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E
.C
La densification des grandesagglomrations apparatcomme le Saint
Graal de ce
quil est convenu dappeler le dve-loppement durable. Elle semble
plusparticulirement tre lun des meilleursoutils la disposition des
urbanistespour rduire lusage de lautomo-bile, des statistiques
incontestablesmontrant en effet une corrlationentre la densit et
lusage destransports en commun2.
partir de ce constat simple tou-tefois, les politiques publiques
onttendance se fourvoyer dans ladensit pour la densit. Or la
den-sit na pas dintrt pour elle-mme mais pour ses corrlats,
auxpremiers rangs desquels figurent
non seulement la desserte en trans-ports en commun, mais aussi
lani-mation urbaine et laccessibilitrapide des services, des
com-merces et des quipements. Toutindique en outre que, pour crer
laville dense, la production de ces cor-rlats est p lus impor tante
que la dens i t e l le -mme.
Les politiques de densification seheurtent toutefois une autre
diffi-cult apparemment insurmontable :la prfrence dune large
majoritdes Franais pour la maison indivi-duelle. Cette prfrence
semblecondamner les politiques de densifi-cation la production de
logementssociaux, cest--dire de logementsdestins une clientle
captive.
Comme on le verra cependant, lemarch immobilier nest pas
aussioppos la densification quon lepense, mme en dehors
descentres-villes. Diverses actions pre-nant appui sur les
tendances du
march peuvent mme tre envisa-ges. La densification des com-munes
de premire couronne en estune. Les acteurs du march immo-bilier sy
consacrent activementmais le processus gagnerait treaccompagn
politiquement par desactions en faveur du commerce deproximit.
Dautres pistes existent en grandebanlieue, notamment autour
desanciens noyaux villageois. Actuelle-ment, lutilisation par les
promo-teurs immobiliers de limage du vil-lage est souvent rduite
dumarketing et lexploitation com-merciale du trs rpandu
fantasmevillageois. Ceci dcrdibilise large-ment ces oprations auprs
des uni-versitaires. Leur critique est justemais partielle : les
donnes prcisesmanquent, mais celles qui sont dis-ponibles montrent
que ce type den-vironnement peut avoir un impactsur lusage de la
voiture..
32 tudes foncires n99, septembre-octobre 2002
Lauteur :ric Charmes, labora-toire CNRS " Thoriedes mutations
urbaines
UR
BA
NIS
ME
1.Lauteur est chercheur indpendant2.Vincent Fouchier, Les
densits urbaines etle dveloppement durable, Paris, La
Docu-mentation Franaise, 1997
3.Vincent Kaufmann, Jean-Marie Guidez etChristophe Jemelin,
Automobile et modesde vie urbains: quel degr de libert ?,Paris, La
Documentation Franaise, 2001
Densifier les banlieuesDans le choix de la localisation de son
logement, chaque mnage ralise, de facto, des arbitrages entre
des
aspirations contradictoires : la proximit des services et de
lemploi, la tranquillit, lespace, lanimationurbaine On ne pourra
amener les mnages renoncer lespace de la maison individuelle pour
des "
maisons de ville " si on ne leur offre pas, en contre partie,
une vritable ambiance urbaine.
-
URBANISME
33tudes foncires n99, septembre-octobre 2002
Densit versusindividuelle? Une fausse
alternative
On ne peut pas parler de densifi-cation en faisant lconomie de
laquestion de sa lgitimit politique.On peut dautant moins le faire
quecette lgitimit est trs loin dtrevidente. Face la prfrence
mar-que des Franais pour la maisonindividuelle, ne doit-on pas
cher-cher organiser le dveloppementde lhabitat individuel, plutt
que desy opposer ?
La question est alors mal pose.Certes les Franais prfrent
lesmaisons individuelles, mais uneenqute a montr que de nom-breuses
personnes qui vivent dansdes pavillons de grande
banlieuesouhaiteraient habiter en centre-ville si la possibilit
leur en taitdonne. Cette insatisfaction concer-nerait 44 % des
propritaires depavillons, soit presque la moitidentre eux3. Ce
chiffre est encoreplus impressionnant si lon consi-dre les
mcanismes bien connusde justification a posteriori du
choixrsidentiel.
