Rencontre technique du 25 mars 2014 clôture comptable 2013

Rencontre technique du 25 mars 2014

clôture comptable 2013Risques financiers des emprunts complexes et produits dérivés :

provisions comptables et affaires contentieuses

Rencontre technique - Provision pour risque financier ● 25 mars 2014 ● 1

Programme de la rencontre

• Enjeux financiers pour les OPH en 2012 et contexte de la problématique comptable- J-C. Pathé & S. Descolonges - Fédération des OPH (10’)

• Avis CNoCP de 2011 : informations sur les dettes financières et instruments dérivés- A. Privez & J. Lizot - DGFiP - Ministère des Finances (10’)

• Circulaire Logement de 2012 : application de ce 1er avis à tous les OPH en 2012- D. Pourchez - DHUP - Ministère du Logement (10’)

• Avis CNoCP de 2012 : comptabilisation des dettes financières et instruments dérivés, quelles nouveautés comptables par rapport au PCG ?- A. Privez & J. Lizot - DGFiP - Ministère des Finances (15’)

• Application de l’avis 2012 aux OPH à comptabilité publique pour 2013 : obligation règlementaire ou obligation générale de prudence et de sincérité des comptes ?- D. Pourchez - DHUP - Ministère du Logement (10’)

• Conséquences comptables pour les OPH en comptabilité de commerce en 2013 au regard des principe de prudence, de sincérité du bilan, de bonne information ?- D. Clément - Cabinet d’audit Primexis (10’)

• Echanges avec les OPH participants (5’)Rencontre technique - Provision pour risque financier ● 25 mars 2014 ● 2

Première partie (1h10)


• Analyse technique des modalités de calcul des provisions : hypothèses et chiffrages de vos principaux contrats quelles choix de communication financière possibles ?- G. Sébé & C. Valette - Cabinet de conseil Seldon Finance (20’)

• [Annulé] Travaux de l’ANC sur le traitement comptable des couvertures et instruments financiers dans le PCG : état des lieux et évolutions en 2014- Isabelle Sapet - Présidente du GT de l’Autorité des Normes Comptables (20’)

• Actualité législative : loi de régulation bancaire, LFI 2014, etc.& jurisprudentielle : contentieux des emprunts toxiques, enjeux et perspectives- J-C. Margelidon - Fédération des OPH (15’)

• Quels stratégies pour les contentieux en cours ou à venir au regard de la jurisprudence récente : Fond de soutien, TEG, ou défaut de conseil ?- O. Poindron - Cabinet d’avocat Fidal (35’)

• Autres points d’actualité comptable et financière : règlement EMIR, plafond de paiement en espèces de 300 euros, instructions comptables HLM, amortissements dérogatoires liés à l’AT-AF, mutualisation des OLS, etc.- J-C. Pathé & S. Descolonges - Fédération des OPH (20’)

• Echanges avec les OPH participants (10’)


Seconde partie (2h)










1. Constitution d’une base de données à travers les informations du Dossier Individuel de Situation (DIS)a. Identification des principales zones de risque financierb. Sensibilisation des organismes les plus lourdement impliqués

2. Réalisation de missions auprès des offices qui le souhaitaienta. Missions d’analyseb. Missions d’accompagnement

3. Suivi de l’activité juridique et comptablea. Suivi de la jurisprudence et des contentieux individuelsb. Suivi et participation aux travaux de normalisation comptable

Enjeux pour les officesRappel de l’action fédérale depuis 2007


1. 81 offices concernés sur 267 (30 %), représentant un encours total d’emprunts de 22,4 Md€ sur 49 Md€ (46 %)

2. Les produits structurés :

Enjeux pour les officesDonnées chiffrées 2012 (1/3)


