Espacil Habitat - bilan 2013

Espacil Habitat, créateur de lien social

Rapport d’activité2013

Espacil Habitat, créateur de lien social

Rapport d’activité2013

2

Au sein du réseau Action Logement (ex “1% Loge-ment”), le CIL Inicial, parte-naire logement des entre-prises, répond aux besoins de logement des salariés aux différentes étapes de leur vie professionnelle et familiale.

Partenaire des collectivités locales, Espacil, le pôle im-mobilier généraliste du CIL, participe pleinement au dé-veloppement des territoires : aménageur, constructeur de programmes neufs, col-lectifs ou maisons, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, libre ou aidée, de résidences spécifi ques (étudiants, jeunes actifs, per-sonnes âgées/handicapées), gestionnaire d’un parc locatif social, gestionnaire de copro-priétés et de biens privés.

Couverture : Résidences Aunis et Navarre, Rennes.

Ce bilan témoigne du travail accompli en 2013 par les équipes d’Espacil Habitat au service de nos 34 200 résidents, des ac-quéreurs et des collectivités locales. Il mesure aussi le che-min parcouru depuis la mise en service de notre premier logement en 1957, jusqu’à celle de notre 20 000ème logement aujourd’hui.

Entre temps, la société toute entière a évolué, la population accueillie aussi, et des enjeux nouveaux ont émergé. Pour maintenir son offre de logement attractive et des services de qualité, Espacil Habitat investit, innove, adapte son organisa-tion, dans une approche collective à rechercher une solution dans la durée.

Chaque jour, chaque collaborateur d’Espacil Habitat se mo-bilise pour assurer la permanence d’une relation de qualité avec nos résidents, tissée par la proximité, la réactivité, le dialogue.

Le dialogue, il est la base des partenariats durables avec les collectivités pour élaborer ensemble le cadre de vie de leurs habitants.

Ce bilan est l’occasion de leur rendre compte de notre gestion et de les remercier de la confi ance qu’elles nous accordent.

Jules Rault, Directeur

EditoCe bilan témoigne du travail accompli en 2013 par les équipes d’Espacil Habitat au service de nos 34 200 résidents, des ac-quéreurs et des collectivités locales. Il mesure aussi le che-

Edito

Ille-et-VilaineFinistère

Morbihan

Loire-Atlantique

MayenneIle-de-France

Un patrimoine de 20 000 logementsPrésent dans 262 communes, Espacil Habitat a élargi ses partenariats en 2013 aux communes de Maisons-Laffi tte (Yvelines) et de Le Drennec (Finistère).

7 agences de proximité

Nombrede logements

ESPACIL HABITAT - Rapport d’activité 2013 3

Espacil Habitat gère en direct 17 668 logements dont 3 293 logements en structure. Espacil Habitat est éga-lement propriétaire de 2 329 logements gérés par des associations (foyers/résidences personnes âgées ou han-dicapées, étudiants/jeunes travailleurs), et de 49 com-merces.

Le 20 000ème logement locatif est inauguré le 25 novembre 2013 à Saint-Gilles (résidence Pierre de Coubertin).

12128

645

336761996

1480

9

4

2

76

8

5

3

1

Nos réalisations locatives en 2013

1 MAISONS-LAFFITTE (78)Résidence GEORGE V

56 logements pour étudiants et jeunes actifs

Architecte Palissad Architecture

2 BETTON (35)Résidence MUGELLO

26 logementsArchitecte Aude Galcéran - Cosinus

Architecture

3 CHÂTEAUGIRON (35)Résidence GEORGE SAND

9 logementsArchitecte Sophie Laisné - Atelier du Canal

4 GESTEL (56)Résidence VILLAS VERLAINE

20 logementsArchitecte Ateliers de l'Atlantique

5 SAINT-SYMPHORIEN (35)Résidence LE HAMEAU

8 logementsArchitectes : Jacques Gefflot

et Marc Vitel - Cabinet Latitude

6 SAINT-GILLES (35)Résidence PIERRE DE COUBERTIN

16 logementsArchitecte Vincent Tricot

7 BREST (29)Résidence LEON BLUM

6 logementsArchitecte Axiale Architecture

8 LORIENT (56)1 logement adapté

Acquisition et travaux d'amélioration

9 BRÉHAN (56)Résidence GWEN RAN

18 logements en foyer d'accueil médi-calisé (extension)

