07/06/2017 Les enjeux des zones d’activités vus par les commercialisateurs

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Les enjeux des zones d’activités vus par les commercialisateursRegards croisés de conseils en immobilier d'entreprise

À gauche Michèle Bellan (CBRE et OTIE) à Toulouse, à droite Michel Peinado (Arthur Loyd) pour Mont‐pellier et Nîmes. Photos Rémi Benoît et André Hampartzoumian...

Qu’attendent les entreprises en matière d’immobilier et d’équipements ? Quelles sont les tendances ? LaLettre M a interrogé deux commercialisateurs influents de leurs places respectives : Michèle Bellan(CBRE et OTIE) à Toulouse, Michel Peinado (Arthur Loyd) pour Montpellier et Nîmes. Version longuedans votre Mag Zones d’activités, à paraître le 13/6.

Quelles sont les zones d'activités emblématiques des métropoles, d'après vous ? Michèle Bellan - Je crois plus à Andromède qu’au Pex (futur parc des expositions de Toulouse, NDLR),où l'offre tertiaire sera limitée. Andromède a vocation à accueillir des surfaces de bureaux. Et tant quecette dernière zone n'est pas lancée, cela ne sert à rien de créer d'autres pôles similaires. Le saupou‐drage de zones à vocation tertiaire n'est pas une stratégie de développement économique. Cela engendreun manque de visibilité de l'ensemble de l'offre. Toulouse n'a pas su créer de zones réellement théma‐tiques entrainant là encore un déficit de lisibilité. Conséquence, l'aire urbaine manque d'attractivité auprèsdes investisseurs extérieurs. Michel Peinado - La partie est de la métropole montpelliéraine, avec l’extension de la Zac Eurêka, quisouffre cependant de l’absence de desserte par le tramway, le quartier Cambacérès autour de la nouvellegare TGV, qui sera une gare en ville. Cambacérès doit devenir notre quartier d’affaires principal. Il y a aus‐si, à terme, la partie bureaux de la restructuration de l’avenue Georges Frêche, à Lattes, où s’implantentles sièges sociaux d’Asics, des Villages d’Or et, l’an prochain, de Helenis. Au centre-ville, le NouveauSaint-Roch prévoit du tertiaire : c’est une opportunité d’amener des bureaux neufs en hypercentre, là où iln’y a plus d’offre depuis plus de 20 ans.

Les entreprises attendent-elles les LGV respectives des deux métropoles (CNM pour Montpellier,

GPSO pour Toulouse) avec impatience ? MB - Au delà de l'arrivée de la LGV, je crois beaucoup dans le projet Teso (Toulouse euro Sud-Ouest) quiva permettre de créer et de renouveler l'offre tertiaire en centre-ville en s'appuyant sur la gare Matabiau.Nous avons en effet besoin d'un véritable centre d'affaires à Toulouse avec près de 300.000 m² annoncésdans le cadre de ce projet. MP – La mise en service du contournement de Nîmes et Montpellier, et de la nouvelle gare TGV de Mont‐pellier, va nous placer à 3 h de Paris. C’est un atout. Il est dommage que cette ligne soit le terminus, ce

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serait mieux si elle pouvait relier Barcelone et Toulouse à terme. Je ne vois pas de perte d’attractivité,pour Montpellier, liée à la perte du statut de capitale régionale. On reste loin de Toulouse, située à plus de2h de route ou en train. Toulouse serait à moins de 100 km, ce serait différent. Là, la région est très vaste.Je vois mal la possibilité, économiquement parlant, de tout regrouper sur une seule et même ville.

Sur les locaux d’activité ? MB - Le marché toulousain souffre d'un déficit de petites surfaces comprises entre 250 et 3.000 m². Or, lescollectivités ne libèrent pas assez de foncier pour développer ce type d'offre. Et les surfaces existantessont vieillissantes. MP - Il manque une offre locative, sur des surfaces de 200 à 300 m2. Il faut encourager les opérations pri‐vées, comme sur la ZI du Salaison (Vendargues), avec des programmes à venir de Proudreed et de DirectCaumes Immobilier (cf. La Lettre M 1474).

