Perspectives Entreprises 2ème trimestre 2012

Sur fond de contexte

économique morose, les

entreprises sont en position

de force vis-à-vis des

propriétaires-bailleurs

Net repli de la consommation de surfaces par les entreprises et

stabilité de l’offre de bureaux disponibles

Alors que le nombre de mètres carrés de bureaux consommés par

les entreprises restait relativement stable en début d’année, dans la

lignée de la fin 2011, le décrochage est net en ce second

trimestre :

La consommation de mètres carrés a baissé de 100.000 m² par

rapport au 1er trimestre ;

En cumulé depuis le début de l’année, elle s’établit à 215.000 m²

de moins qu’il y a un an, à l’issue du 2ème trimestre 2011.

L’aggravation de la crise financière en Europe et le

ralentissement économique généralisé depuis ce printemps ont

fini par peser sur les comportements des entreprises, qui se

montrent désormais beaucoup plus prudentes dans leurs projets

immobiliers. Les ponts du mois de mai et le traditionnel attentisme

attaché aux périodes électorales n’ont fait qu’amplifier le

ralentissement observé.

Le diagnostic est clair : l’heure est à la réflexion – voire au report de

décisions – et les projets immobiliers conduits s’inscrivent pour leur

quasi-totalité dans une optique de recherche d’économies. Dans un

contexte de morosité persistante sur le marché de l’emploi, l’audace

managériale et la dépense ne sont pas d’actualité.

Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France

demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.

Peu entamée par la consommation de surfaces des mois derniers,

elle se maintient à près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un

taux de disponibilité de 6,8%. L’offre demeure donc globalement

abondante, mais de qualité très variable. Les grandes entreprises

à la recherche de surfaces de bureaux de qualité et labellisés ont

ainsi tendance à se tourner vers des opérations clés-en-main,

qu’elles négocient à des conditions avantageuses, compte tenu de la

conjoncture… plutôt que de puiser dans l’offre disponible, souvent

obsolète (76% de bureaux de seconde main).

Raréfaction de l’offre dans Paris intra-muros, tandis que la

situation est plus contrastée en périphérie

L’offre dans Paris intra-muros est réduite : les taux de

disponibilité varient entre 2,5% (Paris 12 / 13èmes arrondissements) et

6,5% (Paris Centre Ouest). L’offre de qualité y est donc plus rare,

maintenant le niveau des loyers faciaux des immeubles haut-de-

gamme.

En revanche, le choix reste relativement vaste dans le Croissant

Ouest et en Première Couronne - avec un taux de disponibilité

compris entre 7,9 et 18,5% .

Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacance

Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique

Source: Immostat

Source: JLL

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En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un

marché à double vitesse :

D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à

se raréfier (-11% en 1 an) ;

De l’autre, le Croissant Ouest, où le niveau de disponibilité

est le plus élevé d’Ile-de-France, et où la hausse se poursuit,

même si elle est plus modérée ce trimestre.

La Première Couronne, quant à elle, en dépit d’une tendance

globalement haussière (+11%), fait état d’une situation plus

hétérogène : érosion actée de l’offre au Sud (-33% en 3 ans),

tandis que les disponibilités ne cessent d’augmenter au Nord.

Lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à

déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf !

Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans

l’offre se situe à 24%, confirmant la lente érosion du neuf au sein de

l’offre de bureaux disponibles. Une situation qui témoigne de la

tendance croissante des grandes entreprises à privilégier les

immeubles de qualité. En temps de crise, si la renégociation de bail

est bien souvent préférée à l’installation dans un nouvel immeuble,

les grandes entreprises qui franchissent le cap du

déménagement jettent leur dévolu sur des immeubles neufs,

bénéficiant de tous les labels environnementaux et plus efficaces en

matière de rationalisation des mètres carrés et d’instauration de

nouveaux modes de travail.

Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire

apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les

secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des

produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles

en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue tout

particulièrement : avec près de 300.000 m² de bureaux neufs ou

restructurés en attente de trouver preneurs.

Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis

des propriétaires-bailleurs

Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance

est indiscutablement à l’attentisme.

