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Renaud. Algérie 021221 1 POLITIQUES DE L’HABITAT: POLITIQUES DE L’HABITAT: L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE Séminaire sur la politique de l’habitat en Algérie ALGER, 21-22 décembre 2002 Bertrand RENAUD, Ph.D. Consultant de la Banque Mondiale

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Renaud. Algérie 021221 1

POLITIQUES DE L’HABITAT:POLITIQUES DE L’HABITAT:L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALEL’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE

Séminaire sur la politique de

l’habitat en Algérie

ALGER, 21-22 décembre 2002

Bertrand RENAUD, Ph.D.Consultant de la Banque Mondiale

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Organisation de la présentationOrganisation de la présentation

1.Tendances économiques mondiales

2.Des changements historiques dans les politiques de l’habitat: la décennie 1990.

3.Crise et effondrement des systèmes administrés-centralisés à la soviétique.

4.Les réformes en cours vues dans le cadre des sept piliers de la politique de l’habitat

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1.1.Tendances économiques Tendances économiques mondiales mondiales

et dynamique des villeset dynamique des villes

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Fin de l’état providence

•Contraintes fiscales sur les choix de politiques

•Offre privée de services “publics”

• libéralisation du secteur financier

•Privatisation et ouverture des marchés

•Décentralisation politique et organisations civiques

Intégration mondiale croissante

• Technologie de l’informations et innovation financières

• intégration et convergence entre économies

Changementsdémographiques•Croissance démographique

•Les villes locomotives de la croissance

•Classes moyennes et richesse urbaine

• Pauvreté urbaine

Tendances mondialesTendances mondiales

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Renaud. Algérie 021221 5The World Almanac and Book of Facts 1996

1 AD 500 1000 1500 2000

Milliards

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0

200 Million

1650: 500 Millions

1850: 1 Milliards

1930: 2 Milliards

1975: 4 Milliards

1995: 5.73 Milliards

Population 2000: 6 MilliardsPopulation 2000: 6 Milliards

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1900:Pays Urbains à plus de 50%1900:Pays Urbains à plus de 50%

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Plus de 50%

Moins de 50%

Moins urbanisés

2000: 2000: Pays urbains à plus de 50%Pays urbains à plus de 50%

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Poids de l’immobilier dans la richesse nationalePoids de l’immobilier dans la richesse nationale100 %

50 %

1. Industrialisation et Urbanisation

2. Investissement en logement et niveau d’urbanisation

3. Part de l’immobilier urbain dans la richesse nationale

Zone d’investissement maximal dans le logement

2-3 % of GNP3-4 % of PNP

Taux d’urbanisation75-80 %

PNB par personne

PNB par personne

PNB par personne

50-60 %Croissance des actifs immobiliers

7-9 % of PNB

15%

Chine Algérie Russie①

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2. 2. Tendances internationalesTendances internationales

en politique de l’habitat en politique de l’habitat

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Fin de l’expansion de “l’État Providence”– Conférence majeure à l’OCDE en 1980– Nouvelle division du travail et partenariat entre:

(1) gouvernements centraux et gouvernements locaux, (2) secteur public et secteur privé (3) Émergence du secteur privé non-commercial et des NGOs

Effort international d’analyse du développement urbain et des politiques du logement– Plus de 30 ans de recherches systématiques sur le logement– Intégration des politiques urbaines, foncières et immobilières:

changement fondamentale de la planification urbaine intégrant la dynamique des marchés urbains

Le “nouveau monde” du financement du logement Effondrement des systèmes administrés à la soviétique: un

tournant fondamental pour la politique du logement

Politiques de l’habitatPolitiques de l’habitat ::des changements majeurs des changements majeurs

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3. 3. L’évènement des années 1990: L’évènement des années 1990:

La fin des politiques La fin des politiques administrées et centralisées administrées et centralisées

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Caractère des systèmes Caractère des systèmes administrés-centralisésadministrés-centralisés

Le logement n’est pas considéré ni géré comme un secteur économique majeur et distinct.

Nationalisation du système tout entier: (1) foncier, (2) construction, (3) financement

Accent exclusif sur l’offre et les objectifs du plan. Élimination des préférences des ménages en tant qu’investisseurs et contrôle par les planificateurs.

Centralisation au niveau national. Rôle négligeable des gouvernements locaux.

Gestion lente et pesante. Information très faible ou nulle. (faible rapport valeur/coût des logements).

