759 obs. J. Mestre et B. Fages

▫ Doc. n° 25 Civ. 3e, 14 février 2007, p. 0521814, B. III n° 25 RTD civ. 2007 p. 768 obs. B. Fages, RDC 2007 p. 701

obs. D. Mazeaud

▫ Doc. n° 26 Civ. 3e, 25 mars 2009, p. 0722027, B. III n° 68 RTD civ. 2009 p. 337 obs. P.Y. Gautier et p. 524, obs.

B. Fages, RDC 2009 p. 991 obs. Y.M. Laithier, Defrénois 2009 art. 38964 n° 2 obs. E. Savaux, Defrénois 2010 art. 39075 n. Y. DagorneLabbé

▫ Doc. n° 27 Civ. 3e, 29 juin 2010, p. 0968110, inédit RDC 2011 p. 30 obs. É. Savaux

B/ Promesse unilatérale de vente

R.N. Schütz « L’exécution des promesses de vente, Defrénois 1999 art. 37201

▫ Doc. n° 28 Civ. 3e, 15 décembre 1993, p. 9114999, inédit D. 1994 p. 507 note F. BénacSchmidt, D. 1995 som.

p. 87 obs. L. Aynès, JCP 1995 II 22366 note D. Mazeaud

▫ Doc. n° 29 Civ. 3e, 27 mars 2008, p. 0711721, inédit

RTD civ. 2008 p. 475 obs. B. Fages ; RDC 2008 p. 734 obs. D. Mazeaud et p. 1239 obs. F. CollartDutilleul ; RDC 2009 p. 143 obs. P. Brun ; adde F. CollartDutilleul, RDC 2007 p. 795

▫ Doc. n° 30 Civ. 3e, 25 mars 2009, p. 0812237, B. III n° 69 RDC 2009 p. 995 obs. Y.M. Laithier et p. 1089 obs. S.

Pimont ▫ Doc. n° 31 Civ. 3

e, 8 septembre 2010, p. 0913345, B. III n°

153 RTD civ. p. 778 obs. B. Fages Defrénois n° 39170 p. 2123 n. L. Aynès RDC 2011 p. 57 obs. T. Genicon et p. 153 obs. P. Brun


▫ Doc. n° 32 Civ. 3e, 11 mai 2011, p. 1012875, B. III à paraître D. p. 1457 n. D. Mazeaud et p. 1460 n. D. Mainguy

RTD civ. p. 532 obs. B. Fages

I – Schéma classique de conclusion du contrat

A – Notions d’offre et d’acceptation

Document n° 1 : Civ. 3e, 2 mai 1978

Sur le moyen unique : Attendu qu'il résulte des énonciations des juges du fond, que le 2 septembre 1972 un

projet de vente sous seing privé, non signé, a été établi mentionnant que dame X vendait aux époux Y un studio pour le prix de 41000 F à acquitter en deux versements de 2000 F qui ont été tous deux effectués et qui devaient être complétés par un troisième versement de 20000 F "dans les six mois suivants ; que les époux Y ayant assigné dame X en réitération de la vente par acte authentique, l'arrêt, après avoir relevé que des difficultés entraînant une abondante correspondance étaient nées sur le calcul du délai dans lequel devaient être versés les 20000 F, sur l'existence d'intérêts dus par l'acheteur durant ce délai et sur la date de la mise en jouissance des acquéreurs, a décidé que la vente ne s'était pas formée et a débouté les époux Y de leur demande ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'en avoir décidé ainsi, alors, selon le moyen, que, d'autre part, l'arrêt qui constate qu'en exécution du projet de vente non signé prévoyant le versement de 2000 F le 1er septembre 1972, de 19000 F à la signature et de 20000 F dans les six mois suivants, la somme de 2000 F avait été effectivement versée à date prévue et que celle de 19000 F avait également été versée le 25 janvier 1973 en vue de la signature de l'acte authentique, ne pouvait écarter l'existence d'un accord des parties sur la date du paiement du solde du prix sans rechercher si, comme l'avait retenu le jugement dont il était demandé confirmation, l'exécution des deux premiers versements dans les conditions prévues au projet n'emportait pas ratification par la venderesse de toutes les modalités de paiement qui y étaient stipulées et qu'il lui était interdit de remettre ultérieurement en cause, et sans non plus s'expliquer sur les autres éléments de preuve retenus par le jugement qui avait constaté que le notaire de la venderesse avait, le 16 novembre 1972, adressé une lettre aux acheteurs pour leur confirmer les conditions de la vente et que, dans une lettre adressée à son notaire, la venderesse précisait ellemême qu'elle avait "consenti la vente" par l'intermédiaire d'une agence ; qu'il est d'autre part reproché à l'arrêt d'avoir écarté l'existence de la vente au motif que l'acheteur n'établissait pas non plus l'accord du vendeur sur la date d'entrée en jouissance du premier, cette date étant sans aucune incidence sur la réalité et la validité de la vente ;

Mais attendu qu'ayant, en vertu de son pouvoir souverain d'appréciation, estimé d'une part que certaines modalités ordinairement accessoires, telles que la date du paiement du solde du prix ou la date de prise de possession des lieux, avaient en l'espèce été tenues, par la venderesse, comme des éléments constitutifs de son consentement, et qu'il ne résultait pas, d'autre part, de l'ensemble des éléments de la cause la preuve qu'un accord fut intervenu ni sur la date du paiement du solde, ni sur la date d'entrée en jouissance des lieux, la cour d'appel a pu en déduire que le contrat de vente ne s'était pas formé ; qu'ayant ainsi constaté l'absence d'accord, ce qui exclut nécessairement toute ratification, la cour d'appel, par ce seul motif, a justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Par ces motifs, rejette.

Document n° 2 : Com., 6 mars 1990

Vu les articles 1134 et 1583 du Code civil ; Attendu qu'entre commerçants, une proposition de contracter ne constitue une offre que

si elle indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Borde a, pour les besoins de son commerce,

commandé du matériel à la société Hugin Sweda ; que cette dernière avait précisé, dans les conditions générales de vente figurant dans ses bons de commande, que ses offres ne devenaient définitives et ne constituaient un engagement qu'après ratification de sa part, et que toute commande ne serait considérée comme ferme qu'après acceptation par elle ; que M. Borde, avant l'acceptation de sa commande par la société Hugin Sweda, s'est ravisé et l'a rétractée ;

Attendu que pour débouter M. Borde de sa demande de répétition de la somme qu'il avait versée à titre d'acompte, la cour d'appel a retenu que le bon de commande constituait " un achat


ferme aux conditions offertes par Hugin Sweda " et que la clause qui y figurait constituait une condition suspensive stipulée au bénéfice du seul vendeur qui n'autorisait pas l'acheteur à revenir sur une vente parfaite par accord des parties sur la chose et sur le prix ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, par son adhésion à la proposition contenue dans le bon de commande, M. Borde n'avait formulé qu'une offre d'achat, révocable comme telle jusqu'à ce que la vente devienne parfaite par l'acceptation du vendeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu (…)

Document n° 3 : Com., 29 juin 1993

Sur le premier moyen pris en ses deux branches : Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 1991), que la

société Parfumerie Plus alléguant qu'elle bénéficiait d'un contrat de distribution sélective que lui avait consenti la société Chanel pour la vente de ses parfums et faisant valoir que ce contrat avait été rompu abusivement par cette société, l'a assignée devant le tribunal de commerce pour qu'elle soit condamnée à exécuter ses commandes et à lui verser des dommagesintérêts ;

Attendu que la société Chanel fait grief à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande alors selon le pourvoi, d'une part, que le contrat renvoyé par la société Parfumerie Plus ne comportait que la seule signature de cette dernière, ce dont il résultait nécessairement que la société Chanel se réservait de ratifier ou non le contrat de distributeur agréé pour l'année 1988 ; qu'en estimant que le contrat de distribution agréé avait été valablement conclu, sans rechercher si, en n'apposant pas sa signature sur les exemplaires de la convention, la société Chanel ne s'était pas réservé le droit de refuser la ratification du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et alors, d'autre part, que la lettre du 18 mai 1988 n'est qu'une lettre circulaire diffusée auprès des détaillants pour leur communiquer un modèle de contrat de distributeur agréé pour l'année 1988 et ne contient aucun engagement ferme de la part de la société Chanel envers la société Parfumerie Plus ; qu'en estimant que la lettre du 18 mai 1988 constituait une " offre précise, complète et ferme ", la cour d'appel a dénaturé les termes de ce document et a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, que par une appréciation souveraine, l'arrêt a décidé que la lettre de la société Chanel accompagnée du document contractuel adressée le 18 mai 1988 à la société Parfumerie Plus constituait une " offre précise complète et ferme " dont l'acceptation par cette dernière était établie par la signature qu'elle avait apposée sous ce contrat le 25 mai 1988 sans aucune réserve et avant toute rétractation de l'offre ; que la cour d'appel n'avait donc pas à effectuer d'autres recherches ;

Attendu, d'autre part, que l'appréciation de la portée d'un document contractuel, sans reproduction inexacte de ses termes, ne peut être critiquée par un grief de dénaturation ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa seconde branche, n'est pas fondé en sa première branche;

(…) PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Document n° 4 : Civ. 3e, 1

er juillet 1998

Vu l'article 1583 du Code civil ; Attendu que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à

l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 12 avril 1996), que les époux Y, propriétaires de

différentes parcelles de terrain sur le territoire de la commune de ChauxlaLotière (la commune), ont accepté, par lettre du 3 avril 1992, l'offre de la commune parue le 1er avril 1992 dans un journal portant sur la vente d'un terrain à bâtir ; que la commune a, néanmoins, vendu la parcelle à Mme X ; que les époux Y ont assigné la commune et Mme X pour voir juger que l'offre de vente de la parcelle et l'acceptation de celleci, par eux, le 3 avril 1992 valait vente à leur profit ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que, si, en principe, l'acceptation de l'offre publique notifiée à la commune par les époux Y suffisait à la formation du contrat de vente, en l'espèce, la commune avait loti et mis en vente dans le but de fixer sur son territoire de nouveaux habitants et que cette considération sur les qualités requises pour contracter étant connue des époux Y leur était opposable ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'offre publique de vente ne comportait aucune restriction, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu (…)