Nature Montant en Md€ Part dans l’encours total des OPH

concernés

Part dans l’encours total des

OPH

Emprunts 1,0 4,5 % 2 %Swaps 1,3 5,8 % 2,6%

3. Répartition des OPH concernés en fonction de l’encours total :



Part de l’encours Emprunts structurés Swaps

< à 5 % 37 4

5 à 10 % 13 6

10 à 20 % 16 8

20 à 30 % 2 3

30 à 40 % 2

40 à 50 % 2

Total 68 25

4. Répartition des produits selon la charte Gissler :



Emprunts types

A B C D E Hors charte

1 à 3 32 % 4 %64 %

4 à 5

Swaps types

A B C D E Hors charte

1 à 3 77 % 5 %18 %

4 à 5

1. Rappel du contexte et du déroulement des travaux comptable (1/2)a. En 2010-2011 : demande pressante des grandes institutions pour encadrer

comptablement le secteur public à défaut de l’encadrer dans ses choix de gestion et saisine du CNoCP

b. Rapport de la Cour des comptes sur la gestion de la dette publique locale de juillet 2011

c. Audition en 2011 par la commission parlementaire « emprunts toxiques » des différents acteurs de ces affaires : administrations, banquiers, collectivités, avocats, experts, commissaires aux comptes, etc.

d. Saisine par la DGFiP et la Direction du Budget du CNoCP, travaux de celui-ci durant l’année 2011 sur l’information à produire en annexe sur l’exposition des entités aux risques financiers liés aux emprunts et opérations de couverture Avis n°2011-05 de juillet 2011

e. Les avis du CNoCP, à la différence de ceux de l’ANC, n’ayant pas force réglementaire : déclinaison de l’avis sous forme de circulaire par les ministères de tutelle des entités concernées par cet avis circulaire du 29 janvier 2013 des ministères des Finances, du Logement et de l’Intérieur, applicable à tous les OPH par extension (annexes règlementaires)

Problématique comptableSituation pour les OPH à la clôture 2013


1. Rappel du contexte et du déroulement des travaux comptable (2/2)

f. De septembre 2011 à juillet 2012, travaux du CNoCP sur les modalités de comptabilisation des emprunts structurés ou « complexes » et des opérations de couvertures à risque, des bonifications d’intérêts et des opérations de réaménagement de dettes Avis n°2012-04 de juillet 2012

g. Travaux des ministères de tutelle, durant le 2e semestre de juillet 2012, sur un projet de circulaire visant à décliner cet avis pour les seuls OPH à comptabilité publique (la comptabilité des OPH en CC restant sous la responsabilité de l’ANC) : problème au ministère du Logement tenant à une évolution des véhicules administratif susceptibles de porter de tels sujets

h. En parallèle, travaux de l’ANC sur la comptabilisation des opérations de couverture pour l’ensemble des entités de tous secteurs appliquant la comptabilité de commerce (PCG) transmission d’un projet de règlement à la DLF pour étude d’impact fiscal : blocage du projet à ce stade depuis 6 mois

i. Parution de la mise à jour de l’instruction comptable M-31 du 29 juillet 2013 créant le compte 152 « provision pour risques et charges sur emprunts » en application de l’avis n°2012-04



2. Obligations comptables pour la clôture 2013a. Absence de déclinaison ministérielle règlementaire de l’avis du

CNoCP relatif aux modalités de comptabilisation et de provisionnement des emprunts complexes et instruments financiers

b. Mais existence d’une circulaire de mise à jour de la M-31 permettant la première application de l’avis CNoCP n°2012-04 pour les OPH en comptabilité publique uniquement

c. Absence de position de l’ANC pour les OPH en comptabilité de commerce pour les opérations de couverture (et également pour les emprunts structurés incluant des opérations de couverture)

d. Incertitude concernant les conséquences comptables de l’obligation budgétaire introduite par la loi MAPTAM à compter de l’exercice 2014

e. Obligation générale de bonne information, sincérité des comptes et prudence des évaluations (passifs)…



1. L’article 94 de la loi MAPTAM n°2014-58 du 27 janvier 2014 vient modifier l’article L.421-16 du CCH (dispositions communes à tous les OPH) :

« Outre celles qui sont prévues à l'article L. 1612-15 du code général des collectivités territoriales, sont assimilées à des dépenses obligatoires incombant aux offices publics de l'habitat les charges suivantes : 1° La dotations aux amortissements des immobilisations ; 2° Les dotations aux amortissements dérogatoires ; 3° Les dotations aux provisions, notamment pour risques liés à la souscription de produits financiers ; 4° Les dotations aux amortissements des charges à répartir sur plusieurs exercices. »

2. L’article 94 V. de la loi MAPTAM précise que l’article 94 s’applique aux produits financiers souscrits à compter du 1er janvier 2014…

3. Cet article ne concerne donc que les nouveaux emprunts et pas le « stock », cependant il s’applique à tous les OPH sans distinction de régime comptable

4. Par ailleurs, ce caractère obligatoire des dépenses n’a plus beaucoup de sens pour les budget des OPH en comptabilité publique dont les crédit, depuis 2010, présentent un caractère seulement évaluatif (sauf crédits limitatifs du chapitre 64)…

5. Quelles conclusions en tirer pour le provisionnement des risques financiers en 2013 et pour les OPH à comptabilité de commerce ?