Rigidité et pénurie permanente. Pas de mobilité dans le parc de logements.

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Échec universel des systèmesÉchec universel des systèmesadministrés-centralisésadministrés-centralisés

• Un taux de rendement négatif prolongé sur un tiers de la richesse nationale a contribué au déclin économique du système soviétique – et à la pauvreté.

• Les instruments indirects de politique qui agissent au travers de systèmes de marchés décentralisés sont beaucoup plus efficaces que les interventions centralisées avec la production et le financement par l’État - - et une pénurie chronique de fonds.

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Russie Soviétique . . . . . . . . . . 87% Chine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67% Pologne . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56% Suède . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38% UK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30% Hongrie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25% France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17% Allemagne Fed. . . . . . . . . . . . . . 7% USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2%

Parcs de logement publics en 1989.Parcs de logement publics en 1989.(urbains et ruraux)(urbains et ruraux)

Source: Renaud-Matras, 1992

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Caractéristiques économiquesCaractéristiques économiquesuniques du bien logementuniques du bien logement

Le logement: techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer.

• Durabilité: mesurée en décennie

• Hétérogénéité: taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, aménités de quartier, impôts et taxes.

• Immobilité spatiale:rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accés à la ville, écologie locale, composition sociologique, vie associative.

• Réglementation par les pouvoirs publics.

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EUROPE DE L’EST: Convergence et intégration avec l’UE RUSSIE: 60% du parc est privatisé en 2000 CHINE:

Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes:1991 – 1993 . . . . . . . . . . 13.3%1994 – 1997 . . . . . . . . . . 22.8%1998 – 2000 . . . . . . . . . . 31.0%Fin 2000 . . . . . . . . . . . . . 70.0%

Directive 23 du Conseil d’État en 1998. Rejet du système de 1949. Retour complet au marché dans la politique de l’habitat avec trois niveaux différenciés: privé, aidé, social.

VIETNAM:Réformes depuis 1986. Rééquilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de propriété privé et titres. Vente des logements publics. Réforme des loyers. Réformes du financement. Encouragement de l’auto-promotion. Émergence des promoteurs privés organisés dans le sud. Systèmes et services d’information du public (privés avec Internet: Ho-Chi-Minh ville).

Reformes engagReformes engagéées depuis 1990 es depuis 1990 et privatisation des parcs publicset privatisation des parcs publics

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1. Réduction progressive et continue du parc public et des héritages institutionnels du passé.

2. Développement rapides des institutions et des professions des marchés du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement. Retour au politiques basées sur la demande et non

pas sur l’offre Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent

durant la transition. Elles varient souvent d’un marché immobilier local à l’autre dans un même pays.

Durant la transition vers le marchDurant la transition vers le marché:: une gestion à deux vitesses une gestion à deux vitesses

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4. 4. Les sept piliersLes sept piliers

de toute de toute politique de l’habitatpolitique de l’habitat

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LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DE L’HABITATD’UNE POLITIQUE DE L’HABITAT

A. STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE

1. Améliorer les droits de propriété et les choix entre accession et location;

2. Développer les systèmes de financement hypothécaires et les intégrer dans le système financier;

3. Développer un système de subvention ciblé et progressif basé sur les aides à la personne;

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THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY

B. MODERNISER ET ORGANISER L’OFFRE

4. Politiques d’urbanisme s’appuyant sur les règles de marchés pour l’offre de terrains équipés.

5. Développement et coordination de la réglementation et de l’aménagement foncier, de la construction et de la promotion immobilière.

6. Appui à l’émergence d’une industrie privée de la construction efficace, et à une industrie immobilière compétitive et souple.

LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENTD’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT

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C. GÉRER LA POLITIQUE DE L’HABITAT

7. Développer le cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement et son exécution au niveau local. (« Toute bonne politique du logement est locale dans sa dynamique»)

LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENTD’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT

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1. 1. Droits de propriété Droits de propriété

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Des droits de propriété clairs:Des droits de propriété clairs:le fondement d’une ville fonctionnellele fondement d’une ville fonctionnelle

LE SYSTÉME DE PROPRIÉTÉ: PIERRE ANGULAIRE – Les systèmes d’enregistrement sont une condition nécessaire au

développement urbain. Trop de systèmes en PVD sont submergés. – Une faiblesse fatale des économies planifiées: Les droits de propriétés

restent vagues et sont mal gérés par les administrations DROITS DE PROPRIÉTÉ CLAIRS OU “ACTIFS MORTS”?

