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Les grands utilisateurs ont été moins présents ce semestre et les grandes transactions se situent majoritairement entre 1 000 et 3 000.m². Le taux de vacance a marqué une baisse notable en 2 ans. Cette baisse touche plus particulièrement l’offre neuve qui diminue de 13,5% en un an contre à peine -8% sur le seconde main. Le loyer prime atteint 270€HT-HC/m²/an sur le Quartier Central des Affaires lyonnais. Les loyers moyens conservent leur niveau, en particulier sur les locaux de bonne facture.
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Marché tertiaire- Lyon - Septembre 2012
2012 : l’année du mid-
market
Les grands utilisateurs ont été moins présents ce semestre et les
grandes transactions se situent majoritairement entre 1 000 et
3 000.m².
Le taux de vacance a marqué une baisse notable en 2 ans.
Cette baisse touche plus particulièrement l’offre neuve qui
diminue de 13,5% en un an contre à peine -8% sur le seconde
main.
Le loyer prime atteint 270€HT-HC/m²/an sur le Quartier Central
des Affaires lyonnais. Les loyers moyens conservent leur niveau,
en particulier sur les locaux de bonne facture.
2 On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012
La zone euro sous tension
L’économie mondiale progresse depuis l’été dernier à un rythme
modéré, freinée par plusieurs chocs défavorables : la hausse du prix
des matières premières, les conséquences économiques du
tsunami au Japon, le durcissement des politiques budgétaires en
Europe, ainsi qu’aux États-Unis et, enfin, les tensions sur les dettes
souveraines dans la zone euro.
Début 2012, l’effet de ces chocs diffère nettement selon les pays :
alors que l’activité croît à nouveau au Japon, grâce au soutien
public à la reconstruction, le Royaume-Uni est en récession et la
zone euro en est proche. Les pays émergents et les États-Unis se
situent dans une position médiane : leurs économies sont en
croissance, mais à un rythme inférieur à celui d’avant-crise.
Au sein même de la zone euro, les différences sont importantes :
alors que l’Allemagne a profité au début de l’année, l’Espagne et
l’Italie sont entrées en récession. La France, quant à elle, est dans
la moyenne de la zone euro, avec une croissance faible depuis l’été
dernier, et nulle au premier semestre 2012. Le gouvernement avait
abaissé ses prévisions début juillet, ramenant son estimation à une
croissance du PIB de 0,3% en 2012, contre 0,4% précédemment.
Les informations conjoncturelles actuelles laissent attendre un
ralentissement de l’économie mondiale, sous l’effet notamment
d’une nouvelle accentuation des tensions financières dans la zone
euro. Sous réserve que celles-ci ne s’intensifient pas, la croissance
mondiale devait repartir quelque peu au second semestre. Elle
serait notamment soutenue par un assouplissement des politiques
monétaires et budgétaires dans les pays émergents et par la baisse
en cours des prix de matières premières, et du pétrole en particulier.
Les divergences entre pays et zones devraient cependant persister.
La zone euro serait ainsi toujours à la traîne de l’économie mondiale
et, au sein de la zone euro, l’Allemagne serait en croissance, tandis
que l’Espagne et l’Italie resteraient en récession. Ces deux pays
seraient toujours handicapés par un ajustement budgétaire de très
grande ampleur et le durcissement des conditions de financement
induit par l’élévation des taux d’intérêt sur leur dette publique.
Après une nouvelle stabilité du PIB au deuxième trimestre 2012, la
croissance française repartirait légèrement au second semestre
(+0,1 % au troisième trimestre, puis +0,2 % au quatrième). Les
exportations accéléreraient quelque peu, sous l’effet du regain de
croissance mondiale et de la dépréciation passée de l’euro. La
demande intérieure repartirait également modérément. En
particulier, la consommation augmenterait à nouveau car le taux
d’épargne des ménages baisserait au second semestre, après une
hausse transitoire au deuxième trimestre.
Du fait de la faiblesse de la croissance, le taux de chômage devrait
continuer d’augmenter, atteignant 10,3 % en France au quatrième
trimestre.
Le principal aléa qui entoure la prévision porte sur l’évolution de la
crise des dettes souveraines dans la zone euro. En effet, celle-ci
dépend non seulement de l’évolution des fondamentaux des
économies de la zone euro, mais aussi des réponses qu’apporteront
à cette crise les gouvernements nationaux et les institutions
européennes. Elle dépend également de la réaction des
investisseurs à ces réponses.
Si les tensions sur les dettes des pays les plus exposés de la zone
euro venaient à s’intensifier, alors l’activité pourrait reculer jusqu’à la
fin de l’année en France et dans la zone euro. Si à l’inverse la
confiance dans la capacité de la zone euro à surmonter la crise
actuelle revenait rapidement, alors les comportements de dépense
des ménages et des entreprises pourraient se dégeler plus
rapidement qu’anticipé dans le scénario et la croissance repartir
plus vivement en France comme dans la zone euro.
