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Ralentissement du marché locatif des entrepôts en France
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Le marché des entrepôts en France 1er semestre 2012
Ralentissement du marché
locatif et reprise sur celui de
l’investissement
Une baisse de l’activité de -23% en un an sur les pôles établis
de la dorsale
Le marché des entrepôts sur les quatre principaux marchés de la
dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) a enregistré un 1er semestre
2012 décevant avec 537 000 m² commercialisés contre 646 000 m²
au 1er semestre 2011, soit une baisse de -23%.
Les chargeurs ont été les plus gros consommateurs de surfaces
logistiques sur les 6 premiers mois de l’année.
De manière générale, les surfaces neuves restent encore les plus
prisées par les utilisateurs au 1er semestre, même si cette part a
fortement diminué en un an. Ainsi, elles ne représentent que 17%
des surfaces consommées sur les 6 premiers mois de l’année.
Cette diminution s’explique par le faible nombre d’opérations clé-en-
main enregistrées ce semestre.
Le stock vacant a très peu évolué en un an (-1%), pour se
positionner à 1,8 million de m² à fin juin 2012 sur les quatre marchés
principaux de la dorsale. Cette offre immédiatement disponible est
majoritairement composée d’entrepôts de classe A. Si les marchés
lillois et marseillais sont équilibrés, les marchés parisiens et lyonnais
sont, en revanche, en situation de suroffre.
Les lancements d’opérations en « blanc » sont inexistants,
promoteurs et investisseurs préfèrent lancer leurs bâtiments
lorsqu’ils sont commercialisés pour tout ou partie.
L’offre dite « en gris », quant à elle, reste donc conséquente et
constitue davantage une réserve pour répondre à des demandes
« sur-mesure ».
Les loyers prime de présentation pour les meilleurs produits
oscillent entre 47 et 52€ pour Paris, 40 et 46€ pour Lyon, 42 et 48€
à Marseille et 42 et 43€ pour Lille.
Les mesures d’accompagnement, franchises de loyers notamment,
restent importantes. Ainsi, on peut observer un écart important entre
les valeurs faciales – qui évoluent très peu – et les loyers
économiques, rendant peu aisée l’analyse des valeurs locatives.
Une transaction exceptionnelle est venue dynamiser le marché
francilien
Le marché des entrepôts francilien a enregistré une bonne
performance sur la première partie de l’année 2012. Près de
310 000 m² ont été commercialisés, soit une performance
légèrement supérieure à celle enregistrée l’an dernier à la même
période.
Cette performance est cependant à relativiser compte-tenu de la
transaction exceptionnelle d’ITM LOGISTIQUE INTERNATIONALE
sur 95 000 m² d’entrepôts de seconde main à Vert-Saint-Denis, qui
compte à elle seule pour près d’un tiers de la demande placée du
semestre. Hormis cette transaction, près de 90% des
commercialisations du trimestre sont d’une taille unitaire inférieure à
10 000 m².
A fin juin 2012, le stock vacant s’est résorbé de manière significative
pour s’établir à près de 761 000 m² d’entrepôts disponibles. Cette
offre immédiatement disponible est composée en majorité de
bâtiments de classe A diffus.
Maintien du marché logistique lyonnais
Au 1er semestre 2012, près de 170 000 m² d’entrepôts ont été
commercialisés sur le marché lyonnais, en légère baisse par rapport
à la même période l’an dernier. Ce marché s’est donc maintenu
dans un contexte économique perturbé.
Notons une importante absorption des entrepôts de classe A : dans
un marché où l’offre neuve disponible est limitée, la plupart des
Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 2 Pulse • Marché locatif de bureaux en Ile-de-France • 2ème trimestre 2010 Page 2
utilisateurs s’orientent sur des bâtiments de classe A de seconde
main.
Le niveau global de l’offre est en progression pour dépasser
162 000 m². Si le niveau de l’offre de seconde main a fortement
augmenté, l’offre neuve, quant à elle, a légèrement diminué (-2%).
Le marché lyonnais pourrait rapidement arriver à une pénurie
d’offres de qualité ; il devient aujourd’hui réellement nécessaire
d’identifier de nouveaux fonciers.
2012, « annus horribilis » pour le Nord Pas-de-Calais ?
Marché traditionnellement porté par de grandes opérations en
compte-propres, le faible nombre de transactions de ce type
explique le faible niveau de la demande placée à la fin du 1er
semestre, avec à peine 30 000 m² commercialisés en six mois. On
peut penser que la seconde partie de l’année ne nous permettra pas
d’égaler la performance enregistrée en 2011 – autour de 261 000
m² – et ce, même si de grandes transactions pourraient voir le jour
dans les mois à venir, dont notamment l’implantation de LIDL sur
43 000 m² à la Chapelle d’Armentières.
Le stock vacant s’est résorbé pour s’établir à près de 174 000 m²,
soit un taux de vacance de 7,3%. L’offre immédiatement disponible
est majoritairement composée de bâtiments de classe B en état
d’usage.