– Droits clairs: permettent la mobilité à l’intérieur de la ville – Pourquoi les citadins choisissent-ils d’opérer hors du cadre légal?– Ce n’est pas une question d’impôts, mais de coûts de transactions!– Coûts élevés et délais extrêmement long dominent trop de systèmes

d’enregistrement…– Les “effets de quartiers : l’informel devient la norme!– “Actifs morts”: des structures d’habitation sans statuts légal formel,

difficilement échangeables, socialement marginalisées.

LES EXTERNALITÉS DE RÉSEAUX DES VILLES– Plus il y a de gens connectés à un réseau, plus ce réseau a de valeur

pour ceux qui y sont rattachés

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Problèmes des parcs locatifs publicsProblèmes des parcs locatifs publics Droits de propriété ambigus des économies planifiées (Russie, Europe

Centrale, Chine, Vietnam) Des problèmes massifs de rendement négatif: les ménages des

économies planifiées dépensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela mèna au déclin du système économique tout entier. Aucun entretien du parc locatif qui se dégrade très vite Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2! Réformes des loyers en Chine associée à la Directive 23 de 1998 Nécessité d’un parc locatif privé: la location de voisinage ne doit pas pas

etre brimée par les réglements (experience très positive en Indonésie). Rôle stratégique du secteur locatif privé pour la mobilité et l’emploi

Villes de marché: jusqu’à 20% du parc logement change d’occupants tous les ans. Environ 5% des emplois se déplacent aussi par an dans la ville.

France. Parc locatif privé: 30% sont locataires depuis moins d’un an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enquête 98)

Les parcs locatifs publics gèlent la mobilité dans les villes ou il n’y a plus de parc locatif privé.

Études en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: l’absence de marché locatif contribue à accroître le chômage d’environ 1.6% à 1.8%

Raisons: files d’attente, désir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de marché

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2. 2. Système de financement Système de financement

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Financement informel: – Baromètre visible de l’échec des politiques et des institutions publiques– Construction de logement progressive, basée sur l’épargne du ménage– “auto-promotion” lente par les propriétaires avec l’aide de petits artisans

Financement par l’état:– Produits standardisés, monotones au coût en ressources souvent élevé

mais à valeur d’usage pour les « bénéficiaires » basse.– Systèmes de production industrialisés rigides, produits non modifiables.– Un problème majeur: Élimination des professions financières et

immobilières. Contraintes de ressources humaines sévères. Manque d’information qui accroît les risques techniques, économiques et financiers dans ces systèmes. Financement commercial:

– Offre de logement diversifiée, – Cycles de production plus courts et plus souples– Développement d’une industrie immobilière

Trois types de financement du logementTrois types de financement du logement

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Systèmes de financementSystèmes de financement

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Systèmes Non-développés

Systèmesdisparus desÉconomiesPlanifiées

Systèmesfragmentés etinstables

Systèmesspécialisés

stables

Systèmesintégrésstables

Systèmesavancés

Encours des prêts en % du PNB

Prêts dans l’année en % du PNB

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ALGÉRIE 2000: ALGÉRIE 2000: Un financement du logement très faibleUn financement du logement très faible

Encours Prêts Logement/PNB

0.7%1.5%2.2%2.9%

4.5%6.0%7.0%

12.0%16.0%

21.0%35.0%

53.0%

0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%

PakistanALGÉRIE

BangladeshIran

BrésilTunisieMaroc

ChiliThailandeMalaysie

Union Euro.USA

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Conséquences du Conséquences du manque d’accès au financementmanque d’accès au financement

Impact négatif: coût élevés des logements et de leur financement implicite

Longues périodes d’attente pour l’accès à la propriété. Entassement dans les logements

Période de construction très longues

Utilisation inefficace des infrastructures

Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable

Un cercle vicieux: la pénurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!

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Le « nouveau monde » du Le « nouveau monde » du financement du logementfinancement du logement

La création d’un système de financement du logement peut et doit contribuer au développement financier de l’économie

Fin des « circuits spéciaux »: l’expérience mondiale avec les banques spécialisées et les institutions étroitement spécialisées dans un seul secteur et a été très décevante

Le rôle central du secteur privé dans la création et la gestion des banques et dans l’offre des services financiers au public n’est plus mis en doute dans le monde.