Architecte Cabinet ARCAU

4

14

12 13

10

15

11

16

10 PACÉ (35)Résidence VENEZIA25 logementsArchitecte Atelier Philippe Madec

11 PLOEMEUR (56)Résidence TY LANN13 logementsArchitecte Patrick Caubert

12 RENNES (35)Résidence AUNIS77 logements pour jeunes actifsArchitectes : Jacques Geffl ot et Marc Vitel - Cabinet Latitude

Prix architecture Bretagne 2013, catégorie Réhabiliter un logement.

Plus d'informations page 7

13 LE DRENNEC (29)Résidence CHARLES DE GAULLE17 logementsArchitecte Gildas Nédelec

14 LANDUDEC (29)Résidence KERÉLYS30 logements EPHADArchitecte Patrick Caubert

15 BETTON (35)Résidence BARBERINO31 logements Architecte Bertrand Aubry - Archipole

16 QUÉVEN (56)Résidence SAINT-ELOI II9 logementsArchitecte Compère et Cie


En 1957, Espacil construit son premier immeuble, le “Pierrefonds”, dans le quartier de Maurepas à Rennes. Vingt ans plus tard en 1977, Espacil Habitat sort des limites de l’Ille-et-Vilaine et livre “le Ponant” à Lorient. Avec la compé-tence nationale, obtenue en 1996, Espacil Habitat s'implante à Argenteuil et y construit en 2003 sa première résidence pour étudiants en Ile-de-France.

NOS INVESTISSEMENTS

Offrir un habitat et des services de qualitéL’attractivité de notre offre locative de logements est notre priorité : Espacil Habitat a investi 64 M € en 2013 pour garantir un logement de qualité et abordable, concevoir des solutions sur mesure.

Logements neufs : une qualité reconnue et renforcéePour répondre à l’urgence des besoins, Espacil Habitat a mis en service 366 loge-ments locatifs en 2013, dont un tiers de logements très sociaux (PLA-I) pour loger les demandeurs les plus modestes. Parallèlement, 864 logements locatifs ont été mis en chantier.

366 logements locatifs livrés en 2013

En 2013, Espacil obtient l’attestation SMEO pour les opérations certifi ées “Ha-bitat & Environnement” en Ille-et-Vilaine et en île-de-France, et la certifi cation NF Logement HQE pour l’ensemble de sa production en accession. Ces certi-fi cations, qui attestent du respect de normes strictes allant au-delà des obli-gations réglementaires, garantissent la qualité de confort, d’usage et de sécurité, associée à des exigences nou-velles de services au client et de déve-loppement durable.

Logements familiaux

Logements pour jeunes

Logements en foyers

174133

59

Retour en arrière

Et également 101 logements destinés à l’accession aidée (plus d’infos page 11).

6

87 % des logements familiaux

neufs livrés en 2013 sont BBC

Pour maintenir l’attractivité de son patri-moine, Espacil Habitat porte ses efforts sur :

- la qualité des prestations et la réac-tivité des entreprises, notamment au quotidien en matière de petit en-tretien, de services de nettoyage et de dépannage, de remise en état au départ du locataire,

- une réponse personnalisée au vieil-lissement ou au handicap, par des tra-vaux d’adaptation,

- l’innovation technique, notamment en gros entretien et amélioration, pour répondre aux enjeux du déve-loppement durable et de la maîtrise des charges locatives, priorisés dans le plan stratégique d’entretien du patri-moine 2009-2020.

En 2013,

17 000

interventions de petit entretien par 450 entreprises partenaires

+ 10 %pour le gros entretien-réhabilitation

(23 M € contre 21 M € en 2012)

Patrimoine : une stratégie à différents niveaux

Rénovation urbaine

A Rennes, Espacil Habitat a procédé à : - la déconstruction d'un immeuble à

Maurepas pour les besoins de la ligne 2 du métro,

- la transformation de logements fami-liaux en résidence pour jeunes au Blosne pour y introduire une mixité des usages.