Problématique comptableObligations budgétaires pour 2014


http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=EB07E1064CDD109868778DB31FD402CD.tpdjo15v_1?cidTexte=LEGITEXT000006070633&idArticle=LEGIARTI000006389571&dateTexte=&categorieLien=cid






























1. Avis CNOCP prévoit de nouvelles modalités de comptabilisation pour les emprunts complexes et les opérations financières (swap)a. Changement de comptabilisation uniquement pour les nouveaux emprunts et

opérations souscrites et pour les réaménagement de dettes (charge de l’exercice avec étalement possible, bonification)

b. Changement de méthode comptable : passage par le report à nouveau (ou réserves) sans impact sur le résultat

c. En revanche, provisionnement obligatoire de l’ensemble des emprunts complexes et opérations rattachées (traitées comme les emprunts) y compris le « stock »

d. Conclusion, les OPH en compta publique sont surtout intéressés par le sujet de la « provision pour risque supplémentaire » créée par l’avis du CNOCP

e. Provision qui doit traduire le risque supplémentaire pris par l’entité de devoir payer un intérêt significativement supérieur au taux de marché

Avis du CNoCP de 2012Les points à retenir pour la clôture 2013






















Conséquences comptables pour les OPH en comptabilité de commerce en 2013

• Rappel des règles de droit commun– Le Code de commerce et le Plan Comptable Général précisent

certaines applications de ce principe comptable de prudence :• même en cas d'absence ou d'insuffisance du bénéfice, il doit être

procédé aux amortissements et provisions nécessaires (C. com. art. L 123-20, al. 2 et PCG, art. 311-5 et 312-2) ;

• il doit être tenu compte des risques et des pertes intervenus au cours de l'exercice ou d'un exercice antérieur, même s'ils sont connus entre la date de la clôture de l'exercice et celle de l'établissement des comptes (C. com. art. L 123-20, al. 3 et PCG, art. 313-5) ;

• seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d'un exercice peuvent être inscrits dans les comptes annuels (C. com. art. L 123-21 et PCG, art. 313-2) ;

• si la valeur d'un élément de l'actif devient inférieure à sa valeur nette comptable, cette dernière est ramenée à la valeur d'inventaire à la clôture de l'exercice, que la dépréciation soit définitive ou non (C. com. art. L 123-18, al. 2 et PCG, art. 322-2) ;

• la plus-value constatée entre la valeur d'inventaire d'un bien et sa valeur d'entrée n'est pas comptabilisée (C. com. art. L 123-18, al. 4 et PCG, art. 322-2).



• Application – Le principe comptable de prudence doit être appliqué de façon à ne pas

transférer sur des exercices futurs des incertitudes présentes susceptibles de grever le patrimoine et le résultat de l'entreprise.

– Cette approche correspond mieux à la réalité des affaires et à la perception moderne de ce principe comptable de prudence afin d'éviter la publication de comptes caractérisés, soit par des provisions excessives garantissant des résultats futurs, soit à l'inverse

• Aujourd’hui pas de texte spécifique en comptabilité de commerce contrairement aux normes IFRS et aux règles de l’Avis du CNOCP– L’organisme doit donc se baser sur les règles de droit commun– La perte n’étant pas antérieure à la clôture n’a pas à être

provisionnée• Les emprunts structurés se traitent donc comme les emprunts à

taux variable• Par contre, on peut s’interroger sur la dépréciation de l’actif sous-

jacent si la dette est indissociable de celui-ciRencontre technique - Provision pour risque financier ● 25 mars 2014 ● 20


• Informations à prévoir dans l’annexe– Dans les faits caractéristiques de l’exercice