Les autorités financières jouent un rôle critique dans la réglementation et la supervision d’un système financier ou la compétition doit être forte. Mais la gestion directe doit être évitée: les banques gérées par l’état causent partout des problèmes d’inefficacité et de pertes.

La réforme des système de retraite et l’émergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le développement du financement du logement dans le monde

En Algérie beaucoup de travail reste à faire pour réformer le système financier nationalisé et le financement du logement embryonique.

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Séminaires pourLes décideurs

Associations professionnelles

Instituts de formation

Système de paiements

Plancomptable

lois

Réglementation

Supervisionbancaire

Créer les professions

Créer les professions

LE FINANCEMENT DU LOGEMENTCOMPOSANTE DU DÉVELOPPEMENT FINANCIER

DévelopperL’infrastructurefinancière

DévelopperL’infrastructurefinancière

Ordre des réformes

Macrostabilité

Taux de change et taux d’intérêt

Politique du crédit MarchésMonétaires et des changes

Financement à long-terme

Marchés de la dette publique

Bourses et marchés de titres privés

Marché Hypothécaire

Réorganisation des banques

Financement rural et PME

Reforme des retraites et des assurances

PolitiquesMacro-économiques

PolitiquesMacro-économiques

Créer lesinstitutionsCréer lesinstitutions

Développer les

marchés

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Niveau d’urbanisation et système financierNiveau d’urbanisation et système financier

35% urban

US$4,41075% urban

0.0

0.2

0.4

0.6

0.8

1.0

1.2

1.4

1.6

1994 1999

Mexico

Thailand

Taux de financement de l’économie

US$2,410US$2,41035% urban35% urban

US$4,410US$4,41075% urban75% urban

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Renaud. Algérie 021221 33Credit: J.M. Agudo 3

Population

Commercial Banks

FOVI

Informal Sector

4%

12%

15%

15%

54%

INFONAVIT

FONHAPO

Autofinanciamientos

FOVISSSTESOFOLES

State Agencies

Accès au financement: MexiqueAccès au financement: Mexique

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Accès au financement: Thaïlande, 2000Accès au financement: Thaïlande, 2000

Banks

BMA, construction neuve

Banks

GHB

CODI

Thrifts

NHA 60th percentile

50th percentile

33th percentile20th percentile

Credit: Marja Hoek-Smit

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Des performances très contrastéesDes performances très contrastées

MEXIQUE: 50% de la production de logement est informelle aujourd’hui La logique de la promotion informelle est l’opposé de celle de la

promotion immobilière: logements construits d’abord, viabilisation et aménagements de quartier beaucoup plus tard

Résultat: des coûts de viabilisation de 3 a 7 fois plus élevés que dans la promotion immobilière professionelle!

THAILANDE 1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs 2000: plus de 85% des logements par des promoteurs privés, le

reste par l’auto-promotion privée Environ 40 promoteurs sont cotés en bourse en 1997 La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles

unités: uniquement pour les groupes sociaux très pauvres (D1, D2). Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un

logement en moins d’un mois. Le système a redémarré en 2000.

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3. 3. Politiques de subvention Politiques de subvention

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1984: Évolution vers l’aide à la personne1984: Évolution vers l’aide à la personne

0.768 0.232

0.742 0.258

0.603 0.397

0.548 0.452

0.525 0.475

0.505 0.495

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Part du montant total des aides

Allemagne

Pays-Bas

Suède

Royaume-Uni

Danemark

France

1984: PART DE L'AIDE A LA PERSONNE

Aide à la pierre

Aide à la personne

SOURCE: E&S No. 343. 2001-3

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1998: l’aide à la personne domine1998: l’aide à la personne domine

0.589 0.411

0.413 0.587

0.368 0.632

0.361 0.639

0.264 0.736

0.163 0.837

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Part du montant total des aides

Allemagne

Pays-Bas

Suède

Royaume-Uni

Danemark

France

1998: PART DE L'AIDE A LA PERSONNE

Aide a la pierre

Aide à la personne

SOURCE: E&S No. 343. 2001-3

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Renaud. Algérie 021221 39

4. 4. Planification urbaine etPlanification urbaine et

accès aux terrains équipés accès aux terrains équipés

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Types de distorsions crTypes de distorsions créées par les es par les systsystèmes fonciers administrmes fonciers administréss

Absence de marchés fonciers: les villes « socialistes » ont été soumises à des distorsions importantes, amplifiées avec le temps

Leur système d’urbanisme administrés ne permet pas le recyclage des terrains déjà urbanisés

La valeur économique réelle et le coût d’opportunité des terrains ne sont plus connus

Le développement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversité de l’offre avait disparu

Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en 1988 (Constitution amendée, marchés fonciers, etc..)