Document n° 5 : Civ. 3e, 17 juin 2009

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 décembre 2007), complété par un arrêt du 12

février 2008, statuant sur une requête en omission de statuer, que les époux X ont, le 6 novembre 2002, chargé la SCP TardyPlanechaud et Burias, notaires, de mettre en vente un bien immobilier ; que la société Pierre conseil foncier, soutenant que ce mandat constituait une offre de vente devenue parfaite après qu'elle l'eut acceptée le 7 novembre 2002, les a assignés en réitération forcée ;

Sur le premier moyen : Attendu que la société Pierre conseil foncier fait grief à l'arrêt de la débouter de sa

demande, alors, selon le moyen, que les époux X avaient, le 6 novembre 2002, donné mandat à la SCP de notaires TardyPlanechaud et Burias de "mettre en vente l'immeuble ciaprès désigné un ensemble immobilier composé d'échoppes attenantes situé à Bordeaux, cité Pavie n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 et 21 rue de Pessac" au prix de 122 263 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente, le mandant chargeant le notaire "de trouver acquéreur" ; que les époux X avaient donc, par l'entremise de la SCP de notaires TardyPlanechaud et Burias, fait au public l'offre de vente de l'immeuble précisément désigné à un prix déterminé ; que cette offre liait le sollicitant à l'égard du premier acceptant ; qu'ainsi, peu important que la signature de l'acte ait été subordonnée à l'autorisation du juge des tutelles, en décidant que "la preuve de la perfection de la vente n'est pas rapportée", alors qu'il était constant et non contesté que la société Pierre conseil foncier avait, le 7 novembre 2002, accepté purement et simplement l'offre des consorts X, a violé les articles 1109, 1583 et 1589 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le mandat donné par les époux X donnait seulement pouvoir au mandataire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'il s'agissait d'un contrat d'entremise, a retenu à bon droit qu'un tel contrat ne pouvait être assimilé à une offre de vente qui aurait été transformée en une vente parfaite par l'acceptation d'un éventuel acheteur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […]

Document n° 6 : Civ. 3

e, 8 juin 2010

Nota. Seule la lecture du moyen annexé permet de comprendre la portée de l’arrêt qu’il faut aussi comparer avec celui du 17 juin 2009.

Sur le moyen unique, ciaprès annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il résultait des termes de la lettre du 2 janvier

2006 de la société Sedalau, dans laquelle elle demandait à la société Urbania, agent immobilier, de prévenir l'acheteur de l'annulation de son offre de vente, qu'elle avait été informée par cette dernière de ce que son offre du 29 décembre 2005, confirmée le 30 décembre 2005 avait été acceptée, que l'erreur sur le prix prétendument commise par la société Sedalau était inexcusable dès lors que ce prix avait été confirmé, en des termes très clairs, excluant toute équivoque, par la télécopie du 30 décembre 2005, que la vente s'étant formée dès l'acceptation par M. et Mme X... de cette offre, la société Sedalau ne pouvait plus ultérieurement rétracter son offre au prétexte d'une erreur matérielle sur le prix, la cour d'appel, sans dénaturation, a pu en déduire que la vente était parfaite ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi […]

MOYEN ANNEXE au présent arrêt : Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société

Sedalau IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ces points, d'AVOIR constaté que la

vente des lots n°10, 11, 33 et 8 de l'immeuble en copropriété « Les Pins Tranquilles », sis ..., était parfaite au prix de 430.000 €, d'AVOIR condamné la société Sedalau à signer avec les époux X... l'acte authentique emportant vente au prix de 430.000 € et de l'AVOIR, en outre, condamnée à payer à Monsieur et Madame X... une somme à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QU' il résulte des termes mêmes de la lettre du 2 janvier 2006 de la société Sedalau, dans laquelle elle demandait de prévenir l'acheteur de l'annulation de son offre de vente, qu'elle avait été informée par la société Urbania de ce que son offre du 29 décembre 2005, confirmée le 30 décembre 2005, avait été acceptée ; que l'erreur sur le prix prétendument commise par l'appelante est inexcusable, dès lors que ce prix a été confirmé, en des termes très clairs et


excluant toute équivoque par la télécopie du 30 décembre 2005 ; que la vente s'étant formée dès l'acceptation par Monsieur et Madame X... de cette offre, la société Sedalau ne pouvait plus ultérieurement rétracter son offre au prétexte d'une erreur matérielle sur le prix ; que la vente était donc parfaite ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE dès le 30 décembre 2005, dans la télécopie qu'il a transmise à l'agence immobilière Urbania, la société Sedalau a donné son accord à la vente ; qu'il y a donc bien eu rencontre des consentements et accord sur la chose et sur le prix entre elle et Monsieur et Madame X... ; que ce courrier mentionne non seulement le prix de 430.000 € en chiffre mais aussi en lettres ; que les références au bien immobilier sont précises tant dans leur description que dans les surfaces ; qu'il est d'ailleurs précisé que la vente a été autorisée par une assemblée générale de la SCI en date du 25 mars 2005 ; que la société Sedalau est mal fondée à soutenir qu'il y aurait eu une erreur sur le prix de vente ou sur la rencontre des volonté des vendeurs et acquéreurs ; qu'en conséquence, la vente était parfaite dès le 30 décembre 2005 ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'échange des consentements ne peut être déduit du fait que le vendeur ait appris par un agent immobilier, qui n'avait reçu d'aucune des parties concernées mandat pour conclure la vente, qu'une personne dont il ignorait le nom était éventuellement intéressée par son offre ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé les articles 1582 et 1583 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QU' à défaut de mandat exprès de conclure la vente, l'agent immobilier n'était titulaire que d'un mandat d'entremise qui ne lui permettait pas de manifester d'acceptation ferme d'achat à l'égard du vendeur ; que la Cour d'appel qui a constaté que l'agent immobilier ne détenait qu'un mandat de recherche d'appartement au profit de Monsieur et Madame X..., aurait dû en déduire, comme elle y était invitée, qu'il ne pouvait manifester à leur place leur consentement à la vente ; qu'en décidant toutefois que ledit agent avait pu engager les acquéreurs avant la modification de l'offre de vente survenue le 2 janvier 2006, la Cour d'appel a violé les articles 1583, 1988 et 1989 du Code civil et les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;

ALORS, ENFIN, QUE les termes de la lettre du 2 janvier 2006 selon lesquels la société Sedalau demandait à l'agent immobilier de prévenir « son acheteur » de l'erreur sur le prix ne signifie en aucun cas qu'elle aurait eu connaissance d'une acceptation ferme et définitive sur la chose et le prix au sens de l'article 1582 du Code civil ; qu'en fondant au contraire sa décision sur ces termes, la Cour d'appel a dénaturé ladite pièce en violation des articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile.

Document n° 7 : Cass. Civ. 1

re, 5 avril 1993

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile et 1101 du Code civil ; Attendu que la société Editions mondiales, qui publie une revue mensuelle intitulée

"Grands Reportages", a chargé M. X, photographe professionnel, de lui fournir un certain nombre de clichés destinés à illustrer un reportage sur les Vosges ; que, le 28 octobre 1988, M. X a fait déposer au siège de la société quatrevingts photographies, accompagnées d'un "bordereau contrat", qui, après avoir rappelé les droits de propriété artistique du photographe, précisait que "faute de retour du double de ce bordereaucontrat signé par les deux parties, la reproduction et l'utilisation des documents sont interdits" ; que ce projet prévoyait encore que, passé un délai de quinze jours, un "droit de garde 45 francs" serait perçu par document communiqué et par semaine ; que la société Editions mondiales n'a jamais fait retour à M. X du double du bordereau et a néanmoins publié l'une de ses photographies, qu'elle lui a restituées en totalité le 26 mai 1989 ; qu'en septembre de la même année, M. X lui réclama une redevance forfaitaire de 6 756 francs, puis, devant son refus, ajouta à sa demande, au titre du "droit de garde" cidessus mentionné, une somme de 119 548 francs ; que l'arrêt attaqué a alloué cette dernière somme à M. X et a fixé à 2 250 francs sa redevance d'auteur ;

Attendu qu'à l'appui de cette double condamnation, l'arrêt énonce, d'une part, que "M. X et les Editions mondiales ont, à la suite d'un accord, convenu de la reproduction de photos", le montant des redevances restant seul à déterminer, et, d'autre part, que l'éditeur, qui a procédé à la reproduction de l'une de ces photos, "a nécessairement accepté les conditions prévues par le photographe" aux termes du bordereau qu'il n'a pas retourné signé ;

Attendu, d'abord, que la cour d'appel ne pouvait, sans se contredire, retenir que l'éditeur avait reproduit l'oeuvre de M. X en vertu d'un premier accord qui l'y autorisait, et en déduire qu'il avait, de ce fait même, accepté les diverses stipulations d'une autre convention qui lui interdisait cette reproduction en l'absence d'un accord écrit ; Attendu, ensuite, que le silence ne pouvant valoir à lui seul acceptation d'une offre de contrat, les juges du fond ne pouvaient déduire de l'exécution de la convention initiale des parties l'acceptation tacite par l'une d'elles du "bordereaucontrat", qui


constituait le projet d'une convention distincte, à propos de laquelle la société Editions mondiales n'a donc émis aucune manifestation de volonté ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu (…)

Document n° 8 : Civ. 1re

, 16 avril 1996

Vu les articles 1101 et 1108 du Code civil ; Attendu que, pour condamner M. X à payer à la société Méditerranée plaisance le coût de

travaux de réparation d'un bateau non prévus dans le devis, l'arrêt attaqué se borne à énoncer que M. X ne conteste pas avoir reçu la lettre relative à ces travaux et s'être abstenu d'y répondre ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que le silence ne vaut pas, à lui seul, acceptation, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE (…)


, 28 février 2008 Vu les articles 1108 et 1134 du code civil ; Attendu que si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, des circonstances particulières

permettent de lui en donner la signification ; Attendu que la société Roussel, qui a exécuté des travaux de climatisation pour le compte

de la SCI Sypamice, a assigné celleci en paiement du solde de sa facture datée du 30 juin 2004 ; que la SCI s'y est opposée en exposant avoir réglé le coût d'une facture initiale du 29 juin 2004 "sous déduction" du préjudice subi par elle du fait du retard apporté dans la mise en service de l'installation, pour lequel elle a sollicité, à titre reconventionnel et par compensation, des dommagesintérêts ;