• On reprend les faits qui empêchent la comparativité d’un exercice sur l’autre

– Article R123-196 du code de commerce « 3° Les circonstances qui empêchent de comparer d'un exercice à l'autre certains postes du bilan et du compte de résultat, et les moyens qui permettent d'en assurer la comparaison »

• Dans ce cas on indique le montant de la charge complémentaire si elle significative

– Dans les engagements hors bilan • L’organisme devra mentionner les conditions spécifiques de

l’emprunt



• Ce traitement est différent de celui sur les SWAP– Instrument de couverture, en attente des nouvelles règles de l’ANC,

selon le PCG (art. 372-2) et le CNC (Avis n° 29 relatif au Matif et avis n° 32 relatif aux options de taux d'intérêts), pour être qualifiée de couverture, une opération doit répondre aux critères suivants :• les contrats ou options de taux d'intérêt achetés ou vendus ont pour effet de

réduire le risque de variation de valeur affectant l'élément couvert ou un ensemble d'éléments homogènes (risque de taux d'intérêt, dépréciation du capital, risque de change...) ;

• l'élément couvert peut être un actif, un passif, un engagement existant ou une transaction future non encore matérialisée par un engagement si cette transaction est définie avec précision et possède une probabilité suffisante de réalisation (cette probabilité étant à apprécier au cas par cas à partir de critères objectifs et vérifiables) ;

• l'identification du risque à couvrir est effectuée après la prise en compte des autres actifs, passifs et engagements ;

• une corrélation est établie entre les variations de valeur de l'élément couvert et celles du contrat de couverture ou celles de l'instrument financier sous-jacent s'il s'agit d'options de taux d'intérêt, puisque la réduction du risque résulte d'une neutralisation totale ou partielle (par exemple, couverture de la hausse des taux au delà d'un seuil), recherchée, a priori, entre les pertes éventuelles sur l'élément couvert et les gains sur les contrats négociés, ou l'option achetée, en couverture .



• Pour les instruments de couverture, les gains ou pertes latentes sont enregistrés comptablement au fur et à mesure de leur dénouement– Notamment compte tenu du lien avec le sous-jacent qui fait l’objet de la

couverture

• La plupart des contrats ne respectent pas ces règles– Dans ce cas il s’agit d’instruments spéculatifs

• Donc de placement et à ce titre ne rentrent pas dans la réglementation HLM– Article L421-18 Les fonds appartenant aux offices publics de

l'habitat ne peuvent être placés qu'en titres émis ou garantis par les Etats membres de la Communauté européenne ou les autres Etats parties à l'accord sur l'Espace économique européen, ou en parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les Etats membres de la Communauté européenne ou les autres Etats parties à l'accord sur l'Espace économique européen, libellés en euros.



• Les pertes latentes doivent être provisionnées en fin d’exercice– La problématique repose sur la valeur à

retenir • Evaluation par l’émetteur prix de rachat du contrat• Ou évaluation par un acteur spécialisé




















Seconde partie (2h)

1. Provision pour risque supplémentaire - méthodologiea. Identification des emprunts structurés ou opérations de couverture présentant

un risque supplémentaireb. Détermination du ou des taux de marché retenu(s) pour l’OPH : taux qui aurait

pu être obtenu, au moment de la souscription, aux conditions de son marché propre

c. Mesure de l’écart entre le taux de marché et le taux de l’emprunt complexe souscrit par l’entité

d. Détermination du caractère significatif de cet écart pour l’entité (masses en jeu)

e. Le cas échéant, provisionnement de cet écart de taux sur la durée totale restant à courir par imputation sur la situation nette

f. A chaque clôture, évaluation du risque supplémentaire et le cas échéant, dotation supplémentaire de la provision ou reprise de celle-ci (par le résultat)

2. Interrogations méthodologiquea. Quelles anticipations de taux retenir ? Quelle fiabilité en attendre ? Quelle risque de

variation d’une année sur l’autre ? Utilisation possible de l’inscription en EHB en cas de fiabilité insuffisante ?