A Vannes, Espacil Habitat participe à la construction d'un programme mixte dans le quartier de Ménimur (acces-sion aidée et libre, commerces, média-thèque). (ci-contre)


Première réhabilitation BBC en chauffage électrique, grâce à l’isola-tion thermique par l’extérieur et la pose de ballons thermodynamiques, rési-dence Commandant Charcot à Guichen (35) : des logements plus confortables et une division attendue de la facture de chauffage et d’eau chaude par 3,3.

A fi n 2013,

3514 logements (21 % du patrimoine)

ont bénéfi cié d'intervention à but thermique,

dont 874 en "réha BBC”.

Performance énergétique Objectif 2020

Situation 2009

Situation à fi n 2013

Consommations énergie (MWh) -20 % 169559 - 9,1 %

Emissions de gaz à effet de serre (tonnes de CO2) -20 % 44 085 - 9,5 %

Nombre de logements utilisant une énergie renouvelable 20 % 867 4 007 logements soit 24,5 % du patrimoine

LES RÉSIDENTS

Accueillir des personnes aux revenus très modestesDans un contexte économique défavorable, qui accroît la précarité des populations, la mission de bailleur social est un élément clé de la cohé-sion des territoires. Espacil Habitat adapte ses outils pour répondre à la demande de logement en toute équité.

Pour gérer la demande avec effi cacité,des fi chiers partagés de la demande de logements familiaux, entre les collectivités et les bailleurs, sont opérationnels depuis quelques années dans les quatre dépar-tements bretons. Ils apportent aussi une meilleure connaissance des besoins des demandeurs.

Pour répondre à la demande avec transparence et équité, nos procédures internes sont en cours de révision :

- un système de cotation équitable guidera le travail effectué en amont de la com-mission d’attribution, pour aider au choix des candidats,

- des outils permettront également de mieux renseigner le candidat sur notre offre de logements (parc, rotation, nombre de demandeurs…). Déjà en cours de dévelop-pement, ils seront à ajuster dès que les décrets d’application de la loi ALUR seront connus.

Pour proposer des solutions personnalisées,Espacil Habitat a créé pour l'Ille-et-Vilaine un pôle social, constitué de 3 personnes, qui apporte son expertise dans l’attribution des logements, les mutations, et l’accom-pagnement du parcours résidentiel, notamment des résidents âgés (aide au maintien à domicile, orientation vers des logements spécifi ques ou intergénérationnels…).

Plus de la moitié des attributions passent par les mairies(logement familial)

62 %de bénéfi ciaires de l’APL

(logements conventionnés) :+ 3 points

par rapport à 2010

Espacil Habitat

7% Diversesconventions

1%

Mairie ou CommissionLogement

66%Action Logement

25%

Préfecture

1%

Espacil Habitat

35% Mairie ou CommissionLogement

53%

Action Logement

8% Préfecture

4%

Ille-et-Vilaine Morbihan, Finistère

34 236 personnes logées, dont

30 882 en logement familial et 3 354 en résidence

pour jeunes.

3 700

ménages accueillis en 2013, dont 2 140 en logement

familial et 1 560 en résidence pour jeunes.

8

Espacil Habitat, créé à l’initiative du CIL d’Ille-et-Vilaine pour accompagner le développement économique des entreprises, logeait à l’origine majo-ritairement des familles nombreuses, et des ménages actifs présentés par le CIL, comme en témoigne Marie-Thérèse Besnard, résidente à Rennes : “A l’époque, ma sœur travaillait à la clinique qui payait le “ 1% patronal ”, nous avions donc le droit à un loge-ment HLM. Ma mère, ma soeur et moi avons emménagé le 29 octobre 1965 dans un F2 ”.

42 % des locataires sont des personnes seulesParmi les entrants, les familles monoparentales sont maintenant aussi fréquentes que les personnes seules.

1 personne Couplesans enfant

Couple avecenfant(s)

Famillemonoparentale

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Les jeunes ménages représentent 14 % des locataires mais 34 % des entrantsLes plus de 60 ans comptent pour plus de 20 % de l’ensemble des résidents.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%18 à 29 ans

30 à 39 ans

40 à 49 ans

50 à 59 ans

60 à 69 ans

70 et +

42 % des locataires ont un revenu inférieur à 40 % des plafondsPrès de 60 % des entrants sont dans ce cas, soit + 7 points par rapport à 2010 (ils sont même 36 % à percevoir des ressources infé-rieures à 20 % des plafonds).