Attendu que pour condamner la SCI Sypamice à payer la somme réclamée par la société Roussel et la débouter de ses demandes reconventionnelles, le jugement attaqué, rendu par un tribunal d'instance statuant en dernier ressort, retient, d'une part, que, concernant la date de réalisation de l'intervention, il n'y a eu aucun engagement contractuel signé par la société Roussel, s'agissant d'une simple mention de la SCI Sypamice qui lui est inopposable puisqu'en droit le silence ne vaut pas acceptation, et d'autre part, que la facture litigieuse correspond au devis initial ainsi qu'à l'intervention non prévue d'une autre société et au coût des liaisons frigorifique et électrique ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'avant l'envoi de la facture litigieuse datée du 30 juin 2004 rajoutant le coût de la mise en service par une autre société et de travaux hors devis, la société Roussel, qui a réalisé sans aucune réserve l'installation de la climatisation en septembre 2004, avait adressé le 29 juin 2004 à la SCI Sypamice une première facture dont le montant total, mise en service comprise, correspondait à celui de 3 000 euros hors taxe porté sur la lettre de confirmation de commande par laquelle la SCI Sypamice spécifiait que le chantier serait à terminer pour le 25 juin 2004, le tribunal a violé les textes susvisés ;



re, 4 juin 2009

Attendu que le 18 juillet 1990, le ministère de la défense a conclu avec la société

Méridionale d'équipements sanitaires et sociaux (SOMES) une convention, pour une durée de 10 ans, par laquelle la SOMES, qui gérait une maison d'accueil pour handicapés physiques adultes, lui a concédé la jouissance de 8 places, avec réduction du prix de journée, pour des adultes handicapés ressortissant du ministère de la défense, contre le versement d'une somme de deux millions de francs ; que la société SOMES a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ; qu'un plan de cession au profit de la société Le Colombier, a été homologué par jugement du 15 mars 1996 du tribunal de commerce de SalondeProvence ; qu'en exécution de ce plan, la société Médica France (la société Médica), venant aux droits de la société Le Colombier, a acheté le fonds de commerce de la société SOMES, par acte authentique du 9 juin 1997, dont il ressort notamment qu'elle n'a pas décidé de continuer le marché litigieux mais émis toutes les réserves utiles à son sujet ; que l'administration a maintenu dans l'établissement les 8 personnes placées avec un prix de journée réduit et que la société Médica a continué de leur délivrer des prestations d'hébergement ; que la société Médica a assigné l'Etat devant les juridictions judiciaires pour obtenir sa condamnation à verser le complément de rémunération pour la poursuite des prestations d'hébergement ; que par jugement du 18 novembre 1999 le tribunal de grande instance d'Aix en Provence a accueilli cette demande ; que, par arrêt du 10 juin 2004, la cour d'appel d'AixenProvence s'est déclarée incompétente et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir; que cet arrêt a été cassé (Civ.1, 28 novembre 2006, n° 0418.256) ;


Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches : Attendu que la société Médica fait grief à l'arrêt attaqué (AixenProvence, 14 février

2008), rendu sur renvoi après cassation, de l'avoir déboutée de sa demande alors, selon le moyen : 1°/ que le seul fait, pour un nouveau prestataire de services, substitué à un précédent, dans

le cadre d'un nouveau contrat d'hébergement d'adultes handicapés, de ne pas protester pendant

quelques mois contre le payement d'un prix de journée réduit pour certains des pensionnaires - qu'il a

évidemment dû garder - n'est pas de nature à caractériser un accord sur le maintien de ce prix, ni à

lui interdire de solliciter que, dans le cadre du nouveau contrat, lui soit versé un prix de journée

normal ; que la cour d'appel a violé les articles 1101, 1108 et 1134 du code civil ;

2°/ qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que la réduction de tarif

consentie par le prédécesseur à l'Etat avait été compensée par le versement d'une subvention en

capital, et que la société Medica France, au contraire, n'avait nullement sollicité ni obtenu un tel

avantage ; que cette circonstance loin de caractériser un accord tacite sur la reconduction des

conditions tarifaires anciennes et indivisibles, excluait tout accord clair et non équivoque sur une telle

reconduction ; que la cour d'appel a encore violé les textes précités ;

Mais attendu que si le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n'en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d'une acceptation ; que l'arrêt relève que lors de la reprise effective, le 1er mai 1996, la société Médica a conservé les pensionnaires sans demander de subvention particulière à l'Etat, que, dans ses dernières conclusions, elle avait écrit que la convention avait été tacitement reconduite par les parties, que la situation relative aux pensionnaires présents n'avait pas fait l'objet d'une nouvelle négociation et n'avait été contestée que près d'un an plus tard et que le commissaire à l'exécution du plan précisait que la société Médica était clairement avisée de la situation ; que la cour d'appel a pu déduire de ces circonstances que le nouveau contrat qui s'était formé entre la société Médica et l'Etat reprenait tacitement les conditions antérieures du prix de journée faute de contestation à ce sujet par le cessionnaire lors de la reprise effective et que la société Médica qui avait tacitement admis les conditions de prise en charge des pensionnaires présents relevant du ministère de la défense, avec prix de journée réduit, ne pouvait revenir sur cet engagement ; que le moyen n'est pas fondé ;

(…) PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

B – Régime de l’offre et de l’acceptation

1 – Caducité de l’offre

Document n° 11 : Civ. 3e, 9 novembre 1983

Sur le premier moyen : vu l'article 724 du code civil, ensemble les articles 796 du code rural devenu l 4128 et 7iii de la loi du 8 août 1962 ;

Attendu qu'aux termes du premier de ces textes les héritiers légitimes, les héritiers naturels et le conjoint survivant sont saisis de plein droit des biens et actions du défunt, sous l'obligation d'acquitter toutes les charges de la succession ; qu'en vertu des textes suivants, la communication faite par le propriétaire à la SAFER d'un projet d'aliénation pouvant faire l'objet du droit de préemption de cette société vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ;

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (bourges, 1er février 1982) que le 29 mars 1974 les époux Gaillard ont notifié à la SAFER du centre leur intention de vendre deux parcelles de terre pour le prix de 20000 francs, que, le 11 avril 1974, les époux gaillard ont informé la SAFER de la renonciation du fermier de ces terres à son droit de préemption, que le 9 mai 1974, la SAFER a fait connaître aux vendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception sa décision d'exercer son propre droit de préemption, qu'entre temps, le 13 avril 1974, M gaillard est décédé, que le 18 mai 1976, la SAFER a reçu de Me Chazal, notaire, une nouvelle notification de vente par les héritiers de M. Gaillard, sa veuve et ses enfants, des mêmes terres pour le prix de 35000 francs ;

Attendu que pour débouter la SAFER de sa demande tendant à faire juger qu'une vente parfaite était intervenue le 9 mai 1974 et déclarer nulle la notification effectuée le 18 mai 1976, l'arrêt énonce que l’offre faite le 29 mars 1974 par les époux Gaillard communs en biens, exprimait une volonté commune qui, à la suite du décès de M. gaillard, ne peut plus se manifester et ne peut des lors être déclarée opposable à Mme veuve Gaillard seule, que cette offre ne constitue pas une promesse de vente mais une formalité nécessaire pour permettre l'exercice éventuel du droit de préemption et qu'ainsi elle ne lie pas les héritiers du promettant

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que l'offre de vente n'avait pas été rétractée par M Gaillard et ne pouvait dès lors être considérée comme caduque, ou inopposable à ses héritiers, du seul fait de son décès, et que l'acceptation de cette offre par la SAFER avait rendue la vente parfaite,

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la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs (…) casse et annule (…)

Document n° 12 : Civ. 3e 10 mai 1989

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 8 juillet 1987), que Mme Girard, propriétaire d'une

maison et de parcelles de terre, a signé le 12 juillet 1981, en faveur de M. Souvignet " un compromis de vente " relatif à ces immeubles, stipulant comme condition suspensive la renonciation des collectivités concernées à leur droit de préemption ; qu'en réponse à la notification que lui avait adressée, le 21 juillet 1981, le notaire chargé de la vente, la SAFER de RhôneetLoire (SAFER) a notifié à ce dernier, le 18 septembre 1981, sa décision de préempter ; que Mme Girard étant décédée le 10 août 1981, son héritière, Mme Planel, a assigné la SAFER pour faire constater que le droit de préemption de celleci était devenu caduc ;

Attendu que la SAFER de RhôneetLoire fait grief à l'arrêt d'avoir, pour constater la caducité de la préemption, retenu que par son assignation du 16 septembre 1983 Mme Planel a modifié ses prétentions en manifestant son intention de conserver la propriété du bien mis en vente par son auteur et que cette modification de l'offre ouvrait un délai de deux mois à la SAFER pour faire connaître, à peine de forclusion, son acceptation ou son refus alors, selon le moyen, " que Mme Planel, héritière de la venderesse, n'était aucunement en droit de se dégager unilatéralement de la vente définitivement formée, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, entre son auteur et la SAFER, la pollicitation faite le 21 juillet 1981 par une personne vivante et maîtresse de ses droits qui ne l'avait pas rétractée avant son décès et l'acceptation par la SAFER notifiée dans le délai légal de deux mois ayant rendu parfait l'échange des consentements ; que l'assignation délivrée à la requête de ladite héritière ne constituait donc pas un acte " renouvelant la procédure " au sens de l'article L. 4129, alinéa 2, du Code rural applicable seulement dans le cas, qui n'était pas celui de l'espèce, où le propriétaire persiste dans son intention de vendre, fûtce à des conditions différentes, en sorte que la SAFER n'avait pas à réitérer, dans les deux mois de cette assignation, la préemption déjà exercée par elle auparavant et qu'elle n'a pu encourir aucune forclusion pour ne l'avoir pas fait ; que pour avoir décidé le contraire et déclaré ladite préemption caduque, bien qu'elle eût ellemême constaté que celleci avait rendu la vente parfaite, la cour d'appel a violé tant l'article 1583 du Code civil que les articles L. 4128 et L. 4129 du Code rural, de même que l'article 7 de la loi du 8 août 1962 rendant ces textes applicables à l'exercice du droit de préemption des SAFER " ; Mais attendu que la notification d'une vente sous condition suspensive au titulaire du droit de préemption, par le notaire chargé d'instrumenter, ne constituant pas une promesse de vente mais une simple offre, celle du 22 juillet 1981 devenue caduque par l'effet du décès de Mme Girard survenu le 11 août 1981, ne pouvait être l'objet postérieurement à cette date d'une acceptation de la part de la SAFER ;

Que par ces motifs de pur droit, substitués à ceux erronés retenus par la cour d'appel, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Document n° 13 : Civ. 3e, 10 décembre 1997

Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 mars 1995), que, par acte sous seing privé du

21 mai 1987, les époux Desrus ont promis de vendre à M. Castagna une maison, et ce jusqu'au 31 décembre 1991 ; que M. Desrus étant décédé le 3 février 1989, M. Castagna a accepté l'offre du 27 avril 1990 et levé l'option le 1er novembre 1991 ; qu'il a ensuite assigné les consorts Desrus afin d'obtenir la signature de l'acte authentique de vente à laquelle ces derniers s'opposaient ;

Attendu que pour décider que l'offre de vente faite par les époux Desrus était devenue caduque lors de son acceptation par M. Castagna, le 27 avril 1990 du fait du décès de M. Desrus, l'arrêt retient que le délai prévu à la promesse unilatérale de vente n'était qu'un délai de levée d'option et non un délai de maintien de l'offre ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que les époux Desrus s'étaient engagés à maintenir leur offre jusqu'au 31 décembre 1991 et que le décès de M. Desrus n'avait pu rendre cette offre caduque, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.