Les entreprises qui déménagent le font vers une adresse

souvent très proche de leur implantation d’origine. Objectif : ne

pas ajouter l’aléa d’un changement de localisation à un

environnement déjà très chahuté.

Face à elles, un nombre croissant de locataires privilégient

une prise de risque moindre encore: après avoir envisagé le

déménagement vers de nouveaux locaux, ils optent finalement

pour la stabilité… et la renégociation de bail.

Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locaux

Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles

Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur

Source: Immostat

Source: Immostat / JLL

Source: Immostat / JLL

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Aux propriétaires-bailleurs de s’adapter. Afin d’assurer le

remplissage de leurs immeubles, ceux-ci consentent à

d’importants efforts…

D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre

valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.

Afin d’éviter le vide locatif, les propriétaires se montrent

pragmatiques : franchise de loyer et financement de travaux sont des

leviers qu’ils actionnent de plus en plus systématiquement. Ils sont

également plus conciliants quant à la division des grands ensembles.

Les niveaux de loyers, que les propriétaires avaient le plus

longtemps possible tenté de préserver, sont eux aussi impactés. De

plus en plus, le seul levier des mesures d’accompagnement ne suffit

plus ; beaucoup de propriétaires sont aujourd’hui prêts à ajuster

leur politique tarifaire, avant même que les négociations ne

soient entamées.

L’heure est donc bel et bien à l’assouplissement des loyers.

D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme

(correspondant aux loyers les plus élevés recensés):

Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse,

pour le 2e trimestre consécutif : il passe de 820€ à 810€/m²,

toujours porté par les transactions du 7e arrondissement… mais

témoigne d’un certain « assèchement » des immeubles de

qualité dans ce secteur ;

Dans l’ensemble, les niveaux se stabilisent à Paris intra-

muros, y compris dans le Quartier Central des Affaires ;

après avoir enregistré des hausses constantes depuis 1 an, ce

dernier affiche une valeur identique au trimestre précédent

(770€/m²) ;

A La Défense, l’ajustement est important : le loyer haut-de-

gamme se positionne désormais à 540€, marquant le pas avec

les 570€/m² recensés au trimestre précédent. Probablement

l’indice que ce secteur établi peine aujourd’hui à proposer des

solutions attractives aux entreprises cherchant des grandes

surfaces qualitatives à prix compétitifs…

En dehors de Paris, la tendance est à la stabilité, voire à la

baisse, en particulier dans les secteurs où les disponibilités

excèdent la demande.

Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique :

Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des

secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale.

Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,

dans la lignée des trimestres précédents.

Cartographie : Loyers de seconde main

Cartographie : Loyers haut-de-gamme

L’exemple révélateur du Praetorium : Quand les qualités

intrinsèques de l’immeuble ne suffisent plus…

L’exemple du Praetorium à La Défense est significatif. En

dépit de ses labels HQE et BREEAM, l’immeuble est resté vide

depuis sa livraison, il y a 3 ans.

Nul doute que le loyer élevé (585€/m²/an) affiché en début de

commercialisation, l’absence de possibilité d’extension au sein

du bâtiment, ou encore la politique de non division de

l’immeuble - dans un contexte où la majeure partie des

déménagements concernent des extensions, plus que

l’acquisition de grandes surfaces de bureaux - ont contribué à

cette mauvaise performance. Une issue qui témoigne

également des difficultés du quartier d’affaires à se renouveler.

Source: JLL

Source: JLL

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Perspectives

L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel

du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son niveau de

disponibilité, mais également l’évolution du rapport de force entre

offreurs et locataires potentiels.

Retour à la stabilité pour la production neuve et des livraisons

d’immeubles qui restent limitées en 2012

Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés

actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la

hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La

production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à

5.000 m²) en Ile-de-France reste sous la barre de 1,5 million de

mètres carrés.

En outre, les disponibilités à court terme restent limitées.

