Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2011

OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES (OBIE77)ANNÉE 2011

SEINE & MARNE DÉVELOPPEMENT - OBSERVATOIRE IMMOBILIER DES ENTREPRISES

marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine,l’année 2011 a montré en seine-et-marne un certain dynamisme.en logistique, sur les 13 transactions significatives franciliennes de 2011,7 ont eu lieu en seine-et-marne (source : arthur loyd, bilanimmobilier logistique). les locaux d’activités ont également connuune forte activité et cette bonne tenue du marché est importantepour les futurs investissements prévus.

les actifsune répartition des actifs quasi stables entre 2010 et 2011. leslocaux d’activités représentent la majorité en nombre detransactions (46 %), viennent ensuite les bureaux (39 % ) et loinderrière les entrepôts (7 % ) et les locaux commerciaux (8 %).

> les bureauxLes petites surfaces (<200 m²) représentent 76% du nombre destransactions. Marne-la-Vallée continue de concentrer la grande majoritédu marché avec 55 % du total. Les ventes concernent essentiellementdes petites surfaces (<250 m²). La plus importante transaction a étéréalisée par CBRE Investors avec la location par OCE France d’unbâtiment de bureaux de 8 000 m² à Montévrain.

> les entrepôts7 % en nombre de transactions recensées (idem 2010). 40 % des surfacescommercialisées faisaient plus de 10 000 m². La commercialisation dessurfaces de moins de 1 000 m² s’est fortement réduite, passant de 22 %à 12 % des transactions. La vente n’a concerné que des entrepôts deseconde main et à 83 % des moyennes surfaces entre 1 000 et 5500 m².La plus importante transaction a été réalisée par Intermarché pour l’achatd’un entrepôt à Vert-Saint-Denis (Sénart) de 95 000 m².

> les locaux d’activitésLe créneau des surfaces inférieures à 500 m² représente 60 % dunombre de transactions (idem en 2010). 31 % des transactions ontconcerné des actifs neufs. La plus importante transaction a concernéFrance Distribution Hubert à Ferrières-en-Brie avec la construction d’unbâtiment de 17 500 m².

nous tenons à remercier particulièrement nos partenaires qui ontaccepté de nous transmettre leurs transactions :

Agence Orpi, CBRE, Century 21 Egérie, Arthur Loyd, EVOLIS, SCAMAC IMMO,DTZ, Entrepotonline, Evolis, Gemofis, GSA Immobilier, SERGIC entreprises,France Entreprise, Keops et nos partenaires territoriaux comme Epa Sénart, lesCommunauté de Communes de Moret Seine et Loing,Pays Fertois, Pays de Nemours, les Communautésd’agglomération de Marne et Chantereine et de laBrie Francilienne.

est,

Francilienne,

marne-la-vallée,

Paris-cdg/meaux,

sénart/melun,

sud.

les tendances du marché immobilier en seine-et-marne(bureaux, locaux d’activités, logistique, commerces)

tendance 2011 / année 2010

429 transactions � k 413

601 068 m² commercialisés � k 595 872 m²

21 % de vente � k 20%

23 % dans le neuf � m 29%

méthodologie

ici sont donnés des repères quant aux tendances du marchéimmobilier de l’année 2011.

l’étude se fonde sur l’analyse de 429 transactions réalisées parnos principaux partenaires. ne sont comptabilisées que lestransactions à des utilisateurs finaux.

le département a été découpé en 6 secteurs :

© Yannpiriou.com

© Disney - DTACC

© Aéroports de Paris / Burlot

© Seine-et-Marne Tourisme

© PRD

conseil général de seine-et-marne


Les transactions ont concerné 601 068 m² (vente et locationconfondues) soit 1 % de plus qu’en 2010. Quant au nombre detransactions il est également en très légère augmentationpassant de 413 implantations en 2010 à 429 en 2011 (+ 4 %).

réPartition des transactions en 2011

comParaison des résultats Par actiFs 2011/2010en volume (m²)

500 000

400 000

300 000

200 000

100 000

0

Bureaux

30 054 165 805

40 030 184 043

381 512

367 445

2010

2011

LogistiqueLocauxd'activités

réPartition des actiFs (en nombre)

Par rapport à 2010, ce sont les locaux d’activités et les bureaux qui, ennombre de transactions et en volume, ont dynamisé le marché del’immobilier en 2011.