Par ces motifs : Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu (…)

2 – Révocabilité de l’offre

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Sur le moyen unique : Vu l'article 1101 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 janvier 2008) que le département de la

HauteSavoie a adressé le 17 mars 1995 à M. X une offre de rétrocession d'une partie d'un terrain que celuici lui avait vendu en 1981 en se réservant un droit de préférence ; que le 8 décembre 2001 M. X a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente ; que Mme X, venant aux droits de son père décédé, l'ayant assigné le 28 janvier 2004 en réalisation forcée de la vente, le département s'est prévalu de la caducité de son offre ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'offre contenue dans la lettre du 17 mars 1995 a été renouvelée dans le courrier du 7 octobre 1996 sans être assortie d'aucun délai et qu'en conséquence M. X a pu l'accepter par courrier du 8 décembre 2001 ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE ( …)


Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 17 octobre 2005), que par acte du 24 juin 2000, Mme

Beurg a signé, par l'intermédiaire d'un agent immobilier, une proposition d'achat d'un immeuble appartenant aux consorts HanichLeydet, avec remise d'un dépôt de garantie ; qu'elle a retiré son offre d'achat le 26 juin, tandis que l'agent immobilier lui adressait le 27 juin un courrier l'informant de l'acceptation de cette offre par les consorts HanichLeydet ; que Mme Beurg a assigné ces derniers en restitution de la somme versée et en paiement de dommagesintérêts ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient la validité de la rétractation de son offre d'achat par Mme Beurg, celleci étant intervenue par lettre recommandée expédiée le 26 juin 2000, antérieurement à l'émission, par les consorts HanichLeydet, de leur acceptation par lettre recommandée expédiée le 27 juin 2000 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque, et alors qu'elle avait constaté que les consorts HanichLeydet disposaient d'un délai jusqu'au 27 juin 2000 pour donner leur accord, et qu'il en résultait que Mme Beurg s'était engagée à maintenir son offre jusqu'à cette date, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS […] : CASSE ET ANNULE (…)

Document n° 16 : Civ. 3, 25 mai 2005

Attendu, selon l'arrêt attaqué (AixenProvence, 27 mai 2003) que M. Grimaud a donné le

3 février 1999 à la société Sogetrim un mandat de vente de sa propriété ; que la société Les Ciseaux d'Argent ayant accepté par lettre en date du 16 juin 1999 l'offrea de M. Grimaud reçue le 14 mai 1999, celuici a refusé de donner suite à la vente ; que la société Les Ciseaux d'Argent et la société Sogetrim l'ont assigné en réalisation forcée de la vente et en paiement des honoraires du mandataire ;

Sur les deux moyens, réunis : Attendu que M. Grimaud fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le

moyen : 1°/ qu'une personne ne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent que si

sa croyance à l'étendue des pouvoirs du mandataire est légitime, ce caractère supposant que les

circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ces pouvoirs ; qu'en

déduisant l'existence d'un mandat apparent du seul fait que nonobstant la nullité du mandat la

société Les Ciseaux d'Argent avait pu croire légitimement aux pouvoirs de la société Sogetrim, sans

constater les circonstances autorisant l'acheteur à ne pas vérifier la pérennité des pouvoirs de

l'agence, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du Code

Civil ;

2°/ que l'offre est caduque si elle n'a pas été acceptée dans le délai fixé par le pollicitant,

lequel ne doit pas nécessairement être chiffré ; qu'ainsi en l'espèce où M. Grimaud avait indiqué dans

sa télécopie du 10 mai 1999 qu'il souhaitait une réponse immédiate à son offre d'acquisition au prix

de 4 000 000 francs net, la cour d'appel en considérant que cette offre avait été faite sans stipulation

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de terme et avait été acceptée le 17 juin 1999 dans un délai raisonnable, a violé les articles 1108,

1134 et 1589 du Code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si le mandat simple donné à la société Sogetrim était nul faute d'indication d'une durée déterminée, la société Les Ciseaux d'Argent avait pu légitimement croire aux pouvoirs de l'agence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée sur la vérification de leur pérennité, a pu retenir l'existence d'un mandat apparent, et a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que l'offre faite par M. Grimaud le 10 mai 1999 mentionnait “réponse immédiate souhaitée”, la cour d'appel qui, par une interprétation souveraine que l'imprécision de ces termes rendait nécessaire, en a déduit que l'offre avait été faite sans stipulation de terme et qu'elle devait être acceptée dans un délai raisonnable, et qui a souverainement retenu que compte tenu de la nature du bien et de la qualité de l'acquéreur qui devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement à l'acquisition, le délai de cinq semaines dans lequel était intervenue l'acceptation de la société Les Ciseaux d'Argent n'était pas déraisonnable, a pu retenir qu'il y avait eu vente;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Document n° 17 : Com., 7 janvier 1981

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqueé (paris, 27 avril 1979) que, par

acte du 10 juin 1975, la Société L'aigle distribution (société l'aigle) s'est engagée à acheter pendant trois ans à la société Mazout service Comase (société comase), une certaine quantité de carburant; qu'une clause de l'acte prévoyait : la présente convention n'entrera en vigueur qu'après sa signature par le représentant habilité de la société comase qui disposera à cet effet d'un délai de trente jours à compter de la signature du client. Passé ce délai, les parties deviendront libres de tout engagement;

Attendu qu'il est reproché à la cour d'appel d'avoir condamné la société l'aigle à payer des dommages et intérêts à la société comase en réparation du préjudice à elle causé par la résiliation aux torts de ladite société l'aigle de la convention susvisée en retenant que la société comase avait accepté celleci dans le délai prévu, alors, selon le pourvoi, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, que la société comase devait donc apporter la preuve qu'elle avait fait connaitre son acceptation à la société l'aigle distribution avant le 10 juillet 1975, qu'en fondant sa décision sur la seule considération qu'était versée aux débats une lettre de la société comase, datée du 3 juillet 1975, que la société l'aigle distribution ne pouvait pas lui être parvenue postérieurement au 10 juillet, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve, qu'il appartenait à la seule société comase de prouver que la lettre était parvenue avant la date limite et non à la société l'aigle distribution d'apporter la preuve du contraire, qu'en ne recherchant pas par ailleurs si la lettre était parvenue avant le 10 juillet à la société destinataire, la cour a privé sa décision de base légale;

Mais attendu que, faute de stipulation contraire, l'acte du 10 juin 1975 était destiné à devenir parfait, non pas par la réception par la société l'aigle de l'acceptation de la société Comase, mais par l'émission par celleci de cette acceptation; que le moyen, qui soutient le contraire, est dépourvu de fondement;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi (…)

II – Pourparlers précontractuels

Document n° 18 : Com., 22 avril 1997 Sur le moyen unique, pris en ses trois branches : Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 juin 1994), que la société Iveco France (société

Iveco) a proposé à la société Mabo de lui vendre des véhicules neufs à un certain prix; que la société Mabo a, le 28 juin 1990 commandé un certain nombre de camions mais en exigeant la reprise de véhicules d'occasion au prix de 1 525 000 francs hors taxes, en stipulant que le contrat devrait être signé avant le 15 juillet 1990, et en versant un acompte de 20 000 francs; que par lettre du 6 juillet 1990 la société Iveco a confirmé la commande des véhicules neufs mais en ne donnant pas son accord sur le chiffre des reprises; que les conditions générales de vente précisaient que l'acompte devait être égal à 10 % du montant de la commande; que par courrier (correspondance) du 20 juillet 1990 la société Iveco a proposé 1 425 000 francs hors taxes pour la reprise; que, par "fax" du 31 juillet 1990, invoquant un défaut de réponse de la part de la société Mabo, la société Iveco a informé cette société qu'elle ne pouvait confirmer la commande, qu'elle lui restituait l'acompte de

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20 000 francs; que la société Mabo, qui avait, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet, accepté les conditions de la reprise, a assigné la société Iveco en paiement de dommagesintérêts ;