Modalités de calcul des provisionsApproche d’une méthodologie


Modalités de calcul des provisionsApproche d’une méthodologie


6/8/2011

6/29/2

011

7/20/2

011

8/10/2

011

8/31/2

011

9/21/2011

10/12/2011

11/2/2011

11/23/2011

12/14/2011

1/4/2012

1/25/2

012

2/15/2

012

3/7/2012

3/28/2

012

4/18/2012

5/9/2012

5/30/2012

6/20/2012

7/11/2012

8/1/2012

8/22/2012

9/12/2

012

10/3/2012

10/24/2012

11/14/2012

12/5/2012

12/26/2012

1/16/2

013

2/6/2013

2/27/2

013

3/20/2

013

4/10/2

013

5/1/2013

5/22/2

013

6/12/2

013

7/3/2013

7/24/2

013

8/14/2

013

9/4/2013

9/25/2

0130.0000

0.5000

1.0000

1.5000

2.0000

2.5000

Courbes comparées sur 9 trimestres (relevés journaliers)

EUR-USD(+haut)

EUR-CHF(+haut)

Historiq.CMS 30a-2a

Anticip.CMS 30a-2a Livret A EURIBOR 12M

Cf. présentation du cabinet

Modalités de calcul des provisionsGilles Sébé & Charlotte Valette – Cabinet Seldon Finances










Seconde partie (2h)

1. Travaux de l’ANC sur la comptabilisation des opérations de couverture

a. Une rénovation du PCG concernant le traitement comptable des opérations de couvertures pour tenir compte de l’évolution des IFT

b. Une cohérence recherchée entre l’avis du CNoCP et le projet de règlement de l’ANC avec la présidence des 2 groupes de travail donnée à la même personne

c. Des conséquences financières probablement très significatives au regard de la situation de blocage actuelle

2. L’état du dossier : transmission à la DLF depuis plus de 8 moisa. Dans le processus d’adoption des règlements et avis de l’ANC, il est prévu une

transmission des projets à la Direction de la Législation Fiscale (DLF) pour analyse fiscale et en particulier étude d’impact fiscal sur les comptes d’un panel d’entreprises

b. L’étude d’impact est particulièrement longue, les conclusions ne sont pas connues à ce jour, elle risque de durer encore un certain temps…

c. L’ANC ne souhaite pas communiquer sur les travaux réalisés et le projet transmis, nous n’avons pas obtenu d’indication précise sur des délais possibles

Travaux de l’ANC sur le traitement des couverturesEn l’absence de représentant de l’ANC – S. Descolonges


3. Conclusion pour les OPH en comptabilité de commercea. Absence de texte pour la clôture 2013 et probablement pas pour la

clôture 2014b. S’en tenir aux principes généraux de la comptabilitéc. Inscrire au moins des éléments dans l’annexe financièred. Les informations vous seront transmises dès que nous aurons des

nouvelles du dossier

Travaux de l’ANC sur le traitement des couverturesEn l’absence de représentant de l’ANC – S. Descolonges










Seconde partie (2h)

1. Article 34 I. de la loi n° 2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et de régulation des activités bancaires crée l’article L.423-17 du CCH encadrant les possibilités de souscriptions des emprunts auprès des établissements de crédit :

a. L'emprunt est libellé en euros ou en devises étrangères. Dans ce dernier cas, afin d'assurer une couverture intégrale du risque de change, un contrat d'échange de devises contre euros doit être conclu lors de la souscription de l'emprunt pour le montant total et la durée totale de l'emprunt ;

b. Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable. Un décret en Conseil d'Etat détermine les indices et les écarts d'indices autorisés pour les clauses d'indexation des taux d'intérêt variables ;

c. La formule d'indexation des taux variables doit répondre à des critères de simplicité ou de prévisibilité des charges financières des personnes ou structures mentionnées au premier alinéa du présent I. Les conditions d'application du présent 3° sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Actualité législativeLoi de régulation bancaire de 2013


1. Article 34 II. prévoit une exception au I. lorsqu’il s’agit de couvrir des risques antérieurement pris par les organismes :a. Les personnes ou structures mentionnées à l'article L. 423-17 du code

de la construction et de l'habitation peuvent déroger aux conditions prévues à ce même article lorsque la souscription d'un emprunt ou d'un contrat financier, par la voie d'un avenant ou d'un nouveau contrat, a pour effet de réduire le risque associé à un emprunt ou à un contrat financier non conforme au même article L. 423-17 et qui a été souscrit avant la promulgation de la présente loi.

b. Dans le cadre de cette renégociation, les établissements de crédit concernés sont tenus de fournir, au plus tard lors de la conclusion du nouveau contrat ou de l'avenant au contrat, un document explicitant la baisse de risque induite par cette renégociation.

c. Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent II.