Les loyers des bureaux ne seraient pas assez élevés à Toulouse. C'est-à-dire ?  MB - Effectivement. Quel que soit le type de biens, les loyers ne sont pas suffisamment élevés et ce mal‐gré un marché toulousain très actif. Cela s'explique par l'importance du nombre de projets neufs, notam‐ment au niveau des bureaux dans les secteurs de Labège ou Basso Cambo. De fait, le stock ancienstagne, entraînant une baisse globale du marché. Dans ce contexte, les prix du neuf ne peuvent pas dé‐coller, ce qui pose un problème de rentabilité. Les investisseurs ne s'y retrouvent pas.

Quels sont les critères phares des entreprises pour leurs projets d’implantation ? MP – La localisation et le temps de trajet des salariés (84 % des entreprises jugent ce critère prioritaire),suivi des transports en commun, de la présence de commerces et de services, de la sécurité du quartier.Dans les locaux, l’acoustique et la luminosité deviennent de plus en plus important pour les utilisateurs.Nous poussons les promoteurs à aller vers 100 % de lumière naturelle dans leurs programmes.

Comment voyez-vous évoluer le marché ? MB - Nous allons rester sur des niveaux comparables aux dernières années, à savoir une progression ré‐gulière des volumes placés (+ 46 % des volumes de bureaux transactés en 2016, NDLR). La dynamiquedu marché local va se poursuivre, même si certaines années seront moins bonnes que d'autres, comptetenu des cycles économiques. Au vu des résultats du T1 2017, l'exercice en cours s'annonce très bon. MP – En matière de tendance, le coworking n’en est qu’à ses débuts. Cette tendance va arriver en pro‐vince rapidement, de façon structurée (entre 50 et 100 postes de travail), et va bouleverser le marché.Ces sortes de centre d’affaires améliorés vont répondre à une attente forte en matière de services : bar,snacking, e-conciergerie, animations, conférences, services mutualisés (reprographie par exemple), sport,yoga… En matière locative, une question de poste : le bail commercial classique (3/6/9) est-il toujoursadapté aux exigences de souplesse de plus en plus d’entreprises ? Les effectifs évoluent constamment,certaines start-up voient leurs effectifs exploser, le besoin de travailler par groupe de projets prend del’ampleur…

H.Vialatte et D.Danielzik

Michèle Bellan, la Toulousaine [1]Présidente de l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise (OTIE) depuis 2015, et dirigeante as‐sociée de CBRE Toulouse, Michèle Bellan est titulaire d’un diplôme de droit privé décroché à la faculté dedroit de Toulouse. Une ville où elle a effectué l'ensemble de son parcours professionnel, dans l'immobilierd'entreprise. « J'ai débuté en 1988 au sein d'une filiale de la Caisse des Dépôts, la Soprec, en tant quecommerciale spécialisée dans les bureaux. J'ai ensuite pris la direction d'une agence franchisée Bourdaisen 1994 avant de rejoindre CBRE en 2006 suite au rachat de cette enseigne. Toulouse a pris une autredimension. Lors de mes débuts, la demande placée ne représentait qu'un quart des volumes actuels ! »,résume la présidente de l’OTIE, qui abandonnera ce poste fin 2017.

Michel Peinado, le Languedocien [2]À 44 ans, depuis 11 ans à Arthur Loyd (il a auparavant travaillé pour le service immobilier de Carrefour), ilest directeur associé des agences de Montpellier et Nîmes (16 collaborateurs). Contrairement à l’ex-MP,où l’essentiel du business est concentré sur le Grand Toulouse, il affirme dans le Languedoc « une volontéd’élargir la présence géographique de mes équipes à Béziers, Alès, Lunel, Beaucaire... » À Montpellier, ilespère que la mise en service de la nouvelle autoroute A9 permettra de créer de nouveaux échangeurssur l’ancienne autoroute, devenue boulevard urbain. Il identifie deux secteurs : « Dans le secteur de Ver‐

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chant, pour décongestionner l’avenue Mendès France, et entre Baillargues et Montpellier Est, pour des‐servir la ZI du Salaison et la zone de Castries. »

Liens [1] http://www.lalettrem.fr/contenu/michele-bellan-la-toulousaine [2] http://www.lalettrem.fr/contenu/michel-peinado-le-languedocien