Donc, densifier ce nest pas sop-poser au march, mais bien
aucontraire rpondre une demande.Pour le dire de manire plus
ramas-se et plus provocatrice : densifiernest pas fondamentalement
incom-patible avec le dsir de maison indi-viduelle. La raison en
est que lesmnages nont pas une mais desprfrences entre lesquelles
ils doi-vent arbitrer en tenant compte deltat du march immobilier
et deleurs ressources financires. Cesarbitrages sont, comme le
marchimmobilier, trs divers, et ce qui estvrai dans un contexte
donn pourun segment de la population nelest pas dans une situation
diff-rente ou pour dautres personnes.
Ainsi, si les gens affirment uneprfrence pour la maison
indivi-duelle, ils expriment aussi massive-ment leur dsir davoir un
accsfacile aux lieux quils frquententdans leur vie quotidienne. Sur
ceterrain, laccessibilit pitonnire,cest--dire une distance
infrieure quelques centaines de mtres, resteperue comme trs
performante.Ainsi, les couples avec enfants sontcertes les premiers
amateurs demaisons individuelles mais ils sou-haitent en mme temps
que leursenfants puissent se rendre lcole pied et disposer de
commerces deproximit.
Or quexprime le march immobi-lier ? Quune fois agrgs, les
choixde localisation font apparatre unetrs forte prfrence
collective pourla densit. Il est de fait assez aisdtablir dans les
grandes agglom-rations une corrlation entre lesvaleurs immobilires
et la densit. Ily a certes des exceptions (notam-ment des zones
denses non rhabi-lites et pauprises), mais dunemanire gnrale, le
mtre carrhabitable, et plus encore le foncier,vaut plus cher dans
les zonesdenses que dans les zones durbani-sation diffuse. La
maison indivi-duelle certes, mais plutt proxi-mit de
Saint-Germain-des-Prs.
Le choix de vivre engrande banlieue
Cest du reste parce quils ne peu-vent pas accder la proprit
dunlogement confortable dans lescentres denses que certainsmnages
font le choix daller vivreen grande banlieue. Lactuelle
trans-formation des communes de pre-mire couronne, notamment
autourde Paris, montre de fait quil existeun important rservoir
dedemandes insatisfaites pour deslogements en milieu urbain
dense.
Sur ce point, les chiffres dvolu-tion du peuplement des
zonesdenses souvent cits commepreuves de leur perte dattrait,
doi-vent tres corrigs en fonctiondune autre donne : la
surfacemoyenne occupe par chaque per-sonne dans un logement. Cette
sur-face a trs fortement augment aucours des dernires dcennies,
cequi renforce videmment les pres-sions qui poussent de
nombreuxmnages hors des centres denses.
Ceux qui souhaiteraient vivredans ces centres ne sollicitent
vi-demment pas la densit pour elle-mme. Ils recherchent en ralit
descorrlats de la densit, cest--direavant tout une bonne desserte
entransports collectifs (pour eux oupour leurs enfants) et
laccessibilitpitonnire de commerces et desdiverses ressources
ncessaires leur vie quotidienne (poste, mairie,cole)4. Comme le dit
un agentimmobilier rencontr Bagneux : "les proximits, cest le gain
de sontemps, cest le gain de sa vie ". Lesplus urbains souhaitent
galementdisposer dune ambiance et notam-ment de lanimation propre
la
ville. Cela ne signifie du reste pasque ces personnes rejettent
ce quiattire les autres vers les priphries(principalement le calme
et la ver-dure) ; elles prfrent simplementles avantages de la
ville.
Puisque de nombreux mnagesexpriment une prfrence pour lavie en
zone dense et quils ne peu-vent pas la satisfaire, puisque
ladensification apparat comme lavoie du dveloppement durable, ilest
politiquement lgitime de cher-cher accrotre loffre de logementsdans
les zones denses. La taille deslogements augmentant taille dumnage
constante, cela signifie quecet accroissement ne peut pas sefaire,
sans distorsion majeure dumarch, partir du stock de loge-ments
existants et quil fautconstruire de nouveaux logements.
La question qui se pose alors etqui reste largement sans
rponseest : o et comment construire cesnouveaux logements ? Les
centresdenses semblent avoir atteint leurplafond de densit (tant
fonction-nellement que politiquement, leurshabitants actuels
nacceptant quetrs difficilement la densification deleur
environnement) et les villesnouvelles ont montr quil est diffi-cile
de produire ex nihilo un envi-ronnement urbain qui soit la
foisdense et attrayant.