Attendu que la société Iveco fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à la société Mabo la somme de 300 000 francs à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la rupture des pourparlers entre les parties, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'en se bornant à retenir que la société Mabo n'avait pas commis de faute en répondant dans les dix jours à la proposition de reprise de la société Iveco, pour déclarer cette dernière responsable de la rupture des pourparlers, sans préciser en quoi la volonté de la société Iveco de ne pas poursuivre la négociation aurait été fautive et sans indiquer en quoi le retrait de son offre aurait été abusif, la cour d'appel a privé sa décision de fondement légal au regard de l'article 1382 du Code civil; alors, d'autre part, que la société Iveco établissait que la date ultime de conclusion de l'accord définitif était déjà dépassée depuis cinq jours au moment de son offre de reprise et que la société Mabo n'avait versé à cette date qu'un acompte réduit très inférieur au montant normalement requis; qu'elle déduisait de ces circonstances qu'elle était en droit d'exiger de sa partenaire une réponse très rapide à sa dernière offre de reprise et que le retrait, au 31 juillet 1991, de sa proposition à laquelle il n'avait toujours pas été répondu à cette date, était légitime; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces éléments pertinents de nature à exclure toute responsabilité de la société Iveco France dans la rupture des négociations en cours, la cour d'appel a privé sa décision de fondement légal au regard de l'article 1382 du Code civil; et alors, enfin, qu'en condamnant la société Iveco à réparer le préjudice prétendument occasionné à la société Mabo du fait de la rupture des pourparlers sans préciser en quoi consistait ce dommage spécifique nécessairement distinct du préjudice lié à l'inexécution de la commande litigieuse, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, que la cour d'appel a retenu qu'en faisant une nouvelle offre de reprise le 20 juillet, après la date fixée pour la passation du contrat, la société Iveco avait implicitement prorogé la date d'option, qu'en notifiant à la société Mabo son refus de confirmer la commande, elle n'avait pas fait état de l'insuffisance de l'acompte ou du dépassement de la date de commande définitive; qu'elle a constaté que les propositions des deux parties sur le prix de reprise n'étaient différentes que de 100 000 francs, ce qui ne démontrait pas une incompatibilité de point de vue entre elles; qu'elle a observé que, dans sa lettre du 20 juillet, la société Iveco n'avait fixé aucun nouveau délai et avait employé la formule sauf "meilleurs délais" remarquant qu'une réponse dans un délai de 10 jours devait être considérée comme ayant été faite dans un délai raisonnable ;

qu'en l'état de ces constatations les juges du fond ont fait ressortir que la société Iveco avait rompu brutalement et unilatéralement des négociations très engagées, et avait manqué aux règles de bonne foi dans les relations commerciales;

Attendu, en second lieu, qu'ayant caractérisé la faute de la société Iveco c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel a estimé que la brutale rupture des pourparlers avait causé à la société Mabo un préjudice dont elle a apprécié le montant par l'évaluation qu'elle en a faite ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;


, 6 janvier 1998

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que MM. Y, Z, X et A. M. A, de

nationalité saoudienne, porteurs, à hauteur de 99 %, des parts de la société de droit français Peninsular, constituée, le 31 janvier 1973, à seule fin d'acquisition d'un immeuble à usage de bureaux, laquelle a été réalisée le jour même, sont entrés en pourparlers avec M. Pierre B, marchand de biens, en vue de la cession de l'intégralité du capital de la société ; que l'offre faite par celuici s'est matérialisée par l'envoi d'une lettre, le 15 octobre 1990, précisant le prix d'achat de 90 000 000 francs, assorti des garanties d'usage, notamment celle du passif, le paiement devant s'effectuer à concurrence de 10 % en une caution bancaire à la signature, et le solde à six mois de l'acte authentique ; que le 24 octobre suivant s'est tenue une réunion en présence des conseils des parties afin d'arrêter les modalités de la cession ; qu'aux termes d'un procèsverbal du même jour, M. André B a réitéré pour le compte de M. Pierre B un engagement inconditionnel et sans réserve de se porter acquéreur de l'intégralité des actions, la promesse de cession devant notaire étant fixée au 8 novembre 1990 et la cession définitive au 30 avril 1991 ; que faute d'obtention de la garantie bancaire M. Pierre B n'a pas donné suite à l'opération ; que MM. Y, X et A.M. A, prétendant que celuici avait contrevenu à ses engagements contractuels, l'ont assigné en réparation de leur préjudice ; que retenant que M. B avait, dans le déroulement des négociations, fait preuve d'un

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comportement fautif, l'arrêt attaqué confirmatif de ce chef (Paris, 7 juillet 1995) l'a condamné au paiement de la somme de 500 000 francs à titre de dommagesintérêts ;

Attendu que la cour d'appel a considéré que les pourparlers étaient très avancés compte tenu du court délai entre la date de la réunion et celle arrêtée pour la signature de la promesse chez un notaire, compte tenu également de l'engagement obtenu par M. B des vendeurs de ne pas louer le troisième étage de l'immeuble qui constituait le seul actif de la société Peninsular ; qu'elle a aussi retenu que M. B était dans la nécessité de recourir à un prêt bancaire pour payer la totalité du prix, sans toutefois en avoir fait état auprès de ses cocontractants, leur laissant croire qu'il serait en mesure de payer le solde du prix à terme avec ses fonds propres ; qu'elle a encore relevé que ce n'était que la veille de la date fixée pour la signature de la promesse que l'intéressé avait fait connaître qu'il n'avait pas obtenu la garantie bancaire ; que de ces constatations et énonciations, elle a pu déduire qu'il y avait eu réticence dolosive et fausses indications caractérisant un comportement fautif ; qu'en retenant avec les premiers juges que M. B avait ainsi laissé se poursuivre des pourparlers qui allaient inéluctablement se traduire par des frais, elle a caractérisé le lien de causalité entre la faute et le dommage dont elle a souverainement apprécié la réparation ; qu'abstraction faite du motif surabondant critiqué par le troisième grief, la décision est légalement justifiée ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Document n° 20 : Civ. 3e, 28 juin 2006

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 29 juillet 2004), que la société Antineas a mené

des négociations avec la société civile immobilière Longson (la SCI) et les consorts X Y pour la vente d'un terrain destiné à la construction d'un immeuble ; qu'un projet de "protocole" de vente n'ayant pu être signé et la société Antineas ayant vendu le bien à un tiers, la SCI et M. Phiet X Y l'ont assignée en paiement de dommagesintérêts pour rupture abusive des pourparlers ;

Sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Antineas à payer des dommagesintérêts à la SCI l'arrêt retient que la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice de celleci consistant en la perte d'une chance sur le manque à gagner résultant de la disparition du programme immobilier envisagé ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte d'une chance de réaliser les gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Antineas à payer à la SCI Longson la somme de six millions de francs FCFP, l'arrêt rendu (…)

Document n° 21 : Com., 20 novembre 2007

Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Paris, 8 septembre 2006), qu'en 1998, M. X, dirigeant la société Centres de santé indépendants (CSI), détenue à 100 % par la société Investors in Health Care (IHC) (les sociétés) a démarché la société MAAF santé (MAAF santé) en vue du développement en commun de centres médicaux privés ; que les discussions se sont poursuivies par des échanges de courriers, notamment par une lettre du 29 juillet 1999 adressée par MAAF santé à M. X aux termes de laquelle cette société se déclarait prête à participer au développement des activités de CSI sous réserve de vérifications, un protocole d'accord pouvant intervenir le 20 septembre 1999 ; que ce courrier a reçu l'accord de M. X le jour même ; que le 13 septembre 1999, les sociétés ont remis les documents à MAAF santé, laquelle après vérification, a fait état de réserves le 17 septembre 1999 et a annoncé par courrier du 22 septembre 1999 qu'elle n'entendait plus poursuivre le projet de participation précédemment envisagé ; que les sociétés ayant été mises en liquidation judiciaire, Mme Le Y, mandataire judiciaire, a assigné MAAF santé en dommagesintérêts pour inexécution des obligations contractuelles et subsidiairement pour rupture fautive des pourparlers ;

Attendu que Mme Le Y, ès qualités, fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

qu'en estimant que le courrier de la société MAAF santé du 29 juillet 1999, par lequel celle-ci

formulait une offre concernant sa prise de participation dans le capital de la société CSI sous réserve

de l'accord de sa partenaire avant le 31 juillet 1999, n'avait pas abouti à un accord définitif des

parties, tout en constatant que le représentant légal de la société CSI avait apposé dans le délai utile

la mention de son accord sur le courrier litigieux, qui comportait désormais la signature des deux

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sociétés, d'où il résultait nécessairement que les parties s'étaient accordées sur la prise de

participation visée dans le courrier du 29 juillet 1999 et que la société MAAF santé se trouvait

irrévocablement engagée à cet égard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses

constatations et a violé l'article 1134 du code civil ;

2 / que la lettre de la société MAAF santé du 29 juillet 1999 comportait l'ensemble des

conditions nécessaires à l'entrée de cette société dans le capital de la société CSI, puisqu'elle précisait

le montant de la prise de participation (7 000 000 francs), les modalités de versement de ce montant

(deux versements : l'un de 5 000 000 francs au 24 septembre 1999, l'autre de 2 000 000 francs au 15

avril 2000), ainsi que le délai de signature par les parties du protocole d'accord (20 septembre 1999

au plus tard), de sorte que l'acceptation de la société CSI, matérialisée par la signature de son

dirigeant sur le courrier, valait accord des parties sur les conditions essentielles du contrat ; qu'en

estimant cependant que les parties ne se trouvaient pas engagées par la signature conjointe de ce

document, la cour d'appel a dénaturé les termes du courrier du 29 juillet 1999 et a violé l'article 1134

du code civil ;

3 / qu'est, en toute hypothèse fautive la rupture sans motif légitime de pourparlers

contractuels qui se trouvent à un stade avancé ;

qu'en relevant que la rupture des négociations était intervenue à l'initiative de la société

MAAF santé "à un stade avancé des pourparlers" tout en exonérant cette société de toues

responsabilité au motif que les vérifications comptables opérées auprès de la société CSI avaient

révélé, selon le cabinet Francis Lefebvre des "informations défavorables" et tout en constatant

qu'une "aggravation du poste actif net négatif de 19 millions n'aurait pas suffi à justifier une rupture

des pourparlers puisqu'une révision de prix était prévue dans ce cas là", d'où il résultait

nécessairement que les informations financières défavorables recueillies par le cabinet Francis

Lefebvre n'était pas de nature à justifier la rupture des pourparlers contractuels à l'initiative de la

société MAAF santé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a

violé l'article 1382 du code civil ;

4 / qu'en exonérant la société MAAF santé de toute responsabilité extracontractuelle au

motif que celle-ci se trouvait en toute hypothèse fondée à rompre les pourparlers pour des motifs

"tenant par exemple aux charges réelles de la société (CSI), à la régularité de son fonctionnement et

de celui des structures se trouvant sous son contrôle", la cour d'appel, qui n'a pas identifié

précisément la raison pour laquelle la société MAAF santé avait décidé de rompre les pourparlers, a

privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt retient que la lettre du 29 juillet 1999 n'énonçait qu'une éventualité et n'était qu'une étape dans la discussion entreprise par les parties ; qu'en l'état de ces constatations et énonciations d'où il ressortait qu'il n'en était résulté pour MAAF santé aucune obligation de contracter avec M. X ou avec la société CSI, la cour d'appel a, sans dénaturation du document litigieux, pu statuer comme elle a fait ;