Actualité législativeLoi de régulation bancaire de 2013


1. Article 92 § 2 de la LFI pour 2014 prévoyait de valider les emprunts souscrits même en l’absence de mention d’un TEG et § 3 prévoyait maintien du TEG contractuel même en cas d’erreur dans le calcul

2. Le Conseil Constitutionnel, dans sa décision du 29 décembre, a censuré les articles de la LFI, jugeant cette disposition contraire à la Constitution (du fait de son caractère universel)

3. Ainsi, en l’état actuel du droit, et sous réserve d’un nouveau texte promis par le gouvernement, les tribunaux peuvent poursuivre les instances en cours avec, à la clef, la substitution du taux d’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel depuis l’origine de la dette, le cas échéant

Actualité législativeLFI 2014 et censure du Conseil Constitutionnel


1. Jugement du TGI de Nanterre du 8 février 2013 : Conseil Général de Seine-Saint-Denis contre Dexiaa. Nullité de la clause d’intérêt en raison de l’absence de mention du TEG dans le fax de

confirmation des prêtsb. Taux d’intérêt légal substitué au taux contractuel depuis le début du contrat de prêtc. Appel interjeté par Dexia ?

2. Jugement du TGI de Nanterre du 7 mars 2014 : Commune de Saint-Maur-des-Fossés contre Dexiaa. Modalités de calcul du TEGb. Taux d’intérêt légal substitué au taux contractuel

3. Jugement du TGI de Paris du 28 janvier 2014 : Communauté urbaine de Lille contre Dexiaa. Défaut d’information et de conseil de la banque à l’égard d’un opérateur réputé avertib. Organisation d’une mesure de médiation judiciaire avant dire droitc. Audience de mise en état du 4 mars 2014 ?

Actualité jurisprudentielleLes derniers jugements disponibles










Seconde partie (2h)

Cf. présentation du cabinet

Quels stratégies pour les contentieux en cours ou à venir ?Olivier Poindron – Cabinet d’avocat FIDAL










Seconde partie (2h)

Rencontre technique - Provision pour risque financier ● 25 mars 2014 ●

41

1. Traitement du boni (excédent d’actif) de liquidation d’un OPHa. Attribution du boni de liquidation à un OLS ou à l’une des Fédérations

d’organismesb. Boni = excédent après remboursement du passif et des dotations des

collectivités apporteuses (majorées sur 20 ans maxi au taux livret A +1,5 point)

c. Utilisation de ce boni dans le seul secteur du logement social (respect de la destination des aides publiques)

d. Question du rattachement territorial ?

2. Multi-détention de livrets Aa. En raison de l’absence de plafonnement du LA et pour permettre des

leviers de négociations avec les banques prêteuses, possibilité de détention de livrets A dans plusieurs banques

Loi ALUR : sujets financiers

Rencontre technique du 25 mars 2014 – Clôture comptable 2013


42

1. Encadrement juridique de la mutualisationa. Nécessité d’encadrer les modalités de contractualisation entre l’Etat

et la professionb. Cadre juridique permettant de sécuriser le processus de la

mutualisationc. Nécessité d’utiliser d’autres véhicules juridiques : décret

2. La mutualisation, concrètement ?a. Que dit le décret ?b. Comment cela va-t-il se passer ?c. Quand les organismes seront-ils informés du montant payé / reçu ?

La mutualisation financières des OLS



43

ANCOLS et contrôles de surcompensation

1. Création de l’ANCOLS par amendement à la loi ALURa. Fusion des équipes et des compétences de la MIILOS et de l’ANPEECb. Compétences élargies à l’ensemble des CIL, SEM et organismes de

logement social et jusqu’aux participations directes et indirectes détenues par ces entitées

c. Capacités de contrôle renforcées : levée du secret professionnel des commissaires aux comptes

d. Pouvoir coercitif également renforcé (sanctions pécuniaires, suspension de dirigeants et membres du CA (ou CS ou Directoire), révocation, retrait de compétence pour l’entité, dissolution, etc.

