L'INVENTION DU LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE

COLLOQUE INTERNATIONAL SUR LE COLLOQUE INTERNATIONAL SUR LE LOGEMENT SOCIAL A OUAGADOUGOULOGEMENT SOCIAL A OUAGADOUGOU

24, 25 et 26 juin 24, 25 et 26 juin 2010 2010

à Ouagadougouà Ouagadougou

La France est véritablement dotée d'une politique du logement depuis l'après deuxième guerre mondiale. Mais ses origines remontent au 19 ième siècle : le problème du logement est posé face aux effets de la révolution industrielle et à l’urbanisation

Le contexte au XIX ième siècle 

Ce sont • les migrations liées à la

révolution industrielle• la concentration dans les

villes où la hiérarchie urbaine s'accentue (les conditions de logement entre riches et pauvres sont très différenciées)

• le surpeuplement (nombre d'habitants par maison)

en 1894 sera votée la loi Siegfried

Le contenu du projet de loi : favoriser le logement social locatif mais surtout la multiplication des petits propriétaires. Les moyens

• a) Création de comités d'HBM : habitation bon marché

• b) Mise en place de nouveaux soutiens financiers :- Incitation fiscale : exonération de certains impôts pour les

constructeurs de HBM (particuliers ou sociétés) ;

- Nouvelles sources de crédit : les établissements charitables (bureaux de bienfaisance, hospices, hôpitaux…) sont autorisés à construire ou à distribuer des prêts ; la CDC est autorisée à placer une partie des fonds qu'elle détient en provenance des caisses d'épargne (les caisses d'épargne recevront ultérieurement l’autorisation de participer directement au financement du logement social).

• Ainsi est constitué le socle sur lequel va se construire jusqu'à aujourd'hui toute la politique du logement social en France (notamment le rôle de la Caisse des Dépôts et Consignation).

Une étape très importante : La loi de 1957 : la planification urbaine au service d’un logement de masse

• En 1957 est votée la loi cadre sur l'urbanisme. Elle affirme le principe d’un aménagement volontaire du territoire national, en liant politique d'aménagement urbain et politique du logement et prévoit la création des ZUP (zones d’urbanisation prioritaire).

En effet, il est difficile d’avoir une vraie politique du logement sans s’assurer une réelle maîtrise foncière.

Deuxième étape très importante : la réforme de 1977 

• Le système d’aide publique au logement est entièrement restructuré ; de nouvelles aides sont créées, qui remplacent les précédentes : l’aide à la personne va remplacer l’aide à la pierre.

• Elle va concerner trois types de prêts (pour faire simple car il y en a aujourd’hui davantage)

• Le PLA, prêt à loyer aidé, versé aux constructeurs privés ou publics sous réserve que les logements construits répondent à certaines caractéristiques et que les revenus de leurs occupants ne dépassent pas un certain plafond. Ces prêts sont distribués par la CDC

• Le PAP (Prêt pour l’accession à la propriété), versé pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou l'acquisition/amélioration d'un logement de plus de 20 ans (au début ils sont à taux progressifs), distribué par un certain nombre d'organismes habilités. Il existe également des prêts à taux zéro.

• Le PC (Prêt conventionné), qui ne donne lieu à aucune aide de l'Etat, qui est seulement réglementé (seule condition : norme et coût de construction mais pas de plafond de ressources) et qui s’applique à l’acquisition ou à l’amélioration.

Les trois prêts, ainsi que la Palulos (Prime à l’amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale) ouvrent droit à l'APL (aide personnalisée au logement), qui est la clef du système. Cette APL couvre une partie des mensualités de remboursement ou du loyer (elle est totalement personnalisée : c’est-à-dire calculée en fonction du loyer ou des remboursements d'emprunt d’une part et des revenus d’autre part).

la loi de 1977 met également en place les premières procédures d’action territoriales et contractuelles

Le principe de ces politiques consistedans un engagement mutuel de l’Etat et des collectivités locales sur des objectifs et des moyens de réalisation

Les OPAH (opérations programmées d’amélioration de l’habitat)

La procédure « Habitat et vie sociale »

La Seine Saint Denis est un département où vivent une majorité de familles à revenus faibles ou très modestes. Le Pact Arim 93 y poursuit ses actions de lutte contre l’habitat privé précarisé. Ses objectifs sont :

• Améliorer le confort dans les logements

• Aider les familles en difficulté dans l'habitat privé

• Reloger les personnes dans un habitat digne.

• Développer les résidences sociales familiales,

• Eradiquer l’habitat insalubre et indécent,

• Contribuer à la sauvegarde des copropriétés dans les grands ensembles.

1. Importance de la maîtrise du foncier pour toute politique du logement qui se veut cohérente et en particulier pour le logement social.

2. Méfiance quant aux effets pervers de toutes politiques qui se voudraient incitatives (défiscalisation, construction de grandes copropriétés, locations sans normes imposées, loyers trop chers, surpopulation et pour finir grosses dégradations, climat social très détérioré. Cela revient très cher d’essayer de réparer ces situations.

3. Utilité de favoriser la création de réseaux d’intervenants divers et souvent complémentaires : institutionnels, privés, associatifs.

4. Recherche de solutions innovantes en matière de crédit par exemple pour l’accession à la propriété. J’ai en tête la VEFA : vente en état futur d’achèvement, qu évite un crédit promoteur. Pour cela un organisme financier relais est nécessaire, dont chaque futur acquéreur devient le créditeur et qui débloque les fonds au fur et à mesure de l’exécution des travaux.

5. Mise en place de commissions d’attribution transparentes et pluralistes, qu’il s’agisse de l’attribution de logements locatifs ou d’accession sociale aidée à la propriété. Dans ce dernier cas, il peut être judicieux de placer des garde-fous pour éviter des reventes rapides à caractère spéculatif.

Pistes de réflexions…