Source : INSEE / Banque de France
On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 3
Entre attentisme et nouveaux
besoins
Le marché tertiaire lyonnais subit actuellement l’impact du manque
de transactions sur le segment des grandes surfaces. Avec près de
90 000 m² placés, le marché accuse un recul de 22% par rapport au
1er semestre 2011.
Evolution de la demande placée
Source: Jones Lang LaSalle
La demande placée
Les grands utilisateurs ont été moins présents ce semestre et les
grandes transactions se situent majoritairement entre 1 000 et
3 000.m² après une année 2011 portée par les grandes
transactions. L’attentisme persiste au sein des grands groupes et
les décisions immobilières sont gelées.
Traditionnellement, plus la surface recherchée est élevée, plus les
utilisateurs se tournent vers des locaux neufs ou restructurés.
Cependant, nous observons que la part du neuf/restructuré dans les
grandes transactions s’atténue et atteint 51% aujourd’hui contre
85% en 2007. Les grands utilisateurs plébiscitent toujours les offres
neuves, mais se trouvent aujourd’hui face à une réelle pénurie de
grandes surfaces sur des bâtiments neufs ou à livrer.
Les secteurs des services et des industries ont été les plus actifs
sur le segments des grands transactions. Avec plus de 30 000 m²
cumulés, ils représentent à eux deux 66% des volumes transactés
sur les surfaces de plus de 1 000 m² au premier semestre.
Notons par exemple :
- Le clé en main de Véolia à Vaulx-en-Velin sur 11 300 m²
- Alstom prend 3 227 m² sur le bâtiment Les Allées du Parc
à St Priest
- La société Fiduciaire Centrex prend 2 510 m² dans le 7ème
arrondissement de Lyon
- Schneider Electric prend 2 334 m² sur le bâtiment Les
Allées du Parc à St Priest
Répartition des secteurs d’activités les plus représentés dans
le volume de transactions (> 1 000 m²)
Source: Jones Lang LaSalle
Une sur-offre des surfaces neuves ? Absolument pas.
Le taux de vacance s’élève fin juin à 5,7% sur le marché lyonnais,
contre 7,5% au 1er semestre 2010, 6,6% au 1er semestre 2011. Le
taux de vacance a marqué une baisse notable en 2 ans. Cette
baisse est plus marquée sur l’offre neuve -13,5% en un an contre à
peine -8% sur le seconde main.
Ce taux moyen cache cependant de fortes disparités entre les
différents secteurs lyonnais où la vacance peut tomber à moins de
2,5% à la Part-Dieu et sur le 6ème arrondissement et grimper à plus
de 14% à Villeurbanne.
Les secteurs tertiaires traditionnels, particulièrement prisés par les
utilisateurs, souffrent depuis quelques trimestres d’une raréfaction
de l’offre neuve et plus particulièrement sur les grandes surfaces.
Ce manque d’offre devient un réel problème pour l’accueil des
4 On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012
grands utilisateurs, qui se tournent vers du seconde main
restructuré ou des clés en main sur des fonciers toujours
disponibles.
Base essentielle du développement économique lyonnais, les
activités tertiaires représentent les deux tiers des actifs de la
métropole lyonnaise. Premier parc tertiaire régional, la métropole
lyonnaise offre aujourd’hui près de 5,5 millions de m² de bureaux,
tout en continuant à progresser. Il est aujourd’hui face à un enjeu
majeur : continuer de construire des nouveaux immeubles efficients
et de qualité tout en rénovant des bâtiments devenus dépassés.
Au 1er juillet 2012, les volumes potentiellement livrables à 2015 en
intra-muros s’établissent à 540 000 m², la plupart de ces projets
s’inscrivent dans le cadre d’une révision ou d’une modification du
PLU, de ce fait, certaines opérations annoncées et connues ne sont
encore qu’au stade de projets. L’offre future certaine (en chantier)
représente, quant à elle, 215 000 m², dont près de 40% des
surfaces ont déjà trouvé preneur. Cependant une transaction de
plus de 20 000 m² sur un immeuble actuellement en chantier est
attendue d’ici la fin de l’année. Face à la pénurie de grandes
surfaces neuves, les grands utilisateurs prennent leur décision en
amont et n’hésitent pas à se positionner sur des immeubles qui ne
seront livrés que plusieurs trimestres, voire plusieurs années après
la signature. Les secteurs attractifs ou en plein développement tels
que la Part-Dieu, Presqu’Île Confluence, Vaise, ont un niveau de pré
commercialisation supérieur à la moyenne. La pénurie d’offres
neuves dans les secteurs recherchés est désormais effective et la
situation pourrait se dégrader rapidement si les investisseurs ne
lancent pas de nouveau des offres spéculatives.
Répartition du volume de livraisons de bureaux par niveau
d’engagement au 01/08/2011
Offre potentielle : Avant projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction
ou n’a pas encore été déposé.
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en
chantier demeure incertaine (pas de lancement en blanc ou éventuel
recours).
Offre certaine : projet mis en chantier disponible
Pré-commercialisation : pré commercialisation de tout ou partie d’un projet
19 92945 417
22 00014 567
32 423
12 01831 067
52 745
67 639
209 120
69 156
11 953
40 913
26 700
83 500
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2S2011 2012 2013 2014 2015
Offre potentielle : Avant projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction
ou n’a pas encore été déposé.