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Loyers/m2

Limite de la villeCentre Ville

Agriculture

Industries

Logements

Bureaux

Km

VILLE de MARCHÉ : Ajustement constant de la localisation des activités dans un marché foncier dynamique.

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GRADIENT DE DENSITÉ DE LA POPULATION Contraste entre les densités construites de Moscou et Paris

0

50

100

150

200

250

3001 2 3 4 5 6 7 8 9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

Distance depuis le centre de la ville (km)

Den

isté

de

Po

pu

lati

on

(p

ers

on

ne/

Ha

)

Moscow

Paris

file:R_mblup.xls

Source: A. Bertaud, B. Renaud, JUE, 1997

GRADIENTS de DENSITÉ: PARIS et MOSCOU

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5.5.coordination entre

aménagement foncier,

construction et promotion immobilière

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Renaud. Algérie 021221 44

• Les systèmes de production de logement privés et publics répondent a des incitations complètement différentes

– Systèmes public administrés: • l’objectif est d’atteindre les cibles du plan et de minimiser les coûts

budgétaires. • Le sens du client est perdu dans les files d’attentes.• Critères administratifs basés sur des « formules » statistiques• Manque total de diversification des produits

– Promotion immobilière privée: • le promoteur « chef d’orchestre » des acteurs du marché• Veut maximiser la valeur de ses produits et sa réputation• Analyse attentivement la demande et les segments du marché• Doit comprendre et gérer les risques de chaque client

Problèmes de manque de coordination et offre rigide

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Villes administrées et villes de marché –

DIVERSITÉ DES CHOIX EN LOGEMENT: MALAYSIE

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

0 20 40 60 80 100 120 140

Mètres carrés au sol par unité de logement

M

ètre

s ca

rré

s b

ruts

de

terr

ain

/un

ité

de

log

emen

t

Logements informels

Appartements – 6 étages

Maisons ouvrieres

Maisons individuelles

Appartements de luxe

Source: Alain Bertaud, 1988

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Villes administrées et villes de marché–

PAUVRETÉ DES CHOIX: CHINE 1949-1989

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

0 20 40 60 80 100 120 140

Mètres carrés au sol par unité de logement

Mèt

res

carr

és

bru

ts d

e te

rrai

n/u

nit

é d

e lo

gem

ent

Source: Alain Bertaud, 1989

RURAL SUBURBAN HOUSES

PUBLIC HOUSING ESTATES

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Villes administrées et villes de marché– CHOIX COMPARÉS: CHINE et MALAYSIE

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

0 20 40 60 80 100 120 140

Mètres carrés au sol par unité de logement

Gro

ss S

qu

are

Met

er o

f L

and

/Dw

elli

ng

Un

it

Logements informels

Low Rise Apartments

Maisons ouvrières

Maisons individuelles

Tours d’appartements de luxe

Source: Alain Bertaud, 1988

Maisons de banlieue ?

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6. 6. Industrie de la cIndustrie de la construction onstruction

et et iindustrie ndustrie iimmobilière mmobilière

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Des Secteurs BTP et immobilierDes Secteurs BTP et immobilierprivés, compétitifs et souplesprivés, compétitifs et souples

Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes cohérents, transparents et évolutifs de:

L’aménagement foncier La construction De l’immobilier

Passation de marchés (expérience de l’Union Européenne)

Amélioration des risques dans les contrats et « garanties de bonne fin »

Formation professionnelle (tous les niveaux) Centres technologiques

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7. 7. Rôles des gouvernements Rôles des gouvernements

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Développement du cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement:

Au niveau national: déveloper un cadre légal et réglementaire stable et facilitateur des activités du secteur;

Au niveau local: encourager les activités autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifiée suivant la demande et le bon fonctionnement du marché local immobilier résidentiel;

Au deux niveaux: développer des systèmes d’information immobilière fiables et rapides nécessaires aux décisions d’investissement et de gestion.

LE BUT: Des systèmes décentralisés qui seront beaucoup moins lourds à gérer et dépolitisés

GESTION COORDONÉE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT