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Le management des risques : Une organisation préparée en vaut deuxLe contentieux du non-respect du permis de construire

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Quels sont les droits et obligations du maire pour vérifier la conformitédes travaux effectués au permis de construire ?

Que faire en cas de construction non conforme au permis ?

Quelles voies de recours en cas de construction non conforme aupermis ?

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Introduction

q I – Avant la construction : Les pouvoirs d’instruction du maire

A – Le pouvoir de vérification sur pièce

B – Le pouvoir de vérification sur place

q II – Pendant la construction : La non-conformité de la construction à l’autorisation

A – Le procès-verbal d’infraction

B – L’arrêté interruptif de travaux

q III – Après la construction : Les voies de recours en cas de construction non conforme au permis

A – La régularisation des travaux sur initiative du maire

B – La régularisation des travaux sur décision judiciaire

C – Les sanctions en cas d’impossibilité de régulariser

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Introduction

Partie 1 :

Avant la construction :

Les pouvoirs d’instruction du maire

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Avant la construction : les pouvoirs d’instruction du maire

A – Le pouvoir de vérification sur pièce

La demande de pièces complémentaires :

- Ne peut concerner que la liste des pièces obligatoires lors d’un dépôt dePC, Art. R. 431-5 à R. 431-12 ;

- Fait courir le délai d’instruction, qui court à compter du dossier complet,Art. R. 423-22 ;

- La demande de pièces est donc obligatoire, Art. R. 423-38 ;

- En cas de dossier complet ou en l’absence de demande de pièces au-delà du délai d’un mois, le délai d’instruction court automatiquement, R. 423-22 ;

- En cas de pièces manquantes malgré un envoi, une seconde demandede pièces doit donc être effectuée ;

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Les modalités de la demande de pièces complémentaires :

- Doit être notifié au pétitionnaire, par courrier recommandé mais aussi par voieélectronique, si le pétitionnaire a coché la case sur le formulaire (R. 423-38) ;

- Doit comporter 3 infos :- Point de départ du délai d’instruction ;- Endroit où les pièces doivent être adressées ;- La formation d’une décision tacite de rejet à défaut de réception des

pièces (R. 423-39) ;

- Une demande exercée un mois après le délai d’instruction ne modifie pas ledélai d’instruction ;

- La lettre de demande de docs supplémentaires peut faire l’objet d’un REP (CE,n°12522 du 22 octobre 1982) ;

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B – Le pouvoir de vérification sur place :

v Article L. 461-1 du code de l’urbanisme :

v « Le préfet et l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1à L. 422-3 ou ses délégués, ainsi que les fonctionnaires et lesagents commissionnés à cet effet par le ministre chargé del'urbanisme et assermentés, peuvent visiter les constructions encours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se fairecommuniquer tous documents techniques se rapportant à laréalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l'accessibilitéaux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Cedroit de visite et de communication peut aussi être exercé aprèsl'achèvement des travaux pendant trois ans. »

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B – Le pouvoir de vérification sur place :

v Les conséquences en cas de refus, Art. L. 480 – 12 du code del’urbanisme :

q Une amende de 3 750€ ;

q De façon plus accessoire et exceptionnelle, la qualification de rébellion devantl’autorité publique, soit une peine d’amende de 15 000€ et un and’emprisonnement ;

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v Les modalités du contrôle sur place :

q Aucune lettre nécessitant l’accord du propriétaire n’est obligatoire (Ch. Crim, n°08-5661 du 12 juin 2001)

q Mais elle apparait fortement recommandée (QE n°74381, JOAN du 31 janvier 2006);

q Cette lettre ne fait pas grief, n’est donc pas susceptible de REP ;

q Le refus du propriétaire doit, dans tous les cas, être notifié dans le PV ;

q La constatation des éléments de l’extérieur ne nécessite pas le recueil duconsentement du propriétaire ;

q Il peut être exercé durant trois ans à compter de l’achèvement des travaux ;

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Avant la construction : les pouvoirs d’instruction du maire

Que faire en cas de refus du propriétaire ?

Rédiger un procès-verbal d’infraction :

- Ce PV doit mentionner le refus du propriétaire de vous faire entrer dans leslieux ;

- Ce PV est transmis sans délai au Procureur de la République ;

- Il n’a pas à être notifié au pétitionnaire, mais constitue un documentcommunicable selon la CADA (Avis n°20100554 du 11 février 2010) ;

- Aucun formalise imposé, mais certaines informations obligatoires : date, heure,lieu, personnes présentes et descriptif complet de l’infraction ;

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v Quels risques en cas de non respect de cette procédure ?

La responsabilité de la commune peut être engagée si :

- Elle a connaissance du non respect des règles d’urbanisme mais n’a pas mis en place cette procédure ; une exception, la prescription ;

- Le refus du propriétaire n’est pas respecté et que le maire et/ou ses agents sont entrés dans les lieux ;

- Le PV d’infraction est intervenu trop tardivement ;

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

Partie 2 :

Pendant la construction :

La non-conformité de la construction à l’autorisation

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

A – Le procès-verbal d’infraction

- Est identique à celui mentionné précédemment, et peut donc mentionner lecomportement du pétitionnaire ainsi que les infractions au code de l’urbanisme ;

- Seul un agent habilité peut rédiger ce PV : Agents de police ou de gendarmerie,agents assermentés, etc., ainsi que le maire ;

- Il précède l’Arrêté Interruptif de Travaux ;

- Voir modèle de PV d’infraction.