Parmi les entrants, plus de 4 sur 10 sont chômeurs, ou non actifs ou retraités.

0 à 20% 20 à 40% 40 à 60% 60 à 80% 80 à 100% 100 à 120% + de 120%0%5%

10%15%20%25%30%35%40% 40% des plafonds correspondent à

735€ pour une personne seule et981€ pour un couple.

Ressources/plafonds d’accès au logement social

Entrants : locataires entrés en 2013Ensemble des locataires

LEGENDE :

Retour en arrière

Logement familial

Âge du chef de famille :Logement familial

Logement familial

Fidélité : 30 % des locataires résident depuis plus de 10 ans.(logements familiaux)


NOS INDICATEURS DE GESTION

Optimiser le recouvrementEn 2013, 84,3 M € de loyers et 16,3 M € de charges ont été facturés. 28,3 M € d’aides au logement ont été perçus pour le compte de nos locataires.

Dans les années 60, le loyer était payable dans les bureaux du siège, et les paiements se fai-saient majoritairement en espèces. Puis vint le temps du chèque dans les années 70, avec trai-tement manuel, et celui du TUP et du TIP dans les années 80-90.

Pour accompagner les locataires en diffi culté de paiement, Espacil Habitat se structure, en recrutant dès 1982 un premier tra-vailleur social. Espacil Habitat se dote égale-ment d’outils de gestion adaptés pour satisfaire les attentes des clients en termes de qualité de service : c’est l’informa-tisation commune au siège et aux agences en 1996, le logiciel de GRC (gestion de la relation client) en 2008, le paie-ment par carte bancaire à partir de 2012.

Retour en arrière

Audit et plan d’actionsConséquence des diffi cultés écono-miques apparues en 2009, les loca-taires ont depuis de réelles diffi cultés à payer leur loyer. Les mesures arrêtées en interne en 2012 pour améliorer le recouvrement n’ayant pas produit les résultats escomptés, Espacil Habitat a sollicité les conseils d’un cabinet d’audit. En complément des premières mesures, jugées pertinentes, un plan d’actions comportant 25 améliora-tions a été élaboré, certaines étant déjà actives :

» Pour réduire les risques de dette lors des premiers mois d’occupation, Espacil Habitat revoit ses procédures concernant le prélèvement forfaitaire en place avant la perception de l’APL,

et concernant l’encaissement du dé-pôt de garantie (FSL, LOCA-PASS®…), » Espacil Habitat mobilise aussi

ses efforts sur le recouvrement de la “dette naissante ”. Une atten-tion particulière, avec une vigilance sociale plus précoce (courriers spéci-fi ques), est portée sur les locataires en impayés pour la première fois ou sans dette le mois précédent, pour éviter qu’elle ne prenne de l’ampleur. » Le service Recouvrement voit ses

effectifs renforcés.

Le service Recouvrement accom-pagne les locataires pour trouver une solution à leur diffi culté de paiement, en privilégiant toujours la solution amiable.

91 % des entrants optent pour le prélèvement automatique

(85 % des présents).

98,8 € sont recouvrés

pour 100€ facturés

La dette des locataires présents progresse depuis 2010 et atteint 2,35 % du montant total quittancé. L'aggravation des impayés des loca-taires est une tendance constatée dans l'ensemble des Entreprises Sociales pour l'Habitat.

STOCK IMPAYÉS PRÉSENTS / TOTAL QUITTANCÉ

2008 2009 2010 2011 2012 20131,6%

1,8%

2,0%

2,2%

2,4%

2,6%

10

ÉLÉMENTS FINANCIERS

Le chiffre d’affaires de la société (activité locative et accession aidée) s’établit à 114,5 millions d’euros contre 106,4 millions en 2012.

Le résultat net est de 9,2 millions d’euros contre 9,7 en 2012. 17,7 millions d'euros de fonds propres ont été engagés en 2013 dans l’accroissement et l’amélioration du patrimoine.