Quant aux entrepôts, le volume commercialisé s’est quelque peu ralentien 2011 par rapport à 2010 (-14 067m²) tout en conservant le mêmenombre de transactions.

comParaison des résultats Par actiFs 2011/2010(en nombre)

Actif Nombre Volume (m²)

Bureaux 169 40 030

Locaux d’activités 197 184 043

Entrepôts 30 367 445

Locaux commerciaux 33 9 550

Total 429 601 068

LES TRANSACTIONS IMMOBILIèRESANNÉE 2011

250

200

150

100

50

0

Bureaux

159 183

169 198

30

30

2010

2011

LogistiqueLocauxd'activités

Logistique7%

Bureaux39%

Locaux commerciaux

8%

Locaux d’activités

46%

CONSEIL GÉNÉRAL DE SEINE-ET-MARNE


ventilation de la demande Placée(location/vente) en nombre

la Forte Part des locations constatée au 1er semestre 2011s’est conFirmée au second semestre

la variation de la demande placée

Au premier semestre 2011, 28 % dunombre total de m² commercialisés ontété placés dans le neuf, alors qu’en2010 cette part était de 22 %.Les bureaux représentent 71 % desactifs neufs loués ou vendus ce 1er

semestre. 80 % de ces bureaux fontmoins de 200 m². Cette offre desurface récente et à la vente rencontreun vif succès. Les prises de décision despreneurs sont également plus rapidesque pour les grandes surfaces.

ventilation de la demande Placée(état des locaux -neuF/2nde main/rénové-) en nombre

les Prix

Les prix à la location ou à la vente sont restés stables en2011. Certains propriétaires continuent de faire preuve desouplesse dans l’octroi de mesures d’accompagnementpour faciliter les prises à bail et sécuriser l’occupation deleurs biens.On observe toutefois que pour des créateurs d’entreprise,les propriétaires sont plus exigeants quant aux garantiesapportées par les porteurs de projets.

les bureaux représentent 71 % des actifs neufs louésou vendus ce 1er semestre. 80 % de ces bureaux fontmoins de 200 m². cette offre de surface récente et à lavente rencontre un vif succès. les prises de décisiondes preneurs sont également plus rapides que pour lesgrandes surfaces.


Bureaux

Location 88,17%

Vente 11,83%

Locaux d'activités

Location 72,22%

Vente 27,78%

Logistique

Location 63,33%

Vente 36,67%

Bureaux

Neuf 31%

Seconde main 69%

Locaux d'activités

Neuf 20%

Seconde main 80%

Logistique

Neuf 19%

Seconde main 81%

En comparaison avec 2010, les ventesont augmenté de 1 point. Les hypothèsesavancées concernent essentiellementles prix de location qui sont restésstables, une offre de locaux à la ventequi serait absente du marché et lafrilosité des banques pour accorder desprêts. Ce sont les bâtiments logistiquesqui ont représenté le plus de vente en %,37 % à la vente contre 63 % à l’achat.

Vente21%

Location79%

350

300

250

200

150

100

50

0Neuf Seconde main

350

300

250

200

150

100

50

0Location Vente

2010

2011

2010

2011



ventilation selon le nombre de transactions Par m²une réPartition quasi identique en terme de surFace

les valeurs moyennes locatives constatées(en euros/m²/an ht hc)

dynamique des transactions dePetites surFacesOn constate une augmentation du nombre detransactions de bureaux en Seine-et-Marne, il estpassé de 131 transactions pour l’année 2010 à169 (+38). C’est surtout au 1er semestre que lemarché a été dynamique avec 78 % destransactions réalisées.A l’image de 2010 et dans la continuité du 1er

semestre, les transactions inférieures à 200 m²ont représenté les ¾ des transactions.31 % des transactions ont concerné des actifsneufs (-4 points par rapport au 1er semestre).

5 des 6 transactions de plus de 1 000 m² ont concerné desactifs neufs. Les trois plus grandes transactions :SOGECA TELLOS achat à Marne-la-Vallée, de 2 350 m² - EOLEDF, location à Sénart de 2 612 m² - Paribas real estateOCE, location à Marne-la-Vallée de 8 000 m² - CBRE Agency

ventilation de la demande Placée(location/vente) en nombre

m² nombre de transactions

2010 surface cumulée (m²)

2010

< 50 52 41 1 669 1 288

51 à 99 36 29 2 468 1 989

100 à 199 37 30 4 857 3 828

200 à 499 31 23 9 018 6 916

500 à 999 7 4 4 599 2 554

> 1000 6 4 17 420 13 377

Total 169 131 40 031 29 953


les bureaux

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

< 50

51 à 99

100 à 199

200 à 499

500 à 999

> 1000

Secteur (en euros/m²/an HT HC)

Francilienne 110 - 120

Marne-la-Vallée 120 - 180

Paris CDG/Meaux 130 - 160

Sénart/Melun 130 - 175

Sud 60 - 90 (hors Fontainebleau)

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

2010 2011

Location Vente

Seconde main

Neuf

© D

isne

y




les locaux d’activités

ventilation selon le nombre de transactions Par m²une réPartition quasi identique en terme de surFace

les valeurs moyennes locatives constatées

un bon second semestre et unebonne Fin d’année

Au regard des résultats du 1er semestre 2010,les résultats étaient mauvais : baisse destransactions et des volumes. Mais cette tendancea été compensée par un très bon secondsemestre qui permet de finir l’année avec uneaugmentation de 14 transactions et près de20 000 m² commercialisés en plus par rapport àl’année 2010).