En ltat actuel des choses, deuxpistes semblent
particulirementfructueuses : la premire est la den-sification des
anciens faubourgs etdes premires couronnes desgrandes agglomrations
; laseconde est le renforcement despetits noyaux urbains des
grandescouronnes, partir de petits collec-tifs et de maisons
mitoyennes quilconviendrait dappeler maison debourg, voire maison
rurale et nonmaison de ville ou villa urbaine.
Renforcer le commerce de proximit
Contre la densification desanciens faubourgs et des
premirescouronnes, certains arguent queceux-ci ne jouissent pas des
attri-buts de la centralit qui font lattraitdes centres anciens.
Cest oublierdune part que la centralit a des
4.Eric Charmes, Les rues commerantes: quel rle pour lcomobilit?
Le cas dela premire couronne parisienne, ARDU, TMU, rapport pour le
PREDIT, 2001
La maison individuelle certes,
mais plutt proximit de
Saint-Germain-des-Prs.
-
degrs, et que, dautre part, les pre-mires couronnes restent
gnrale-ment plus proches du centre princi-pal que les grandes
banlieues (letemps daccs peut certes perturberce constat).
Les premires couronnes souf-frent il est vrai dun problmemajeur
: historiquement dpen-dantes de la commune centre, leurcentralit
est comme atrophie.Elles disposent dquipements et decommerces en
nombre trs inf-rieur celui dune commune centrede population
comparable.
Ces obstacles ne sont toutefoispas insurmontables. Paris,
denombreuses communes de pre-mire couronne se densifient
etsembourgeoisent, cest--dire quenon seulement les surfaces
habi-tables saccroissent, mais que le prixau m2 augmente dans le
mmetemps (critre important en raisondes incertitudes qui psent sur
lin-terprtation des volutions dmo-graphiques).
Ltude du march immobiliermontre que plusieurs facteurs
inter-viennent dans ce processus. Lespremiers sont bien sr la
proximitavec le centre de la capitale et sonaccessibilit rapide en
transports encommun. Mais ce ne sont pas lesseuls, laccs pitonnier
des ser-vices et des commerces est gale-ment trs important. Or,
dans lescommunes de la premire cou-ronne parisienne, hormis
quelquesples commerciaux majeurs (Mon-trouge, Les Lilas), le
commerce ditde proximit a du mal se mainte-nir. Lun des volets
essentiels dunepolitique de densification seraitdonc de tenter
dinverser ce dclin.
Du point de vue de la rductionde lusage de lautomobile (qui
estle principal objectif politique de ladensification), le gain
serait mul-tiple. Non seulement, des zonesrelativement bien
desservies entransports en commun gagneraienten attrait, mais les
dplacementspour achats se feraient aussi plussouvent pied (il est
noter queces dplacements reprsentent ensemaine un cinquime des
dplace-ments totaux et un quart le samedi).En outre, des tudes
montrent quelacceptabilit du trajet pitonnierqui mne une gare de
transportsen commun est plus forte lorsque leparcours est jalonn de
commerces.
La prservation du tissu commer-cial des communes de
premirecouronne est dailleurs loin dtreune cause perdue : les
progrs de lalogistique et de la gestion des
stocks permettent des supermar-chs doffrir un choix accru.
Internetpeut, pour sa part, servir dinterm-diaire pour certains
achats : on peutchoisir un livre ou un appareil lec-tromnager sur
Internet et passercommande chez le marchand duquartier. Le
vieillissement de lapopulation et une consommationplus qualitative
que quantitative(avec des attentes accrues enmatire de services
connexes et decontacts humains) permettent ga-lement denvisager
avec un certainoptimisme lavenir du commerce deproximit.
Les pouvoirs publics disposent,quant eux, dimportantes margesde
manuvres pour renforcer cestendances : sur le plan de la
gou-vernance, il est par exemple pos-sible de sinspirer du Town
CentreManagement anglo-saxon, quiconsiste principalement en une
ges-tion intgre des commerces descentres urbains . Les petits
commer-ants franais demeurent certes trsindividualistes mais leur
surviepasse par laction collective. Un ser-vice essentiel, la
livraison domi-cile, ne peut tre offert par despetits commerants
que sils unis-sent. Des expriences rcentesmontrent que la chose est
possible.