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en
chantier demeure incertaine (pas de lancement en blanc ou éventuel
recours).
Offre certaine : projet mis en chantier disponible
Pré-commercialisation : pré commercialisation de tout ou partie d’un projet
19 92945 417
22 00014 567
32 423
12 01831 067
52 745
67 639
209 120
69 156
11 953
40 913
26 700
83 500
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
2S2011 2012 2013 2014 2015
Source: Jones Lang LaSalle
Stabilité du loyer prime
Le loyer prime atteint 270€HT-HC/m²/an sur le Quartier Central des
Affaires lyonnais. Les loyers moyens conservent leurs niveaux, en
particulier sur les locaux de bonne facture.
Face à la pénurie d’offres de qualité sur certains secteurs attractifs,
la demande pourrait se reporter sur les produits de seconde main
de bon niveau (à rénover ou à réhabiliter) dont les loyers pourraient
être revus à la hausse dans ce contexte de marché tendu.
L’immobilier : un investissement clé pour le futur de
l’entreprise
Chaque entreprise écrit son histoire à travers le développement de
son marché, la valeur et l’investissement de ses collaborateurs,
ainsi que l’audace, l’intelligence dont font preuve ses dirigeants. Elle
est constamment soumise à des transformations qui trouvent leurs
sources dans des facteurs extérieurs et/ou internes (fusion
acquisition, internationalisation, nomadisme, regroupements,
restructuration…). Certains de ces changements ont une influence
et une conséquence directe sur l’espace de travail de l’entreprise
dans son ensemble.
En effet, l’espace de travail est une vraie ressource souvent sous-
estimée représentant un élément primordial dans la construction de
cet ensemble complexe d’hommes, de techniques, d’enjeux
économiques, et systèmes portant valeurs et culture d’entreprise.
L’entreprise est un lieu de production de biens et de services,
nécessite une coopération entre les différentes personnes et
départements. Le contexte technologique et économique de la
dernière décennie ajoute une dynamique de changements et
d’adaptabilité constants, qu’il s’agisse du poste de travail, de
nouvelles techniques de travail, d’entreprises, de métier ou de
bureaux.
Vu en premier lieu comme une source de dépenses, l’immobilier est
surtout une source d’investissement. L’espace se révèle une
véritable ressource pour l’entreprise si celle-ci sait en comprendre
toutes les implications et les maitriser. En effet, de la qualité de
l’environnement dépend notamment la qualité de la communication,
aspect extrêmement important si l’on considère que l’information est
désormais la matière première des entreprises tertiaires.
On Point • Marché tertiaire- Lyon • Septembre 2012 5
Et demain…
L’année 2012 va subir les effets conjugués de la pénurie d’offres
neuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands utilisateurs.
Le volume global transacté sur l’année devrait donc diminuer.
Cependant, une transaction supérieure à 20 000 m² est attendue
d’ici la fin de l’été, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le
retard pris sur le marché. Compte tenu des résultats du premier
semestre, nous prévoyons une contraction de la demande placée
sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 180 000 et 190 000
m² placés sur l’agglomération lyonnaise.
Cela ne signifiera pas pour autant que les grands utilisateurs ont
déserté le marché lyonnais. Les délais de décisions sont plus longs,
les directeurs immobiliers prennent davantage le temps de la
réflexion. Il y aura donc un décalage entre la réalité dynamique du
marché en 2011 et le recensement des m² sur l’année suivante (une
transaction en BEFA est comptabilisée l’année d’acceptation du
permis de construire).
Nous restons sereins sur la commercialisation d’immeubles neufs et
de qualité. Le taux de vacance devrait diminuer sur cette catégorie
d’actifs et la hausse des loyers sur les actifs prime est d’ores et déjà
actée sur les secteurs recherchés.
Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la qualité des
offres et des prestations. Les bâtiments énergivores sont bannis et
la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) devient une
évidence en s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des
charges.
Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de seconde
main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui on
s’aperçoit que les entreprises grands comptes qui se réorganisent
sur de très grandes surfaces, pouvant atteindre 15 ou 20 000 m²,
ont l’obligation d’avoir un service associé de restauration pour traiter
l’aspect social au sein de leur entreprise. Ce besoin doit être pris en
compte dans la définition des futurs projets.
De par le déficit d’offres sur les principaux secteurs, les pré
commercialisations devraient encore s’accélérer et les surfaces
mises en chantier et trouver rapidement preneurs.
La réhabilitation d’immeubles obsolètes devient un enjeu important
sur le marché lyonnais et de nouveaux projets de ce type sont déjà
programmées.
Les valeurs locatives devraient rester stables sur l’ensemble des
secteurs géographiques sur le second semestre.
L’animation du marché lyonnais est venu du mid-market, à savoir
les surfaces entre 500 et 3 000 m². Cette tendance observée sur le
premier semestre devrait certainement se confirmer sur les six
derniers mois de l’année.
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