Et attendu, en second lieu, que l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la prise de participation de la société MAAF santé dans le capital de la société CSI était conditionnée par un résultat satisfaisant des vérifications prévues dans la lettre du 29 juillet 1999 lesquelles ont révélé des informations défavorables tant juridiques que financières sur la situation de la société CSI ; qu'ayant ainsi constaté que le désengagement de MAAF santé tenait aux charges réelles de la société CSI, à la régularité de son fonctionnement et de celui des structures se trouvant sous son contrôle et qu'il était intervenu les 17 et 22 septembre 1999, soit quelques jours seulement après la remise le 13 septembre 1999 des documents pour les vérifications prévues par la lettre du 29 juillet 1999, la cour d'appel a pu décider que la rupture des pourparlers, certes à un stade avancé, à l'initiative de MAAF santé, était fondée sur une raison légitime et n'était pas fautive ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Document n° 22 : Civ. 3e, 7 janvier 2009

Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 25 septembre 2007) que, par acte du 21 juillet 1997,

la société civile immobilière Norimmo (SCI) a donné à bail commercial, un immeuble à la société Regal Lezennes ; qu'en décembre 2002, M. X s'est présenté à la SCI pour négocier la cession du bail ; que la SCI a donné son accord à la cession sous réserve de certaines conditions ; que la société Animal Food and System (AFS) est intervenue dans la négociation ; que la SCI a finalement refusé le projet mis au point entre la société Regal Lezennes et la société AFS ; que la société Regal Lezennes a assigné la SCI et la société AFS afin d'obtenir la réparation des préjudices subis du fait de la rupture des pourparlers précontractuels ;

Attendu que pour accueillir la demande l'arrêt retient, par motifs adoptés, que d'une part, la société Regal sollicitait la somme de 250 000 euros de dommagesintérêts pour résistance abusive

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et en réparation du préjudice créé du fait du défaut d'exploitation du local, que d'autre part, par la réalisation de ce droit au bail, la société AFS faisait l'acquisition d'un immeuble particulièrement bien placé dans l'une des plus importantes zones de chalandise situé au voisinage immédiat de la métropole lilloise en vue de réaliser une nouvelle implantation et remplacer à l'identique une implantation perdue par éviction dans un autre centre commercial de la métropole lilloise à compter de janvier 2004, qu'elle indiquait également avoir subi depuis la date où elle aurait dû prendre les lieux un préjudice indiscutable du fait de l'impossibilité dans laquelle elle avait été d'ouvrir le nouvel établissement qu'elle souhaitait adjoindre à sa chaîne, que le tribunal disposait des éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Regal Lezennes à la somme de 250 000 euros et celui de la société AFS à celle de 150 000 euros ;

Qu'en statuant ainsi alors que la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne peut être la cause d'un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


III – Contrats préparatoires

A – Pacte de préférence

Document n° 23 : Mixte, 26 mai 2006

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003), qu’un acte de donationpartage dressé le 18 décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme Adèle A un bien immobilier situé à Haapiti ; qu’une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donationpartage du 7 août 1985, rappelant le pacte de préférence, à M. Ruini A, qui l’a ensuite vendue le 3 décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M. B, notaire ; qu’invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l’acte du 18 décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu’attributaire, Mme X a demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de l’acquéreur et, subsidiairement, le paiement de dommagesintérêts;

Attendu que les consorts X font grief à l’arrêt d’avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen : 1 / que l’obligation de

faire ne se résout en dommages-intérêts que lorsque l’exécution en nature est impossible, pour des

raisons tenant à l’impossibilité de contraindre le débiteur de l’obligation à l’exécuter matériellement ;

qu’en dehors d’une telle impossibilité, la réparation doit s’entendre au premier chef comme une

réparation en nature et que, le juge ayant le pouvoir de prendre une décision valant vente entre les

parties au litige, la cour d’appel a fait de l’article 1142 du code civil, qu’elle a ainsi violé, une fausse

application ; 2 / qu’un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d’un immeuble à en

proposer d’abord la vente au bénéficiaire du pacte, s’analyse en l’octroi d’un droit de préemption, et

donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l’inefficacité de la vente conclue malgré

ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l’acquéreur, dans les termes

de la vente ; que cette substitution constitue la seule exécution entière et adéquate du contrat,

laquelle ne se heurte à aucune impossibilité ; qu’en la refusant, la cour d’appel a violé les articles

1134, 1138 et 1147 du code civil ; 3 / qu’en matière immobilière, les droits accordés sur un immeuble

sont applicables aux tiers dès leur publication à la conservation des hypothèques ; qu’en

subordonnant le prononcé de la vente à l’existence d’une faute commise par l’acquéreur, condition

inutile dès lors que la cour d’appel a constaté que le pacte de préférence avait fait l’objet d’une

publication régulière avant la vente contestée, la cour d’appel a violé les articles 28, 30 et 37 du

décret du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu que, si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, c’est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ; qu’ayant retenu qu’il n’était pas démontré que la société Emeraude savait que Mme X avait l’intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d’appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;


, 11 juillet 2006

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Attendu qu’une donationpartage du 18 décembre 1957, contenant un pacte de préférence, a attribué à Adèle Y un bien immobilier situé à Haapiti ; qu’une donationpartage du 7 août 1985, reprenant les termes du pacte de préférence, a attribué à M. Ruini Y, fils d’Adèle Y, une parcelle dépendant du bien immobilier ; que, par acte reçu le 3 décembre 1985 par M. Z, notaire, M. Y a vendu la parcelle à la SCI Emeraude ;

Sur le premier moyen : Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font grief à l’arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003)

d’avoir dit que le pacte de préférence n’a pas été respecté à l’égard de Daurice X et de les avoir déclarés avec M. Y responsables de ce préjudice et tenus de le réparer in solidum, alors, selon le moyen, qu’ils soutenaient dans leurs conclusions d’appel que la SCI, conjointement avec M. Y, avait offert à Mme X d’exercer son droit de préférence par lettre recommandée du 7 août 1987 et qu’en estimant néanmoins que ce droit avait été méconnu et qu’un préjudice en résultait, au seul motif que cette offre n’avait pas été notifiée avant le 3 décembre 1985, sans expliquer en quoi l’offre qui lui avait été adressée ultérieurement ne lui permettait pas d’acquérir la parcelle litigieuse par préférence à la SCI Emeraude, qui y avait ainsi consenti expressément, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’en décidant que M. Y avait violé le pacte de préférence à l’égard de Daurice X pour avoir omis de lui proposer la vente projetée, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font encore grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré M. Z responsable du préjudice subi par Daurice X du fait de la violation du pacte de préférence et tenu, in solidum avec M. Y et la SCI Emeraude, de le réparer, alors, selon le moyen, que l’obligation pour le débiteur d’un pacte de préférence de ne pas vendre à autrui le bien qui en est l’objet relève de l’obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations contractuelles, de sorte que nul ne peut voir sa responsabilité engagée pour ne pas lui avoir rappelé ce principe, et qu’en estimant néanmoins que M. Z avait commis une faute en ne rappelant pas à M. Y qu’il devait exécuter de bonne foi le pacte de préférence dont il se savait débiteur, la cour d’appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ;

Mais attendu que, tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes dressés, le notaire ayant connaissance d’un pacte de préférence doit, préalablement à l’authentification d’un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser d’authentifier la vente conclue en violation de ce pacte ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a décidé à bon droit que M. Z avait engagé sa responsabilité, en n’ayant pas, d’une part, en sa qualité de professionnel du droit et des transactions immobilières, incité M. Y et la SCI Emeraude à respecter les droits des bénéficiaires du pacte, d’autre part, fait référence au pacte de préférence dans l’acte de vente, tout en ayant mentionné le second acte de donationpartage qu’il avait luimême authentifié ; que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches : Attendu que M. Z et la SCI Emeraude font enfin grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré la SCI

Emeraude responsable du préjudice subi par Daurice X du fait de la violation du pacte de préférence et tenue, in solidum avec M. Z et M. Y, de le réparer, alors, selon le moyen : 1° qu’un pacte de préférence, qui s’analyse en une promesse de vente conditionnelle n’est pas une restriction au droit de disposer soumise à publicité obligatoire, de sorte que sa publication ne suffit pas à établir la connaissance qu’en auraient les tiers, et qu’en estimant néanmoins qu’en raison de la publication du pacte de préférence stipulé dans les donationspartages de 1957 et 1985, la SCI Emeraude était censée en avoir connaissance et qu’elle avait donc commis une faute en achetant le terrain qui en constituait l’objet, la cour d’appel a violé les articles 282 et 371 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l’article 1382 du code civil ; 2° que l’acquéreur, seraitil un professionnel de l’immobilier, n’est pas tenu de s’informer de l’existence des droits de préférence dont son vendeur pourrait être débiteur et qu’en retenant la responsabilité de la SCI Emeraude au seul motif qu’elle était prétendument tenue de s’informer des obligations dont pouvait être tenu son vendeur, la cour d’appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant précédemment retenu que la SCI Emeraude était censée connaître l’existence du pacte de préférence en raison de l’opposabilité aux tiers des actes de donationpartage qui avaient été publiés à la conservation des hypothèques, la cour d’appel a pu décider que la SCI avait commis une faute de négligence en omettant de s’informer précisément des obligations mises à la charge de son vendeur ; que le moyen, qui est sans portée en sa première branche et qui manque en fait en sa seconde, ne peut être accueilli;

Par ces motifs : REJETTE le pourvoi.