Fonds dégagés pour l’investissement

Remboursements d'emprunts

Charges de patrimoine (entretien, taxes…)

Personnel et frais de gestion

11€

40€34€

15€Pour 100 €

de loyers en 2013…

Les Sonates à Rennes Le Square de la Minais à Sainte-Luce-sur-Loire

Accession aidée

En 2013, Espacil Habitat a livré 6 pro-grammes en accession aidée (101 logements) à Rennes, Saint-Jacques-de-la-Lande, Vezin-le-Coquet, Sainte-Luce-sur-Loire, Brest et Lorient, principalement sous forme de location-accession PSLA. Aidé par les collectivi-tés locales et l’Etat, et assorti de garan-ties de rachat et de relogement par Espacil Habitat, le PSLA sécurise dans leur parcours résidentiel les jeunes ménages actifs primo-accédants. L’accession aidée contribue ainsi à la dynamique des territoires et favorise la mixité sociale.


1976 : Espacil Habitat livre son 1er foyer pour jeunes travailleurs à Rennes. Sa gestion est confi ée à une association.

2007 : Espacil Habitat expérimente la gestion en direct sous forme de résidence sociale et pri-vilégie désormais cette offre : la double fonc-tion de propriétaire et de gestionnaire apporte une meilleure gestion du bâti, la maîtrise des attributions, une proxi-mité renforcée avec les partenaires comme avec les résidents, tandis que le recrutement de tra-vailleurs sociaux permet d’assurer l’accompagne-ment social.

La résidence Beccaria, 1ère résidence sociale gérée par Espacil Habitat (Paris).

NOTRE OFFRE

Loger les jeunes actifsEspacil Habitat propose des solutions spécifi ques pour loger les jeunes salariés et, ainsi, faciliter leur accès à l'emploi.

LES RÉSIDENCES SOCIALES POUR JEUNES ACTIFS gérées en direct par Espacil Habi-tat offrent une solution de logement temporaire meublé pour des jeunes de 18 à 30 ans en situation de premier emploi : CDI, CDD, intérim, formation en alternance, apprentissage, ou mobilité. Les salariés des entreprises assujetties au "1 % logement" ont accès à des logements réservés. La plupart des résidences sociales pour jeunes actifs sont combinées, dans les mêmes locaux, avec des résidences pour étudiants, favorisant ainsi le brassage culturel et social entre les jeunes.

Le logement des jeunes actifs dans les bassins d’emplois tendus est un axe majeur de la politique d’Action Logement défi nie par les partenaires sociaux. Filiale du CIL Ini-cial, Espacil Habitat a livré 2 résidences en 2013 et accentue son effort : d’ici 2016, 10 nouvelles résidences porteront cette offre spécifi que à plus de 800 logements, dont 115 à Rennes, 158 en région nantaise et 556 en Ile-de-France.

Retour en arrière

A fi n 2013,

250 logements pour jeunes actifs

gérés en direct

et 119 logements gérés par des associations.

12

Résidence Aunis à Rennes

Le Foyer pour jeunes travailleurs Saint-Joseph de Préville à Rennes (géré par l'AME-FJT) a bénéfi cié d'une réhabilitation complète en 2011. Et pour répondre à la de-mande des jeunes, Espacil Habitat a créé des kitchenettes et des salles de bains privatives.

Partenariat

La résidence La Varangue est gérée par l’association Agora : “A Lorient, nous sommes chacun sur des segments d’offre locative complémentaires. C’est grâce à un partenariat de longue date avec Espacil Habitat que nous avons

pour pratique usuelle d’orienter le candidat vers l’une ou l’autre de nos structures, réciproquement, selon son besoin : vers notre struc-ture pour jeunes salariés, ou vers le logement étudiant, ou encore le logement familial,” explique Bruno Chevrier, directeur du pôle logement et services d’Agora.

Florence Le Masson, gestionnaire de la résidence Aunis à Rennes :

“Les jeunes actifs que nous lo-geons cumulent un statut précaire, des ressources faibles et, souvent, l’absence de soutien fi nancier de la famille. La résidence sociale est souvent leur premier logement “à eux”. Ils sont aidés par l’animatrice sociale dans la recherche d’un lo-gement pérenne, mais l’accompa-gnement individualisé peut por-ter sur d’autres aspects, comme la gestion du budget, la stabili-sation dans l’emploi, la santé... Des animations collectives sont aussi proposées pour susciter la convivialité” .