71 % des transactions ont concerné la location.54 % des transactions à la vente ont concerné des actifs neufs.La plus importante transaction concerne France DistributionHubert qui fait construire un bâtiment d’activités à Ferrières-en -Briede 15 500 m².

ventilation de la demande Placée(état des locaux -neuF/2nde main) en nombre



2010

< 199 30 32 3 764 3 772

200 à 499 87 78 27 995 24 444

500 à 999 36 31 24 305 21 953

1000 à 1499 13 15 15 529 17 975

1500 à 1999 7 8 11 716 13 251

2 000 à 2 999 12 10 30 076 22 824

3 000 à 3 999 3 3 10 098 10 008

4 000 à 4 999 3 1 12 113 4 155

5 000 à 9 999 5 3 30 947 19 681

>10 000 1 2 17 500 26 205

Total 197 183 184 043 164 268

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

> 10 000

5 000 à 9 999

3 000 à 4 999

2 000 à 2 999

1000 à 1 999

500 à 999

< 499

Secteur (en euros/m²/an HT HC)

Francilienne 80

Marne-la-Vallée 81

Paris CDG/Meaux 82

Sénart/Melun 81

Sud 67

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

02010 2011

Location Vente

Seconde main

Neuf

© L

aure

nt D

escl

oux

/ EP

A S

énar

t Com

mun

icat

ion




les entrepôts

ventilation selon le nombre de transactions Par m²

un actiF qui se maintient grâceaux transactions du 1er semestrequi ont rePrésenté les 2/3 destransactions de l’année

Un nombre de transactions identique à l’année2010 et un volume commercialisé inférieur,passant de 381 512 m² pour 2010 à 367 445 m²pour 2011 (- 14 067 m²).

19 % des transactions ont concerné des actifsneufs.

Les 6 transactions de plus de 20 000 m² ont concerné 5 locations, 1 vente etpour moitié des actifs neufs.Les deux plus importantes transactions ont eu lieu à Sénart avec Intermarchépour l’achat d’un actif de seconde main de 95 000 m² et Ludendo, la GrandeRécré (Kuehne & Nagel) pour la location d’un actif de 41 595 m².

les loyers sont restés stables en 2011 et les valeurssont comprises entre 43 € et 55 € ht hc/m²/an.

Le marché reste sous tension et il en résulte desnégociations tendues et une forte pression sur lesvaleurs économiques.

ventilation de la demande Placée(état des locaux -neuF/2nde main) en nombre



2010

< 999 4 7 2 449 2 935

1 000 à 4 999 11 6 27 899 14 859

5 000 à 9 999 3 7 17 303 47 102

10 000 à 49 999 11 8 224 794 201 616

> 50 000 1 2 95 000 115 000

Total 30 30 367 445 381 512

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

>50 000

10 000 à 49 999

5 000 à 9 999

1 000 à 4 999

< 999

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

2010 2011

Location Vente

Seconde main

Neuf



réPartition des transactions Parsecteur géograPhique

réPartition des actiFs Par grands secteursgéograPhiques

les ¾ des transactions recensées Proviennent dessecteurs de marne-la-vallée, sénart/melun et deParis cdg/meaux.

Marne-la-Vallée est encore en 2011 le territoire où lenombre de transactions a été le plus important maisson poids dans le total est en baisse (34 % du total soit- 3 points / à 2010). Ce territoire reste le plus sûr auregard des investisseurs.

Le secteur de Sénart/Melun a été sans conteste porté par laville nouvelle de Sénart (75 % des transactions) qui a sur sonterritoire accueilli les plus importantes implantationslogistiques, mais également et pour la première fois une destrois plus importantes implantations de bureaux cette année.Les secteurs Est et Sud du territoire ne représentent que10 % du total des transactions contre 11 % en 2010.

RÉPARTITION DES TRANSACTIONSPAR GRANDS TERRITOIRES SEINE-ET-MARNAIS

extrait de l’étude

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2010

2011

Francilienne Marne laVallée

Paris CDG /Meaux

Sénart /Melun

44 155 47 125

56 151 75 112

Sénart / Melun25% Francilienne

14%

Marne-la-Vallée34%

Paris CDG / Meaux

18%

Sud 6%Est 3%

200

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

Est

Sud

Francilienne

Paris CDG/Meaux

Sénart/Melun

Marne-la-Vallée

Bureaux Logistique Locaux d’activités



La demande exprimée en 2011 estsupérieure à l’année dernière malgréun ralentissement en milieu d’année.