2. Contrôle par la future ANCOLS des « aides d’Etat » (règlementation européennes) : absence de surcompensationa. Cadre règlementaire de ces contrôlesb. Modalités de contrôle de la surcompensation (modèle USH)



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Situation financière des OPH en 2012 (1/3)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

18,700 18,500 17,900 20,200

25,400 29,700 30,000

39,800 36,400 36,800

34,200 24,700

27,800 29,300 29,310

34,720

40,000 41,730

58,230

52,940 52,700 51,100

43% 40% 38% 41% 42% 43% 42% 41% 41% 41% 40%

ESH

OPH

Part OPH constr°

OPH : 53% du patrimoineESH : 47%

Sources : ESH, DIS

Mises en chantiers

La production HLM en France 2002-2012



45


L’autofinancement de l’exploitation courante pour 2012 se stabilise à 8,4 % des loyers après l’importante régression de 2011



46


L’une des raisons de cette stabilisation est la diminution du poids de l’annuité de la dette en 2012



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Autres sujet financiers de la loi ALUR

1. Encadrement des loyers HLMa. Renouvellement de l’encadrement de la hausse des loyers pour 3 ans

de 2014 à 2016b. Pas de changement de l’indice de référence (erreur d’interprétation de

l’article 51 du projet de loi)c. Encadrement reste fixé sur l’indice déterminé dans la loi de finance

2011 : l’IRL 3ème trimestre N-1. Pour 2014 : révision des loyers limitée à 0,9 %, sauf organismes en procédure CGLLS

d. Effet rétroactif au 1er janvier 2014 sur toute délibération de CA ayant retenu une évolution des loyers dès janvier à un taux supérieur



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Autres sujet financiers récents

1. Prime exceptionnelle du fonds d’épargne de 120 M€ (hors loi ALUR)a. Prime forfaitaire par logement (zone A : 1600€, B1 : 1300€, B2 et C :

1100€) sur financements PLUS et PLAI dont demande de prêt signée entre le 1er août 2013 et le 30 avril 2014, hors ANRU

b. Ordre de service dans les 24 mois suivants la signature du prêt (délai prorogé si recours P.C., catastrophe naturelle et travaux archéologiques)

c. Prime sous la forme de remise d’intérêts sur prêts PLUS et PLAI des opérations concernées sur les 2 premières années maximum

d. Gestion de cette prime par la Caisse des dépôts



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PLF 2014 : TVA à taux réduit pour le LS

1. Un taux réduit pour le logement social qui serait finalement de 5,5% au lieu des 5% annoncés

2. Application du changement de taux au 1er janvier 2014, fait générateur = date d’achèvement (déclaration d’achèvement) des travaux de construction neuve

3. Attention à la réalité de cet achèvement (existence de travaux après le 31/12/2013), achevé = habitable pour les contrôleurs fiscaux

4. Amendement déposés par l’USH non repris dans le projet de loi de finance 2014 mais qui devraient l’être dans les instructions fiscales à venira. VEFA : en cas de signature du contrat en 2013 et de versement d’acomptes à 7%,

l’achèvement sera soldé à 5,5% avec régularisation du différentiel pour les montants relatifs aux acomptes (à confirmer dans les instructions fiscales)

b. Elargissement de la liste des travaux pouvant bénéficier du taux réduit mais uniquement des travaux directement rattachables aux travaux actuellement listés



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PLF 2014 : TVA à taux réduit pour le LS

1. Travaux à 5,5%a. liste limitative de travaux concernésb. Facturation par les entreprises à 10%c. LASM des OLS à 5,5%

2. Contrats d’entretien courant : passage de 7% à 10% au 1er janvier 2014a. Si contrat en cours sur plusieurs années signé avant 2014 à 7% et

acompte versé à 7% : conservation du taux plus favorable sur la durée de vie du contrat

3. Pour plus de précisions : note de Pascale Loiseaux ‘Note TVA 2014’ sur le site de l’USH (rubrique Droit et Fiscalité)



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PLF 2014 : TFPB et abattement ZUS ?