e, 14 février 2007

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Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Metz,4 octobre 2005), que M.X a fait apport à la société

d’exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie du Lion (la SELARL) de son fonds de commerce de pharmacie et du bail commercial contenant au profit de l’apporteur un pacte de préférence immobilier consenti par Mme Irma Y, bailleresse, qui a agréé l’apport ; que Mme Romaine Y, venant aux droits de cette dernière, décédée, a vendu à la société civile immobilière Serp (la SCI) l’immeuble donné à bail et que la SELARL, se disant bénéficiaire du pacte de préférence consenti à l’origine à M.X et soutenant que la vente avait été conclue au mépris de ses droits, a assigné Mme A en qualité de tutrice de Mme Romaine Y et la SCI en nullité de cette vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1° / que, conformément à l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que

par la signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le

débiteur dans un acte authentique ; qu’en relevant que le représentant de la SCI Serp avait eu

connaissance du droit de préférence pour en déduire que celui-ci lui était opposable, la cour d’appel,

qui a statué par un motif inopérant, a violé les dispositions de ce texte ; 2° / qu’en l’absence de

signification du transport faite au débiteur, l’accomplissement de la formalité énoncée au deuxième

alinéa de l’article 1690 du code civil pour rendre la cession opposable au tiers suppose que le

débiteur a accepté le transport sans équivoque dans un acte authentique ; qu’en se limitant à relever

que la bailleresse avait agréé la cession de bail et n’avait pas manifesté son intention de ne pas

transmettre le pacte de préférence au nouveau preneur, la cour d’appel qui, par ces seuls motifs, n’a

pas caractérisé l’acceptation non équivoque de celle-ci de céder la créance résultant de ce pacte de

préférence à la société Pharmacie du Lion, n’a pas légalement justifié sa décision au regard des

dispositions des articles 1134 et 1690 du code civil ; 3° / que constitutive d’un manquement à une

obligation de faire, la méconnaissance d’un droit de préférence se résout en dommages-intérêts en

application de l’article 1142 du code civil ; que l’annulation d’une vente consentie en violation d’un

pacte de préférence n’est encourue qu’à la double condition d’établir que l’acquéreur a eu

connaissance, non seulement du droit de préférence, mais encore de la volonté du bénéficiaire de

s’en prévaloir ; qu’en statuant par les motifs sus-reproduits établissant que la SCI Serp avait eu

connaissance de l’existence du pacte de préférence, mais sans constater qu’elle avait eu également

connaissance de la lettre du 30 mars 2001 par laquelle la Pharmacie du Lion avait proposé d’acquérir

le bien litigieux et, partant, de l’intention de cette dernière de faire usage du droit dont elle se

prétendait titulaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard des

dispositions de l’article 1142 du code civil ; Mais attendu que le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger

l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir ;

Qu’ayant, d’une part, constaté que le pacte de préférence consenti par Mme Y au preneur M.X dans le bail commercial de mars 1988 avait été transféré à la société Pharmacie du Lion, bénéficiaire de la cession de bail, par acte authentique du 14 avril 1998 auquel était intervenue Mme Y qui avait déclaré accepter la société Pharmacie du Lion aux lieu et place de M. X, et, d’autre part, relevé que le gérant de la SCI en avait eu connaissance parce qu’il lui avait été remis un exemplaire du contrat de bail, que le rapport d’expertise produit aux débats par la SCI mentionnait l’existence d’un pacte de préférence au profit du preneur et que selon l’acte notarié il avait eu connaissance du litige judiciaire qui opposait Mme A à la société Pharmacie du Lion dont le représentant légal avait, au cours de la procédure, exprimé la volonté d’acquérir l’immeuble, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que le pacte de préférence était opposable à la SCI et qui a souverainement retenu, par motifs adoptés, que les parties à l’apport n’avaient cessé de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat de bail initial quand bien même le bail avait été renouvelé et que la SELARL s’était substituée à M.X, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Document n° 26 : Civ. 3e, 25 mars 2009

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 19 novembre 2007), qu’un acte de donation

partage dressé le 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, a attribué à Mme X des droits sur un immeuble situé à MontségursurLauzon ; que, le 30 avril 2003, Mme X a conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l’acte authentique de vente étant signé le 29 septembre suivant ; qu’invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l’acte de donationpartage, dont elle tenait ses droits en tant qu’attributaire, Mme Z a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs ;

Donne acte aux époux Y et à Mme X du désistement de leur premier moyen de cassation ;

19

Sur le deuxième moyen : Vu les articles 1583 et 1589 du code civil ; Attendu que pour annuler la vente conclue avec les époux Y et leur substituer Mme Z,

l’arrêt retient que si le “compromis de vente” signé le 30 avril 2003 ne fait aucune référence au pacte de préférence, le notaire, qui a dû découvrir l’existence de ce pacte postérieurement à cette date, a notifié à Mme Z par acte du 14 août 2003 le projet de vente avec ses conditions, que dans la mesure où le notaire a signifié à Mme Z la possibilité de se prévaloir du pacte, ce ne peut être qu’avec l’accord des parties au “compromis”, lesquelles, afin de dégager le notaire d’une éventuelle responsabilité, ont accepté cette régularisation, que le notaire fait seulement état d’une intention de vendre l’immeuble, ce qui implique que les parties au compromis avaient accepté que cet acte ne produise pas les effets d’une vente ; que la violation du pacte de préférence est sanctionnée par la substitution du bénéficiaire dans les droits de l’acquéreur de mauvaise foi, ce qui est le cas en l’espèce dès lors qu’à la date du 29 septembre 2003 les époux Y connaissaient l’existence du pacte de préférence et savaient par leur notaire que Mme Z n’avait pas renié l’acceptation de l’offre qu’elle avait faite ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la connaissance du pacte de préférence et de l’intention de son bénéficiaire de s’en prévaloir s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les parties avaient entendu faire de celleci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE (…) Document n° 27 : Civ. 3

e, 29 juin 2010

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 mai 2009), que les consorts X ont donné à bail à M. et Mme Y un local à usage commercial pour l'exploitation d'un commerce d'alimentation générale, par acte stipulant un pacte de préférence au profit des bailleurs en cas de cession du fonds de commerce ; qu'après le décès de M. Y, Mme Y et son fils ont, par acte du 30 octobre 2007, cédé le fonds de commerce à M. Z, les consorts X en étant informés par actes extrajudiciaires des 19 et 29 novembre 2007 ; que ces derniers ont assigné Mme Y et M. Z en annulation de la cession et substitution ; qu'en instance d'appel, ils ont demandé, en outre, l'annulation de la cession sur le fondement d'une violation de la clause d'agrément inscrite au bail ;

(…) Sur le second moyen : Attendu que les consorts X font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la cession du fonds de commerce et de substitution, alors, selon le moyen:

1° / que la cour d'appel ne pouvait se borner à affirmer que la preuve de la connaissance

par M. Z de l'intention des consorts X de se prévaloir du pacte de préférence n'était pas rapportée,

sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée si les circonstances précisément énumérées ne

caractérisaient pas un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes démontrant que

les parties à la vente avaient agi de concert en fraude de leurs droits ; qu'ainsi, la cour d'appel qui n'a

examiné, aucun des éléments de preuve qui lui a été soumis a privé sa décision de motifs en violation

de l'article 455 du code de procédure civile ;

2° / que le tiers qui envisage d'acquérir un bien en connaissance de l'existence d'un pacte

de préférence doit vérifier que le bénéficiaire du pacte n'entendait pas exercer son droit de

préférence ; qu'en retenant qu'il ne peut être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir vérifié ou de " ne

pas s'être fait confirmer " quelle était l'intention des bailleurs, la cour d'appel a violé les articles

1134, 1165 et 1382 du code civil ;

3° / que le tiers qui se porte acquéreur d'un bien en connaissance de l'existence du pacte de

préférence pesant sur le vendeur engage sa responsabilité à l'égard du bénéficiaire du pacte ; qu'en

l'espèce, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée à son encontre, la cour d'appel a

retenu qu'aucun élément du dossier n'établissait que le tiers acquéreur aurait acquis le fonds de

commerce dans des conditions frauduleuses ou qu'une faute lui serait imputable ; qu'en statuant

ainsi, alors qu'elle avait constaté que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte de

préférence, la cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que, si M. Z était informé de la clause stipulant un pacte de préférence, pour avoir eu connaissance du bail, les consorts X n'établissaient pas qu'il avait été informé de leur intention de s'en prévaloir, la cour d'appel, qui a relevé à bon droit qu'il ne pouvait être reproché à l'acquéreur du fonds de commerce, étranger au pacte de préférence, de ne pas avoir pris l'initiative de vérifier les intentions des bénéficiaires et qui en a déduit qu'il n'avait commis aucun faute à l'origine du préjudice allégué par les consorts X, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

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B – Promesse unilatérale de vente

Document n° 28 : Civ. 3e, 15 décembre 1993

Sur le moyen unique : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 mars 1991), que M. Y a rétracté une promesse

unilatérale de vente de son pavillon avant que le bénéficiaire, M. X, n’ait levé l’option ; que ce dernier fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande tendant à déclarer la vente parfaite, alors, selon le moyen, “1 ) que le promettant ne saurait utilement rétracter unilatéralement une promesse de vente pendant la durée de l’option telle qu’acceptée par luimême au profit du bénéficiaire sans violer l’article 1134 du Code civil ; 2 ) qu’en toute hypothèse, la cour d’appel, en l’état de la stipulation énoncée dans la promesse unilatérale de vente : ”la présente promesse est consentie et acceptée pour une durée se terminant le 15 septembre 1987 ; le bénéficiaire devra manifester sa volonté d’acquérir dans le délai imparti (...)”, se devait de rechercher si ce faisant le promettant ne s’était pas engagé à ne pas rétracter ladite promesse avant le 15 septembre 1987 ; qu’en ne procédant pas à cette recherche qui s’imposait, les juges du fond privent leur arrêt de base légale au regard des articles 1134 et 1589 du Code civil ; 3 ) que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale qui lève l’option dans les délais à lui impartis est en droit de solliciter des juges le prononcé de la vente comme sanction du refus du promettant d’exécuter sa promesse ; qu’en décidant le contraire, sur le fondement de motifs inopérants, à savoir que l’inexécution d’une obligation de faire ne peut que se résoudre par l’allocation de dommagesintérêts, la cour d’appel viole, par refus d’application, l’article 1589 du Code civil, ensemble l’article 1142 du même code” ;

Mais attendu que M. Y ayant rétracté sa promesse unilatérale de vente antérieurement à la levée d’option par le bénéficiaire, la cour d’appel, sans avoir à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu qu’aucun contrat de vente ne s’étant formé entre les parties en l’absence de rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acheter, la demande en réalisation de la vente devait être rejetée ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;


e, 27 mars 2008

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris,26 octobre 2006) que par acte notarié du 30 juillet