L’été ainsi que la dégradation de laconjoncture ont pesé sur le niveau desdemandes. Les utilisateurs ont eutendance à ralentir ou à annuler les

projets. Mais un bon redémarrage s’est fait sentir dès le début del’automne, et la fin de l’année a été plutôt riche en nouveaux projetsqui se sont concrétisés ou pourraient se concrétiser courant 2012.

Les produits à la vente sont toujours très sollicités, tout comme lespetites et moyennes surfaces (< 2000 m²) mais la location n’est pasomise car nous notons un manque important d’offres de qualitédisponibles à la vente.

De plus, l’octroi de crédit s’est compliqué en cours d’année,favorisant le choix de la location plutôt que l’acquisition.

C’est pourquoi les principaux acteurs du marché ont pour projet lacréation de parcs d’activité PME/PMI (surfaces < 500 m²) à la ventedès 2012 sur les villes stratégiques de la Seine-et-Marne.

Malgré un contexte de crise « affiché » leniveau d’occupation global de nosimmeubles n’aura pas été impacté aucours de l’année 2011. Mieux encore, celui-ci se sera sensiblement accru tout au longde l’année.

Nous constatons certes que chacune destransactions réalisées ces derniers mois

aura nécessité plusieurs semaines de discussion et parfois la concessiond’aménagements financiers en faveur du locataire mais d’une manièregénérale nous constatons aussi que très rares sont les locaux qui restentdurablement vacants dès lors que toutes les démarches sont faites afinqu’ils se trouvent adaptés aux attentes des utilisateurs (notamment entermes de loyer et de mesures d’accompagnement mais aussi en termestechniques de remise en état).

Pour cette année 2012 déjà bien entamée nous restons bien entenduprudents mais optimistes et les dossiers déjà signés ou engagés depuisle 1er janvier nous confortent clairement dans cet optimisme !

Reste une interrogation majeure pour 2012 (comme pour 2013 c’est àcraindre) : celle de la difficulté avec laquelle les entreprises pourrontavoir recours aux crédits bancaires…

Depuis 35 ans CERBA a traversé lescrises immobilières de ces dernièresannées avec une certaine sérénité :diversifiée et réactive, notre politiquecommerciale a toujours su s’adapter auxnouvelles demandes de construction,que ce soit en matière de constructionde bâtiments industriels clé en mainou de réalisation d’opérations depromotion pour de grands bailleurs.

La pente ascendante des commandes durant le 1er semestre 2011a été confirmée lors du 2ème semestre. Ainsi CERBA a pudernièrement concrétiser plusieurs projets dont la premièreimplantation sur la zone aéronautique de MELUN VILLAROCHE :JPB SYSTèME.

Le développement économique de ce début d’année 2012 semblese confirmer sous des auspices à la fois régulières mais limitées.Ainsi, en Seine-et-Marne, pour la seule année 2012, CERBAprojette, à ce jour, l’implantation de nouveaux bâtiments industrielspour environ 7000 m² et un projet de lycée de 8500 m² (surplusieurs tranches).

2011 a été meilleure qu’imaginée enimmobilier d’entreprise sur les secteursde Sénart et Melun où intervient GSAIMMOBILIER.

Melun souffre d’une pénurie de bureauxet locaux d’activités qualitatifs et récents.Sa desserte en transport en commun doitinciter les investisseurs à étudier lesdéveloppements tertiaires.

A Sénart, le marché a été actif grâce à des offres neuves de qualité :CARRE HAUSSMAN, révélateur de ce marché dynamique et OCTOPUSgrâce à sa souplesse d’exploitation.L’offre en locaux d’activité est animée par les programmesINNOVESPACE, VILLA PARC et ANACONDA qui représententl’essentiel des transactions.

La gare TGV à Lieusaint sera un formidable atout pour les entrepriseslocales et sera le révélateur de l’existence de l’agglomération SudFrancilienne allant de Melun à Evry et sur laquelle GSA IMMOBILIER estun des acteurs locaux les plus présents.


Parole d’expert

benoît saint martinMMI investissements

Pierre louis causseGSA IMMOBILIER

Frédérique guillaumot Consultant Immobilier,CBRE - Département Activité Ile-de-France Est

Jean-Philippe meJsaKPrésident, CERBA

Contact : Lydie BENKO - [email protected] - Tél. 01 64 14 19 11


Documents

Les tendances du marché immobilier en Seine-et-Marne pour l’année 2011