D’ici la fin 2012, seuls 212.000 m² de bureaux neufs

restent à livrer, et plus des ¾ de ces surfaces sont

déjà pré-louées ;

A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis

en chantier est conséquent et le niveau de pré-

commercialisation reste modéré (33%). Ainsi, plus de

500.000 m² de bureaux neufs, presque tous certifiés

BBC, viendront alimenter l’offre disponible.

Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées

sur la proche banlieue parisienne

C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des

disponibilités futures de bureaux neufs:

A La Défense et en 1ère couronne, en raison d’un taux de pré-

commercialisation encore réduit (24% en 1ère couronne), voire

nul (La Défense), qui ne dissuade pas les promoteurs de

construire, convaincus du potentiel d’une offre de qualité dans

ces secteurs facilement accessibles par les transports… la 1e

Couronne ayant particulièrement bien pris le virage de « la

qualité à prix compétitif », en pleine expansion par ces temps de

crise ;

Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré-

commercialisation plus élevé (43%) reste associé à

d’importantes prévisions de livraisons, avec le nombre de

mises en chantier le plus conséquent d’Ile-de-France.

Offre future de bureaux par niveau d’engagement

Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin juin

Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m²

Offre certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois

Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en

chantier demeure incertaine.

Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction

ou n’a pas encore été déposé.

Source: JLL

Source: JLL

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Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e

couronne ne bénéficient pas d’un niveau de mises en chantier

aussi important et le volume de livraisons attendues y est plus

réduit, pour des raisons radicalement opposées :

Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le

Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ;

La frilosité des investisseurs en 2e couronne, ceux-ci évitant

de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans

l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré-

commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs

pour les opérations « clés-en-main ».

Un climat général qui devrait continuer d’offrir d’intéressantes

opportunités aux entreprises

Les perspectives économiques peu florissantes pourraient

accentuer l’impératif de réduction des coûts : recherche

d’économies et rationalisation-regroupement devraient rester la

règle dans les mois à venir. La pression devrait donc se

maintenir sur les propriétaires-bailleurs, incitant ces derniers à se

montrer toujours plus conciliants en matière de politique tarifaire et

de conditions de location ou de renégociation, afin d’assurer le

remplissage de leurs bureaux. Une tendance qui devrait également

concerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût de portage

des immeubles neufs après livraison.

Pour les entreprises les plus avisées, l’opportunisme pourrait

donc se montrer gagnant :

La tension du marché en faveur des locataires offre à ces

derniers des perspectives d’économie immédiate, via la

libération de leurs excédents de surfaces et/ou la

renégociation de leur loyer et de leurs charges. En exploitant

notamment les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un

contexte où les hausses successives de l’ICC (+6,85% au 4ème

trimestre 2011 et +4,05% au 1er trimestre 2012) ont entraîné les

loyers indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts

aujourd’hui sur le marché : avec l’opportunité, lorsque

l’indexation cumulée depuis la dernière fixation de loyer atteint

25%, de renégocier aux conditions du marché. Ou encore en

acceptant de repousser de quelques années l’échéance du bail,

en échange de conditions de location plus avantageuses. Un

pacte « gagnant-gagnant, en somme » !

L’occasion également de « s’offrir » des bureaux plus

qualitatifs et de mettre leur immobilier au service des

objectifs stratégiques de l’entreprise : en choisissant des

immeubles plus performants en matière énergétique, en termes

d’utilisation de l’espace (flexibilité, mutualisation des espaces,

etc.) et / ou mieux desservis par les transports. En la matière, La

Défense devrait proposer des affaires particulièrement attractives

dans les mois à venir, compte tenu des importantes livraisons de

bureaux neufs attendues dans le secteur ( > 250.000 m², tous

encore disponibles, livrables sous 36 mois) et du faible niveau de

la demande (moins de 40.000 m² consommés au 1er semestre

2012, quasiment deux fois moins qu’au 1er semestre 2011), qui

devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des

conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses.

Enfin, la possibilité de profiter du marché « gris », qui offre

de multiples opportunités en raison des restitutions de plateaux

et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le

marché parisien.

Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, dans les projets mis en chantier > 5000 m²

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponible

Offre future certaine pré-commercialisée

Offre future certaine disponibleSource: JLL

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