1999, la société Foncière Costa a consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble sis... à Paris et sur la commercialité attachée à l’immeuble sis au numéro 35 de la même avenue ; que la promesse expirait le 15 octobre 1999 avec stipulation d’une prorogation automatique jusqu’au 28 février 2000 et de deux conditions suspensives relatives à l’absence d’hypothèque et à la justification par la venderesse d’un titre de propriété incommutable sur le bien vendu ; que la société Ogic a renoncé à la première condition alors que la seconde s’est réalisée ensuite d’un arrêt du 3 janvier 2003 consacrant définitivement le droit de propriété de la société Foncière Costa ; que le 22 septembre 1999 les parties sont convenues de proroger la durée de la promesse jusqu’au 30 juin 2000 sauf à remplacer la délivrance d’une garantie de paiement à première demande par celle d’une caution fournie par la société Axa banque ; que par acte du 29 mars 2000 la société Foncière Costa a consenti une promesse synallagmatique de bail à la société Brioni portant sur l’immeuble sis ... ; qu’un bail commercial étant intervenu le 1er octobre 2000, la société Foncière Costa a refusé de signer l’acte authentique de vente avec la société Ogic ; Sur le premier moyen :

Attendu que la société Ogic fait grief à l’arrêt de dire qu’elle n’avait pas levé l’option d’achat contenue dans la promesse unilatérale de vente du 30 juillet 1999, alors, selon le moyen : 1°

/ que la levée de l’option d’achat par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’est

soumise à aucune condition de forme ; que le contrat de vente est formé dès lors que le bénéficiaire

de la promesse a manifesté sa volonté de réaliser la vente, dans les conditions stipulées dans la

promesse, que celle-ci soit ou non assortie de conditions suspensives ; qu’en l’espèce, la cour d’appel

a relevé que par conclusions en date du 17 septembre 1999, la société Ogic avait déclaré sa volonté

de réaliser la vente de l’immeuble sis... ; qu’en jugeant toutefois que par ces écritures, la société Ogic

n’avait pas levé l’option, mais avait seulement “ confirmé qu’elle avait l’intention de réaliser la vente

ultérieurement, lorsque les conditions suspensives seraient accomplies “, la cour d’appel n’a pas tiré

les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l’article 1134 du code civil ; 2° /

que le fait que la société Ogic ait cru bon, postérieurement à la levée de l’option de proroger la

promesse ou d’indiquer aux services fiscaux qu’elle “ envisageait d’acquérir l’immeuble “ constituait

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autant d’actes ou diligences nécessairement dépourvus de toutes conséquences juridiques, en l’état

d’une vente qui, par hypothèse, était déjà conclue, en sorte que la cour d’appel, qui se fonde sur ces

faits ou événements pour nier l’existence d’une vente ferme, lesquels faits ou événements n’auraient

pu utilement être pris en considération que si la volonté de la société Ogic antérieurement exprimée

de lever l’option avait été équivoque, se détermine par des motifs inopérants et, derechef, viole les

articles 1134 et 1589 du code civil;

Mais attendu qu’ayant souverainement retenu qu’aux termes de ses conclusions d’intervention signifiées les 17 septembre 1999 et 23 février 2000, dans le litige opposant la société Foncière Costa à son vendeur la société Paris participations, la société Ogic s’était bornée à solliciter qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle réitérait, si besoin était, sa volonté de réaliser la promesse de vente du 30 juillet 1999 et de payer le prix dès réalisation des conditions suspensives, qu’à la date de ces conclusions la société Foncière Costa ne détenait pas de titre de propriété sur les biens objet de la promesse de vente du 30 juillet 1999, qu’elle n’avait été utilement titrée qu’au jour de la publication du jugement du 15 décembre 1998, les 7 avril et 9 juin 2000, et le titre n’étant devenu irrévocable que par arrêt de la Cour de cassation du 31 mars 2005, que postérieurement à ces écritures, la société Ogic avait arrêté avec la venderesse des dispositions incompatibles avec une vente parfaite, consécutive à une levée d’option, la cour d’appel en a déduit que la société Ogic n’avait pas levé l’option mais avait seulement confirmé qu’elle avait l’intention de réaliser la vente ultérieurement ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Ogic fait grief à l’arrêt de juger que le défaut d’exécution par la société Foncière Costa de son engagement de vendre ne pouvait se résoudre qu’en dommagesintérêts, alors, selon le moyen, que s’il est de principe que le manquement du promettant à son obligation de vendre l’immeuble objet d’une promesse unilatérale de vente constitue la violation d’une obligation de faire qui ne peut se résoudre, en application de l’article 1142 du code civil, que par l’allocation de dommagesintérêts, les parties ont la faculté de stipuler que par exception, la vente de l’immeuble pourra être exécutée de manière forcée sur décision de justice ; qu’en l’espèce, il résultait des termes clairs et précis de la promesse de vente du 30 juillet 1999 qu’en cas de carence du promettant, la vente de l’immeuble sis... pourrait intervenir sur décision de justice ; qu’ainsi les parties avaient expréssement convenu que le juge pourrait sanctionner par la réalisation judiciaire de la vente la carence du promettant à conclure la vente ; qu’en rejetant la demande de la société Ogic tendant à ce qu’il soit constaté que la vente de l’immeuble sis... soit réputée parfaite, au motif que les parties n’avaient pas stipulé que l’inexécution par la société Foncière Costa de sa “ promesse ferme “ de vendre se résoudrait par une voie autre que celle prévue par l’article 1142 du code civil, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente du 30 juillet 1999, en violation de l’article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu que si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever que les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n’avaient pas stipulé que l’inexécution par la société Foncière Costa de sa “ promesse ferme “ et de son “ engagement ferme et définitif “ de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l’article 1142 du code civil, la cour d’appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société Ogic n’était pas fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société Foncière Costa devait réparer le dommage que l’inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société Ogic ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé (…)

Document n° 30 : Civ. 3e, 25 mars 2009 (2

e espèce)

Sur le moyen unique : Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 29 novembre 2007), que les époux X ont consenti

le 20 août 2004 à la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural d’Alsace (SAFER) une promesse unilatérale de vente de diverses parcelles de terre, enregistrée à l’initiative de la SAFER le 23 août 2004 ; qu’ils ont retiré cette promesse le 25 août 2004 ; que la SAFER a levé l’option par lettre recommandée du 7 septembre 2004 ; que la SAFER a assigné les époux X en réalisation forcée de la vente ;

Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient qu’en l’absence de délai imparti à la SAFER pour lever l’option, il appartenait aux époux X, qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de la promesse d’accepter ou de refuser celleci ; qu’en l’absence de cette formalité leur “dénonciation” de leur promesse était sans effet sur l’acceptation de la bénéficiaire, régulièrement intervenue le 7 septembre 2004 ;

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Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu’il le lui était demandé, si le retrait par les époux X de leur promesse unilatérale de vente n’avait pas été notifié à la SAFER avant que celleci ne déclare l’accepter, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

[…] Par ces motifs : casse et annule […]

Document n° 31 : Civ. 3e, 8 septembre 2010

Attendu, selon les arrêts attaqués (Pau, 21 octobre 2008 et 3 février 2009), que par acte

sous seing privé du 30 mai 2005, M. et Mme X ont consenti à la société Francelot, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d’un terrain ; que la promesse était valable jusqu’au 22 avril 2006 et prorogeable ensuite deux fois par périodes d’un an à défaut de dénonciation par le promettant trois mois avant l’expiration de chaque délai ; que M. X est décédé le 31 juillet 2006, laissant notamment pour lui succéder un héritier mineur, placé sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire ; que la société Conseil en bâtiment, substituée dans le bénéfice de la promesse, a levé l’option le 18 décembre 2007 ; que les consorts X ayant refusé de régulariser la vente, la société Conseil en bâtiment les a assignés pour faire déclarer celleci parfaite ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches : […] Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche : Vu l’article 1589 du code civil ; Attendu que pour dire irrecevable la demande de la société de Conseil en bâtiment, l’arrêt

retient que l’exécution forcée de la vente n’étant que la conséquence de la reconnaissance par jugement de sa validité, il est nécessaire au préalable de statuer sur l’existence ou non de cette vente, qu’une promesse unilatérale de vente n’a pas pour effet de transmettre à celui qui en est bénéficiaire la propriété ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l’objet, que l’obligation du promettant quoique relative à un immeuble constitue tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire, qu’en l’espèce, lors du décès de M. Edouard X avant la levée de l’option, la vente n’était pas réalisée et que, par voie de conséquence, l’autorisation du juge des tutelles était nécessaire à cette réalisation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu’il y eût lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

[…] PAR CES MOTIFS […] CASSE ET ANNULE […]


Attendu, selon l’arrêt attaqué (AixenProvence, 10 novembre 2009), rendu sur renvoi après cassation (3e chambre civile, 28 janvier 2009, pourvoi n° 0812. 649), que les époux Pierre et Simone X ont acquis l’usufruit d’un immeuble aux SaintesMariesdelaMer et leur fils Paul la nuepropriété ; que par acte authentique du 13 avril 2001, celuici a consenti après le décès de son père une promesse unilatérale de vente de l’immeuble à M. Y, qui l’a acceptée, en stipulant que Mme Simone X en avait l’usufruit en vertu de l’acte d’acquisition et que la réalisation de la promesse pourrait être demandée par le bénéficiaire dans les quatre mois à compter du jour où celuici aurait connaissance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, du décès de l’usufruitière ; que par acte sousseing privé du 7 avril 2004, Mme Z a pris l’engagement de régulariser l’acte authentique de vente relatif à la promesse unilatérale de vente et s’est mariée le 28 avril 2004 avec M. Paul X, qui est décédé le 25 mai 2004 ; que par acte du 31 octobre 2005, Mme Z X a assigné M. Y en annulation de la promesse unilatérale de vente ; que par lettre du 31 janvier 2006, Mme ZX a notifié à M. Y le décès de sa bellemère usufruitière, survenu le 2 janvier 2006 ; que M. Y a levé l’option le 17 mai 2006 ;

Sur le premier moyen : Vu les articles 1101 et 1134 du code civil ; Attendu que pour dire la vente parfaite, l’arrêt retient qu’en vertu de la promesse

unilatérale de vente Mme Z X devait maintenir son offre jusqu’à l’expiration du délai de l’option, sans aucune faculté de rétractation ; que Mme Z X ne pouvait se faire justice à ellemême et que le contrat faisant loi, elle ne pouvait unilatéralement se désengager ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS […] CASSE ET ANNULE