1. Dans l’attente d’une redéfinition du zonage de la politique de la Ville, l’abattement de TFPB de 30% pour les logements situés en ZUS est maintenu provisoirement pour 2014

2. Les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la Ville vont être déterminés (suite à la période de concertation et d’expérimentation)

3. Certains nouveaux quartiers pourraient être retenus, mais surtout, de nombreuses ZUS devraient disparaître…

4. Prévoir la disparition des abattement ZUS dans de nombreux cas peut être une mesure de prudence pour les budgets 2015 et suivants et les prévisions financières à long terme (VISIAL)



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Actualité des travaux comptablesSuppression de l’amortissement dérogatoire

1. Projet de décret et d’arrêté en cours d’examen devant le Conseil d’Etat

2. Règle de prudence applicable aux OLS disposant d’un patrimoine locatif

3. Déclenchement d’un dispositif d’alerte adossé à un ratio d’autofinancement net rapporté au chiffre d’affaire

4. Fixation des seuils de déclenchement du dispositif par arrêté : à ce jour <0% sur 1 an et <3% sur 3 ans

5. Si dépassement : identification des causes par le DG et, le cas échéant, présentation des mesures de redressement dans le rapport de gestion présenté devant le CA

6. Rapport visé par le commissaire aux comptes pour les OPH concernés

7. Application du changement de méthode au 1er janvier 2014 : impact en situation nette sans passage par le résultat



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Actualité des travaux comptablesAutres modifications apportées par le décret

1. Modification des modalités de mise à jour des instructions comptables applicables aux SA pour s’aligner sur les OPH : en discussion à l’ANC…

2. Définition de l’autofinancement net HLM dans le CCH :« Article R 423-1-4 - L’autofinancement net HLM correspond à la capacité d’autofinancement définie au plan comptable général, de laquelle sont retranchés pour l’exercice considéré les remboursements d’emprunts liés à l’activité locative, à l’exception des remboursements anticipés.« Pour les organismes qui ne constatent pas en charges différées le montant correspondant à la somme qu’un organisme préteur est en droit de leur réclamer en cas de remboursement anticipé d’un prêt, dans le cadre des dispositions de l’article L 351-2-2, il est tenu compte de la variation de cette somme entre l’exercice précédent et l’exercice considéré. »

3. Provisionnement des créances douteuses : prise en compte de l’antériorité des créances à l’origine et non plus en masse (montants représentatifs de loyers mensuels) pour les SA pour s’aligner sur les dispositions applicables aux OPH ou peut-être l’inverse !



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Actualité des travaux comptables

1. Règlement CRC n°2012-05 VEFA : contrats long terme, méthode préférentiel à l’avancement. L’instruction comptable précisera que les contrats long terme des OLS appliquent la méthode à l’achèvement, en cours de discussion avec l’ANC

2. Questions en cours avec le groupe de travail HLM de la CNCC sur les travaux de désamiantage : provisionnement des diagnostics, provisionnement des dépenses – provision pour désamiantage, PGE : programmation, activation. Activation comme investissement ? Discussions à venir avec l’ANC

3. Comptabilisation de la mutualisation : charge à payer, provision, rattachement à l’exercice 2013 : net de la mutualisation en charges #6282 en 2014 ou en produit #7583 en 2014, une provision pour charges nous semble possible avec mode d’évaluation à +/-20% mais nous recommandons plutôt un simple rattachement à 2014










Seconde partie (2h)

Intervenants de la rencontre

• Didier Clément, commissaire aux comptes associé - Cabinet Primexis, président du GT HLM de la CNCC

• Stéphane Descolonges, directeur comptabilité & finances - Fédération des OPH

• Julie Lizot, responsable du secteur EPL - CL1B - DGFiP - Ministère des Finances

• Jean-Christophe Margelidon, directeur affaires juridiques - Fédération des OPH

• Jean-Claude Pathé, directeur général adjoint - Fédération des OPH

• Olivier Poindron, avocat associé - Cabinet Fidal

• Didier Pourchez, chef du bureau LO4 - DHUP - Ministère du Logement

• Alain Privez, chef du bureau CL1B - DGFiP - Ministère des Finances

• Gilles Sebe, PDG - Seldon Finance

• Charlotte Valette, expert financier - Seldon FinanceRencontre technique - Provision pour risque financier ● 25 mars 2014 ● 56

Documents

Rencontre technique du 25 mars 2014 clôture comptable 2013