Aymeric Monfrino, apprenti

"Arrivant de Brest, j'ai tout de suite trouvé un logement ici par le "1% logement" de mon employeur. C'est bien pratique, avec le métro en face, et le gestionnaire sur place pour régler les petits soucis techniques. Comme mon salaire augmentera en 2ème année d'ap-prentissage, je pourrai faire une demande de logement défi nitif."

LES RÉSIDENCES POUR JEUNES GÉRÉES PAR DES ASSOCIATIONS

2 structures (Ille-et-Vilaine et Morbihan) accueillent des jeunes dès 16 ans, en emploi, en formation, ou en mobilité professionnelle.


F. Le Masson & A. Monfrino

UNE ENTREPRISE PARTENAIRE

Agir pour le développement des territoiresPartenaire des collectivités par sa contribution aux politiques de l’habitat la construction et le maintien d’un cadre de vie agréable dans la cité, Espacil Habitat participe à la vie économique et sociale locale.

97 M € injectés dans l'économie en 2013. Notre contribution au développement économique des territoires se répartit entre :

» la construction locative et accession aidée (52,4 M €) » l’entretien et l'amélioration (32,8 M €) » les achats de services et d’énergie (12 M €).

Insertion professionnelle :

9 350 heures ont été réalisées sur nos chantiers en 2013 (convention ANRU à Rennes et convention Ville de Lanester), 47 000 heures depuis 6 ans.

Lanester, travaux dans la résidence La Châtaigneraie : sur les 9 personnes enga-gées dans un projet de retour à l’emploi, 4 ont obtenu un CDD ou un contrat de professionnalisation.

Notre soutien aux initiatives

culturelles localesse traduit depuis plusieurs

années par des partenariats, notamment avec l’Orchestre Symphonique de Bretagne,

ainsi qu’avec les festivals Marmaille, Les Tombées de

la Nuit, et Rue de Livres, au bénéfice d'un lien social

enrichi pour les résidents.

Le Bâtiment est le premier employeur

de France. Un jeune sur six y trouve son premier emploi

(FFB)

14

UN EMPLOYEUR RESPONSABLE

Se mobiliser pour le “mieux travailler ensemble” Pour permettre à ses collaborateurs d’effectuer leur mission dans les meilleures conditions possibles, Espacil Habitat renforce ses actions.

Adapter l’organisation pour mieux travailler ensembleParce que notre entreprise connaît une croissance rapide, il est apparu nécessaire de s’assurer du maintien durable à la fois de la qualité de service au client, et de la qualité de vie au travail de nos collaborateurs. La démarche “Travailler ensemble” a associé un nombre important d’entre eux et s’est traduite par :

» des recrutements, » des formations (management, travail en mode projet), » la révision de certaines procédures et de l’organisation entre les services (mise en place en 2014).

Agir pour l’emploi des jeunes et des seniorsLe contrat de génération signé en 2013 par le Groupe Espacil comprend des mesures concrètes pour l’insertion durable des jeunes, des collaborateurs en situation de han-dicap, ainsi que le maintien dans l’emploi des seniors.

Anticiper, protéger et accompagner les collaborateursPour prévenir les incidents portant atteinte au personnel en contact direct avec la clientèle, Espacil Habitat s'est engagé à mettre en place en 2014 des formations sur la gestion des situations confl ictuelles avec les clients. Cette démarche s’inscrit dans le cadre d’un dispositif déjà mis en place depuis plusieurs années, associant accom-pagnement juridique et soutien psychologique par des structures externes.

Le rapport Responsabilité Sociétale et Environnementale du Groupe Espacil pour

l’année 2013 est disponible sur www.espacil.com.

Formation : 2,6 % de la masse salariale, pour une obligation de 1,6 %

Atelier ludique pour renforcer

le "travailler ensemble"

20 stagiaires

accueillis pour un total de 760 jours.


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1, rue du Scorff • CS 54221 • 35042 Rennes CedexTél. : 02 99 27 20 00 • Fax : 02 99 63 65 11

www.espacil.com Réal

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Espacil Habitat - bilan 2013