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

B – L’arrêté interruptif de travaux

3 conditions cumulatives :

- Les travaux ne sont pas achevés ;

- Les travaux constituent une infraction pénale qui sera visée par l’AIT ;

- Le juge pénal n’est pas encore saisi de l’infraction.

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

Quelques exemples d’infraction pénale au code de l’urbanisme :

- Péremption du PC, qui est assimilée par la jp à un défaut de PC ;

- Retrait de l’autorisation d’urbanisme ;

- Absence d’autorisation d’urbanisme ;

- Travaux exécutés avant l’octroi de l’autorisation d’urbanisme ;

- Infraction au POS ou PLU ;

- Travaux non autorisés dans un périmètre ou site classé ;

- Coupe ou abattage d’arbres ;

- Infraction au plan de prévention des risques naturels;

- Etc.

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L’autorité compétente de principe pour prendre l’AIT : Le Maire

- Par principe, c’est une faculté pour lui et non une obligation ;

- Par exception, le maire est en situation de compétence liée dansdeux hypothèses :

- en cas de construction sans autorisation (CE, 6 février 2004,Masier) ;

- en cas de construction malgré une décision du jugeadministratif ordonnant la suspension de l’exécution du PC ;

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

La procédure de l’AIT :

- Par principe, elle doit respecter le principe du contradictoire, soitl’envoi d’un courrier informant le pétitionnaire de l’intention du maire de prendreun AIT ;

- Par exception et en cas d’urgence, tel n’a pas à être le cas.

Exemples : présence d’un risque pour les riverains, ou atteinte à la sécurité ouà la salubrité publique ;

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

Le contenu de l’AIT :

L’AIT doit être motivé et comporter les mentions suivantes :

- Viser le PV d’infraction et rependre en détail les infractions commises ;

- Rappeler les dispositions législatives ou règlementaires violées ;

- Expliquer les préjudices qui résulteraient de la poursuite des travaux ;

- Indiquer les voies et délais de recours (R. 421-5 du CJA) ;

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

Notification et transmission de l’AIT :

- L’AIT doit être notifié au contrevenant, que ce soit en LRAR oupar remise en main propre ;

- Il doit ensuite être transmis au Procureur de la République ;

- Il n’a pas à être transmis au Préfet ;

- Il peut être accompagné de toutes pièces utiles à la compréhensiondu dossier ;

- Voir modèle d’AIT.

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

Les suites de l’AIT :

Le maire peut alors, par l’intermédiaire d’OPJ, pendre « toutes mesures decoercition nécessaires » (Art. L. 480-2 ) :

- L’apposition de scellés ;

- La saisie des matériaux.

En revanche, il ne peut :

- Ordonner le démontage des installations irrégulières ;

- Interdire une activité commerciale ;

- Apposer des scellés alors que la construction est achevée.

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La non-conformité de la construction à l’autorisation

La fin de l’AIT :

- Il devient caduc lorsque les travaux ont fait l’objet d’une autorisation de régularisation (CE, 1er décembre 1976, Garnier) ;

- Le préfet peut en solliciter le retrait ;

- Il peut être levé par le juge judiciaire ;

- Il peut devenir sans objet suite au classement de l’affaire par le Procureur de la République ; Le Maire doit alors retirer son AIT ;

- Le juge judiciaire peut relaxer le prévenu ; L’AIT est alors sans objet ;

- L’AIT peut être annulé par le juge administratif ;

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Les voies de recours judiciaires

Partie 3 :

Après la construction :

Les voies de recours judiciaires

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Les voies de recours judiciaires

A – La régularisation des travaux sur initiative du Maire :

Articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme :

- Le pétitionnaire doit envoyer une déclaration d’achèvement des travaux à lamairie ;

- L’Administration a alors 3 mois pour mettre en demeure le pétitionnaire de seconformer au PC ;

- Le récolement peut être obligatoire dans certains cas, Art. R. 462-7 ;

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Les voies de recours judiciaires

B – La régularisation des travaux sur initiative judiciaire :

q Le juge pénal peut être saisi par le Maire ;

q Il peut aussi intervenir d’office ;

q Le juge peut alors ordonner l’interruption des travaux ;

q Il peut ordonner le dépôt d’un PC modificatif, afin de mettre en adéquation la construction avec l’autorisation administrative ;

q Le délai de prescription est de trois ans à compter du dernier jour des travaux ;

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Les voies de recours judiciaires

C – Les sanctions en cas d’impossibilité de régulariser :

q Amendes, en fonction du nombre de mètres carrés illicites ;

q Peines d’emprisonnement éventuellement en cas de récidive ;

q Démolition, en dernier ressort ;

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