Le modle de la ruecommerante
Il convient enfin de noter que lespolitiques de promotion du
com-merce en premire couronne doi-vent se dpartir du modle ducentre
commercial pitonnier. Seulsquelques ples majeurs peuventfonctionner
suivant ce modle.Pour les autres, le modle tradition-nel de la rue
commerante o sepressent lessentiel des flux circula-toires qui
traversent la commune,reste le plus efficace6. Certes, celaheurte
le sens commun et lidequune petite place pitonnire bor-de de sa
mairie et de ses cafs estplus attrayante. Mais le commercevit aussi
du passage (pitonniercomme motoris) et lhistoire descommunes de
premire couronnefait que ce passage se concentre surles voies de
liaison avec la com-mune centre.
Un mlange harmonieux entrepitons et flux circulatoires nestpas
inenvisageable. Divers amna-gements peuvent y concourir. Lapremire
mesure serait une limita-
tion de la vitesse puisquune ruetrs passante ( avec un trafic
delordre de 15000 vhicules par jour).On peut fort bien
saccommoderdune limitation de la vitesse 30km/h7.
Village en grandecouronne: un fantasme?
Dans les grandes couronnes, lemarch immobilier est tir par
desattentes spcifiques qui demandentun traitement diffrent. Le
marchpriurbain se structure pour unelarge part en opposition la
ville et ses attributs. Face des photogra-phies de zones urbaines
denses, leshabitants des maisons individuellesde grande banlieue
ont une rac-tion souvent trs ngative. La den-sit btie voque pour
eux ltouffe-ment, le surpeuplement.
Certes, un nombre significatif demnages vivant en grande
ban-lieue, souhaiteraient vivre en zonedense. Mais la densit est
pour euxle prix payer pour accder auxressources de la commune
centreou de certains centres priurbainsimportants, tels que
Versailles,Meaux ou Tours dans le cas du Bas-sin parisien. Ils
accepteraient diffici-lement cette densit dans un plede banlieue
qui ne serait pas uncentre ancien, possdant tous lesattributs
fonctionnels et symbo-liques de lurbanit (une ville nou-velle par
exemple).
Dans ce contexte, la solutionactuellement la plus discute est
lamaison de ville, prsente commeune forme douce de
densification,car centre sur lhabitat individuelet les
constructions de faible hau-teur. Cette question a fait lobjetdun
appel doffres du ministre delquipement, dnomm " villaurbaine
durable " et dont la pressea largement rendu compte8. Inspi-re des
maisons rurales des noyauxvillageois et des maisons en bandede
certains quartiers populaires, lamaison de ville aurait lintrt
derpondre aux attentes des Franaisen matire dhabitat individuel
etde permettre de produire des villesplus denses.
Le risque est toutefois grand detomber dans le pige de la
densitpour la densit. On ne peut au restequtre sceptique quand on
sait quelune des exigences les plus forte-ment associes la demande
de
34 tudes foncires n99, septembre- octobre 2002
5.Pour une prsentation www.atcm.org6. Eric Charmes, Les rues
commer-antes, op. cit.7.Voir le site internet de la revue Ruede
lavenir: www.rue-avenir.ch8. Cet appel doffres du PUCA a ainsifait
lobjet dun dossier dans Libra-tion ( 25 juin 2002) et a t
prsentdans de nombreuses revues sp&ciali-ses ( Le Moniteur,
Urbanisme, Diago-nal..)
On peut moquerle kitch des
villages Disneymais limagecre a unedimension
symbolique forte
-
E.C
maisons individuelles est labsencede mitoyennet.
La maison de ville na dintrtque si elle est associe des
qui-pements et des services de proxi-mit. Certes, ces derniers nont
paspour les priurbains le prix quilsont pour les habitants des
centresdenses, mais la proximit dunegare reste pour ceux-l
importante,notamment en banlieue parisienne.Laccessibilit pitonnire
dunecole conserve elle aussi des attraits(pour la tranquillit des
parents etpour lautonomie des enfants). Laproximit de commerces de
dpan-nage (petite picerie) ou dusagefrquent (tabac, marchand de
jour-naux, boulangerie) demeure enfintrs apprcie. Ces
prfrencesconstituent autant de motifs defaire des concessions sur
dautresdomaines : la taille du terrain et lamitoyennet.
Une telle proposition ressemble-rait-elle la quadrature du
cercle ?Comment rendre ces quipementset ces commerces viables sans
pro-duire lenvironnement urbain denseque rejettent de manire
quasiinconditionnelle les priurbains ?