Nouveau ralentissement du marché logistique en région PACA
Après une année 2011 particulièrement dynamique, le marché
marseillais s’est essoufflé sur les 6 premiers mois de l’année 2012
avec à peine 31 000 m² d’entrepôts commercialisés. 4 transactions
ont ainsi été enregistrées, 3 d’entre elles sur des surfaces
inférieures à 10 000 m². La seule transaction supérieure à 10 000
m² est le positionnement de FLY sur 14 100 m² de surfaces neuves
chez GAZELEY sur Distriport.
Le stock vacant immédiatement disponible a augmenté en un an
pour atteindre 215 500 m². Cette hausse s’explique notamment par
la libération par MAISONS DU MONDE des 50 000 m² loués en
précaire l’an dernier chez AXA. Par conséquent, le taux de vacance
de la région PACA a fortement augmenté pour atteindre le seuil des
10%.
Des évolutions contrastées pour les deux marchés du pôle
secondaire
Enfin, dans la Vallée-du-Rhône, le début d’année est difficile
puisqu’aucune transaction n’a été enregistré sur les 6 premiers de
l’année, alors qu’en Vallée-de-la-Saône, près de 60 000 m²
d’entrepôts ont été commercialisés. La seule prise à bail d’AMAZON
sur 41 200 m² chez FONCIERE DES REGIONS à Sevrey est venue
dynamiser le marché (transaction Jones Lang LaSalle).
Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 3
Le dynamisme du marché de l’investissement observé en 2011
se poursuit cette année
Après avoir enregistré une bonne année 2011 durant laquelle plus
de 700 millions d’euros ont été investis en France, le marché de
l’investissement logistique a entamé l’année avec une bonne
performance puisque ce sont 196 millions d’euro qui ont été investis
au 1er semestre 2012, en hausse de 7% en un an. Malgré cette
bonne performance, les investissements logistiques ne représentent
que 3% des volumes engagés en France en immobilier d’entreprise
à fin juin 2012.
Une première cession de portefeuille a été finalisée au 1er
semestre : la vente du portefeuille d’INDUSTRIAL SECURITIES
MANAGEMENT à ETCHE pour 40 millions d’euros. En juillet, la
cession du portefeuille de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE
auprès de SEGRO a été finalisée pour un montant estimé autour de
160 millions d’euros. Enfin, en août, un portefeuille de 27 actifs a été
cédé par GECINA à BLACKSTONE pour un montant de 220
millions d’euros (mandat d’acquisition Jones Lang LaSalle).
Les VEFA et les entrepôts neufs ou récents ont représenté plus de
la moitié des montants investis au cours du 1er semestre 2012.
Le taux de rendement prime en Ile-de-France a augmenté de 20
points de base pour se positionner au même niveau que celui de la
région lyonnaise soit autour de 7,20%.
Les cessions de portefeuilles d’envergure nous permettent
d’envisager une seconde partie de l’année encore meilleure
De nombreux produits ont été mis sur le marché depuis le début de
l’année 2012, et les grands portefeuilles ont d’ailleurs été vendus au
cours de l’ été.
Ainsi, la part des investissements logistiques devrait redevenir
significative cette année dans les montants investis en immobilier
d’entreprise en France.
La ré-internationalisation du marché va se poursuivre, notamment
grâce au retour des investisseurs anglo-saxons.
Les actifs secondaires étant plus difficiles à financer, la fourchette
des taux de rendement devrait continuer de s’élargir.
Nos perspectives d’investissement en logistique pour la seconde
partie de l’année sont positives. Les volumes d’investissement en
logistique devraient atteindre même le milliard d’euros d’ici la fin de
l’année.
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Les indicateurs du marché locatif
au 1er semestre 2012
(Sources : Immostat/Jones Lang LaSalle/CECIM)
Les indicateurs du marché de l’investissement
au 1er semestre 2012
(Source : Jones Lang LaSalle)
* Sont pris en compte les entrepôts de plus de 5 000 m² de catégorie A & B, messagerie et frigorifique
** Taux de vacance calculé sur le parc d’entrepôt de plus de 10 000 m² en Ile-de-France
SecteursDemande placée*
1er sem. 2012
Evolution
1S2012/1S2011
Taux de
vacance**Evolution
Loyer prime
(€/m²/an)Evolution
Nord Pas-de-Calais 29 714 m² m 7,3% m 42 - 43 g
Ile-de-France 308 787 m² k 7,2% m 47 - 52 g
Rhône-Alpes 166 731 m² m 14,9% m 40 - 46 m
PACA 31 340 m² k 10% m 42 - 48 g
Total
Lille-Paris-Lyon-Marseille536 572 m² m 9,2% m 52 g
Investissement 1S 2008 1S 2009 1S 2010 1S 2011 1S 2012Evolution
1S2012/1S2011
Volume total investi en Logistique en France723 Millions €
43 transactions
167 Millions €
12 transactions
225 Millions €
12 transactions
183 Millions €
8 transactions
196 Millions €
13 transactionsk
Part des portefeuilles 64% 17 % - 62% 20% m
Transaction moyenne 16,4 Millions € 13,9 Millions € 19,4 Millions € 22,3 Millions € 15,1 Millions € m
Taux de rendement prime 6,45 % 8 % 7,3 % 7,0% 7,2% k
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