En ralit, des solutions interm-diaires sont possibles. La
principalemarge de manuvre provient de lavarit des attributs partir
des-quels les gens estiment vivre endehors de la ville et de ses
nui-sances. Pour certains habitants decommunes pavillonnaires, la
petiterue commerante borde dim-meubles dun ou deux tages dunancien
bourg voque la ville. Pourdautres, cette mme rue suggreplutt
lunivers rural (la Provincedisent souvent les Parisiens).
Pour ces derniers, la maison deville sera plus facilement une
optionattrayante, et elle le restera mmesi quelques petits
immeubles setrouvent dans les environs. Or cespetits immeubles
(occups par despersonnes revenus plusmodestes) permettent la
constitu-tion de la masse critique ncessaire la ralisation
dquipements et aufonctionnement de commerces deproximit.
Dans la banlieue parisienne,divers exemples montrent que cemode
de fonctionnement est viable(le vieux Massy en est une trsbonne
illustration). Mieux, il estencore possible de crer ex nihiloun tel
environnement. Cest ce quemontre lopration ralise parApollonia
Villeparisis en grandebanlieue nord-est de Paris. Cette
opration a t un succs et les der-nirs appartements neufs
commer-cialiss sy vendent prs de 2000euros le m2. Lance au
tournantdes annes 1990, elle regroupeaujourdhui quelques 3500
habi-tants. On y trouve des maisons deville, quelques maisons
indivi-duelles, des petits collectifs et deslogements sociaux, le
tout unedizaine de minutes pied dunegare de RER. Une petite place a
tamnage o se regroupentquelques commerces (picerie, mar-chand de
journaux, boulangerie,pharmacie, coiffeur) et mmedeux restaurants.
Une cole et ungymnase sont galement acces-sibles pied.
Situation dautant plus remar-quable que le promoteur a
davan-tage vendu limage du village quecelle des services et des
commercesqui lui sont associs. Il aurait de faitt possible daller
plus loin enmatire de " proximits ". Cest cequa tent par la suite
ltablisse-ment public damnagement deMarne-la-Valle,
Bailly-Romainvil-liers, en partenariat avec le mmepromoteur.
Limpact prcis de ce type denvi-ronnement rsidentiel sur lusagede
la voiture (qui, encore une fois,est lobjectif politique principal
de ladensification) reste valuer, mais,au vu des donnes
disponibles9, ilne semble pas ngligeable. situa-tion sociale
quivalente, unmnage qui rside dans ce typedenvironnement peut ne
squiperque dune voiture au lieu de deux.
Dans le cas des ralisationsdApollonia,
le pastiche vident du village decarte postale fait sourire et,
Ville-parisis comme Bailly-Romainvil-liers, lensemble est
frquemmentaffubl du sobriquet de " village Dis-ney ". On peut
certes moquer lekitsch des lampadaires et les cou-leurs criardes,
mais limage ainsicre a une dimension symboliqueforte, quil ne
faudrait pas ngligerdans la promotion de petits noyauxde densit en
grande couronne.
Le march priurbain est en effetstructur par le strotype de la
vie la campagne. Les modes de viedes priurbains nont videmmenten
pratique rien voir avec celuides ruraux, mais ceux-l restent
trsattachs aux signes de la ruralit(quelques vaches, un champ).Dans
ce cadre, lallure villageoise delenvironnement bti constitue
unatout important, que celui-ci soitpastich ou quil soit plus "
authen-tique ", comme dans le vieuxMassy, dont les corps de ferme
oules cours paves sont particulire-ment apprcies par les
professionssuprieures.
Parmi les signes qui renvoient lunivers rural, le vocabulaire
lui-mme ne doit pas tre nglig. Lesagents immobiliers lont bien
com-pris, quand ils inscrivent sur lespanonceaux de leurs vitrines
: "maison de bourg " plutt que mai-son de ville (ou villa
urbaine)..
URBANISME
35tudes foncires n99, septembre- octobre 2002
9.A. Bourdin, E. Charmes, M.-P. Lefeuvre & P. Mel,
Laconstruction des units significatives d ela ville, ARDU,TMU,
rapport pour le Ministre de la Culture, 2000
La densit nest accepteque sil existe, en contrepartie, une
ambianceurbaine.
